Trong vòng hai năm qua, số lượng các chính sách được ban hành tác động vào thị trường khá nhiều về việc kinh doanh, thuế thu nhập từ mua bán, chuyển nhượng bất động sản.. căn hộ cao cấp,
Trang 1SO SÁNH BẤT ĐỘNG SẢN GIỮA HÀ NỘI VÀ TP HỒ CHÍ MINH LỢI THẾ VÀ SỰ CẠNH TRANH CỦA 2 DOANH NGHIỆP GIỮA 2
MIỀN
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân và đóng vai trò quan trọng trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Nhận thấy tầm quan trọng
và khả năng sinh lợi của thị trường bất động sản Việt nam, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang rất quan tâm triển khai đầu tư mạnh vào thị trường này, đặc biệt là tập trung vào các thành phố lớn như Hà nội, Tp Hồ Chí Minh
…
Thị trường bất động sản năm 2011 vẫn còn là một ẩn số, tuy nhiên ở một số phân khúc như dự án cao cấp có thể giảm giá Thị trường sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới vào những tháng đầu năm và sau đó, lượng giao dịch
có thể sẽ tăng lên
Điều đáng lưu ý là càng ngày thị trường bất động sản càng “nhạy” với chính sách Trong vòng hai năm qua, số lượng các chính sách được ban hành tác động vào thị trường khá nhiều (về việc kinh doanh, thuế thu nhập từ mua bán, chuyển nhượng bất động sản) Có nhiều chính sách đã ra đời nhưng thiếu sự hướng dẫn thực hiện chi tiết, nên luôn gây tâm lý chờ đợi, căng thẳng cho các nhà đầu tư và tác động không nhỏ tới thị trường
“Marketing là quá trình quản lý gồm: xác định, dự đoán, và thỏa mãn nhu cầu khách hàng một cách có hiệu quả (tức là có lợi nhuận ? đạt được mục tiêu của tổ chức đặt ra) “ The Chartered Institute of Marketing”.
Trang 2Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường ở chỗ nó đòi hỏi người làm marketing cần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ hiện tại và tương lai Kế hoạch marketing là sự kết hợp hài hòa giữa sự hiểu biết mang tính cục bộ địa phương và những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá được đúng giá trị của tiền thuê hay giá bán đối với bất động sản của mình Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất động sản và một trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời gian chế tạo Một dự án bất động sản thông thường đều mất tối thiểu từ 3 đến 5 năm để mang ra được thị trường Do vậy, bộ phận làm marketing cần có một tầm nhìn chiến lược tốt còn phải thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra những quyết định chiến lược có kết quả trong vòng vài ba năm sau đó thậm chí là dài hơn
I – Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với
kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay
1 - Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam:
Năm 2007: Giai đoạn phục hồi, với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý Đặc biệt Việt Nam trở thành thành viên đầy đủ của WTO, vốn FDI bắt đầu đổ dồn vào VN, thị trường BĐS bắt đầu nóng lên
Giai đoạn từ năm 2008 đến quý 4/2010 thị trường có nhiều dấu hiệu đóng băng do nguồn tiền chuyển sang một số kênh đầu tư khác và chính sách thắt chặt tiền tệ chống lạm phát Theo dự báo của một số chuyên gia kinh tế,
Trang 3kịch bản cho tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam năm 2010 sẽ là: tăng trưởng
GDP đạt khoảng 6,5%, lạm phát kiềm chế ở mức 9% tạo cơ sở, dần củng cố
cho sự tăng trưởng nhanh và bền vững bặt đầu từ năm 2011 Về triển vọng thị
trường bất động sản, một số phân khúc của thị trường năm 2010 sẽ không sôi
động, tuy nhiên 3 phân khúc có thể có những tín hiệu tương đối lạc quan là:
phân khúc nhà ở có mức giá thấp, phân khúc căn hộ và nhà khu đo thị mới,
phân khúc thị trường văn phòng cho thuê Ngoài ra thị trường căn hộ, biệt thự
trong các khu du lịch nghỉ dưỡng cũng hé lộ những tín hiệu sẽ có bước phát
triển mới vào quý IV/2011 (Nguồn: Website www.tapchitaichinh.vn)
Theo nhận định của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản
Việt Nam đang có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất so với các thị trường bất
động sản khu vực cũng như trên thế giới, do những khoản chênh lệch lợi
nhuận khổng lồ Hàng loạt các phái đoàn doanh nghiệp quốc tế đã đến thăm
dò, tìm hiểu môi trường đầu tư BĐS tại Việt Nam Rất nhiều quỹ đầu tư nước
ngoài đã, đang và sắp rót hàng tỷ đô la vào môi trường hấp dẫn này
2 - Phân tích SWOT :
1 Điểm mạnh (yếu tố bên trong)
- Nắm bắt tốt các chính sách, thể chế,
hành lang pháp lý Hiểu rõ phong tục, tập
quán, nhu cầu và phân khúc thị trường của
người mua, đưa ra các loại hình sản phẩm
phù hợp với nhu cầu của khách hàng và dễ
dàng lựa chọn khách hàng mục tiêu cho
từng phân khúc thị trường để cung cấp các
loại sản phẩm hợp lý (căn hộ bình dân,
2 Điểm Yếu (yếu tố bên trong)
- Chưa thật sự chú trọng đến hoạt động marketing cho lĩnh vực này, quá tin tưởng vào những quyết định cảm tính của mình
và chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị của việc marketing trong việc làm gia tăng các giá trị của các bất động sản của mình
- Thông tin thị trường chưa minh bạch,
Trang 4căn hộ cao cấp, nhà phân lô, khu biệt thự,
……)
- Bắt đầu tiếp cận đến marketing tiếp thị
bất động sản, tự tìm đến khách hàng qua
nhiều kênh khác nhau như: Internet, truyền
hình, báo chí, cộng tác viên …
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa thực sự thấu hiểu hết nhu cầu của người mua
- Thị trường này mới được hình thành không lâu nên còn nhiều bất cập, thiếu tính bền vững Những bộ luật và luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản mới ban hành hoặc sửa đổi bổ sung chưa được hoàn chỉnh
3 Cơ hội (yếu tố bên ngoài)
- Sự ổn định của nền chính trị xã hội Việt
nam có tính thống nhất cao và là điều kiện
tốt cho sự phát triển
- Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại
VN đối với nhà đầu tư quốc tế ngày càng
mạnh mẽ, VN được đánh giá là thị trường
tiềm năng nhất khu vực châu Á
- Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng và
quy hoạch đô thị
- Pháp lụât và thủ tục chính sách về Bất
động sản ngày càng được cải cách theo
hướng theo sát thực tế
- Nghiệp vụ cho vay thế chấp bằng bất
động sản cũng được các Tổ chức tín dụng
nhìn nhận mạnh rạn hơn (Tỷ lệ dự trữ cho
vay thế chấp bất động sản trong 2 năm qua
của các Tổ chức tín dụng đang có xu
4 Thách thức (yếu tố bên ngoài)
- Quy định về thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản: dẫn đến nhiều NĐT chờ đợi hướng dẫn mới để chọn cách tính
có lợi hơn
- Quy định mới về giá đất đền bù: Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
- Giá nguyên vật liệu tăng cao gây khó khăn cho các công ty bất động sản:
+ Tỷ suất lợi nhuận sẽ giảm;
+ Giá thành tăng cao
- Cung vượt quá cầu ở nhiều mảng sản phẩm: tình trạng thừa nguồn cung ở các thành phố lớn và thiếu ở các thành phố nhỏ
Trang 5hướng tăng lên và chiếm tỷ trọng khá lớn
trong tổng dư nợ: NHNo&PTNTVN là
28,07%; Vietinbank là 35,6%; BIDV là
38,5%; Vietcombank là 75,5%
giúp cho cung – cầu gặp nhau dễ hơn
……
Qua phân tích mô hình SWOT và đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt nam ta có thể thấy được điểm mạnh, điểm yếu của marketing bất động sản ở Việt Nam và cơ hội, thách thức thị trường mang lại giúp cho các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có những quyết định đúng đắn kịp thời khi tung ra thị trường các sản phẩm là những đứa con tinh thần của mình đến gần với người có nhu cầu thực sự hơn tránh tình trạng đầu cơ tạo ra bong bóng thị trường và kết quả là người cần mua thì không mua được mà người cần bán thì lại đòi hỏi lợi nhuận quá cao
3 – Phân tích các yếu tố ảnh hưởng (theo mô hình PESTLE):
3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý:
Luật số 34/2009/QH12 – Luật Sửa đồi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở
và ĐIều 121 của Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa XII thông qua tại kỳ họp thứ 5 ngày 18 tháng 06 năm 2009 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đã mở rộng tiềm năng và cơ hội cho
cả cầu và cung về đầu tư về phân khúc nhà ở
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương đã có những tác động tốt đến hoạt động của thị trường BĐS
Trang 6Ví dụ như: kể từ khi luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành Chính phủ
đã liên tục điều chỉnh các chính sách về thu hồi đất và bồi thường, tái định
cư cho các hộ dân phù hợp với thực tế Cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam Cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố Có quy định về quy chế kiểm tra của cấp trên đối với việc thực thi chính sách của cấp dưới nhằm tránh tình trạng áp dụng sai luật, thiên vị trong xử lý các vụ việc liên quan đến pháp luật về đất đai Giải pháp một cửa liên thông của các cơ quan quản lý khắc phục được tình trạng thủ tục hành chính nhiều cửa như trước đây giúp cho cho các chủ đầu tư cũng như các thể nhân mua bán bất động sản đỡ mất nhiều thời gian, bị động trong quá trình giải quyết thủ tục và chịu nhiều chi phí cho công đoạn này … => làm tăng nhu cầu về bất động sản;
Kể từ ngày 01/01/2009, Nhà nước quy định mọi giao dịch về bất động sản phải được thực hiện trên sàn giao dịch; người môi giới phải có Chứng chỉ hành nghề; Chính phủ đánh thuế lũy tiến trên lợi nhuận đầu tư bất động sản… Tất cả nguyên nhân đó đòi hỏi phải có một thị trường bất động sản minh bạch hơn, một thị trường bất động sản có tính cạnh tranh lành mạnh Tạo điều kiện thuận lợi cho vai trò của hoạt động marketing bất động sản được phát huy
3.2 Các yếu tố về Kinh tế:
Vượt qua được giai đoạn khủng hoảng kinh tế toàn cầu, Năm 2010 nền kinh tế Việt nam đã dần dần khôi phục, thị trường bất động sản được đánh giá là tiếp tục hồi phục do nhu cầu còn rất lớn, nhất là phân khúc nhà ở cho cán bộ công chức có mức thu nhập sau khi trừ hết sinh hoạt phí có dư ra để tích lũy (Cả nước có khoảng 250,000 CBCC và trên 1,6 triệu viên chức Trong đó chỉ có 2/3 số CBCC tự lo được nhà ở cho mình, 1/3 còn lại chủ yếu
Trang 7là tập trung ở các đô thị lớn chưa có chỗ ở ổn định “Nguồn: ThS Đoàn Hùng
Nam thuộc Học viện Chính trị Hành chính Quốc gia khu vực II” ), văn phòng
cho thuê, khách sạn và cơ sở thương mại…
Hoạt động kinh doanh bất động sản luôn đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn,
do đó chính sách tín dụng có ảnh hưởng không nhỏ đến dòng tiền lưu thông trên thị trường bất động sản Gần đây một số Ngân hàng đã kết hợp với các chủ đầu tư bất động sản thông qua hình thức cho vay hai đầu tức là trước tiên cho Chủ đầu tư vay lưu động để phục vụ cho hoạt động của dự án với lãi suất
được hỗ trợ (theo chương trình gói kích cầu của Chính phủ) tiếp theo đó là
cho các khách hàng vay với thời hạn tối đa 15 – 20 năm để mua sản phẩm của Chủ đầu tư bất động sản vì nhìn chung các khách hàng có nhu cầu mua
để ở thực sự thường không có khả năng về tài chính 100% => Chính sách tài chính và tín dụng này đã được một số Ngân hàng kết nối chặt chẽ và khăng khít giữa cung – cầu trong lĩnh vực bất động sản rất thành công đồng thời đã giải quyết được nhu cầu xã hội
Nền kinh tế dần dần phục hồi và đang trên đà phát triển => thu nhập của người dân được tăng lên, bên cạnh đó một số Ngân hàng có chính sách cho vay mua nhà thời hạn tối đa 15 - 20 năm, đối tượng được vay là các CBCC có thu nhập ổn định và có nhu cầu mua nhà để ở Điều đó cũng góp phần tăng cầu cho thị trường bất động sản, tạo cơ hội tốt cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển thêm sản phẩm của của mình cho phù hớp với nhu cầu thị trường
3.3 Các yếu tố về môi trường văn hóa, xã hội:
Theo tư duy văn hóa truyền thống của người Việt Nam là “an cư mới lạc nghiệp” thì nhu cầu về nhà ở lại càng là mối quan tâm lớn Điều này có nghĩa
là cầu về bất động sản của thị trường Việt Nam là rất phong phú và đa dạng,
Trang 8điều quan trọng là các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tìm hiều nhu cầu thật cụ thể đối với từng đối tượng khách hàng cụ thể để đưa ra các sản phẩm phù hợp từ đó hoạt động marketing của các DN mới phát huy hiệu quả
Tốc độ tăng dân số của Việt nam trong các năm qua: Theo kết quả đợt tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 cho thấy Dân số Việt Nam đạt 85,8 triệu người, tăng thêm 9,47 triệu người trong 10 năm (từ 1999 đến 2009) Như vậy, trung bình mỗi năm tăng gần 1 triệu người Trong đó Dân số thành thị tăng 3,4%; dân số nông thôn tăng 0,4% Tăng trưởng dân số làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà ở tăng lên nhất là đối với khu vực thành phố => tạo thêm thị trường cho các nhà kinh doanh bất động sản Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Khi nền kinh tế phát triển => đời sống được nâng cao => thu nhập tăng lên => cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập Đối với giới trí thức trẻ, có thu nhập tương đối cao,
ổn định mong muốn được sở hữu một căn hộ chung cư cao cấp, đối với một
số nhóm khác không có đủ điều kiện mua nhà hoặc những người từ nông thôn di chuyển lên thành phố thì lại có xu hướng tìm đến những căn hộ diện tích nhỏ hoặc đi thuê những căn hộ khép kín … tất cả các yếu tố đó tạo cho thị trường bất động sản Việt nam nhiều cơ hội với nhiều đoạn thị trường mới tiềm năng Do vậy, mô hình sản phẩm trong các dự án của các nhà đầu tư phải lựa chọn phương án giá thành phù hợp với các yếu tố tâm lý xã hội, đồng thời phải đảm bảo các mục tiêu chiến lược của dự án Đây là những thách thức đối với nhà đầu tư đồng thời cũng là mục tiêu để các nhà đầu tư tiếp cận với thị trường và người tiêu dùng
3.4 Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường ngành:
Trang 9Các áp lực cạnh tranh của nhà cung cấp:
Thị trường bất động sản của Việt Nam trong thời gian gần đây phát triển rất mạnh có nhiều các doanh nghiệp mới tham gia cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt nam Kết quả thu hút đầu
tư vẫn duy trì sự khởi sắc với nhiều vốn cấp mới được các nhà đầu tư nước ngoài cam kết đầu tư vào Việt Nam Tính từ đầu năm 2010, có hơn 300 dự án đăng ký cấp mới với tổng vốn cam kết đầu tư đạt trên 7,5 tỷ USD, tăng hơn 30% so với năm 2009 Cho thấy sự hấp dẫn của thị trường bất động sản là rất lớn Một thị trường mà ngày càng có nhiều nhà cung cấp có quy mô lớn sẽ tạo áp lực cạnh tranh, ảnh hưởng tới toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh củangành.Vì vậy các doanh nghiệp phải xác định đối thủ cạnh tranh mới đã xuất hiện để có kế hoạch riêng của họ
Áp lực cạnh tranh từ khách hàng:
Khách hàng là một áp lực cạnh tranh có thể ảnh hưởng trực tiếp tới toàn
bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của ngành Có thể khảng định năm 2009, thị trường BĐS có rất nhiều biến động bất thường với những ấn tượng nội bật: Giá cho thuê văn phòng đã giảm xuống ở tất cả các hạng, mức giảm từ
20 – 30% thậm chí thấp nhất tới 50%; nhiều dự án văn phòng mới đang đi vào hoạt động tạo ra sự cạnh tranh lớn, người mua có nhiều cơ hội để quyết định, lựa chọn và cũng có nhiều quyền lực để đưa ra các yêu cầu giảm giá và đòi hỏi chất lượng cao Mặt khác, năm 2009 một số địa phương, đặc biệt là
Hà Nội và Đà Nẵng cũng trở nên “nóng” về khởi công xây dựng các dự án mới, ví như các dự án liên tiếp được khởi công bao gồm căn hộ, tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, sân golf, Vina Capital, Indochina… thu hút các nhà đầu tư và người mua, tạo nên thị trường sôi động “Nguồn:
http://www.baodautu.vn”.
Trang 10Mặt khác, với sự phục hồi thấy rõ của nền kinh tế, bản thân nhu cầu của các nhà đầu tư và của người tiêu dùng theo dự báo cũng sẽ thay đổi
Sự thay đổi về lãi suất cho vay cao cũng khiến nhiều người dân có nhu cầu về nhà ở thực sự cũng không dám vay… vì vậy mà lượng khách hàng có
xu hướng giảm
Áp lực cạnh tranh từ đối thủ tiềm ẩn:
Đối thủ tiềm ẩn là các doanh nghiệp hiện tại chưa có mặt trên thị trường bất động sản Việt nam nhưng có thể ảnh hưởng tới ngành trong tương lai
Áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế:
Thị trường bất động sản tại Việt Nam sẽ phải cạnh tranh khốc liệt, để tồn tại và phát triển, doanh nghiệp cần phải cung cấp nhiều loại sản phẩm để thu hút khách hàng để tạo ra giá trị thặng dư cho khách hàng và dần dần đáp ứng từng nhóm khách hàng Vì vậy, doanh nghiệp nên có kế hoạch và chiến lược kinh doanh để tạo ra sự khác biệt riêng trong các sản phẩm của họ
Áp lực cạnh tranh nội bộ ngành:
Ngành kinh doanh bất động sản Việt nam trong các năm gần đây có sự phát triển mạnh do nhu cầu ngày càng tăng Kinh tế tăng trưởng sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản Thị trường ngày càng có thêm các doanh nghiệp tham gia kinh doanh tạo thêm nhiều đối thủ cạnh tranh trên thị trường Vì vậy mỗi doanh nghiệp cần phải tìm ra các đối thủ của mình, phải tìm hiểu họ để có thể tìm ra những điểm mạnh và điểm yếu của họ từ đó xác định chiến lược cho doanh nghiệp của mình
=> Từ những phân tích trên các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải nhìn nhận đúng hướng để đưa ra các sản phẩm phù hợp tiếp cận đến thị trường và người tiêu dùng Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi