VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản

VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản

“ Add your company slogan ”

Vận dụng mô hình Z

đánh giá rủi ro thanh khoản của

Nhóm 15 - Quản trị rủi ro tài chính

“đóng băng” lần 2

2007-08

Cơn sốt BĐS lần 3

nay

2009-“đóng băng” lần 3

 Mời các bạn xem clip

A: TỔNG QUAN

Bốn mảng kinh doanh chính của ngành

 Xây dựng và cho thuê văn phòng

 Xây dựng và kinh doanh các căn hộ

 Xây dựng và cho thuê các thị trường bán lẻ

(trung tâm thương mại)

 Xây dựng và kinh doanh biệt thự, nhà ở và đất nền.

Các công ty ngành BĐS – XD niêm yết

(Tính đến ngày 29/06/2013 Nguồn cophieu68.com)

- Hiệu quả đầu tư không cao

- Nguồn cung – cầu không “khớp” nhau

- Môi trường kinh doanh thuận lợi

- Tốc độ đô thị hóa nhanh

- Đã có nhiều biện pháp giải cứu ngành

“ Add your company slogan ”

KQHĐ KD của nhóm ngành

XD-BĐS

Các chỉ số 2010 2011 2012

Tỷ số khả năng thanh toán

1 Khả năng thanh toán hiện hành

số biết nói này

Tỷ số cơ cấu tài chính 2010 2011 2012

1 Tỷ số nợ/Tổng TS 73.14% 74.26% 74.08%

2 Tỷ số nợ/VCSH 305.12% 351.41% 337.41%

Các chỉ số 2010 2011 2012

Tỷ số khả năng thanh toán

1 Khả năng thanh toán hiện hành

0 10000000

Các chỉ số 2010 2011 2012

Tỷ số khả năng thanh toán

1 Khả năng thanh toán hiện hành

số biết nói này

Tỷ số khả năng sinh lời 2010 2011 2012

Giải thích việc loại bỏ công ty khi

Trung bình ngành khi chưa

loại bỏ 2 công ty trên 17.00% 3.28% -44.91% 4.70% 2.59% 0.51%Trung bình ngành khi đã loại

bỏ 2 công ty trên 16.53% 3.46% 4.79% 4.77% 2.66% 0.73%

Giai đoạn 2010-2012 là giai đoạn các DN trong ngành XD phải đổi mặt với đẫy rẫy những khó khăn, KQHĐ KD rất ảm

đạm

Ngành KD BĐS

cơ cấu tài chính

1Tỷ số nợ/Tổng TS 55.20% 58.74% 63.57% 2Tỷ số nợ/VCSH 138.72% 154.95% 183.64%

Chỉ tiêu DT

1DTT từ bán hàng và cung cấp DV 35,673,385 26,072,541 28,690,423 2Chi phí lãi/DTT 4.66% 8.84% 13.91% 3LN ST 11,997,882 3,337,522 2,453,940

Tỷ số khả năng sinh lời

Tỷ số khả năng thanh toán 2010 2011 2012

1Khả năng thanh toán hiện hành 2.16 2.02 2.34 2Khả năng thanh toán nhanh 1.15 0.88 1.01 3Khả năng thanh toán nợ tức thời 0.40 0.25 0.41 4Hàng tồn kho/Tổng tài sản 34.65% 39.43% 43.79%

- Hàng tồn kho trung bình ngành khi đã loại 6 công ty

34.65% 39.43% 43.79%

Tỷ số khả năng sinh lời

1ROA 8.22% 4.77% 2.27% 2.66% 0.87% 0.73%2ROE 46.51% 16.53% 5.69% 3.46% 1.60% 4.79%

Các chỉ số 2010 2011 2012

T ỷ số khả năng thanh toán

1Khả năng thanh toán hiện hành 2.16 2.02 2.34

2Khả năng thanh toán nhanh 1.15 0.88 1.01

3Khả năng thanh toán nợ tức thời 0.40 0.25 0.41

Tỷ số khả năng sinh lời

1ROA 8.22% 4.77% 2.27% 2.66% 0.87% 0.73%2ROE 46.51% 16.53% 5.69% 3.46% 1.60% 4.79%

0 5000000

Tỷ số khả năng sinh lời

1ROA 8.22% 4.77% 2.27% 2.66% 0.87% 0.73%2ROE 46.51% 16.53% 5.69% 3.46% 1.60% 4.79%

Thương Mại Xây Dựng

Tóm lại:

 Không mấy sáng sủa.

 Doanh thu lợi nhuận sụt giảm mạnh còn hàng tồn kho vẫn giữ ở mức cao

 Quy mô nợ, trong đó nợ vay chiếm một tỷ lệ không nhỏ tiếp tục tăng mạnh.

Nguyên nhân

 Khủng hoảng kinh tế thế giới

 Thị trường BĐS của nước ta vốn dĩ có sự phát triển tự phát

 Nguồn cung BĐS vượt quá cầu có khả năng thanh toán của thị trường

 Hệ thống tài chính BĐS yếu và chưa hoàn thiện

 Sự yếu kém về mặt quản lý nhà nước đối với thị trường

 Các cơ quan quản lí cấp phép đầu tư tràn lan, không theo kế hoạch quy hoạch

 Sự buông lỏng của các cơ quan chức năng

MÔ HÌNH Z – SCORE

VẬN DỤNG TRONG VIỆC ĐÁNH GIÁ RỦI RO PHÁ SẢN CỦA NHÓM NGÀNH XÂY DỰNG – BẤT ĐỘNG SẢN

Áp dụng công thức tính chỉ số Z nào để đánh giá rủi ro phá sản của nhóm ngành XD – BĐS?

15

Điều kiện vận dụng mô hình Z - score

Đã cổ phần hóa

Mối liên hệ giữa Z – score và Hệ số tín nhiệm

Z’’ điều chỉnh = 3,25 + 6,56X1 + 3,26X2 + 6,72X3 + 1,05X4

Z* điều chỉnh Định mức tín nhiệm

S&P

Định mức tín nhiệm Moody's

7,60 – 8,15 AA+ Aa1 7,30 – 7,60 AA Aa2 7,00 – 7,30 AA- Aa3 6,85 – 7,00 A+ A1 6,65 – 6,85 A A2 6,40 – 6,65 A- A3 6,25 – 6,40 BBB+ Baa1 5,85 – 6,25 BBB Baa2

DN nằm trong vùng

cảnh báo, có thể có

nguy cơ phá sản

5,65 – 5,85 BBB- Baa3 5,25 – 5,65 BB+ Ba1

Trái phiếu có

độ rủi ro cao

4,95 – 5,25 BB Ba2 4,75 – 4,95 BB- Ba3 4,50 – 4,75 B+ B1

Trái phiếu không nên đầu tư

Áp dụng công thức tính chỉ số Z nào để đánh giá rủi ro phá sản của nhóm ngành XD – BĐS?

15

Phân tích chỉ số Z theo ngành

Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Chỉ số Z - score trung bình ngành XD 1.77 1.32 1.11 Chỉ số Z - score trung bình ngành BĐS 4.78 2.93 2.98

0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00

6.00

Đồ thị 1: Chỉ số Z - score trung bình nhóm ngành XD - BĐS

Z ngành xây dựng có

thấp quá ko ?

Phân tích chỉ số Z theo số doanh nghiệp

+) Trong 54 DN khảo sát của ngành BĐS: năm 2010 có 49 DN nằm trong vùng

an toàn, đến năm 2011 2012 con số này lần lượt là 27 và 26

+)Tỷ lệ DN thuộc nhóm ngành XD – BĐS nằm trong vùng an toàn là khá thấp:

Phải chăng các DN ngành XD thực sự nằm trong vùng cảnh báo và nguy

hiểm?

Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012

Biểu đồ 2: Chỉ số Z – score của các ngành khác trong nền kinh tế

Ước tính Hệ số tín nhiệm cho các doanh

nghiệp nhóm ngành XD - BĐS

Z'' điều chỉnh Chỉ số Z'' hiệu chỉnh Định mức tín

nhiệm S&P

Định mức tín nhiệm Moody's

XD có khác đi nếu sử dụng

So sánh kêt quả tính toán từ Z và Z’’ ở

trên với kết quả Z’’ hiệu chỉnh

 Z’’ và Z’’ hiệu chỉnh( Z” hiệu chỉnh = Z’’ + 3.25: Khi sử dụng 2 chỉ số Z’’ và Z’’ hiệu chỉnh để đánh giá rủi ro phá sản của công ty hay một ngành thì Z’’

và Z’’ hiệu chỉnhlà một.

 Z và Z’’ hiệu chỉnh: Khi sử dụng 2 chỉ số Z và Z’’ hiệu chỉnh để đánh giá rủi ro phá sản của công ty hay một ngành, để so sánh kết quả tính toán của chỉ số Z với Z’’ hiệu chỉnh thì ta sẽ so sánh Z với Z”

So sánh kêt quả tính toán từ Z và Z’’ ở

trên với kết quả Z’’ hiệu chỉnh

So sánh kêt quả tính toán từ Z và Z’’ ở

trên với kết quả Z’’ hiệu chỉnh

 Z = 1,2 X1 + 1,4 X2 + 3,3 X3 + 0,64 X4 + 0,999 X5

 Z’’ = 6,56 X1 + 3,26 X2 + 6,72 X3 + 1,05 X4

 có thể thấy được trong cùng ngành xây dựng khi áp dụng chỉ số Z và Z’’ để đánh giá rủi ro phá sản đã có kết quả thực

sự khác biệt.Điều này được lý giải bởi các hệ số của các

biến X1, X2, X3 và X4 trong công thức tính Z’’ cao hơn rất nhiều so với công thức Z, bên cạnh đó X5 ( DT/TTS) nhỏ

và có xu hướng giảm trong giai đoạn 2010 – 2012 giá nên 0.999X5 trong công thức tính Z chưa đủ lớn để bù đắp lại khoảng chênh lệch đó

Giải pháp

 Giải pháp vĩ mô:

 Cần phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về xây dựng, bất

động sản theo hướng tăng cường kiểm soát từ Trung ương đến địa phương

 Kiểm soát theo quy hoạch, cân đối giữa cung – cầu; rà soát các dự

án đã và đang triển khai trên địa bàn, dự án nào chưa cần thiết có thể dừng để tập trung đầu tư cho dự án thiết thực hơn như nhà ở cho

người có mức thu nhập trung bình.

 Đề xuất các định chế tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản nhằm giải cứu thị trường xây dựng – bất động sản; phải hướng thị trường vào người tiêu dùng thay vì vào các kênh trung gian như hỗ trợ lãi vay cho người có nhu cầu mua nhà.

 Cuối cùng là phải cụ thể hóa bằng việc xây chiến lược nhà ở quốc gia trong dài hạn.

 Giải pháp vi mô

 Tập trung vàophân khúc thị trường nhà thu nhập thấp

 Nâng cao khả năng tự chủ về nguyên liệu đầu vào một cách hợp lý nhằm giảm bớt những tác động tiêu cực của biến động giá, nguồn cung cấp và chất lượng sản phẩm từ thị trường thế giới

 Giải quyết lượng hàng tồn kho

 Điều chỉnh chi phí sản xuất của công ty



“ Add your company slogan ”

www.themegallery.com

“ Add your company slogan ”

www.themegallery.com