Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại từ thực tiễn tại chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh bắc giang

Hơn nữa, với đặc thù là tỉnh có quỹ đất lớn, đa dạng cả về loại hình sử dụng đất và đối tượng sử dụng đất thì giao dịch thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank Bắc Giang luôn

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

ĐẶNG VĂN HƯNG

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

ĐẶNG VĂN HƯNG

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

TỈNH BẮC GIANG

Chuyên ngành : Luật kinh tế

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thuỷ

Hà Nội – 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và

đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Đặng Văn Hưng

Chương 1: Những vấn đề lý luận về hoạt động cho vay

của ngân hàng thương mại và thế chấp quyền sử dụng đất

trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

15

1.2.1 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động

cho vay của ngân hàng thương mại

15

1.2.2 Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho

vay của ngân hàng thương mại

18

1.3 Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động

cho vay của ngân hàng thương mại

20

1.3.1 Khái niệm pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong

hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

20

1.3.2 Nội dung của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

21

Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử

dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương

mại ở Việt Nam và thực tiễn thực thi tại Chi nhánh ngân

hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang

27

2.1 Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong

hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

27

2.1.1 Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất 27

2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng

đất trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh ngân hàng

Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang

50

2.2.1 Tổng quan về hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại

Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông

thôn tỉnh Bắc Giang

50

2.2.2 Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động

cho vay tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát

triển nông thôn tỉnh Bắc Giang

53

2.2.3 Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử

dụng đất trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh ngân

hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang

60

Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật

về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay

của ngân hàng thương mại ở Việt Nam và nâng cao hiệu

quả thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay

81

tại chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông

thôn tỉnh Bắc Giang

3.1 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật thế chấp

quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng

thương mại ở Việt Nam

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất

trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh ngân hàng Nông

nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang

93

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

thôn Việt Nam Agribank Bắc Giang : Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát

triển nông thôn tỉnh Bắc Giang

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Hiện nay, NHTM có vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam Sự phát triển nóng của các đơn vị kinh tế đòi hỏi phải có một lượng vốn lớn để đầu tư sản xuất kinh doanh NHTM chính là chủ thể đáp ứng được đòi hỏi đó Thông qua hoạt động cho vay của mình, NHTM cung cấp vốn cho mọi hoạt động kinh tế, đáp ứng kịp thời nhu cầu về vốn cho quá trình sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức trong xã hội Mặt khác, trong sự tồn tại và phát triển của mình, hoạt động cho vay chính là nguồn sống chủ yếu của NHTM, mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ để nuôi sống cả một hệ thống ngân hàng Tuy nhiên, nó cũng không kém phần rủi ro Việc đối tượng vay không thực hiện hoặc không thực hiện nghĩa vụ trả nợ một cách đầy đủ hoàn toàn có thể xảy ra Chính vì vậy, việc kiểm soát hoạt động cho vay, hạn chế thấp nhất rủi ro trong hoạt động cho vay luôn là ưu tiên hàng đầu trong hoạt động của NHTM

Để hạn chế rủi ro mất vốn khi cho vay, NHTM đã sử dụng rất nhiều biện pháp khác nhau Hầu hết các NHTM, ngoài việc đánh giá chi tiết tình hình tài chính của đối tượng vay, xem xét tính khả thi của dự án vay thì một biện pháp không thể thiếu đó là thỏa thuận với bên vay về việc áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ Trong số đó, thế chấp QSDĐ là biện pháp bảo đảm được NHTM sử dụng rất phổ biến QSDĐ thường là tài sản

có giá trị lớn và có tính thanh khoản Đó là cơ sở để NHTM luôn ưu tiên sử dụng biện pháp thế chấp đối với loại tài sản này để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay

Bắc Giang là tỉnh có diện tích rộng lớn, nằm ở trung du miền núi Bắc

Bộ Với vị trí thuận lợi nằm liền kề với các đô thị lớn, các tỉnh phát triển

2

của vùng như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Lạng Sơn cùng với quỹ đất lớn, đa dạng, kinh tế Bắc Giang đang trên đà phát triển cả về nông, lâm nghiệp, lẫn thương mại, dịch vụ, công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp Cùng với sự phát triển đó, vốn luôn là nhu cầu cấp thiết với mọi đơn vị kinh tế trên địa bàn Huy động vốn bằng mọi cách thức, mọi nguồn lực Trong đó cách thức phổ biến để giải quyết nhu cầu về vốn là thế chấp QSDĐ để vay vốn tại NHTM, mà phổ biến nhất là tại Agribank Bắc Giang

Trong những năm qua, thế chấp QSDĐ là biện pháp đảm bảo phổ biến nhất trong hoạt động cho vay của Agribank Bắc Giang Đây không phải là vấn đề mới, đã có rất nhiều các văn bản pháp luật của Nhà nước hướng dẫn, điều chỉnh cụ thể và bản thân Agibank Bắc Giang khi nhận thế chấp tài sản này cũng có những quy định áp dụng đặc biệt và riêng biệt

Tuy vậy, cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế xã hội, các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch thế chấp QSDĐ nói riêng cũng biến đổi theo hướng ngày càng đa dạng và phức tạp Hơn nữa, với đặc thù

là tỉnh có quỹ đất lớn, đa dạng cả về loại hình sử dụng đất và đối tượng sử dụng đất thì giao dịch thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank Bắc Giang luôn tiềm ẩn những rủi ro, bộc lộ những hạn chế, bất cập, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên trong quá trình thực hiện và áp

dụng pháp luật Vì lẽ đó, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về thế chấp

quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

từ thực tiễn tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang” là cấp thiết và mang tính thời sự

+ “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng - thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật”, luận văn thạc

sĩ luật học năm 2012 của tác giả Phan Hồng Điệp

+ “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay” luận văn thạc sĩ luật học năm 2014 của tác giả Trần Viết Thắng

+ “Pháp luật về cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam” luận văn thạc sĩ luật học năm 2015 của tác giả Nguyễn Văn Ngọc

Ở tầm nghiên cứu cao hơn là những công trình chuyên khảo, chẳng

hạn như: Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các Tổ chức tín dụng, của tác giả Lê Thị Thu Thuỷ, nhà xuất bản Tư pháp, năm 2006; Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam của

tác giả Nguyễn Thị Nga, nhà xuất bản Tư pháp năm 2015…

Các đề tài trên đã phần nào hệ thống hóa về mặt lý luận chung cũng như phác họa thực tiễn về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM, đã có những ý nghĩa nhất định trong việc hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến chế định này

Tuy vậy cho đến nay, trong phạm vi tìm hiểu của tác giả, hiện chưa có một công trình nào xem xét một cách tổng thể vấn đề thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM ở cả phương diện lý luận và thực tiễn áp dụng sinh động tại Agribank Bắc Giang

4

Hơn nữa, trên thực tế tác giả thấy rằng việc thế chấp QSDĐ để vay vốn tại Agribank Bắc Giang đang diễn ra hiện nay tồn tại những bất cập, hạn chế nhất định Việc nghiên cứu và đưa ra các giải pháp hoàn thiện quy phạm pháp luật về thế chấp QSDĐ cũng như các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp QSDĐ tại Agribank Bắc Giang là hết sức cần thiết

để đảm bảo sự an toàn tín dụng, hiệu quả sử dụng vốn vay của ngân hàng

và khách hàng, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

Chính vì lý do đó, tác giả cho rằng việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật

về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại từ thực tiễn tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang” là cấp thiết và không trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu khoa học nào đã công bố

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Mục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu toàn diện và có hệ thống các vấn đề pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM; Đánh giá tình hình thực thi các quy định pháp luật thế chấp QSDĐ và thực tiễn thi hành vấn đề này tại Agribank Bắc Giang; Đề ra các giải pháp và kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các NHTM hiện nay nói chung và tại Agribank Bắc Giang nói riêng

Để đáp ứng được mục đích nghiên cứu nêu trên, luận văn có các nhiệm vụ nghiên cứu sau:

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật thế chấp QSDĐ, đặc biệt là trong hoạt động cho vay của NHTM tại Việt Nam

5

- Phân tích, đánh giá, tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại Agribank Bắc Giang

- Đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM nói chung và nâng cao hiệu quả thế chấp QSDĐ tại Agribank Bắc Giang nói riêng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

+ Nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp QSDĐ, đặc biệt là những quy định liên quan trực tiếp đến việc thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM

+ Nghiên cứu thực tiễn thực thi các quy định của pháp luật thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay tại Agribank Bắc Giang

- Phạm vi nghiên cứu:

Luận văn giới hạn nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM, nghiên cứu các quy định riêng biệt của Agribank nói chung và Agribank Bắc Giang nói riêng về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật lịch sử, duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác – Lênin, các phương pháp khoa học như: phương pháp phân tích, phương pháp logic, phương pháp tổng hợp, phương pháp đối chiếu, phương pháp so sánh, phương pháp chứng minh, phương pháp thống kê… Trong đó phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê,

là chủ yếu

6 Kết cấu của luận văn

6

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn chia làm 3 phần:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về hoạt động cho vay của ngân hàng

thương mại và thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong

hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam và thực tiễn thực thi tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang

Chương 3:Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp

quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam và nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang

7

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI 1.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

NHTM đã hình thành tồn tại và phát triển hàng trăm năm gắn liền với sự phát triển của kinh tế hàng hoá Sự phát triển hệ thống NHTM đã

có tác động rất lớn và quan trọng đến quá trình phát triển của nền kinh tế hàng hoá, ngược lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai đoạn cao nhất là nền kinh tế thị trường thì NHTM cũng ngày càng được hoàn thiện và trở thành định chế tài chính không thể thiếu được Thông qua hoạt động tín dụng thì NHTM tạo lợi ích cho người gửi tiền, người vay tiền và cho cả ngân hàng thông qua chênh lệch lãi suất mà thu được lợi nhuận cho ngân hàng Cho đến thời điểm hiện nay có rất nhiều khái niệm

về NHTM, cụ thể như sau:

Đạo luật ngân hàng của Pháp (1941) định nghĩa: "Ngân hàng thương mại là những xí nghiệp hay cơ sở mà nghề nghiệp thường xuyên là nhận tiền bạc của công chúng dưới hình thức ký thác, hoặc dưới các hình thức khác và sử dụng tài nguyên đó cho chính họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín dụng và tài chính" [9, tr8]

Theo Luật ngân hàng Nhật Bản:

8

Ngân hàng là tổ chức có giấy phép của Thủ tướng về kinh doanh tiền tệ Ngân hàng thương mại thực hiện các hoạt động nhận tiền gửi, nhận tiền gửi định kỳ, cho vay, chiết khấu thương phiếu vat thực hiện giao dịch ngoại hối [15, tr 177]

Ở Việt Nam, theo quy định tại điều 4, Luật các tổ chức tín dụng năm

2010 thì: “ Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận”

“Hoạt động ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một số các nghiệp vụ sau đây:

a) Nhận tiền gửi;

b) Cấp tín dụng;

c) Cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản”

Có thể hiểu NHTM là một trong những định chế tài chính mà đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán, cùng với việc cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu của xã hội nhằm mục tiêu sinh lời, tối đa hóa lợi nhuận

Như vậy, NHTM là định chế tài chính trung gian quan trọng vào loại bậc nhất trong nền kinh tế thị trường Nhờ hệ thống định chế này mà các nguồn tiền vốn nhàn rỗi sẽ được huy động, tạo lập nguồn vốn tín dụng to lớn để có thể cho vay phát triển kinh tế

Từ đó có thể nói bản chất của NHTM được thể hiện qua các điểm sau:

– NHTM là một tổ chức kinh tế

Thuật ngữ “cho vay” theo nghĩa thông thường có nghĩa là việc một người chuyển một vật của mình cho người khác sử dụng trong một thời gian nhất định, theo đó, khi một người có tài sản không sử dụng hoặc trong tình trạng tạm thời chưa sử dụng chuyển cho một người muốn sử dụng hoặc trong tình trạng tạm thời thiếu để sử dụng tài sản đó trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận và dựa vào sự tín nhiệm của các bên về khả năng hoàn trả

Theo quy định của BLDS Nga (Điều 819 đến 821) thì:

Cho vay của các tổ chức tín dụng là một loại vay tài sản và các quan hệ cho vay của tổ chức tín dụng được thể hiện bằng một hợp đồng tín dụng Trong hợp đồng tín dụng, ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác (bên cho vay) có nghĩa vụ phải chuyển tiền cho bên vay, còn bên vay có nghĩa vụ hoàn trả tiền đã vay và phải trả lãi [15, tr 155-156]

Tương tự như vậy, pháp luật Việt Nam, Điều 4 Luật các tổ chức tín

dụng năm 2010, định nghĩa hoạt động cho vay của NHTM: “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời hạn nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi”

Như vậy, có thể hiểu hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng, theo đó NHTM giao cho khách hàng một khoản tiền để sử

- Cho vay ngắn hạn: Thời hạn cho vay đến một năm và được sử

dụng để bổ sung, bù đắp thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và các nhu cầu tiêu dùng ngắn hạn của các cá nhân

- Cho vay trung hạn: Thời hạn cho vay từ 1 năm đến 5 năm Tín

dụng trung hạn chủ yếu được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng kinh doanh, xây dựng các dự án mới có quy mô nhỏ và thời gian thu hồi nhanh Bên cạnh đó, nó còn sử dụng để đầu tư tài sản lưu động thường xuyên của doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp mới thành lập

- Cho vay dài hạn: Thời hạn cho vay trên 5 năm Loại tín dụng này

dùng để đáp ứng nhu cầu đầu tư dài hạn như xây dựng nhà ở, các thiết bị, phương tiện vận tải có quy mô lớn, xây dựng các xí nghiệp mới

Hay dựa biện pháp bảo đảm tiền vay thì có thể phân loại như sau

- Cho vay có đảm bảo bằng tài sản: Đây là những khoản cho vay mà

bên cạnh việc cho khách hàng vay vốn, NHTM còn nắm giữ tài sản hoặc giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu tài sản của người vay hoặc của bên thứ ba với mục đích xử lý tài sản đó để thu hồi vốn vay khi người vay

vi phạm hợp đồng tín dụng Hình thức vay này xuất phát từ việc NHTM không trực tiếp quản lý nguồn vốn của mình vì thế có rất nhiều rủi ro xảy

ra, nguy cơ không thu hồi đủ vốn vay là rất cao vì vậy các NHTM khi cho

vay thường yêu cầu người vay phải có tài sản bảo đảm cho khoản vay

11

- Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản: Cho vay không có đảm

bảo bằng tài sản là loại cho vay mà áp dụng biện pháp bảo đảm không bằng tài sản Khi cho vay không có bảo đảm bằng tài sản, biện pháp bảo đảm có thể là bảo lãnh của ngân hàng khác, cho vay tín chấp…Loại cho vay không

có đảm bảo bằng tài sản chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng dư nợ cho vay của các NHTM Phổ biến nhất của loại cho vay không đảm bảo bằng tài sản là cho vay tín chấp và thông thường chỉ áp dụng đối với những khách hàng có

quan hệ lâu năm với ngân hàng hoặc những khách hàng có uy tín

Ngoài ra, có thể dựa vào mục đích vay vốn hoặc đối tượng cho vay

để phân loại hoạt động cho vay của NHTM

1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Hoạt động cho vay của các NHTM là một trong trong những hoạt động kinh doanh tiền tệ của các NHTM, vì vậy hoạt động cho vay mang đầy đủ những đặc trưng của hoạt động kinh doanh tiền tệ, thể hiện ở những đặc trưng sau:

Thứ nhất, hoạt động cho vay của NHTM là hoạt động cấp tín dụng

trực tiếp và người đi vay trực tiếp hoàn trả nợ vay NHTM chuyển nhượng tạm thời một lượng tiền vay cho người đi vay Sau một thời gian như đã thỏa thuận, người đi vay phải hoàn trả cho NHTM một lượng giá trị gồm cả gốc và lãi

Thứ hai, đối tượng của hoạt động kinh doanh tiền tệ nói chung và

hoạt động cho vay của NHTM nói riêng là tiền tệ, trong hoạt động cho vay thì nguồn tiền tệ này chủ yếu là do các NHTM đi vay để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của mình hay nói cách khác là kinh doanh bằng vốn của người khác Hoạt động cho vay của NHTM được thực hiện trên cơ sở nguồn vốn tự có và nguồn vốn huy động Vì vậy, hoạt động cho vay của

12

các NHTM nói riêng và hoạt động kinh doanh tiền tệ nói chung là hoạt động đặc thù của các NHTM

Thứ ba, hoạt động kinh doanh tiền tệ nói chung và hoạt động cho vay

của các NHTM nói riêng là hoạt động có tính rủi ro cao, rủi ro đầu tiên phụ thuộc vào đối tượng của hoạt động kinh doanh tiền tệ như đã nêu trên Tuy nhiên, tính rủi ro không chỉ dựa vào đặc trưng về đối tượng mà nó còn phụ thuộc vào khả năng kiểm soát các khoản vay Hoạt động cho vay của NHTM là hoạt động “đi vay” để cho vay Trên thực tế, nhu cầu về vốn của khách hàng là rất đa dạng, thể hiện ở việc NHTM cho khách hàng vay với rất nhiều loại thời hạn như vay ngắn hạn, vay trung hạn, vay dài hạn Khoản vay có thời hạn càng dài thì tính rủi ro càng cao Do đó, đòi hỏi các NHTM và khách hàng phải tuân thủ theo một quy trình cho vay chặt chẽ

Và một trong những biện pháp hạn chế rủi ro là việc các NHTM áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay để bảo đảm khả năng thu hồi nợ của mình

Thứ tư, hoạt động kinh doanh tiền tệ nói chung và hoạt động cho vay

của các NHTM nói riêng là hoạt động mang tính hệ thống, có ảnh hưởng dây chuyền Với chức năng là nguồn cung ứng vốn và điều tiết vốn trong nền kinh tế, các NHTM hoạt động trong một hệ thống liên kết về nghiệp vụ như cho vay, thanh toán và các dịch vụ ngân hàng khác Vì vậy, hoạt động kinh doanh tiền tệ giữa các NHTM luôn có mối liên hệ chặt chẽ, có ảnh hưởng không chỉ trong các NHTM với nhau mà còn ảnh hưởng tới sự phát triển chung của nền kinh tế Trong trường hợp, khách hàng vay không có khả năng trả nợ sẽ tác động đến khả năng thanh toán của NHTM, vì nguồn vốn chủ yếu mà các NHTM cấp tín dụng là nguồn vốn đi vay

Thứ năm, hoạt động cho vay của NTHM bao giờ cũng phải dựa trên

sự tin tưởng giữa bên cho vay (NHTM) và bên đi vay Chỉ khi nào NHTM

13

thực sự tin tưởng vào sự sẵn lòng và khả năng trả nợ của người đi vay và người đi vay cũng phải tin vào hiệu quả của việc sử dụng tiền vốn đi vay của mình thì khi đó quan hệ cho vay mới được thiết lập

Bên cạnh những đặc điểm cơ bản trên thì hoạt động cho vay của NHTM còn thể hiện những đặc điểm mang tính chất đặc thù như:

Thứ nhất, viê ̣c cho vay của các NHTM là hoạt đô ̣ng nghề nghiê ̣p

kinh doanh mang tính chức năng Đây là quy đi ̣nh mang tính chất đă ̣c thù, mang tính chất nghề nghiê ̣p kinh doanh được pháp luật quy đi ̣nh những quyền năng cụ thể

Thứ hai, hoạt đô ̣ng cho vay của NHTM là mô ̣t nghề nghiê ̣p kinh

doanh có điều kiê ̣n Điều này thể hiê ̣n ở chỗ hoạt đô ̣ng cho vay chuyên nghiê ̣p của NHTM phải thỏa mãn mô ̣t số điều kiê ̣n nhất đi ̣nh như phải có vốn pháp đi ̣nh, phải được ngân hàng Nhà nước cấp giấy phép hoạt đô ̣ng ngân hàng trước khi tiến hành viê ̣c đăng ký kinh doanh theo luâ ̣t đi ̣nh

Thứ ba, ngoài viê ̣c tuân thủ quy đi ̣nh chung của pháp luâ ̣t về hợp

đồng, hoạt đô ̣ng cho vay của tổ chức tín dụng còn chịu sự điều chỉnh, chi phối của các đa ̣o luâ ̣t về ngân hàng, thâ ̣m chí kể các các tâ ̣p quán thương mại về ngân hàng Đặc điểm này, bị chi phối bởi tính chất đă ̣c thù trong nghề nghiê ̣p kinh doanh của các tổ chức tín dụng như tính rủi ro cao và sự ảnh hưởng mang tính chất dây chuyền đối với nhiều lợi ích khác trong xã

hô ̣i

Ngoài ra, có thể phân biệt hoạt động cho vay thông thường trong giao dịch dân sự với hoạt động cho vay của các NHTM, qua việc xem xét một số yếu tố sau:

- Về chủ thể: Trong hoạt động cho vay của các NHTM thì bao giờ

một bên giao dịch cũng phải là một NHTM, còn trong hoạt động cho vay

14

thông thường thì giao dịch có thể được thực hiện giữa bất kỳ các chủ thể là

cá nhân, tổ chức nào

- Về nguồn vốn: Trong hoạt động cho vay thông thường thì nguồn

vốn của người cho vay (là một khoản tiền hay là vật) chủ yếu là vốn thuộc

sở hữu của người đó, bởi vì họ không có chức năng trung gian tài chính như các NHTM mà họ chỉ dùng nguồn tiền của chính mình để cho vay Nhưng đối với hoạt động cho vay của các NHTM thì nguồn vốn cho vay (tiền tệ) chủ yếu dựa vào nguồn vốn đi vay của các NHTM Do đó, rủi ro trong hoạt động cho vay của các NHTM sẽ cao hơn nhiều so với hoạt động cho vay thông thường Trong hoạt động cho vay thông thường, nếu người vay không trả được nợ thì rủi ro chỉ xảy ra đối với người cho vay mà không ảnh hưởng đến nền kinh tế Còn trong hoạt động cho vay của NHTM thì rủi

ro không chỉ ảnh hưởng đến NHTM mà còn ảnh hưởng đến nền kinh tế, vì đặc trưng hoạt động cho vay của NHTM là mang tính hệ thống và có ảnh hưởng dây chuyền Chính vì vậy, NHTM luôn phải có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của người gửi tiền bằng cách kinh doanh có hiệu quả và đảm bảo

an toàn nguồn vốn đi vay

- Về hình thức pháp lý: Hoạt động cho vay của NHTM được thể hiện

dưới dạng văn bản là hợp đồng tín dụng phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành Hợp đồng tín dụng phải có đầy đủ những nội dung như: Chủ thể, điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn vay, phương thức cho vay,

số vốn vay, lãi suất, thời hạn cho vay…Trong hợp đồng vay thông thường thì hình thức giao kết của hợp đồng có thể bằng văn bản hoặc bằng lời nói

- Về cơ chế pháp lý điều chỉnh: Trong hoạt động cho vay thông

thường, xuất phát từ những đặc điểm của chủ thể, nguồn vốn, mục đích vay như đã nêu ở trên mà hoạt động cho vay thông thường ít rủi ro so với hoạt

15

động cho vay của các NHTM Vì vậy, cơ chế pháp lý điều chỉnh đối với hoạt động cho vay này thường đơn giản Còn trong hoạt động cho vay của các NHTM, xuất phát từ những đặc trưng của hoạt động cho vay như phân tích nêu trên thì cơ chế pháp lý điều chỉnh bao giờ cũng phải tuân theo một quy định riêng, chặt chẽ Mặt khác, hoạt động cho vay của NHTM luôn phải chịu sự giám sát của Nhà nước thông qua cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực ngân hàng là ngân hàng nhà nước Việt Nam

1.2 Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

1.2.1 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Theo sự phát triển của lịch sử ngành luật dân sự, có thể thấy khái niệm thế chấp – một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - một biện pháp truyền thống đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại Hình thức đầu tiên của cách thức bảo đảm có tên gọi là Fiducia Cum Creditore (còn dược gọi là bán đợ) Người có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu đối với một số tài sản của mình cho bên có quyền, khi người có nghĩa vụ thực hiện xong nghĩa vụ thì bên có quyền hoàn trả lại tài sản Đây là biện pháp bảo đảm chuyển giao vật cùng với chuyển giao quyền sở hữu vật Hiện nay có những cách tiếp cận khác nhau khi tìm hiểu về bản chất của thế chấp Có quan điểm tiếp cận dưới góc độ là một hợp đồng dân sự “thỏa thuận” vừa là nguyên tắc vừa là đặc trưng của hợp đồng dân sự và được thể hiện trong tất

cả các giai đoạn kể cả thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng Cách tiếp cận này đã làm rõ được mối quan hệ giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp về việc: Bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp Theo đó, bên nhận thế

16

chấp có quyền kiểm tra việc khai thác, sử dụng tài sản thế chấp của bên thế chấp để tránh trường hợp tài sản đó bị tiêu hủy, giảm sút giá trị, có quyền yêu cầu giao tài sản thế chấp để xử lý khi có vi phạm

Điều 2114 BLDS Pháp qui định về quyền thế chấp: “Quyền thế chấp

là một quyền tài sản trên những bất động sản được sử dụng vào việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Về bản chất, quyền thế chấp không thể phân chia

và tồn tại trên tất cả các bất động sản thế chấp, thế chấp tiếp tục trên các bất động sản dù bất động sản đã chuyển dịch sang tay người khác” [1]

Theo đó, đối tượng thế chấp chỉ có thể là là bất động sản, không có sự chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản từ bên thế chấp sang bên nhận thế chấp

Điều 702 BLDS và thương mại Thái Lan, qui định: “Hợp đồng thế chấp là hợp đồng qua đó một người gọi là người thế chấp nhượng một tài sản cho người khác gọi là người nhận thế chấp như một bảo đảm thi hành một nghĩa vụ, nhưng không chuyển giao tài sản đó cho người nhận thế chấp” [2]

Điều 317 BLDS Việt Nam năm 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”

Như vậy, như pháp luật dân sự Pháp, thế chấp theo BLDS và thương mại Thái Lan và BLDS Việt Nam cũng không có sự chuyển giao quyền chiếm hữu đối với tài sản từ bên thế chấp sang bên nhận thế chấp, bên thế chấp vẫn quản lý tài sản thế chấp Tuy nhiên, khác với BLDS Pháp, đối tượng của thế chấp theo pháp luật Thái Lan và Việt Nam bao gồm cả bất động sản và động sản

17

Tài sản theo quy định của BLDS Việt Nam năm 2015 có thể là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản Trong đó, quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác QSDĐ là loại tài sản đặc biệt theo pháp luật Việt Nam, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý QSDĐ là quyền tài sản phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai thông qua việc Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất

Do đó, người sử dụng đất không có đầy đủ quyền năng như Nhà nước đối với đất đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu Thông qua pháp luật, Nhà nước quyết định trao cho người sử dụng đất những quyền năng cụ thể Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ghi nhận trong LĐĐ năm 1993 Sau đó, BLDS năm 1995 đã

có các quy định tạo điều kiện để quyền năng này có thể là đối tượng của các giao dịch dân sự Kế thừa sự ghi nhận đó, các chủ thể sử dụng đất và phạm vi quyền sử dụng đất được quy định của thể trong LĐĐ năm 2013; khẳng định rõ ràng quyền thế chấp QSDĐ của người sử dụng đất Đây là cơ

sở pháp lý quan trọng để NHTM nhận thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của mình

Thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cho vay, theo

đó NHTM với tư cách là bên cho vay thỏa thuận với bên vay hoặc bên thứ

ba về việc sử dụng QSDĐ của chính bên vay hoặc của bên thứ ba làm tài sản bảo đảm cho khoản vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi bên vay không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ của mình Chủ sử dụng đất chuyển giao giấy tờ pháp lý chứng minh QSDĐ của mình cho bên nhận thế chấp (NHTM) mà không phải chuyển giao QSDĐ

đó

18

Thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM đã và đang trở nên phổ biến, khẳng định vai trò quan trọng đối với cả người sử dụng đất

và NHTM Cụ thể:

- Đối với người sử dụng đất: Thế chấp QSDĐ để vay vốn NHTM là

một trong những hình thức khai thác giá trị QSDĐ hiệu quả nhất QSDĐ là tài sản có giá trị lớn, trong quan hệ vay vốn với NHTM, thế chấp QSDĐ giúp người sử dụng đất có thể huy động được nguồn vốn lớn để thực hiện công việc theo mục đích của mình, đồng thời vẫn có thể khai thác, sử dụng

thửa đất hưởng hoa lợi, lợi tức

- Đối với NHTM: Thế chấp QSDĐ là biện pháp bảo đảm tiền vay hiệu

quả nhằm ngăn ngừa rủi ro, nâng cao trách nhiệm của bên đi vay, thu hồi

nợ khi bên đi vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ

trả nợ

Tóm lại, thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM là việc bên thế chấp (khách hàng vay hoặc bên thứ ba) và bên nhận thế chấp (NHTM) cùng thỏa thuận dùng chính QSDĐ của bên thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh trong quan hệ cho vay của NHTM Bên thế chấp ở đây có thể là chính người đề nghị cấp tín dụng hoặc có thể là bên thứ ba (trong trường hợp bên thế chấp không phải là người đề nghị cấp tín dụng, không có quan hệ tín dụng)

1.2.2 Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

- Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm tiền vay

Khi cho vay, để có thể thu hồi được nợ trong trường hợp đến hạn mà bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ thì NHTM luôn hướng tới phương án áp dụng các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên

19

vay QSDĐ là một loại quyền tài sản định giá được bằng tiền, thường có giá trị lớn và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự Do đó, QSDĐ hoàn toàn đáp ứng được các điều kiện của một tài sản bảo đảm Thế chấp QSDĐ

là một biện pháp bảo đảm tiền vay rất phổ biến trong hoạt động cho vay của NHTM Khi đến thời hạn theo thỏa thuận mà bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì NHTM hoàn toàn có quyền xử lý QSDĐ để thu hồi nợ

- Thế chấp QSDĐ phát sinh từ thỏa thuận của các bên: NHTM, khách hàng vay hoặc bên thứ ba

Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm đồng thời là một hợp đồng dân sự Thế chấp QSDĐ phải được sự thỏa thuận của bên có quyền, bên có nghĩa vụ và được hình thành trên cơ sở một nghĩa vụ được xác lập trước hoặc hình thành trong tương lai Còn nếu khi bên vay vi phạm nghĩa

vụ trả nợ mà giữa các bên không có thỏa thuận thế chấp QSDĐ thì NHTM không thể xử lý QSDĐ của bên thế chấp để thu hồi nợ được

- Trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ được pháp luật quy định chặt chẽ QSDĐ là tài sản có giá trị lớn, tiềm ẩn nhiều xung đột về lợi ích giữa các bên liên quan khi tham gia giao dịch Do đó, so với việc thế chấp các loại tài sản khác thì thế chấp QSDĐ được pháp luật quy định chặt chẽ, nghiêm nghặt hơn BLDS hiện hành và LĐĐ 2013 quy định rất chi tiết về từng vấn đề khi các bên thiết lập giao dịch thế chấp QSDĐ từ: Điều kiện bên thế chấp, điều kiện QSDĐ thế chấp cho đến hình thức hợp đồng, quyền

và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, đăng ký giao dịch thế chấp QSDĐ, xử lý QSDĐ… Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ cũng phải tuân thủ những quy định riêng của từng ngân hàng Trong từng thời kỳ khác nhau, mỗi NHTM lại có những quy định đặc thù áp dụng riêng biệt đối với giao dịch thế chấp QSDĐ để phù hợp với hoạt động cho vay của

20

ngân hàng cũng như nhu cầu của khách hàng Ví dụ như về nội dung hợp đồng thế chấp, điều kiện QSDĐ thế chấp, hạn mức cấp tín dụng khi nhận thế chấp QSDĐ, thủ tục xử lý QSDĐ … Các bên có thể tự do thỏa thuận nhưng vẫn phải trong khuôn khổ mà pháp luật đã ấn định, không thể thỏa thuận ngoài phạm vi đó được

- Trong quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thế chấp chỉ chuyển giao cho bên nhận thế chấp giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với QSDĐ thế chấp

Theo đó, bên thế chấp chỉ chuyển giao cho bên nhận thế chấp về mặt giấy tờ chứ không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế Bên thế chấp vẫn là chủ thể chiếm hữu thửa đất, sử dụng, khai thác thửa đất và hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc khai thác, sử dụng thửa đất đó Trong thời gian thế chấp, thửa đất vẫn thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp, chỉ hạn chế về quyền định đoạt QSDĐ của bên thế chấp chỉ chấm dứt khi QSDĐ bị xử lý trong trường hợp bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn

1.3 Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

1.3.1 Khái niệm pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Nhà nước ban hành pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong đời sống xã hội Vì vậy, để hiểu thế nào là pháp luật thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM thì cần phải xác định các loại quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động thế chấp QSDĐ

Trong thực tiễn của nền kinh tế thị trường, quan hệ thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM là các quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ Đây là mối quan hệ giữa bên thế chấp QSDĐ và bên nhận thế chấp

21

QSDĐ (NHTM) Bản chất của quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ là giao dịch dân sự, thuộc một trong số hợp đồng thông dụng Quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp QSDĐ và bên nhận thế chấp QSDĐ Nội dung của hợp đồng thế chấp QSDĐ không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cả quyền nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan

Từ những sự phân tích nêu trên có thể hiểu: Pháp luật thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước thừa nhận hoặc ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh giữa bên thế chấp (Bên vay vốn hoặc bên thứ ba) và bên nhận thế chấp (NHTM) theo đó bên nhận thế chấp nhận các giấy tờ chứng nhận QSDĐ để bảo đảm cho khoản vay của bên vay vốn tại NHTM Hết thời hạn vay, nếu bên vay không hoàn trả đầy đủ hoặc không hoàn trả vốn cả gốc lẫn lãi thì bên nhận thế chấp có quyền phát mại QSDĐ đã thế chấp để thu hồi nợ

1.3.2 Nội dung của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM là tổng thể các quy phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau,

có mối liên hệ, ràng buộc để điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM Pháp luật thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM gồm những nội dung sau:

- Về chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ

Chủ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ bao gồm: Bên thế chấp và bên nhận thế chấp Thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM

Theo đó, LĐĐ năm 2013 đã quy định cụ thể các đối tượng được thế chấp QSDĐ như: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê …

- Đối tượng QSDĐ trong quan hệ thế chấp QSDĐ

Theo quy định tại Điều 295 BLDS năm 2015 thì tài sản bảo đảm nói chung và đối tượng QSDĐ trong quan hệ thế chấp nói riêng phải thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bên bảo đảm, tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được; tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai; giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm

Đối với đối tượng là QSDĐ trong quan hệ thế chấp thì điều kiện này được cụ thể hóa tại Điều 188 LĐĐ năm 2013 Theo đó, chỉ có QSDĐ của các chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho phép thực hiện các giao dịch

23

chuyển QSDĐ thì mới là đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp Mặt khác, QSDĐ phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người đi thế chấp thông qua việc quy định điều kiện về giấy chứng nhận Người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ để vay vốn tại NHTM khi đáp ứng đủ các yêu cầu, cụ thể: Có giấy chứng nhận QSDĐ; Đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất

Quy định trên về điều kiện đối với QSDĐ thế chấp là hợp lý và cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp, phòng ngừa rủi ro cho bên nhận thế chấp trong trường hợp bên thế chấp dùng QSDĐ không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để đi thế chấp hoặc đã là đối tượng để bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ khác

- Hình thức và hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ

Theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với các giao dịch dân sự

về QSDĐ nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng thì cả BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 đều quy định giao dịch phải thông qua hình thức hợp đồng bằng văn bản Đây cũng là quy định phù hợp với xu hướng chung của pháp luật thế giới trong việc điều chỉnh những giao dịch có đối tượng là tài sản có giá trị lớn Việc thế chấp QSDĐ có thể được lập thành văn bản riêng hoặc thể hiện trong hợp đồng tín dụng Bên cạnh đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền

Về vấn đề có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ thì pháp luật của đa số các quốc gia quy định, một giao dịch thế chấp hợp pháp khi các bên cùng thỏa thuận thông qua hợp đồng và hợp đồng đó phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền Còn về việc đăng

24

ký hợp đồng thế chấp thì có quốc gia quy định điều kiện bắt buộc, có quốc gia thì không Chẳng hạn, một số bang của Úc, của Mỹ, và ở Anh, nơi mà thế chấp đất đai được thực hiện theo hệ quyền Torrenns thì bên cạnh việc công chứng hợp đồng thế chấp thì các bên có quyền lựa chọn đăng ký hoặc không đăng ký hợp đồng thế chấp Tuy vậy, nếu hợp đồng thế chấp được đăng ký thì chủ thể nhận thế chấp sẽ được xếp ở vị trí ưu tiên hơn trong việc thanh toán tài sản so với hợp đồng thế chấp không được đăng ký Song, tại Việt Nam, LĐĐ năm 2013 quy định việc đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ là bắt buộc, bên cạnh việc công chứng, chứng thực hợp đồng Thủ tục đăng ký này là điều kiện có giá trị đối kháng với người thứ

ba và có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán

- Nội dung của hợp đồng thế chấp QSDĐ

Nội dung của hợp đồng thế chấp QSDĐ là căn cứ để các bên thực hiện hành vi cho phù hợp và là cơ sở để ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên Theo đó, thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp QSDĐ về cơ bản phải có những nội dung như: Tài sản thế chấp, phạm vi thế chấp, giá trị tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên, giải quyết tranh chấp… Về vấn đề này, pháp luật Việt Nam không hạn chế quyền thỏa thuận của các bên, cho phép các bên được quyền tự do thỏa thuận nhưng không được vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội

- Chấm dứt hợp đồng thế chấp QSDĐ và xử lý QSDĐ thế chấp Liên quan đến nội dung này, pháp luật điều chỉnh ở hai khía cạnh cơ bản, đó là: Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thế chấp QSDĐ và những thủ tục pháp lý cần thiết để giải trừ thế chấp Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của các nước trên thế giới đều tôn trọng tối đa sự thỏa thuận của các bên ngay từ khi xác lập quan hệ thế chấp Vì vậy, trong trường hợp đến

25

hạn mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả

nợ thì pháp luật tôn trọng quyền tự thỏa thuận của các bên trong việc xử lý đối với QSDĐ thế chấp Chỉ khi các bên không có sự thỏa thuận thì việc xử

lý QSDĐ được thực hiện theo một trong các phương thức mà pháp luật đã quy định

Xử lý QSDĐ để thu hồi nợ là một nội dung quan trọng mà các NHTM luôn quan tâm, chú trọng nhất Đây còn được coi là phương án cuối cùng mà các NHTM áp dụng để thu hồi nợ khi mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ

- Giải quyết tranh chấp phát sinh từ việc thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM

Trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ không phải khi nào các bên cũng tuân thủ nghiêm túc những quy định của hợp đồng, của pháp luật nên rất dễ phát sinh tranh chấp Các tranh chấp thường gặp như: Tranh chấp về chủ thể xác lập, thực hiện hợp đồng; Tranh chấp về định giá,

xử lý QSDĐ… Các tranh chấp phát sinh khi thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ nếu không kịp thời giải quyết thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của các bên trong hợp đồng, đặc biệt là đối với NHTM với tư cách là bên cho vay Điều chỉnh vấn đề này, pháp luật Việt Nam đã có những quy định trong Bộ luật tố tụng dân sự, quy định cụ thể các phương thức, cơ quan giải quyết tranh chấp, thẩm quyền cũng như thủ tục cần thiết để giải quyết tranh chấp… Tuy nhiên, trong luận văn này, tác giả sẽ không đi sâu vào phân tích nội dung này

26

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Hoạt động cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của NHTM để tạo ra lợi nhuận cho chính NHTM cũng như cung cấp nguồn vốn đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh của xã hội Hoạt động cho vay của NHTM tiềm ẩn nhiều rủi ro, do vậy hiện nay các NHTM khi cho vay thường buộc bên vay phải đem một tài sản cụ thể để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình Thế chấp QSDĐ là biện pháp bảo đảm tiền vay được các NHTM áp dụng phổ biến, thường xuyên nhất trong hoạt động cho vay của mình Thế chấp QSDĐ là quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, pháp luật Việt Nam đã có những quy định điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM Bên cạnh những nội dung pháp lý có nét tương đồng với các nước trên thế giới thì pháp luật về thế chấp QSDĐ ở nước ta cũng có những sự khác biệt căn bản Nguyên nhân chính của sự khác biệt xuất phát từ cơ chế sở hữu đất đai ở nước ta khá đặc thù, đó là sự sở hữu toàn dân Việc nắm vững được các khái niệm, đặc điểm của thế chấp QSDĐ cũng như khái niệm, nội dung của pháp luật

về thế chấp QSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng để góp phần phân tích các khía cạnh để đi đến sự hoàn thiện pháp luật, áp dụng pháp luật trong thực tiễn cho vay tại các NHTM, góp phần điều chỉnh hiệu quả các quan hệ xã hội phát sinh và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội

27

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN THỰC THI TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG

THÔN TỈNH BẮC GIANG 2.1 Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

2.1.1 Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất

Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ là các bên trong quan hệ thế chấp, bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp Trong hoạt động cho vay của các NHTM thì bên nhận thế chấp đương nhiên là các NHTM, với

tư cách là người cho vay Còn riêng đối với bên thế chấp thì rất đa dạng và phong phú

Bên thế chấp có thể là cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân Thế chấp QSDĐ là giao dịch dân sự Do vậy, điều kiện để giao dịch thế chấp QSDĐ

có hiệu lực thì bên thế chấp khi tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ đối với cá nhân

và năng lực pháp luật dân sự đối với pháp nhân theo quy định tại BLDS năm 2015

Bên cạnh đó, đối với từng chủ thể khác nhau thì pháp luật có những quy định khác biệt, cụ thể về điều kiện mà chỉ khi đáp ứng được những điều kiện đó thì bên thế chấp mới được tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ LĐĐ năm 2013 quy định rất rõ ràng về các trường hợp được thế chấp QSDĐ, cụ thể như sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 2 Điều 180 LĐĐ năm 2013)

- Đối với tổ chức trong nước, LĐĐ năm 2013 quy định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 2 Điều

174 LĐĐ năm 2013); Nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Khoản 2 Điều 176 LĐĐ năm 2013);

+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp theo quy định của pháp luật và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 3 Điều 176 LĐĐ năm 2013); Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng

29

đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 4 Điều 176 LĐĐ năm 2013); Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm (Khoản 1 Điều 178 LĐĐ năm 2013);

+ Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Khoản 3 Điều 174 LĐĐ năm 2013)

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, LĐĐ năm 2013 quy định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền

sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện các

dự án đầu tư (Khoản 1, khoản 3 Điều 183 LĐĐ năm 2013);

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Khoản 5 Điều 183 LĐĐ năm 2013)

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

mà góp vốn bằng QSDĐ với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 3 Điều 184 LĐĐ năm 2013)

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Khoản 1 Điều 185 LĐĐ năm 2013)

30

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài đi thuê, đi thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại (Khoản 2 Điều 185 LĐĐ năm 2013)

- Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, LĐĐ năm 2013 quy định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần mà sau khi nhận chuyển nhượng hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp là được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê (Khoản 4 Điều 183 LĐĐ năm 2013)

+ Doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho thời gian thuê mà tiền đã nộp không có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nước hoặc đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc

do nhận chuyển nhượng QSDĐ không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng cũng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 1 Điều 184 LĐĐ năm 2013)

+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn có là doanh nghiệp trong nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà được sử dụng giá trị QSDĐ như Ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn với tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 2 Điều

184 LĐĐ năm 2013)

31

+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng QSDĐ

mà QSDĐ do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán và nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013)

+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng QSDĐ

mà QSDĐ do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện dự án đầu

tư nhà ở để bán và nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013)

Đồng tình với nhận định của tác giả Nguyễn Thị Nga được nêu trong cuốn: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam thực trạng và hướng hoàn thiện”: Có thể nhận thấy rằng, LĐĐ năm 2013 đã thành công trong việc xác lập các quyền cho người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp QSDĐ So với các LĐĐ trước đó thì LĐĐ năm 2013 đã có sự thay đổi mang chiều hướng tích cực trong việc xác lập các hình thức sử dụng đất của các chủ thể một cách phù hợp hơn với thực tiễn cuộc sống, theo đó mà các quyền của người sử dụng đất nói chung, trong đó có quyền thế chấp QSDĐ nói riêng được mở rộng hơn và cũng bảo đảm sự bình đẳng hơn Cụ thể: Việc ghi nhận thêm hình thức giao đất

có thu tiền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Khoản 3 Điều 55 LĐĐ năm 2013); Ghi nhận thêm hình thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước (Khoản 1 Điều 56 LĐĐ năm 2013) một mặt tạo sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai của các tổ chức, cá nhân trong nước và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư, mặt khác cũng là cơ hội để các chủ thể

32

sử dụng đất được tăng thêm quyền tự chủ trong quá trình sử dụng đất, mà trong đó quyền thế chấp QSDĐ để vay vốn là một trong các quyền được các chủ thể sử dụng đất mong đợi nhất

2.1.2 Điều kiện đối với quyền sử dụng đất thế chấp

QSDĐ là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn là nguồn tài sản bảo đảm quan trọng để chủ sử dụng đất huy động vốn Tuy vậy, không phải QSDĐ nào cũng mặc nhiên trở thành đối tượng thế chấp Để đảm bảo cho hoạt động thế chấp QSDĐ được hiệu quả, an toàn cho các bên tham gia quan hệ thế chấp và xuất phát từ đặc trưng trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta hiện nay, pháp luật Việt Nam đã đặt ra những điều kiện chặt chẽ đối với loại tài sản đặc biệt này khi tham gia quan hệ thế chấp Khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận QSDĐ; Đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất

- Có giấy chứng nhận QSDĐ

Từ năm 2009 đến nay, đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước với tên gọi: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (Sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận) Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên

33

toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc chuyển nhượng, giao dịch trên thị trường, đặc biệt là trong quan hệ thế chấp QSDĐ, từ đó hạn chế được tối đa rủi ro cho bên nhận thế chấp nói chung và NHTM nói riêng

- Đất không có tranh chấp

Việc NHTM nhận thế chấp QSDĐ không nằm ngoài mục đích phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi vốn vay sau này trong trường hợp bên vay không trả được nợ theo thỏa thuận Do đó, ngay từ khi thế chấp, bên thế chấp phải cam kết đất không có tranh chấp nhằm bảo đảm tính hợp pháp của quan hệ thế chấp và tránh bên thứ ba tham gia tranh chấp QSDĐ thế chấp với NHTM Đây không chỉ là điều kiện riêng đối với QSDĐ đất trong quan hệ thế chấp mà là điều kiện quy định chung của QSDĐ trong tất cả các giao dịch về QSDĐ diễn ra trên thị trường

Hiện tại pháp luật chưa có quy định cụ thể thế nào là đất không có tranh chấp Thực tế, đất không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm thế chấp, QSDĐ của bên thế chấp không có bất kỳ khiếu kiện hay bất đồng, mâu thuẫn với chủ thể nào khác UBND xã, phường, thị trấn là cơ quan có thẩm quyền xác nhận về tình trạng đất không có tranh chấp Trong trường hợp QSDĐ nếu có xảy ra tranh chấp thì mọi giao dịch, trong đó có giao dịch thế chấp QSDĐ sẽ không được thực hiện cho đến khi tranh chấp đó được giải quyết xong bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Đây cũng là điều kiện cần thiết và đòi hỏi bên nhận thế chấp khi thiết lập giao dịch phải thận trọng và tìm hiểu kỹ càng về tình trạng thực tế của QSDĐ nhằm đảm bảo cho giao dịch được thực hiện an toàn, phòng tránh rủi ro có hiệu quả hơn

- QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án