XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ THỊ XÃ TÂY NINH TỈNH TÂY NINH

Mục tiêu của đề tài là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực đô thị tại thị xã Tây Ninh và đề xuất phương pháp định giá đất đai phù hợp với cơ chế thị trường trong khu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

****************

MAI THỊ KIM THANH

XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ THỊ XÃ TÂY NINH

TỈNH TÂY NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 11/2009

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

****************

MAI THỊ KIM THANH

XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ THỊ XÃ TÂY NINH

XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ THỊ XÃ TÂY NINH

TỈNH TÂY NINH MAI THỊ KIM THANH

Hội đồng chấm luận văn:

1 Chủ tịch: TS NGUYỄN VĂN TÂN

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

2 Thư ký: TS ĐÀO THỊ GỌN

Hội Khoa học đất Việt Nam

3 Phản biện 1: TS ĐẶNG MINH PHƯƠNG

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

4 Phản biện 2: TS TRẦN HỒNG LĨNH

Trung tâm điều tra, đánh giá tài nguyên đất, Bộ TN&MT

5 Ủy viên: TS TRẦN THANH HÙNG

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

HIỆU TRƯỞNG

LÝ LỊCH CÁ NHÂN

Họ và tên: MAI THỊ KIMTHANH

Sinh ngày: 18 tháng 03 năm 1981

Quê quán: Xã Long Thuận, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh

Thường trú: Ấp Tân Đông, xã Tân Hưng, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh

Họ tên cha: Mai Văn Thâu, CB - CNV

Họ tên mẹ: Trần Thị Cười, buôn bán

Họ tên chồng: Đinh Công Tuân, CB - CNV

Quá trình học tập: Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 1999 tại trường Phân Hiệu luyện thi đại học, thị xã Tây Ninh Tốt nghiệp Đại học Nông Lâm thành phố

Hồ Chí Minh hệ chính quy, chuyên ngành Quản lý đất đai năm 2004; hiện đang theo học chương trình đào tạo Thạc sĩ chuyên ngành Khoa học đất trường Đại học Nông lâm thành phố Hồ Chí Minh

Quá trình công tác: Từ năm 2004 đến nay công tác tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tân Châu

Địa chỉ liên lạc: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tân Châu khu phố

3 thị trấn Tân Châu huyện Tân Châu tỉnh Tây Ninh

Điện Thoại : Cơ quan : 066.3875149

Di động : 0973809199

LỜI CAM ĐOAN

Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực đô thị Thị xã Tây Ninh tỉnh Tây Ninh” là kết quả quá trình nghiên cứu của tôi

Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích tại báo cáo là hoàn toàn trung thực và chưa công bố trong bất kỳ đề tài nghiên cứu nào

Tôi cam đoan chịu trách nhiệm về nội dung trên

Tây Ninh, ngày 27 tháng 10 năm 2009

Người cam đoan

Mai Thị Kim Thanh

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Tân Châu, Ban lãnh đạo phòng Tài Nguyên và Môi Trường thị xã Tây Ninh tỉnh Tây Ninh đã giúp đỡ, cung cấp số liệu, tài liệu để tôi hoàn thành tốt luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả các bạn bè và các anh chị trong lớp Cao học

2005 đã tận tình giúp đỡ trong thời gian tôi làm luận văn

Tây Ninh, ngày 27 tháng 10 năm 2009

MAI THỊ KIM THANH

TÓM TẮT

Đề tài: “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực đô thị Thị

xã Tây Ninh tỉnh Tây Ninh” được tiến hành từ tháng 10 năm 2008 đến tháng 07 năm 2009 trên địa bàn thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh

Mục tiêu của đề tài là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực đô thị tại thị xã Tây Ninh và đề xuất phương pháp định giá đất đai phù hợp với

cơ chế thị trường trong khu vực tiềm năng phát triển để hoàn thiện bảng giá đất của địa phương phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai

Đề tài đã vận dụng các phương pháp điều tra, thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp, hệ thống, bản đồ và chuyên gia để nghiên cứu các vấn đề về các đặc điểm tài nguyên đất đai; tình hình quản lý và sử dụng đất đai; thực trạng công tác quản lý giá đất; điều tra, khảo sát, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và xây dựng hàm giá đất trên địa bàn thị xã Tây Ninh

Kết quả nghiên cứu cho thấy giá đất ở thị xã Tây Ninh phụ thuộc vào 6 biến

cơ bản được phân thành hai nhóm phản ánh vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai, như khoảng cách đến trung tâm, diện tích thửa đất, chiều rộng đường, chiều sâu hẻm, loại đường phố và thu nhập dân cư với hệ số xác định của mô hình R2 = 0,811 Kết quả ban đầu đã ít nhiều chứng minh tính khả thi của phương pháp phân tích định lượng trong việc xây dựng bảng giá đất đai phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai trong khu vực đô thị

SUMMARY Topic: "Effect of some factocrs on land prices in urban areas of Tay Ninh Town, Tay Ninh province" was conducted from October 2008 to July 2009 in the province of Tay Ninh Town, Tay Ninh Province

The study is conducted to determine the target factors affecting on land prices in urban areas in the town of Tay Ninh and to proposed method of valuation of land in accordance with market mechanism in the region potential development to improve the local price of land for the management of state land

Methods of investigation, statistics, comparison, analysis, synthesis, system, maps and experts used to study the problems of land resource characteristics; situation management and land use; the status of land management; investigation, survey and identify the factors affecting land prices and construction on the land price function town of Tay Ninh

Results showed that land prices in the town of Tay Ninh depends on six basic variables are classified into two groups reflect the social position and quality of natural lands, such as distance to the center, plots of land area, road width, depth alley, street types and income populations with the determination of the model R2 = 0.811 Initial results were more or less prove the feasibility of quantitative analysis methods in the construction price of land for the management of State land in urban areas

MỤC LỤC

Trang tựa TRANG Trang chuẩn y - i

Lý lịch cá nhân - ii

Lời cam đoan - iii

Cảm tạ - iv

Tóm tắt - v

Mục lục - vi

Danh sách các chữ viết tắt - vii

Danh sách các hình - viii

Danh sách các bảng - ix

1 MỞ ĐẦU - 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài - 1

1.2.Mục tiêu nghiên cứu - 2

1.3 Đối tượng nghiên cứu - 2

1.4 Phạm vi nghiên cứu của đề tài - 2

1.5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - 2

2 TỔNG QUAN - 3

2.1 Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai - 3

2.1.1 Khái niệm đất đai - 3

2.1.2 Vai trò và đặc điểm của đất đai - 5

2.2 Các quan điểm về giá trị đất đai - 6

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - 9

2.3.1 Các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên của đất đai - 9

2.3.2 Các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội của đất đai - 13

2.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị - 14

2.4 Hệ thống quản lý giá đất đai hiện nay - 18

2.4.1 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai - 18

2.4.2 Hệ thống phân loại vùng giá trị - 19

2.4.3 Khung giá và bảng giá đất đai - 20

2.4.4 Các phương pháp định giá đất đai - 20

2.4.5 Quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai - 21

2.5 Hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất ở đô thị - 25

2.5.1 Một số hạn chế của phương pháp xây dựng bảng giá đất ở tại đô thị theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường - 25

2.5.2 Phương pháp định giá đất ở đô thị ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng - 25

2.6 Khái quát địa bàn nghiên cứu - 26

2.6.1 Điều kiện tự nhiên - 26

2.6.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội - 28

3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - 34

3.1 Nội dung nghiên cứu - 34

3.2 Phương pháp và phương tiện nghiên cứu - 34

3.2.1 Phương pháp nghiên cứu - 34

3.2.2 Phương tiện nghiên cứu - 37

4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN - 38

4.1 Đặc điểm tài nguyên đất đai trên địa bàn Thị xã Tây Ninh - 38

4.1.1 Nhóm đất xám bạc màu - 38

4.1.2 Nhóm đất đỏ vàng - 40

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Tây Ninh - 41

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai - 41

4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Tây Ninh - 42

4.3 Thực trạng công tác quản lý giá đất trên địa bàn thị xã Tây Ninh - 45

4.3.1 Phương pháp và quy trình bảng giá đất đai - 45

4.3.2 Đánh giá mức độ phù hợp với giá thị trường của bảng giá đất đai - 46

4.4 Kết quả điều tra, khảo sát, xác định các yếu tố ảnh hưởng và xây dựng hàm giá đất trên địa bàn thị xã Tây Ninh - 54

4.4.1 Nội dung và phương pháp điều tra thông tin nhà đất - 54

4.4.2 Tổng hợp và đánh giá kết quả điều tra - 55

4.4.3 Phân tích tương quan xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - 56

4.4.4 Phân tích hồi quy xây dựng hàm giá đất - 58

4.4.5 Các kiểm định chất lượng mô hình - 61

4.4.6 Ứng dụng hàm hồi quy xây dựng đơn giá đất các tuyến đường và vị trí trên địa bàn Thị xã Tây Ninh - 66

4.4.7 Đề xuất một số biện pháp quản lý giá đất tại địa phương - 69

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ - 71

5.1 Kết luận - 71

5.2 Kiến nghị - 72

DANH SÁCH CÁC HÌNH

HÌNH TRANG Hình 4.1 Biến động giá đất - 54 Hình 4.2 So sánh giá điều tra và giá dự báo - 66

DANH SÁCH CÁC BẢNG

BẢNG TRANG Bảng 2.1 Các yếu tố chất lượng đất đai cho ngành nông lâm nghiệp - 11

Bảng 2.2 Các yếu tố chất lượng đất đai cho ngành xây dựng - 12

Bảng 2.3 Giá trị sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp - 30

Bảng 2.4 Giá trị sản xuất nông nghiệp phân theo ngành nông nghiệp - 31

Bảng 2.5 Biến động dân số qua các năm tại Thị xã Tây Ninh - 32

Bảng 2.6 Chương trình xóa đói giảm nghèo của Thị xã Tây Ninh - 32

Bảng 4.1 Phân loại và quy mô diện tích các loại đất thị xã Tây Ninh - 38

Bảng 4.2 Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất thị xã Tây Ninh năm 2010 - 42

Bảng 4.3 Cơ cấu sử dụng đất thị xã Tây Ninh năm 2005 - 43

Bảng 4.4 Biến động các loại đất thị xã Tây Ninh qua các năm - 44

Bảng 4.5 Tổng hợp kết quả điều tra - 55

Bảng 4.6 Ma trận tương quan giữa các biến - 57

Bảng 4.7 Phương pháp đưa biến vào mô hình - 58

Bảng 4.8 Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình - 58

Bảng 4.9 Bảng phân tích sâu Anova - 58

Bảng 4.10 Xác định các hệ số hồi quy - 59

Bảng 4.11 Đo lường đa cộng tuyến - 63

Bảng 4.12 Kiểm định tương quan hạng - 64

Bảng 4.13 Kiểm định Durbin –Watson - 65

Bảng 4.14 Đơn giá đất mặt tiền một số tuyến đường - 67

Bảng 4.15 Đơn giá đất các vị trí của một số tuyến đường - 68

Chương 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong nền kinh tế thị trường sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản là tất yếu khách quan Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, nó là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế ở mỗi quốc gia, có vị trí và vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh

tế xã hội của quốc gia đó Trong quá trình đó đòi hỏi có sự kết hợp chặt chẽ giữa hoạt động của thị trường bất động sản và quản lý nhà nước về đất đai nhằm mục đích sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý và tiết kiệm

Để quản lý và phát triển thị trường bất động sản việc xác định giá đất là một vấn đề quan trọng, có thể nói giá đất vừa là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện tiềm năng đất đai vừa là công cụ để điều chỉnh, giám sát thị trường Cũng như giá trị của các loại hàng hóa khác, giá đất được cấu thành từ hai thành phần là giá trị hữu hình

và giá trị vô hình, nghĩa là giá đất sẽ chịu tác động bởi hai nhóm yếu tố hữu hình và yếu tố vô hình Nếu yếu tố hữu hình là những đại lượng có thể đo đếm được, thì yếu

tố vô hình là những yếu tố khó định hình bởi nó tồn tại trong tâm tư nguyện vọng của con người

Đất đai là sự vật địa lý kinh tế gồm có phần xác cũng như phần hồn Đất đai

là tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất và đất đai là quê hương Do vậy đất đai vừa là thực thể hữu hình, vừa là thực thể vô hình, phi vật chất Vì vậy xác định các yếu tố hữu hình và vô hình ảnh hưởng đến giá trị đất đai và xây dựng hàm hồi quy giá đất phụ thuộc vào các yếu tố này thì là vấn đề tranh cãi trong giới học thuật, cũng như giữa các nhà quản lý

Hiện nay thị xã Tây Ninh tỉnh Tây Ninh đang trên đà hội nhập phát triển để từng bước trở thành một thành phố trực thuộc tỉnh Do vậy, nền kinh tế của Tây Ninh

cũng không ngừng phát triển từng ngày, trong đó có cả việc phát triển thị trường bất động sản Nghiên cứu các yếu tố hữu hình và vô hình nói trên để xác định mức độ ảnh hưởng của chúng đến giá đất tại thị xã Tây Ninh không những góp phần thúc đẩy

sự phát triển của thị trường bất động sản tại đây mà còn góp phần hoàn thiện bảng giá đất của địa phương phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai

Từ những ý nghĩa nêu trên, chúng tôi thực hiện đề tài “Xác định các yếu tố

ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực đô thị Thị xã Tây Ninh tỉnh Tây Ninh” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Sử dụng hàm hồi quy để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trong khu vực đô thị Thị xã Tây Ninh

- Đề xuất phương pháp định giá đất đai phù hợp với cơ chế thị trường

1.3 Đối tượng nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai và giá trị đất đai

- Đối tượng khảo sát là giá trị trao đổi đất đai trên thị trường và các yếu tố đặc điểm đất đai ảnh hưởng đến giá đất

1.4 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đề tài được thực hiện trên phạm vi 04 phường của thị xã Tây Ninh (cụ thể là phường 1, 2, 3 và phường Hiệp Ninh), các số liệu và giá trị thị trường của bất động sản nhà đất được thu thập vào tháng 10 năm 2008

1.5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Đề tài hoàn thiện quy trình định giá đất đai, khắc phục những hạn chế trong quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai Giúp nhà nước nắm bắt và quản lý giá đất một cách hữu hiệu trong công tác quản lý và phát triển thị trường bất động sản hiện nay

Chương 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai

2.1.1 Khái niệm đất đai

Có thể nói thuật ngữ đất và đất đai hiện nay được sử dụng rộng rãi không chỉ trong lĩnh vực chuyên ngành quản lý đất đai mà còn cả trong văn học dân gian lẫn cuộc sống thường nhật Đất tồn tại từ rất xa xưa, trước khi xuất hiện loài người và phát triển qua nhiều thiên niên kỷ, con người đã sống và tồn tại với sự vĩnh hằng của trái đất

Từ đó cho thấy thuật ngữ “đất” hàm chứa nhiều ý nghĩa, nhiều chức năng: Đất là không gian ở, đất là quê hương của mỗi con người, đất là nguồn sống Ở mỗi góc độ nghiên cứu khác nhau thuật ngữ đất có ý nghĩa khác nhau: Đất là vật thể

tự nhiên, đất là không gian văn hoá dân tộc, đất là lãnh thổ quốc gia, đất là tư liệu sản xuất, đất là hàng hoá trao đổi trên thị trường, đất là tài sản bất động sản Vì vậy trong phạm vi nghiên cứu của khoa học quản lý đất đai cần phải xác định rõ đối tượng nghiên cứu và hệ thống các thuật ngữ và khái niệm chuyên ngành

Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có

sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật ngữ đất và đất đai, ví dụ, như Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất, phân loại đất, phân loại đất đai Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm đất đai lại cũng có nhiều cách định nghĩa khác nhau, cụ thể như:

Đất đai là một tổng thể vật chất của sự kết hợp giữa địa hình và không gian

tự nhiên của thực thể vật chất đó

Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: Đất đai là một phần

bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất

Cũng có quan điểm khác cho rằng: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước (hồ, sông, suối, đầm lầy ), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước…)

Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái niệm đất đai được xác định trong Luật Đất đai: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng

Các khái niệm nêu trên thuần tuý chỉ là định nghĩa bằng cách liệt kê mô tả về các thành phần và chức năng đất đai trong thực tế, mà chưa khái quát được những tính chất chung nhất của đất đai Để định nghĩa một cách khoa học khái niệm đất đai, trước tiên cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau: Lãnh thổ, đất và đất đai

Lãnh thổ: là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc, là phạm vi không gian cho các hoạt động sinh sống của cộng đồng dân tộc đấy Có thể nói lãnh thổ thuộc phạm trù địa lý - dân tộc

Đất: là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá mẹ, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian Tất cả các loại đất trên trái đất này được hình thành sau một quá trình thay đổi lâu đời trong tự nhiên Như vậy đất là hiện tượng, quá trình tự nhiên, đất thuộc phạm trù địa lý tự nhiên

Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để nuôi sống con người Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định Đất đai chính là kết quả của sự gắn kết đấy Như vậy, đất đai là khái niệm phản ánh mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt động kinh tế - xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một lãnh thổ nhất định Vì vậy có thể nói đất đai là sự vật thuộc phạm trù địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế xã hội

Có thể diễn giải một cách chi tiết, đất đai là bề mặt trái đất với phần bề sâu trong lòng đất và phần không gian bên trên được sử dụng vào các mục đích khác nhau phụ thuộc vào nhu cầu của con người trong các ngành nghề khác nhau của nền kinh tế quốc dân Đất đai là bộ phận cấu thành lãnh thổ quốc gia, nó chứa đựng vật thể đất tự nhiên Yếu tố quyết định sự tồn tại của đất đai là con người, không có con người thì không có đất đai, mà chỉ có trái đất, có lớp thổ nhưỡng bề mặt trái đất

2.1.2 Vai trò và đặc điểm của đất đai

Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp đất đai là đối tượng của lao động

và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng lao động Vì vậy, đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt và là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội Đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, là sự vật địa lý tự nhiên, mà là đối tượng của các quan hệ kinh tế - xã hội, là sự vật địa lý - kinh tế Do đó đất đai có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội kết hợp với nhau theo một tổ hợp nhất định tạo ra khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người như đã nói ở trên

Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như: diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất, kể cả giá trị đầu tư cải tạo chất lượng tự nhiên của đất đai

Thuộc tính xã hội chính là vị thế của đất đai (Hoàng Hữu Phê và Wakely, 2000)- là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn liền với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường Sự mong muốn của con người ở đây không phải là mong muốn

về tính chất tự nhiên của đất đai mà là mong muốn về các đặc điểm văn hóa - xã hội

và kinh tế của đất đai Mong muốn về sự gần gũi các trung tâm kinh tế, văn hóa và chính trị, gần gũi với cộng đồng dân cư có cùng nguồn gốc, quê hương, bản quán Nói cách khác, vị thế của đất đai là tổng hòa các quan hệ xã hội hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị trường, được lượng hoá bằng số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội Số lượng quan hệ là quan hệ với bao nhiêu người, chất lượng quan hệ là quan hệ với ai, cường độ quan hệ là độ lớn của quan hệ, mức độ thân thiết của quan hệ Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý, nó giảm dần theo sự tăng dần của khoảng cách Với cách hiểu như trên, có thể khẳng định, vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai Vị thế của đất đai là thuộc tính xã hội của đất đai, là thuộc tính không gian tâm lý của con người (thể hiện qua

sự mong muốn); còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý tự nhiên Sự khác biệt này được phản ánh qua câu nói “Đồng sàng, dị mộng”, tức có cùng vị trí trong không gian địa lý, như chưa chắc có cùng mức độ mong muốn

Tổ hợp vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người Với khả năng này đất đai trở thành đối tượng trao đổi, hàng hóa trong nền kinh tế thị trường, từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường

Giá trị của đất đai - một thuộc tính kinh tế của đất đai đã được thể chế hoá trong Luật Đất đai hiện hành Tuy nhiên, nhận thức khoa học về giá trị đất đai hiện nay còn có nhiều điều chưa có thống nhất

2.2 Các quan điểm về giá trị đất đai

Trong thị trường giá cả hàng hoá nói chung và đất đai nói riêng được hình thành thông qua quan hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình

thành giá cả cân bằng của hàng hoá Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu

Trên thị trường đối tượng của cung cầu là hàng hóa đất đai, nhưng hàng hóa đất đai không phải là một thửa đất cụ thể, mà là lợi ích chứa đựng trong thửa đất đó, lợi ích này được tạo ra bởi tổ hợp vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định trong từng thửa đất cụ thể Lợi ích từ đất đai là đối tượng của cung cầu thị trường về đất đai được gọi là dịch vụ đất đai Có thể nói sự tương tác cung cầu về dịch vụ đất đai xác định giá cả thị trường của một đơn vị dịch

vụ đất đai P0 Giá cả cá biệt của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức:

là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị

Từ quan điểm chung về giá trị này, Mác khẳng định đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai Giá cả đất đai thực chất là địa tô tư bản hóa và được xác định theo công thức P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu Mặc dù học thuyết giá trị của Các Mác có tác dụng rất lớn trong việc đánh giá giá trị sản phẩm hàng hóa, nhưng khi vận dụng quan điểm kinh tế chính trị Mác xít để giải thích giá trị đất đai là không hợp lý

Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà kinh tế thị trường không

đề cập đến phạm trù “kết tinh sức lao động” Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp

ứng được mong muốn (wants) của con người đều được coi là có giá trị sử dụng (utility) Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị (value) của nó Như vậy, giá là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường (Trần Đình Lý, 2006).

Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp nhận nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ dẫn đến nhằm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995)

Quan điểm kinh tế học hiện đại cho rằng giá trị sản phẩm hàng hóa bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của hàng hóa phụ thuộc vào chi phí sản xuất; giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu của hàng hóa, phụ thuộc vào chi phí marketing tạo dựng thương hiệu (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Thống nhất với quan điểm này, một giải thích khác về giá trị đất đai được đề xuất trong lý thuyết Vị thế - Chất lượng (Hoàng Hữu Phê và Wakely, 2000) Theo đó, giá trị đất đai cũng bao gồm giá trị hữu hình ứng với chất lượng tự nhiên của đất đai và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của nó (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể và vị trí cùng với các đặc điểm địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và sinh thái cùng với quá trình sinh lý hóa tạo ra độ phì đất kết hợp với các giá trị đầu

tư cải tạo chất lượng tự nhiên của đất đai

Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của vị thế xã hội đất đai Bản chất “giá trị

vô hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – tức là trong tâm tư, tình cảm, nguyện vọng của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Quan điểm về giá trị vô hình của đất đai chắc chắn cũng được các nhà quản lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi công nhận tính siêu hình, phi vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản

Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau (do tất cả mọi người trong

xã hội đều giống nhau và phân bố đều trên bề mặt trái đất) thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, vào chi phí đầu tư phát triển hạ tầng đất đai Điều này thống nhất với quan điểm kinh tế học chính trị Macxit về giá trị đất đai – kết tinh sức lao động vào đất đai Như vậy, có thể khẳng định quan điểm giá trị của Mác chỉ là trường hợp đặc biệt của lý thuyết Vị thế - Chất lượng

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Như đã trình bày, đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên có hai nhóm đặc điểm phản ánh chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội Hai thành phần này kết hợp với nhau tạo

ra khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội khác nhau, mà hình thành các phân vùng sử dụng và phân vùng giá trị đất đai khác nhau trong không gian

Đất đai có khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau phụ thuộc vào chất lượng tự nhiên cũng như vị thế xã hội của nó Mỗi mục đính sử dụng có một số yêu cầu cụ thể về chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội Yêu cầu về đất đai của sản xuất nông lâm nghiệp khác với yêu cầu xây dựng công trình và yêu cầu phát triển đô thị

Do vậy đối với mỗi mục đích sử dụng thì có một bộ tiêu chí phản ánh chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai Đồng thời các tiêu chí này cũng phản ánh các yếu

tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, bởi giá trị đất đai được hiểu như là một phần của lợi nhuận siêu ngạch thu được từ việc sử dụng đất đai có lợi thế về chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội khác nhau

2.3.1 Các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên của đất đai

Chất lượng tự nhiên của đất đai được phản ánh bằng hệ thống các tiêu chí phụ thuộc vào mục đích sử dụng Trong sản xuất nông lâm nghiệp là các tiêu chí phản ánh thuộc tính tự nhiên của đất đai, như khí hậu, địa hình, địa mạo, thổ nhưỡng, địa chất, thủy văn, quần xã sinh vật, các tính chất sinh lý hóa của đất và các yếu tố chất lượng dưới góc độ quản trị kinh doanh nông lâm nghiệp Đây cũng là những cơ sở quan trọng nhất để xác định các đơn vị đất đai trong quy hoạch sản xuất nông lâm nghiệp Các tiêu chí phản ánh chất lượng đất đai nông lâm nghiệp được trình bày cụ thể ở bảng

2.1.(Nguyễn Thúc Huyên, 2006)

Đối với lĩnh vực xây dựng công trình và phát triển đô thị thì chất lượng tự nhiên của đất đai phụ thuộc vào các tính chất địa chất, địa hình, địa mạo và chế độ thủy văn và tính chất khí hậu (nắng, gió…) Các tiêu chí phản ánh chất lượng đất xây dựng được trình bày cụ thể ở bảng 2.2 (Nguyễn Thúc Huyên, 2006)

Trong mỗi lĩnh vực hoạt động khác nhau thì có các thuộc tính tự nhiên khác nhau, phản ánh chất lượng tự nhiên của đất đai Các yếu tố này ảnh hưởng đến năng suất cây trồng trong nông lâm nghiệp, chi phí đầu tư xây dựng công trình và mức độ đáp ứng các nhu cầu sinh lý vật chất của con người

Bảng 2.1 Các yếu tố chất lượng đất đai cho ngành nông lâm nghiệp

Các nhóm

Yếu tố

Các đặc điểm quy định chất lượng đất đai

cho ngành nông lâm nghiệp

1 Khí hậu - Chế độ bức xạ: tổng bức xạ, giờ chiếu sáng, độ dài ngày, vĩ độ

- Chế độ nhiệt, ẩm: nhiệt độ trung bình, tối cao, tối thấp, lượng mưa trung bình, tối cao, tối thấp, cường độ, động năng mưa, lượng bốc hơi, độ ẩm không khí, cây chỉ thị

- Các rủi ro do khí hậu: chế độ gió, thời kỳ giông, bão, tần suất bão, chỉ số thiệt hại, số ngày băng giá, rủi ro cháy (mùa khô)

- Độ ẩm đất, độ sâu viền mao quản (tầng ngậm nước)

- Lượng oxy trong đất: kết cấu, tỉ trọng, dung trọng, độ xốp, độ thấm nước, mức độ đóng váng/ nén dẽ lớp mặt

- Điều kiện làm đất: thành phần cơ giới, cơ lý đất, tầng sét dãn nở,

độ sâu và mức độ đá ong, kết von, sỏi sạn, đá tảng, đá lộ đầu

- Hóa học đất: hàm lượng dinh dưỡng, OM%, pH, CEC đất, BS%,

độ mặn (EC, TMT%), độ kiềm (ESP%), độ phèn, các chất độc, cây chỉ thị

- Các loài động vật và côn trùng phá hoại, mầm sâu hại trong đất

- Riêng với ngành lâm nghiệp: khối lượng gỗ đứng, chỉ số lập địa, chỉ số sinh trưởng (dự báo)

- Loài và quần xã thực vật, đa dạng gen, các loài cây quý hiếm, các loài cây dễ cháy, cây chỉ thị

- Ảnh hưởng tới việc xây dựng, duy tu, bảo trì đường xá nội bộ: địa hình khu vực

- Quy mô các đơn vị sản xuất: cánh đồng, nông trại, trang trại, lâm điền, nông lâm trường…

- Khoảng cách tới mạng lưới giao thông, nơi tiêu thụ, chế biến nông lâm sản (chợ đầu mối, nhà máy, xưởng cưa, thị tứ, siêu thị, nhà hàng)

Bảng 2.2 Các yếu tố chất lượng đất đai cho ngành xây dựng

Các

nhóm

yếu tố

Các đặc điểm CLĐĐ thích hợp/thuận lợi cho XD dân dụng và công nghiệp

Các đặc điểm XD thuận lợi XD không thuận

lợi

Rất không thuận lợi

Lòng chảo, khó lưu thông không khí, không chống gió xấu, bão, XD khu dân

cư đầu nguồn so với khu công nghiệp

Bị che nắng nhiều (>1/2 thời gian chiếu nắng)

Cần cải tạo địa hình

Khuất gió hoàn toàn, XD khu công nghiệp phải nằm trong giới hạn bảo vệ

Không được chiếu nắng, hoặc chỉ được chiếu nắng phía tây

nén>1,5kg/cm

Sử dụng nền tự nhiên

Sâu 2,5 – 5,0m:

XD dân dụng, c/nghiệp Sâu 1,5 – 2,0m: bố trí khu cây xanh

Không, nếu ít:

làm khô đơn giản

<0,5 và 8 – 15%

<0,5 và 3 – 5%

Lồi lõm, nhiều

hố rãnh, dốc nhiều

Đất sét, sét pha, cường độ chịu nén 1-1,5kg/cm, phải gia cố nền móng khi XD công trình

Sâu 0,8 – 2m:

XD dân dụng, công nghiệp Sâu 0,5 – 1,5m:

cây xanh hạ nước ngầm, làm tầng cách nước cho c/trình Dầy< 2m: hút, đào sâu 2m, làm khô trước XD

>15% và <0,15

>5% và <0,1%

>30%, rất lồi lõm rất phức tạp Đất lún, đất có cường độ chịu lực <1kg/cm, không nên sử dụng để XD

Sâu <0,8m: đối với XD dân dụng, công nghiệp Sâu <0,5

và >3m đối với khu cây xanh Dầy >2m: làm khô rất khó khăn

Đã ngừng hoạt động, sâu < 3m Không

Không, hoặc

<1%

Tần suất 100 năm/lần Mực nước cao >0,6m, ngăn lũ đơn giản Xói lở rộng

<10m Các thềm trượt riêng biệt, xử lý

ít tốn kém

Ngừng hoặc hoạt động yếu, dốc lớn, sâu 3-10m

Riêng rẽ, không sâu lắm

Đã ngưng hoạt động, chỉ cần xử

lý đơn giản, 1- 10%

Tần suất <25 năm/ lần, ngăn lũ phức tạp

Xói lở rộng > 10m

Các thềm trượt liên tiếp, xử lý phức tạp

Đang hoạt động,

độ dốc lớn, sâu

>10m Rất nhiều, rất sâu

Đang trong thời

kỳ hoạt động, 10 – 20%

Tuy nhiên, lợi ích và giá trị của từng thửa đất cụ thể không chỉ phụ thuộc vào chất lượng của đất đai, mà còn phụ thuộc vào vị thế của đất đai là thuộc tính xã hội của

nó

2.3.2 Các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội của đất đai

Vị thế xã hội của đất đai được hiểu là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí xác định Khái niệm vị thế không tương đồng với khái niệm vị trí, mà vị thế phản ánh mối quan hệ giữa đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế của đất đai có nguồn gốc từ con người tại một vị trí nhất định với đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế của chính bản thân con người; mối tương quan giữa đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế tồn tại bên ngoài và bên trong con người Đất đai

có vị thế cao hay thấp khi nó có các đặc điểm văn hóa - xã hội là đối tượng của sự mong muốn cao hay thấp, mà sự mong muốn này có nguồn gốc từ chính nội dung văn hóa - xã hội tồn tại bên trong con người, trong tâm trí của con người Vì vậy mà

vị thế có bản chất vô hình, nhưng được định hình thông qua phong tục, tập quán, lối sống, hành vi lựa chọn của con người về vị trí định cư, thông qua các đối tượng của

sự mong muốn Chính vì vậy vị thế mang tính lịch sử phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định

Vị thế xã hội của đất đai được phản ánh thông qua các tiêu chí phản ánh chủng tộc, dân tộc, nguồn gốc quê quán, tôn giáo, trình độ, nghề nghiệp dân cư; khoảng cách tính bằng đơn vị đảo nghịch của thời gian lưu thông đến các trung tâm văn hóa, chính trị và kinh tế Các thuộc tính vị thế xã hội của đất đai phản ánh khả năng đáp ứng các nhu cầu xã hội tinh thần của con người, khả năng tiếp cận thị trường, ảnh hưởng quyết định đến thị phần trong kinh doanh, đến quy mô sản xuất của doanh nghiệp

2.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị

Như đã trình bày ở trên, lợi ích từ đất đai và giá trị của nó phụ thuộc vào các tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai Trong khu vực đô thị giá trị của đất đai cũng phụ thuộc vào hai nhóm đặc điểm trên Các đặc điểm tự nhiên và xã hội của đất đai đô thị được phản ánh thông qua các yếu tố cụ thể như sau

a) Nhóm các yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất

Các yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của thửa đất bao gồm:

vị trí thửa đất, diện tích, kích thước, chiều rộng, chiều sâu, hình thể, loại đất,…

+ Vị trí trong không gian kinh tế - xã hội đô thị: vị trí của thửa đất cho biết mức

độ thuận tiện cho sinh hoạt, kinh doanh, dịch vụ cho sản xuất có nghĩa là cho biết mức độ hoàn chỉnh đối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cho biết khoảng cách

từ thửa đất đến các trung tâm: thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học, công viên, nhà hát như vậy vị trí gần như quyết định đến khả năng sinh lợi, quyết định đến giá

cả đất đai Vị trí thửa đất nằm ở đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng đến giá đất

+ Diện tích: quy mô diện tích thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính tiện

ích của việc sử dụng, ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, khả năng thanh toán nguồn vốn ban đầu đầu tư cho đất đai vì vậy mà có ảnh hưởng đến giá cả đất đai Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không

+ Kích thước: kích thước thửa đất là mối qua hệ giữa chiều rộng và chiều sâu thửa đất Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như vậy sẽ ảnh hưởng đến giá cả

+ Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất

và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

+ Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnh hưởng

đến giá đất

+ Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của công

trình xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất và đôi khi hình thể còn ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất Do đó hình thể cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá cả thửa đất Thửa đất đẹp nhất là thửa đất vuông vức, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…đều không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

+ Loại đất: mỗi một loại đất đều có thời gian sử dụng cụ thể tương ứng, thời

gian sử dụng đất ảnh hưởng đến việc thu lợi từ đất nên loại đất cũng ảnh hưởng đến giá đất

Yếu tố an toàn pháp lý của thửa đất: giá trị của một tài sản được đo bằng các quyền có được đối với tài sản đó Tính pháp lý của thửa đất là quyền sử dụng đất bao gồm những bảo đảm của nhà nước đối với người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Các quyền đối với thửa đất thể hiện khả năng hưởng các lợi ích từ thửa đất mang lại Như vậy, tính pháp lý của thửa đất quyết định giá cả thửa đất Đối với đất đai mà nói, quyền lợi đến đâu thì có thể thu lợi đến đó và từ đó đất cũng có giá cả tương ứng Do đó, ta có thể nói rằng yếu tố an toàn pháp lý có ảnh hưởng đến giá đất

b) Nhóm các yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ

sở hạ tầng bên ngoài thửa đất

+ Ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến giá đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, ở nước ta hiện quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cả nước, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã Trong đó, quy hoạch sử dụng đất cấp xã là quy hoạch sử dụng đất chi tiết có ảnh hưởng rõ nhất, lớn nhất và trực tiếp đến sự tăng, giảm giá thị trường của những thửa đất trong vùng quy hoạch và có ảnh hưởng nhất định đến giá trị thị trường của những thửa đất ở vùng lân cận

Cùng một loại đất, quy hoạch có thể làm tăng giá lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới

+ Cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất

Cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất bao gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội, chúng bao gồm hệ thống giao thông, cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc; cơ sở y tế, trường học; cơ sở thương mại – dịch vụ Khi các bộ phận cấu thành cơ sở hạ tầng được xây dựng đầy đủ, đồng bộ và phù hợp với trình độ phát triển kinh tế, văn hóa xã hội của vùng, thì hiệu quả do chúng đem lại là lớn nhất Do vậy, giá cả đất đai trong vùng cũng vì thế mà tăng cao hơn so với nơi cơ sở hạ tầng thấp kém hoặc đầu tư không đồng bộ

c) Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường

+ Nhóm yếu tố tâm lý

Một thửa đất được chuyển nhượng với giá cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường do quan niệm, tập quán, tâm lý, điều kiện sống của bên bán hoặc bên mua về một đặc điểm nào đó gắn với thửa đất hoặc do thị trường đất đai là một thị trường không hoàn hảo, thị trường mang tính độc quyền của người cung và thông tin cung cấp trên thị trường thường không đầy đủ, đôi lúc bị sai lệch nhằm mục đích phục vụ cho một nhóm người nào đó Phần chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá thị trường trong trường hợp nêu trên chính là hệ quả của yếu tố tâm lý Do vậy, trong một số trường hợp giá đất bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý

+ Nhóm yếu tố xã hội

Yếu tố xã hội có ảnh hưởng đến giá đất thông qua các mặt chủ yếu là trạng

- Tình trạng ổn định chính trị: tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, ít rủi ro, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại giá đất sẽ hạ rớt xuống

- Tình trạng trị an xã hội: tình trạng trị an xã hội là nói về trạng thái tốt xấu của trật tự xã hội Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ và dễ thấy Bất luận khu nhà

ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy

họ sẵn sàng đầu tư, cư trú, mua bán, do đó kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại

- Đầu cơ nhà đất: nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá, đặc biệt là mức giá nhà thị trường đột biến Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

- Tiến trình đô thị hóa: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất được biểu hiện ở hai mặt sau: một là khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ tăng nhanh thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn so với khu vực thông thường

+ Nhóm yếu tố môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: môi trường

tự nhiên và môi trường nhân văn, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa hình, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm, tiếng ồn, bụi…cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục, mức thu nhập…ở khu vực

d) Nhóm yếu tố kinh tế thị trường

+ Tương quan cung cầu về đất ở trên thị trường

Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt nào của tổng cung và tổng cầu một loại hàng hóa nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hóa đó

Sự tác động của tương quan cung – cầu về đất đai trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với tương quan cung – cầu trong thị trường hàng hóa thông thường Trên một đơn vị hành chính xác định tổng cung về một loại đất nào

đó có thể được điều chỉnh thông qua việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng tổng cung về đất nói chung thì cơ bản là cố định và bất biến Đây chính là một đặc điểm rất cơ bản của thị trường đất đai, chính do sự tác động của đặc điểm này mà giá đất trên thị trường – xét trên phương diện tổng quát luôn có xu hướng tăng, mức tăng giá đất được quyết định bởi yếu tố cầu

+ Chính sách, pháp luật của Nhà nước liên quan đến đất đai

Những chính sách, pháp luật của nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất

đô thị trên thị trường Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất đai Nói chung, chính sách giá đất tăng cao là do Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó ảnh hưởng đến giá đất cao hay thấp Một trong các mục tiêu của sự thay đổi chính sách, pháp luật liên quan đến đất đai của

mỗi quốc gia là nhằm bình ổn giá đất trên thị trường

2.4 Hệ thống quản lý giá đất đai hiện nay

2.4.1 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai

- Luật Đất đai 2003;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 Hướng dẫn việc

tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

2.4.2 Hệ thống phân loại vùng giá trị

Để định giá đất đai trước tiên cần phân loại vùng giá trị (hay còn gọi là vùng

vị trí) Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau, có một mức giá thị trường nhất định Hiểu theo logic lý thuyết vị thế - chất lượng, vùng giá trị là một khu vực địa lý mà tại đó các thửa đất có cùng một mức vị thế xã hội

Số lượng vùng giá trị nhiều hay ít là do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật quy định Nhìn chung số lượng vùng giá trị càng tăng dày thì mức giá giữa các thửa đất trong vùng được xác định càng gần nhau và càng sát với giá thị trường tại vùng đó

Theo quy định của pháp luật hiện hành ở nước ta thì số lượng vùng giá trị đối

với các loại đất tại nông thôn ít nhất là 3 và tại đô thị ít nhất là 6

Vùng giá trị được xác định trên thực tế căn cứ vào các đặc điểm về các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế, xã hội và pháp luật sau đây:

- Phân vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;

- Phân khu thị trường: khu vực đô thị, khu vực nông thôn và khu vực giáp ranh; khu vực trung tâm, khu vực tiếp giáp trung tâm và khu vực ngoại vi;

- Phân loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất ở;

- Phân loại đường giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã, đường nội bộ khu công nghiệp, đường nội bộ khu dân cư nông thôn và giao thông đường thủy;

- Khoảng cách tới trung tâm thành phố, chợ trung tâm nông thôn, trung tâm khu dân cư nông thôn;

- Phân loại đô thị: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V;

- Phân loại đường phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5;

- Phân loại vị trí theo từng đường phố: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;

- Khả năng sinh lời của đất nông nghiệp, của vị trí đất đô thị và đất khu dân

cư nông thôn

2.4.3 Khung giá và bảng giá đất đai

Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được sử dụng đúng với mục đích tiềm năng Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định

Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế

xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai Bảng giá đất đai do UBND các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm

2.4.4 Các phương pháp định giá đất đai

Theo Nghị định 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ –

CP và Thông tư 145/2007/TT – BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định

số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất

và khung giá các loại đất thì các phương pháp chủ yếu được sử dụng để xác định giá đất là:

Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên

thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương

số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

2.4.5 Quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai

Theo báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp ở nước ta” của tác giả KS Bùi Ngọc Tuân thuộc Bộ Tài nguyên – Môi trường, hướng dẫn quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai bao gồm các bước sau:

Bước 1: Công tác chuẩn bị

1 Khảo sát sơ bộ, xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu;

2 Chọn phương pháp xác định giá đất và xây dựng mẫu phiếu điều tra, mẫu phiếu kiểm chứng kết quả định giá đất;

3 Xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập;

Bước 2: Điều tra giá đất và thu thập thông tin, tài liệu, bản đồ phục vụ định giá đất

1 Triển khai công tác điều tra giá đất tại cấp huyện;

2 Thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến giá đất theo địa bàn cấp huyện gồm:

- Danh sách thống kê các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong năm điều tra;

- Các thông tin về các trường hợp đã giao dịch thành công tại các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn;

- Hiện trạng mạng lưới giao thông, chợ, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, đầu mối giao thông

3 Khoanh sơ bộ các vùng vị trí theo quy định của bảng giá các loại đất (theo tuyến đường, khu vực, vị trí) lên bản đồ để phục vụ công tác điều tra Xác định số lượng mẫu điều tra và nguyên tắc phân bổ mạng lưới điều tra;

4 Điều tra theo địa bàn cấp xã:

- Các thửa đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong năm điều tra

- Các thửa đất có thu nhập từ việc khai thác sử dụng đất trong năm điều tra

- Điều tra đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông, dân cư, khu thương mại, dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp và các công trình hạ tầng cơ sở

Bước 3: Xử lý phiếu điều tra và ước tính giá đất

1 Phân loại phiếu điều tra theo các dạng phiếu: phiếu chuyển nhượng, phiếu thu nhập, năm chuyển nhượng, điểm (xã) điều tra;

2 Sử dụng các phương pháp xác định giá đất để ước tính giá đất của từng dạng phiếu điều tra, cụ thể như sau:

- Sử dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá các thửa đất có tài sản gắn liền với đất (nhà cửa, công trình xây dựng)

- Sử dụng phương pháp thu nhập để xác định giá các thửa đất cho thu nhập hàng năm

- Sử dụng phương pháp thặng dư để ước tính giá các thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch, có khả năng chuyển đổi mục đích để sử dụng tốt nhất, các thửa đất trong khu vực đô thị hóa và công nghiệp hóa

- Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp xác định giá của một đơn vị diện tính đất (1 m2) theo giá của thửa đất điều tra cho từng vùng vị trí (giá trị)

3 Xây dựng bản đồ giá đất năm 2008, bản đồ giá đất điều tra dựa trên bản đồ khoanh vùng vị trí theo bảng giá đất năm 2008 và bản đồ hiện trạng có nền địa chính Trong phạm vi mỗi vùng vị trí ghi giá đất điều tra/giá đất năm 2008 tại thửa đất điều tra đã được định vị trên bản đồ

Bước 4: Tổng hợp và phân tích dữ liệu, thông tin thu thập

1 Tổng hợp kết quả ước tính giá đất của phiếu điều tra:

- Tổng hợp, phân nhóm các mức giá đất đối với từng vị trí, tuyến đường, khu vực theo từng cấp hành chính

- Thống kê các mức giá đất theo mẫu biểu được quy định tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính

2 Tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng cơ sở và phân nhóm theo cấp hành chính; rà soát các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực, tuyến đường

3 Phân tích, đánh giá kết quả ước tính giá đất:

- So sánh kết quả ước tính giá đất với bảng giá đất năm trước theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực của từng loại đất

- Đánh giá mức độ phù hợp giữa các mức giá đang áp dụng với thực tế, giữa phân loại vị trí đang áp dụng với đặc điểm vị trí thực tế

- Xác định các mức giá, phân loại vị trí chưa phù hợp thực tế của từng vị trí, tuyến đường, khu vực theo từng loại đất

4 Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân cấp vị trí chưa phù hợp

Bước 5: Xây dựng phương án định giá đất

1 Xác định giá cho các loại đất đã điều tra theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực bằng phương pháp so sánh trực tiếp trên cơ sở bản đồ phân cấp vị trí

2 Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá ngoài thực địa (các thửa đất liền kề có cùng điều kiện với thửa đất đã được điều tra

và ước tính giá đất ở bước 2, 3)

3 Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá

±20%

4 Xây dựng phương án định giá đất theo mục tiêu đề ra

- Phương án định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực

- Phương án định giá đất trong khu vực giáp ranh

- Phương án định giá các loại đất không điều tra

Bước 6: Xây dựng bảng giá đất

1 Xây dựng bảng giá đất dự thảo:

- Tổng hợp, phân nhóm các mức giá của các loại đất đã điều tra theo khu vực, tuyến đường, cấp hành chính và quy định phân cấp vị trí (đã được hiệu chỉnh);

- Xây dựng quy định giá đối với các loại đất không điều tra

- Xây dựng các quy định liên quan khác theo quy định pháp luật

Bước 7: Trình thẩm định, phê duyệt

Phương pháp định giá này đã được áp dụng thử nghiệm để định giá đất trên địa bàn quận Cầu Giấy – Hà Nội Tuy nhiên để thực hiện nhân rộng ra nhiều địa phương khác thì phương pháp này còn một số hạn chế nhất định (Bùi Ngọc Tuân, 2005)

2.5 Hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất ở đô thị

2.5.1 Một số hạn chế của phương pháp xây dựng bảng giá đất ở tại đô thị theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Theo quy trình định giá đất đai của Bộ Tài Nguyên – Môi Trường, muốn định giá đất đai trước hết cần xác định vùng giá trị hay còn gọi là vùng vị trí Trong mỗi vùng vị trí này phải điều tra tối thiểu là 3 - 5 mẫu Điều này về mặt lý thuyết không khó trong thực hiện điều tra, thu thập Nhưng thực tế không phải bất cứ thời điểm nào, vị trí nào cũng có giao dịch diễn ra Hoạt động chuyển nhượng đất đai diễn ra tập trung ở một khu vực nào đó, thường ở những khu đô thị mới, các vùng giáp ranh, khu ngoại vi,… còn trong khu vực trung tâm hay khu đô thị ổn định ít có chuyển nhượng Vì vậy để đảm bảo số lượng mẫu điều tra theo quy trình hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên – Môi Trường là một điều không dễ thực hiện Để giải quyết vấn đề trên Bộ Tài Nguyên – Môi Trường khuyến nghị tham khảo giá đất từ hai nguồn: giá của những vùng giá trị tương đương hay thông tin giá rao bán, rao mua, cho thuê trong vùng Tuy nhiên việc xác định vùng giá trị dựa theo các đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội, nhưng lại không có căn cứ định lượng về các đặc điểm này

Vì vậy việc phân vùng giá trị, xác định vùng đồng giá thì căn cứ tổng hợp cuối cùng vẫn là mức giá chuyển nhượng thực tế, nhưng lượng mẫu thu được cũng không được đầy đủ như đã nói ở trên Như vậy việc tham khảo thông tin của vùng đồng giá là không chính xác, việc xác định giá dựa vào giá của vùng đồng giá cũng là tương đối Đối với thông tin giá rao bán, rao mua thì lại có khoảng cách nhất định

so với giá chuyển nhượng thực tế

Do đó phương pháp xác định giá đất mới được đề xuất bằng việc phân tích hồi quy giá đất phụ thuộc vào các yếu tố khách quan vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai với hy vọng đạt được một độ chính xác nhất định trong phạm vi sai số cho phép là ±20%

2.5.2 Phương pháp định giá đất ở đô thị ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng

Phương pháp này bao gồm các bước sau:

Bước 1: Thu thập kết quả khảo sát thị trường để xác định các biến số phản

ánh vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai

Bước 2: Xây dựng mẫu phiếu điều tra, lựa chọn điểm và xác định phương

pháp điều tra

Bước 3: Phân tích, xử lý thông tin điều tra

Bước 4: Chạy hàm hồi quy để xác định giá đất đai phụ thuộc vào các biến số

phản ánh các yếu tố cấu thành giá trị đất đai trong đô thị

Bước 5: Xác định giá trị đất đai đến từng thửa

Bước 6: Xác định giá trị của đơn vị diện tích đất đai đô thị theo từng vùng

giá trị, (tổng hợp đơn giá đất cho từng tuyến đường và vị trí)

Phương pháp này được phát triển và thử nghiệm bởi TS Hoàng Hữu Phê trên địa bàn thành phố Hà Nội, sau đó tiếp tục được TS Trần Thanh Hùng thực hiện định giá đất tại thành phố Hồ Chí Minh Kết quả thử nghiệm ở hai thành phố lớn đều phản ánh được giá cả đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai với sai số nằm trong khoảng ±20% so với giá thị trường

2.6 Khái quát địa bàn nghiên cứu

2.6.1 Điều kiện tự nhiên

a) Vị trí địa lý

Tây Ninh là một tỉnh vùng biên giới nằm trong khu vực miền Đông Nam Bộ

có diện tích tự nhiên khoảng 4.043km2 với dân số khoảng 1.045.713 người

Phía Đông giáp tỉnh Bình Phước và Bình Dương

Phía Nam giáp tỉnh Long An và Thành phố Hồ Chí Minh

Phía Bắc và phía Tây giáp Campuchia với đường biên giới quốc gia khoảng 240km và có hai cửa khẩu quốc gia là Mộc Bài và Xa Mát

Thị xã Tây Ninh nằm ở trung tâm của tỉnh, cách Thành phố Hồ Chí Minh theo đường quốc lộ 22B khoảng 90km, là trung tâm kinh tế, văn hóa – xã hội của tỉnh Tây Ninh Thị xã Tây Ninh có tổng diện tích tự nhiên là 14.000,81 ha gồm có

10 đơn vị hành chính xã, phường (bao gồm 5 phường: phường 1, 2, 3, 4, phường