Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Lấy minh chứng tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh: chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp
Trang 1Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Đinh Thu Trang
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Luận văn Thạc sĩ ngành: Địa chính; Mã số: 60 44 80 Người hướng dẫn: GS.TSKH Đặng Hùng Võ
Năm bảo vệ: 2012
Abstract Trình bày tổng quan các vấn đề nghiên cứu : tổng quan về giá đất; cơ sở pháp lý xác định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; kinh nghiệm định giá đất của Australia và Đài Loan ; cơ sở pháp lý của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng (Lấy minh chứng tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh): chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đòi hỏi tất yếu của quá trình phát triển nhưng cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ ; kết quả nghiên cứu thực tra ̣ng giá đất đền bù trong thu hồi đất , giải phóng mặt bằng ; đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội của việc định giá đất phục vụ công tác t hu hồi đất ; những bất cập trong các quy định pháp luật về giá đất và định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất; nguyên nhân sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường Đề xuất hoàn chỉnh quy đi ̣nh pháp luâ ̣t về đi ̣nh g iá đất phục vụ công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng: quy định về phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường; đề xuất hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch
vụ định giá đất; bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất; đề
xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong thực tế
Keywords Quản lý đất đai; Giá đất; Địa chính
Content
Trước Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính, mọi quan hệ đất đai được thực hiện bằng cơ chế xin cho, thu hồi vì Luật Đất đai chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa thừa nhận đất đai có giá Khi nền kinh tế nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự điều tiết quản lý của Nhà nước thì quan hệ đất đai cũng chịu sự chi phối của cơ chế thị trường Sự
ra đời của Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào các năm 1998, 2001 và đặc
Trang 2biệt là Luật Đất đai năm 2003 đã tạo ra một hành lang pháp lý cho giao dịch dân sự về đất đai
và thừa nhận đất có giá và là một loại hàng hóa đặc biệt (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và là một công cụ không thể thiếu trong việc thực hiện các quan hệ tài chính về đất đai Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có những bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, góp phần tích cực vào việc thúc đẩy kinh tế – xã hội cả nước phát triển, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước…
Song do phát triển chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường bất động sản đã bộc lộ nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt là những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo ra giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu trên thị trường Nhưng cũng có thời kỳ thị trường bất động sản “lạnh” gần như “đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia thị trường phải băn khoăn lo lắng, các nhà hoạch định chính sách cũng phải lúng túng trong việc đề ra các chính sách quản lý cho phù hợp Thực tế đã tồn tại hai loại giá đất là giá giao dịch trên thị trường và giá do Nhà nước quy định Giá đất thi ̣ trường thì biến đô ̣ng liên tu ̣c và chi ̣u ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố (yếu tố tâm lý , chính trị, pháp luật và gi ới đầu cơ đất đai) Song song tồn tại là giá đất do UBND tỉnh , thành phố trực thuộc trung ương ban hành ổn đi ̣nh trong năm đó Điều 56, Luật Đất đai 2003 đã ghi rõ giá đất do Nhà nước quy định phải “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường“ Tuy nhiên, thâ ̣t khó để xác đi ̣nh thế nào là điều kiện bình thường khi mà giá đất thay đổi liên tục? Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thường chỉ bằng 20-70% giá đất trên thị trường Sự chênh lệch lớn giữa hai loại giá đất đã gây ra không ít những khó khăn trong công tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất, phát triển kinh tế - xã hội và thu hút đầu tư Đặc biệt là việc áp đặt mức giá đền bù thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh,lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng khiến cho các hộ gia đình không đồng ý với phương án bồi thường, dẫn đến làm chậm tiến độ GPMB Khi tiền đền bù mà người dân nhận được không đủ để trang trải cuộc sống và kiếm kế sinh nhai sau khi bị thu hồi đất trong trở thành một vấn nạn xã hội Ngoài ra, sự chậm trễ trong GPMB đã gây ra thiệt hại không nhỏ cho chủ đầu tư, từ đó làm giảm tính hấp dẫn của môi trường kinh doanh
Xuất phát từ những vấn đề bất cập trong lĩnh vực quản lý đất đai như trên, tôi đã
nghiên cứu và thực hiện đề tài “Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng” đối vớ i loa ̣i đất ở và đất sản xuất nông nghiê ̣p ta ̣i đô thi ̣, cụ
thể là ta ̣i TP.Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh
* Mục tiêu:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và th ực tiễn về giá đất và đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất trong GPMB tại các đô thi ̣
- Đề xuất quy định về định giá đất cá biệt nhằm áp dụng trong công tác thu hồi đất, GPMB
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Giá đất đền bù và giá giao di ̣ch trên thi ̣ trường đối với đất ở
đô thi ̣ và đất sản xuất nông nghiê ̣p ; từ đó đánh giá ảnh hưởng do sự chênh lê ̣ch giữa hai loa ̣i giá đất tới công tác thu hồi đất, GPMB
Trang 3- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứ u giá đất ta ̣i mô ̣t số dự án ở TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh
Nội dung nghiên cứu:
- Nghiên cứu tổng quan về giá đất, định giá đất, công tác thu hồi đất;
- Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về việc định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất và rút ra bài học kinh nghiệm;
- Nghiên cứu thực trạng giá đền bù đất ở và giá đất giao di ̣ch trên thị trường tại TP.Hà Nội và TP Hồ Chí Minh;
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp phân tích, so sánh: Được sử dụng trong quá trình nghiên cứu nguồn
gốc, cơ sở pháp lý, xác định nguyên nhân hình thành của hai loại giá đất, rà soát lại các văn bản pháp luật có liên quan đến việc xác định giá đất So sánh để tìm ra sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường
- Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế: Điều tra về giá đất đền bù, giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất trên thị trường tại một số dự án có thu hồi đất bắt buộc trên địa bàn
TP Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh
- Phương pháp thu thập, thống kê và xử lý thông tin: Sau khi thu được số liệu điều tra
cần tiến hành thống kê, phân tích và chiết xuất thông tin nhằm minh chứng cho những luận điểm của đề tài
- Phương pháp chuyên gia: Vì đề tài đòi hỏi lý luận sâu sắc, phân tích thực tiễn và
tầm nhìn chiến lược nên cần tham vấn ý kiến của các chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm và chuyên sâu trong ngành
Kết cấu luâ ̣n văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 3 phần chính sau:
Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng (Lấy minh chứng tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh)
Chương 3: Đề xuất hoàn chỉnh quy đi ̣nh pháp luâ ̣t về đi ̣n h giá đất phu ̣c vu ̣ công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Nghiên cứu ta ̣i TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh:
Tác giả đã lựa chọn điều tra tại một số dự án ở TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh để minh chứng cho những lâ ̣p luâ ̣n củ a luâ ̣n văn Lý do lựa chọn vì đó là 2 thành phố được xếp vào loại đô thị đặc biệt , là các trung tâm kinh tế – văn hóa – chính trị lớn của đất nước Đặc biê ̣t, đây là khu vực có tốc đô ̣ phát triển kinh tế ma ̣nh mẽ với tố c đô ̣ tăng trưởng GDP năm
2010 của TP.Hà Nội là 11% và TP.Hồ Chí Minh là 11,5% Đây cũng là đi ̣a bàn thực hiê ̣n rất nhiều dự án xây dựng khu công nghiê ̣p , khu đô thi ̣, cơ sở ha ̣ tầng ,… phu ̣c vu ̣ cho công cuô ̣c phát triển kinh tế Tuy vâ ̣y, công tác thu hồi đất , GPMB đã và đang trở thành vấn đề bức xúc cho xã hô ̣i bởi rất nhiều bất câ ̣p đã nảy sinh Đề tài giới hạn việc khảo sát về các khía cạnh sau:
(1) Điều tra giá đất đền bù tại một số dự án trên địa bàn thành phố (dựa trên khung giá của UBND thành phố quy định) và mức giá giao di ̣ch thực tế trên thi ̣ trường
Trang 4tại cùng thời điểm Từ đó, đề tài phân tích những hệ quả của việc áp dụng mức giá đền bù theo khung giá đất hiện nay;
(2) Đánh giá hiệu quả cuả việc chi trả đền bù theo giá thị trường
Kết quả khảo sát cho thấy , giá đất đền bù thường chỉ bằng khoảng 15% đến 20% giá đất trên thi ̣ trường ta ̣i vi ̣ trí 1 có khả năng sinh lợ i rất cao Còn tại vị trí 2 và 3 (đường An Dương Vương và Xã Đàn ) và giá đất đền bù chiếm khoảng 50% đến 30% giá thị trường Và qua các năm thì sự chênh lê ̣ch này ngày càng tăng lên trong khi giá đ ất do UBND thành phố quy đi ̣nh thường điều chỉnh tăng rất ít còn giá thi ̣ trường có xu hướng tăng nhanh
Mă ̣c dù áp du ̣ng hê ̣ số k = 1,2 và k =1,5 nhân với khung giá của UBND thành phố để đền bù tại hai con đường Thanh Nhàn và An Dương Vương nhưng cũng không c ải thiện được nhiều mức chênh lê ̣ch với giá thi ̣ trường Thực tế đã cho thấy , các dự án có thu hồi đất theo khung giá đều gă ̣p ách tắc trong khâu GPMB Hầu hết các dự án bi ̣ ngừng trê ̣ và châ ̣m tiến đô ̣ nhiều năm liền do người dân khiếu nại tố cáo đặc biệt về mức đền bù đất đai không hợp lý
Đối với các dự án thu hồi đất nông nghiệp, mức giá đền bù được áp dụng theo khung giá đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định Ví dụ tại dự án xây dựng đường nhánh N12 (đi qua thị trấn Phùng, xã Đan Phượng, xã Thượng Mỗ và Hạ Mỗ, và dự án xây dựng nhà máy chế biến xử lý rác thải thành nhiên liệu (ở xã Phượng Đình) Người dân bị thu hồi đất nông nghiệp được đền bù theo Quyết định số: 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2011 Theo đó, giá đền bù là 162.000 đồng/m2 đất trồng cây hàng năm và 189.000 đồng/m2
đất trồng cây lâu năm Chính vì mức giá đền bù thấp như vậy nên công tác GPMB thường xuyên bị chậm trễ do người dân không chấp nhận giá đền bù Bởi sau khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp, đầu tư cơ sở hạ tầng thì giá đất tại đây có thể lên đến vài chục triệu/m2
Sự so sánh giá trị hiện tại với giá trị trong tương lai khiến cho người nông dân cảm thấy không được đền bù xứng đáng Hệ quả sau khi bị thu hồi đất, hầu hết người dân đều bị đặt vào tình cảnh khó khăn hơn trước Họ lo ngại rằng với số tiền đền bù như vậy, họ sẽ không đủ để mua một căn nhà tại nơi ở khác có điều kiện tương đương về vị trí thuận lợi và hạ tầng kiến trúc Đặt trong hoàn cảnh bị xáo trộn về nơi ở, nếu nằm trong diện bị thu hồi đất nông nghiệp thì còn mất cả công ăn việc làm, những người bị thu hồi đất lâm vào hoàn cảnh thực sự khó khăn để nuôi sống gia đình Thậm chí số tiền đền bù đó còn không đủ để họ mua nhà tái định cư (nguyên nhân vì được đền bù thấp và diện tích nhà tái định cư có thể lớn hơn diện tích bị thu hồi)
Tại TP Hồ Chí Minh, theo khảo sát của đề tài có thể thấy 3 dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất, cải tạo đường Lê Văn Linh và mở rộng đường Đặng Trần Côn có mức giá đất đền bù tương đối sát với giá thị trường (bằng khoảng 85 – 90% giá thị trường)
Cụ thể, giá đền bù được Hội đồng bồi thường GPMB các quận lập, căn cứ vào giá chuyển nhượng đất thực tế đã thực hiện thành công tại thời điểm 2009 và do Trung tâm thẩm định giá miền Nam thực hiện Giá đền bù trên cũng đã được Hội đồng thẩm định giá thành phố xem xét thông qua và đã được UBND thành phố chấp thuận Trên cơ sở mức giá tương đối phù hợp với giá thị trường nên việc thuyết phục, vận động người dân cũng trở nên đỡ phức tạp hơn
Dự án xây dựng đường cao tốc TP.Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây và Dự án chống sạt lở kênh Thanh Đa sử dụng hệ số 2,4 và 2 nhân với khung giá đất ở do UBND thành
Trang 5phố quy định Kết quả khảo sát cho thấy, mức giá đền bù này chỉ bằng khoảng 50-60% mức giá thị trường
Thực tế cho thấy, tại các dự án đền bù theo giá thị trường được người dân chấp nhận phương án đền bù nhanh chóng hơn, ít xảy ra khiếu kiện khiến cho công tác GPMB trở nên
dễ dàng hơn Lý do là với số tiền đền bù đó họ có nhiều cơ hội để tái định cư tại nơi khác và
tự ổn định cuộc sống mới Kết quả là trong vòng 5 tháng kể từ khi tiến hành GPMB, 200 hộ (chiếm 25%) nằm trong dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất và 50% số hộ thuộc dự án cải tạo xây dựng đường Lê Văn Linh đã tự nguyện di dời Tuy nhiên, các dự án áp dụng mức giá đền
bù phù hợp với giá thị trường còn nhỏ lẻ và mang tính thử nghiệm do chưa có quy định pháp luật cụ thể, chặt chẽ trong công tác định giá đất cá biệt của các công ty tư vấn, thẩm định giá
Đánh giá hiê ̣u quả kinh tế – xã hội của việc định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất
Theo quy định của pháp luật, việc thu hồi đất và giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chỉ được thực hiện trong thời gian khoảng từ 6 tháng tới 1 năm kể từ khi
có chủ trương thu hồi đất phổ biến đến người dân Trên thực tế, hầu như không dự án nào thực hiện được việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB trong khoảng thời gian như vậy (trừ những trường hợp các dự án trọng điểm mà Chính phủ trung ương trực tiếp thực hiện, có các quyết định kịp thời) Hầu hết các Dự án thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB phải mất từ 2 tới 4 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi đất Thông thường, đối với khu vực dự án chỉ có đất nông nghiệp thì thời gian thực hiện khoảng 2 năm, đối với khu vực dự án có đất phi nông nghiệp thì thời gian phải mất tới 4 năm, cũng có thể lên tới 5 năm
Việc chậm GPMB đã làm ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư , làm chậm lại quá trình phát triển kinh tế Trong khoảng thời gian gần 6 năm triển khai thực hiện
Dự án trên , đã có hàng loạt các văn bản pháp luật về bồi thường , hỗ trợ , GPMB được ban hành , các văn bản sau lại quy định mức bồi thường cao hơn và thay đổi một số trình tự, thủ tục Điều này khiến cho các nhà quản lý lúng túng trong xử lý công việc, nhà đầu tư hoang mang, còn người dân thì cảm thấy bị đối xử không công bằng khi bị “tước đoạt” đất đai Việc kéo dài thời gian khiến cho nhà đầu tư bị thiệt hại lớn từ việc gia tăng lạm phát, giá nguyên liệu, vật tư, nhân công Chưa kể đến việc giá đền bù càng về sau càng cao do sự điều chỉnh giá đất của thành phố và giá thị trường tăng mạnh Nếu dự án được hoàn thành đúng tiến độ , với cơ sở hạ tầng hoàn thiện sẽ thu hút đầu tư và mang lại giá trị kinh tế lớn Giả sử nhà đầu tư thực hiện dự
án xây dựng 10km đường ta ̣i đô thi ̣ lớn với giá tri ̣ đầu tư là 1.000 tỉ đồng Chi phí đền bù , giải phóng mặt bằng chiếm 80% là 800 triệu đồng Rõ ràng là hệ thống pháp luật quy định về việc bồi thường, hỗ trợ, GPMB hiện nay đã làm giảm lợi thế về môi trường đầu tư
Quả thực, việc đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp hiện nay đang tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ xã hội Thứ nhất là do việc chuyển đổi đất nông nghiệp chưa tương xứng với việc đào tạo nghề cho lao động nông thôn Các dự án sau khi thu hồi đất thường có khoản tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho nông dân nhưng hầu như sau đó không có ích gì vì thiếu nhận thức và định hướng phát triển Thứ hai là việc đền bù bằng tiền và đền bù một lần như hiện nay là không đầy đủ và chưa đủ sự quan tâm đến cộng đồng dân cư bị thu hồi đất Kinh nghiệm của một số nước đền bù khi
Trang 6thu hồi đất áp dụng hình thức chia sẻ lợi ích như đền bù bằng tiền dài hạn (xây dựng
cơ sở hạ tầng, cung cấp điện nước tại nơi tái định cư,…), chia sẻ nguồn thu (một phần nguồn thu của dự án được trích lại để phân phối cho những người bị thu hồi đất), khôi phục và phát triển đời sống kinh tế của người dân thông qua đào tạo nghề nghiệp,… Còn các dự án thu hồi đất nông nghiệp ở nước ta không những chưa áp dụng được việc chia sẻ lợi ích mà còn chưa thực hiện được việc đền bù bằng tiền nhằm đảm bảo và khôi phục đời sống cho người dân
Những bất cập trong các quy định pháp luật về giá đất và định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất
Hiện nay, pháp luật liên quan đến việc xác định giá đất khá phức tạp, chồng chéo
và một số quy định không phù hợp với thực tiễn Điều này đã góp phần gây khó khăn, kéo dài thời gian thực hiện thu hồi đất, GPMB
b) Dùng bảng giá đất như hiện nay đang bộc lộ nhiều bất cập, nên thay thế bằng việc thể hiện giá đất theo vùng giá trị Về cách thể hiện giá đất theo vùng giá trị sẽ sát hơn với thực tế phù hợp qui luật vận động của giá đất thị trường – theo khu vực Kinh nghiệm của các nước phát triển là chia nhỏ đất đai thành các vùng giá trị, mỗi vùng có một giá đất chuẩn làm
cơ sở Áp dụng theo cách này sẽ làm giảm tham nhũng, sai sót trong quá trình xác định giá đất
c) Hiện nay Chính phủ quy định áp dụng 4 phương pháp định giá đất tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, đó là là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ nhưng Tiêu chuẩn quốc gia
về định giá của Bộ Tài chính lại đưa ra 5 phương pháp, không có phương pháp chiết trừ nhưng lại có thêm phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận Sự phức tạp và mâu thuẫn này làm cho các cán bộ thực thi pháp luật hết sức khó khăn Vì vậy, nên thống nhất chỉ có một đơn vị có quyền đưa ra các tiêu chuẩn và phương pháp định giá đất Trong thực tế, một
số phương pháp định giá đất đang áp dụng còn chưa phù hợp
d) Các hoạt động tư vấn giá đất độc lập phát triển mạnh nhưng việc thẩm định giá đất của các tổ chức định giá đất độc lập chưa được pháp luật quy định cụ thể và đến nay cũng chưa có một tổ chức chuyên nghiệp nào của Nhà nước được giao chịu trách nhiệm chính về thẩm định kết quả định giá đất của các tổ chức tư vấn giá đất độc lập nêu trên
e) Hệ thống pháp luật hiện hành còn thiếu các quy định về tiêu chuẩn kỹ thuật đánh giá dịch vụ định giá đất, cơ chế phân định khi có tranh chấp về kết quả định giá
f) Hiện nay việc xác định giá đất hầu như không lưu tâm đến vấn đề văn hóa, tôn giáo,
xã hội gắn liền với đất đai Ví dụ như đất thờ tự của dòng họ, đất của người dân tộc thiểu số gắn liền với sinh hoạt văn hóa tín ngưỡng Vì vậy, định giá đất cần phải có thêm những những nghiên cứu liên quan đến bảo tồn và giữ gìn các giá trị xã hội, nhân văn, văn hóa gắn liền với đất đai
g) Pháp luật đất đai chưa có quy định bắt buộc sử dụng dịch vụ định giá đất để đề xuất giá đền bù trong thu hồi đất, GPMB Việc sử dụng bảng giá đất của Nhà nước và điều chỉnh theo hệ số k là cách làm cứng nhắc, không phù hợp với tình hình thực tế Cần phải có hội đồng định giá với thành phần là các chuyên gia uy tín hoặc sử dụng cơ quan tư vấn giá đất có
độ chính xác, tin cậy cao
Đề xuất hoàn chỉnh quy đi ̣nh pháp luâ ̣t về đi ̣nh giá đất phu ̣c vu ̣ công tác thu hồi
đất , giải phóng mặt bằng
Trang 7 Quy định về phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường
Đề xuất hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất
Bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất
Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong thực tế
Kết luâ ̣n:
Từ các kết quả nghiên cứu của đề tài, có thể đưa ra một số kết luận sau:
(1) Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đòi hỏi tất yếu của quá trình phát triển nhưng cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ Dưới áp lực của gia tăng dân số và quá trình CNH-HĐH, nhu cầu chuyển đổi đất đai để xây dựng
cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị,… ngày càng cao Tuy nhiên, cần phải chú
ý phát triển trên cơ sở hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất
(2) Thực tế đang tồn tại hai loại giá đất là giá do Nhà nước quy định và giá giao dịch trên thị trường Giá đất do Nhà nước quy định chính là khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm và ổn định trong năm đó (trừ trường hợp có điều chỉnh quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất) Đối với các dự án phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc giá, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế áp dụng hình thức thu hồi đất bắt buộc bằng các quyết định hành chính (áp dụng khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành) Việc đền bù theo khung giá Nhà nước ban hành như hiện nay (cá biệt có một
số dự án được sử dụng hệ số k = 1,2 đến 1,8 nhân với khung giá đất) đã gây ra tình trạng khiếu nại, tố cáo, làm chậm tiến độ GPMB và không đảm bảo đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất Nguyên nhân là vì khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thường chỉ bằng 20-70% mức giá trên thị trường khiến cho người dân không đồng tình di dời
(3) Đề tài đã thực hiện nghiên cứu, so sánh giá đất đền bù và giá đất trên thị trường; đánh giá hiệu quả của việc đền bù đất đai theo giá thị trường tại TP Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh Từ đó, rút ra kết luận, rằng việc áp dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để đền bù cho người bị thu hồi đất là không hợp lý, cần phải xây dựng quy trình định giá cá biệt phù hợp với giá thị trường làm cơ sở đền bù, hỗ trợ khi thu hồi đất (4) Đề tài đã đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất, GPMB như sau: Quy định về phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường; Bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất; Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong thực tế
Kiến nghi ̣:
Trong quá trình nghiên cứu, đề tài có một số kiến nghị như sau:
(1) Cần nhân rộng việc đền bù đất đai theo giá thị trường như dự án Bình Lợi – Tân Sơn Nhất ở TP.Hồ Chí Minh vì điều đó đã được chứng minh tính hiệu quả và phù hợp
(2) Áp dụng phương pháp định giá đất cá biệt trong đền bù, hỗ trợ trong công tác thu hồi đất nhằm làm giảm tình trạng khiếu nại tố cáo, đẩy nhanh tiến độ GPMB và nhất làm đảm bảo ổn định đời sống của người bị thu hồi đất và an sinh xã hội nói chung
Trang 8(3) Cần sớm thành lập Hiệp hội định giá là cơ quan tư vấn độc lập để đưa ra các tiêu chuẩn định giá, phương pháp định giá phù hợp
(4) Tăng cường công tác giám sát thực hiện để nâng cao tính minh bạch trong các khâu thực hiện đền bù, hỗ trợ, tái định định cư trong thu hồi đất
References
Tiếng Việt
1 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010), “Báo cáo môi trường quốc gia năm
2010 - Tổng quan môi trường Việt Nam”
2 Bộ Xây dựng (2011), “Dự thảo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020
và tầm nhìn 2030”
3 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định
số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005, Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 và Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008
4 Hiến pháp Cộng hòa Trung Hoa (Đài Loan)
5 Lê Thị Quỳnh Trâm, Phạm Duy Nghĩa, Hồ Đăng Hòa và Malcolm F McPherson (2011), Báo cáo “Phân tích chính sách đất đai phục vụ ph át triển kinh
tế xã hội tại Việt Nam”
6 Luật Chiếm giữ đất đai và Luật Bình quân địa quyền (Đài Loan)
7 Tổng cục quản lý đất đai (2011), “Báo cáo Kết quả kiểm kê đất đai năm 2010”
8 World Bank (2011), “Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiaái nại về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam”
9 World Bank (2009), “Báo cáo đề xuất về hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện ở Việt Nam”
Tiếng Anh
10 Dr.Sopon Pornchokchai, “International workshop valuation in Vietnam: Status-quo, problem and solutions”
11 Tzu-Chin Lin, Stephen D Roach (2008), “The materialization of protection
of property rights through just compensation – Experiences from Taiwan and California”
12 Elaine Monaghan (2010), “Land valuation taxation in Ireland: information implementation issues”
13 Karl Marx and Frederick Engels (1995), “Captial, National Publishing House of Politics”
14 R.O Rost and H.G Collins, 1993, Land valuation and compensation in Australia, Australian Institute of Valuers and Land Economists
Các trang Web
15 http://diaoconline.vn
16 http://thongtinduan.vn
17 http://khudothimoi.com