Đối với mỗi quốc gia, đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quí giá và giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội. Đất đai được xem là một TLSX đặc biệt trong hoạt động sản xuất của con người, là môi trường sống của con người, là không gian của quá trình sản xuất, Do vậy hiệu quả kinh tế mà đất đai mang lại là vô cùng to lớn, hiệu quả đó được thể hiện trong giá trị sử dụng và giá trị trao đổi của đất đai. Ở nước ta đất đai được xem là hàng hoá từ khá lâu, tuy nhiên do có nhiều hạn chế trong công tác quản lý đất đai, các chủ sử dụng đất không nhận thức đầy đủ vai trò của đất đai trong nền kinh tế, đồng thời sự chậm phát triển của nền kinh tế nên thị trường đất đai chưa được phát triển, mang tính chất là thị trường ngầm, chưa thể hiện được hiệu quả kinh tế của thị trường đối với nền kinh tế đất nước. Đến nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ thể sử dụng đất nhận thức được vai trò quan trọng và tiềm năng kinh tế của đất đai trong nền kinh tế. Thị trường đất đai đã có những bước phát triển rõ rệt. Nhà nước với vai trò là người đại diện các chủ thể sử dụng đất, thống nhất quản lý, đã và đang khai thác, phát triển thị trường đất đai bằng những biện pháp khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích của mình, trong đó công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một biện pháp hữu ích, được mọi quốc gia trên thế giới áp dụng, giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo nguồn vốn cho nhà nước phát triển kinh tế, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án được Chính phủ phê duyệt. Hiện nay, ở nước ta dự án đầu tư sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật được thực hiện theo một trong hai cách sau: - Đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất để tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng. - Đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và thanh toán công trình bằng quỹ đất (hay còn gọi là đổi đất lấy hạ tầng). Thực tế hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng còn hết sức mới mẻ, được thí điểm ở Thành phố Hà nội năm 2001, và các cơ quan có thẩm quyền đưa ra các quyết định, quy định áp dụng thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2002. Qua một vài năm triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Thành phố Hà Nội đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển Kinh tế- Xã hội. Không chỉ thế, đấu giá quyền sử dụng đất còn thể hiện được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường Bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, cải thiện đời sống nhân dân . . . Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực của công tác đấu giá quyền sử dụng đất được sự phân công của khoa Đất và Môi Trường, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Hồ Thị Lam Trà - Giảng viên Khoa Đất và Môi Trường - Trường Đại học Nông Nghiệp I - Hà Nội, chúng tôi đã tiến hành thực hiện đề tài: “ Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà nội từ năm 2003 đến 2005”
Trang 1Đặt vấn đề
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quí giá vàgiữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội Đất đai
đợc xem là một TLSX đặc biệt trong hoạt động sản xuất của con ngời, là môi ờng sống của con ngời, là không gian của quá trình sản xuất, Do vậy hiệu quảkinh tế mà đất đai mang lại là vô cùng to lớn, hiệu quả đó đợc thể hiện trong giátrị sử dụng và giá trị trao đổi của đất đai
tr-ở nớc ta đất đai đợc xem là hàng hoá từ khá lâu, tuy nhiên do có nhiềuhạn chế trong công tác quản lý đất đai, các chủ sử dụng đất không nhận thức
đầy đủ vai trò của đất đai trong nền kinh tế, đồng thời sự chậm phát triển củanền kinh tế nên thị trờng đất đai cha đợc phát triển, mang tính chất là thị trờngngầm, cha thể hiện đợc hiệu quả kinh tế của thị trờng đối với nền kinh tế đất n-
ớc Đến nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chếpháp lý, đặc biệt là các chủ thể sử dụng đất nhận thức đợc vai trò quan trọng vàtiềm năng kinh tế của đất đai trong nền kinh tế Thị trờng đất đai đã có những b-
ớc phát triển rõ rệt Nhà nớc với vai trò là ngời đại diện các chủ thể sử dụng đất,thống nhất quản lý, đã và đang khai thác, phát triển thị trờng đất đai bằng nhữngbiện pháp khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích của mình, trong đó công tác đấugiá quyền sử dụng đất là một biện pháp hữu ích, đợc mọi quốc gia trên thế giới
áp dụng, giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo nguồn vốn cho nhànớc phát triển kinh tế, đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng
Dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khaithác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án
đợc Chính phủ phê duyệt Hiện nay, ở nớc ta dự án đầu t sử dụng quỹ đất để tạovốn xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đợc thực hiện theo một trong hai cách sau:
- Đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất để tạo vốn xây dựng côngtrình cơ sở hạ tầng
- Đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và thanh toán công trìnhbằng quỹ đất (hay còn gọi là đổi đất lấy hạ tầng)
Thực tế hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạtầng còn hết sức mới mẻ, đợc thí điểm ở Thành phố Hà nội năm 2001, và các cơquan có thẩm quyền đa ra các quyết định, quy định áp dụng thực hiện đấu giáquyền sử dụng đất từ năm 2002
Qua một vài năm triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tạiThành phố Hà Nội đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển Kinh tế-
Trang 2Xã hội Không chỉ thế, đấu giá quyền sử dụng đất còn thể hiện đợc tính u việtcủa nó hơn các hình thức giao đất khác nh: đấu giá đất đảm bảo tính công khai,
rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khảnăng tài chính đều đợc tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trờng Bất độngsản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nớc, cải thiện đời sống nhândân
Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực của công tác đấu giáquyền sử dụng đất đợc sự phân công của khoa Đất và Môi Trờng, dới sự hớngdẫn của cô giáo TS Hồ Thị Lam Trà - Giảng viên Khoa Đất và Môi Trờng - Tr-ờng Đại học Nông Nghiệp I - Hà Nội, chúng tôi đã tiến hành thực hiện đề tài:
“ Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà nội từ năm
Các số liệu thông tin phải đảm bảo tính chính xác, khách quan đồng thời
đảm bảo phản ánh đúng tình hình đấu giá quyền sử dụng đất của khu vựcnghiên cứu
Trang 3Chơng 1 Tổng quan của vấn đề nghiên cứu
1 Tổng quan về thị trờng đất đai
Thị trờng là tập hợp những ngời mua và ngời bán tác động qua lại lẫnnhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thịtrờng là nơi trao đổi hàng hoá đợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữangời với ngời, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa
Thị trờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trờng giao dịch đất đai Thị trờng
đất đai có thể đợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trờng
đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực
địa lý nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trờng đất đai là nơi diễn ra các hoạt động cóliên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Thị trờng đất đai là một bộ phậncấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trờng, kể cả với nền kinh tế chuyển đổitheo hớng phát triển kinh tế thị trờng định hớng XHCN ở nớc ta Tại điều 5 Luật
Đất đai 2003 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc đại diện chủ
sở hữu, do đó không tồn tại thị trờng chuyển quyền sở hữu đất đai ở nớc ta, chủthể lu thông trên thị trờng đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất [9]
1.1.Thị trờng đất đai thế giới
Tại các nớc t bản phát triển chế độ sở hữu t nhân về ruộng đất đã đợc xáclập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trờng đất đai cũng mangtính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tếlũng đoạn, ở những nớc đang phát triển, trong giai đoạn tăng trởng nhanh hoặcthu hút mạnh đầu t nớc ngoài thờng có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tếphát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hởng đến tăng tr-
Trang 4ởng kinh tế hoặc thu hút đầu t nớc ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hìnhthức can thiệp vào thị trờng đất đai.
Có thể lấy thí dụ ở một số nớc phát triển, nh cơn sốt tăng giá nhà đất ởPháp từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lợng giao dịch nhà đất ở Paris giảm11,5% trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trốngrỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trờng này nói chung Kết quả
là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp ngời mua giảm đợc tiềnthuế tơng đơng 10% giá mua một chỗ ở mới
Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinhdoanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90 Chính phủ Nhật đãphải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoáinền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triểncũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngânhàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nớc đi trớc đã và
đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trờng theo hớng giảm bớt tốc
độ và quy mô tích tụ đất đai nh là một quy luật tất yếu của sở hữu t nhân về đất
đai trong nền kinh tế thị trờng
ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không đợc bán trong vòng 10năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không đợc bán vĩnh viễn, và trongmột số trờng hợp cụ thể, Nhà nớc có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình
ở Bungari, các doanh nghiệp không đợc quyền chuyển nhợng nhữngmảnh đất nhận đợc từ t nhân hoá doanh nghiệp Nhà nớc
Một đặc điểm nữa rất quan trọng của thị trờng nhà đất trên thế giới là thịtrờng này đã vợt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trờng đầu t hấpdẫn của t bản nớc ngoài Những nớc có dự trữ ngoại tệ lớn nh Nhật Bản, ĐàiLoan là những nớc đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nớc ngoài
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hớng dân chủ và côngbằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đấtcủa các nớc đang phát triển rất đáng đợc phân tích tham khảo trong quá trình hìnhthành và quản lý thị trờng đất đai ở Việt Nam
1.2 Thị trờng đất đai Việt Nam
Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ơng Đảng khóa
IX đã khẳng định một trong những mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu về phát triểnkinh tế trong nữa nhiệm kỳ còn lại của Đại hội lần thứ IX là hình thành đồng bộcác loại thị trờng, trong đó yêu cầu khẩn trơng hớng dẫn thi hành Luật Đất đai
Trang 5năm 2003 và các văn bản pháp luật có liên quan khác để phát triển và quản lý cóhiệu quả thị trờng đất đai
1.2.1 Trớc Luật Đất đai 1993
Giai đoạn trớc năm 1945, thời kỳ này giá đất đợc thể hiện bằng tiền nhngcũng có khi đợc quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân
đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột
Giai đoạn từ 1945 đến trớc năm 1980: Hiến pháp năm 1946 và Hiến phápnăm 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai (Nhà nớc, tập thể, cánhân) trong đó sở hữu Nhà nớc và tập thể là cơ bản và đợc u tiên Tuy nhiên luậtpháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai nhng những loại đất đ-
ợc mua bán theo quá trình công hữu hoá đất đai Thị trờng đất đai hầu nh không
đợc pháp luật thừa nhận trên thực tế, giá đất hình thành theo tính chất tự phát vànằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật
Luật đất đai đầu tiên đợc Quốc Hội thông qua và có hiệu lực thi hành năm
1988 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý;Nhà nớc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và trao cho
họ một số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý đất đai thời
kỳ đó, có một số chế định quan trọng nh quy định về những đối tợng đợc Nhà
n-ớc giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời(Điều 1), các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn,chiếm đất đai (Điều 5), chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có
hệ thống về quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất nhng quyền sử dụng đấttrong Luật Đất đai 1988 cha đợc mở rộng
Trong thời kỳ đổi mới, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất làsau khi có Luật Đầu t nớc ngoài thì nhu cầu về đất đai tăng lên, Nhà nớc bỏ chế
độ bao cấp về nhà ở, các giao dịch có yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủyếu đợc thông qua các hình thức chuyển nhợng nhà ở (đối với dân c), nhà xởng(đối với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất Đến đầu những năm
1990, trong điều kiện hệ thống pháp luật còn thiếu, nhất là lĩnh vực đất đai, kinh
tế thị trờng ngày càng đợc mở rộng, hiện tợng giá đất tăng cao dần, cùng vớiviệc góp vốn liên doanh của các doanh nghiệp, đất đai, nhà cửa đợc phát mại để
trả nợ v.v thị trờng bất động sản bùng nổ, giá đất nhảy vọt đến mức lên cơn‘cơn
sốt ’ để lại nhiều hậu quả đến nay cha giải quyết đợc nh giao dịch đất đai ngoàitầm kiểm soát của Nhà nớc, quỹ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu ngânsách Nhà nớc bị thất thoát tạo nên sự bất bình đẳng trong xã hội, khiếu kiện về
đất đai, nhà ở ngày càng tăng Trớc tình hình đó, việc sửa đổi Hiến pháp năm
Trang 61992 là chủ trơng đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nớc, trên cơ sở đó Luật
đất đai mới năm 1993 đợc Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật đất
đai 1988
1.2.2 Sau Luật Đất Đai 1993
Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của
ng-ời sử dụng đất (Khoản 3- Điều 3), theo đó các quyền năng của ngng-ời sử dụng đất đợcxác định, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyểnnhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, xuất phát từ 5 quyền này, đất
đai đợc xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhợng quyền sửdụng đất Giai đoạn này, thị trờng nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô
thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhợng theo các "kênh ngầm";
trớc tình hình đó, Chính phủ ban hành các Nghị Định số 61/1994/NĐ - CP về muabán và kinh doanh nhà ở, Nghị định số 60/1994/NĐ - CP về quyền sở hữu nhà ở vàquyền sử dụng đất và Nghị định số 18/1995/NĐ - CP ngày 13/2/1995, đây là vănbản hớng dẫn thi hành Luật Đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiếtthi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nớc đợc Nhà nớc giao
đất, cho thuê đất
Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịchchuyển nhợng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có nhữnghạn chế đòi hỏi phải có sự sửa đổi, bổ sung Luật sửa đổi bổ sung một số điều củaLuật Đất đai 1993 đợc Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng đ-
ợc bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất cũng đợcthực hiện các quyền sử dụng đất; theo đó, Luật và các Nghị định hớng dẫn triểnkhai, thực hiện Luật đất đai sửa đổi đợc bổ sung, trong đó việc thừa nhận đất đai
có giá và quy định khung giá đất có một ý nghĩa to lớn Nghị định
17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này, nó quy định các thủ tục chuyển đổi,chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, gópvốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã tạo lập đợc khung pháp lý cơ bản cho thị trờngquyền sử dụng đất vận hành, chính vì vậy mà quan hệ chuyển nhợng, mua bán quyền
sử dụng đất ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành một lĩnh vực hoạt động kinhdoanh; thị trờng đất đai hình thành ngày càng rõ nét Tuy nhiên, thị trờng đất đai
ở Việt Nam trong những năm qua vẫn cha hoàn toàn thoát khỏi tính chất của thịtrờng ngầm
Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hìnhmới, đồng thời để tăng cờng tính đồng bộ giữa chính sách pháp luật đất đai đốivới các đạo luật khác, Quốc Hội khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số
Trang 7điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001, tại lần sửa đổi này có quy định các
điều kiện mua nhà có kèm theo quyền sử dụng đất
Đến nay ở nớc ta, mặc dù cha có những văn bản quy định về thị trờngquyền sử dụng đất nói riêng và thị trờng bất động sản nói chung, nhng tổng hợp
hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, chính sách pháp luật đất đai hiệnhành đã tạo ra đợc một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trờngnày hoạt động đó là :
- Thị trờng quyền sử dụng đất đợc công nhận
- Nhà nớc quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trờng hoạt
động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nớc tham gia các hình thức giaodịch có yếu tố thị trờng nh giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu t, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê;
đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ phê duyệt để đấu giá quyền
sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Để quản lý đất đai một cách triệt để hơn và có hiệu quả hơn thì Luật đất
đai 2003 đã đa hẳn quyền sử dụng đất vào một mục riêng (mục 7 : QSDĐ trong
thị trờng BĐS), điều đó chứng tỏ quyền sử dụng đất ngày càng đợc chú trọng và
quan tâm đến nhằm khai thác một cách tối đa nguồn lực từ đất, Luật Đất đai
2003 đã thừa nhận sự tồn tại của thị trờng đất đai (thị trờng QSDĐ) [9]
1.2.3 Phân cấp thị trờng đất đai
Theo qui định của pháp luật nớc ta, chỉ có quyền sử dụng các loại đất mớitham gia vào giao dịch trên thị trờng đất đai Nh vậy các chủ sử dụng đất trớctiên phải có đợc quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải đợc Nhà nớc giao đấthoặc cho thuê đất (thị trờng sơ cấp); bớc tiếp theo họ phải đợc cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự thông qua việcthực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trờng thứ cấp) Việc phân định thị trờngsơ cấp, thị trờng thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằmthể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nớc - ngời sử dụng), và những quan hệ tiếptheo (ngời sử dụng - ngời sử dụng)
1.2.3.1 Thị trờng sơ cấp
Thị trờng sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nớc với tcách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và chothuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội gọi tắt là cácchủ sử dụng đất
Theo quy định mới, ngoài đối tợng đợc Nhà nớc giao đất xây dựng nhà ở,xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhợng hoặc cho thuê của
Trang 8Luật đất đai hiện hành, quy định mới còn cho phép thực hiện giao đất có thu tiền
sử dụng đất đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất sử dụng vàosản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, xây dựngcông trình công cộng có mục đích kinh doanh ; cho phép nhà đầu t tự lựa chọnhoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; tự nhận chuyển nhợngquyền sử dụng đất, thuê đất
Chính phủ cũng áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng đất có thời hạn đối với
đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất dùng vào sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối Quy định này tạo điều kiện cho cácdoanh nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng đất
Bên cạnh đó, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất bằng việc đấu giá quyền sửdụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Thực hiện theo phơng án này sẽhạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai cho ngân sách nhà nớc; gópphần thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh tế đ-
ợc Nhà nớc giao đất, xóa bỏ cơ chế xin cho
Các cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủ tục hành chính thu tiền sửdụng đất, lệ phí trớc bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi ngời dân đợcgiao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất,chỉ phải tiếp xúc với cơ quan Tài Nguyên và Môi Trờng Đấu giá quyền sử dụng
đất là một hình thức của thị trờng sơ cấp vì cơ quan tổ chức đấu giá là cơ quan
đại diện cho Nhà nớc và ngời tham gia đấu giá chính là những ngời sử dụng đất.Hình thức này là một phơng pháp quản lý và sử dụng đất rất tốt của nhà nớc đốivới tài nguyên đất đai
1.2.3.2 Thị trờng thứ cấp
Đây là thị trờng thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất đợcpháp luật qui định nh chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thếchấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Thị trờng này, về mặtpháp lý đã đợc công nhận, tuy nhiên qui mô của thị trờng này phụ thuộc rấtnhiều vào thị trờng sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các chủ sử dụng đấtmột cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
Thị trờng đất đai trong những năm qua cha hoàn toàn thoát khỏi tính chấtcủa một thị trờng ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:
1.Thị trờng đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trờng đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗquan hệ cung- cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhợng, mua bán, kinh
Trang 9doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệucủa các cơ quan quản lý Nhà nớc.
2.Thị trờng đất đai những năm qua biến động bất thờng gây thiệt hại đáng
kể cho nền kinh tế và cho xã hội
Trong gần 10 năm qua, trên thị trờng đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vàocác năm 1993 - 1995 và 2000 - 2002 Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đấttăng nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân c tăng mà chủ yếu là
do các hoạt động đầu cơ đất đai gây nên Chính vì những biến động bất thờng vềgiá đất đã tác động tiêu cực đến hoạt động kinh tế và đời sống dân c, gây thiệthại không phải là nhỏ cho Nhà nớc và toàn xã hội Sở dĩ thị trờng không chínhthức hình thành vì nớc ta cha xây dựng kịp và cha đủ khuôn khổ thể chế trên thịtrờng, thị trờng bất động sản hiện nay chủ yếu là thị trờng đầu cơ, hậu quả củaviệc đầu cơ đất là làm giá đất tăng cao trong một thời gian ngắn, tạo ra giá ảo,xảy ra hiện tợng giá đất không phải là giá trị thực của nó, từ đó tạo ra nhiều h-ớng nhìn sai lệch về thị trờng đất đai của những ngời tham gia vào thị trờng
3 Phần lớn các hoạt động chuyển nhợng, mua bán trên thị trờng đất đainằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nớc
Việc chuyển nhợng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân c chủ yếu đợcthực hiện theo phơng thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không làm thủtục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhợngquyền sử dụng đất, thuế trớc bạ) với Nhà nớc ở các đô thị, hoạt động môi giớicủa các t nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn phòng nhà đất”,
“trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh vàkhông nộp thuế cho Nhà nớc Theo điều tra mới nhất của Sở Tài nguyên Môi tr-ờng và Nhà đất Hà Nội, tính đến tháng 4 năm 2006 trên địa bàn Thành phố cógần 3000 trung tâm, văn phòng hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh nhà đất nhngcha có đơn vị nào đăng ký với các cơ quan chức năng, do đó vai trò quản lý Nhànớc không thực hiện đợc
Để tránh thuế, rất nhiều giao dịch trên thị trờng đất đai tồn tại dới dạngphi chính thức hoặc bán chính thức, gây thất thu thuế nghiêm trọng và trở ngạitrong quản lý vĩ mô với thị trờng đối với Nhà nớc
Vì vậy, trong những năm qua và cả giai đoạn hiện nay Nhà nớc đã chủ
tr-ơng thực hiện rất nhiều chính nhằm khắc phục đợc những vấn đề tồn tại, tạo
điều kiện thuận lợi cho thị trờng phát triển lành mạnh, minh bạch nh từng bớchoàn thiện hệ khung pháp lý, thực hiện giao đất cho các chủ sử dụng đất thông
Trang 10qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và đa giao dịch của thị trờng lên sàngiao dịch bất động sản
2 Giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 2.1 Giá đất
2.1.1 Khái niệm
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng
đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhànớc quy định hoặc đợc hình thành trong giao dịch về QSDĐ
Giá đất đợc hình thành trong các trờng hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất
- Do ngời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngời có liên quankhi thực hiện các quyền chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nớc quy định và giá đấtthị trờng Nhà nớc là ngời đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá
đất làm công cụ kinh tế để ngời quản lý và ngời sử dụng đất tiếp cận với cơ chếthị trờng đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất
đai Nh vậy giá đất do Nhà nớc quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệkinh tế đất giữa Nhà nớc - chủ sở hữu đất và ngời sử dụng đất - ngời đợc Nhà n-
ớc giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự nhchuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bão lãnh giữa các chủ sử dụng đất Ngợclại giá thị trờng là giá đợc hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sửdụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất Hai giánày đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc giántiếp) giữa Nhà nớc với ngời sử dụng đất và giữa ngời sử dụng đất với nhau Do
đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cầnphải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.2 Những văn bản quy định của Nhà nớc về giá đất
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trờng quyền sử dụng
đất và phù hợp với sự điều chỉnh bổ sung của Luật Đất đai, Nhà nớc đã banhành các Nghị định và văn bản pháp quy quy định về khung giá các loại đất
Luật Đất đai ban hành ngày 14/7/1993 đã thừa nhận việc chuyển quyền
sử dụng đất và khẳng đinh đất là tài sản có giá, Nhà nớc xác định giá các loại
đất Điều 694 Bộ luật dân sự quy định các bên tham gia thị trờng thoả thuận giátrên cơ sở khung giá do Nhà nớc ban hành Căn cứ điều 12 Luật Đất đai 1993,
Trang 11Chính phủ đã ban hành Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 quy định khung giácác loại đất Tuy nhiên trong những năm qua giá đất còn nhiều biến động; chịu
sự tác động, điều tiết của nhiều yếu tố nên Chính phủ đã ban hành những quy
định mới về giá đất cho phù hợp với thực tế Cụ thể:
- Ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 87/CP thay thế choNĐ 80/CP quy định khung giá các loại đất đợc điều chỉnh theo hệ số K từ 0,8
đến 1,2
- Thông t số 94- TT/LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá ChínhPhủ- Tài Chính- Xây Dựng - Tổng Cục Địa chính hớng dẫn thi hành Nghị định87/CP của Chính phủ quy định: Trờng hợp địa phơng tổ chức đấu gía quyền sửdụng đất thì giá đất đợc xác định cho từng trờng hợp cụ thể, nhng không đợcthấp hơn mức gía đất hiện hành của cùng loại đất, hạng đất, vị trí của đ ờng phố
do UBND cấp tỉnh quy định
- Thông t số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 của Bộ Tài Chính hớng dẫn thihành Nghị định 89/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
- Luật Đất đai sửa đổi (1998) đã mở rộng thêm hình thức giao đất để tạovốn xây dựng cơ sở hạ tầng và quy định thực hiện từ ngày 01/01/1999
- Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003
về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng [3]
- Để cụ thể hóa Luật Đất đai 2003 ngày 16/11/2004 Chính phủ ban hànhNghị định số 188/2004/NĐ-CP về phơng pháp xác đinh giá đất và khung giá cácloại đất [5]
- Ngày 26/11/2004 Bộ Tài chính ban hành Thông t số 114/2004/TT-BTC ớng dẫn thi hành Nghị định số 188 của Chính phủ [2]
h-2.2 Các yếu tố ảnh hởng đến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là bán bằng hình thức để cho ngời mua lần lợt trả giá - Ai trả giácao nhất thì đợc (Giáo trình Định giá đất - TC)
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhànớc và ngời tham gia đấu giá, việc xác định giá đất phải dựa trên giá thị trờng,khả năng sinh lời của đất, và phân tích các yếu tố ảnh hởng đến giá đất Lấy kếtquả đó làm cơ sở để xây dựng giá đất, cụ thể cần phân tích một số yếu tố nhsau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò to lớn trong hoạt động sản xuất kinhdoanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đốivới khu vực xung quanh về dân c, thơng mại, dich vụ ) hay giữ vai trò quan
Trang 12trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuân lợi về giao thông, về môi trờng vàcác sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụcác vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thơng mại sẽ có giá caohơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền)) Tóm lại vị trí của khu
đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào từng
mục đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọnmục đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụngcao nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọngcủa vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó
- Yếu tố ảnh hởng về khả năng đầu t cơ sở hạ tầng: Một khu vực đợc đầu
t cơ sở hạ tầng nh: hệ thống đờng giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệthống cấp thoát nớc tốt đợc xây dựng ra sao? hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc
đợc trang bị hiện đại đến mức độ nào? hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng
đ-ợc lắp đặt với qui mô nh thế nào đây là một trong những yếu tố làm tác độngtrực tiếp đến giá đất
- Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công
trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho phát
triển thơng mại, văn phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽthu hút các trung tâm khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàngdịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ở đây tăng lên
3 công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Trớc năm 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1988, Nhà nớcnghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi,chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị tr-ờng Luật Đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giảiquyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nớc với ngời đợc giao, cấp
đất Chính điều đó đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hớng tíchcực, đất đai không đợc coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí,lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nớc không kiểm soát đợc
Trong hoạt động của thị trờng bất động sản trong đó có quyền sử dụng đấtchuyển sang một giai đoạn mới của chích sách pháp luật đất đai Luật Đất đai
1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của ngời sử dụng đất.Tuy nhiên, trong giai đoạn này thị trờng nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đấtkhu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhợng theo các
Trang 13“kênh ngầm”, trớc tình hình đó Nhà nớc cũng đã có những sửa đổi bổ sung củaLuật đất đai.
Thực trạng thị trờng bất động sản nớc ta nói chung cũng nh thị trờng nhà
đất tại đô thị và khu vực phát triển đô thị những năm qua đã có những chuyểnbiến tích cực, góp phần vào thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nớc phát triển vớinhịp độ tơng đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đãphát huy nguồn vốn trong xã hội, từng bớc nâng cao hiệu quả sản xuất kinhdoanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt của nông thôn, đô thị,góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.Qua thực tiễn hoạt động thị trờng bất động sản ở nớc ta, môi trờng đầu t cũng
nh cơ sở pháp lý đợc hình thành theo hớng phát triển nền kinh tế thị trờng địnhhớng xã hội chủ nghĩa
Bên cạnh những hớng tích cực, hoạt động của thị trờng bất động sản nóichung và thị trờng quyền sử dụng đất nói riêng cũng đã bộc lộ những mặt yếukém : Do cha nhận thức đầy đủ về vai trò, vị trí của thị trờng bất động sản đốivới yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, tài sản nhà đất cha đợc khai thác sử dụng
có hiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn ; Nhà nớc cha có biện pháp hữu hiệu trongquản lý và điều tiết thị trờng bất động sản, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo
để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến ; tình trạng chuyển đổi mục đích
sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát gây ảnh hởngkhông tốt đến hoạt động đầu t cũng nh quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảmnguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống của nhân dânnhất là các đối tợng có thu nhập thấp Mặt khác, giá đất do Nhà nớc quy định
để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, bồi thờng thiệt hạikhi thu hồi đất rất thấp so với giá trị thực tế, ngợc lại giá đất trên thị trờng lạităng đột biến, có nơi tăng ở mức rất cao tạo nên sự chênh lệch giữa hai loại giá,những yếu tố cơ bản trên là nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngânsách Nhà nớc
Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nớc chủ trơng “đổi đất lấy cơ sở hạtầng” với hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đóthực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông quaphơng thức đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắcphục những khó khăn về vốn đầu t trực tiếp cho các địa phơng, tập trung khaithác nguồn nội lực của đất nớc, khắc phục đợc những nhợc điểm của cơ chế giao
đất có thu tiền sử dụng đất
Trang 14Với chủ trơng “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vòng hơn
5 năm trở lại đây, việc thực hiện dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sởhạ tầng bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã đợc nhân rộng trên phạm vicả nớc, tuy với cách hiểu và cách làm khác nhau ở từng địa phơng nhng thực sự
nó đã mang lại kết quả tốt, khẳng định những u điểm, hiệu quả kinh tế vợt trội
so với các hình thức thu lợi từ đất khác
3.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất ở nớc ta còn tơng đối mới mẻ vớimọi ngời Theo Quyết định số 137 QĐ - UB ngày 09/9/2005 của UBND Thànhphố Hà Nội về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất có ghi:
“ Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyềncông khai lựa chọn nhà đầu t là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc mọithành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo về kỹ thuật của
dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu txây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thànhphố” [12]
Đấu giá đất là hoạt động của những ngời tham gia đấu giá tự đặt giá đất
đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng Đấu giá đất đối vớiquỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là đa quyền sử dụng đất tham gia vào thịtrờng bất động sản, tránh tình trạng cơ chế “xin cho” trong quản lý đất đai vàkhai thác nguồn vốn to lớn từ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc, tăngcác công trình hạ tầng kỹ thuật, góp phần nâng cao đời sống nhân dân, pháttriển kinh tế - xã hội
Khái niệm trên sẽ cho ta cái nhìn tổng quát về công tác đấu giá quyền sửdụng đất và từ đó có thể thấy đợc tầm quan trọng của công tác đấu giá quyền sửdụng đất
3.2 Vai trò, ý nghĩa của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khaithác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án
đã đợc Chính phủ phê duyệt
Đấu giá quyền sử dụng đất là cần thiết và đóng vai trò ngày càng quantrọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội nớc ta hiện nay và có ý nghĩa tolớn đối với công tác quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế
Thứ nhất, thực hiện đấu giá đất đảm bảo mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu
về đất và có khả năng tài chính đều đợc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.Những ngời tham gia đấu giá đợc bình đẳng trong việc định giá đất Nh vậy giá
Trang 15đất hoàn toàn tùy thuộc vào ngời tham gia đấu giá, tuy nhiên nó vẫn chịu nhữngquy định bắt buộc của cơ quan có thẩm quyền của Nhà nớc.
Thứ hai, đấu giá đất đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ
tầng đảm bảo quyền sử dụng đất (hàng hóa đặc biệt) tham gia vào thị trờng bất
động sản một cách công khai Điều này phần nào giúp bình ổn thị trờng bất
động sản, đất đai đảm bảo đợc sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch; tránhthị trờng ngầm và rất nhiều bất cập trong hoạt động của thị trờng bất động sản.Trong đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất đợc hình thành theo các quy luậtcủa thị trờng, giá sàn đợc hình thành theo quy luật của thị trờng sát với thực tế
và các văn bản Luật liên quan Giá sàn đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền banhành
Thứ ba, đấu giá đất là một biện pháp tốt nhất để Nhà nớc (ngời đại diện
quyền sở hữu đất đai) thu đủ lợi ích của mình khi giao đất cho ngời khai thác sửdụng đất
Thứ t, đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng trong việc giao đất,
hạn chế đợc rất nhiều tiêu cực trong quản ly đất đai; đồng thời tạo điều kiệnthuận lợi cho những ngời có nhu cầu đợc nhận quyền sử dụng đất
Thứ năm, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất khiến cho việc sử dụng
đất có hiệu quả hơn, đúng theo quy hoạch và đúng mục đích sử dụng đất, có lợi
và đáp ứng đợc yêu cầu đặt ra của cả bên quản lý đất và bên muốn nhận quyền
- Thông t 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hớng dẫnviệc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nớc để bán đấu giá
- Quyết định số 216/QĐ-TTG ngày 31/8/2005 của Thủ Tớng Chính phủ vềviệc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất
Trang 16- Luật đất đai năm 1993; Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001 vàLuật đất đai năm 2003.
- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 của Bộ Tài chính vềcơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
Theo các quyết định trên quá trình thực hiện các dự án đấu giá quyền sửdụng đất có những quy định chung cụ thể nh sau:
4.1 Phạm vi về đấu giá quyền sử dụng đất
Những quy định của Nhà nớc đặt ra đợc áp dụng cho việc tổ chức đấu giáquyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t, thực hiện các dự án cải tạo, nâng cấp xâydựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt
- Các dự án đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng đợc thực hiện đấu giá đất để tạovốn đầu t phải có các điều kiện sau:
+ Các dự án đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng đợc sử dụng quỹ đất tạo vốn
đ-ợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt nh các dự án giao thồng, thủy lợi, điện, cấpthoát nớc khu đô thị, trờng học
+ Các dự án này không đấu thầu công trình, đợc đấu giá đất, ngời trúng
đấu giá đất đợc giao thực hiện công trình
- Quỹ đất tạo vốn đem đấu giá là quỹ đất nằm trong quy hoạch sử dụng
đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt bao gồm đất giao có thu tiền sử dụng đất,
đất cho thuê và đất đợc chuyển mục đích sử dụng, bao gồm:
+ Quỹ đất nằm trong khu vực có công trình kết cấu hạ tầng của dự án.+ Quỹ đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng dự án.+ Quỹ đất do mở rộng phạm vị thu hồi đất đối với các dự án xây dựngcông trình giao thông, hạ tầng giao thông
+ Quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, sinh hoạt dịch vụ
để đấu giá tạo vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phơng
4.2 Điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
4.2.1 Điều kiện về các thửa đất đợc tổ chức đấu giá
Quỹ đất để tổ chức đấu giá tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nằm trong kếhoạch sử dụng đất đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt, gồm: đất cha sử dụng,
đất nông nghiệp và các loại đất khác đợc thu hồi theo quyết định của cơ quanNhà nớc có thẩm quyền, có các điều kiện sau:
- Đã có quy hoạch chi tiết đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã xác định
đợc mật độ xây dựng, chiều cao công trình, các thông số hạ tầng kỹ thuật khác
và bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng do đơn vị có t cách pháp nhân lập, đợc cơquan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt
Trang 17- Đã đợc bồi thờng giải phóng mặt bằng và có phơng án đấu giá đợc cấp
có thẩm quyền phê duyệt
4.2.2 Về sử dụng đất
- Đối với trờng hợp sử dụng đất làm nhà ở: cần phải giải phóng mặt bằngxong và xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh
- Đối với các lô đất đấu giá thuê đất để sử dụng cho các mục đích khác:
có thể giải phóng mặt bằng xong và đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc chỉgiải phóng mặt bằng xong, việc đầu t xây dựng kỹ thuật hạ tầng tiếp theo do ng-
ời trúng giá thực hiện theo quy hoạch
4.2.3 Điều kiện đợc đăng ký tham gia đấu giá
Các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế đợc đăng ký tham gia đấu giákhi có đủ cáo điều kiện sau:
- Có đơn đề nghị đợc tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giáhoặc tổ chức của Nhà nớc có chức năng đấu giá phát hành, trong đó có nội dungcam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá
- Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính
để thực hiện dự án hoặc phơng án đầu t theo quy định của pháp luật Trờng hợp
đấu giá đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình,cá nhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này
- Một hộ gia đình chỉ đợc một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ
đợc một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng mộtTổng công ty thì chỉ đợc một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty vớicông ty thành viên, công ty mẹ với công ty con, doanh nghiệp liên doanh vớimột bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ đợc một doanh nghiệp tham gia đấugiá
4.3 Tổ chức đấu giá đất
Để có thể tổ chức đấu giá thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao
đất, cho thuê đất có thẩm quyền thành lập Hội đồng đấu giá, Hội đồng đấu giácác tỉnh phảI đảm bảo có đại diện của các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi tr-ờng, Kế hoạch và Đầu t, Xây dựng và các thành viên khác do Uỷ ban nhân dâncấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế của địa phơng
- Trớc khi tiến hành đấu giá 30 ngày, Hội đồng (cơ quan chủ trì) đấu giáthông báo công khai lô (thửa) đất đấu giá ít nhất 2 lần trong thời gian 2 tuần trênphơng tiện thông tin đại chúng nh đài phát thanh, truyền hình địa phơng, báo địaphơng, các phơng tiện thông tin đại chúng khác và đợc niêm yết tại địa điểm tổ
Trang 18chức đấu giá, trụ sở Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnhnơi có đấu giá đất.
- Nội dung thông báo công khai gồm: địa điểm, diện tích, kích thớc, mục
đích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất, thời điểm đăng ký, thời điểm tiếnhành đấu giá và các thông tin khác có liên quan
Ngoài ra giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặccho thuê đất đợc xác định sát với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất, quyềnthuê đất thực tế trong điều kiện bình thờng tại thời điểm các định giá khởi điểmtheo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá Giá khởi điểm không đ ợc thấphơn giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy địnhcủa Chính phủ
Tổ chức đấu giá theo nguyên tắc đấu giá trực tiếp, theo quy chế đấu giá doChủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phù hợp với quy định của phápluật hiện hành về đấu giá
5 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở một
số địa phơng
Sau 20 năm thực hiện công cuộc đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đã thựchiện nhiều chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trờng
định hớng XHCN, trong đó yếu tố thị trờng cha có, nay đã hình thành và từng
b-ớc phát triển Đối với thị trờng đất đai cũng vậy, tuy nó có những tính chất đặc
trng khác với thị những thị trờng hàng hóa khác, nhng cùng với xu hớng pháttriển chung của nền kinh tế thị trờng, thị trờng đất đai đã hình thành và từng bớcphát triển Trong những năm gần đây với việc hệ thống pháp lý ngày càng hoànthiện, đặc biệt, Nhà nớc với vai trò ngời định hớng đã áp dụng chủ trơng, chínhsách mới đáp ứng đợc những yêu cầu hiện tại Một trong những chính sách đó làcông tác đấu giá quyền sử dụng đất, tuy là hoạt động mới đợc triển khai thựchiện ở một số địa phơng nhng đã đạt đợc những kết quả nhất định, đem lại lợiích chung cho cộng đồng, ngời sử dụng đất và Nhà nớc Một số mô hình đấu giáQSDĐ đợc áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức
đấu giá khác nhau nh đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đà Nẵng, Bình Định, TP.HCM, Bà Rịa Vũng Tàu
5.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Đà Nẵng
Là một thành phố trực thuộc TW và là trung tâm của các tỉnh khu vựcmiền Trung, vì vậy cần phải đầu t xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhằm tạo
động lực mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế - xã hội, cải thiện điều kiện sinh hoạt củanhân dân Vấn đề khai thác quỹ đất tạo vốn đợc Tp Đà Nẵng triển khai thực
Trang 19hiện từ khá sớm và thu đợc kết quả đáng kể, nguồn thu này tạo ra hiệu quả to lớn
đối với việc phát triển cơ sở hạ tâng trên địa bàn Thành phố Trung tâm thơngmại - siêu thị Đà Nẵng là dự án đầu tiên của thành phố thực hiện việc đấu giáquyền sử dụng đất
- Hình thức đấu giá: đợc tiến hành đấu giá công khai bằng lời
- Đối tợng tham gia đấu giá: những ngời ở trong và ngoài thành phố cónhu cầu nhận quyền sử dụng đất và có khả năng tài chính đều có quyền đăng ký
và tham gia đấu giá
Là địa phơng sớm thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, qua kếtquả thu đợc từ dự án Trung tâm thơng mại - dịch vụ, UBND Thành phố Đà Nẵng
đã thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng với nhiều môhình đấu giá Trong tháng 2/2006 UBND Thành phố Đà Nẵng đã bán đấu giá
160 lô đất nhà vờn có giá khởi điểm từ 1,5 triệu đồng/m2 đến 6,8 triệu đồng/m2;thấp nhất là 18 lô đất đờng rộng 9,75m khu dân c Hoà Mỹ có giá là 1,5 triệu
đồng/m2; giá cao nhất là 5 lô khu 305 đờng Nguyễn Văn Thoại có giá khởi điểm
là 6,8 triệu đồng/m2 [17] Đồng thời UBND đã tổ chức bán đấu giá nhiều lô đấtlớn nh khu đất K9-H26 Bộ Công An có diện tích 18.225,5 m2 tại phờng ThọQuan với giá sàn là 1,8 triệu đồng/m2; Dự án Khu Tổ hợp biệt thự cao cấp tại ph-ờng Phớc Mỹ quận Sơn Trà với diện tích 20.583m2, giá sàn là: 7.290.000 triệu
đồng/m2 [18]
Trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất UBND Thành phố
Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định nhằm phù hợp với thị trờng thực tế nhgiảm giá đất nền ở một số khu vực trên địa bàn Thành phố Ngoài ra, thành phốcòn cho phép khu vực nếu sau 10 ngày công bố đấu giá không có ngời tham giathì giảm 10% giá đất để đấu giá, nếu bất thành thì đợc giảm 10% để đấu giátiếp,và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn không tổ chức đấu giá đợc thì Thành phố sẽxem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá Đây là biện pháp
đợc đánh giá cao của UBND TP Đà Nẵng, bởi nếu đất của Nhà nớc giảm giá thì
đất nền của t nhân sẽ phải hạ xuống, tạo ra sự tác động mạnh đến thị trờng tự do[19]
5.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại TP.HCM
Cũng là một Thành phố trực thuộc TW, là trung tâm văn hóa, kinh tế,chính trị, xã hội của khu vực phía nam TP HCM cũng là nơi thực hiện công tác
đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm Năm 2003 nguồn thu từ đất của Thànhphố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn
1400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó Thành phố đã quyết định dành một phần
Trang 20lớn tiền thu đợc từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyếnkhích khai thác giá trị từ đất Cụ thể nh sau: để lại cho địa phơng (quận, huyện
có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất
t-ơng ớng với những khu đất trị giá dới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100 - 500
tỷ đồng Các quận huyện đợc tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500 1.000m2 (nội thành) và 1.500 - 2.000m2 (ngoại thành)
-5.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Bà Rịa – Vũng Tàu Vũng Tàu
Tính từ năm 2000 đến năm 2005, sau 5 năm tổ chức thực hiện đấu giáquyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng tỉnh đã thu đợc một
số thành tựu nổi bật sau: Triển khai 69 dự án với tổng quỹ đất khai thác khoảng
753 ha, tạo vốn đầu t 1.190 tỷ đồng Việc áp dụng cơ chế sử dụng đất để tạo vốn
đầu t xây dựng công trình cơ sở hạ tầng đã đa lại khả năng về giao thông, cấpthoát nớc, điện, hệ thống trờng học vợt trội so với trớc đây tại địa phơng, giúpcho địa phơng có một cơ sở hạ tầng vững chắc, đảm bảo cho sự phát triển củangành du lịch cũng nh sự nghiệp CNH - HĐH của tỉnh
5.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Bình Định
Cũng nh nhiều địa phơng khác, UBND tỉnh Bình Định đã kịp thời banhành những quy định và phơng hớng thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn của tỉnh
Trong năm 2005 do nhiều nguyên nhân nên công tác đấu giá quyền sửdụng đất tại địa phơng gặp rất nhiều khó khăn, nhận thức đợc sự khó khăn đó,UBND tỉnh Bình Định đã chỉ đạo chia nhỏ lô đất để đấu giá nhằm thu hút kháchhàng có nhu cầu tham gia (ví dụ: tại lô đất số 08 thuộc khu quy hoạch Ga HàngKhông-TP.Quy Nhơn; mỗi lô có diện tích là 116m2, giá sàn là 9 triệu đồng/m2)
Ngoài ra, vào 8 giờ sáng thứ bảy hàng tuần, tỉnh còn tổ chức bán đấu giácác lô đất làm nhà ở và dịch vụ tại các khu quy hoạch dân c nội thành Quy Nhơn
nh khu trung tâm thơng mại TP, khu dịch vụ cạnh bến xe khách đờng Tây Sơn[20]
5.5 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trơng lớn và là nhiệm vụ trọng tâmcủa thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bảnquy phạm pháp luật có liên quan, Năm 2002 UBND Thành phố Hà Nội ban hànhQuyết định số 63/2002/QĐ-UB ngày 26/04/2002 về việc ban hành Quy định về
đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng [16] Theo
đó, thành phố quy định cụ thể phạm vi, điều kiện, giá sàn, trình tự, thủ tục lập dự
án, thẩm quyền tổ chức đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu
Trang 21giá, ngời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng, tổchức đấu giá, quy định thực hiện kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, nộp tiền sửdụng đất, tiền thuê đất, quản lý và sử dụng tiền thu đợc từ đấu giá quyền sử dụng
đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là cách làm hoàn toàn mới, cha có quy địnhcủa Nhà nớc, vì vậy năm 2002 Thành phố đã triển khai thí điểm tại huyện ĐôngAnh với diện tích 2,7 ha thu đợc 85 tỷ đồng (bình quân 13,5 triệu đồng/m2)
Đây là dự án thí điểm đầu tiên của Thành phố Hà Nội, dự án đợc thực hiện theochủ trơng của Chính Phủ và sự chỉ đạo chặt chẽ của UBND Thành phố Hà Nội
về việc thực hiện mô hình sử dụng quỹ đất hình thành nguồn vốn đầu t xây dựnghạ tầng và kết quả đạt đợc đã mang lại hiệu quả kinh tế xã hội to lớn, trở thành
dự án điển hình của Hà Nội nói riêng, cả nớc nói chung
- Hình thức đấu giá: thực hiện đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín mộtlần, đây là hình thức đấu giá cha hẳn là công khai dân chủ, cạnh tranh lànhmạnh mà còn có yếu tố may rủi khi đối với những ngời tham gia đấu giá
- Đối tợng tham gia đấu giá: khống chế đối tợng tham gia đấu giá phải có
hộ khẩu thờng trú ở Hà Nội mới đợc tham gia đấu giá nhằm hạn chế sự nhập c ởmột địa phơng khác đến
Nh vậy họat động đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hơi thở mới cholĩnh vực đầu t, xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng tại các địa phơng Trong giai
đoạn hiện nay, sự tồn tại của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung,
đấu giá sử dụng đất nói riêng có ý nghĩa thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triểncủa thị trờng bất động sản, ảnh hởng tích cực tới công tác quản lý đất đai Vìvậy, tìm hiểu giá đất giá quyền sử dụng đất và ảnh hởng của công tác đấu giá
Trang 22quyền sử dụng đất tới công tác quản lý sử dụng đất đai là một vấn đề cần thiết vàquan trọng.
Chơng 2 Nội dung và phơng pháp nghiên cứu
1 Nội dung nghiên cứu
Với đề tài “Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hà nội từ
năm 2003 đến 2005 ” chúng tôi tiến hành nghiên cứu những nội dung sau:
- Thu thập các thông tin về đặc điểm chung của khu vực nghiên cứu, về
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, về tình hình quản lý và sử dụng đất của thànhphố Hà Nội
Trang 23- Thu thập những quy định, quy chế của Chính phủ về đấu giá, đấu giá quyền
sử dụng đất và hệ thống các văn bản liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng
đất đợc UBND thành phố Hà Nội ban hành
- Thu thập số liệu về đấu giá quyền sử dụng đất ở các khu vực nghiên cứuqua các năm
- Phân tích, đánh giá sự khác nhau giữa giá sàn và giá trúng đấu giá, sựkhác nhau về giá đấu giá, từ đó làm nổi bật các yếu tố ảnh hởng đến giá đấttrong đấu giá
- Phân tích ảnh hởng của giá đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản
lý sử dụng đất và thị trờng đất đai của thành phố Hà Nội
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ đó rút ranhận xét và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giáquyền sử dụng đất
2 phơng pháp nghiên cứu
2.1 Phơng pháp thu thập số liệu, thông tin
Thu thập các văn bản của Chính phủ, các văn bản của UBND thành phố
Hà Nội có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thu thập cácthông tin về đặc điểm chung của khu vực nghiên cứu, các số liệu về điều kiện tựnhiên, kinh tế, xã hội, về tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố HàNội
2.2 Phơng pháp điều tra thực tế
Điều tra giá đất trên thị trờng tại các điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo cáckênh nh giá bán các tài sản tơng tự trên thị trờng, qua báo chí và qua d luận quầnchúng (đặc biệt là những ngời am hiểu về giá đất trên thị trờng)
- Phơng pháp so sánh:
Đợc dùng để so sánh các số liệu thu đã thập đợc, từ đó thấy đợc sự khácnhau giữa các điểm đấu giá, giữa các năm đấu giá và các yếu tố ảnh hởng đếnkết quả đấu giá
Trang 24Chơng 3 Kết quả nghiên cứu
1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà nội
1.1 Điều kiện tự nhiên
Thủ đô Hà Nội nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc Bộ, đất đai hìnhthành chủ yếu từ phù sa hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình, Đây là trungtâm đầu não về chính trị, văn hóa, khoa học, kinh tế, là đầu mối giao thông quantrọng hàng đầu của cả nớc Hà Nội có địa giới giáp với 6 tỉnh:
+ Phía Bắc giáp với tỉnh Thái Nguyên
+ Phía Đông Bắc giáp với tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh
+ Phía Đông Nam giáp với tỉnh Hng Yên
+ Phía Tây Bắc giáp với tỉnh Vĩnh Phúc
+ Phía Tây Nam giáp với tỉnh Hà Tây
* Vị trí địa lý
+ Từ 2053’ đến 2123’ vĩ độ bắc
+ Từ 10544’ đến 10602’ kinh độ đông
1.1.1 Đặc điểm về đất đai và dân c
Tính đến năm 2005 Thành phố Hà Nội có 9 quận nội thành với 127 ờng, có diện tích 84,3 km2 (chiếm 9% diện tích toàn Thành phố) và 5 huyện với
ph-99 xã và 6 thị trấn với diện tích là 836,67 km2 Theo số liệu tổng kiểm kê đấtnăm 2005: Tổng diện tích tự nhiên của Thành phố là 920,97km2 (92.097 ha),trong đó đất đất nông nghiệp chiếm tới 47,4%, đất lâm nghiệp chiếm 8,6%, đấtchuyên dùng chiếm 22,3%, đất nhà ở chiếm 12,7%, đất cha sử dụng chiếm 9%
Hà Nội có địa hình tơng đối bằng phẳng, độ cao trung bình từ 5-20 m,vùng đồi núi không cao lắm, tập trung ở phía Tây Bắc huyện Sóc Sơn (thuộc
Trang 25phía nam dãy núi Tam Đảo có độ cao từ 20 - 400 m), chiếm khoảng 10% diệntích tự nhiên của Thành phố, còn lại phần lớn diện tích ở vùng đồng bằng châuthổ sông Hồng chiếm khoảng 90% diện tích đất tự nhiên, đất đai màu mở, nền
đất khá bền vững do phù sa sông Hồng bồi tụ từ lâu đời Tuy nhiên, cũng cónhững nơi có địa hình thấp, tập trung ở 2 huyện Gia Lâm và Thanh Trì
Dân số của Thành phố Hà Nội năm 2000 là 2.756.300 ngời, đến năm
2005 là 3.082.800 ngời, tăng 326 nghìn ngời Dân c Thành phố Hà Nội phân bốkhông đều, tập trung chủ yếu ở các quận nội thành, các thị trấn và các khu đôthị mới
1.1.2 Đặc điểm khí hậu – Vũng Tàu thủy văn
Hà Nội nằm ở Trung tâm đồng bằng Bắc bộ, thuộc khu vực chịu ảnh hởngkhí hậu nhiệt đới, gió mùa
+ Nhiệt độ trung bình :24C
+ Nhiệt độ cao nhất :42,8C (tháng 1/1955)
+ Nhiệt độ thấp nhất :2,7C (tháng 5/1926)
Độ ẩm trung bình: 80 - 82%, lợng ma trung bình 1.600mm/năm
Trên phạm vi lãnh thổ, mạng lới thủy hệ khá phong phú, hệ thống sôngchảy qua Hà Nội gồm: sông Hồng, sông Đuống, sông Nhuệ, sông Cầu, và nhiềusông nhỏ khác Hệ thống hồ, đầm lớn nh: hồ Tây, hồ Bảy mẫu, hồ Linh Đàm, hồYên Sở cùng với hệ thống sông ngòi hình thành hệ thống thủy lợi của Hà Nội,
có ý nghĩa quan trọng đặc biệt trong giao thông, sản xuất, thoát nớc, cảnh quan,
du lịch, điều hòa tiểu khí hậu trong vùng
1.2 Điều kiện kinh tế – Vũng Tàu xã hội
Trong 5 năm 2001 - 2005 tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tăng bình quân11,07%/năm, cơ cấu kinh tế của thủ đô đã có chuyển biến tích cực, theo hớngtăng tỷ trọng ngành công nghiệp, dịch vụ, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp.Trong những năm qua thực hiện Nghị quyết 15/NQ - TW ngày 15/12/2000 về
“Phơng hớng, nhiệm vụ phát triển thủ đô Hà Nội trong thời kỳ 2001 - 2010” vàPháp lệnh Thủ đô Hà Nội đã có những bớc phát triển vợt bậc trên các lĩnh vựcthơng mại, du lịch, dịch vụ, công nghiệp, Các khu đô thị và hệ thống cơ sở hạtầng trên địa bàn Thành phố không ngừng đợc mở rộng và xây dựng; trong 5năm tổng thu ngân sách trên địa bàn đạt 108.8300 tỷ đồng, năm 2005 vốn đầu txã hội đạt khoảng 31.500 tỷ đồng, vốn đầu t xây dựng cơ bản từ ngân sáchThành phố tăng nhanh, trung bình đạt 25%/năm
Trong giai đoạn 2006 - 2010 gắn với kỷ niệm 1000 ngàn năm ThăngLong - Hà Nội, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố là tiếp tục
Trang 26đẩy mạnh đô thị hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế, nâng cao đời sống vậtchất tinh thần cho nhân dân, phấn đấu xây dựng thủ đô Hà Nội thoát khỏi mứcthủ đô nghèo và trở thành trung tâm ngày càng có uy tín trong khu vực.
2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố
Công tác quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố trong 5 năm qua đã cónhững bớc chuyển biến mạnh mẽ và tiến bộ rõ rệt, ngày càng đi vào kỷ cơng, nềnếp theo quy định của pháp luật Đất đai từng bớc đợc sử dụng có hiệu quả,
đóng góp phần quan trọng vào sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội Thủ đô Nhữngnội dung về quản lý và sử dụng đất đai của Thành phố giai đoạn 2001-2005 đợcthực hiện nh sau:
1 Công tác lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã đợc quan tâm đi
tr-ớc một btr-ớc Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của Thành phố Hà Nội đến năm
2010 đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt; Tất cả các xã ngoại thành đã hoànthành công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và 2020 phục vụ trựctiếp cho công tác giao đất nông nghiệp, đất dãn dân, đất xây dựng hạ tầng khudân c nông thôn Thành phố đã phê duyệt chi tiết phát triển đô thị đến năm
2020 của tất cả các quận, huyện; riêng 2 quận mới Long Biên, Hoàng Mai đang
ợc triển khai do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó chủ yếu
là khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng
3 Công tác giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ nhà tái định c đã đợc quantâm, đẩy mạnh và thực hiện ở quy mô ngày càng lớn hơn Trong 5 năm đã thựchiện bồi thờng giải phóng mặt bằng đợc 838/1753 dự án và đã bàn giao diệntích đất ngoài thực địa cho các chủ đầu t là 4.128 ha
Để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng việc chuẩn bị trớc quỹ nhà, quỹ
đất tái định c đã đợc Thành phố quan tâm chỉ đạo, đã triển khai 34 dự án lớn nh:khu đô thị TĐC Dịch Vọng (1381 căn hộ), khu Nam Trung Yên (3.646 căn hộ);khu Trung Hòa - Nhân Chính (2091 căn hộ)
4 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc xác định là mộttrong những nhiệm vụ trọng tâm của Thành phố, tính đến thời điểm kiểm kê đất
đai 01/01/2006, trên địa bàn Thành phố đã cấp đợc:
Trang 27- 175.414 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộgia đình, đạt 91% trên tổng số hộ sử dụng đất nông nghiệp.
- 424.413 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình, cánhân tại khu vực đô thị và nông thôn đạt 88,25%
- 69.998 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình đãmua nhà theo Nghị định 61/CP
- 1.153 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, đơn vị sửdụng đất
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục tiêu quản lý đếntừng thửa đất, từng chủ sử dụng đất, tạo điều kiện để ngời sử dụng đất thực hiệnquyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, từng bớc hình thành và pháttriển thị trờng bất động sản có sự quản lý của Nhà nớc
3 những quy định của ubnd tp hà nội về đấu giá quyền
sử dụng đất
3.1 Hệ thống các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất
Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đợc thực hiện với sự chặt chẽ,tránh đợc nhứng tiêu cực và hạn chế nhất định, ngoài việc áp dụng những quy
định chung của Nhà nớc về đấu giá quyền sử dụng đất, UBND Thành phố HàNội đã ban hành và áp dụng những quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng
đất cho phù hợp thời gian và điều kiện thực tế của Thành phố UBND Thànhphố đã ban hành và sửa đổi những quy định sau:
- Chỉ thị số 11/2003/CT-UB ngày 25/3/2003 của UBND Thành phố để tậptrung chỉ đạo các ngành, các cấp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
để tạo vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng hạ tầng
- Quyết định số 66/QĐ-UB ngày 29/5/2003 của Uỷ ban nhân dân thànhphố Hà Nội về việc ban hành quy trình tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền
sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bạn Thành phố HàNội
- Quyết định số 91/QĐ-UB ngày 04/8/2003 của UBND thành phố Hà Nội
về việc ban hành quy định tạm thời về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu
t xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định số 137/QĐ-UB ngày 09/9/2005 của UBND Thành phố HàNội về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thutiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
Trang 283.2 Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất
Việc thực hiện triển khai các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốnxây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội đợc thực hiện theoQuyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 của Bộ Tài chính về cơ chếtài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; Quyết định
số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 của UBND Thành phố Hà Nội về việc banhành quy trình tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốnxây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Cụ thể:
Bớc 1: Chủ dự án liên hệ với Sở Quy hoạch kiến trúc để đợc giới thiệu địa
điểm triển khai dự án đấu giá quyền sử dụng đất, xác định chỉ giới đờng đỏ vàChủ dự án liên hệ với đơn vị có t cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổngmặt bằng sau đó trình Sở Quy hoạch kiến trúc phê duyệt Quá trình này đợc tiếnhành giải quyết trong thời gian là 32 ngày
Bớc 2: - Sau khi có quy hoạch tổng mặt bằng hoặc ranh giới dự án đợc
Sở Quy hoạch kiến trúc duyệt, trong 2 ngày Chủ dự án lập hồ sơ xin tạm giao
đất để thực hiện GPMB
- Tiếp đó Chủ dự án trình UBND quận, huyện thành lập Hội đồng GPMB,thực hiện công tác bồi thờng, giải phóng mặt bằng (theo Quyết định số 72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của UBND Thành phố), Sở Tài chính Vật giá là đầumối giải quyết giá đền bù
- Chủ dự án liên hệ với Sở Tài chính Vật giá và Sở Kế hoạch Đầu t để đợcgiải quyết nguồn kinh phí ứng trớc của ngân sách thực hiện thiết kế quy hoạch,chuẩn bị đầu t, bồi thờng giải phóng mặt bằng và xây dựng HTKT Các côngviệc trên đợc tiến hành trong thời gian 27 ngày
Bớc 3: Chủ dự án lập dự án đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng để báo cáo Sở
Kế hoạch Đầu t, trình UBND Thành phố phê duyệt dự án Đồng thời, Sở Giaothông công chính có trách nhiệm thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật -tổng dự toán đối với công trình HTKT
Sau khi có Quy hoạch và Dự án đợc duyệt, Chủ dự án liên hệ với Sở Tàinguyên Môi trờng và Nhà đất để đợc giao đất chính thức, xây dựng và ban hànhquy chế đấu giá quyền sử dụng đất Toàn bộ quá trình này đợc thực hiện trongthời gian là 40 ngày
Bớc 4: Chủ dự án tổ chức triển khai xây dựng HTKT theo đúng tiến độ
đ-ợc duyệt trong Dự án Cuối cùng, UBND quận, huyện sẽ tiến hành tổ chức đấugiá quyền sử dụng đất
Trang 29Bên tổ chức đấu giá quy định cụ thể trong thông báo và hồ sơ mời đấu giá
về thời gian và địa điểm đăng ký đấu giá, bán hồ sơ mời tham gia đấu giá, nộp
hồ sơ, đấu giá và xét giá UBND quận, huyện tổ chức quản lý và sử dụng nguồnkinh phí thu đợc từ đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định Thời gian tiếnhành tổ chức đấu giá là 15 ngày [14]
3.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
Mỗi một phiên đấu giá có quy chế đấu giá riêng, mang một số đặc điểmriêng nhng đều dựa trên quy chế chung, đó là Quyết định số 137/2005/QĐ-UBcủa Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
3.3.1 Đơn vị tổ chức đấu giá và đối tợng tham giá đấu giá
- Uỷ ban nhân dân thành phố (là các ban quản lý dự án, Công ty thuộc các
Sở, các Trung tâm Phát triển quỹ đất thực hiện theo) đợc Uỷ ban nhân dân thànhphố giao nhiệm vụ
- Uỷ ban nhân dân quận, huyện (là Ban quản lý dự án đợc Uỷ ban nhândân quận, huyện giao nhiệm vụ)
- Các tổ chức kinh tế có nhu cầu chuyển nhợng quyền sử dụng đất và tàisản đợc Uỷ ban nhân dân thành phố cho phép
- Đối tợng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình,cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, độc lập về tài chính và không sử dụng vốn ngânsách Nhà nớc để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
- Trờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở biệt thự, nhà
v-ờn, nhà liên kế, số đối tợng tham gia tối thiểu là 05 cho trờng hợp đấu giá lần lợttừng thửa đất Nếu toàn bộ số thửa đất đợc đa ra tổ chức đấu giá một lần, hoặcchia thành nhóm nhỏ các thửa đất (không nhỏ hơn 10 thửa và có cùng gía sàn)thì số đối tợng tham gia tối thiểu bằng 2 lần số lợng các thửa đất
- Trờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở chung c caotầng và sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: đối tợng là các nhà
đầu t thuộc các thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam, với số ợng tối thiểu là 05 đối tợng cho một khu đất, lô đất hoặc ô đất đa ra đấu giá
l-3.3.2 Nguyên tắc tham giá đấu giá quyền sử dụng đất
- Tổ chức đấu giá theo hình thức trực tiếp, công khai, dân chủ
- Ngời nộp đơn xin tham gia đấu giá phải trực tiếp đấu giá Nếu uỷ quyềncho ngời khác đấu giá thay phải lập thủ tục theo đúng quy định của pháp luật
Trang 30- Số lợng thửa đất, vị trí các lô đất đa ra đấu giá trong phiên đấu giá sẽ dotập thể hội đồng đấu giá quyết định trớc mỗi phiên đấu giá.
- Ngời phát giá lần đầu tiên đợc quyền trả giá bằng giá khởi điểm của thửa
đất đem ra đấu giá Ngời trả giá tiếp theo phải trả giá cao hơn ngời trả giá trớc(tuỳ theo quy định trong mỗi phiên đấu giá)
- Ngời trúng đấu giá ngoài số tiền phải nộp số tiền trúng giá thửa đất đócòn phải nộp tiền lệ phí trớc bạ theo quy định hiện hành của Nhà nớc bằng 1%tính trên số tiền trúng giá của thửa đất đó
- Sau khi có quyết định của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất huỷ bỏ kếtquả trúng đấu giá của ngời bỏ cuộc thì những ngời tham gia đấu giá đợc quyềnmua lại quyền sử dụng đất của ngời đã bỏ cuộc theo thứ tự u tiên nh sau:
+ Ngời có giá đã trả sát sau ngời bỏ cuộc
+ Những ngời cùng tham gia trong phiên đấu giá, với điều kiện mứcgiá mua lại phải bằng giá của ngời trúng đấu giá đã bỏ cuộc
Trờng hợp không có đối tợng nào thuộc diện trên mua lại thửa đất của
ng-ời bỏ cuộc, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tổ chức đấu giá lại thửa đất
đó trong phiên đấu giá sau
3.3.3 Quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá
* Quyền lợi
- Đợc quyền xét giá, thu tiền theo kết quả trúng giá và quản lý, sử dụng sốtiền thu đợc theo quy định của Luật ngân sách Nhà nớc, thực hiền quyền quản lýtheo Quy chế quản lý đầu t
- Kiểm tra, xác định t cách ngời tham gia đấu giá và xét giá
- Xác nhận kết quả trúng giá làm căn cứ để cấp có thẩm quyền giao (chothuê) đất
- Hội đồng đấu giá có trách nhiệm hoàn thành thủ tục pháp lý, công nhậnkết quả thắng giá và làm thủ tục giao đất cho ngời trúng giá
3.3.4 Quyền lợi và nghĩa vụ của ngời tham gia đấu giá
* Quyền lợi :
- Đảm bảo an toàn trong khi tham gia đấu giá
Trang 31- Khi không trúng giá hoặc không tiếp tục tham gia đấu giá sẽ đợc hoàntrả tiền đặt cọc ngay sau phiên đấu giá.
- Ngời tham giá đấu giá trúng giá thì đợc xác nhận kết quả trúng giá vàlàm các thủ tục nhận đất, xác lập quyền sử dụng đất theo quy định
- Đối với trờng hợp ngời tham gia trúng giá đối với dự án giao đất có thờihạn thì khi hết thời hạn sử dụng nếu có nhu cầu sử dụng tiếp thì đợc gia hạn vàphải nộp nghĩa vụ tài chính với Nhà nớc tại thời điểm gia hạn
* Nghĩa vụ :
- Ngời tham gia đấu giá phải có đơn xin tham gia đấu giá hợp lệ theo mẫu
in sẵn của Hội đồng đấu giá, nộp đơn theo đúng thời hạn quy định tại thông báo
đấu giá quyền sử dụng đất của Hội đồng đấu giá
- Ngời tham gia đấu giá khi vào phòng đấu giá phải mang theo phiếu tham
dự đấu giá do Hội đồng đấu giá cấp và giấy chứng minh th nhân dân, trờng hợpkhông có giấy chứng minh th nhân dân phải làm đơn xin xác nhận của Công anxã, phờng nơi c trú (đơn phải có ảnh đóng dấu giáp lai của cơ quan công an)
- Khi tham gia đấu giá phải chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá:+ Ngồi đúng số nghế ghi trong phiếu đấu giá, không đi lại gây mất trật tựtrong phòng đấu giá
+ Chỉ đợc phát giá khi ngời điều hành cho phép Trong quá trình tham gia
đấu giá không đợc khống chế, đe doạ, ép giá, thông đồng với ngời tham gia đấugiá Nếu vi phạm Hội đồng đấu giá sẽ xử lý bằng các hình thức: nhắc nhở, lậpbiên bản, tớc quyền tham gia đấu giá, xoá tên trong danh sách tham gia đấu giá,huỷ bỏ kết quả đấu giá của thửa đất nếu ngời đó trúng đấu giá
+ Ngời trúng đấu giá sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy
định phải cung cấp hộ khẩu, giấy chứng minh th nhân dân (bản photo) để làmthủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ
3.3.5 Trình tự và hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
Việc mở phiên đấu giá đợc tiến hành sau khi đã xác định đợc danh sáchngời tham gia đấu giá đủ t cách
3.3.5.1 Trình tự phiên đấu giá
- Giới thiệu các thành viên của Hội đồng đấu giá (Chủ tịch Hội đồng đấugiá, phó chủ tịch, các uỷ viên và th ký của Hội đồng đấu giá), khách mời vànhững ngời điều hành
- Điểm danh ngời đã đăng ký tham gia đấu giá đủ t cách
- Công bố kế hoạch mở phiên đấu giá
- Ngời điều hành phiên đấu giá công bố nội quy phòng đấu giá
