Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)
Trang 1VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
K NGÔ TUẤN HÀ
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH
Trang 2Công trình đƣợc hoàn thành tại:
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
hồi giờ ngày tháng năm 2017
th t m hi u luận văn tại:
hư viện Học viện Khoa học xã hội
Trang 3
MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay, các tổ chức tín dụng đang được coi là đòn bẩy chủ lực thúc đẩy phát tri n kinh tế xã hội Với tư cách là trung gian tài chính huy động vốn đ đầu tư cho phát tri n kinh tế thông qua hoạt động cho vay (hình thức cấp tín dụng) cho các tổ chức, cá nhân đ đầy tư phát tri n sản xuất kinh doanh Với điều kiện kinh tế nước
ra, tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu, là công cụ đ các tổ chức tín dụng thu vốn tạm thời nhàn rỗi và cho vay số vốn này cho các chủ
th kinh tế cần thiết Tuy nhiên trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng chứa đựng rất nhiều rủi ro từ phía các tổ chức tín dụng, rủi ro từ khách hàng, rủi ro từ các chính sách của Nhà nước… Như vậy, đ hoạt động này phát tri n lành mạnh, cần có nhiều biện pháp bảo đảm trong đ
c đảm bảo tiền vay (còn gọi là bảo đảm tín dụng), đ tạo thêm quyền cho các tổ chức tín dụng đối với khách hàng (ngoài các quyền theo hợp đồng tín dụng), nếu khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn Một trong những biện pháp bảo đảm tín dụng rất phổ biến của các ngân hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam nói chung và tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện hường Tín, Hà Tây là biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất
Chính bởi những lý do từ thực tiễn và lý luận đ , tác giả đã chọn đề
tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực
tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình
2 Tình hình nghiên cứu của đề tài
Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng không phải là vấn đề mới đối với các nhà nghiên cứu và chuyên gia lập pháp tại Việt Nam ho đến thời đi m này đã c khá nhiều các công trình nghiên cứu về vấn đề này bao gồm các nhóm sách, giáo trình, sách chuyên khảo; luận văn, luận án, khóa luận; bài viết tạp chí Có th k đến như:
3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của Luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về thế chấp và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện hường Tín, Hà Tây; đ từ đ đề xuất các phương hướng, giải pháp
Trang 4hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ở Việt Nam hiện nay
Đ thực hiện được mục đích nghiên cứu trên, Luận văn c các nhiệm
vụ nghiên cứu sau:
- Nghiên cứu làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về thế chấp và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng;
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụngở Việt Nam hiện nay;
- Phân tích, đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp quyền
sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện hường Tín, Hà Tây;
- Đề xuất các phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ở Việt Nam hiện nay
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất, các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất, quy định thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại và các quy định nội bộ của Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt Nam, và tại chi nhánh hường Tín, Hà Tây về bảo đảm tín dụng, trong đ c bảo đảm tín dụng bằng quyền sử dụng đất Nghiên cứu thực tiễn áp dụng cơ sở lý luận
và quy định của pháp luật tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh hường Tín, Hà ây đ từ đ t m ra những bất cập vướng mắc và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về vấn đề thế chấp quyền
sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng
5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất đ đảm bảo hợp đồng tín dụng tại các ngân hàng
Luận văn sử dụng hệ thống các phương pháp nghiên cứu cụ th như:
sử dụng kết hợp các phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, nghiên cứu tài liệu, phương pháp suy luận logic, phương pháp quy nạp diễn dịch và phương pháp phỏng vấn các chuyên gia đ c được những quan đi m của
họ về vấn đề tác giả quan tâm…tất cả các phương phát đều được sử dụng kết hợp nhằm làm sáng tỏ các vấn đề nghiên cứu
Trang 56 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
- Luận văn đưa ra những phân tích khoa học về những vấn đề lý luận
về thế chấp quyền sử dụng đất - một biện pháp bảo đảm tín dụng được sử dụng chủ yếu, phổ biến tại các ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung cũng như ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn nói riêng
- Nghiên cứu chỉ ra thực tiễn áp dụng cơ sở lý luận, quy định pháp luật cụ th tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn và những vướng mắc thực tế và thường xuyên phát sinh từ việc áp dụng các quy định pháp luật đ
- Luận văn đưa ra một số kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, tăng cường vai trò thực thi pháp luật trên thực tế
và nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây
7 Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương:
hương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng tại ngân hàng
hương 2: hực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát tri n Nông thôn Việt nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây
hương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng và nâng cao hiệu quả
Trang 6Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNGTÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG
1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất
Thứ nhất,quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản, được xác
định giá trị và được phép chuy n đổi trên thị trường;
Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
nước ra nên quyền sử dụng đất được h nh thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Điều này c nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài Mặc dù quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuy n nhượng thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vấn có sự khác nhau và chúng ta không th đồng nhất giữa hai loại quyền này; bỡi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ th :
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (c trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuy n quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền
sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ nghĩa
là chủ sử dụng đất không c đầy đủ các quyền năng như Nhà nước – đại diện chủ sơ hữu đất đai và quyền sở hữu của các chủ th đối với các tài sản khác Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai theo quy định của Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 2003, Hiến pháp năm 2013 và Luật đất đai năm 2013 th Nhà nước Việt Nam có toàn quyền thực hiện quyền
sở hữu bao gồm các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai Quyền sở hữu đại diện của Nhà nước mang tính duy nhất và tuyệt đối Tính duy nhất th hiện ở đi m pháp luật không cho phép tồn tại bất cứ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân thuộc về một chủ th nhất định duy nhất là Nhà nước và pháp luật không cho phép bất kì hành vi nào xâm phạm quyền định đoạt đất đai của Nhà nước Tính tuyệt đối th hiện, toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước dù đã được giao hay chưa được giao cho bất kì tổ chức cá nhân nào sử dụng đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý
Trang 7- heo quy định của pháp luật chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền một lần cho cá thời hạn thuê hoặc đã trả tiền trước thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được pháp luật quy định được hưởng đầy đủ 9 quyền năng chuy n quyền sử dụng đất bao gồm: chuy n đổi, tặng cho, chuy n nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Ngoài ra, trong quá trình sử dụng đất chủ dụng đất có th bị chủ sở hữu đại diện là Nhà nước thu hồi trong các trường hợp đặc biệt phục vụ mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia theo quy định của pháp luật
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
Việc nghiên cứu bản chất của thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong bối cảnh đất đai ở iệt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu c ý nghĩa rất quan trọng Đ nghiên cứu quá
tr nh thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trước hết cần luận giải khái niệm thế chấp húng ta c th hi u thế chấp là một cách thức mà bên c quyền và bên c nghĩa vụ đã lựa chọn đ bảo đảm cho việc thay thế khi nghĩa vụ bị vi phạm Nghĩa là, người c nghĩa vụ khi không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ những nghĩa vụ mà người đ cam kết khi xác lập nghĩa vụ, th người có quyền phải sử dụng biện pháp bảo đảm
vụ dân sự trong quan hệ vay vốn ngân hàng Tiếp theo, Luật đất đai 2013
và Bộ luật Dân sự 2015 cũng đều ghi nhận chủ sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất
1.3 Cấu trúc của pháp luật vềthế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng
Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại bao gồm các quy định pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ
Trang 8th : bên nhận thế chấp, bên thế chấp, bên vay vốn (trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba); về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đăng kí thế chấp, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất…Đây là bộ phận pháp luật giao thoa giữa pháp luật ngân hàng, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự rong trường hợp có tranh chấp xảy ra sẽ
ưu tiên áp dụng pháp luật chuyên ngành (luật ngân hàng) trước đ giải
1.4 Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng đối với hoạt động của ngân hàng thương mại ở Việt Nam
Thế chấp quyền sử dụng đất trở thành “chiến lược chủ yếu đ Ngân hàng, tổ chức tín dụng đầu tư vốn của mình
Đối với ngân hàng, tổ chức tín dụng - những tổ chức có chức năng kinh doanh tiền tệ, thế chấp quyền sử dụng đất đ vay vốn mở rộng và làm phong phú đa dạng hơn hoạt động kinh doanh của các tổ chức này
Biện pháp bảo đảm tín dụng bằng thế chấp quyền sử dụng đất tránh được rủi ro cao nhất cho ngân hàng khi cho vay, vốn và lãi sẽ không mất ngay cả khi bên vay vốn không có khả năng trả nợ, bởi vì quyền sử dụng đất là một tài sản có gía trị lớn, mang tính ổn định, không th di dời và khó
bị phân tán, không bị khấu hao qua thời gian sử dụng, trái lại giá trị quyền
sử dụng đất ngày càng tăng theo thờigian do dân số mỗi ngày một gia tăng
mà quỹ đất đai không thay đổi Thuộc tính ưu việt của đất đai so với các tư liệu sản xuất khác là nếu đầu tư hợp lý sẽ có th cho lợi nhuận mà không mất đi tất cả vốn đầu tư trước
Trang 9Chương 2 THỰC TRẠNGPHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT
TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH
* Đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất đ vay vốn các tổ chức tín dụng là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tổ chức tín dụng khi đến hạn nên đối tượng của hợp đồng thế chấp ở đây chính là quyền sử dụng đất trên một diện tích đất cụ th mà người có quyền sử dụng hợp pháp (được Nhà nước công nhận thông qua các hình thức nhất định) sử dụng đ thế chấp, có th là một phần hoặc toàn bộ Bản chất của thế chấp nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng chính là không có sự chuy n giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, bên thế chấp vẫn là người trực tiếp sử dụng đất, khai thác công dụng của đất, và c nghĩa vụ nộp thế đầy đủ về việc sử dụng đất
Trong hoạt động ngân hàng, thế chấp quyền sử dụng đất đ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vốn vay được áp dụng phổ biến, thường xuyên và chiếm một tỷ trọng lớn so với các biện pháp bảo đảm tiền vay khác (thường chiếm trên 50% tổng giá trị tài sản bảo đảm) Bởi lẽ quyền sử
Trang 10dụng đất – đối tượng của Hợp đồng thế chấp là một tài sản đặc biệt Th hiện:
* Chủ thế kí kết hợp đồng
Hợp đồng là sự thoả thuận của các bên, đ chứng minh việc các bên (ít nhất là hai bên – bên thế chấp và bên nhận thế chấp) đã thoả thuận, cam kết thống nhất nội dung hợp đồng, đại diện của các bên phải cùng kí kết khẳng định rằng họ đã chấp thuận toàn bộ nội dung đ , pháp luật cũng đã quy định cụ th ai mới là người có thẩm quyền và đủ điều kiện đ kí hợp đồng Như vậy hợp đồng phải có ít nhất hai bên cùng kí, đ là bên thế chấp
và bên nhận thế chấp
- Bên thế chấp: chủ th kí kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính
là người sử dụng đất hợp pháp, trường hợp người thế chấp là tổ chức thì hợp đồng đ phải do người đại diện hợp pháp của tổ chức đ hoặc người được người đại diện hợp pháp uỷ quyền theo đúng quy định của pháp luật rường hợp bên thế chấp là cá nhân khi kí kết hợp đồng thế chấp phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, đây cũng là một trong những điều kiện có hiện lực của giao dịch dân sự, trường hợp người giao kết hợp đồng không
đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự hoặc không có thẩm quyền kí kết thì có th dẫn đến hợp đồng thế chấp bị vô hiệu Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nh m người
sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và kí tên hoặc c văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự
* nh th hợp đồng thế hấp yền ử ụng đất
Như vậy, yêu cầu đầu tiên về h nh thức của hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất là phải được công chứng hoặc chứng thực Đây là những quy phạm c tính chất mệnh lệnh hay còn được gọi là quy phạm bắt buộc Điều này cũng đồng nghĩa với việc nếu không tuân thủ th các bên đã vi phạm những quy định thuộc về trật tự công Dưới giác độ kinh tế và xã hội th quyền sử dụng đất là một loại tài sản c giá trị lớn nên các giao dịch về quyền sử dụng đất cần được xác lập một cách cẩn trọng, chặt chẽ với sự tham gia của cơ quan công chứng - được coi là người gác cổng cho hợp đồng được thành lập một cách hợp pháp và an toàn nhất c th iếp theo thủ tục công chứng và chứng thực th giao dịch chuy n quyền sử dụng đất chỉ được coi là đã đạt được mục đích khi đã hoàn tất thủ tục đăng ký biến đông tại cơ quan nhà nước c thẩm quy n Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai
2013 quy định: “ iệc chuy n đổi, chuy n nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, g p vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và c hiệu lực k từ thời
Trang 11quyền sử dụng đất vào sổ địa chính c 2 ý nghĩa pháp lý cơ bản: là thời
đi m c hiệu lực của hợp đồng và là thời đi m quyền trong hợp đồng đ
có giá trị đối kháng với người thứ ba Quy định này còn c mục đích giúp cho hoạt động quản lý của Nhà nước đối với đất đai được chặt chẽ cũng như g p phần làm cho các thông tin về t nh trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và thông tin của thi trường bất độngsản trở nên minh bạch hơn Khoản 2 Điều 117 của BLD 2015 c quy định cụ th về h nh thức của giao dịch trong trường hợp pháp luật c quy định được coi là điều kiện đ công nhận tính hợp pháp của giao dịch
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.3 Định giá quyền sử dụng đất thế chấp
rước đây, Nghị định 178/1999/NĐ- P ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định 85/2002/NĐ- P ngày 25/10/2002 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 178/1999/NĐ- P quy định rất cụ th việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp:
- Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đ nh, cá nhân; đất mà tổ chức kinh tế nhận chuy n nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước giao c thu tiền sử dụng đất; đất mà hộ gia đ nh, cá nhân nhận chuy n nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác, th giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất do y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc rung ương ban hành áp dụng tại thời
đi m thế chấp uy nhiên, Nghị định 85/2002/NĐ- P quy định việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp trong những trường hợp này do tổ chức tín dụng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thỏa thuận theo giá đất thực tế chuy n nhượng ở địa phương đ tại thời đi m thế chấp chứ không chỉ căn cứ theo giá đất do y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc rung ương ban hành
2.1.4 Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng
ử lý quyền sử dụng đất đ thu hồi nợ là giai đoạn quan trọng nhất của quá tr nh thế chấp quyền sử dụng đất, đây còn được coi là giai đoạn cuối cùng mà tổ chức tín dụng áp dụng đối với quyền sử dụng đ thu hồi
nợ khi mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ của m nh
- Bộ luật Dân sự năm 2015 (Khoản 1 Điều 299) đã quy định trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên c nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ th tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật đ thực hiện nghĩa vụ Việc xử lý tài sản thế chấp được ưu tiên thực hiện theo thỏa thuận của các bên, trong trường
Trang 12hợp các bên không thỏa thuận được th tài sản mới được đem bán đấu giá
đ thu hồi nợ
ại Điều 721 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ th nếu không c thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp c quyền khởi kiên tại òa án
Ngoài ra, Luật Đất đai quy định khi bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng th quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng th bên nhận thế chấp c quyền chuy n nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác đ thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước c thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại òa án nhân dân theo quy định của pháp luật
Như vậy, những quy định này của pháp luật đã c sự không thống nhất Quy định riêng về xử lý quyền sử dụng đất, Bộ luật dân sự và Luật Đất đai đã c sự vênh nhau đáng k Luật Đất đai cho ph p người nhận thế chấp được trực tiếp chuy n nhượng cho người khác đ thu hồi nợ, được yêu cầu cơ quan nhà nước c thẩm quyền bán đấu giá nhưng Bộ luật Dân sự th không cho ph p người nhận thế chấp thực hiện điều này, trường hợp nếu không thỏa thuận được việc xử lý quyền sử dụng đất th bắt buộc các bên chỉ còn cách là khởi kiện ra Tòa án đ yêu cầu giải quyết Như vậy, các tổ chức tín dụng khi phải xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp đ thu hồi nợ sẽ phải thực hiện theo quy định nào Hầu hết các tổ chức tín dụngrất ngại khởi kiện ra òa án, bởi v mỗi khi khởi kiện yêu cầu òa
án giải quyết, các tổ chức tín dụng sẽ mất rất nhiều thời gian, chi phí đ theo đuổi vụ kiện Khi c quyết định giải quyết của òa án th việc thi hành án cũng không hề đơn giản, c th mất vài năm, c trường hợp nhiều năm vẫn chưa thi hành án trường hợp bản án đã tuyên, đã c hiệu lực pháp luật nhưng bên thế chấp không tự nguyện chấp hành thi hành án, cơ quan thi hành án cũng không c đủ lực lượng đ cưỡng chế thi hành án Một số trương hợp khi cưỡng chế thi hành án là quyền sử dụng đất và nhà
ở gắn liền với đất, cơ quan thi hành án yêu cầu tổ chức tín dụngphải bố trí chỗ ở (c th là tạm thời) cho bên phải thi hành án, nếu không th cơ quan
th hành án không th cưỡng chế được, à c hàng ngàn lý do khác khiến cho việc thi hành án chậm trễ hoặc không th thi hành được
Trang 132.2 Thực tiễn áp dụng quy định thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam
ại Ngân hàng Nông Nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt Nam, bảo đảm cấp tín dụng được thực hiện theo Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt Nam số 35/QĐ-HĐ -HSX ngày 15 tháng 01 năm 2014 ăn bản này quy định về bảo đảm cho khoản cấp tín dụng dưới các h nh thức cho vay, bảo lãnh, chiết khấu, bao thanh toán và các h nh thức cấp tín dụng khác của Ngân hàng Nông nghiệp &Phát tri n Nông thôn Việt Nam đối với khách hàng Quy định này được đánh giá là khá chi tiết, cụ th , toàn diện, chặt chẽ về thực hiện bảo đảm cấp tín dụng Đối với biện pháp bảo đảm cấp tín dụng là thế chấp quyền sử dụng đất, ngoài việc cụ th h a các quy định pháp luật nhằm hướng dẫn chi tiết cho các đơn vị, chi nhánh trực thuộc Ngân hàng Nông nghiệp áp dụng trên thực tế, Ngân hàng còn đưa ra những điều kiện, quy định đặc thù nhằm hạn chế tối đa rủi ro c th xảy ra trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của khách hàng
2.3 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây
2.3.1.Những ưu điểm, thuận lợi
ài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm phổ biến hiện nay do giá trị của quyền sử dụng đất ngày càng cao, dễ chuy n nhượng, nhu cầu nhận chuy n nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện hường Tín ngày càng tăng, nên các ngân hàng trong
đ c Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn rất tin tưởng vào loại tài sản bảo đảm này của khách hàng
Quyền thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được ghi nhận trong nhiều văn bản luật khác nhau như: Luật đất đai, Bộ luật Dân
sự, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp ho nên, trong trường hợp c văn bản quy phạm dưới luật hoặc các văn bản luật c liên quan khác hạn chế hoặc không cho ph p người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất trái với quy định của Luật đất đai th theo nguyên tắc áp dụng pháp luật và nguyên tắc áp dụng pháp luật chuyên ngành, người sử dụng đất vẫn c quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được ph p hoạt động tại iệt Nam đ vay vốn phát tri n sản xuất, kinh doanh
ề tính s n c của quyền sử dụng đất: Khi đề nghị cấp tín dụng đ phát tri n sản xuất, kinh doanh, nếu không đủ điều kiện đ được vay vốn không
c bảo đảm bằng tài sản theo quy định của ngân hàng, khách hàng sẽ