“ Giải pháp nâng cao hiệu quả khai thác dự án khu đô thị mới Hải Tân Hải Dương

Trong xu thế toàn cầu hiện nay, vấn đề đô thị hóa đang diễn ra một cách mạnh mẽ và nhanh chóng. Các đô thị mới hiện nay mọc lên ngày càng nhiều trên thế giới với chất lượng ngày càng nâng cao. Ở Việt Nam khi nền kinh tế bước vào kinh tế thị trường các đô thị mới cũng xuất hiện nhiều, qua đó tạo điều kiện cho sự phát triển của kinh tế xã hội. Thực hiện kế hoạch phát triển của tỉnh Hải Dương đến năm 2020, trong những năm qua tỉnh đã chú trọng hơn vào việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và đã đạt được nhiều thành tựu. Tuy nhiên ở khu vực Hải Tân có vị trí địa lý khá thuận lợi cho việc hình thành một khu đô thị mới tại đây, song hiện nay kinh tế xã hội ở đây còn kém phát triển, dân số còn thưa thớt. Chính vì lý do này mà tỉnh đã phê duyệt dự án xây dựng khu đô thị mới Hải Tân cho công ty TNHH một thành viên Tây Bắc Hải Dương thực hiện. Do ưu điểm từ vị trí thuận lợi của dự án nên tỉnh Hải Dương rất kỳ vọng dự án sẽ thành công và đóng góp lớn vào sự phát triển chung của tỉnh, tuy nhiên hiện nay Hải Tân vẫn chưa phát huy hết những ưu điểm của mình trong quá trình khai thác và sử dụng. Từ đó vấn đề làm thế nào để dự án đạt hiệu quả cao nhất trong quá trình khai thác và sử dụng được tỉnh cũng như công ty quan tâm nhất. Đề tài của em có mục tiêu là sẽ dựa trên những hiện trạng hoạt động và khai thác hiện nay của dự án khu đô thị mới Hải Tân để tìm ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả khai thác của dự án Hải Tân nói riêng và những dự án khu đô thị hiện nay trên địa bàn tỉnh nói chung. Phạm vi nghiên cứu của đề tài là toàn bộ dự án Hải Tân của công ty TNHH một thành viên Tây Bắc Hải Dương từ tất các hạng mục công trình đến công tác quản lý và điều hành dự án. Nhận thức được vấn đề quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả khai thác dự án Hải Tân em đã lựa chọn đề tài: “ Giải pháp nâng cao hiệu quả khai thác dự án khu đô thị mới Hải Tân Hải Dương “.

Mục lục

Lời nói đầu 3

Chương 1: Một số vấn đề về khu đô thị mới và khai thác hiệu quả khu đô thị mới 5

1.1 Khu đô thị mới 5

1.1.1 Khái niệm khu đô thị mới 5

1.1.2 Phân loại khu đô thị mới 5

1.1.2.1 Theo chức năng 5

1.1.2.2 Theo đối tượng và cấp độ phục vụ 5

1.1.3 Sự cần thiết phải hình thành các khu đô thị mới 6

1.1.4 Các nguyên tắc trong quy hoạch khu đô thị mới 6

1.2 Khai thác hiệu quả dự án khu đô thị mới 8

1.2.1 Khái niệm khai thác hiệu quả dự án khu đô thị mới: 8

1.2.2 Các tiêu chí đánh giá khai thác hiệu quả dự án khu đô thị mới: 8

1.2.2.1 Tỷ lệ lấp đầy trong các khu đô thị 8

1.2.2.2 Hiệu quả tài chính: 8

1.2.2.3 Hiệu quả kinh tế xã hội : 12

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc khai thác hiệu quả các dự án đô thị mới: 14

1.3.1 Các nhân tố về vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên: 14

1.3.1.1 Yếu tố vị trí địa lý: 14

1.3.1.2 Về điều kiện tự nhiên: 15

1.3.2 Dân số 16

1.3.2.1 Khái niệm dân số đô thị: 16

1.3.2.2 Đặc điểm dân số sinh sống trong các khu đô thị: 16

1.3.2.3 Ảnh hưởng của dân số đô thị đến việc khai thác hiệu quả dự án các khu đô thị: 16

1.3.3 Nguồn vốn đầu tư cho các khu đô thị mới: 17

1.3.4 Cơ chế chính sách và công tác quy hoạch đô thị: 18

1.3.4.1 Cơ chế chính sách: 18

1.3.4.2 Công tác quy hoạch đô thị: 18

Chương 2: Hiện trạng khu đô thị mới Hải Tân Hải Dương: 20

2.1 Giới thiệu về công ty TNHH một thành viên Tây Bắc Hải Dương 20

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty TNHH một thành viên Tây Bắc Hải Dương: 20

2.1.2 Mô hình tổ chức, nhiệm vụ và chức năng các phòng ban của công ty: 20

2.2 Giới thiệu tổng quan về dự án khu đô thị mới Hải Tân Hải Dương: 24

2.2.1 Giới thiệu về khu đất thực hiện dự án: 24

2.2.2 Giới thiệu chung về dự án: 26

2.3 Tình hình thu hút và dự án Hải Tân hiện nay: 26

2.3.1 Hiện trạng về hiệu quả tài chính của dự án hiện nay: 26

2.3.2 Hiệu quả kinh tế-xã hội của dự án khu đô thị mới Hải Tân Hải Dương: 32

2.3.3 Vấn đề môi trường-vệ sinh hiện nay của dự án Hải Tân: 38

Chương 3: Các giải pháp nâng cao hiệu quả khai thác dự án khu đô thị mới Hải Tân Hải Dương: 40

3.1 Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện khai thác dự án khu đô thị mới Hải Tân: 40

3.1.1 Thuận lợi: 40

3.1.2 Khó khăn: 40

3.2 Kiến nghị những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả khai thác tại dự án Hải Tân Hải Dương 41

3.2.1 Giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án khu đô thị mới Hải Tân41 3.2.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động trong quá trình thực hiện dự án đầu tư: 44

Kết Luận 46

Lời nói đầu

Trong xu thế toàn cầu hiện nay, vấn đề đô thị hóa đang diễn ra một cách mạnh

mẽ và nhanh chóng Các đô thị mới hiện nay mọc lên ngày càng nhiều trên thế giới vớichất lượng ngày càng nâng cao Ở Việt Nam khi nền kinh tế bước vào kinh tế thịtrường các đô thị mới cũng xuất hiện nhiều, qua đó tạo điều kiện cho sự phát triển củakinh tế xã hội Thực hiện kế hoạch phát triển của tỉnh Hải Dương đến năm 2020, trongnhững năm qua tỉnh đã chú trọng hơn vào việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật

và đã đạt được nhiều thành tựu Tuy nhiên ở khu vực Hải Tân có vị trí địa lý khá thuậnlợi cho việc hình thành một khu đô thị mới tại đây, song hiện nay kinh tế xã hội ở đâycòn kém phát triển, dân số còn thưa thớt Chính vì lý do này mà tỉnh đã phê duyệt dự

án xây dựng khu đô thị mới Hải Tân cho công ty TNHH một thành viên Tây Bắc HảiDương thực hiện Do ưu điểm từ vị trí thuận lợi của dự án nên tỉnh Hải Dương rất kỳvọng dự án sẽ thành công và đóng góp lớn vào sự phát triển chung của tỉnh, tuy nhiênhiện nay Hải Tân vẫn chưa phát huy hết những ưu điểm của mình trong quá trình khaithác và sử dụng Từ đó vấn đề làm thế nào để dự án đạt hiệu quả cao nhất trong quátrình khai thác và sử dụng được tỉnh cũng như công ty quan tâm nhất

Đề tài của em có mục tiêu là sẽ dựa trên những hiện trạng hoạt động và khaithác hiện nay của dự án khu đô thị mới Hải Tân để tìm ra những giải pháp nhằm nângcao hiệu quả khai thác của dự án Hải Tân nói riêng và những dự án khu đô thị hiện naytrên địa bàn tỉnh nói chung

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là toàn bộ dự án Hải Tân của công ty TNHH mộtthành viên Tây Bắc Hải Dương từ tất các hạng mục công trình đến công tác quản lý vàđiều hành dự án

Nhận thức được vấn đề quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả khai thác dự án

Hải Tân em đã lựa chọn đề tài: “ Giải pháp nâng cao hiệu quả khai thác dự án khu đô

thị mới Hải Tân Hải Dương “

Đề tài của em có bố cục gồm ba phần:

Chương 1: Một số vấn đề về khu đô thị mới và khai thác hiệu quả khu đô thịmới

Chương 2: Hiện trạng dự án khu đô thị mới Hải Tân Hải Dương

Chương 3: Các giải pháp nâng cao hiệu quả khai thác dự án khu đô thị mới HảiTân Hải Dương

Chương 1: Một số vấn đề về khu đô thị mới và khai thác hiệu quả khu đô

thị mới

1.1 Khu đô thị mới

1.1.1 Khái niệm khu đô thị mới

Đi đôi với sự phát triển của kinh tế và xã hội, nhu cầu về ăn ở, sinh hoạt vàcông việc của người dân ngày một cao, trong khi đó hệ thống đô thị cũ của nước tangày một xuống cấp và không thể đáp ứng được những nhu cầu này một cách tốt nhấtnữa Như một yêu cầu khách quan, hệ thống các khu đô thị mới đã được hình thànhdưới sự quản lý cũng như quy hoạch của Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền.Như vậy khái niệm khu đô thị mới có thể được hiểu như sau:

Khu đô thị mới là một khu đô thị có quy mô tương đối lớn và được phát triểntập trung theo các dự án đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ ở hệ thống các côngtrình cơ sở hạ tầng, các công trình sản xuất và công trình phúc lợi nhà ở

Kết cấu khu đô thị mới thông thường có 3 thành phần chính: Cơ sở hạ tầng,công trình sản xuất và công trình phúc lợi và nhà ở

Quy mô, diện tích của một khu đô thị mới có thể từ 5-10 ha hoặc lớn hơn vàđược sử dụng vào hai mục đích chính là kinh doanh hoăc không kinh doanh

Hệ thống các khu đô thị mới thường được gắn liền với một đô thị hiện có hoặcgắn liền với một khu đô thị mới đang hình thành

Theo pháp luật, các khu đô thị mới phải có ranh giới rõ ràng và có chức năngxác định, dựa trên các quy hoạch xây dựng đô thị của cơ quan nhà nước có thâm quyềnphê duyệt

1.1.2 Phân loại khu đô thị mới

1.1.2.1 Theo chức năng

Khu đô thị mới có chức năng tổng hợp: Là khu đô thị mới có nhiều chức năng.Ngoài chức năng cơ bản là đáp ứng nhu cầu ăn ở của người dân, những khu đô thị nàycòn có các chức năng như trung tâm thương mại, khách sạn, trụ sở cơ quan…

Khu đô thị mới có chức năng chuyên ngành: Là khu đô thị chỉ có một chứcnăng duy nhất Các khu đô thị này có thể là khu ở, làng sinh viên, khu tái định cư…

1.1.2.2 Theo đối tượng và cấp độ phục vụ

Khu đô thị mới đạt chất lượng cao: Hiện nay loại khu đô thị này đang phổ biến

để đáp ứng nhu cầu văn minh của người dân thành phố

Khu đô thị đạt chất lượng trung bình: đó là những khu đô thị chủ yếu đáp ứngcho nhu cầu ăn ở cho thành phần cán bộ công chức nhà nước, tiểu thương…

Khu đô thị đạt chất lượng thấp: Là những khu đô thị với quy mô nhỏ, chủ yếunhằm phục vụ mục đích di dân, giải phóng mặt bằng phục vụ các công trình, dự ántrọng điểm của thành phố

1.1.3 Sự cần thiết phải hình thành các khu đô thị mới

Thứ nhất: Hình thành hệ thống các khu đô thị mới là một quá trình “Từng bướcxây dựng hoàn chỉnh hệ thống đô thị cả nước, xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế

xã hội và kỹ thuật hiện đại, cải thiện môi trường đô thị trong sạch, được phân bố vàphát triển hợp lí trên địa bàn cả nước, qua đó đảm bảo cho mỗi đô thị, theo vị trí vàchức năng của mình có thể phát huy đầy đủ thế mạnh của mình và góp phần thực hiệntốt hai nhiệm vụ chiến lược là xây dựng xã hội chủ nghĩa xã hội và bảo vệ tổ quốc”(Theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 10/1988/QĐ-Ttg)

Thứ hai: Hình thành các khu đô thị mới là hệ quả của việc thực hiện chủ trươngcủa chương trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá đất nước của Đảng vànhà nước Kết quả cụ thể của quá trình đô thị hoá là sự mở rộng hệ thống đô thị hiện

có và hình thành các khu đô thị mới Việc hình thành các khu đô thị mới chỉ có thểtriển khai khi điều kiện kinh tế cho phép và đặc biệt với nguồn vốn đầu tư vô cùngquan trọng đó là nguồn vốn của nước ngoài

Thứ ba: Bắt nguồn từ yêu cầu thực tế cải tạo, cải thiện và nâng cấp những thànhphố quá chật chội, quá tải về dân số, được xây dựng thiếu tính quy hoạch những nămtrước đây

1.1.4 Các nguyên tắc trong quy hoạch khu đô thị mới

Trái với quan niêm ban đầu ở Anh là khu đô thị chỉ là chỗ ngủ, nghỉ ngơi khicon người đi làm về Ngày nay dựa trên ý tưởng về sự cân bằng, sự phát triển songsong nhà ở, việc làm và hệ thống công trình công cộng ngày càng trở nên quan trọng

Vì vậy việc quy hoạch khu đô thị mới hiện nay có một số nguyên tắc sau:

Thứ nhất: Giảm thiểu hiện tượng di dân luân phiên xen kẽ (hướng tâm, li tâm)qua đó tạo thuân lợi trong việc giải quyết những vấn đề về giao thông vận tải trong cácvùng đô thị liên quan.

Thứ hai: Khu đô thị mới phải có khu giải trí ngoài trời và khu giải trí ngoài trờichiếm được vị trí quan trọng trong khu đô thị mới

Thứ ba: Các khu đô thị mới phải không bị chia cắt với thành phố hiện tại và lâncận vì nếu không chúng ta sẽ phải xây dựng đường giao thông nối liền với thành phốchính Do đó việc hình thành các khu đô thị mới khá gần với thành phố chính hiện nayđược đánh giá là đúng đắn và hợp lý

Thứ tư: Khi quy hoạch khu đô thị mới cần quan tâm đến sự phát triển tương lai.Theo quan điểm hiện đại việc qui hoạch xây dựng các khu đô thị mới xoayquanh các yếu tố như trong sơ đồ sau:

Cộng đồng:

*Cơ sở giải trí, thể thao, y tế

*Cơ sở du lịch trao đổi văn hóa

Các trung tâm:

*Các định chế giáo dục

*Cơ sở viễn thông

*Cơ sở kinh tế giải trí

*Cơ sở giao thông

Quản lý môi trường:

*Bền vững về môi trường

*Quản lý chất thải và giám sát

về môi trường

1.2 Khai thác hiệu quả dự án khu đô thị mới

1.2.1 Khái niệm khai thác hiệu quả dự án khu đô thị mới:

Khai thác hiệu quả dự án khu đô thị mới là một quá trình từ việc đầu tư vốn xâydựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khudân cư…đến việc quản lý và điều hành các khu đô thị này để mang lại hiệu quả caonhất về tài chính, ngoài ra cũng cần đảm bảo đạt được hiệu quả về kinh tế xã hội

Ngày nay, vấn đề làm thế nào để khai thác hiệu quả các dự án khu đô thị mớiđược nhà nước, các cấp ngành và đặc biệt là chủ đầu tư các dự án rất coi trọng Trongđiều kiện kinh tế thị trường gặp nhiều khó khăn và thách thức, nền kinh tế đang tronggiai đoạn khủng hoảng và đặc biệt thị trường bất động sản và nhà đất đang trải qua giaiđoạn đi xuống Trong điều kiện đó, nguồn vốn dành cho các dự án đầu tư cơ sở hạ tầngcác khu đô thị mới là rất hạn chế, vì vậy vấn đề nâng cao hiệu quả sử dụng vốn từ đónâng cao hiệu quả khai thác khi thực hiện các dự án đầu tư được coi là nhiệm vụ tấtyếu và vô cùng quan trọng

1.2.2 Các tiêu chí đánh giá khai thác hiệu quả dự án khu đô thị mới:

1.2.2.1 Tỷ lệ lấp đầy trong các khu đô thị

Đó tỷ lệ giữa diện tích đã được khai thác trong tổng thể khu đô thị so với tổngdiện tích sử dụng và có thể khai thác của khu đô thị Nó thể hiện bằng cách tính toántổng người dân vào sinh sống và làm việc trong các khu đô thị so với tổng số chỗ ở vàlàm việc trong khu đô thị

Nếu tỷ lệ lấp đầy của khu đô thị càng cao thì hiệu quả từ việc khai thác các dự

án khu đô thị mới ngày càng cao và tránh được các lãng phí do sử dụng khu đô thịkhông hết công suất

Ngày nay hiện tượng các khu đô thị còn bỏ trống nhiều không phải là vấn đềmới mẻ Hầu hết các khu đô thị hiện nay ở Việt Nam đều chưa đạt được tỷ lệ lấp đầy

là 100% Do vậy bằng các cách khác nhau nhà nước, cơ quan các cấp và chủ đầu tưđang phấn đấu để nâng tỷ lệ lấp đầy trong các khu đô thị qua đó nâng cao hiệu quả đầu

tư của các khu đô thị

1.2.2.2 Hiệu quả tài chính:

Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (Etc) là mức

độ đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ và nâng cao đờisống của người lao động trên tổng số vốn mà đơn vị đã bỏ ra Chúng ta có thể diễn giảikhái niệm trên qua công thức sau:

Etc =

Etc được cho là hiệu quả nếu Etc > Etc0

Trong đó Etc0 là chỉ tiêu hiệu quả tài chính định mức, mà đơn vị chọn làm kếtquả so sánh hoặc của đơn vị khác đã đạt được tiêu chuẩn hiệu quả

các dự án đầu tư

a Thời gian thu hồi vốn (T): Là thời gian để dự án đầu tư thu đủ số vốn ban đầu

bỏ ra Trong khi xây dựng dự án đầu tư người ta thường sử dụng hai khái niệm đó làthời gian thu hồi vốn đơn và thời gian thu hồi vốn động Thời gian thu hồi vốn đơn làthời gian thu hồi vốn không tính đến giá trị thời gian của tiền Còn thời gian thu hồivốn động có tính đến yếu tố này do đó phải chuyển toàn bộ các khoản tính toán vềcùng một thời điểm nào đó Chỉ tiêu này giúp ta nhìn rõ thời gian thu hồi vốn của dự

án đầu tư từ đó có giải pháp rút ngắn thời gian này qua đó nâng cao hiệu quả khai tháccủa dự án

b Giá trị hiện tại ròng (NPV): Là thu nhập thuần của dự án sau khi đã trừ đi cáckhoản chi phí của cả đời dự án được quy về thời điểm hiện tại Nó cho biết quy mô củatiền lãi thu về của cả đời dự án, nhưng NPV cũng phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấudùng để tính toán trong khi đó công việc xác định tỷ lệ chiết khấu là khó khăn trong thịtrường vốn đầy biến thiên Vì vậy khi sử dụng chỉ tiêu này đòi hỏi việc xác định rõràng, chi tiết dòng thu và dòng chi của cả đời dự án, đó là công việc rất khó khăn,không phải lúc nào cũng dự kiến đúng được Và hơn nữa, chỉ tiêu NPV chưa nói lênhiệu quả sử dụng một đồng vốn bỏ ra

c Suất thu hồi vốn nội bộ (IRR) : là tỷ lệ lãi suất mà nếu dùng nó làm tỷ sốchiết khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về thời điểm hiện tại thì tổngthu sẽ cân bằng với tổng chi Suất thu hồi vốn nội bộ cho biết tỷ lệ lãi vay tối đa mà dự

án đầu tư có thể chịu đựng được, nếu vay với lãi suất lớn hơn IRR thì dự án đầu tư sẽ

bị thua lỗ Khác với các chỉ tiêu khác, chỉ tiêu suất thu hồi vốn nội bộ không cho phéptính toán trực tiếp, trong thực tế IRR được tính theo phương pháp nội suy, tức là xácđịnh một phương án gần đúng Nhược điểm lớn của chỉ tiêu này là tốn nhiều thời gian

và nếu dự án có vốn đầu tư bổ sung lớn

d Chỉ tiêu lợi ích chi phí (B/C) : Chỉ tiêu này được xác định bằng tỷ số giữa lợiích và chi phí Chỉ tiêu này có thể được tính về thời điểm hiện tại hoặc tương lai Tuynhiên việc quy về thời điểm tương lai để tính chỉ tiêu này thường ít được sử dụng Chỉtiêu này ít được sử dụng hơn chỉ tiêu NPV, thường được sử dụng để phân tích trongcác dự án công cộng Khi sử dựng chỉ tiêu này thì nó có ưu điểm lớn là xác định chínhxác được hiệu quả của một đồng vốn bỏ ra, tuy nhiên nó cũng phụ thuộc vào tỷ lệ chiếtkhấu lựa chọn để tính toán

Trên đây là những chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của việc thực hiện khaithác các dự án đầu tư Cách tính và công thức của các chỉ tiêu này được thể hiện trongbảng cho dưới đây :

Bảng 1 : Các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án đầu tư.

Chỉ tiêu Công thức tính toán Giải thích kí hiệu Nguyên tắc lựa chọn

Thời gian thu

hồi vốn đầu tư

của dự án

T th = t (i+t) -t

Ct: vốn đầu tư tại năm t.

i: tỷ lệ lãi suất chiết khấu.

- NPV=0: dự án hoà vốn.

- NPV<0: dự án bị lỗ.

Suất thu hồi vốn

nội bộ (IRR)

IRR là tỷ lệ lãi suất chiết khấu mà ứng với nó giá trị hiện tại ròng NPV = 0

NPV = t -C t )/(1+IRR) t = 0

r: suất thu lợi nhuận tối thiểu

Phương án được coi

là có hiệu quả khi IRR ≥ r

Tỷ số lợi ích-chi

phí (B/C)

N

t t

t 0 N

t t

1.2.2.3 Hiệu quả kinh tế xã hội :

Trong điều kiện kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước, hoạt động hoạtđộng sản xuất kinh doanh, trong đó có hoạt động đầu tư vào việc khai thác các dự ánphải đựơc xem xét từ hai góc độ, người đầu tư và nhà kinh tế

Trên góc độ nhà đầu tư là các doanh nghiệp, mục đích của họ có nhiều, nhưngtóm lại mục đích lớn nhất là lợi nhuận Khả năng sinh lời của các dự án là yếu tố chủyếu quyết định sự chấp nhận hay không việc đầu tư của các nhà đầu tư Khả năng sinhlời càng cao thì càng hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia đầu tư vào dự án

Tuy nhiên không phải hoạt động đầu tư nào mà sinh lợi nhuận đều có ảnhhưởng tốt đẹp tới nền kinh tế và xã hội Do đó, trên góc độ quản lý vĩ mô việc xem xétmặt kinh tế - xã hội của đầu tư là cần thiết và quan trọng Điều này giữ vai trò quyếtđịnh để được các cơ quan có thẩm quyền cấp có thẩm quyền có thể chấp nhận chophép đầu tư hay không, và cũng là căn cứ để các nhà tài trợ có quyết định cung cấpvốn cho các chủ đầu tư hay không

Vậy hiệu quả kinh tế xã hội là chênh lệch giữa lợi ích mà nền kinh tế-xã hộinhận được so với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội đã bỏ ra để thực hiện hoạtđộng đầu tư

Lợi ích mà nền kinh tế-xã hội thu được là việc đáp ứng của đầu tư với việc thựchiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế Đó là việc đáp ứng các mục tiêuphát triển kinh tế, thực hiện các chủ trương chính sách của nhà nước Hoặc đo lườngđịnh lượng bằng các chỉ tiêu như tăng thu cho ngân sách nhà nước, tăng tỷ lệ người cócông ăn việc làm

Chi phí của nền kinh tế và xã hội phải gánh chịu khi một dự án đầu tư đi vàothực hiện bao gồm toàn bộ chi phí tài nguyên thiên nhiên, của cải vật chất của xã hội,sức lao động, chi phí phải bỏ ra để khắc phục những hậu quả có thể gây ô nhiễm môitrường

 Sự cần thiết phải đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội:

Đầu tiên, chúng ta cần nhận ra mục đích chính của mọi dự án đầu tư nói chung và dự

án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng các đô thị mới nói riêng đều nhằm nâng cao chấtlượng cuộc sống cho con người Việc đảm bảo sự công bằng về cơ hội tham gia vàhưởng thụ lợi ích của tất cả các dự án đầu tư là điều kiện cần thiết để đảm bảo sự bìnhđẳng trong xã hội, ổn định chính trị qua đó có thể thu hút mọi thành viên trong xã hộitham gia đóng góp công sức cho sự phát triển này Ngoài ra, những lợi ích thu đượctrong việc đầu tư cho người nghèo và phụ nữ thường bằng, thậm chí lớn hơn những lợiích thu được thông qua việc đầu tư vào các cơ sở vật chất hữu hình Trong thời đạihiện nay, hầu hết các nhà kinh tế đều nhất trí cho rằng đầu tư phát triển nguồn vốn conngười có tỷ số lợi tức rất cao Con người thông qua quá trình được đào tạo tốt, có kỹnăng và có động cơ tích cực là nguồn tài sản vô giá của mỗi quốc gia, và cũng là yếu

tố rất quan trọng đảm bảo cho mọi quá trình phát triển được bền vững

 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội:

Với mọi quốc gia, mục tiêu chủ yếu và quan trọng nhất của nền sản xuất xã hội

là việc tối đa hoá phúc lợi xã hội Mục tiêu này thường được thực hiện qua các chủtrương thông qua các chính sách và kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của từng nước.Các kế hoạch dài hạn để ra mục tiêu chiến lược trong thời gian dài (có thể từ 10 nămtrở lên) Các kế hoạch trung hạn nêu lên các bước đi tương đối cụ thể trong khoảngthời gian từ 5 đến 10 năm Các kế hoạch hay có thể gọi là chương trình kinh tế ngắnhạn được đưa ra nhằm giải quyết kịp thời các sai sót cũng như bổ sung các khiếmkhuyết được phát hiện trong thời gian thực hiện kế hoạch Các nước đang phát triểnhiện nay đo lường các mục tiêu được đề cập trong kế hoach bằng các chỉ tiêu chủ yếusau:

Gia tăng số lượng lao động có việc làm: Đối với các nước đang phát triển vớilực lượng lao động dồi dao thì đây là mục tiêu quan trong và chủ yếu của chiến lượcphát triển kinh tế xã hội

Nâng cao mức sống của dân cư: Chỉ tiêu này được thể hiện gián tiếp dựa trêncác số liệu cụ thể về mức gia tăng tổn sản phẩm quốc gia, mức gia tăng thu nhập bìnhquân, tốc độ tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế

Phân phối thu nhập và công bằng xã hội: Thể hiện bằng sự đóng góp của việcđầu tư vào công cuộc phát triển các vùng kinh tế kém phát triển và nâng cao công bằng

xã hôi

Tăng doanh thu và tiết kiệm ngoại tệ: Những nước đang phát triển là nhữngnước không chỉ nghèo mà còn là nước nhập siêu Do đó việc đẩy mạnh xuất khẩu, hạnchế nhập khẩu là những mục tiêu thiết yếu trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội tạicác quốc gia này

Ngoài ra còn có các mục tiêu kế hoạch kinh tế quốc dân khác bao gồm:

Thứ nhất: Tận dụng và tiến hành khai thác nguồn tài nguyên thiên nhiên chưađược quan tâm hay do mới phát hiện được

Thứ hai: Góp phần nâng cao năng suất lao động, thực hiện đào tạo lao động cótrình độ tay nghề cao, tiếp nhận quá trình chuyển giao kỹ thuật để hoàn thiện cơ cấusản xuất của nền kinh tế

Thứ ba: Phát triển các ngành công nghiệp chủ đạo, những ngành có tác dụnggây phản ứng dây chuyền thúc đẩy phát triển các nghành nghề khác

Thứ tư: Phát triển hoạt động kinh tế-xã hội ở các địa phương nghèo, các vùng

xa xôi, dân cư còn thưa thớt tuy nhiên có nhiều triển vọng về tài nguyên để phát triểnkinh tế-xã hội

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc khai thác hiệu quả các dự án đô thị mới:

1.3.1 Các nhân tố về vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên:

1.3.1.1 Yếu tố vị trí địa lý:

Các khu đô thị mới là hệ thống lớn mang tính chất mở cửa, nó chỉ có trao đổinăng lượng với bên ngoài mới duy trì được sự sống còn và sự phát triển của bản thân.

Do đó vị trí đia lý của các đô thị mới có vai trò rất quan trọng, là yếu tố để xác địnhxem đô thị có đạt hiệu quả cao trong khai thác hay không Đặc biệt là vấn đề giaothông trong và bao quanh các dự án khu đô thị và vị trí địa lý kinh tế Giao thông trởthành phương tiện và môi giới cơ bản để đô thị trao đổi năng lượng với bên ngoài Dựavào giao thông sẽ giải quyết được việc cung cấp bổ sung năng lượng cần thiết cho các

đô thị mới, hội tụ được tài nguyên trong khu vực đô thị Như vậy, nhờ sự ưu việt của

vị trí địa lý giao thông mà đô thị sẽ ngày càng đổi mới, cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thịngày càng phát triển.Với vấn đề vị trí kinh tế nếu khu đô thị được xây dựng trong khuvực kinh tế phát triển thì nó sẽ có nhiều cơ hội để khai thác tốt hơn và đạt hiệu quả caohơn

1.3.1.2 Về điều kiện tự nhiên:

Bao gồm các yếu tố về địa hình, khí hậu, thủy văn, thổ nhưỡng, sinh vật Chúngtồn tại ở khoảng không gian chứa ranh giới các địa quyển, tạo ra môi trường tự nhiên,ảnh hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế xã hội của một lãnh thổ, một quốc gia

Trong quá trình phát triển thì đất đai đóng vai trò cực kỳ quan trọng, là nhân tốvật chất không thể thiếu được Đất đai vừa là tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là tư liệusản xuất đặc biệt Do đó, đất đai có tác động trực tiếp đến phát triển cơ sở hạ tầng kỹthuật trên các mặt như sau:

Đất đai có vai trò như chỗ dựa, địa điểm để xây dựng cơ sở hạ tầng Đất đai mỗivùng có cấu tạo thổ những khác nhau Vì vậy, đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến xâydựng các công trình

Đất đai ở mỗi nước đều thuộc một trong những hình thức sở hữu nhất định.Ngay như nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân cũng được giao cho các tổ chức và cánhân sử dụng trong những thời gian nhất định Trong khi đó, việc xây dựng và quản lýcác cơ sở hạ tầng thường có tính chất công cộng Do đó, tình trạng đất đai theo các chế

độ sở hữu khác nhau cũng ảnh hưởng đến huy động chúng cho xây dựng các cơ sở hạtầng kỹ thuật đô thị

Tài nguyên đất đai có tác dụng ức chế đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng thôngqua hai khía cạnh:

Thứ nhất, đất đai dùng để mở rộng xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị chịu

sự hạn chế của núi cao, song ngòi, ao hồ xung quanh hoặc chịu sự hạn chế của tàinguyên phong cảnh, ruộng lúa cao sản, sân bay, di tích văn hóa lịch sử, các nhân tốnày hoặc không thể khắc phục được hoặc phải bằng giá thành tương đối lớn mới có thểkhắc phục được

Thứ hai, khi quy mô đô thị hóa quá lớn, việc sử dụng đất đai vào các mục đích

sẽ rất căng thẳng, từ đó hạn chế sự phát triển và mở rộng của hạ tầng kỹ thuật đô thị

Tài nguyên nước, tài nguyên năng lượng, tài nguyên khoáng sản cũng có vaitrò rất quan trọng ảnh hưởng đến cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị Nó góp phần vào việccung cấp đầu vào cho sự phát triển cơ sở hạ tầng

Khí hậu, thủy văn là một trong những nhân tố rất quan trọng tác động đến cơ sở

hạ tầng kỹ thuật đô thị Các hiện tượng lũ lụt, tố lốc, mưa bão, động đất… có ảnhhưởng cực kì quan trọng tới sự tồn tại và phát triển của hạ tầng, nó phá vỡ và làm giánđoạn cả hệ thống cơ sở hạ tầng

1.3.2 Dân số

1.3.2.1 Khái niệm dân số đô thị:

Dân số theo quan điểm thống kê là số người sống trên một lãnh thổ nhất địnhvào một thời điểm nhất định Dân số đô thị là bộ phận dân số sống trên lãnh thổ đượcquy định là đô thị

1.3.2.2 Đặc điểm dân số sinh sống trong các khu đô thị:

Dân số đô thị luôn luôn biến động do các yếu tố sinh, tử, đi, đến

Dân số tập trung với mật độ cao, quy mô dân số lớn và phát triển mạnh

Chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, có trình độ cao.

Có tính chất xã hội phức tạp, có nhiều vấn đề xã hội có thể phát sinh

1.3.2.3 Ảnh hưởng của dân số đô thị đến việc khai thác hiệu quả dự án các khu

đô thị:

Ảnh hưởng lớn nhất của sự gia tăng dân số chính là gây ra sự quá tải đối với hệthống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị mới từ hệ thống giao thông, điệnnước, rác thải… Qua đó làm ảnh hưởng đến công tác quản lý cũng như điều hành củachủ các dự án Điều này làm ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả thu được từ hoạt động

Sự gia tăng dân số ảnh hưởng cụ thể trong các mặt sau:

Hệ thống giao thông không đáp ứng đủ nhu cầu đi lại của người dân, do diệntích mặt đường quá nhỏ so với số lượng phương tiện đi lại, dẫn đến mật độ phươngtiện trên một đơn vị mặt đường quá nhỏ

Hệ thống điện, cung cấp nước sạch cũng không đáp ứng đủ nhu cầu sinh hoạt,sản xuất của người dân

Hệ thống thoát nước cũng quá tải do dân số đông thì lượng nước tiêu thụ cũngkhá lớn, do đó lượng nước thải cũng rất lớn, trong khi hệ thống thoát nước không đápứng đủ

Dân số cao làm lượng rác thải tăng lên, trong khi khả năng thu gom và xử lý rácthải còn hạn chế cả về người và phương tiện, do đó gây ra tình trạng quá tải

1.3.3 Nguồn vốn đầu tư cho các khu đô thị mới:

Vốn là điều kiện cần của mọi quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt làđầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị Trong nền kinh tế thị trường, vốn là mộtloại hàng hóa đặc biệt, nó có điểm khác các loại hàng hóa khác là nó có chủ sở hữunhất định

Vốn sản xuất là giá trị của những tài sản được sử dụng làm phương tiện phục vụtrực tiếp cho quá trình sản xuất và dịch vụ, bao gồm vốn cố định và vốn lưu động Ởgiác độ vĩ mô, vốn sản xuất luôn luôn được biểu hiện dưới dạng hiện vật, phản ánhnăng lực sản xuất của một nền kinh tế

Vốn đầu tư cho sản xuất là toàn bộ các khoản chi phí nhằm duy trì hoặc giatăng mức vốn sản xuất, được chia thành vốn đầu tư cơ bản và vốn đầu tư sửa chữa lớn.Vốn đầu tư cơ bản làm tăng khối lượng thực tế của tài sản cố định bảo đảm bù đắp sốlượng tài sản cố định bị hao mòn và tăng thêm phần xây lắp dở dang Vốn sửa chữalớn không làm tăng khối lượng thực tế của tài sản, do đó không có trong thành phầncủa vốn đầu tư cơ bản Các nguồn vốn gồm có: Nguồn vốn ở trong nước do sự tiếtkiệm của Chính phủ, doanh nghiệp, dân cư; nguồn vốn từ nước ngoài do các tổ chức,

cá nhân, chính phủ nước ngoài cho vay hoặc viện trợ không hoàn lại (ODA, FDI).Ngày nay trong điều kiện kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, chính vì vậy nhu cầu vốn đểhuy động trong các hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung và huy động để thực hiệncác dự án xây dựng cơ sở hạ tầng các khu đô thị mới là rất hạn hẹp và khó khăn Vì thếyêu cầu tất yếu và quan trọng nhằm tiết kiệm những nguồn vốn còn hạn hẹp này làphải nâng cao hiệu quả sử dụng vốn qua đó nâng cao hiệu quả đầu tư và hiệu quả khaithác các dự án sử dụng đồng vốn này

1.3.4 Cơ chế chính sách và công tác quy hoạch đô thị:

1.3.4.1 Cơ chế chính sách:

Trong đầu tư cơ sở hạ tầng, yếu tố môi trường pháp lý và kinh tế tác động trênnhiều phương diện và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác của các dự án khu đôthị Cụ thể:

Môi trường pháp lý tạo ra những điều kiện để hình thành nên các cơ sở hạ tầng

và tạo sự gắn kết giữa cơ sở hạ tầng chung của cả nước với hệ thống hạ tầng của địaphương Vì vậy nếu hệ thống cơ sở hạ tầng của khu đô thị cụ thể không có sự gắn kếtchung sẽ gây nên sự thiếu đồng bộ từ đó gây ra sự chồng chéo, sự thiếu hiệu quả trongquá trình hoạt động

Môi trường pháp lý tạo những điều kiện huy động các nguồn lực cho việc đầu

tư cơ sở hạ tầng trong các khu đô thị, kể cả nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn của tổchức, của cá nhân Nếu môi trường pháp lý thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi chocác chủ đầu tư các dự án thì quá trình thực hiện dự án không bị gián đoạn, qua đó nângcao hiệu quả đầu tư

1.3.4.2 Công tác quy hoạch đô thị:

Quy hoạch không gian đô thị là nghiên cứu có hệ thống những phương pháp để

bố trí hợp lý các thành phần của đô thị, phù hợp với những nhu cầu của con người vàđiều kiện tự nhiên, đồng thời đề ra những giải pháp kỹ thuật để thực hiện các phươngpháp bố trí đó.Quy hoạch đô thị là việc tạo ra viễn cảnh tốt đẹp hơn cho đô thị bằngcách đưa ra các quyết định tương lai về quy mô, hình thể và chức năng của đô thị vàphương thức để thực hiện mong muốn đó.Quy hoạch xây dựng đô thị là sự tổ chức sắpxếp không gian đô thị sao cho sử dụng hợp lí các nguồn lực (không gian, kết cấu hạtầng và tài nguyên thiên nhiên), đảm bảo sự phát triển bền vững (về kinh tế, xã hội vàmôi trường) của đô thị Quy hoach xây dựng đô thị được thực hiện thông qua các yêucầu, quy định của nhà nước đối với các hoạt động khác của mọi chủ thể có liên quanđến việc sử dụng không gian, kết cấu hạ tầng đô thị và tài nguyên khác (đất đai,khoáng sản, nguồn nước, du lịch văn hóa…) đã được xác định Quy hoạch xây dựng

đô thị được thể hiện dưới dạng các bản vẽ, các quy chế và thường được xây dựng, banhành để áp dụng trong một giai đoạn nhất định

động và khai thác dự án các khu đô thị:

Một bản quy hoạch tốt sẽ mang lại những lợi ích sau cho dự án các khu đô thị:Thứ nhất: đảm bảo phân bố hợp lý các khu vực sản xuất trong đô thị, trước tiên

là khu vực sản xuất công nghiệp tập trung, các xí nghiệp công nghiệp vừa và nhỏ, các

cơ sở thủ công nghiệp và các loại hình sản xuất đặc trưng khác Quy hạch tốt sẽ giảiquyết tốt các mối quan hệ giữa hoạt động sản xuất của các khu đô thị với bên ngoài vàvới các khu chức năng khác trong đô thị Đó là mối liên hệ trực tiếp với các khu ở củadân cư nhằm bảo đảm sự hoạt động bình thường và nhu cầu phát triển không ngừngcủa các cơ sở sản xuất với việc làm của người dân đô thị

Thứ hai: Tạo điều kiện tổ chức tốt cuộc sống và mội hoạt động hàng ngày củangười dân đô thị, tạo cơ cấu hợp lý trong việc phân bố dân cư và sử dụng đất đai đôthị, tổ chức việc xây dựng các khu ở, khu trung tâm và dịch vụ công cộng, khu nghỉngơi, giải trí, cũng như việc đi lại giao tiếp của người dân đô thị Ngoài ra, còn tạo môitrường sống trong sạch, an toàn, tạo điều kiện hiện đại hóa cuộc sống của người dân đôthị, phục vụ con người phát triển một cách toàn diện

Thứ ba: Tạo không gian kiến trúc, cảnh quang và môi trường đô thị hài hòa, tạođiều kiện sử dụng hợp lý và tối đa các tài nguyên thiên nhiên trong và ngoài khu đô thị.

Chương 2: Hiện trạng khu đô thị mới Hải Tân Hải Dương:

2.1 Giới thiệu về công ty TNHH một thành viên Tây Bắc Hải Dương

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty TNHH một thành viên TâyBắc Hải Dương:

Tên công ty và địa chỉ:

Tên công ty: Công ty TNHH một thành viên Tây Bắc Hải Dương

Trụ sở chính: Thượng Khuông-Hưng Thịnh-Bình Giang-Hải Dương

Kinh doanh hạ tầng kỹ thuật các khu công nghiệp

Kinh doanh mua sắm thương mại, chợ, siêu thị

Lập quy hoạch, thiết kế kiến trúc công trình

Đầu tư xây dựng các công trình dân dụng, giao thông, thủy lợi, cảng

Tư vấn đầu tư trong nước và ngoài nước

Kinh doanh bến bãi

Vốn điều lệ:

Vốn điều lệ: 250.000.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi tỷ đồng chẵn)

2.1.2 Mô hình tổ chức, nhiệm vụ và chức năng các phòng ban của công ty:

Công ty TNHH một thành viên Tây Bắc Hải Dương có bộ máy tổ chức theo

mô hình trực tuyến, do đó có sự thống nhất cao trong công việc và tách bạch rõ ràngcác nhiệm vụ Dưới đây là sơ đồ bộ máy tổ chức của công ty:

Lý

dự án

Phòng Kinh Doanh

Phòng Hành Chính Nhân sự

Tham mưu với Giám đốc trong quản lý và điều hành quá trình sử dụng vốn củacông ty.

Chủ trì xây dựng quy chế về quản lí tài chính cho công ty

Theo dõi và báo cáo giám đốc công ty tình hình sử dụng vốn công ty

Quản lý công tác thu chi, đảm bảo vốn cho kinh doanh,hạch toán giá thành,hiệu quả sản xuất kinh doanh

Thu thập, xử lý thông tin, số liệu kế toán theo đối tượng và nội dung công việc

kế toán, theo chuẩn mực và chế độ kế toán

Thực hiện nghiêp vụ ghi chép, phản ánh trung thực, kịp thời, đầy đủ mọi phátsinh thu, chi trong quá trình sản xuất kinh doanh

Hướng dẫn, kiểm tra, giám sát mọi hoạt động tài chính của Công ty theo đúngchế độ, chính sách của Nhà nước

Thường xuyên theo dõi, tổng hợp báo cáo tài chính theo quy định của ban tổchức, theo hướng dẫn của Tổng công ty

Phân chia lợi nhuận thực hiện theo điều lệ và chế độ phân phối lợi nhuận củanhà nước

Phân tích thông tin, số liệu kế toán; tham mưu, đề xuất các giải pháp phục vụyêu cầu quản trị và quyết định kinh tế, tài chính của Tổng công ty

Đề xuất với Giám đốc công ty Quy chế tính lương, thưởng, trợ cấp của cán bộcông nhân viên Theo dõi, tính lương và thanh toán lương cho cán bộ công nhân viêntheo quy chế hiện hành của Công ty đã được phê duyệt

Kết hợp với các bộ phận chức năng khác lập kế hoạch sản xuất kinh doanh củacông ty

Báo cáo kịp thời,đầy đủ và chính xác các thông tin kế toán cho Kế toán trưởng.Các nhiệm bất thường khác do Ban giám đốc giao

Phòng hành chính nhân sự:

Tổ chức việc hoạt động hàng ngày của bộ máy công ty,chuyên thực hiện sắpxếp, tổ chức, theo dõi các công tác hành chính, cơ cấu chi nhánh, nhân sự Thực hiệnchức năng quản trị văn phòng cho công tác kinh doanh hoạt động tại chi nhánh.

Thực hiện việc giao tiếp về hành chính với bên ngoài

Quản lý và theo dõi tài sản, văn phòng của công ty

Điều động và quản lý hoạt động của các xe ôtô 4 bánh phục vụ các hoạt độngcủa bộ máy công ty

Tuyển dụng lao động theo nhu cầu của chi nhánh; điều động, sắp xếp lao độngphù hợp với năng lực trình độ và theo sự phân công của tổ chức; quản lý các vấn đềkhác liên quan tới lao động như tiền lương, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, quan tâmtới đời sống của cán bộ công nhân viên tại chi nhánh

Tổ chức các hoạt động giải trí nhân dịp ngày lễ, ngày nghỉ cho cán bộ côngnhân viên

Tham mưu, giúp việc cho giám đốc công ty các biện pháp nâng cao đời sốngcán bộ công nhân viên

Các nhiệm bất thường khác do Ban giám đốc giao

Phòng kinh doanh:

Xây dựng kế hoạch kinh doanh dài hạn và ngắn hạn

Khai thác, tìm kiếm các dự án kinh doanh khả thi và sinh lời

Quảng bá thương hiệu

Phát triển thị trường

Nghiên cứu, tổng hợp, phân tích và đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư.Định hướng chiến lược kinh doanh của công ty; Xây dựng kế hoạch và lậpchiến lược kinh doanh dài hạn, trung hạn, ngắn hạn các dự án của công ty

Tổ chức thực hiện các hoạt động kinh doanh: Khảo sát thị trường, marketing,bán hàng, chăm sóc khách hàng…