Hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt hiện nay

Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực quan trọng nhất của nền kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác. Hệ thống ngân hàng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế. Trong hoạt động ngân hàng nói chung, tín dụng là hoạt động cơ bản mang lại lợi nhuận cho các ngân hàng thương mại Việt Nam. Trước bối cảnh cạnh tranh gay gắt trong ngành ngân hàng như hiện nay các ngân hàng phải phát triển hoạt động tín dụng theo hướng lành mạnh, an toàn và có hiệu quả. Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam cũng như các ngân hàng khác hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng ngân hàng là một đòi hỏi tất yếu. Do vậy, để đảm bảo cho khoản vay Ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản bảo đảm, các tài sản bảo đảm rất đa dạng nhưng chủ yếu là BĐS. Điều này tất yếu dẫn tới sự cần thiết của công tác thẩm định BĐS với mục đích thế chấp, vay vốn ngân hàng cũng như công tác quản lý và xử lý BĐS bảo đảm tại ngân hàng. Trong thời gian thực tập tại phòng doanh nghiệp chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt em quyết định chọn đề tài chuyên đề tốt nghiệp : “Hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt hiện nay” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp thực tiễn.

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực quan trọng nhất củanền kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanhcủa các ngành kinh tế khác Hệ thống ngân hàng đóng vai trò trung gian đưavốn đến các nhà đầu tư, góp phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế.Trong hoạt động ngân hàng nói chung, tín dụng là hoạt động cơ bản mang lạilợi nhuận cho các ngân hàng thương mại Việt Nam Trước bối cảnh cạnhtranh gay gắt trong ngành ngân hàng như hiện nay các ngân hàng phải pháttriển hoạt động tín dụng theo hướng lành mạnh, an toàn và có hiệu quả

Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam cũng như các ngân hàng kháchoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận Chính vì vậy vấn đề an toàn,giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng ngân hàng là một đòi hỏi tất yếu

Do vậy, để đảm bảo cho khoản vay Ngân hàng thường yêu cầu khách hàngphải có tài sản bảo đảm, các tài sản bảo đảm rất đa dạng nhưng chủ yếu làBĐS Điều này tất yếu dẫn tới sự cần thiết của công tác thẩm định BĐS vớimục đích thế chấp, vay vốn ngân hàng cũng như công tác quản lý và xử lýBĐS bảo đảm tại ngân hàng

Trong thời gian thực tập tại phòng doanh nghiệp chi nhánhTechcombank Lý Thường Kiệt em quyết định chọn đề tài chuyên đề tốt

nghiệp : “Hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản bảo

đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt hiện nay” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp thực tiễn.

2 Mục đích nghiên cứu

- Giúp cho sinh viên hệ thống lại những kiến thức đã học về định giá BĐS

và áp dụng vào thực tiễn hoạt động định giá BĐS để hiểu hơn những kiếnthức lý thuyết đã được học và làm nền tảng quan trọng phục vụ cho công việcsau này

- Tạo điều kiện tiếp cận, đi sâu và tìm hiểu về thực trạng những tồn tại khókhăn, vướng mắc về hoạt động định giá, quản lý và xử lý BĐS bảo đảm tạichi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt nói riêng và các hoạt động tín dụngkhác nói chung.

- Từ những thực trạng trên mục tiêu cuối cùng của nghiên cứu là đưa ra giảipháp cho vấn đề hiện tại đó nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá,quản lý và xử lý BĐS bảo đảm tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt

3 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu thực tế hoạt động định giá, quản lý và xử lý BĐS bảo đảmtại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt, trong đó hoạt động định giáBĐS tập trung vào các phương pháp định giá BĐS mà chi nhánh đang sửdụng trong hoạt động của ngân hàng

4 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu hoạt động tín dụng trong đó có hoạt động định giá BĐS bảođảm; quản lý và xử lý BĐS bảo đảm tại tại chi nhánh Techcombank LýThường Kiệt trong những năm vừa qua và đến thời điểm hiện nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu chủ đạo được sử dụng là phương pháp duy vật

biện chứng và duy vật lịch sử Ngoài ra, luận văn còn sử dụng tổng hợp các

phương pháp khác như: phương pháp phân tích, phương pháp thống kê,phương pháp diễn giải, phương pháp so sánh, phương pháp chọn mẫu…

6 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mục lục, mở đầu, kết luận và danh mục tham khảo bố cụccủa chuyên đề tốt nghiệp được sắp xếp thành 3 chương chính sau:

Chương 1 : Cơ sở lý luận về định giá và quản lý bất động sản bảo đảm

trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Chương 2 : Thực trạng hoạt động định giá, quản lý và xử lý bất động sản

bảo đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt

Chương 3 : Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định

giá, quản lý và xử lý bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt.

Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng Doanh nghiệp chinhánh Lý Thường Kiệt thuộc Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam đã tạođiều kiện giúp đỡ em có thể hoàn thành đề tài tốt nghiệp của mình một cáchtốt nhất

Em cũng xin chân thành cảm ơn cô giáo hướng dẫn là Th.s VươngMinh Phương và các thầy cô trong bộ môn Định giá tài sản và kinh doanh bấtđộng sản, Học viện tài chính đã tận tình hướng dẫn để chuyên đề tốt nghiệpcủa em được hoàn thiện hơn cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn

CHƯƠNG I:

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY

CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1 Cơ sở lý luận về bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.

1.1 Tổng quan về bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản là một khái niệm rất rộng và đa dạng, xuất hiện cách đâyhàng nghìn năm từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ luật La Mã BĐSkhông chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo

ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trìnhxây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai haygắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thànhlãnh thổ

Vì BĐS có vị trí, vai trò quan trọng trong hoạt động của nền kinh tếquốc gia nên việc nhận thức đầy đủ về khái niệm BĐS là rất cần thiết

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,tại Điều 174 có quy định:

“Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Theo điều luật này có thể hiểu bất động sản gồm 4 nhóm tài sản chính:a) Đất đai: bao gồm các loại sau:

- Các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng như điều hòa, thangmáy, hệ thống điện lưới, cấp thoát nước, hệ thống máy móc trang bị cho côngtrình…

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, các côngtrình nuôi trồng thủy hải sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch vuichơi giải trí, thể thao, công trình khai thác hầm mỏ

d) Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

yếu tố về cảnh quan môi trường, điều kiện kinh tế, văn hóa – xã hội cũng nhưkết cấu hạ tầng của khu vực có công trình BĐS.

b Tính bền vững

Tính bền vững của BĐS xuất phát từ đất đai là tài sản do thiên nhiên bantặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi cóthiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựngtrên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nângcấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu củaBĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Tuy nhiên, cầnphân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS, tuổi thọ vật lý dàihơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều Thực tế đã chứng minh tuổi thọ kinh tế củaBĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh

tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; tuổi thọ kinh tế của nhàxưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chấtlâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lýsau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau,nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

c Tính khác biệt

Bất động sản luôn có tính khác biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cảhai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trườngBĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không giankhác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngaytrong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khácnhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dịbiệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cánhân v.v Do vây, tính khác biệt của bất động sản có thể là một yếu tố, điềukiện thuận lợi nếu biết khai thác sẽ làm tăng giá trị của bất động sản trên thịtrường

d Tính khan hiếm

Tính khan hiếm của BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích bề mặt trái đất

là có giới hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đấtđai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v ,… Do vậy

mà quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu,thường gây nên tình trạng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướngtăng lên Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá

ảo diễn biến khó lường trên thị trường Thẩm định viên cũng luôn cần có địnhhướng đúng đắn và nghiệp vụ vững chắc để không bị nhầm lẫn trước giá ảocủa thị trường

e Tính có giá trị lớn

Bất động sản thường có giá trị lớn, điều này xuất phát từ giá trị của đấtđai và chi phí xây dựng các công trình là rất lớn Đặc điểm này đặt ra yêu cầuđối với TĐV khi định giá cần hạn chế tối thiểu những sai số và rủi ro có thểxảy ra để tránh gây thiệt hại lớn cho những người có liên quan đến BĐS địnhgiá

g Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐSnày có thể bị tác động bởi BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nướcđầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nângcao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựngBĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiệntượng khá phổ biến

1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Khi BĐS trở thành hàng hóa, được mua bán trao đổi thì thị trường BĐShình thành và phát triển Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trườngbất động sản:

- Thị trường BĐS là thị trường nhà, đất

- Thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyểnnhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường, có sự quản lý củaNhà nước.

- Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bànnhất định, trong một thời gian nhất định

Như vậy, từ những cách hiểu nói trên, có thể đưa ra một khái niệm tổng quan

về thị trường bất động sản, như sau:

“ Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.”

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thứ nhất, thị trường BĐS là thị trường tách biệt giữa hàng hóa và địa

điểm giao dịch

Đặc điểm này xuất phát từ tính cố định về vị trí, không di dời được củaBĐS Khi đó, các chủ thể giao dịch BĐS không thể đem hàng hóa BĐS củamình đến địa điểm giao dịch Vì vậy, quan hệ giao dịch BĐS trên thị trườngthường phải trải qua ít nhất ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch– kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý

Thứ hai, thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực

Bất động sản là một loại hàng hoá cố định, không thể di dời về mặt vị trí

và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu tiêu dùng.Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lạikhác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phươngsâu sắc Mặt khác, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô vàtrình độ khác nhau do sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, dođiều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội là khácnhau Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tếcao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v

Thứ ba, thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường

không hoàn hảo

Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự khôngđồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành Điều này xuất phát từ những

lý do:

- Các thông tin về BĐS và thị trường BĐS không phổ biến và ít rộng rãi.Người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giaodịch trước Để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có người môi giới chuyênnghiệp hội đử các yếu tố điều kiện để người mua và người bán tin cậy thì giaodịch mới có thể thành công

- Các tiêu chí đánh giá BĐS chỉ có thể được đo lường một cách tương đối.Chẳng hạn, các thông tin về BĐS định giá mà khách hàng cung cấp có thểkhông chính xác tuyệt đối cần có sự kiểm định giám sát chặt chẽ của cán bộđịnh giá; các tài liệu tổng hợp về đặc điểm kinh tế, chính trị, văn hóa và xãhội như chỉ số giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đôthị hóa, triển vọng phát triển cũng chỉ được đánh giá một cách tương đối

- Các hàng hóa bất động sản không sẵn có các sản phẩm cùng loại để sosánh Điều này xuất phát từ đặc điểm về tính khác biệt của BĐS Trên thịtrường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau, kể cả hai BĐS cạnhnhau vì chúng luôn có sự khác biệt về vị trí, yếu tố có tác động không nhỏ tớigiá trị của BĐS

- Trên thị trường chỉ có một số lượng nhỏ người tham gia cung cầu về mỗibất động sản Thị trường BĐS là thị trường hàng hóa đặc biệt, trong đó giá trịcủa này thường khá nhỏ mỗi hàng hóa BĐS đều là rất lớn, không phải mỗingười có nhu cầu tham gia thị trường đều có thể đáp ứng điều kiện giao dịchcủa loại thị trường này Mặt khác, đây là thị trường hết sức phức tạp, luôn tồntại nhiều yếu tố bất ổn định, thường xuyên xuất hiện nạn đầu cơ, đẩy giá tạimột số khu vực gây ảnh hưởng tiêu cực, thiếu lành mạnh thị trường Do vậy

số lượng người tham gia thị trường

Ngoài ra, sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tínhkhông hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự canthiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai

để thực hiện các mục tiêu phát triển chung Mặt khác, thị trường bất động sảnkhông hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trườngbất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoákhác.

Thứ tư, cung và cầu về bất động sản ít co giãn và lạc hậu so với giá cả.

Trên thị trường BĐS khi cầu thay đổi tất yếu dẫn tới sự thay đổi về giá

cả BĐS, cầu về BĐS tăng sẽ kéo theo giá BĐS tăng Theo quy luật vận độngcung cầu của thị trường tất yếu sẽ có những nhà cung cấp mới gia nhập thịtrường để gia tăng sản lượng nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường Tuynhiên, là một loại hàng hóa đặc biệt, quan hệ cung cầu BĐS thường mất cânđối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, do mặc dù giá tăng nhưng cung BĐSthường có độ trễ, gần như không thể phản ứng nhanh tương ứng với sự thayđổi của cầu Điều này là một trong những lý do dẫn tới sự tiềm ẩn các cơn sốtgiá trên thị trường BĐS Quan hệ cung cầu tác động rất lớn tới sự hình thànhgiá của BĐS trên thị trường Tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lạiđối với cung và cầu BĐS

Thứ năm, hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm

soát của Nhà nước

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, cácgiao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xãhội Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và kiểm soát chặt chẽ củaNhà nước thông qua hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS,đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Ởnước ta, thị trường đất đai sơ cấp (thị trường giao đất và cho thuê đất) chịu tácđộng nhiều nhất bởi các quyết định của Nhà nước Như vậy, Nhà nước thamgia vào thị trường BĐS với vai trò người quản lý thống nhất các hoạt độngcủa thị trường này, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với BĐS

1.3 Bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM

1.3.1 Sự cần thiết đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay của NHTM

Hoạt động cho vay luôn là một trong những hoạt động cơ bản có ý nghĩađặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của mỗi ngân hàng Đối vớihầu hết các ngân hàng, khoản mục cho vay chiếm quá nửa giá trị tổng tài sản

và là nguồn thu chủ yếu của ngân hàng Đồng thời, rủi ro trong hoạt độngngân hàng có xu hướng tập trung vào danh mục các khoản cho vay Tìnhtrạng khó khăn về tài chính của một ngân hàng thường phát sinh từ các khoảncho vay khó đòi, bắt nguồn từ một số nguyên nhân như quản lý yếu kém, chovay không tuân thủ nguyên tắc tín dụng, chính sách cho vay không hợp lý vàtình trạng suy thoái ngoài dự kiến của nền kinh tế Cụ thể như sau:

Thứ nhất, do sự yếu kém về năng lực tài chính cũng như trình độ quản

lý của khách hàng, dẫn đến hoạt động kinh doanh kém hiệu quả, không đem lạilợi nhuận như mong muốn của họ Kết qua là sẽ không trả nợ được ngân hàng

Thứ hai, do sự cố tình gian dối của khách hàng Một số khách hàng vì

muốn tìm kiến lợi nhuận cao một cách nhanh chóng đã lao vào những vụ kinhdoanh buôn bán đầy mạo hiểm, hoặc muốn sử dụng tiền vay cho lợi ích cánhân đã có hành vi lừa gạt ngân hàng nhằm chiếm dụng vốn của ngân hàng.Rủi ro tín dụng xảy ra đối với ngân hàng là điều khó có thể tránh khỏi

Thứ ba, do tác động bất lợi của môi trường kinh tế xã hội, môi trường

pháp lý Hoạt động kinh doanh nào cũng chịu ảnh hưởng mạnh của các yếu tốnày, đặc biệt là hoạt động tín dụng ngân hàng Bởi khi nền kinh tế bị suythoái, xã hội bất ổn định cũng như cơ chế chinh sách thiếu tính đồng bộ sẽlàm cho các doanh nghiệp là khách hàng của ngân hàng làm ăn kém hiệu quả,

từ đó dẫn đến việc thu hồi vốn từ phía khách hàng là rất khó khăn

Thứ tư, do sự yếu kém về trình độ cũng như tư cách đạo đức của cán bộ

tín dụng ngân hàng Việc cán bộ tín dụng ngân hàng không đánh giá đúngmức về khoản vay, về khách hàng, quá tin tưởng vào khách hàng quen biết, lơ

là việc kiểm tra, giám sát các khoản vay hoặc thông đồng với khách hàng

nhằm rỳt vốn của ngõn hàng đều dẫn đến chất lượng tớn dụng thấp, rủi ro cao

và ngõn hàng sẽ khụng thu được cỏc khoản vốn đó cho vay

Vỡ thế, đõy là lý do vỡ sao ta thấy thanh tra ngõn hàng thường xuyờnkiểm tra cẩn thận danh mục cho vay của ngõn hàng Và trong quỏ trỡnh khỏchhàng sử dụng tiền vay của ngõn hàng, ngõn hàng nhiều khi khụng thể kiểmsoỏt trực tiếp được cỏc hoạt động của khỏch hàng, xuất phỏt từ nhiều yếu tốkhỏch quan và chủ quan, cú thể gặp khú khăn trong việc trả nợ ngõn hàng củakhỏch hàng Vỡ vậy, một khoản vay dự được đỏnh giỏ tốt nhưng vẫn hàm chứamột mức độ rủi ro nhất định, nằm ngoài khả năng phõn tớch và giỏm sỏt củangõn hàng

Nh vậy, để tránh rủi ro tín dụng có thể xảy ra, ngân hàng khi tiến hànhcấp tín dụng cho khách hàng cần phải quan tâm đến vấn đề bảo đảm tiền vaybằng tài sản Tuy bảo đảm tiền vay khụng phải là mục đớch của ngõn hàng khi

ra quyết định cho vay nhưng nú cú thể hạn chế được một phần nào rủi ro,nõng cao hiệu quả kinh doanh cho ngõn hàng Cú như vậy thỡ khoản tớn dụngmới đạt mục tiờu an toàn và mới cú khả năng thu hồi được dễ dàng

1.3.2 Khỏi niệm của bất động sản bảo đảm trong cho vay của NHTM

Bảo đảm trong cho vay chớnh là việc bảo vệ quyền lợi của người chovay dựa trờn cơ sở thế chấp, cầm cố tài sản thuộc sở hữu của người đi vayhoặc bảo lónh của bờn thứ ba Tại cỏc ngõn hàng và cỏc tổ chức tớn dụng hiệnnay, cho vay cú đảm bảo bằng tài sản là hỡnh thức cơ bản và phổ biến, trong

đú cỏc định chế tài chớnh này coi bảo đảm tiền vay bằng tài sản là nguồn thu

nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất khụng thể thanh toỏn được nợ Theohỡnh thức này, nghĩa vụ trả nợ của khỏch hàng vay được cam kết bảo đảmbằng tài sản của khỏch hàngvay hoặc của bờn bảo lónh

Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khỏch hàng vay, tài sản hỡnhthành từ vốn vay và tài sản của bờn bảo lónh dựng để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ trả nợ đối với ngõn hàng hoặc tổ chức tớn dụng

Như vậy, khỏi niệm BĐS bảo đảm cú thể được tiếp cận như sau:

Bất động sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của bên vay vốn hoặc bên bảo lãnh (bên thế chấp bất động sản) được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp bất động sản).

Bất động sản bảo đảm được dùng để thế chấp có thể là BĐS được Nhànước cấp GCN quyền sử dụng đất (được gọi là hình thức giao đất) hoặc có thểđược Nhà nước cho thuê (được gọi là hình thức cho thuê đất); và BĐS hìnhthành trong tương lai BĐS hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sauthời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảođảm

Bất động sản bảo đảm được sử dụng để thế chấp vay vốn tại các ngânhàng thương mại và tổ chức tín dụng ở nước ta chủ yếu là quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu nhà ở, hoặc công trình xây dựng trên đất

1.3.3 Điều kiện của bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM

Bất động sản rất phong phú và đa dạng nhưng không phải tất cả cácBĐS đều có thể thế chấp vay vốn, chúng phải có những tiêu chuẩn nhất định.Các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản bảođảm là BĐS để thế chấp khi có đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, BĐS là tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trường hợp

mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu thì khách hàng vay phải cóGCN quyền sở hữu tài sản Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vayphải có GCN quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật

về đất đai

Thứ hai, BĐS là tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật

cho phép hoặc không cấn mua, bán, tăng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng,cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

Thứ ba, BĐS là tài sản không tranh chấp, tức là tài sản không có tranh

chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm kýkết hợp đồng thế chấp BĐS Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ

chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợpđồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.

Thứ tư, BĐS là tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách

hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

2 Công tác định giá bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

2.1 Sự cần thiết hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Thị trường BĐS là một bộ phận quan trọng trong hệ thống các loại thịtrường của nền kinh tế Thị trường BĐS phát triển là nhân tố thúc đẩy việchình thành đồng bộ các loại thị trường, có ý nghĩa quan trọng trong việc hìnhthành và phát triển cơ chế thị trường, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiềuthành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Điều này cónghĩa là các giá trị của hàng hóa trong thị trường BĐS phải được xác địnhmột cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản Dovậy phải tiến hàng công việc định giá BĐS, định giá là rất cần thiết khi ta đưa

ra một quyết định liên quan đến tài sản BĐS Các bên tham gia thị trườngBĐS phải biết giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, mua bán; nhà đầu tư kinhdoanh cũng cần định giá để biết được giá trị của BĐS trong trường hợp cổphần hóa doanh nghiệp, giúp cho việc xác định giá trị tài sản doanh nghiệptrong công bố hàng năm của công ty; định giá BĐS còn giúp cho việc trả tiềnthuê tài sản, thế chấp hoặc mua bảo hiểm cho BĐS Bên cạnh đó, công việcnày còn là cơ sở để Nhà nước quản lý và phát triển thị trường BĐS đảm bảoích nước lợi dân

Với những khoản vay có BĐS làm tài sản bảo đảm để thế chấp vayvốn ngân hàng, BĐS bảo đảm phải được định giá để làm cơ sở việc xét duyệtcho vay Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro,

do vậy bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật bảo đảm cho khoảnvay, trong trường hợp người vay vốn không trả được nợ khi đến hạn thì ngânhàng có thể bán BĐS đó để thu hồi nợ Vì vậy định giá BĐS khi thế chấp là

rất cần thiết Một lý do nữa mà người ta tiến hàng định giá là để cả bên nhậnthế chấp và bên thế chấp biết được giá trị tài sản để họ đưa ra mức vốn vayphù hợp với giá trị BĐS, phù hợp với quy định của pháp luật Do vậy, phảitiến hàng công việc định giá BĐS bảo đảm, hoạt động định giá là rất cần thiếtkhi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản là BĐS.

Định giá BĐS là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong điềukiện kinh tế có nhiều biến động Kết quả của công việc định giá BĐS trongmột số trường hợp phụ thuộc rất nhiều sự nhận định chủ quan của người địnhgiá Vì vậy đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên mônnghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhạy với biến động của thị trường Bởi vì giátrị của BĐS có thể tăng khi nền kinh tế tăng trưởng cao hoặc tăng trưởng ổnđịnh; và sẽ giảm sút khi nền kinh tế suy thoái

2.2 Cơ sở giá trị của hoạt động định giá bất động sản

Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vậnhành của nền kinh tế thị trường Thẩm định giá là loại công việc do các nhàchuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và tính trung thựccao trong nghề nghiệp thực hiện Khái niệm thẩm định giá có thể định nghĩanhư sau:

“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.”

Trong ngành định giá tài sản có thể khái quát khái niệm giá trị như sau:

“ Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.”

Những yếu tố chính cần nhận rõ qua khái niệm này là:

- Giá trị tài sản được đo bằng tiền

- Giá trị tài sản có tính thời điểm Đến thời điểm khác có thể không cònnhư vậy

- Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có giá trị khác nhau đối với các cánhân hay chủ thể khác nhau

- Giá trị tài sản cao hay thấp do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụnghữu ích vốn có của tài sản và khả năng của chủ thể trong việc khai tháccác công dụng đó.

- Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là: khoản thu nhập bằng tiền mà tài sảnmang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhât định

2.2.1 Giá trị thị trường

Trong ngành thẩm định giá, “giá trị thị trường” là một thuật ngữ

chuyên ngành Được IVSC tiêu chuẩn hóa, nó đã trở thành một thuật ngữ cótính pháp lý đối với các quốc gia trong quá trình toàn cầu hóa Định nghĩa

“giá trị thị trường” được đưa ra trong Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1 và có

hiệu lực từ ngày 01/07/2000 như sau:

“ Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một qua trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc”.

Như vậy, giá trị thị trường là mức giá được thị trường thừa nhận tại mộtthời điểm cụ thể, là mức giá mà các bên đồng ý, thỏa thuận để tiến hành muabán sau khi đã có thời gian khảo sát và cân nhắc các cơ hội Đặc biệt, giá trịthị trường phải là giá bán ước tính trên một thị trường công khai Giao dịch vềtài sản có thể có một số lượng đáng kể người mua, người bán hoặc ít ngườimua, người bán nhưng đó nhất thiết phải là một thị trường công khai Chẳnghạn, mức giá bán ước tính cho một mảnh đất được thỏa thuận giữa người mua

và người bán là mức giá thị trường khi mảnh đất được giao dịch sau một thờigian dài quảng cáo

Khái niệm giá trị thị trường được coi là tiêu chuẩn đích thực của giá trị,

là nguyên tắc chỉ đạo cho hoạt động thẩm định giá và là căn cứ chủ yếu củahoạt động thẩm định giá đối với hầu hết các loại tài sản Cơ sở của việc xây

dựng khái niệm “ giá trị thị trường” hay cơ sở của việc ước tính giá trị thị

trường đối với một tài sản nào đó, được dựa trên một thực tế là nó có khảnăng trao đổi, mua bán một cách phổ biến, công khai trên thị trường, được

thực tiễn kiểm chứng một cách khách quan Khái niệm giá trị thị trường củaIVSC là một tiêu chuẩn cơ bản để thẩm định giá trị tài sản, phản ánh tính hiệuquả về mặt kinh tế theo cơ chế giá cả thị trường.

2.2.2 Giá trị phi thị trường

Trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần thẩm định giá nhưng chúng lại rất

ít khi được mua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng Ví dụ như:công viên, nhà thờ, bệnh viện, trường học Để đánh giá giá trị đối với nhữngloại tài sản này, người ta dựa vào những yếu tố phi thị trường chi phối đến giátrị tài sản Giá trị ước tính như vậy gọi là giá trị phi thị trường

“ Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên viêc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.”

Một số khái niệm giá trị phi thị trường phổ biến được sử dụng trên thực

tế như: Giá trị đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị doanh nghiệp, giá trị bảohiểm, giá trị tính thuế Thực tế thường gặp rất nhiều các khái niệm giá trịkhác nhau nhưng đặc điểm chung và phổ biến của các khái niệm này là chúngđều thuộc vào dạng khái niệm giá trị phi thị trường

Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường cũng xuất pháttrực tiếp từ khái niệm giá trị tài sản: là những biểu hiện bằng tiền những lợiích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Tuynhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại được các chủ thể đánh giá rất khácnhau tùy thuộc vào công dụng hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tùythuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản Đó là cơ sởcủa việc ước tính giá trị tài sản đối với mỗi người, là lý do dẫn đến sự phongphú của các khái niệm giá trị

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản bảo đảm.

2.3.1 Yếu tố chủ quan: Mục đích của việc định giá

Trong ngành thẩm định giá, công việc định giá BĐS không thể tách rờimục đích định giá, có thể có một tài sản với những mục đích định giá khácnhau sẽ có những giá trị khác nhau tương đối Mục đích của định giá quyết

định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì Nó phản ánh những đòi hỏi vềmặt lợi ích mà tài sản cần phải tạo ra cho chủ thể trong từng giao dịch cụ thể.Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thì mục đích của việc định giá BĐSbảo đảm là nhằm làm cơ sở để thế chấp, vay vốn ngân hàng, xác định mứccho vay tối đa và tính toán khả năng thu hồi nợ trong trường hợp phải xử lýBĐS bảo đảm Do vậy, giá trị BĐS bảo đảm được định giá trước hết phải cólợi cho ngân hàng tức là giá trị này phải đảm bảo an toàn tín dụng, khả năng thuhồi nợ cho ngân hàng; đồng thời nó cũng phải thỏa mãn được khách hàng vay.

2.3.2 Yếu tố khách quan

Thứ nhất, các yếu tố mang tính vật chất

Đây là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có màBĐS có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, diện tích, kích thước, khảnăng sửa chữa, cải tạo Thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càngcao thì giá trị BĐS càng lớn Tuy nhiên, BĐS được đánh giá cao hay khôngcòn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những côngdụng vốn có của nó Do vậy, khi thẩm định giá trị BĐS, thẩm định viên cầnxem xét đến mục tiêu của khách hàng, mục đích thẩm định để thế chấp vayvốn ngân hàng để đưa ra mức giá phù hợp

Thứ hai, các yếu tố về tình trạng pháp lý

Tình trạng pháp lý của BĐS có ảnh hưởng rất lớn tới giá trị của BĐS,đặc biệt đối với mục đích định giá để thế chấp vay vốn yếu tố về tình trạngpháp lý càng trở nên quan trọng hơn hết Tình trạng pháp lý quy định quyềncủa con người đối với việc khai thác các thuộc tính của BĐS trong quá trình

sử dụng Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của BĐS càng rộngthì giá trị BĐS càng lớn và ngược lại

Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi TĐV phải nắmđược những quy định có tính pháp lý về quyền của chủ thể đối với từng giaodịch cụ thể có liên quan đến BĐS cần thẩm định Muốn vậy, TĐV phải dựavào các văn bản pháp lý hiện hành, xem xét cụ thể các loại giấy tờ làm bằng

chứng kèm theo BĐS như: GCN quyền sử dụng đất, GCN quyền sở hữu nhà

và tài sản khác gắn liền với đất…

Thứ ba, các yếu tố mang tính kinh tế

Đó là cung và cầu Hai yếu tố này tạo ta đặc tính khách quan của giá trị.Giả thiết rằng tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, BĐS được muabán trên thị trường Khi đó, giá trị BĐS tùy thuộc vào quan hệ giữa cung vàcầu về BĐS, phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độ nhạy của cung và cầutrên thị trường Trên thực tế, giá trị BĐS thường lên cao vì cung về BĐS trênthị trường thường khan hiếm trong khi cầu về BĐS lại cao

Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS trên thị trường một cáchhợp lý phù hợp với từng mục đích định giá, cụ thể là mục đích làm cơ sở đểthế chấp vay vốn ngân hàng, TĐV cần phải tiến hành thu thập, lưu trữ cácthông tin liên quan về các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường Ngoài ra,TĐV cũng phải được trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dựbáo về sự biến động của giá cả thị trường để có thể làm tốt vai trò tư vấn,đồng thời giảm thiểu rủi ro đối với hành nghề thẩm định giá

Thứ tư, các yếu tố khác

Bên cạnh các yếu tố mang tính vật chất, yếu tố về tình trạng pháp lý,yếu tố mang tính kinh tế là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõràng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS, chúng ta cũng cần phải xem xétcác yếu tố khách quan khác tác động đáng kể tới giá trị của BĐS Chẳng hạn,yếu tố tâm lý tiêu dùng, thói quen tiêu dùng, tập quán dân cư của người dânViệt Nam cũng ảnh hưởng rất lớn tới giá trị BĐS trên thị trường Tâm lýmuốn ở tầng thấp, không muốn ở nhà chung cư cao tầng trên cao; tâm lý xemthuật phong thủy, xem tuổi để mua đất, mua nhà, chọn hướng để xây nhà,mua nhà …Những yếu tố như vậy tác động một cách đáng kể tới tâm lý lựachọn BĐS của người dân Việt Do vậy, khi tiến hành định giá BĐS, TĐVkhông chỉ cần tìm hiểu mục đích định giá, các yếu tố trực quan tác động trựctiếp tới giá trị BĐS, mà còn đòi hỏi người định giá phải có sự am hiểu về tập

quán dân cư, thói quen tiêu dùng, cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lýtrong từng khu vực dân cư cụ thể đưa ra mức giá hợp lý nhất.

2.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản

2.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Nội dung của nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Mỗi BĐS

có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện

nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Một BĐS được đánh giá là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trước hếtBĐS đó phải thỏa mãn các điều kiện tối thiểu:

- Bất động sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: BĐS được sử dụngtrong các điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị địnhgiá, không có điều kiện bất bình thường nào về khả năng sử dụng tài sản

- Bất động sản đó phải được xây dưng và sử dụng hợp pháp, được Nhà Nướcthừa nhận và bảo hộ

- Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn khai thác tài sản trên nguyên tắc

khai thác tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra

Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất

mà tài sản có thể mang lại

Tuân thủ nguyên tăc: TĐV cần phải xác định được chi phí cơ hội của tài

sản, phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng saipháp luật và không khả thi về mặt tài chính Đồng thời khẳng định tình huốngnào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất sẽ là cơ sở để ước tính giá trjBĐS

2.4.2 Nguyên tắc thay thế

Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một BĐS không

vượt quá chi phí để có một BĐS tương đương

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số

tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn mua được một BĐS như vậy

để thay thế BĐS tương tự để thay thế có thể bằng cách mua trên thị trườnghoặc bỏ tiền để xây dựng mới.

Tuân thủ nguyên tắc:

- TĐV cần nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của cácBĐS tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác địnhgiới hạn cao nhất về giá trị của các BĐS cần định giá

- Trên thực tế rất khó tìm được 2 BĐS giống nhau để so sánh về giá bán haychi phí sản xuất Vì vây, đòi hỏi TĐV phải được trang bị các kỹ năng về cáchđiều chỉnh sự khác biệt giữa các loại BĐS để làm chứng cớ hợp lý cho việcước tính giá trị BĐS

2.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.

Nội dung nguyên tắc: Giá trị BĐS được quyết định bởi những lợi ích

tương lai mà BĐS đó mang lại cho nhà đầu tư

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sanr

là biểu hiện bằng tiền những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tạimột thời điểm nhất định Hơn nữa, thẩm định giá thực chất là công việc dựkiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai

2.4.4 Nguyên tắc đóng góp

Néi dung nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một tài sản hay của một bộ

phận cấu thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽlàm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Cơ sở của nguyên tắc: Cũng xuất phát từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu

hiện bằng tiền những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó là cơ sở đểngười ta chấp nhận giá trị đóng góp

Tuân thủ nguyên tắc:

- Tổng giá trị các bộ phận của tài sản thường không thể hiện giá trị toàn bộtài sản Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn

bộ và giá trị của các bộ phận còn lại

- Giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình Nguyên tắcđóng góp tạo cơ sở để định giá yếu tố này bằng phép tính ngược: Định giá giátrị của BĐS rùi trừ đi giá trị của công trình xây dựng sẽ tìm ra giá trị của yếu

tố vị trí của BĐS

2.4.5 Nguyên tắc cung cầu

Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài

sản Trong thị trường không phải cạnh tranh hoàn hảo, dưới sức ép của quan

hệ cung cầu, giá cả có khoảng cách rất xa so với giá trị thức Do đó, phải phântích tác động của yếu tố cung cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Giá cả của BĐS giao dịch trong một thị trường

công khai, minh bạch được phản ánh một cách khách quan, trung thực Vìvậy, người định giá có thể dựa vào các giao dịch tương tự trên thị trường đểđịnh giá BĐS mục tiêu

Tuân thủ nguyên tắc: Đối với người định giá khi thực hiện điều chỉnh

các số liệu BĐS so sánh cần phải xác minh rõ ràng xem chúng có phản ánhchân thực quan hệ cung cầu của thị trường không, có đạt tiêu chuẩn để sửdụng kỹ thuật so sánh hay không

Ngoài ra, nguyên tắc cung cầu còn là sự bổ sung quan trọng và giảithích cụ thể hơn các nguyên tắc còn lại Trên thực tế, nguyên tắc cung cầuđược ưu tiên sử dụng trong quá trình thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản

và các mục đích sử dụng khác nhau

Ngoài năm nguyên tắc đã nêu còn nhiều nguyên tắc thẩm định giá kháctrong nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, có thể nói đây là các nguyên tắc cơbản có cơ sở lý luận rõ ràng, là căn cứ chủ yếu để hình thành quy trình vàphương pháp định giá BĐS một cách hợp lý

2.5 Các phương pháp định giá bất động sản bảo đảm về mặt lý luận

b Các bước định giá

- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS giao dịch trong thời gian gần

đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá

Tập hợp thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu về các tài sản đã được giaodịch trên thị trường, các BĐS này phải tương đối giống với BĐS cần địnhgiá

Khi tiến hành phân tích thông tin để tìm ta những điểm khác nhau giữaBĐS mục tiêu và các BĐS dùng để so sánh phải đặc biệt chú ý tới các nhân tố

cơ bản khiến các BĐS khác nhau, làm giá trị của chúng khác nhau, đó lànhững nhân tố:

 Tình trạng vật chất của BĐS

 Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan

 Các điều khoản và điều kiện của giao dịch

- Bước 2: Thẩm định hiện trạng BĐS mục tiêu

- Bước 3: Phân tích và điều chỉnh

Tiến hành phân tích các giao dịch chứng cứ, làm rõ các yếu tố nguồn gốc, đặcđiểm và tính chất các giao dịch

Tiến hành so sánh và lập bảng điều chỉnh giá của các BĐS chứng cứ.Thông thường lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện điều chỉnh theo số tiềntuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.

- Bước 4: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trê cơ sở giá của các BĐS đã điều

- Để giảm bớt tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viênnên dùng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất…

Tỷ suất chiết khấu phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút

ra từ dữ liệu thị trường Yêu cầu đối với bất động sản so sánh được sửdụng là phải có sự tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vậtchất và vị trí so với bất động sản mục tiêu

- Bước 3: Ước tính giá trị của bất động sản bằng cách chiết khấu dòng thu

nhập ròng các năm trong tương lai của bất động sản mục tiêu về thời điểmhiện tại

- Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế

- Theo nguyên tắc này, định giá BĐS là việc ước tính giá trị BĐS dựa trênchi phí hợp lý để tạo ra BĐS đó

- Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm

giá của công trình xây dựng hiện có trên đất)

- Bước 4: Ước tính giá trị hiện tại của công trình xây dựng bằng cách lấy chi

phí ước tính hiện tại để xây mới công trình xây dựng (bước 2) trừ đi giá trịgiảm giá của công trình xây dựng trên đất (bước 3)

- Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định bằng cách tính tổng giá trị

ước tính của lô đất trống (bước 1) và giá trị ước tính hiện tại của công trìnhxây dựng trên đất (bước 4)

c Điều kiện áp dụng

Phương pháp chi phí thích hợp áp dụng đối với BĐS là những công trìnhcông cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh như: nhà thờ, bệnh viện,trường học, thư viện,

2.5.4 Phương pháp thặng dư

a Cơ sở lý luận

Phương pháp thặng dư được xây dựng trên sự vận dụng đủ 5 nguyên tắc

thẩm định giá Tuy nhiên, nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo

Theo phương pháp này, định giá BĐS là việc ước tính giá trị BĐS dựatrên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất vàhiệu quả nhất

b Các bước tiến hành

- Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu

quả nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp vói quy định pháp luật, khả thi vềmặt tài chính và mang lại giá trị cao nhất

- Bước 2: Ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất

- Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của công trình xây dựng trên đất, bao gồm

chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuậncủa nhà đầu tư

- Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch giữa doanh thu ước tính

theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất với chi phí cơ hội của công trìnhxây dựng trên đất

c Điều kiện áp dụng

Phương pháp này được các nhà thầu xây dựng, công ty kinh doanh bấtđộng sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng pháttriển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản

2.6 Quy trình định giá bất động sản bảo đảm.

2.6.1 Xác định bất động sản cần định giá và cơ sở giá trị định giá

Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá Người định giá cần phải thuthập tìm kiếm các thông tin về BĐS cần định giá, trong đó cần xác định rõ cácvấn đề cơ bản:

- Đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: vị trí, kích thước,

- Đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu

- Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng

- Xác định cơ sở giá trị định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

- Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết

- Xác định ngày định giá có hiệu lực

- Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian dự kiến hoàn thành định giá

- Thiết kế chương trình, thu thập và nghiên cứu thông tin, xử lý thông tin,

2.6.3 Khảo sát thị trường và thu thập tài liệu

- Các tài liệu cung cấp thông tin về BĐS mục tiêu

- Các tài liệu làm căn cứ so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh

- Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liênquan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng,…

- Các tài liệu tổng hợp về tình hình kinh tế, văn hóa xã hội của địa phươngnơi có BĐS mục tiêu

- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin

2.6.4 Phân tích thông tin

- Phân tích thông tin về thị trường

- Phân tích thông tin về BĐS

- Phân tích thông tin về các BĐS khác để so sánh

- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

2.6.5 Ước tính giá trị bất động sản cần định giá

Ước tính giá trị BĐS cần định giá là công đoạn cuối cùng trước khi lậpbáo cáo định giá Trên cơ sở các bước phân tích ở trên TĐV sẽ lựa chọn mộthoặc nhiều phương pháp định giá thích hợp để áp dụng Việc lựa chọnphương pháp định giá phụ thuộc vào đặc điểm của BĐS, tình hình sử dụngBĐS và phụ thuộc vào mục đích định giá

2.6.6 Lập báo cáo định giá

Báo cáo kết quả định giá là văn bản do nhà định giá lập nêu rõ ý kiến củamình về quá trình định giá, mức giá ước tính của BĐS cần thẩm định, thể hiệnnhững lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình địnhgiá Trong báo cáo định giá thường trình bày các nội dung:

- Mục đích định giá

- Mô tả về đặc điểm pháp lý và đặc điểm kinh tế xã hội của BĐS định giá

- Thời điểm ước tính giá trị

- Các số liệu minh họa

- Giá trị được ước tính thông qua các phương pháp định giá được sử dụng

- Những điều kiện ràng buộc và hạn chế trong qua trình định giá

3 Công tác quản lý và xử lý bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

3.1 Công tác quản lý bất động sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

3.1.1 Sự cần thiết phải quản lý bất động sản bảo đảm

Trong quan hệ tín dụng phát sinh giữa ngân hàng và các tổ chức kinh tế tài chính của toàn xã hội bao gồm doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức xã hội, cơquan nhà nước thì ngân hàng luôn quan tâm tới vấn đề đảm bảo tiền vay bằngtài sản cho dù tài sản bảo đảm không phải là mục tiêu của ngân hàng trongquyết định cho vay Đối với các khoản vay có tài sản bảo đảm thì việc quản lýtài sản bảo đảm là đương nhiên và rất cần thiết Với khoản vay có tài sản cầm

-cố thì ngân hàng phải bảo quản tài sản, giấy tờ có giá của bên cầm -cố Vớikhoản vay có tài sản bảo đảm là BĐS thì ngoài việc phải giữ, bảo quản giấy

tờ về BĐS bảo đảm ngân hàng còn phải tổ chức công tác quản lý BĐS bảođảm Việc quản lý BĐS bảo đảm nhằm phòng tránh những rủi ro liên quanđến BĐS làm tổn hại lợi ích của ngân hàng trong thời gian thế chấp BĐS.Những rủi ro này có thể là sự mất mát, sự mất giá hoặc những yếu tố kháclàm giảm giá trị của BĐS trên thị trường

Như vậy có thể thấy rằng việc quản lý và bảo quản BĐS bảo quản là việclàm rất cần thiết, nó giúp cho ngân hàng ngăn chặn và phòng tránh đượcnhững rủi ro, khiến cho bên vay vốn phải nghiêm chỉnh thực hiện các cam kếtcủa mình trong thời gian quan hệ tín dụng còn hiệu lực.

Ngoài ra, việc quản lý và bảo quản BĐS bảo đảm còn nhằm mục đíchphòng ngừa bên thế chấp chuyển nhượng hay thực hiện các quyền khác vớitài sản trong thời gian thế chấp Hơn nữa, ngân hàng cũng phải kiểm tra giámsát việc thực hiện các cam kết của bên thế chấp khi vay vốn về tình hình sửdụng, quản lý BĐS bảo đảm, để phát hiện kịp thời những sai lệch trong camkết để có những biện pháp xử lý kịp thời

3.1.2 Các hình thức quản lý bất động sản bảo đảm

Quản lý BĐS bảo đảm là một chuỗi các công việc cần phải thực hiện là: Ngân hàng giữ giấy tờ sở hữu của chủ tài sản như GCN quyền sử dụngđất và quyền sở hữu nhà ở; đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền; kiểm tra BĐS bảo đảm trong thời gian thế chấp; mua bảohiểm BĐS bảo đảm

Theo quy định pháp luật hiện hành, đối với hợp đồng tín dụng có tài sảnbảo đảm là BĐS thì cán bộ tín dụng cần kiểm tra tính pháp lý của BĐS và giữGCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng như các giấy tờ tài sảnkhác có liên quan đến BĐS bảo đảm Việc làm này sẽ ngăn chặn được cáchành vi như chuyển nhượng BĐS bảo đảm trong thời hanh thế chấp, là cơ sở

để bên vay vốn thực hiện nghiêm chỉnh các cam kết của mình trong hợp đồngtín dụng đã ký

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cán bộ ngân hàng đem các giấy

tờ có liên quan BĐS bảo đảm đi đăng ký chứng nhận tại cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền, đảm bảo BĐS dùng làm tài sản bảo đảm là hợp pháp và việc vayvốn có BĐS bảo đảm được cơ quan Nhà nước làm chứng, tránh các tranhchấp, khiếu nại có thể xảy ra Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm là Sở Địachính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất, nơi có BĐS thực hiện việc đăng ký giaodịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, BĐS gắn liền với đất trong trường

hợp bên bảo đảm là tổ chức; và ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có

BĐS đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, BĐS gắn liền vớiđất trong trường hợp bên bảo đảm là hộ gia đình, cá nhân

Ngoài việc giữ giấy tờ về BĐS bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảmthì ngân hàng còn tổ chức kiểm tra, giám sát trong thời hạn thế chấp BĐS.Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra định kỳ và kiểm tra đột xuất Kiểm tra định

kỳ là việc ngân hàng tiến hành kiểm tra tình hình quản lý và sử dụng BĐS bảođảm cũng như sản xuất kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, sử dụng vốn vay…củangười đi vay Kiểm tra định kỳ thường được tiến hành trong khoảng thời gian

là hàng quý, sáu tháng hoặc 1 năm Bên cạnh việc kiểm tra định kỳ, tổ chứctín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất, không thông báo trước để tránh tìnhtrạng ngụy biện, đối phó của người vay vốn trong các đợt kiểm tra định kỳ

3.2 Xử lý bất động sản bảo đảm

3.2.1 Sự cần thiết phải xử lý bất động sản bảo đảm

Mọi khách hàng vay vốn tại ngân hàng đều phải có nghĩa vụ trả nợ khiđến hạn hoặc trả nợ trước hạn theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, đối vớicác khoản vay khi đáo hạn mà khách hàng không trả được nợ vay, bên bảolãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì căn cứvào các quy định của pháp luật và quy định cụ thể của từng ngân hàng, ngânhàng sẽ tiến hành xử lý nợ thông qua tài sản bảo đảm là BĐS của khách hàngtại ngân hàng

Xử lý BĐS bảo đảm là việc ngân hàng cần thiết phải làm để thu hồi vốn.Đây là công việc mà cả người đi vay và ngân hàng đều không muốn, nếu ngânhàng biết rằng sẽ phải xử lý tài sản bảo đảm cho khoản vay ngay từ đầu thì họ

sẽ không cho vay, việc xử lý một BĐS bảo đảm thường liên quan đến nhiều

cơ quan, nhiều người, nếu một bên nào đó không thiện chí thì sẽ mất mộtkhoảng thời gian rất dài, tốn kém về vật chất tinh thần của các bên Nhưng đốivới các khoản nợ mà người vay không trả được khi đến hạn, thì để tránh bịmất vốn, ngân hàng phải tổ chức xử lý BĐS bảo đảm

3.2.2 Hình thức xử lý bất động sản bảo đảm

Các hình thức xử lý BĐS bảo đảm để thu hồi nợ cho ngân hàng bao gồm:

- Bán các tài sản bảo đảm tiền vay: là việc ngân hàng hoặc bên bảo đảm hoặccác bên phối hợp để bán tài sản trực tiếp cho người mua hoặc ủy quyền chobên thứ ba bán tài sản cho người mua Hợp đồng bán tài sản được thành lậpgiữa bên bán tài sản bảo đảm và bên mua tài sản bảo đảm

Bên thứ ba có thể là: Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệpbán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng mua tài sản để bán

- Nhận chính tài sản đảm bảo tiền vau để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụđược bảo đảm Trường hợp này ngân hàng trực tiếp nhận tài sản bảo đảm, lấygiá tài sản bảo đảm khi định giá khi xử lý làm cơ sở cho thanh toán nợ gốc, lãivay, lãi quá hạn sau khi trừ đi các chi phí khác (nếu có)

- Ngân hàng được trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ batrong trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sản cho khách hàngvay, bên bảo lãnh

Khi khách hàng vay không trả được nợ hoặc bên bảo lãnh không thựchiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ bảo lãnh, ngân hàng có quyềnchuyển giao quyền thu hồi nợ hoặc ủy quyền cho bên thứ ba xử lý tài sản bảođảm Bên thứ ba là tổ chức có tư cách pháp nhân và được thực hiện quyền thuhồi nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật

4 Kết luận chương I

Chương I của đề tài đã trình bày những kiến thức lý luận chung về hoạtđộng định giá, quản lý và xử lý BĐS bảo đảm trong hoạt động cho vay củaNHTM; đưa ra những lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản,đặc điểm của loại hàng hóa đặc biệt này trong nền kinh tế thị trường nóichung và những cơ sở kiến thức về BĐS bảo đảm nói riêng trong hoạt độngtín dụng của NHTM Ngoài ra, chương I còn đề cập đến những kiến thức cơbản về hoạt động định giá BĐS bảo đảm như cơ sở giá trị trong hoạt độngđịnh giá BĐS bảo đảm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS bảo đảm, cácnguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá BĐS bảo đảm về mặt lý luận.Những kiến thức cơ bản này là nền tảng vững chắc, là nguyên tắc chỉ đạo đốivới hoạt động thẩm định giá trong thực tiễn Bên cạnh đó còn nêu lên vai trò,

sự cần thiết của hoạt động định giá, quản lý và xử lý BĐS bảo đảm trong hoạtđộng tín dụng của NHTM, đưa ra những cơ sở lý luận cơ bản nhất về công tácquản lý và xử lý BĐS bảo đảm tại ngân hàng Trong những chương tiếp theo,chuyên đề sẽ đi sâu phân tích thực trạng hoạt động định giá, quản lý và xử lýBĐS bảo đảm tại ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam – chi nhánh LýThường Kiệt để tìm hiểu rõ hơn việc áp dụng những lý luận cơ bản của hoạtđộng này trong thực tế đời sống

CHƯƠNG II:

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ

LÝ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH

TECHCOMBANK LÝ THƯỜNG KIỆT

1 Một số nét khái quát về chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt

1.1 Sự hình thành phát triển và cơ cấu tổ chức chi nhánh

Chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt có trụ sở nằm tại 74 NgôQuyền, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội

Nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng dịch vụ ngân hàng của khách hàngngày một tăng, chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt được thành lập năm

2002 Ban đầu là phòng giao dịch Lý Thường Kiệt, trực thuộc chi nhánhTechcombank Hoàn Kiếm, Hà Nội Đến năm 2009 được nâng cấp lên Chinhánh trong nội bộ hệ thống Techcombank

Trước năm 2010, chi nhánh Lý Thường Kiệt được quy hoạch phát triểnthành chi nhánh hoạt động theo mô hình ngân hàng bán lẻ, cung cấp các sảnphẩm dịch vụ tiền gửi, dịch vụ thanh toán, dịch vụ tín dụng mang tính côngnghệ cao dành cho các khách hàng cá nhân, thỏa mãn nhu cầu về các sảnphẩm dịch vụ ngân hàng tiện ích cao cho khách hàng

Từ đầu năm 2010, chi nhánh Lý Thường Kiệt được chuyển đổi sang môhình chi nhánh đa năng, bước đầu phát triển hoạt động kinh doanh SME(mảng khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ) Đến năm 2011, chi nhánh đãthực sự phát triển và mở rộng hơn rất nhiều, trở thành 1 chi nhánh phát triểnmạnh về mạng lưới bán lẻ và định hướng tiếp tục đẩy mạnh hoạt động dịch vụkhách hàng doanh nghiệp lên nhiều hơn

1.2 Lĩnh vực hoạt động

- Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của các tổ chức, cá nhândưới hình thức tiền gửi có kỳ hạn và không kỳ hạn

- Cấp tín dụng dưới hình thức cho vay ngắn, trung và dài hạn Trong đó,thời gian cho vay tối thiểu là 1 tháng, thời gian cho vay tối đa tại chi nhánh là

25 năm

- Cung cấp các phương tiện thanh toán hiện đại cho các khách hàng cánhân và doanh nghiệp; thực hiện thanh toán giữa các khách hàng trong vàngoài nước

- Thực hiện kinh doanh ngoại tệ và huy động tiền gửi bằng vàng

- Thanh toán quốc tế và các dịch vụ khác liên quan đến thanh toán quốc tế.Ngoài ra, hiện nay chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt là chinhánh đầu mối hỗ trợ cho các phòng giao dịch về công tác kho quỹ và côngtác luân chuyển tiền mặt hàng ngày, hỗ trợ kinh doanh mảng bán lẻ, công tácquản lý chứng từ có giá, giao dịch nội bộ… Vì vậy có một bộ phận nhân sựtại chi nhánh kiêm nhiệm thêm các công tác hỗ trợ như: thủ quỹ, giao dịchviên, chuyên viên hỗ trợ kinh doanh…

1.3 Cơ cấu tổ chức nhân sự.

Tại chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt, tổng quy mô nhân sựnăm 2010 là 40 nhân viên, năm 2011 là 50 nhân viên Ngoài ra, mảng quan hệkhách hàng doanh nghiệp (SME) và quan hệ khách hàng cá nhân (PFS) lượngnhân sự vừa bổ sung để phục vụ kế hoạch kinh doanh năm 2012 Số lượngnhân sự bổ sung này đa phần đều mới tốt nghiệp đại học và chưa có kinhnghiệm Nhận thức được chất lượng đội ngũ nhân viên chính là sức mạnhđem lại những kết quả thành công trong kinh doanh, đương đầu được với sựcạnh tranh khốc liệt trên thị trường, chi nhánh Lý Thường Kiệt luôn chú trọngcông tác đào tạo, nâng cao chất lượng nhân sự và quản trị nguồn nhân lực

Quy mô nhân sự chi nhánh Techcombank Lý Thường Kiệt tính đến hết

năm 2011 chi tiết như sau:

QUY MÔ NHÂN SỰ NĂM 2011

Giám đốc

Chi nhánh

(1)

GĐ DVKH (0)

GĐ SME (0)

Tín dụng (11)

hàng doanh nghiệp3

CV hỗ trợ quan hệkhách hàng doanhnghiệp

Thanh toán quốc tế (1)

Priority: Dịch vụ khách hàng cá nhân VIP

SME: Khối doanh nghiệp vừa và nhỏ

PFS: Khối khách hàng cá nhân

Trong đó, chức năng nhiệm vụ của các phòng ban tại chi nhánh nhưsau:

 Ban giám đốc: gồm 1 giám đốc chi nhánh và 2 giám đốc mảng (Hiệnnay chi nhánh đang thiếu 2 Giám đốc mảng SME và mảng dịch vụ kháchhàng).

- Đây là trung tâm quản lý mọi hoạt động của chi nhánh, hướng dẫn,chỉ đạo và thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của cấp trên giao

- Quyết định các vấn đề liên quan đến chi nhánh, đại diện chi nhánh kýkết hợp đồng với khách hàng

- Thiết lập các chính sách, đề ra chiến lược phát triển hoạt động kinhdoanh và chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của chi nhánh

doanh nghiệp các dịch vụ và hỗ trợ sau:

- Hỗ trợ về thông tin sản phẩm: Các thông tin sản phẩm tiền gửi như tàikhoản thanh toán, tài khoản tiết kiệm và những dịch vụ khác dành cho tàikhoản của khách hàng doanh nghiệp và cá nhân; thông tin về biểu phí ngânhàng, thông tin về dịch vụ thẻ ATM và ngân hàng trực tuyến

- Mở và duy trì tài khoản khách hàng, vấn tin về số dư và các giao dịchtài khoản của khách hàng và các thực hiện các dịch vụ khác: chuyển tiền, thayđổi thông tin khách hàng…

- Tham gia xây dựng chiến lược kinh doanh, phát triển mạng lướikhách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ, đẩy mạnh doanh thu cũng như uy tín vàchất lượng dịch vụ của chi nhánh

- Lập và soạn thảo hồ sơ tín dụng khách hàng, kiểm soát quá trình sửdụng vốn vay của các đơn vị vay vốn

cụng nghệ hiện đại dành cho khỏch hàng, thỏa món mọi yờu cầu của khỏchhàng trong việc sử dụng dịch vụ ngõn hàng tại Techcombank

 Phũng Priority: Dịch vụ khỏch hàng cỏ nhõn VIP

Hỗ trợ, chăm súc cỏc khỏch hàng cỏ nhõn cú số dư tiền gửi từ 500 triệuđồng trở lờn; phỏt triển, thiết lập mối quan hệ với khỏch hàng, duy trỡ sự hợptỏc giữa khỏch hàng với ngõn hàng

1.4 Tỡnh hỡnh hoạt động tớn dụng và kết quả kinh doanh của chi nhỏnh Lý Thường Kiệt

Hoạt động tớn dụng là một trong những hoạt động cơ bản đem lại nguồnthu lớn cho ngõn hàng Tuy nhiờn, đõy cũng là hoạt động mang tớnh rủi ro caonhất, đũi hỏi ngõn hàng phải thường xuyờn quản lý hoạt động này Nhữngnăm qua chi nhỏnh đó chủ động cơ cấu lại nguồn huy động và dư nợ cho vay,đảm bảo cơ cấu tài sản hợp lý, kiểm soỏt được mọi hoạt động trong chi nhỏnh,đảm bảo cỏc giao dịch an toàn, hiệu quả

Với ưu thế về cơ sở vật chất, đội ngũ cỏn bộ, bề dày hoạt động mà kể

từ khi thành lập cho đến nay, chi nhỏnh Lý Thường Kiệt luụn là một trongnhững chi nhỏnh cú kết quả kinh doanh và tỡnh hỡnh quản lý tớn dụng hiệuquả trong hệ thống Techcombank, vừa trực tiếp kinh doanh, vừa làm đầumối một số cụng việc cho cỏc phũng giao dịch của hệ thống Techcombankphớa Bắc

Những năm qua, nền kinh tế Việt Nam núi chung và ngành ngõn hàngnúi riờng gặp phải rất nhiều khú khăn, thỏch thức Ảnh hưởng tiờu cực từcuộc khủng hoảng kinh tế đưa nhiều doanh nghiệp lõm vào tỡnh trạng phỏsản, thị trường BĐS tuột dốc nhanh chúng… tỏc động khụng nhỏ tới hoạtđộng của chi nhỏnh Trớc những khó khăn trên, ban lãnh đạo chi nhỏnh vẫnquyết tâm lãnh đạo, chỉ đạo cán bộ công nhân viên phấn đấu thực hiện hoànthành các mục tiêu, nhiệm vụ đề ra Nhờ có những biện pháp tích cực cộngvới sự chung sức đồng lòng của toàn thể cán bộ công nhân viên, trong 2năm vừa qua, các chỉ tiêu kinh doanh chủ yếu đều hoàn thành, góp phần đa

hoạt động kinh doanh của chi nhỏnh đi vào ổn định trong bối cảnh kinh tếkhú khăn hiện nay.

Tỡnh hỡnh hoạt động tớn dụng trong 2 năm gần đõy của chi nhỏnh đượcthể hiện qua bảng số liệu sau:

Lợi nhuận trước thuế (khụng bao gồm cỏc khoản

Với tổng tài sản năm 2010 và 2011 tại chi nhỏnh Lý Thường Kiệt đạt1.450 tỷ VNĐ và 1.595 tỷ VNĐ, tỷ lệ dư nợ cho vay/tổng tài sản năm 2010 là17,24% năm 2011 là 28,46%, tăng 11,22% so với năm 2010 Tỷ lệ huy động

từ dõn cư và cỏc tổ chức kinh tế / tổng tài sản trong 2 năm 2010 và 2011 là96,76% và 97,99% Như vậy cú thể thấy rằng trong 2 năm vừa qua tỡnh hỡnhtăng trưởng tớn dụng của chi nhỏnh là lớn và cú xu hướng khỏ ổn định, tỷ lệ

huy động tiền gửi từ dõn cư và cỏc tổ chức kinh tế là rất cao và cú xu hướngtiếp tục tăng cho thấy uy tớn và chất lượng dịch vụ ngõn hàng tại chi nhỏnh rấtđược coi trọng.

Dư nợ cho vay năm 2011 so với năm 2010 tăng 204 tỷ đồng, tươngứng với tỷ lệ tăng 81,6% Dư nợ cho vay tăng mạnh xuất phỏt từ việc chinhỏnh Lý Thường Kiệt được chuyển đổi sang mụ hỡnh chi nhỏnh đa năng,bước đầu kinh doanh mảng SME và xõy dựng cơ sở khỏch hàng cho mảngquan hệ mới này Tuy nhiờn, tỷ lệ nợ khú đũi tại chi nhỏnh đang cú xu hướngtăng khỏ nhiều Năm 2010 tỷ lệ nợ khú đũi là thấp 0,24%, nhưng hết năm

2011 tỷ lệ này đó tăng nhanh thành 4,5% Tỷ lệ nợ xấu này là khỏ cao, độingũ cỏn bộ quản lý chi nhỏnh cần nỗ lực kiểm soỏt và giảm tỷ lệ nợ xấu trongnăm 2012

Chi nhỏnh Lý Thường Kiệt được biết đến là chi nhỏnh lõu năm của hệthống Techcombank với lịch sử 10 năm hoạt động trong lĩnh vực ngõn hàng.Điểm mạnh của chi nhỏnh là hoạt động tớn dụng bỏn lẻ cú bề dày và số dư huyđộng từ dõn cư và cỏc tổ chức kinh tế luụn nằm trong top của vựng Tuynhiờn, mảng quan hệ khỏch hàng doanh nghiệp cũn mới và chưa cú cơ sởkhỏch hàng mạnh, tỷ lệ nợ xấu cũn ở mức cao, cần nỗ lực kiểm soỏt và giảmthiểu trong thời gian tới

2 Thực trạng hoạt động định giỏ bất động sản bảo đảm tại chi nhỏnh Techcombank Lý Thường Kiệt

2.1 Cơ sở phỏp lý của hoạt động định giỏ bất động sản bảo đảm

2.1.1 Nhóm văn bản về đất đai và khung giá đất, giá nhà ở

- Luật Đất đai năm 2003

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hànhLuật đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phơngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Thông t 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hớng dẫnthực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Quyết định số 05/2006/QĐ-UB ngày 03/01/2006 của UBND thành phố HàNội ban hành khung giá đất và phân loại đờng trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 81/2005/QĐ-UB ngày 03/06/2005 của UBND thành phố HàNội về việc ban hành giá chuẩn nhà ở xây dựng mới tại thành phố Hà Nội

2.1.2 Nhóm văn bản quy định về việc bảo đảm tiền vay

- Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảmtiền vay của các tổ chức tín dụng

- Nghị định 85/2003/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi bổsung Nghị định 178/1999/NĐ-CP

- Thông t số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 Hớng dẫn thực hiện một

số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng

- Nghị định 177/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tụcchuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảolãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định 177/1999/NĐ-CP

- Thông t liên bộ số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ

T pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trờng hớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảolãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

2.1.3 Nhóm văn bản về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm

- Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịchbảo đảm

- Thông t số 06/2002/TT-BTP ngày 28/02/2002 của Bộ T pháp hớng dẫnmột số quy định của Nghị định 165/1999/NĐ-CP

- Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 của Chính phủ về đăng kýgiao dịch bảo đảm

- Thông t số 01/2002/TT-BTP ngày 09/01/2002 của Bộ T pháp hớng dẫnmột số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin

về giao dịch bảo đảm tại Cục Đăng ký quốc giao giao dịch bảo đảm thuộc Bộ

T pháp và các chi nhánh

2.1.4 Nhóm văn bản về việc Công chứng, chứng thực

- Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 18/12/2000 của Chính phủ về côngchứng, chứng thực