Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc

Hoạt động định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Bất động sản bao gồm đất đai và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, công trình trên đất như các toà nhà, công trình xây dựng (theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005). Do đó, bất động sản là nguồn tài sản lớn của các quốc gia trên thế giới nói chung, của mọi gia đình và cá nhân nói riêng. Các hoạt động của thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào kết quả định giá đáng tin cậy. Hiện nay, Việt Nam đang trên con đường hội nhập với thế giới, nền kinh tế nước ta đang phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư ở mọi lĩnh vực đều tăng trưởng. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đều thừa nhận tiềm năng khi đầu tư vào bất động sản là rất lớn. Đi cùng xu thế phát triển đó, hoạt động định giá ở nước ta cũng được chú trọng phát triển và đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, công tác định giá vẫn chỉ ở trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển, vì vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp, kết quả định giá vẫn còn mang tính chưa thống nhất ở một số nơi. Việc định giá chính xác sẽ làm giảm thiệt hại cho Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc định giá tài sản. Định giá ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động của thị trường bất động sản. Đối với Việt Nam định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta có thuận lợi là do phát triển sau nên được kế thừa những thành tựu của nhiều nước khác, nhưng do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng phương pháp định giá vẫn còn nhiều khó khăn. Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc là công ty thành viên của Tổng Công ty CP Dịch Vụ và Xây dựng địa Ốc Đất Xanh- một trong những thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư và phân phối bất động sản tại Việt Nam. Hiện tại công tác định giá của công ty có rất nhiều bất cập đòi hỏi Nhà nước và ban lãnh đạo công ty quan tâm và giải quyết nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá tại công ty. Từ kiến thức định giá bất động sản đã được học và hoạt động định giá ở nước ta nói chung cũng như quá trình nghiên cứu tại công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc, em lựa chọn nghiên cứu đề tài: ”Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc “

LỜI MỞ ĐẦU

Hoạt động định giá có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiềunước trên thế giới, đây là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế

xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh

tế phát triển theo cơ chế thị trường Bất động sản bao gồm đất đai và nhữngvật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, công trình trên đấtnhư các toà nhà, công trình xây dựng (theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế2005) Do đó, bất động sản là nguồn tài sản lớn của các quốc gia trên thế giớinói chung, của mọi gia đình và cá nhân nói riêng Các hoạt động của thịtrường bất động sản chủ yếu dựa vào kết quả định giá đáng tin cậy

Hiện nay, Việt Nam đang trên con đường hội nhập với thế giới, nềnkinh tế nước ta đang phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư ở mọi lĩnh vựcđều tăng trưởng Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đều thừa nhận tiềm năngkhi đầu tư vào bất động sản là rất lớn Đi cùng xu thế phát triển đó, hoạt độngđịnh giá ở nước ta cũng được chú trọng phát triển và đã có những bước tiếnđáng kể Tuy nhiên, công tác định giá vẫn chỉ ở trong giai đoạn đầu của quátrình hình thành và phát triển, vì vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp,kết quả định giá vẫn còn mang tính chưa thống nhất ở một số nơi Việc địnhgiá chính xác sẽ làm giảm thiệt hại cho Nhà nước cũng như các tổ chức,doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc định giá tài sản Định giá ảnhhưởng không nhỏ tới hoạt động của thị trường bất động sản Đối với ViệtNam định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta có thuận lợi là do phát triểnsau nên được kế thừa những thành tựu của nhiều nước khác, nhưng do điềukiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng phương pháp định giá vẫn còn nhiềukhó khăn

Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc là công ty thành viên của TổngCông ty CP Dịch Vụ và Xây dựng địa Ốc Đất Xanh- một trong những thươnghiệu hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư và phân phối bất động sản tại Việt Nam.Hiện tại công tác định giá của công ty có rất nhiều bất cập đòi hỏi Nhà nước

và ban lãnh đạo công ty quan tâm và giải quyết nhằm nâng cao chất lượng

hoạt động định giá tại công ty.

Từ kiến thức định giá bất động sản đã được học và hoạt động định giá ởnước ta nói chung cũng như quá trình nghiên cứu tại công ty cổ phần Đất

Xanh Miền Bắc, em lựa chọn nghiên cứu đề tài: ”Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc “

Mục đích nghiên cứu

Luận văn viết nhằm vào 3 mục đích cơ bản sau:

Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận và các phương pháp định giá bấtđộng sản

Thứ hai, nghiên cứu, đánh giá, tình hình hoạt động định giá tại Công ty

cổ phần Đất Xanh Miền Bắc

Thứ ba, trên cơ sở thực trạng nghiên cứu đưa ra những biện pháp, kiếnnghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của công ty nói riêng vàcủa nước ta nói chung

Phạm vi nghiên cứu

Định giá là một hoạt động rộng rãi bao gồm các hoạt động như: định giátài sản, bất động sản, cổ phiếu, thương hiệu Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứucủa chuyên đề này tập trung vào hoạt động định giá bất động sản Trong đó,tập trung chủ yếu vào những lý luận cơ bản của định giá bất động sản, thựctrạng hoạt động định giá tại Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc và giải pháphoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty

Phương pháp nghiên cứu

Chuyên đề này sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác nhưphương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp phân tích, tổnghợp và xem xét những ưu điểm, hạn chế còn tồn tại trong công tác định giábất động sản tại Công ty CP Đất Xanh Miền Bắc từ đó đề xuất những giảipháp nhằm khắc phục những hạn chế còn tồn tại

Bố cục của đề tài

Chuyên đề gồm :

Lời mở đầu

Phần 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản

Phần 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phầnĐất Xanh Miền Bắc

Phần 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bấtđộng sản tại công ty

Kết luận

Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tế cònhạn chế nên chuyên đề không tránh khỏi những sai sót Vì vậy em mong đượctiếp thu và cảm ơn tất cả những ý kiến của thầy cô và các bạn

Qua đây, em xin gửi lời cảm ơn trân thành tới Ths Vũ Thành Bao cùngtoàn bộ nhân viên tại Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Bắc và các bạn đã giúp

đỡ em thực hiện chuyên đề này

về bất động sản, nhưng nhìn chung vẫn có quan niệm thống nhất về bất độngsản như sau: " Bất động sản là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai,không tách rời với đất đai".

Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước cộng hoà XHCN Việt Nam tạiđiều 174 có quy định: "Bất động sản là những tài sản không thể di dời đượcbao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản theo quy định của pháp luật

1.2 Đặc điểm của BĐS

BĐS có những đặc điểm sau:

 Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý về địa điểm và không

có khả năng di dời được.Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền vớitừng vị trí cụ thể và chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt Nhữngyếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điềukiện mội trường, nên khi định giá tính đến các yếu tố này và phải dự báo được

sự thay đổi của chúng ảnh hưởng đến BĐS

 Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền củaBĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai Mặt khác các công trình xây

dựng, công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm Tuynhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS

cụ thể Vì vậy khi thẩm định BĐS thế chấp cũng phải quan tâm đến thời giantồn tại của BĐS để quy định thời gian cho vay hợp lý

 Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm Sự khan hiếm BĐSchủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khácbiệt, cố định về vị trí Vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đốitheo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ vềBĐS, người đầu cơ lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên.Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ về BĐS, chống tình trạng tăng giá

ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế Điều này cũng ảnhhưởng rất lớn tới việc định giá BĐS thế chấp

 Thứ tư, BĐS có tính dị biệt Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt đượcsản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ mộtBĐS nào khác Sự khác biệt của BĐS là do khác nhau về vị trí, về kết cấu,kiến trúc, hướng, cảnh quan môi trường Khi định giá BĐS phải chú ý đếntính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn các BĐS với nhau

 Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lý xã hội Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóaBĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗikhu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tốtập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo,tâm linh của dân cư ở đó

 Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hànghóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hayhoàn thiện của hàng hóa này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêmhoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa kia Bất động sản là loạitài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các BĐS liền kề và có ảnh hưởng rấtmạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Vì vậy khi định giá BĐSphải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời

 Thứ bẩy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi

phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi lớn đồng thời có thể tạo vốn mới.Chính vì vậy BĐS là tài sản thế chấp chủ yếu khi vay vốn của ngân hàng.

 Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật vàchính sách của Nhà Nước Hàng hóa BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốcgia, mỗi dân tộc, mỗi người dân, các quan hệ giao dịch về bất động sảnthường có tác động rất mạnh mẽ tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội Vìvậy Nhà nước bằng các chính sách của mình để quản lý hoạt động của thịtrường BĐS Khi định giá BĐS thì người thẩm định cần phải hiểu rõ và thựchiện đúng theo các quy định của pháp luật về định giá BĐS

 Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐSphụ thuộc nhiều và năng lực quản lý BĐS thường có giá trị lớn và gồm nhiềuchủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lýphải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hànghóa thông thường

2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS

Có nhiều định nghĩa khác nhau về TTBĐS Tuy nhiên một cách hiểukhái quát và phổ biến nhất về TTBĐS là tổng hòa các mối quan hệ trao đổihàng hóa BĐS, tức quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữacung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS

BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được muabán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, TTBĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan

hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịchliên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử

dụng BĐS.

Do vậy, TTBĐS được hiểu một cách khái quát như sau: TTBĐS là tổngthể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trongmột không gian và thời gian nhất định

2.2 Đặc điểm của TTBĐS

Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóathông thường nên TTBĐS cũng có những đặc điểm riêng

Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiệndiện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịchlại cách biệt với hàng hóa BĐS giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hóaBĐS có vị trí cố định, không thể di dời được Do vậy, hoạt động giao dịchBĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa BĐS ảo Các chợ này rất

đa dạng, có thể là các trung tâ giao dịch lớn ( chợ địa ốc ), cũng có thể là mộtđịa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng,tại nhà hàng, quán nước, qua internet … đều tạo nên chợ giao dịch BĐS

Thứ hai, TTBĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi íchchứa đựng trong BĐS

Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đất đai

là không hao mòn hay mất đi ( trừ các trường hợp đặc biệt ) và người cóquyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như cáchàng hóa khác Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đấtđai mang lại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của

nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựatrên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đấtđai

Thứ ba, TTBĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điềukiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung vàcầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểucách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, BĐS

còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu Do đó, mỗi vùng,mỗi khu vực cũng có những đặc điểm riêng về cung và cầu BĐS Vì vậy,nghiên cứu TTBĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúngvới các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực.Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này

áp dụng cho vùng khác, khu vực khác

Thứ tư, TTBĐS là không hoàn hảo

Mặc dù TTBĐS có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường khônghoàn hảo Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa BĐS và TTBĐSkhông đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác Sự so sánh giữacác BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không chínhxác như đối với các hàng hóa khác ( các kết cấu công trình, chất lượng côngtrình, vẻ đẹp, kiến trúc ) BĐS mang tính vùng và khu vực, chúng khôngliền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánhcạnh tranh một cách đầy đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu

về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranhhoàn hảo

Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầugiá cả BĐS

Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thườngdiễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăngcung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng Tuy nhiên, đốivới hàng hóa BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanhnhư các loại hàng hóa khác Đó là do đặc điểm BĐS cần có thời gian để tạo rachúng thường để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu thôngtin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thicông

Thứ sáu, TTBĐS là thị trường khó thâm nhập

Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa BĐS không bày bán trên thị trường nhưcác loại hàng hóa thông thường khác, người mua và bán BĐS không có cơ hội

và đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch

Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua và bán BĐS thường có ítkinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán Do vậy, khi thực hiện các giaodịch trên TTBĐS cần phải có các nhà tư vấn, môi giới, định giá viên đó lànhững người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu luậtpháp, nhiều kinh nghiệm.

Thứ bảy, TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đốivới chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS.Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhậnquyền sở hữu, quyền sử dụng đất, cũng như các biến động của chúng Sựtham gia của Nhà nước vào TTBĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm choTTBĐS ổn định và an toàn hơn BĐS được đăng ký pháp lý theo đúng phápluật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán,chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, Hơn nữa, thông qua kiểm soátTTBĐS, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giaodịch BĐS

Thứ tám, TTBĐS có mối liên hệ mật thiế với thị trường vốn

Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn,do đó,mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi cho lượng vốn lớn Lượng vốnnày phải được huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy nếu không cómột thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định TTBĐS cũng không pháttriển lành mạnh và ổn định được

Thứ chin, TTBĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thịtrường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần có nhiều thời gian

Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thịtrường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóngnhư đối với các loại hàng hóa khác BĐS là những yếu tố vật chất lâu bền,khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi địnhhướng đầu tư khai thác công trình BĐS Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu

tư tham gia TTBĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tínhtoán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để giải quyết định

hướng đầu tư.

3 Giá cả, giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

3.1 Giá trị BĐS

Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiềucách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiềungười quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản

Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sảnđều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịchmua bán

Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hànhđịnh giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional AppraisalPractice - USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khảnăng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh vàcông khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng,người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhậnrằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá

Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và

có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Kháiniệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nóitheo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán

Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu

tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư Để minh họa về giátrị đầu tư, có thể nêu trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấpmột khu biệt thự và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn ditích lịch sử Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vìtiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công tynày đã bỏ ra

Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bùđắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồngkhuyến khích Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động

sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án

sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư

Nhưng thân thiết nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bấtđộng sản Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể vàkhông hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trênthị trường sẵn sàng trả

Trong bất động sản người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểmtức là chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất độngsản nào đó Ví dụ như số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị

hư hại do hỏa hoạn, lụt lội đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tòanhà

Khi đánh giá giá trị có thể bảo hiểm, các chuyên gia định giá thườngquan tâm đến chi phí ước tính để xây lại tòa nhà giá trị có thể bảo hiểmthường không liên quan đến phần đất nền vì nói chung đất không bị ảnhhưởng bởi các mối nguy phát sinh Ngoài ra, còn phải kể đến giá trị thẩm địnhgán cho tài sản để đóng thuế Giá trị thẩm định thường được tính trên cơ sởgiá trị thị trường

Hai khái niệm giá trị khác mà có thể còn nhiều người chưa quan tâm là giá trịhoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanhnghiệp trên một bất động sản nào đó và giá trị thanh lý của bất động sản

3.2 Giá cả BĐS

Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hìnhthành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường

Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản

mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá nhà

Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tựnhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại đượcgọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá) Lợi ích thu được từ đất đai càng lớnthì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được muabán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị của đất đai

được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thườnggọi là giá đất.

Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chiphí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà

Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS cómột số đặc trưng riêng Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng,mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua

Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cáchphân loại thông dụng sau đây:

- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sựthoả thuận giữa người mua và người bán Giá này sẽ được tính như sau:

Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất

- Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn

- Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi màcác công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi rokhác) Khi xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theoyêu cầu kỹ thuật của công trình

- Giá hạch toán: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân đốitài sản Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản Nếu BĐS sử dụng cho mụcđích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó

- Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sửdụng trong xây dựng công trình Đối với công trình nhiều tầng thì giá cầnđược điều chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó

- Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhànước và điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc

sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tínhtiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông quađấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trườnghợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trịquyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá

nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệpnhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thutiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm2003; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồithường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39,Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;

- Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó cóthể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất vàngười mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quyluật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền dongười chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tựthoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định Giá quyền sử dụng đất thực tếtrên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn

vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mangtính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyểnnhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thayđổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyếtthống;

Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạngthái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơngiá của nhà nước Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thìcàng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giảiquyết một cách công bằng và hợp lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nước và người

sử dụng đất Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nước tahiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng hai hướng của lưu thông quyền

sử dụng đất (lưu thông theo chiều dọc và lưu thông theo chiều ngang), tuynhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng nhiều càng tốt

3.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá trị BĐS

Có ba nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêngcũng như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là:

3.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản

- Địa hình bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao haythấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trịbất động sản Ở những nơi thấp, hay bị ngập nước vào mùa mưa thì giá trị củabất động sản sẽ thấp và ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Hình thức bên ngoài của bất động sản: Nếu 2 bất động sản có giá xâydựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì sẽ cópgiá trị cao hơn và ngược lại

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiễm, ồn ào haytĩnh lặng đều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằmtrong vùng thường hay gặp sự cố của thiên tai thì làm cho giá trị của bất độngsản bị giảm sút và ngược lại

3.3.1.2 Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Nhân tố này có ảnhhưởng không nhỏ đến giá trị của bất động sản Khi thu nhập hàng năm manglại từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó trên thị trườngcàng lớn và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện nước, vệsinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và

chất lượng càng tốt thì giá trị bất động sản càng tăng.

3.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan tới bất động sản

- Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý vềquyền sở hữu nhà, sử dụng đất, giấy phép xây dựng hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản: tình trạngcho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sởhữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung, tất cả những quy định liên quan nàyđều có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

3.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài

 Các yếu tố chính trị pháp lý: Những thay đổi trong đường lối chínhsách của Nhà nước, chính quyền địa phương có thể tác động trực tiếp giántiếp đến cung của bất động sản hoặc cầu về bất động sản, từ đó ảnh hưởngđến giá thị trường của bất động sản Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: chính sách khuyến khíchđầu tư bên ngoài vào địa phương

 Chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản

 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Bao gồm các yếu tố kinh tế liênquan như:

- Tình hình cung - cầu bất động sản trong khu vực,

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trongkhu vực, các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực,

- Thu thập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộcnhóm cao, trung bình hay thấp) so với các khu vực khác

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng,

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trườngtín dụng trong khu vực

Những nhân tố kinh tế vĩ mô này có thể tác động tới cung, tới cầu hoặc

cả cung và cầu bất động sản từ đó tác động tới giá trị thị trường bất động sản

 Các yếu tố xã hội: Nhân tố xã hội có những ảnh hưởng quan trọngđến giá trị bất động sản Trong một khu vực, khi mật độ dân số tăng cao dotốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản tại nơi đó sẽ tăng Mặtkhác, những yếu tố khác như: chất lượng dịch vụ y tế, chất lượng giáo dục,cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Tình trạng những người sốngtrong bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm,các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chungsống những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

II TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS

1 Khái niệm và bản chất về định giá BĐS

1.1 Khái niệm về định giá BĐS

Khái niệm về định giá:

Theo giáo sư W Seabrooke- Viện đại học Portmouth, Vương quốcAnh: “ Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho mục đích đã xác định “

Theo từ điển Oxford: “ Định giá giá trị tài sản là ước ượng của quyền

sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thờiđiểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”

Khái niệm về định giá bất động sản:

" Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thờiđiểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS

đó Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh màcác nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh vớitài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng " – Theo ôngGreg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá Australia (AVO)

Theo giáo sư A.F Milington- chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất

đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa

là “ nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mốiquan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụthể ”

Như vậy, định giá bất động sản là công việc phức tạp nó không chỉ mangtính khoa học, mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giáphải có kiến thức chuyên môn về nghiệp vụ vững vàng và sự nhạy cảm tốt đốivới thị trường Quá trình định giá bất động sản là quá trình áp dụng cácphương pháp khoa học để tính giá trị của một bất động sản đó Quá trình nàykhông thể tách rời mục đích định giá bất động sản

1.2 Bản chất của định giá bất động sản

Bất động sản thường bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với

đất, nhưng trong nhiều trường hợp bất động sản là đất đai, nên định giá bấtđộng sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất Mặtkhác do bất động sản là đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sửdụng và về mục địch sử dụng nên việc định giá bất động sản không thể táchrời định giá đất với định giá tài sản gắn liền với đất Trong đó:

- Định giá đất: là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ chomột mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Mụcđích sử dụng đất là yếu tố ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất,

vì vậy khi định giá người định giá phải xác định rõ mục đích sử dụng củamảnh đất mà mình tiến hành định giá

- Định giá tài sản trên đất: Giá trị tài sản trên đất được tính căn cứ vàochi phí xây dựng hoàn thành để tạo ra công trình trên mảnh đất đó Do vậy, đểước tính giá trị của công trình, ta phải dựa vào chi phí của từng hạng mụccông trình, của từng bộ phận trong công trình đồng thời phải tính đến cả cáckhoản khấu hao và các khoản giảm giá khác

2 Đặc điểm của định giá bất động sản

Đối tượng của định giá là các bất động sản do vậy đặc trưng của hoạtđộng định giá phần lớn được quy định bởi những đặc điểm của bất động sản

Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó,

vì vậy việc định giá bất động sản cũng có đặc điểm khác với định giá tài sảnthông thường Định giá bất động sản cũng có những đặc trưng cơ bản sau đây:

- Việc định giá BĐS không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còngắn nội dung định giá với các quy định của Nhà nước về chế độquản lý, chế độ sử dụng đối với loại đất, loại nhà; gắn với cácquyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người đượcNhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất Thoát

ly đặc điểm này, việc định giá sẽ trở nên vô nghĩa và không đemlại kết quả

- BĐS là loại tài sản không thể di dời được, nên trong quy trìnhđịnh giá bắt buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tạinơi có BĐS- đối tượng định giá

- Mỗi BĐS là một tài sản độc nhất vô nhị( ít nhất là về mặt vị trí)phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng Trong thực tếkhó có thể một phương pháp nào có thể xác định giá BĐS đượcchính xác Định giá BĐS chỉ là ước tính giá trị mà không thể xácđịnh chính xác giá trị

3 Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản

 Định giá bất động sản là cơ sở giúp Nhà nước quản lý, điều tiết thịtrường bất động sản

Quản lý, điều tiết thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụquan trọng trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Nhà nướcquản lý thị trường bất động sản thông qua các hoạt động như: thu thuế, thuhồi và bồi thường đất đai Để các hoạt động đó đựơc thực hiện tốt thì một yêucầu đặt ra là công tác định giá bất động sản cần phải được chú trọng pháttriển

- Định giá bất động sản giúp xác định các loại thuế liên quan đến bấtđộng sản

Số tiền thuế căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản Việc khôngnắm được giá trị thị trường bất động sản sẽ dẫn tới việc thất thu thuế Hoạtđộng định giá sẽ làm cho việc xác định các loại thuế liên quan đến bất động

sản được tính toán chính xác và thoả đáng hơn.

- Định giá bất động sản giúp xác định các khoản đền bù thiệt hại bấtđộng sản

Khi Nhà nước thu hồi đất đai của các cá nhân, tổ chức để xây dựng cáccông trình công cộng thì việc xác định giá trị thị trường những bất động sản

bị thu hồi sẽ làm cho công việc này được tiến hành một cách chuẩn mực hơn.Trong các trường hợp khác, khi chủ sở hữu mua bảo hiểm cho bất động sảncủa họ thì việc xác định giá trị thị trường bất động sản cũng là cần thiết

 Định giá bất động sản làm cơ sở cho đổi mới doanh nghiệp Nhànước

Hiện nay, đi cùng với quá trình đổi mới, phát triển kinh tế là sự đổi mớidoanh nghiệp Nhà nước là: cổ phần hoá, giải thể, chuyển hình thức sở hữu

Để việc đổi mới doanh nghiệp Nhà nước đạt hiệu quả cao thì phải xác địnhđược chính xác giá trị doanh nghiệp Hoạt động định giá sẽ làm cho việc xácđịnh giá trị doanh nghiệp được chính xác hơn

 Định giá bất động sản giúp người kinh doanh bất động sản hoạchđịnh chiến lược kinh doanh

Để kinh doanh bất động sản có được hiệu quả cao người kinh doanh bấtđộng sản cần hoạch định ra một chiến lược kinh doanh Nội dung của mộtchiến lược thường bao gồm: cơ sở xây dựng chiến lược, lập dự án đầu tư (liênquan tới giá), tính toán khả năng đầu tư (tính toán các khoản tài chính) Địnhgiá sẽ giúp cho việc xây dựng chiến lược của người kinh doanh có hiệu quảcao

 Định giá bất động sản giúp việc mua bán, giao dịch quyền sở hữuhoặc sử dụng bất động sản diễn ra thuận lợi hơn

Trong một giao dịch bất động sản, giá trị thị trường bất động sản là căn

cứ quan trọng cho các bên giao dịch mua - bán bất động sản Trong các giaodịch mua bán bất động sản, người bán thường có xu hướng chào bán bất độngsản với mức giá cao hơn mức dự kiến Ngược lại, người mua thường có xuhướng trả lời thấp hơn giá trị thị trường của bất động sản Do vậy, hoạt độngđịnh giá sẽ góp phần thúc đẩy các giao dịch mua - bán trên thị trường diễn ra

thuận lợi hơn.

 Định giá bất động sản làm cơ sở cho định giá bất động sản làm tàisản đảm bảo tiền vay

Khi nhận bất động sản thế chấp, các tổ chức tín dụng thường cần đượckhẳng định là giá trị thị trường của bất động sản đảm bảo phải cao hơn phầnvốn vay mà bất động sản là tài sản đảm bảo Hoạt động định giá góp phần xácđịnh chính xác giá trị thị trường của bất động sản, từ đó hạn chế được nhữngrủi ro có thể xảy ra trong hoạt động tín dụng

- Dựa vào sự thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chínhsách của Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường,các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất,tinh thần của người dân ảnh hưởng đến giá trị BĐS

- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trongkhu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụngBĐS, giữa bản thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đónggóp của các BĐS xung quanh làm tăng giá trị BĐS cần định giá

- Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng gópcủa từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS

- Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trongviệc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung,cẩu và giữa cung và cầu trong thị trường

- Dựa vào các lợi ích mang laiju trong tương lai của BĐS: Gía trị củaBĐS được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi íchtương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giátrị tương lai của BĐS mang lại khi định giá

III NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo quy luật chung vốn có, vừatheo những quy luật có tính đặc thù: đó là một thị trường không hoàn hảo, bịchia cắt theo các vùng địa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế, thươngmại, dịch vụ, du lịch với khả năng cung cầu rất khác nhau Vì vậy, định giábất động sản cũng phải tuân theo những nguyên tắc nhất định Những nguyêntắc cơ bản trong định giá bất động sản có mối liên hệ mật thiết, luôn đi vớinhau và bổ sung cho nhau, vì thế rất ít khi chúng được xem xét một cáchriêng rẽ, tách biệt Để kết quả định giá sát với giá trị thị trường, việc định giá

phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản được trình bày ở dưới đây.

1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tạithời điểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng nhưđang cho thu thập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thunhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thểtồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định Sử dụng caonhất và tốt nhất được xem như là một trong những nguyên tắc quan trọngnhất của định giá bất động sản Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản đượcđịnh giá trên cơ sở ứng dụng mà tại thời điểm định giá nó có khả năng tạo rathu nhập lớn nhất hoặc đạt hiệu quả cao nhất

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được phản ánh ở 4mặt sau đây:

- Về mặt vật chất: khi một bất động sản thoả mãn được nhiều sự lựachọn sử dụng nhất thì nó được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Về mặt pháp luật: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhấttốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản đó là hợp pháp, phù hợp với nhữngquy định của Nhà nước

- Về mặt sử dụng: khi một bất động sản tạo ra thu nhập ròng cao nhấthoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất thì việc

sử dụng bất động sản đó được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất

- Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất,tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.

Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá trong quá trình định giá phải chỉ

ra được khả năng thực tế về việc sử dụng bất động sản và những lợi ích củaviệc sử dụng đó

2 Nguyên tắc cung- cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị trường được xác định bởi sự tác độngqua lại giữa các lực lượng cung và lực lượng cầu trên thị trường Khi lượngcung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên,khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường

sẽ giảm Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tănghoặc giảm tuỳ theo chế độ tăng, giảm của cung và cầu Như vậy, giá cả trênthị trường có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.Khi định giá, phải phân tích và đánh giá sự ảnh hưởng của cung - cầuđến giá trị thị trường của bất động sản ở hiện tại cũng như là ở tương lai Khiphân tích thông tin trên thị trường phải cân nhắc đến tình trạng thị trườngtrước khi thực hiện các điều chỉnh

3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập của bất động sản

Nội dung nguyên tắc: Thu nhập của bất động sản được tạo ra bởi sựđóng góp của 4 yếu tố, đó là: lao động, vốn, đất đai và quản lý Nguyên tắcnày cho rằng để xác định giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giáđầy đủ sự tham của bốn yếu tố nói trên trong quá trình tạo ra thu nhập từ bấtđộng sản Việc đánh giá đó được thực hiện thông qua hoạt động xem xét,đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Trong quá trình đánh giá ta thường đưagiá trị của từng yếu tố về cùng một mốc thời gian với mục đích đảm bảo tínhthống nhất về mặt giá trị Trong quá trình định giá, cần phải căn cứ vào 4 yếu

tố đó để xác định đúng giá trị của bất động sản đang định giá

4 Nguyên tắc nhất quán

Nguyên tắc này cho rằng, định giá một bất động sản phải căn cứ trên cơ

sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản (cả địa điểm vàcông trình xây dựng phải được định giá với cùng một tính chất sử dụng) Trên

thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau:như để ở, để kinh doanh thương mại - dịch vụ, vì thế, một bất động sản cùngmột lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị để kinhdoanh thương mại - dịch vụ

"Nhất quán" được hiểu: đó là sự phù hợp giữa mục đích sử dụng đất vàmục đích đầu tư công trình Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mangtính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bộbất động sản Vì vậy, khi định giá bất động sản không được lẫn lộn với cácmục đích sử dụng khác, mà cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính củabất động sản, hay chính là căn cứ vào mục đích sử dụng đất

5 Nguyên tắc cân đối

Nguyên tắc cân đối cho rằng: Giá trị thu được từ một bất động sản sẽ đạt

ở mức cao nhất khi sự đầu tư giữa bốn yếu tố sản xuất: đất đai, lao động vốn

và quản lý đạt tới trạng thái cân đối Cân đối trong thị trường bất động sảnđược hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trườngmột bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực để giá trị thuđược từ chúng đạt ở mức cao nhất

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:

- Trong trường hợp áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyêntắc cân đối chỉ ra rằng giá trị thị trường đạt tới tối đa khi các yếu tố tạo ra bấtđộng sản đạt tới trạng thái cân đối, nghĩa là sự kết hợp của 4 yếu tố đầu vào:lao động, vốn, đất đai, quản lý là phù hợp nhau

- Trong trường hợp áp dụng đối với một khu vực cụ thể, nguyên tắc nàychỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹđất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý Khi ápdụng đối với một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó, nguyên tắc cân đốithường được kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

6 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng: Các yếu tố trong thị trường bất động sảnkhông bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố tự nhiên, kinh tế, nhà nước và phápluật, xã hội, môi trường luôn tác động đến bất động sản tạo ra các thay đổi

như: thay đổi trong nhu cầu, thị hiếu, trong quá trình sử dụng (hao mòn, lạchậu, ) Những thay đổi đó làm cho giá thị trường bất động sản luôn biếnđộng.

Tuân thủ nguyên tắc này đòi hỏi người định giá ngoài việc hiểu rõ nhữngnhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại, còn phải dựđoán được các yếu tố tác động tới giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại, cònphải dự đoán các yếu tố tác động tới giá cả thị trường ở thời điểm tương lai

7 Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo,cung bất động sản thường phản ứng chậm hơn so với cầu (cung không đápứng đủ cầu) nên tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như cácloại hàng hoá thông thường Cạnh tranh trong thị trường bất động sản là biểuhiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi íchcủa bản thân Các mảnh đất tuy không giống nhau nhưng chúng vẫn có thểthích một vị trí hoặc một loại nhà riêng biệt, nhưng người đó cũng có thể thaybằng một vị trí hoặc một loại nhà riêng biệt, nhưng người đó cũng có thể thaybằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn hơn Nhà kinhdoanh bất động sản cũng có thể chuyển từ thị trường bất động sản của địaphương này đến thị trường bất động sản của địa phương khác để đạt đượcmục đích của họ, đó là tối đa hoá lợi nhuận

Yếu tố cạnh tranh đóng vai trò quan trọng, nên khi định giá bất động sảncần phải xem xét đến nhân tố này Nếu như bất động sản đang định giá nằmtrong môi trường cạnh tranh thì người định giá phải căn cứ vào giá trị đượchình thành trên thị trường Ngược lại, nếu bất động sản mang tính độc quyềncao thì phải sử dụng phương pháp chuyên biệt cho bất động sản đó

8 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất độngsản phụ thuộc vào lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bấtđộng sản là bao nhiêu (nghĩa là với sự hiện diện hay vắng mặt nó, sẽ làm chogiá trị của toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu)

Với nội dung như trên, nguyên tắc đóng góp chỉ ra rằng khi định giá bất

động sản cần phải xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố bất động sản vàogiá trị của bất động sản nói chung.

9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi cho rằng khi có sự gia tăng liêntục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cốđịnh, thì nhu cầu ròng sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự giatăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập ròng trong tương lai.Nghĩa là phần sinh lợi không tăng lên đồng đều khi tăng yếu tố đầu tư

Vì vậy, khi định giá phải xem xét lợi nhuận trước mắt cũng như lợinhuận ở trong tương lai

10 Nguyên tắc ngoại ứng

Nguyên tắc ngoại ứng cho rằng: trong một quần thể bất động sản luôn có

sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản Sự tác động qua lại đó làm tănghoặc giảm giá trị của bản thân bất động sản Những bất động sản có giá trịthực thấp nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giátrị cao, thì giá trị thị trường của bất động sản đó có chiều hướng tăng so vớigiá trị thực của chính nó Và ngược lại, một bất động sản có giá trị thực caonhưng nằm trong một khu vực mà giá trị của những bất động sản ở đó đaphần thấp, thì giá trị thị trường của nó có xu hướng thấp hơn giá trị thực

11 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng: giá trị thị trường của một bất động sảnchủ thể có xu hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí mua một bất động sản thay thếkhác tương tự về giá trị so với bất động sản chủ thể, với điều kiện không có

sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế đó Một người mua cẩntrọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản như vậy trên thị trườngmở

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giábất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thunhập

IV CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1 Phương pháp so sánh trực tiếp

1.1 Khái niệm

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá được tiến hànhbằng cách so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu cần định giá với bất độngsản tương tự đã bán trên thị trường để ước tính giá trị thực của bất động sảnmục tiêu từ giá bán của bất động sản so sánh

1.2 Cơ sở lý luận

Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa vào việc tuânthủ "nguyên tắ thay thế" đó là: không một người mua nào sẽ bỏ ra một số tiềnnếu người đố tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế.Theo nguyên tắc này: giá trị bất động sản mục tiêu được coi là hoàn toàn cóthể ngang bằng với giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được

Bước 3: Kiểm tra các thông tin về bất động sản so sánh đã thu thập được

để xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp nhất (theo kinhnghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản so sánh)

Bước 4: Xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất độngsản so sánh Đồng thời, dựa vào những yếu tố khác biệt đó tiến hành điềuchỉnh giá của bất động sản Nguyên tắc điều chỉnh lấy bất đống sản mục tiêulàm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản so sánh Nếu bấtđộng sản so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu

thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản so sánh xuống và ngượclại Nội dung cụ thể:

- Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và quy đổi giá của các động sản so sánh

về bất động sản mục tiêu nhằm loại bỏ sự khác biệt giữa các bất động sản cần

so sánh về diện tích, kích thước

- Lập bảng so sánh các chỉ tiêu khác nhau giữa bất động sản so sánh vàbất động sản mục tiêu Những yếu tố cần phải xem xét trong quá trình điềuchỉnh là

+ Vị trí mặt bằng của bất động sản: kích thước lô đất, hình dáng lô đất,địa điểm, quy mô lô đất

+ Tình trạng pháp lý của bất động sản

+ Tình hình quy hoạch

+ Các công trình xây dựng trên đất

+ Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, thời điểm giao dịch,động cơ giao dịch

+ Các điều kiện thị trường như: lạm phát, giảm phát, sự dao động cungcầu và sức mua trên thị trường

- Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh Có hai cáchđiều chỉnh: điều chỉnh gộp và điều chỉnh theo tỷ lệ

+ Điều chỉnh gộp: Điều chỉnh số tiền tính gộp của các sự khác biệt giữabất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu

+ Điều chỉnh theo tỷ lệ: Điều chỉnh theo tỷ lệ % trên cơ sở cộng hoặc trừđơn giản các yếu tố khác biệt

Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu trên cơ sởgiá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

1.4 Đối tượng, yêu cầu, ưu nhược điểm

biệt, các phân xưởng, các nhóm cửa hiệu.

- Đất trống

1.4.2 Yêu cầu

- Chất lượng của thông tin phải cao

Định giá giá trị hiện tại của bất động sản, nhưng lại căn cứ vào nhữngthông tin tìm được trong quá khứ, do vậy dễ gây ra tình trạng quên, nhầm lẫn,

bỏ sót Vì vậy, để đảm bảo độ chính xác khi sử dụng phương pháp so sánh đòihỏi chất lượng của thông tin phải phù hợp, đáng tin cậy và kiểm tra được Từ

đó cũng đặt ra yêu cầu đối với người định giá: phải thu thập được càng nhiềuthông tin càng tốt và phải đảm bảo được hệ thống thông tin sàng lọc có hiệuquả và cập nhập

- Thị trường phải ổn định

Nếu thị trường có biến động phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt được

độ chính xác cao hoặc đối tượng so sánh có tính chất giống nhau về mọi mặt

1.4.3 Ưu nhược điểm

 Ưu điểm

- Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhấttrong thực tế vì phương pháp này có các ưu điểm sau:

- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không

có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giaodịch trên thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằngchứng rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản Vìvậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác Vì vậy,người ta sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá BĐS

 Nhược điểm

- Phương pháp so sánh dựa vào những thông tin, chứng từ mang tínhchất lịch sử để làm căn cứ cho việc ước tính giá trị hiện tại Do vậy, nếu thịtrường biến động mạnh, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong mộtthời gian ngắn thì khi đó kết quả định giá có độ chính xác thấp

- Phương pháp này đòi hỏi định giá phải có nhiều kinh nghiệm và kiếnthức thị trường thì mới có thể tiến haàn định giá chính xác.

- Phương pháp so sánh thực hiện được khi có đủ giao dịch về các bấtđộng sản tương tự, do vậy nó chỉ sử dụng ở những nơi có thị trường phát triểnhoặc đang phát triển Tại những nơi thị trường kém phát sinh, số lượng nhữnggiao dịch ít, thông tin so sánh thu thập được không đáp ứng đủ yêu cầu, thìkết quả định giá sẽ có độ chính xác kém, không có cơ sở vững chắc và thiếusức thuyết phục

- Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khănnên sử dụng phương pháp so sánh là rất khó

2 Phương pháp chi phí

2.1 Khái niệm

Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị bất động sản dựatrên việc tính toán chi phí xây dựng trừ đi các phần giảm giá như hao mònhữu hình và vô hình, hỏng hóc và các thiệt hại khác đã xảy ra đối với bất độngsản đang định giá, sau đó cộng với giá đất để thành giá bất động sản

Có thể biểu diễn phương pháp này bằng công thức sau:

Giá bất động sản = Giá đất + (Chi phí xây dựng - Giảm giá)

2.2 Cơ sở lý luận

Dựa trên "nguyên tắc thay thế", phương pháp chi phí hay còn gọi làphương pháp giá thành giả định rằng, giá trị của bất động sản mục tiêu có giátrị tương đương với chi phí tạo ra một bất động sản giống như vậy và coi đây

là một vật thay thế Vì vậy, khi có đầy đủ thông tin hợp lý thì người mua sẽkhông bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xâydựng công trình có lợi ích tương tự Phương pháp chi phí được xem làphương pháp tổng hợp của 2 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp ổnđịnh giá đất và phương pháp chi phí để định giá công trình xây dựng gắn liềnvới đất

2.3 Các bước thực hiện

Quá trình định giá theo phương pháp chi phí diễn ra trong 5 bước:

Bước 1: Xác định, ước tính giá trị mảnh đất của bất động sản

Coi mảnh đất đó đất trồng Giả định việc sử dụng hiện tại là sử dụnghiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Bước 2: Xác định chi phí hiện tại để tái tạo lại hoặc để thay thế nhữngcông trình hiện tại có trên mảnh đất

- Chi phí tái tạo công trình: là chi phí để tái tạo tất cả các bộ phận nhưnguyên trạng của công trình hiện có (không tính đến các yếu tố công năng vàtính hữu dụng của nó)

- Chi phí thay thế: là chi phí để tạo ra một công trình mới nhưng có côngnăng, tính hữu dụng tương đương với công trình cần định giá

Bước 3: Xác định tổng số tiền giảm giá tích luỹ của công trình trên đất,xem xét tất cả mọi nguyên nhân gây ra sự mất giá này: do yếu tố tự nhiên, doyếu tố lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài

- Những nguyên nhân làm giảm giá công trình:

+ Sự giảm giá tự nhiên: là những tổn thất do tác động của những lựclượng tự nhiên (tác động vật lý, hoá học) làm công trình xây dựng bị hư hỏng,nứt, lún

+ Lỗi thời chức năng: là tổn thất về giá trị do các điều kiện nội tại củabất động sản như kích thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện hoặc do thiết bịlạc hậu gây ra

+ Lỗi thời về kinh tế: là tổn thất về giá trị do những điều kiện kháchquan ngoài bất động sản như sự thay đổi về điều kiện môi trường xã hội xungquanh bất động sản, những thay đổi về luật pháp hay những điều kiện kinh tếkhác gây ra

- Phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình: Có ba phương pháptính giảm giá tích luỹ của công trình, đó là:

+ Phương pháp kỹ thuật: tính chi phí giảm giá dựa trên các điều tra khảosát sự thay đổi và suy giảm kỹ thuật của công trình

+ Phương pháp thị trường: thông qua việc so sánh, tính toán các tỉ lệgiảm giá của các bất động sản tương tự đã trao đổi trên thị trường để rút ra tỷ

lệ giảm giá cho bất động sản mục tiêu

+ Phương pháp tính giảm giá tích luỹ theo tuổi công trình

Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ ,khỏi chi phí hiện tại để có giá trịhiện tại trên mặt đất.

Đối với các bất động sản không tạo ra các nguồn thu nhập hoặc các bấtđộng sản đặc thù nên không có những giao dịch tương tự để so sánh, ví dụnhư những công trình công cộng: trường học, bệnh viện thì phương phápchi phí sẽ là phương pháp định giá chính được áp dụng

Việc định giá bất động sản theo phương pháp này thường được dùng đểđối chiếu với kết quả định giá theo phương pháp khác

2.4.2 Yêu cầu

Phương pháp giá thành căn cứ vào chi phí để ước tính giá trị bất độngsản vì thế để kết quả giá có độ chính xác cao, thì việc xác định, tính toán chiphí một cách chính xác là một yêu cầu không thể thiếu được đối với phươngpháp này Điều này cũng đặt ra yêu cầu đối với người định giá, đó là phảinắm vững được những quy định hiện hành về đơn giá xây dựng, đồng thờicũng phải tìm hiểu thêm giá trị thị trường của từng loại vật liệu xây dựngcông trình gắn liền với đất

Khi sử dụng phương pháp chi phí cần phân biệt giữ đất và giá trị côngtrình trên đất, bởi vì chỉ có công trình trên đất mới bị khấu hao Mặt khác,không thể dùng phương pháp chi phí để xác định giá đất, do vậy để tính được

giá trị mảnh đất thì phải dùng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp sosánh.

2.4.3 Ưu nhược điểm

 Ưu điểm

 Phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằngchứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếmkhi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai Trong một sốtình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không sửdụng được

 Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giaodịch và mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộcnhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhàthẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc và làm việcmột cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu biểuhiện của sự thái quá

 Nhược điểm

Cũng như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí cũng sử dụngnhững dữ liệu thị trường để làm căn cứ định giá, nên những hạn chế củaphương pháp so sánh cũng đúng với phương pháp chi phí

Chi phí nói chung không tạo ra giá trị, không bằng với giá trị nên nó chiphí không phản ánh được giá trị thị trường của bất động sản

Phương pháp chi phí sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng củanhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

Việc ước tính số tiền giảm giá nhiều khi vẫn dựa vào ý kiến chủ quancủa người định giá Trên thực tế, vẫn chưa có một phương pháp thống nhất đểtích tổng giảm giá tích luỹ

Phương pháp chi phí đòi hỏi người định giá phải thông thạo về kỹ thuậtxây dựng và phải có kinh nghiệm

3 Phương pháp thu nhập

3.1 Khái niệm

Phương pháp thu thập (phương pháp vốn hoá hay phương pháp đầu tư)

là phương pháp định giá bất động sản dựa vào tổng nguồn thu nhập mang lại

từ bất động sản đó trong suốt thời gian khai thác, sử dụng Bản chất củaphương pháp này là tiến hành chuyển hoá các luông thu nhập tương lai vềhiện tại để xác định giá trị của vốn đầu tư, đó cũng là giá trị của bất động sản

3.2 Cơ sở lý luận

Phương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa vào "nguyên tắc dựbáo" lợi ích tương lai Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, giá trị thịtrường hiện hành của một bất động sản phụ thuộc vào giá trị hiện tại của tất cảcác khoản thu nhập tương lai có thể thu được từ bất động sản đó Như vậy, cóthể xác định được giá trị của một bất động sản nếu biết trước thu nhập hàngnăm được tạo ra từ bất động sản đó

G = + + + +

Trong đó:

NOI: giá trị hiện tại của các khoản lợi nhuận thuần thu được

r: lãi suất bình quân của năm

n: số giai đoạn hoặc giai đoạn phát sinh dòng tiền hoặc thu nhập

Phương pháp này áp dụng để định giá đối với những bất động sản có thunhập không đều thời gian có giới hạn

3.4 Các bước tiến hành

Bước 1: Tính tổng nguồn thu nhập hàng năm mang lại từ bất động sản cótính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập đó

Bước 2: Tính các chi phí bỏ ra để có được nguồn thu nhập đó

Bước 3: Tính thu nhập ròng (thu nhập ròng là hiệu số giữa doanh thu thuđược từ việc khai thác, sử dụng bất động sản với chi phí bỏ ra để có đượcdoanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế)

Thu nhập ròng = thu nhập - Chi phí - Thuế

Bước 4: Xác định hệ số văn hoá

Trong đó, tỷ lệ vốn hoá là lãi suất lợi tức mà người định giá căn cứ vào

đó để chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản

Bước 5: Áp dụng công thức vốn hoá để xác định ra giá trị thị trường củabất động sản đang định giá

3.5 Đối tượng, yêu cầu, ưu nhược điểm

3.5.1 Đối tượng

- Phương pháp vốn hoá được áp dụng rộng rãi đối với những bất độngsản tạo ra thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư

- Những tài sản được tiếp tục thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng

- Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận

3.5.2 Yêu cầu

Khi tính toán các tỉ lệ lợi nhuận, tỉ lệ thu hồi vốn người định giá phải quantâm và đưa các yếu tố rủi ro, bất lợi của thị trường vào tính toán và điều chỉnh.Ngoài ra, người định giá cũng cần phải dự đoán được giá bán thu hồi vàthanh lý tài sản để có thể định giá trong những trường hợp như: cho thuê theohợp đồng, thế chấp bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại

3.5.3 Ưu nhược điểm

 Nhược điểm

Một trong những hạn chế của phương pháp này là các tham số để tínhgiá trị bất động sản đòi hỏi phải có độ chính xác cao, trong khi đó việc xácđịnh chúng lại tiến hành trong điều kiện dự kiến trước Việc dự báo nhiều khikhông chính xác do không thể dự báo trước được những biến động, những rủi

ro có thể xảy ra, điều này làm cho độ chính xác của kết quả tính toán thường

bị hạn chế Tuy vậy, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương phápđịnh giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệchlớn thì phải áp dụng các phương pháp định giá khác để tính toán

Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt:tuổi thọ, chất lượng, thời hạn thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tươnglai Ngoài ra, kết quả định giá có độ nhạy lớn trước sự thay đổi của tham sốtính toán cũng là một hạn chế của phương pháp này

Trên đây là 3 phương pháp định giá bất động sản được áp dụng phổ biếnnhất, Ngoài ra còn có một số phương pháp khác cũng được áp dụng để địnhgiá bất động sản như: phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận

4 Phương pháp thặng dư

4.1 Khái niệm

Phương pháp thặng dư (phương pháp phát triển lý thuyết) là phươngpháp xác định giá trị của bất động sản bằng cách phát triển đa dạng bất độngsản thành nhiều công trình, đạt được mục tiêu phát triển cao nhất, tốt nhất và

sẽ tương ứng với một giá trị của công trình cao nhất Sau khi trừ đi chi phí

đầu tư phát triển có được giá trị của bất động sản.

Giá trị còn lại = Giá trị công trình sau khi phát triển - Chi phí phát triển

4.2 Cơ sở lý luận

Là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dưđòi hỏi phải quán triệt đầy đủ các nguyên tắc định giá Tuy nhiên, trong cácnguyên tắc thì "nguyên tắc đóng góp" giữ vai trò quan trọng nhất Theonguyên tắc này, giá trị của một bất động sản được xác định trên cơ sở của sự

có mặt hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm

đi là bao nhiểu

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư, chiphí marketing, chi phí tài chính và các chi phí liên quan khác

Bước 4: Xác định giá trị còn lại

Giá trị = Giá trị phát triển - Chi phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá trịcòn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu.Giá đất = Giá trị còn lại - Chi phí quản lý - Thuế - Chi phí tài chính củađất - Lợi nhuận liên quan đến đất

4.4 Đối tượng, yêu cầu, ưu nhược điểm

4.4.2 Yêu cầu

Khi sử dụng phương pháp giá trị còn lại đòi hỏi người định giá phải xemxét và quyết 0định hình thức sử dụng cao nhất, tốt nhất để tăng giá trị một bấtđộng sản, dự báo giá trị của bất động sản sau khi nó hoàn thành Đây là mộtcông việc hết sức khó khăn và để thực hiện công việc đó người định giá phải

có kiến thức- kỹ năng và kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xácđịnh đúng cơ hội sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

4.4.3 Ưu nhược điểm

 Ưu điểm

Đây là phương pháp thích hợp để ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hộiđầu tư vào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xâydựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện các dự ánphát triển BĐS

Với những hạn chế trên, phương pháp thặng dư thường bị phê phán làkhông gọn và chứa đựng nhiều biến số

5 Phương pháp lợi nhuận

5.1 Khái niệm

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp dựa vào sự phân tích khả năngsinh lợi ước tính của việc sử dụng bất động sản, trừ đi các khoản chi phí hoạtđộng kinh doanh còn lại một khoản dư ra thu nhập thực hàng năm của bấtđộng sản sau đó chuyển hoá thành vốn theo phương pháp đầu tư

5.2 Cơ sở lý luận

Phương pháp lợi nhuận được xây dựng chủ yếu dựa vào giả thiết: tự bảnthân bất động sản cho một luồng thu nhập, và thu nhập đó được coi như lợinhuận thu được của người kinh doanh, từ đó tạo nên giá trị của bất động sản.Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất là nguyên tắc quan trọng củaphương pháp lợi nhuận

5.4 Đối tượng, yêu cầu, ưu nhược điểm

5.4.1 Đối tượng

Phương pháp này được sử dụng trong trường hợp không thể áp dụngđược phương pháp so sánh và có mức độ độc quyền nhất định về bất độngsản Độc quyền này có thể do luật pháp quy định (độc quyền hợp pháp): phápluật nghiêm cấm phát triênr, xây dựng bất động sản ở một khu vực nhất định.,Hoặc độc quyền tự nhiên: do sự cản trở của điều kiện tự nhiên, con ngườikhông thể xây dựng được

5.4.2 Yêu cầu

Số liệu thu thập về chi phí, doanh thu là số liệu thực, được lấy từ sổ sách,phải xem xét qua thời gian để tính ra các yếu tố không bị ảnh hưởng bởi cácyếu tố khác thường

Việc xác định lợi nhuận định mức của người kinh doanh, lợi nhuận sửdụng vốn cho người kinh doanh cũng như hệ số vốn hoá phải căn cứ vào các

số liệu thực tế của hoạt động kinh doanh đó trong vùng hoặc công trình bấtđộng sản tương tự.

5.4.3 Ưu nhược điểm

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với những bất động sản mà hoạtđộng của nó tạo ra lợi nhuận Một hạn chế khác của phương pháp này, đó là:đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về loại hình kinh doanh này

V NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BĐS VÀ QUY TRÌNH TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ BĐS

1 Những nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản

- Sự phát triển của thị trường bất động sản

Định giá bất động sản là một dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bấtđộng sản, góp phần làm minh bạch hoá thị trường bất động sản Do là mộtyếu tố quan trọng của thị trường bất động sản, nên sự phát triển của thị trườngbất động sản tác động lên hoạt động định giá Nếu thị trường phát triển sôiđộng sẽ thúc đẩy hoạt động định giá phát triển mạnh, ngược lại nếu thị trườntrầm lắng sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động định giá

- Những quy định của Nhà nước về hoạt động định giá bất động sản.Hành lang pháp lý là yếu tố không thể thiếu để hoạt động định giá tồn tại

và phát triển Trong thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản phápluật, các nghị định, thông tư, pháp lệnh liên quan đến hoạt động định giá

Cụ thể như:

+ Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH theo đó định giá được chính

thức công nhận là một nghề trong nền kinh tế,

+ Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 11 năm 2003 quy định

cụ thể việc thực hiện một số điều trong pháp lệnh giá số UBTVQH,

40/2002/PL-+ Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC về việc cấp, quản lý, sử dụng thẻthẩm định viên về giá,

Các văn bản pháp lý liên quan đến định giá đó đều là cơ sở, là nền tảngcho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản Bêncạnh mặt tích cực đó thì vẫn còn tồn tại những mâu thuẫn, chồng chéo trong

hệ thống các văn bản liên quan đến định giá bất động sản Ví dụ như: Bộ Tàichính đã ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá về các nội dung: Tiêu chuẩn vềđạo đức, chứng thư định giá, về chứng thư, báo cáo định giá, về các nguyêntắc định giá, cơ sở định giá, tuy nhiên tiêu chuẩn quan trọng đựơc các nhàđịnh giá sử dụng thường xuyên là các phương pháp định giá thì vẫn chưa banhành Những hạn chế trong hệ thống văn bản pháp luật đó đã ảnh hưởngkhông nhỏ đến hoạt động định giá bất động sản: làm cho nó phát triển không

ổn định và còn mang tính tự phát Vì vậy, trong thời gian tới các văn bảnhướng dẫn thi hành cần được hoàn thiện để hoạt động định giá phát triển vàtrở thành một nghề thực sự có ích cho xã hội

- Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá

Định giá viên đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động định giá bấtđộng sản, họ là người trực tiếp thực hiện quy trình định giá bất động sản bắtđầu từ bươc thu thập thông tin cho đến bước cuối cùng là lập chứng thư địnhgiá Trong khi tiến hành định giá, ngoài việc vận dụng những lý luận định giáthì các định giá viên cũng phải dựa trên những kinh nghiệm thực tế của mình

để tiến hành định giá bất động sản cụ thể, Do đó,với một người định giá cóchuyên môn và kinh nghiệm sẽ đưa ra kết quả chính xác hơn Ngoài ra, địnhgiá bất động sản là một lĩnh vực khó đòi hỏi nhà định giá phải có nghiệp vụchuyên môn vững vàng, am hiểu về xây dựng, kinh tế, tài chính có khả năngphân tích, dự đoán các khả năng hiện tại, tương lai của bất động sản,

Ngoài ra, năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá còn ảnh hưởng