VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI – HIỆN TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN

Đầu tư trực tiếp nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào thị trường nội địa của một nước khác vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư đó. Nguồn vốn FDI: được thực hiện từ nguồn vốn tư nhân, vốn của các công ty nhằm thu lợi nhuận cao hơn qua việc sản xuất kinh doanh ở nước ngoài. Nguồn vốn FDI có thể di chuyển vào nhiều lĩnh vực trong đó có lĩnh vực BĐS.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

-NGUYỄN THỊ HUÊ

VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI – HIỆN TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2011

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

-NGUYỄN THỊ HUÊ

VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI – HIỆN TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN

Chuyên ngành: Kinh tế thế giới và Quan hệ kinh tế quốc tế

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

PGS TS NGUYỄN THƯỜNG LẠNG

Hà Nội - 2011

MỤC LỤC

Trang

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG VÀ BIỂU ĐỒ

TÓM TẮT LUẬN VĂN

LỜI MỞ ĐẦU 1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Tầm quan trọng của vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm vốn đầu tư trực tiếp 4

1.1.2 Khái niệm và vai trò của bất động sản 5

1.1.3 Tầm quan trọng vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản 6

1.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản 8

1.2.1 Tổng vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản 8

1.2.2 Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản trong tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào xã hội (H) 8

1.2.3 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản theo đối tác và hình thức đầu tư 9

1.2.4 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài theo lĩnh vực bất động sản 10

1.2.5 Khả năng hấp thụ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài 10

1.3 Kinh nghiệm thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của một số thành phố 10

1.3.1 Kinh nghiệm của New Delhi (Ấn Độ) 10

1.3.2 Kinh nghiệm của Bắc Kinh (Trung Quốc) 12

1.3.3 Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh 14

1.4 Bài học đối với Hà Nội 16

Chương 2: THỰC TRẠNG VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 18

2.1 Môi trường pháp lý và đặc điểm bất động sản Hà Nội 18

2.1.1 Môi trường pháp lý 18

2.1.2 Đặc điểm bất động sản Hà Nội 23

2.2 Thực trạng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản tại Hà Nội giai đoạn 2006 - 2010 32

2.2.1 Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản 32

2.2.2 Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong tổng đầu tư trực tiếp nước ngoài toàn xã hội 34

2.2.3 Cơ cấu vốn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản theo đối tác và hình thức đầu tư 36

2.2.4 Cơ cấu vốn dầu tư trực tiếp nước ngoài theo lĩnh vực bất động sản 40

2.2.5 Khả năng hấp thụ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài 41

2.3 Đánh giá vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội 46

2.3.1 Những kết quả đạt được 46

2.3.2 Những hạn chế 49

2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế 53

Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP VÀO BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2015 60

3.1 Định hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội đến năm 2015 60

3.1.1 Những nhân tố tác động đến vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội đến năm 2015 60

3.1.2 Định hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản tại Hà Nội đến năm 2015 61

3.2 Giải pháp thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội đến năm 2015 64

3.2.1 Hoàn thiện và phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật 64

3.2.2 Tăng cường công tác hậu kiểm đối với các dự án bất động sản có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài 68

3.2.3 Tăng cường công tác hậu kiểm đối với các dự án bất động sản có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài 68

3.2.4 Hoàn thiện môi trường pháp lý về kinh doanh bất động sản 69

3.2.5 Điều tiết hợp lý lợi nhuận của doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản 76

3.3 Một số kiến nghị 77

3.3.1 Kiến nghị với Chính Phủ 77

3.3.2 Kiến nghị với UBND thành phố Hà Nội và Hiệp Hội bất động sản 77

3.3.3 Kiến nghị với nhà đầu tư nước ngoài 78

KẾT LUẬN 79

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Nghĩa tiếng Anh Nghĩa tiếng Việt

doanh - chuyển giao

-chuyển giao

-chuyển giao - kinh doanh

với nhà đầu tư tư nhân

DANH MỤC BẢNG VÀ BIỂU ĐỒ

Bảng 2.1 GDP bình quân đầu người, thu ngân sách Hà Nội giai đoạn 2006 - 2010 23Bảng 2.2 Tổng cung - tổng cầu về nhà ở tại Hà Nội 25Bảng 2.3 Tỷ trọng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội giai đoạn 2006 - 2010 34Bảng 2.4 Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội theo hình thức đầu tư tính đến31/12/2010 39Bảng 2.5 Danh sách doanh nghiệp 100% vốn FDI lớn đầu tư vào lĩnh vực bất động sảntại Hà Nội 44

BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1 Tổng lượng cung văn phòng ở Hà Nội 28Biểu đồ 2.2 Tổng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội giai đoạn 2006 - 2010 33Biểu đồ 2.3 Tổng số dự án FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội giai đoạn 2006 - 2010 33Biều đồ 2.4 Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS giai đoạn 2006 - 2010 34Biểu đồ 2.5 Cơ cấu vốn FDI tại Hà Nội phân theo ngành năm 2009 35Biểu đồ 2.6 Cơ cấu vốn FDI tại Hà Nội phân theo ngành năm 2010 36Biểu đồ 2.7 Số dự án theo đối tác FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội tính đến31/12/2010 36Biểu đồ 2.8 Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội theo đối tác đầu tư tính đến31/12/2010 37Biểu đồ 2.9 Cơ cấu vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội theo đối tác đầu tư tính đến31/12/2010 38Biểu đồ 2.10 Cơ cấu vốn FDI tại Hà Nội phân theo hình thức đầu tư năm 2010 40Biểu đồ 2.11 Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội phân theo lĩnh vực giai đoạn 2006 -2010 41Biều đồ 2.12 Giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại Hà Nội 48Biều đồ 2.13 Giá thuê trung bình văn phòng hạng B tại Hà Nội 48

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

-NGUYỄN THỊ HUÊ

VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI – HIỆN TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN

Chuyên ngành: Kinh tế thế giới và Quan hệ kinh tế quốc tế

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ

Người hướng dẫn khoa học:

PGS TS NGUYỄN THƯỜNG LẠNG

Hà Nội - 2011

Chương 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC

NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tầm quan trọng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

1.1.1 Khái niệm vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

Đầu tư trực tiếp nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào thị trườngnội địa của một nước khác vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hànhhoạt động đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư đó

Nguồn vốn FDI: được thực hiện từ nguồn vốn tư nhân, vốn của các công tynhằm thu lợi nhuận cao hơn qua việc sản xuất kinh doanh ở nước ngoài Nguồn vốnFDI có thể di chuyển vào nhiều lĩnh vực trong đó có lĩnh vực BĐS

1.1.2 Khái niệm và vai trò của bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm

Điều 181 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định “Bất động sản là các tàisản không thể di dời được” Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác vớicác tài sản khác là chúng không thể di dời được Hay nói cách khác, BĐS là đất đai

và những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái khôngtách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, côngnăng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trìnhkiến trúc, công trình lắp ghép…

Thứ hai, nhà đầu tư nước ngoài mang vào trong nước những thiết kế hiện đại

cùng công nghệ thi công tiên tiến của các quốc gia phát triển

Thứ ba, nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp BĐS trong

nước

Thứ tư, góp phần tăng nguồn thu và tạo điều kiện cải thiện tình hình ngân

sách Nhà nước

Thứ năm, giải quyết một phần việc làm, nâng cao chất lượng lao động, phát

triển nguồn nhân lực trong ngành này

Thứ sáu, góp phần bù đắp các khoản thiếu hụt ngoại tệ trong cán cân thanh

toán quốc tế

Thứ bảy, mở rộng hợp tác kinh tế quốc tế trong lĩnh vực BĐS

1.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào

lĩnh vực bất động sản

1.2.1 Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

Đây là chỉ tiêu phản ánh khối lượng tuyệt đối vốn FDI vào lĩnh vực BĐS baogồm lượng vốn di chuyển trong một năm và tổng số lượng vốn trong một giai đoạn.Chỉ tiêu này cho biết quy mô vốn FDI vào lĩnh vực BĐS

1.2.2 Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

1.2.3 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản theo đối tác và hình thức đầu tư

- Theo đối tác: Đây là chỉ tiêu phản ánh nhà đầu tư từ quốc gia và vùng lãnhthổ nào đầu tư vào lĩnh vực BĐS nhiều hơn

- Theo hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài

+Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài

+Doanh nghiệp liên doanh

+ Hợp đồng hợp tác kinh doanh

1.2.4 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài theo lĩnh vực bất động sản

Đây là chỉ tiêu phản ánh phần thị trường được nhà đầu tư quan tâm và có khảnăng phát triển nhiều hơn trong tương lai Nhà cửa bao gồm: nhà ở, chung cư, khu

đô thị mới, căn hộ dịch vụ cho thuê, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, mặtbẳng bán lẻ và khách sạn

1.2.5 Khả năng hấp thụ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

- Tỷ lệ giải ngân vốn FDI: là chỉ tiêu quan trọng phản ánh hiệu quả vốn dorất nhiều dự án đăng ký với tổng số vốn lớn nhưng khi giải ngân chỉ là một phầnnhỏ

- Năng lực cấp vốn FDI: trong quá trình triển khai dự án, năng lực cấp vốncủa nhà đầu tư là rất quan trọng và đánh giá được hiệu quả dự án đầu tư

1.3 Kinh nghiệm thu hút và quản lý vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh

vực bất động sản của một số thành phố

Kinh nghiệm được đưa ra trong luận văn là kinh nghiệm của 3 thành phố:

New Delhi (Ấn Độ), Bắc Kinh (Trung Quốc) và TP Hồ Chí Minh (Việt Nam).1.4 Bài học đối với Hà Nội

Quy định người sử dụng đất phải trả tiền sử dụng đất

Xác định thời hạn sử dụng đất một cách hợp lý

Hỗ trợ nhà đầu tư trong khâu giải phóng mặt bằng

Quản lý, giám sát quá trình sử dụng đất và mục đích sử dụng đất của nhà đầu

tư sau khi giao đất, cho thuê đất

Quy định nhà đầu tư không được phép “bán” dự án chưa xây dựng

Đưa ra những điều kiện, quy định chặt chẽ về số vốn đầu tư tối thiểu cho dự

án, thời hạn giải ngân bắt buộc, thời hạn thu hồi vốn về nước, tiến độ dự án…

Chương 2 THỰC TRẠNG VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI

VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI

GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 2.1 Môi trường pháp lý và đặc điểm bất động sản Hà Nội

- BĐS có khả năng sinh lời lớn BĐS giúp nhà kinh doanh và đầu tư thu đượclợi nhuận cao

- Đa dạng về chủng loại

2.2 Thực trạng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản tại Hà Nội giai đoạn 2006-2010

2.2.1 Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

Tổng vốn FDI và số dự án vào lĩnh vực BĐS năm 2008 tăng mạnh một phần

do Hà Nội mở rộng địa giới Đến năm 2010 số dự án và tổng vốn đầu tư giảm đó là

do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế

2.2.2 Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

Tỷ lệ vốn FDI ngày càng chiếm tỷ lệ cao so với các lĩnh vực khác vì thế cóthể khẳng định lĩnh vực BĐS đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm

2.2.3 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản theo đối tác và hình thức đầu tư

Theo đối tác: đến hết năm 2010, Hà Nội đã thu hút được nhà đầu tư từ 61quốc gia và vùng lãnh thổ

Theo hình thức đầu tư: đến năm 2010 số dự án FDI theo hình thức 100% vốnnước ngoài chiếm tỷ trọng lớn nhất

2.2.4 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài theo lĩnh vực bất động sản

Thị trường BĐS đang diễn ra sôi động chủ yếu tại phân mảng văn phòng,trung tâm thương mại, khách sạn – khu nghỉ dưỡng, thị trường căn hộ bán và chothuê và khu công nghiệp

2.2.5 Khả năng hấp thụ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

Tỷ lệ giải ngân vốn FDI thấp và tiến độ giải ngân chậm, vốn đăng ký lớnnhưng vốn thực hiện từ phía các nhà đầu tư nước ngoài còn thấp

Năng lực cung cấp vốn FDI của nhà đầu tư cao nhất chỉ hơn 30% còn lại huyđộng trong nước

2.3 Đánh giá vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội

2.3.1 Những kết quả đạt được

Lượng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đứng đầu cả nước

Môi trường chính sách, pháp luật thông thoáng hơn và việc cải cách thủ tụchành chính đạt được những kết quả quan trọng

Nguồn vốn tăng liên tục, phạm vi và đối tượng đầu tư BĐS ngày càng mởrộng

Tạo ra nguồn cung BĐS dồi dào, đáp ứng phần lớn nhu cầu về văn phòng, nhà

ở, căn hộ, dịch vụ cho thuê, khách sạn, trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ

2.3.2 Những hạn chế

Vẫn còn mất cân đối trong thu hút vốn đầu tư Vốn FDI tập trung vào lĩnhvực BĐS Lĩnh vực ưu tiên phát triển như nông nghiệp, công nghiệp chưa đượcquan tâm

Gây bất ổn kinh tế vĩ mô trong trung và dài hạn

Cơ cấu vốn FDI theo lĩnh vực BĐS còn nhiều bất hợp lý

2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế

2.3.3.1 Nguyên nhân khách quan

- Thị trường BĐS Việt Nam đang ở điều kiện phát triển thấp.

- Ảnh hưởng tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới

2.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan

*Về môi trường pháp lý:

- Hệ thống pháp luật về thị trường BĐS còn thiếu và chưa đồng bộ

- Hệ thống văn bản pháp lý chồng chéo và việc ban hành văn bản pháp luậtcòn chậm so với thực tế

- Các chính sách, quy định còn chưa chặt chẽ

- Thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp

*Về phía cơ quan quản lý Nhà nước:

- Thiếu quy hoạch tổng hợp về thu hút vốn FDI vào BĐS một cách khoa học,phù hợp vói thực tế và đáp ứng được yêu cầu của quá trình đô thị hóa thủ đô

- Việc phân cấp quản lý cho địa phương còn nhiều bất hợp lý

- Việc cấp giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư còn thiếu chặt chẽ

- Công tác hậu kiểm chưa hiệu quả

- Tính minh bạch của thi trường BĐS chưa cao

- Nhà nước chưa có chính sách điều tiết lợi nhuận hợp lý trong kinh doanhbất động sản

*Về phía nhà đầu tư nước ngoài:

- Vốn đầu tư đăng ký của nhà đầu tư nước ngoài rất lớn nhưng vốn điều lệchỉ chiếm một phần nhỏ, khoảng 10 - 30% tổng vốn đầu tư

Chương 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP THU HÚT VỐN FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2015

3.1 Định hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản

tại Hà Nội đến năm 2015

3.1.1 Những nhân tố tác động đến vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội đến năm 2015

Nền kinh tế Việt Nam tiếp tục hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, kinh

tế tiếp tục tăng trưởng ổn định, mức sống tiếp tục được tăng lên dẫn đến nhu cầu vềBĐS đặc biệt nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn và khu nghỉ dưỡng tăng lên.Quy hoạch chung xây dựng thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn tạo cơ sở dài hạnđối với đầu tư vào BĐS

3.1.2 Định hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản tại Hà Nội đến năm 2015

- Thu hút vốn FDI có chọn lọc

- Tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh, môi trường đầu tư, môi trườngpháp lý, môi trường kinh tế vĩ mô liên quan đến BĐS

- Bảo đảm cân đối cơ cấu đầu tư giữa lĩnh vực BĐS với lĩnh vực khác

- Rà soát, bổ sung và từng bước phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị

- Nhà đầu tư nước ngoài được cấp phép đầu tư với cam kết xây dựng một phần

cơ sở hạ tầng như giao thông, cầu cống…công trình công cộng và phúc lợi xã hội

- Thúc đẩy sự gia nhập vào thị trường BĐS của các quỹ đầu tư

3.2 Giải pháp thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản

tại Hà Nội đến năm 2015

3.2.1 Hoàn thiện và phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật nhưlĩnh vực cấp, thoát nước, vệ sinh môi trường; hệ thống giao thông: đường cao tốc,đường sắt cao tốc, hệ thống tàu điện trên cao

3.2.2 Thực hiện tốt công tác xúc tiến, thu hút và triển khai vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

Thực hiện tốt công tác xúc tiến đầu tư: quảng bá hình ảnh thành phố, mở vănphòng đại diện, tổ chức các diễn đàn, hội thảo, áp dụng công nghệ thông tin vàoviệc xúc tiến đầu tư

Thực hiện chặt chẽ và nâng cao hiệu quả của công tác thẩm định, cơ quanquản lý nhà nước: xác định tổ chức lại quy trình thẩm định dự án, thẩm định dự ánthông qua các ngân hàng và người phát triển dự án uy tín

Đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng thông qua việc phối hợp với nhàđầu tư, đẩy nhanh xây dựng các khu tái định cư

3.2.3 Tăng cường công tác hậu kiểm đối với các dự án bất động sản có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

Thường xuyên thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra các dự án có vốn FDI,với dự án chậm tiến độ, kê khai vốn đăng ký cao so với thực hiện cần có biện phápđôn đốc, chấn chỉnh hoặc thu hồi giấy phép

3.2.4 Hoàn thiện môi trường pháp lý

Bảo đảm thống nhất và đồng bộ giữa luật và nghị định, điều chỉnh khung giáđất, chính sách tín dụng hơp lý, linh hoạt

Thực hiện nghiêm túc cải cách thủ tục hành chính

Nâng cao trình độ, đạo đức cán bộ quản lý: đào tạo kiến thức, kỹ năng, đàotạo ngoại ngữ, liên kết đào tạo với nước ngoài

3.2.5 Điều tiết hợp lý lợi nhuận của doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản

Quy định nhà đầu tư chia lợi nhuận cho người bị thu hồi đất, hỗ trợ kinh phíđầu tư phát triển cơ sở hạ tầng nhằm phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và điều tiếtđược mức lợi nhuận cao của nhà đầu tư Cần có chế tài nghiêm khắc với nhà đầu tưchuyển nhượng dự án nhằm mục đích trục lợi.

3.3 Một số kiến nghị

3.3.1 Kiến nghị với Chính Phủ

- Thường xuyên kiểm tra, giám sát việc cấp giấy phép đầu tư của các địaphương

- Có chính sách tiền tệ và tài khoá linh hoạt điều tiết thị trường BĐS

- Minh bạch thị trường BĐS để tránh tính trạng cấp phép theo kiểu "xin cho":

công bố rộng rãi trên phương tiện thông tin đại chúng các dự án sẽ được triển khai,

xử phạt một cách nghiêm minh đối với các cán bộ lợi dụng chức quyền nhằm trụclợi

3.3.2 Kiến nghị với UBND thành phố Hà Nội và Hiệp hội bất động sản

3.3.2.1 Kiến nghị với Hà Nội

- Cần phải thẩm định các dự án đầu tư một cách chặt chẽ

- Có cơ quan chuyên trách và đội ngũ cán bộ có đủ năng lực trong việc thẩmđịnh dự án, cũng như thanh tra, kiểm tra dự án

- Có chính sách thu hút vốn FDI vào xây dựng cơ sở hạ tầng

3.3.2.2 Kiến nghị với Hiệp hội BĐS

- Hướng dẫn nhà đầu tư nước ngoài về các thủ tục hành chính khi đầu tư vàoBĐS Hà Nội Tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư

- Đại diện cho nhà đầu tư kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền để giải quyết

và tháo gỡ khó khăn

3.3.3 Kiến nghị với các nhà đầu tư nước ngoài

- Cần phối hợp chặt chẽ với cơ quan quản lý để tháo gỡ vướng mắc trong quátrình triển khai dự án

- Cần chuẩn bị tốt về tài chính cũng như kỹ thuật trước khi tham gia đầu tư vìđây là yếu tốt then chốt tạo nên sự thành công của dự án

- Cần nghiêm túc triển khai dự án theo đúng cam kết Nếu không triển khaiđược dự án có thể chủ động xin rút giấy phép để tránh tình trạng lãng phí đất đai

KẾT LUẬN

Đề tài "Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội –Hiện trạng và giải pháp phát triển” cho thấy Hà Nôi cần có các giải pháp nhằm tăngcường thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội dựa trên việc phân tích cácnhân tố ảnh hưởng đến thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS, những hạn chế thu hút

và quản lý vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội, nguyên nhân của nó, dựa trên quyhoạch thành phố đến năm 2030 tầm nhìn 2050 đồng thời định hướng thu hút vàquản lý vốn FDI vào BĐS của thành phố Các giải pháp cụ thể như: hoàn thiện vàphát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật; đẩy mạnh xúc tiến đầu tư; cần có một độingũ cán bộ đủ năng lực, khả năng trong công tác thẩm định dự án đầu tư để lựachọn được nhà đầu tư có đủ cả năng lực tài chính và kỹ thuật; cần có biện phápcứng rắn xử lý đối với những dự án chậm tiến độ, gây lãng phí đất đai, những dự ánsai mục đích, những dự án chuyển nhượng để thu lời như thu hồi giấy phép đầu tư,

xử phạt nghiêm khắc

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

-NGUYỄN THỊ HUÊ

VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI – HIỆN TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN

Chuyên ngành: Kinh tế thế giới và Quan hệ kinh tế quốc tế

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

PGS TS NGUYỄN THƯỜNG LẠNG

Hà Nội - 2011

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài là một trong những nguồn vốn đầu tư pháttriển quan trọng có tác dụng thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu theo hướng công nghiệphóa, hiện đại hóa, mở ra nhiều ngành nghề, sản phẩm mới; nâng cao năng lựcquản lý và trình độ công nghệ, mở rộng thị trường xuất khẩu; tạo nhiều việc làm,

mở rộng quan hệ đối ngoại và đẩy nhanh hội nhập quốc tế

Với vai trò đặc biệt quan trọng như vậy, Việt Nam có rất nhiều ưu đãi đối vớinhà đầu tư nước ngoài và kết quả là những năm gần đây, vốn FDI vào Việt Namngày càng lớn Hà Nội là Thủ đô, trung tâm văn hoá và một trong những thành phốtốc độ tăng trưởng cao của Việt Nam, do đó Hà Nội luôn là một trong những địaphương thu hút vốn FDI nhiều nhất cả nước, trong đó vốn FDI vào lĩnh vực bấtđộng sản chiếm tỷ trọng lớn hơn 70% từ năm 2007-2010 Vốn FDI vào lĩnh vực bấtđộng sản đóng góp lớn vào ngân sách Nhà nước, góp phần thúc đẩy tăng trưởngkinh tế và công nghiệp hóa, hiện đại hóa thủ đô Tuy nhiên, vốn FDI vào lĩnh vựcbất động sản quá nhiều cũng gây ra nhiều hệ lụy, như làm mất cân đối cơ cấu đầutư; dẫn đến tình trạng “bong bóng” của thị trường tài chính, không phát huy đượchiệu quả đầu tư; việc đầu tư tràn lan gây lãng phí đất nếu chậm giải ngân, chậm tiến

độ những dự án lớn, nhiều dự án đầu tư chỉ nhằm giữ đất hoặc chờ tăng giá để bán,gây căng thẳng trên thị trường BĐS Do vậy, bên cạnh việc tiếp tục thu hút vốnFDI vào lĩnh vực bất động sản để đáp ứng nhu cầu và thực hiện một số mục tiêukinh tế - xã hội của thành phố, rất cần thiết phải tăng cường quản lý vốn FDI vàolĩnh vực bất động sản nhằm khắc phục những hạn chế để những dự án có vốn FDIvào lĩnh vực này mang lại hiệu quả ngày càng cao cho thành phố Chính vì vậy, việc

nghiên cứu đề tài “Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại

Hà Nội - Hiện trạng và giải pháp phát triển” là cần thiết.

2 Tổng quát tình hình nghiên cứu đề tài

Cho đến nay, có một số công trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề này

Nghiên cứu của Vương Đức Tuấn (2002) “Đầu tư trực tiếp nước ngoài trên địa

bàn Hà Nội” đã hệ thống hóa lý luận và thực tiễn về FDI, thực trạng và triển vọng

phát triển kinh tế của Hà Nội, những quan điểm và giải pháp cơ bản để tăng cường thuhút FDI vào Hà Nội và những kiến nghị Tuy nhiên, đề tài chỉ mới đề cập đến FDI trêntất cả các lĩnh vực của Hà Nội chứ chưa đi sâu vào một lĩnh vực cụ thể như là bất độngsản Lĩnh vực BĐS ở Hà Nội đang là lĩnh vực thu hút đầu tư lớn và “nóng” hiện nay

Nghiên cứu của Nguyễn Thị Lý (2008) “Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị

trường bất động sản Việt Nam - Thực trạng và giải pháp” đề cập đến các khía cạnh

khác nhau liên quan đến FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và đãđưa ra những đánh giá khái quát những kết quả đạt được, những hạn chế, nguyênnhân, những vấn đề đạt được và các giải pháp tổng thể và cụ thể nhằm thu hút FDIvào thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới Tuy nhiên, công trìnhnày mới đánh giá một cách tổng quan FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam màchưa nghiên cứu cụ thể vốn FDI vào Hà Nội

Bên cạnh đó, có một số bài báo đề cập đến FDI vào thị trường bất động sản ở

Hà Nội mà chưa đề cập có hệ thống thực trạng và giải pháp phát triển vốn FDI vàolĩnh vực bất động sản ở Hà Nội

3 Mục đích nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu lý luận chung về vốn FDI vào lĩnh vực BĐS và kinhnghiệm thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS của một thành phố Đề tài phân tích vàđánh giá hiện trạng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội giai đoạn 2006 - 2010 và

đề xuất định hướng và giải pháp thu hút vốn FDI vào lĩnh vực này vào Hà Nội đếnnăm 2015

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng

Vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội giai đoạn 2006 – 2010, địnhhướng thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản ở Hà Nội đến năm 2015

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu được sử dụng là phương pháp phân tích, tổng hợp,thống kê, so sánh trên cơ sở phân tích và tổng hợp

Nguồn số liệu được lấy từ Tổng cục thống kê, Cục thống kê Hà Nội, Bộ Kếhoạch và Đầu tư, Hiệp hội bất động sản Việt Nam và các số liệu thực tế trên sách,báo, tạp chí, internet,…

6 Kết cấu luận văn

Ngoài Lời mở đầu, Kết luận, Danh mục chữ viết tắt, Danh mục bảng và biểu

đồ, Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm ba chương:

Chương 1: Những vấn đề chung về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnhvực bất động sản

Chương 2: Thực trạng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất độngsản tại Hà Nội giai đoạn 2006 - 2010

Chương 3: Định hướng và giải pháp thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoàivào lĩnh vực bất động sản ở Hà Nội đến năm 2015

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Tầm quan trọng của vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản

1.1.1 Khái niệm vốn đầu tư trực tiếp [11]

Luật Đầu tư năm 2005 của Việt Nam có một số khái niệm cơ bản sau:

Đầu tư nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốnbằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư

Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham giaquản lý hoạt động đầu tư

Hoạt động đầu tư là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư bao gồmcác khâu chuẩn bị đầu tư, thực hiện và quản lý dự án đầu tư

Có nhiều tổ chức đã đưa ra khái niệm về đầu tư trực tiếp nước ngoài Báocáo cán cân thanh toán quốc tế hàng năm của Quỹ tiền tệ quốc tế đã đưa ra địnhnghĩa về FDI như sau: “Đầu tư trực tiếp nước ngoài là đầu tư có lợi ích lâu dài củamột doanh nghiệp tại một nước khác không phải tại nước mà doanh nghiệp đanghoạt động với mục đích quản lý có hiệu quả doanh nghiệp” WTO đưa ra địnhnghĩa: “FDI xảy ra khi một nhà đầu tư từ một nước có được tài sản ở một nước kháccùng với quyền quản lý tài sản đó” Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế đưa rakhái niệm: “một doanh nghiệp FDI là một doanh nghiệp có tư cách pháp nhân hoặckhông có tư cách pháp nhân trong đó nhà đầu tư trực tiếp sở hữu ít nhất 10% cổphiếu thường hoặc có quyền biểu quyết Điểm mấu chốt của FDI là chủ định thựchiện quyền kiểm soát công ty” Tuy nhiên không phải tất cả các quốc gia đều sửdụng mức 10% làm mốc xác định FDI

Tóm lại, đầu tư trực tiếp nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào

thị trường nội địa của một nước khác vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác đểtiến hành hoạt động đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư đó Nói cách khác,FDI là một loại hình di chuyển vốn quốc tế, trong đó chủ sở hữu vốn đồng thời là

người trực tiếp quản lý và điều hành hoạt động sử dụng vốn Đây là loại hình đầu

tư, trong đó nhà đầu tư nước ngoài đóng góp một số vốn đủ lớn vào việc sản xuấthoặc cung cấp dịch vụ và cho phép họ trực tiếp tham gia quản lý, điều hành đốitượng đầu tư

Nguồn vốn FDI: được thực hiện từ nguồn vốn tư nhân, vốn của các công tynhằm thu lợi nhuận cao hơn qua việc sản xuất kinh doanh ở nước ngoài Nguồn vốnFDI có thể di chuyển vào nhiều lĩnh vực trong đó có lĩnh vực BĐS

1.1.2 Khái niệm và vai trò của bất động sản [16]

1.1.2.1 Khái niệm

Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng Tàisản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giaotrong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theotiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý Nhìn chung, tất cả các nước đềuphân chia tài sản thành 2 loại là bất động sản và động sản Hình thức phân chia này cócách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La Mã

Điều 181 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định “Bất động sản là các tàisản không thể di dời được” Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác vớicác tài sản khác là chúng không thể di dời được Hay nói cách khác, BĐS là đất đai

và những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái khôngtách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, côngnăng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trìnhkiến trúc, công trình lắp ghép…

1.1.2.2 Vai trò của bất động sản

BĐS là tài sản tích lũy giá trị lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng

số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trịvốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất

lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước pháttriển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.

BĐS còn là tài sản tích lũy giá trị lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiệnnền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh

tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua giao dịch thế chấp

BĐS, khi tham gia vào thị trường, cung cấp một lượng vốn tại chỗ Theothống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vayqua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, pháttriển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sảnthành nguồn tài chính phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tưphát triển cơ sở hạ tầng

1.1.3 Tầm quan trọng vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản

Thứ nhất, vốn FDI cung cấp một lượng vốn cho thị trường BĐS BĐS là tài

sản lớn vì vậy khi đầu tư sẽ cần một nguồn vốn lớn trong khi nguồn vốn trong nướckhông đáp ứng đủ Nhiều doanh nghiệp có đất nhưng không có vốn để triển khai thicông

Tình trạng thiếu vốn của cả nước nói chung cũng như trong đầu tư BĐS dotích lũy thấp hoặc không có tích lũy đã hạn chế quy mô đầu tư vào BĐS Vì vậy,FDI cung cấp cho thị trường BĐS một lượng vốn lớn

Thứ hai, nhà đầu tư nước ngoài mang vào trong nước những thiết kế hiện đại

cùng công nghệ thi công tiên tiến của các quốc gia phát triển Các nước đang pháttriển được hưởng những lợi thế của nước đi sau, kế thừa những thành tựu khoa học -công nghệ trong thi công công trình thông qua chuyển giao công nghệ

Công nghệ thi công cũng như thiết kế công trình của các nước đang pháttriển thường lạc hậu, trong khi khả năng chuyển giao công nghệ thi công và thiết kếcông trình từ công ty mẹ sang công ty con dễ dàng hơn Nhờ đó nhiều công trìnhvới thiết kế sang trọng, hiện đại có mặt tại các nước đang phát triển và giúp thịtrường BĐS ngày càng đa dạng hơn về loại hình

Thứ ba, với sự canh tranh lớn của các doanh nghiệp có vốn FDI vào lĩnh vực

BĐS, các doanh nghiệp BĐS trong nước cũng phải tăng sức sản xuất, cải thiện hoạtđộng kinh doanh để không bị chiếm lĩnh thị trường, nhờ đó nâng cao năng lực cạnhtranh của các doanh nghiệp BĐS trong nước

Thứ tư, vốn FDI vào lĩnh vực BĐS cũng góp phần tăng nguồn thu và tạo điều

kiện cải thiện tình hình ngân sách Nhà nước, tạo ra môi trường cạnh tranh tích cực.Vốn FDI giúp tăng nguồn thu cho ngân sách thông qua các khoản thuế doanhnghiệp FDI phải nộp, nhờ đó cải thiện tình hình bội chi ngân sách FDI góp phầnthúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh và nâng cao năng lực cạnh tranh của cácdoanh nghiệp BĐS, nhờ đó tạo ra môi trường cạnh tranh tích cực, cùng có lợi

FDI giúp người lao động và các nhà quản lý nước sở tại học hỏi và nâng caotrình độ, phong cách làm việc, góp phần tạo ra đội ngũ lao động và quản lý chuyênnghiệp

Thứ năm, vốn FDI vào lĩnh vực BĐS góp phần giải quyết một phần việc làm,

nâng cao chất lượng lao động, phát triển nguồn nhân lực trong ngành này

Trình độ năng lực và kỹ năng của người lao động có tác động không nhỏ đếntăng trưởng kinh tế quốc gia cũng sự phát triển của ngành BĐS Vốn FDI vào BĐStác động đến vấn đề lao động của nước tiếp nhận đầu tư liên quan đến cả số lượng

và chất lượng Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trực tiếp tạo việc làm bằng cách tuyểndụng lao động vào làm việc trong các doanh nghiệp có vốn FDI vào lĩnh vực BĐS.Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đã làm thay đổi cơ bản chất lượng lao động trong lĩnhvực BĐS, nâng cao năng lực, kỹ năng lao động và quản trị doanh nghiệp BĐSthông qua đào tạo trực tiếp và gián tiếp với đội ngũ có trình độ và chuyên môn caocủa nước đầu tư

Thứ sáu, vốn FDI vào lĩnh vực BĐS góp phần bù đắp các khoản thiếu hụt

ngoại tệ trong cán cân thanh toán quốc tế và cải thiện cán cân thanh toán quốc tế.Cán cân thanh toán quốc tế đóng vai trò quan trọng đối với phát triển kinh tế củanhững nước đang phát triển Vốn FDI có tính chất là nguồn vốn đầu tư ổn định hơn

so với đầu tư gián tiếp, do vốn thường nằm ở tài sản cho nên không tạo nên bất ổn

về chu chuyển vốn khi xảy ra khủng hoảng ở nước tiếp nhận đầu tư so với đầu tưgián tiếp.

Thứ bảy, vốn FDI nói chung và vốn FDI vào lĩnh vực BĐS nói riêng góp

phần mở rộng hợp tác kinh tế quốc tế trong tất cả các lĩnh vực kinh doanh

Hiện nay, quan điểm về hội nhập kinh tế quốc tế giữa các quốc gia, khu vực

và toàn thế giới biểu được biểu hiện ở quá trình tự do hoá trên bốn lĩnh vực làthương mại hàng hoá, sở hữu trí tuệ, đầu tư và thương mại dịch vụ FDI thể hiện sựgắn kết giữa quốc gia đi đầu tư và quốc gia nhận đầu tư, làm cho quá trình phâncông lao động quốc tế diễn ra theo chiều sâu Những cam kết về tự do hoá đầu tưnước ngoài được coi như là quan điểm hội nhập quốc tế của từng quốc gia, và ở mỗinước có những hình thức cam kết khác nhau Việc các nước tham gia các hiệp địnhđầu tư song phương, hiệp định đa phương khu vực như Hiệp định các quốc giaĐông Nam Á, Hiệp định tự do thương mại Bắc Mỹ , hiệp định đa phương toàn cầunhư tổ chức thương mại thế giới, tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế đã chứng tỏquan hệ hợp tác kinh tế quốc tế ngày càng mở rộng cả về chiều rộng và chiều sâu

1.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào

lĩnh vực bất động sản

1.2.1 Tổng vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản

Đây là chỉ tiêu phản ánh khối lượng tuyệt đối vốn FDI vào lĩnh vực BĐS baogồm lượng vốn di chuyển trong một năm và tổng số lượng vốn trong một giai đoạn.Chỉ tiêu này cho biết quy mô vốn FDI vào lĩnh vực BĐS

1.2.2 Tỷ trọng vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản trong tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào xã hội (H)

Chỉ tiêu này cho biết tỷ trọng lượng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS chiếm baonhiêu trong tổng lượng vốn FDI Đây là chỉ tiêu phản ánh mức độ thu hút vốn FDIcủa lĩnh vực BĐS so với lĩnh vực khác.

1.2.3 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản theo đối tác và hình thức đầu tư

1.2.3.1 Theo đối tác

Đây là chỉ tiêu phản ánh nhà đầu tư từ quốc gia và vùng lãnh thổ nào đầu tưvào lĩnh vực BĐS nhiều hơn

1.2.3.2 Theo hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài

+ Hình thức doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài: là hình thức mà nhà đầu tư

nước ngoài bỏ toàn bộ vốn để đầu tư thành lập tổ chức kinh tế và trực tiếp tham giaquản lý

+ Hình thức doanh nghiệp liên doanh: là hình thức mà nhà đầu tư nước ngoài

liên doanh với nhà đầu tư trong nước bỏ vốn đầu tư thành lập tổ chức kinh tế và trựctiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư đó

+ Đầu tư theo hình thức hợp đồng, bao gồm các hình thức hợp đồng sau: Thứ nhất, hợp đồng BCC: là hình thức đầu tư được ký giữa các nhà đầu tư

nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thànhlập pháp nhân

Thứ hai, hợp đồng BOT: là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước

có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầngtrong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàncông trình đó cho Nhà nước Việt Nam

Thứ ba, hợp đồng BTO: là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước

có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xâydựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam

Thứ tư, hợp đồng BT: là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có

thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựngxong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam

Thứ năm, hợp đồng PPP: PPP là hợp đồng được ký kết giữa cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền với nhà đầu tư tư nhân nhằm xây dựng công trình, cung cấpdịch vụ với một số tiêu chí riêng Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lập danh mục

dự án ưu tiên đầu tư PPP hàng năm và tiến hành đấu thầu cạnh tranh để lựa chọnnhà đầu tư đủ năng lực và kinh nghiệm nhất

1.2.4 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài theo lĩnh vực bất động sản

Đây là chỉ tiêu phản ánh phần thị trường được nhà đầu tư quan tâm và có khảnăng phát triển nhiều hơn trong tương lai Nhà cửa bao gồm nhà ở, chung cư, khu

đô thị mới, căn hộ dịch vụ cho thuê, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, mặtbẳng bán lẻ và khách sạn

1.2.5 Khả năng hấp thụ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

- Thứ nhất, tỷ lệ giải ngân vốn FDI: là chỉ tiêu quan trọng phản ánh phần gópvốn thực tế vì có nhiều dự án đăng ký với tổng số vốn lớn nhưng khi giải ngân chỉ

1.3.1 Kinh nghiệm của New Delhi (Ấn Độ)

New Delhi (Ấn Độ) là thành phố lâu đời nhất thế giới và là một trong 10

thành phố đông dân nhất Đây là thành phố có tốc độ tăng trưởng cao và khá hấpdẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài Ngành BĐS phát triển ở hầu hết các phân khúc:văn phòng cho thuê, nhà ở, trung tâm thương mại, mặt bằng bán lẻ, khách sạn Theobáo cáo nghiên cứu thị trường, ước tính đến năm 2013, thị trường văn phòng chothuê tăng 20 – 22%, thị trường nhà ở tăng khoảng 18 – 19%, thị trường mặt bằngbán lẻ và khách sạn cũng tăng đáng kể chủ yếu do lượng khách quốc tế tăng Tuy

lượng vốn FDI đổ vào lĩnh vực BĐS tăng mạnh, New Delhi có những quy định cơ

bản để quản lý một cách hiệu quả nhất Cụ thể:

- Các quy định về điều kiện phát triển dự án: Dự án nhà ở tối thiểu có diệntích là 10 ha; diện tích xây dựng tối thiểu là 50.000 m2; phải thực hiện xây dựng50% dự án trong vòng 5 năm từ ngày giải phóng mặt bằng.

- Các quy định về điều kiện đầu tư: Tối thiểu là 10 triệu USD đối với công ty100% vốn nước ngoài, 5 triệu USD đối với công ty liên doanh với đối tác trongnước; vốn phải được đưa vào dự án trong vòng 6 tháng kể từ ngày bắt đầu thực hiện

dự án; vốn không được thu hồi về nước trước thời hạn 3 năm từ ngày toàn bộ số vốnđược sử dụng, nhà đầu tư chỉ có thể rút vốn sớm hơn quy định khi được sự cho phépcủa chính quyền thành phố

- Các điều kiện khác: nhà đầu tư không được phép “bán” dự án chưa xâydựng; dự án phải phù hợp với các tiêu chuẩn ban hành bởi các cơ quan chức năng

của thành phố New Delhi …

- Thành phố New Delhi muốn tạo những điều kiện thuận lợi hơn để thu hút

thêm ngày càng nhiều các nhà đầu tư nước ngoài đổ tiền vào các dự án liên quanđến lĩnh vực dịch vụ và du lịch của nước này Các quan chức của thành phố đangxem xét trình chính phủ xem xét thay đổi luật pháp hiện hành để cho phép các nhàđầu tư nước ngoài có thể trở thành chủ sở hữu của những dự án BĐS có diện tíchnhỏ hơn hiện nay Hiện tại, các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào Ấn Độ sẽ bịgiới hạn bởi những dự án có diện tích tối thiểu phải từ 50.000m2 trở lên Chính sáchnày được kỳ vọng là sẽ khuyến khích các nhà đầu tư rót vốn vào các dự án pháttriển ở các thành phố lớn của Ấn Độ trong đó có New Delhi nơi được cho là không

dễ gì tìm được những khu đất có diện tích lớn hơn 50.000 m2 Những chính sáchđược nới rộng này còn có thể áp dụng cho những dự án có trên 50% diện tích cáctòa nhà dành cho kinh doanh khách sạn và kinh doanh du lịch ví dụ như khu ẩmthực, nhà hàng, khu nghỉ dưỡng… hoặc có 20% trên tổng số diện tích đất được xâydựng làm phòng nghỉ cho du khách

Bên cạnh đó, để tạo điều kiện khuyến khích cho nhà đầu tư nước ngoài, Ấn

Độ cũng có các chính sách ưu đãi đầu tư như chính sách ưu đãi, miễn, giảm thuế:Đối với thuế trực thu, miễn thuế 100% trong 5 năm cho khách sạn và trung tâm hội

nghị trong khu vực di sản thế giới nếu dự án đưa vào khai thác trước 31/03/2013;giảm thuế thu nhập cá nhân và giữ nguyên thuế thu nhập doanh nghiệp Đối vớithuế gián thu, tỷ lệ thuế nói chung giảm từ 16% xuống còn 14%; thuế nhập khẩu ápdụng cho các dự án giảm từ 7,5% xuống còn 5%

- Thành phố New Delhi cũng như Chính Phủ Ấn Độ đang quan tâm hơn đến

việc tự do hoá vốn FDI để thu hút càng nhiều vốn đầu tư

1.3.2 Kinh nghiệm của Bắc Kinh (Trung Quốc) [13]

Vai trò của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đối với sự phát triển kinh tế củaTrung Quốc rất quan trọng Vốn đầu tư nước ngoài giúp Trung Quốc từ một nướctương đối ít lợi thế cạnh tranh nhưng lại chiếm được nhiều thị phần nhất thế giới,trở thành một “Đại công trường của thế giới”, và hiện nay, Trung Quốc đã vượt quaNhật Bản để vươn lên trở thành cường quốc kinh tế thứ 2 của thế giới Đạt đượcthành tựu như vậy, Trung Quốc đã có những chính sách ưu đãi đối với vốn đầu tưnước ngoài, đồng thời nỗ lực áp dụng các biện pháp nhằm cải thiện và nâng cao sứccạnh tranh của môi trường đầu tư Bắc Kinh là một trong những thành phố đóng góplớn vào sự phát triển của Trung Quốc cũng nhận thấy vai trò của vốn FDI và đặcbiệt là vốn FDI vào lĩnh vực BĐS

Những biện pháp được thành phố Bắc Kinh quan tâm đối với vốn FDI vàolĩnh vực BĐS :

- Coi trọng thu hút vốn FDI vào cơ sở hạ tầng để theo kịp tốc độ phát triểnkinh tế quốc gia và tốc độ thu hút vốn đầu tư nước ngoài

- Thường xuyên rà soát, hoàn thiện, xây dựng mới luật và các văn bản phápquy để tạo hành lang pháp lý cho hoạt động đầu tư nước ngoài nói chung và lĩnhvực BĐS nói riêng, đồng thời sớm bãi bỏ những quy định, chính sách làm cản trởhoạt động các nhà đầu tư

- Thực hiện chính sách mở đối với thị trường nội địa nhằm tạo điều kiệnthuận lợi cho cạnh tranh phát triển, củng cố lòng tin của nhà đầu tư

- Kích thích phát triển kinh tế trong nước, xây dựng môi trường tài chínhlành mạnh, ổn định nội tệ… nhằm tạo môi trường đầu tư ổn định, giúp nhà đầu tư

an tâm hoạt động trong thời gian dài

- Xây dựng chính sách ưu đãi đầu tư trên cơ sở giảm thuế, xác định khunggiá thuê đất hợp lý; hỗ trợ nhà đầu tư, sớm giải phóng mặt bằng và xây dựng hạtầng của dự án Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện việcquản lý giải tỏa mặt bằng

- Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh được Nhà nước giao theohình thức suất nhượng đất, nghĩa là khi được Nhà nước giao đất người sử dụng đấtphải trả tiền sử dụng đất hoặc trả tiền thuê đất hàng năm

- Thời hạn sử dụng đất được xác định cụ thể như sau: 40 năm đối với đất sửdụng vào mục đích thương mại, du lịch, vui chơi giải trí; 70 năm đối với đất sửdụng làm nhà ở…

- Nhà nước quản lý đất đai sau khi giao đất, thuê đất như sau: đất được giao,chuyển nhượng quá thời hạn sẽ bị Nhà nước ra quyết định thu hồi Nếu đất nàykhông bị giải tỏa hoặc nhận đất mà không sử dụng trong một thời hạn ngắn thì Nhànước phạt bằng thu phí Nếu sử dụng sai mục đích thì nhà đầu tư phải thay đổi mụcđích sử dụng phù hợp với mục đích đã được ghi trong quyết định giao, cho thuê đất,đồng thời nhà đầu tư có nghĩa vụ trả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho Nhànước

Bên cạnh những biện pháp thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS, thành phốBắc Kinh còn có những chính sách hạn chế đầu cơ, giảm thiểu tình trạng bong bóngcủa thị trường BĐS, cụ thể là:

- Các hộ gia đình có giấy phép cư trú tại thành phố hiện tại sẽ chỉ được mua

2 BĐS và những người nào chưa có giấy phép cư trú sẽ được phép mua 1 BĐS nếu

họ có giấy tờ chứng tỏ đã nộp thuế ở thành phố này ít nhất 1 năm Những ngườikhông có hộ khẩu tại Bắc Kinh phải trả phí an ninh xã hội hàng tháng hoặc thuế thunhập trong 5 năm liên tiếp trước khi họ có đủ tư cách để mua căn hộ đầu tiên trongthành phố Nguyên tắc này cũng nêu rõ, với những người có hộ khẩu Bắc Kinh

cũng bị hạn chế mua tối đa 2 căn hộ, còn những người không có hộ khẩu Bắc Kinhchỉ được phép mua một căn hộ duy nhất.

- Chính sách tín dụng ngặt nghèo như tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất,hạn chế tỷ lệ cho vay BĐS nhằm kiềm chế thị trường BĐS đang tăng trưởng “rấtnóng” Trong khi các nhà cầm quyền đang nỗ lực nhằm hạn chế tín dụng nội địacho BĐS, lượng vốn FDI vào Trung Quốc cũng tăng trưởng chậm lại Theo BộThương mại Trung Quốc, vốn FDI tháng 5/2010 đạt 9,2 tỷ USD, tăng 13,4% so vớicùng kì năm trước, nhưng thấp hơn mức 15,2% của tháng 4 và chưa bằng một nửacủa tháng 3 (đạt 32,9%) năm 2010

- Việc xác định giá đất (thu tiền sử dụng đất) hiện nay được căn cứ vào vị trí,điều kiện hạ tầng và mục đích sử dụng đất cũng như yếu tố quy hoạch, kiến trúc củathành phố

- Chính sách thuế đánh vào BĐS, trong đó có thể xác định các bước đi từthuế sử dụng đất, thuế BĐS là nhà và công trình và ở mức hoàn thiện hơn là thuếBĐS nhà đất Thuế thu nhập phát sinh do chuyển quyền sử dụng đất, chuyểnnhượng BĐS để vừa hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS và thực hiện một bước việcđiều chỉnh thu nhập cao do chuyển nhượng BĐS

1.3.3 Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh [19]

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố đứng đầu Việt Namtrong thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Trong giai đoạn hiện nay, thực trạng thịtrường BĐS của thành phố đang diễn biến rất phức tạp Vì vậy, thành phố có chínhsách thu hút và quản lý vốn FDI vào lĩnh vực BĐS cụ thể:

- Thực hiện các hội thảo xúc tiến đầu tư giới thiệu đất nước cũng như thànhphố để kêu gọi nhà đầu tư nước ngoài đầu tư Thực hiện xúc tiến đầu tư có sự phốihợp tốt giữa các Sở, ngành hữu quan để đạt hiệu quả cao

- Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo Đề án 30 của Chính Phủ.Thành phố yêu cầu các sở ban ngành rà soát lại tất cả các thủ tục hành chính liênquan đến đầu tư vào BĐS, công khai thủ tục để mọi người dân cũng như nhà đầu tưđều biết Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hồ Chí Minh đã tiến hành sửa đổi, thậm chí

hủy bỏ những thủ tục không thực sự cần thiết Điển hình, tại Sở Kế hoạch và Đầu tư

TP Hồ Chí Minh, có tất cả 197 thủ tục liên quan đến vấn đề đầu tư được xem xét,kết quả là đã sửa đổi 182 thủ tục Ban quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP

Hồ Chí Minh cũng đã “mạnh tay” hủy bỏ 12 thủ tục, trong khi Ban Quản lý các khucông nghệ cao Thành phố “khai tử” 40/66 thủ tục

- Tránh tình trạng chậm giải ngân, Thành phố sẽ tiếp tục rà soát những dự án,đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài lớn Nếu nguyênnhân chậm xuất phát từ khâu thủ tục, Sở sẽ phối hợp với doanh nghiệp chủ độngtháo gỡ Ngược lại, những trường hợp “đăng ký để đó”, sẽ xem xét để thu hồi giấyphép Vừa qua, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đã ra quyết định chấm dứt hoạt độngcủa 34 dự án trên địa bàn Thành phố, do không triển khai trong thời gian dài Mộttrong những dự án BĐS có quy mô lớn tại Tp.HCM đang vướng trong đàm phánvới Thành phố là Dự án Khu đô thị đại học quốc tế (huyện Hóc Môn) Vì vậy, cần

có sự phối hợp giữa cơ quan quản lý thành phố với chủ đầu tư để thuận tiện chocông tác giải phóng mặt bằng, duyệt giá để các dự án triển khai nhanh hơn, tránhtình trạng chậm tiến độ

- Nghiêm túc trong hậu kiểm cũng là biện pháp quan trọng làm tăng sứchấp dẫn của môi trường đầu tư Cùng với việc hậu kiểm và chấn chỉnh tiến độ thựchiện dự án, các đơn vị có trách nhiệm phát hiện một số có dấu hiệu vi phạm phápluật về đầu tư Sau khi hậu kiểm nhiều dự án của Thành phố bị rút giấy phép đầu tư

- Vốn FDI vào BĐS đăng ký nhiều, triển khai ít; không ít dự án BĐS cóvốn FDI sau khi được cấp phép đã bị bán lại; những dự án danh nghĩa là FDI nhưnglại vay từ các ngân hàng trong nước một tỷ lệ đáng kể; có những dự án BĐS nhưng

“núp bong” sân golf, trung tâm thương mại…TP HCM đã có những biện pháp xiếtchặt đầu tư các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài, những dự án gây lãng phí vềđất đai, cản trở sự đầu tư của những doanh nghiệp có thực lực Chính quyềnTPHCM cũng không quá ưu đãi như trường hợp dự án khu công viên đa năng

- Ủy ban nhân dân Thành phố từng bước thực hiện minh bạch hóa thịtrường BĐS, cơ chế chính sách ổn định, đồng bộ, đầy đủ; hình thành pháp lý cho

hàng hóa BĐS thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sởhữu nhà ở và công trình; tổ chức vận hành hiệu quả hệ thống đăng ký cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đơn giản, công khai, minh bạch

và thống nhất

- Thành phố có chính sách khuyến khích nhà đầu tư xây dựng nhà ở chođối tượng thu nhập thấp, đối tượng chính sách, mở rộng sự tham gia của doanhnghiệp, cá nhân nước ngoài vào thị trường này; xây dựng chính sách thuế nhà đất,

bổ sung thuế sở hữu nhà ở; xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản đểđánh giá và dự báo tình hình phát triển thị trường BĐS

1.4 Bài học đối với Hà Nội

Qua nghiên cứu kinh nghiệm thu hút và quản lý vốn FDI vào BĐS của thànhphố NewDelhi (Ấn Độ), Bắc Kinh (Trung Quốc), thành phố Hồ Chí Minh có thể rút

ra một số bài học cho Hà Nội như sau:

Một là, cần quy định người sử dụng đất phải trả tiền sử dụng đất khi được Nhà

nước giao đất hoặc trả tiền thuê đất hàng năm khi được Nhà nước cho thuê đất Nhưvậy vừa tăng nguồn thu cho ngân sách, lại vừa hạn chế được tình trạng “găm đất”

Hai là, cần xác định thời hạn sử dụng đất một cách hợp lý Tùy theo mục

đích sử dụng đất và mục tiêu kinh tế - xã hội của Nhà nước mà xác định thời hạn sửdụng đất Đất được sử dụng làm nhà ở cần có thời hạn dài hơn vì nhu cầu của ngườidân lớn và ổn định trong thời hạn khoảng 70 năm; đất được sử dụng vào mục đíchthương mại, du lịch, vui chơi giải trí Nhà nước không có chính sách khuyến khíchthì thời hạn ngắn hơn vào khoảng 40 năm…

Ba là, cần hỗ trợ nhà đầu tư trong khâu giải phóng mặt bằng Có thể thành lập

một cơ quan chuyên môn quản lý giải tỏa mặt bằng để hỗ trợ nhà đầu tư kịp thời

Bốn là, cần quản lý, giám sát quá trình sử dụng đất và mục đích sử dụng đất

của nhà đầu tư sau khi giao đất, cho thuê đất, cụ thể:

- Nếu quá một thời hạn cụ thể mà nhà đầu tư không có dấu hiệu sử dụng đấtthì Nhà nước phạt bằng thu phí hoặc thu hồi đất

- Nếu sử dụng đất sai mục đích nhà đầu tư phải trả tiền chuyển đổi mục đích

sử dụng đất cho Nhà nước, hoặc có thể Nhà nước dùng biện pháp mạnh hơn là thuhồi đất

Năm là, cần quy định nhà đầu tư không được phép bán dự án chưa xây dựng.

Quy định này nhằm tránh tình trạng nhà đầu tư nước ngoài huy động nguồn vốntrong nước để thực hiện dự án, tránh tình trạng vốn FDI mang hình thức danh nghĩa.Mặt khác, quy định này cũng tránh rủi ro cho khách hàng mua dự án như chậm tiến

độ dự án, đóng thêm tiền do chủ đầu tư tăng giá hoặc do giá trị của hợp đồng mua

có tính đến thay đổi tỷ giá…

Sáu là, cần đưa ra những điều kiện, quy định chặt chẽ về số vốn đầu tư tối

thiểu cho dự án, thời hạn giải ngân bắt buộc, thời hạn thu hồi vốn về nước, tiến độ

dự án… nhằm tiếp nhận được những dự án khả thi và phù hợp với mục tiêu pháttriển của Việt Nam; cần giám sát số vốn thực của nhà đầu tư rót vào dự án

Chương 2 THỰC TRẠNG VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI

VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI

2.1.1.1 Chính sách đất đai

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Luật Đất đai bước đầu tạo lậptính hợp pháp của các giao dịch đất đai có yếu tố nước ngoài ở Việt Nam Chínhsách sử dụng đất đai cho người nước ngoài tại Việt Nam có những điểm đặc thù.Trước đây, đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,

cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, khu côngnghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định là không quá 50 năm,song nếu dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi không quá 70 năm Ngày 25 tháng

05 năm 2007, Chính phủ ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã đưa ra những nộidung bổ sung khuyến khích đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS là việctăng thời gian giấy phép sử dụng đất cho các nhà đầu tư nước ngoài từ 50 năm lên

70 năm Những hợp đồng thuê đất dài hạn sẽ tự động được gia hạn thêm 50-70 năm

mà không phải bỏ thêm chi phí Nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nướcngoài được lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và chothuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để cho thuê

Số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất được tính bằng số tiền sửdụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất ở hoặc theo giáđất đấu giá

Nghị định 84/2007/NĐ-CP cũng liệt kê các trường hợp mà Chính Phủ cótrách nhiệm GPMB trước khi giao đất cho nhà đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ củaquá trình đầu tư

Về chính sách sở hữu nhà ở tại Hà Nội: theo Luật Nhà ở năm 2005, tổ chức,

cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quannhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; tổ chức, cá nhânnước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, sau khi hoàn thành việc sử dụng dự án,chủ đầu tư được quyền bán nhà ở này cho các đối tượng được quyển sở hữu nhà tạiViệt Nam Ngoài ra tại Luật cũng quy định những đối tượng được quyền sở hữunhà ở tại Việt Nam bao gồm: người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâudài tại Việt Nam, người có công đóng góp đối với đất nước, nhà hoạt động văn hóa,nhà khoa học có hoạt động nghiên cứu thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sựnghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam

Những chính sách này một phần vừa khuyến khích các nhà đầu tư nướcngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS làm cho cung thị trường BĐS Việt Nam tăng lên,đồng thời cũng gián tiếp làm cho lượng cầu BĐS tăng theo làm cho thị trường BĐStrở nên sôi động

2.1.1.2 Chính sách xây dựng

Chính sách xây dựng tách động rất lớn hoạt động của thị trường BĐS thôngqua hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về phát triển đô thị, quản lý quyhoạch xây dựng, kiến trúc đô thị, đầu tư xây dựng cơ bản, công trình hạ tầng kỹthuật, xây dựng nhà ở…Cũng như các đối tượng khác, các nhà đầu tư nước ngoàiphải chịu sự điều tiết của hệ thống văn bản chính sách này Hệ thống văn bản quyphạm pháp luật về xây dựng liên quan đến nhà đầu tư nước ngoài như: Luật Xâydựng 2003, Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 09/12/2005, Nghị định81/2001/NĐ-CP của Chính Phủ về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài muanhà ở Việt Nam, Nghị định 56/1995/NĐ-CP ngày 18/9/1995 của Chính phủ banhành quy chế cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam,

Nghị định 09/1997/NĐ-CP ngày 30/01/1997 của Chính Phủ về việc sửa đổi quy chếcho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam…

Đặc biệt trong đó, Luật kinh doanh BĐS quy định chi tiết phạm vi hoạt độngkinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nướcngoài:

- Đẩu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng tên đất thuê để cho thuêđất đã có hạ tầng;

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyểnnhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại;

Dựa trên những chính sách xây dựng của Chính Phủ, UBND thành phố Hà

Nội ban hành Quyết định số 26/2010/QĐ-UBND ngày 21/6/2010 về việc sửa đổi,

bổ sung, thay thế một số điều của Qui định tạm thời về quản lý đầu tư, xây dựng vàkinh doanh dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội banhành kèm theo Quyết định số 153/2006/QĐ-UBND ngày 31/8/2006 với nội dungchủ yếu sau:

- Đối tượng áp dụng: các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài thamgia vào quá trình quản lý và thực hiện đầu tư dự án xây dựng khu đô thị mới, khunhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội sau điều chỉnh địa giới hành chính theo Nghịquyết số 15/2008/NQ-QH12 ngày 29/5/2008 của Quốc hội

- Đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất từ20ha trở lên, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu tham gia vào dự án khôngnhỏ hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án

- Đối với các dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng dưới 20ha, nhà đầu tư phải

có vốn đầu tư thuộc sở hữu tham gia vào dự án không nhỏ hơn 15% tổng mức đầu

tư của dự án

- Các dự án khu đô thị mới và khu nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất

từ 10ha trở lên, khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng phải xác định cụ thể quỹ đất20% trong phạm vi dự án để phát triển quỹ nhà phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội,nhà cho người thu nhập thấp và các mục đích khác theo yêu cầu của thành phố

- Các dự án đang được triển khai thực hiện theo Quyết định số153/2006/QĐ-UB ngày 31/08/2006 nhưng chưa có quyết định giao đất, cũng thuộcđối tượng điều chỉnh của Quyết định này Đối với phần quỹ đất 20% của các dự ántrên, đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sử dụng vào mục đích công cộng và

bổ sung vào hệ thống hạ tầng xây dựng của khu vực, thì không phải hoàn trả Thànhphố, nhưng phải thực hiện đúng chức năng đã được phê duyệt

2.1.1.3 Chính sách tài chính

Chính sách tài chính bao gồm chính sách về giá đất, thuế chuyển quyền sửdụng đất, thuế nhà, đất, phí và lệ phí Nghị định 71/2001/NĐ-CP được Chính Phủban hành ngày 05 tháng 10 năm 2001 về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán vàcho thuê không chỉ quy định ưu đãi cho các doanh nghiệp trong nước và các doanhnghiệp đầu tư nước ngoài về tiền thuê đất và thuế thu nhập doanh nghiệp Ngoài ra,

có rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật mà nhà đầu tư nước ngoài phải thực hiệntheo: luật thuế chuyển quyền sử dụng đất số 35/L/CTN ngày 05/7/1994 của Chủtịch nước, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thuquyền sử dụng đất; quyết định 189/2000/QĐ ngày 24/11/2000 của Bộ trưởng Bộ tàichính về việc ban hành quy định về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối vớicác hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam; Thông tư 35/2001/TT-BTCngày 25/5/2001 của Bộ Tài chính hướng dẫn nộp tiền thuê đất, góp vốn liên doanhbằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức, gia đình, cá nhân trong nước…