PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, KINH TẾ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ BIỆT THỰ CHO THUÊ

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, KINH TẾ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ BIỆT THỰ CHO THUÊ

PHẦN I

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, KINH TẾ

DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ BIỆT THỰ CHO THUÊ

MỞ ĐẦU

1.Vai trò của đầu tư xây (ĐTXD) dựng trong nền kinh tế quốc dân.

Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia,đều coi việc phát triển cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong nền kinh tế quốc dân lànhiệm vụ quan trọng Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thìhoạt động ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau:

 ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, TSCĐ phục

vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, cácthành phần kinh tế và phát triển xã hội

 ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sốngvật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiếntrúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái

 ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các côngtrình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

2 Vai trò của dự án đầu tư (DAĐT) trong quản lý đầu tư xây dựng.

 DAĐT được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để trình duyệtcấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấpgiấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạtđược các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó, giúp chonhà đầu tư quyết định nên hay không nên đầu tư thực hiện dự án đó Những chỉtiêu kỹ thuật, quy mô trong dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốckhống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư thực hiện các côngviệc theo đúng dự kiến

 DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểmsoát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốnnhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng

 DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhàquản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn

3 Nội dung của dự án đầu tư

Nội dung của dự án đầu tư xây dựng công trình gồm hai phần sau:

Phần I : Phần thuyết minh của dự án

1 Sự cần thiết phải đầu tư : đưa ra các căn cứ pháp lý, phân tích thị trường, phân tíchđiều kiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tư

2 Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô công suất

Đề xuất hình thức đầu tư, mô hình doanh nghiệp và quy mô công suất

3 Lựa chọn phương án kỹ thuật công nghệ

Giới thiệu công nghệ hiện có, so sánh lựa chọn công nghệ phù hợp với dự án, đề xuấtnguồn cung cấp thiết bị công nghệ

4 Phương án địa điểm

Đề xuất một số phương án địa điểm, phân tích, so sánh các điều kiện của từng địa điểm,lựa chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án

5 Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư ( nếu có )

Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng Lập kế hoạch và tiến độthực hiện bồi thường giải phóng mắt bằng và tái định cư ( nếu có )

6 Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng

Xác định chương trình sản xuất, cơ cấu sản phẩm, phương án tiêu thụ, nhu cần các yếu

tố đầu vào của dự án

7 Phương án quản lý, khai thác và sử dụng lao động

Đề xuất phương án quản lý, bố trí lực lượng, trả lương cho lao động của dự án

8 Các phương án về kiến trúc giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi trường

Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc, giải pháp kết cấu chính cho các côngtrình và hạng mục công trình Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu của dự án.Đánh giá mức độ tác động môi trường của dự án

9 Xác định vốn đầu tư và phương án nguồn vốn

Tính toán đề xuất tổng mức đầu tư của dự án, đề xuất các phương án nguồn vốn và tiến

độ huy động vốn và tiến độ huy động vốn cho dự án, cơ cấu nguồn vốn của dự án

10 Phân tích hiệu quả đầu tư của dự án

- Phân tích hiệu quả tài chính

- Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

11 Xác định các mức thời gian chính thực hiện dự án và kiến nghị áp dụng các hình

thức quản lý dự án

Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án

Nội dung thiết kế cơ sở của dự án

1 Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu,bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếptheo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ

2 Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ đểdiễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:

a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quyhoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động;danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng

b) Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ công nghệ;danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kếxây dựng

c) Thuyết minh xây dựng:

- Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ và toạ

độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diệntích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền

và các nội dung cần thiết khác

- Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình,cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến; hànhlang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có

- Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trìnhvới quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương ánthiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khíhậu, môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng

- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia cố nềnmóng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình,san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế

- Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy nổ và bảo vệ môi trường

- Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và thờigian xây dựng công trình

3 Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủyếu

b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệthống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu,các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng

c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ

4 Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thìtuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sởnhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định được tổng mức đầu tư vàtính toán được hiệu quả đầu tư của dự án

5 Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 09 bộ

4 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội.

Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chínhđứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự án đầu tư là nộidung quan trọng nhất của dự án

Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợiích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định

có đầu tư hay không Giúp cho chủ đầu tư có những thông tin cần thiết để ra quyết địnhđầu tư một cách đúng đắn

Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở

để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư.Trái lại với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất phát

từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn bộ xã hội Phân tích kinh tế xã hộirất cần thiết vì:

Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp

tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó không được tráivới pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toànđất nước, trong đó lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ Nhữngyêu cầu này phải được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án.Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phụcNhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho

vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dựán.

Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xétduyệt, để cấp giấy phép đầu tư

Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quantrọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho cácmục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường

Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phầnphân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này hiện ởnước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy việc phân tích kinh tế -

xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng

4.1 Phân tích tài chính tài chính dự án đẩu tư:

a Xác định các yếu tố đầu vào

 Tính toán vốn đầu tư và kế hoạch huy động vốn

 Xác định doanh thu cho các năm vận hành căn cứ vào chương trình khaithác dự án

 Xác định chi phí vận hành dự án cho các năm

 Lập khấu hao tài sản cố định

 Lập kế hoạch trả nợ và xác định lãi vay trong vận hành

-Lợi nhuận trước thuế

LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh

 Nhóm các chỉ tiêu động

Hiệu quả tài chính của dự án:

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

Nếu N PV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi NFV = n ( )(1 )n t

Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi

r

Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá

Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

n

t t t t

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

BCR = PB FB

Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá

Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá

d Phân tích an toàn tài chính và độ nhạy

 Phân tích an toàn nguồn vốn

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân nhàtài trợ vốn Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

0

hv T

hv t t

N



Nhv t, : Nguồn hoàn vốn ở năm t

 Phân tích điểm hòa vốn

Doanh thu hòa vốn

1

h

FC R

VC R





FC : chi phí cố định của dự án

VC : chi phí biến đổi của dự án

Rk : doanh thu của dự án

Sản lượng hòa vốn của dự án

h

FC Q

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

V

T o  Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:

K L

 Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực

tế đạt được khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiệu quả dự

án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này Sau khitính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%

4.2 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư

-Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án

-Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

-Mức thu hút lao động vào làm việc

-Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dựán

-Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án

Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinhtế

Các chỉ tiêu xã hội :

Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giảiquyết thất nghiệp

Ngoài ra cón có một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi trường sinh thái,nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân

5 Giới thiệu dự án.

Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê “GOLDEN WORTH ”Chủ đầu tư: Công ty đầu tư và phát triển nhà A6

Địa điểm xây dựng: khu vực xã Tây Mỗ - Đại Mỗ - huyện Từ Liêm - Hà Nội

Quy mô dự án: Nhóm II

Mục đích đầu tư xây dựng: Xây dựng khu biệt thự cho thuê với đối tượng chothuê là khách trong và ngoài nước, thuê ở và làm việc Dự án dự kiến thực hiện đầu tư

và xây dựng bắt đầu vào quý 4 năm 2010 và kết thúc vào quý 3 năm 2012 đưa vào vậnhành

Giải pháp xây dựng: Thiết kế theo kiểu biệt thự hiện đại trang thiết bị : Đạt tiêu chuẩn khách sạn 3 sao

Quy mô của dự án:

+)Gồm 26 hạng mục chính:6 nhà A;7 nhà B;5 nhà C;8 nhà D

Tổng diện tích xây dựng: 8758 m2

Tổng diện tích mặt bằng công trình: 25200 m2

CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BIỆT THỰ CHO THUÊ

I XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CHO DỰ ÁN (TMĐT)

Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí đầu tư và xây dựng, kể cả vốn lưu độngban đầu và là giới hạn chi phí tối đa của dự án, được xác định trong quyết định đầu tư Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm chi phí xây lắp các hạng mục, chi phí lắpđặt thiết bị vào công trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình cáckhoản mục chi phí khác và dự phòng phí

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định theo côngthức:

V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP

Trong đó :

o V : Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

o GXD: Chi phí xây dựng của dự án

o GTB: Chi phí thiết bị của dự án

o GGPMB: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

o GQLDA: Chi phí quản lý dự án

o GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

o GK: Chi phí khác của dự án

o GDP: Chi phí dự phòng

I.1 Xác định chi phí xây dựng của dự án

* Các căn cứ:

o Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án

o Quy mô xây dựng công trình, các hạng mục công trình thuộc dự án theo thiếtkế

o Suất chi phí xây dựng và thiết bị của một đơn vị quy mô xây dựng: theo quyếtđịnh số 411 /QĐ-BXD ngày 31/03/2010 của bộ Xây Dựng

o Suất chi phí xây dựng được quy đổi về thời điểm năm 2010 dựa vào chỉ số giáxây dựng quý 1 và quý 2 năm 2010 theo quyết định số 778/ QĐ-BXD ngày

20/08/2010 của Bộ Xây Dựng.

o Mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT) theo quy định hiện hành

o Đối với những hạng mục công trình không có trong suất vốn đầu tư thì tiếnhành lập dự toán để xác định suất xây dựng của từng hạng mục

Xác định diện tích xây dựng cơ bản:

+ Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt cắt các tầng đo tính đến mép ngoàitường bao có mái che

+ Diện tích xây dựng: là diện tích mà công trình phủ bóng xuống mặt đất

 Sân bãi đỗ xe, đường giao thông

 Hàng rào, tường bao, cổng ra vào

 Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh

 Hệ thống cấp điện ngoài nhà

 Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà

 Sân tập thể thao,sân chơi

Ta có thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng như trong bản vẽ

BẢNG TỔNG HỢP CÁC HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH

BẢNG 1.0 DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG VÀ DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÁC NHÀ

Chi phí xây dựng công trình được xác định theo công thức sau:

Từ đó ta có được tổng chi phí các hạng mục công trình như sau:

 Chi phí xây dựng các hạng mục công trình nhà chính:

 Dự án lấy suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự từ 2-3 tầng kết cấu khungBTCT chịu lực, tường xây gạch, sàn mái đổ BTCT tại chỗ là 6.550.000 đồng/m2 sàn(chưa bao gồm VAT)

 Đường giao thông nội bộ và sân bãi đỗ xe

Giá xây dựng 1m2 bãi đỗ xe và đường giao thông rộng lấy chung là : 600.000 đồng/m2

 Chi phí vườn hoa, thảm cỏ :

Đơn giá cho 1m2 vườn hoa thảm cỏ lấy theo công trình tương tự 55.000 đồng/m2

Chi phí mua sắm cây cảnh để trong nhà dự kiến 100 cây, giá 1 cây cảnh là 250.000 đồng/cây.Chi phí mua sắm cây xanh bao gồm cây xanh bao quanh dự án, ven đường giao thông, khoảng10m/1cây dự kiến khoảng 250 cây

 Chi phí cho hệ thống chiếu sáng ngoài nhà:

Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng mục chính = 2%*Gxdc

 Hệ thống thoát nước ngoài nhà:

Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng mục chính = 3%* Gxdc

 Chi phí xây dựng nhà bảo vệ, nhà điều hành

Dựa vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình theo Quyết định số 411 / QĐ-BXD cho côngtrình nhà 1 tầng mái tôn, nhà bảo vệ là 950 nghìn đồng/m2, quy về thời điểm 2010 là 986,136nghìn đồng/m2( trước thuế VAT) Nhà điều hành là nhà 1 tầng khép kín kết cấu BTCT cósuất vốn đầu tư là 2500 nghìn đồng/m2, quy về thời điểm năm 2010 là 2.595,08 nghìnđồng/m2 (trước thuế VAT)

 Chi phí xây dựng sân chơi

Dựa vào suất vốn đầu tư (đã bao gồm VAT) theo Quyết định số 411 / QĐ-BXD cho sân chơibóng chuyền, cầu lông là 2.750 nghìn đồng/m2, suy ra suất xây dựng trước thuế quy về thờiđiểm năm 2010 là 2.854,6 nghìn đồng/m2

 Chi phí xây dựng vỉa hẻ

Lấy theo dự toán của các công trình tương tự 300.000 đồng/m2

 Chi phí san nền

San nền bằng cát đen dày 1m Lấy theo các công trình tương tự 70.000 đồng/m2

Các suất vốn đầu tư áp dụng theo Quyết định số 411 / QĐ-BXD đều có VAT, các hạng mụccông trình khác áp dụng mức thuế xuất VAT là 10%

Ta có Bảng 1.1 Chi phí xây dựng các hạng mục công trình

STT Tên hạng mục Đơnvị N Sxd trước thuếChi phí ThuếVAT sau thuếChí phí

I.2 Xác định chi phí mua sắm thiết bị cho dự án GTB

* Các căn cứ xác định:

- Căn cứ vào nhu cầu về trang thiết bị nội thất các phòng dùng trong dự án

- Thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành

- Số lượng các phòng chính trong khu biệt thự

Ta có bảng phụ trợ xác định số lượng các loại phòng và số thiết bị trong các phòng

Từ đó ta tính được chi phí mua sắm thiết bị của dự án

- Thiết bị quản lý và phục vụ chung:

o Một Bộ máy phát điện

o Một Hệ thống PCCC chung toàn khu

o Một Hệ thống lọc & bơm nước

o Máy hút bụi chung: 18 chiếc

o Một Bộ Video trung tâm & Ăng-ten Parabol

o Một Ôtô con 4 chỗ

* Chi phí thiết bị của dự án được tính theo công thức:

GTB = GMS + GLĐ

Trong đó:

GMS = * (1 )

1

TB GTGT i

GTGT: thuế giá trị gia tăng của thiết bị thứ i ( lấy = 10% )

GLĐ : Đối với 1 số loại thiết bị có thêm chi phí lắp đặt Chi phí lắp đặt lấy theo %giá trị thiết bị G = f %*M LD i

Dưới đây là các bảng tính phục vụ cho việc xác định chi phí mua sắm thiết bị cho dự án

Nhà bảo vệ

Số lượng Đơn giá

CP trước thuế

Thuế VAT

CP sau thuế

Thời hạn khấ u hao

Tỷ lệ thu hồi

Giá trị thu hồi khi thanh lý

1 Điều hòa cái 415 7,650 3,174,750 317,475 3,492,225 5 5% 158,738

3 Salon nhỏ bộ 208 9,800 2,038,400 203,840 2,242,240 5 5% 101,920 4

BẢNG 1.2.4 CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ

ĐVT 1000đ

TT Loại thiết bị Giá trị Tỷ lệ CP trướcthuế ThuếVAT CP sauthuế

Thờihạn khấuhao

BẢNG 1.2 TỔNG HỢP CHI PHÍ THIẾT BỊ

ĐVT 1000đ

4 Tổng giá trị thiết bị

5 Tổng giá trị thiết bị khấu hao trong 15 năm 1,802,000

I.3 Xác định chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng tái định cư GGPMB

*Căn cứ xác định:

o Khối lượng từng loại đền bù có liên quan đến khu vực xây dựng

Khung giá đất lấy theo quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội

o Tiến hành bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo hướng dẫn của nghị định số69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 và quyết định 108/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng

09 năm 2009 của UBND thành phố Hà Nội

o Mục đích đất sử dụng

Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường tài sảntrên đất, chi phí bồi thường đất, chi phí thuê đất, chi phí hỗ trợ ổn định đời sống và chuyển đổiviệc làm, chi phí tái định cư

Trong dự án này giả sử khu đất dự án là khu đất nông nghiệp đang trồng lúa, nên không có chiphí tái định cư và tổ chức tái định cư

 Chi phí bồi thường tài sản trên đất

Giả thiết ban đầu đất sử dụng được lấy là đất đang trồng cây lúa nên chi phí bồi thường

ở đây là chi phí bồi thường cây lúa Giá bồi thường lúa lấy theo Thông báo số 6838/ STC-BG Ngày 31/12/2009 của Sở Tài Chính Hà Nội, có giá bồi thường là 5.500 đ/m2

 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm

Theo khoản 1 điều 40 quyết định 108, chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm được tính bằngtiền Thông thường số tiền này được thỏa thuận giữa chử đầu tư và người bị thu hồi đất Trong trường hợp này ta lấy bằng 5 lần giá trị đất đất nông nghiệp với toàn bộ diện tích bị thu hồi

Giá đất nông nghiệp được lấy theo khung giá đất trong quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội là 201.600 đồng/m2 với đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Từ Liêm

 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống.

Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống được tính bằng 30 kg gạo/nhân khẩu/tháng Số tháng hỗtrợ phụ thuộc vào diện tích đất bị thu hồi và phụ thuộc vào việc hộ gia đình có bị di chuyểnchỗ ở hay không Trong phạm vi đồ án này, để thuận tiện, ta giả sử chi phí hỗ trợ ổn định đời

sống được tính bằng 50 nghìn đồng/1m2 đất.

 Tiền thuê đất trong thời gian xây dựng

Tiền thuê đất trong thời gian xây dựng được lấy bằng 0.7% giá đất Giá đất ban hành đầunăm 2011 của thành phố Hà Nội đối với khu vực Đường Láng Hòa Lạc (đoạn qua xã Tây Mỗ

- Đại Mỗ ( khu vực trục đầu mối giao thông chính thuộc huyện Từ Liêm ) loại VT1 là:

9.375.000 đồng, theo quyết định số: 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành

phố Hà Nội Chi phí thuê đất được nộp cho Nhà nước hằng năm

Chi phí thuê đất trong suốt thời gian xây dựng và vận hành của dự án được quy về thờiđiểm hiện tại (thời điểm thực hiện công tác giải phóng mặt bằng) được xác định theo côngthức sau:

n

n

i

x i

i A P

) 1 (

1 1 ) 1 (

- n: là số năm phải nộp tiền thuê đất, n = 25 năm

- A1 là số tiền thuê đất phải nộp năm đầu tiên, A = 0,7%*25.200*9.375 = 1.653.750( 1000đ)

- i: lãi suất vay ngân hàng, tạm lấy là 15,4%/năm theo thời điểm hiện tại

Thay số vào ta có : P = 10,439,545 ( 1000 đồng )

Nhận xét: do số tiền thuê đất trong suốt 25 năm nhỏ hơn so với tổng chi phí bồi thường giải

phóng mặt bằng, do đó chủ đầu tư không phải nộp tiền thuê đất mà sẽ được nhà nước khấu trừdần vào tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng

BẢNG 1.3 CHI PHÍ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

Đơn vị tính: 1000đ

thuế

ThuếVAT CP sau thuế1

o Khối lượng và đơn giá

o Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm… theo quy định

Áp dụng công văn 957/BXD-VP ngày 29/9/2009 của Bộ Xây Dựng cho các chi phítrên được tính theo định mức tỷ lệ phù hợp với các điều khoản quy định trong công văn

* Chi phí quản lý dự án được lấy theo ĐMTL theo công văn công văn 957/BXD-VP ngày29/9/2009 của Bộ Xây Dựng Tỷ lệ phần trăm được tra theo phương pháp nội suy

Các chi phí có trong công văn 957/BXD-VP ngày 29/9/2009 của Bộ Xây Dựng gồm:

 Chi phí quản lý dự án

Chi phí quản lý dự án được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chi phí xây dựng và chi phí thiết

bị chưa có thuế giá trị gia tăng (GTGT) trong tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựngcông trình được duyệt

G G =153.937.095 đồng.Tra bảng số 1 và nội suy ta được ĐMTL = 1,48%

 Chi phí lập dự án đầu tư = (G xd G tb)*ĐMTL

Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định bằng tỷ lệ % chi phí xây dựng

và chi phí thiết bị chưa thuế GTGT trong tổng mức đầu tư của công trình đựợc duyệt

CP LDA = (G xd G tb)*ĐMTL

Tương tự ta tra bảng số 2 và nội suy được ĐMTL = 0,27%

 Chi phí thiết kế công trình (được tính riêng trong bảng phụ trợ dưới đây)

- Chi phí thiết kế công trình được xác định theo tỷ lệ % chi phí xây dựng chưa có thuếGTGT trong dự toán của công trình được duyệt

- ĐMTL thiết kế tra trong bảng số 5 công văn 957/BXD-VP ngày 29/9/2009 của Bộ XâyDựng với công trình cấp II và bằng cách nội suy, ta có ĐMTL=2,18%

Tính thêm 10% chi phí giám sát tác giả

Trong phạm vi đồ án, để đơn giản trong tính toán ta coi cả dự án là một công trình để dễdàng trong việc tính chi phí thiết kế

Dưới đây là bảng tổng hợp chi phí thiết kế

BẢNG 1.4.1: CHI PHÍ THIẾT KẾ CÔNG TRÌNH

Đơn vị tính: 1000đ

Công thức tính Chi phí thiết kế 2.18% 73,950,509 1,1*Gxdct*ĐMTL 1,773,333.2

 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án đầu tư

Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án đầu tư tính bằng tỷ lệ % Chi phíxây dựng và chi phí thiết bị trước thuế trong tổng mức đầu tư được duyệt

CPTT = ĐMTL* (Gxd+Gtb)

Tra bảng số 14 và nội suy ta được ĐMTL = 0,04%

 Chi phí thẩm tra thiết kế

Chi phí thẩm tra dự toán tính bằng tỷ lệ % Chi phí xây dựng trước thuế trong dự toán côngtrình

CPTT= ĐMTL* Gxd

Tra bảng số 15 và nội suy ta được ĐMTL = 0,092%

 Chi phí thẩm tra dự toán

Chi phí thẩm tra dự toán được xác định theo định mức tỉ lệ % và nhân với chi phí xâydựng trước thuế trong dự toán công trình hoặc dự toán gói thầu

CPT TDT=ĐMTL*Gxd

Tra bảng số 16và nội suy ta được ĐMTL = 0,089%

 Chi phí lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng

Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng được xác định bằng

tỷ lệ % nhân với chi phí xây dựng chưa có thuế giá trị gia tăng trong dự toán gói thầuđược duyệt

CPT XD = ĐMTL*Gxd

Tra bảng số17và nội suy ta được ĐMTL = 0,077%

 Chi phí lựa chọn nhà thầu thiết bị

Chi phí lựa chọn nhà thầu thiết bị được xác định bằng tỷ lệ % nhân với chi phí vật tư, thiết

bị (chưa có thuế giá trị gia tăng) trong dự toán gói thầu được duyệt

CPT TB = ĐMTL*Gtb

Tra bảng 18 và nội suy ta được ĐMTL = 0,083%

 Chi phí giám sát thi công xây dựng

Chi phí giám sát thi công xây dựng được xác định băng tỷ lệ % chi phí xây dựng chưa cóthuế GTGT trong dự toán công trình

CPGSxd = ĐMTL*Gxd

Tra bảng số 19 và nội suy ta được ĐMTL = 1,38%

 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị

Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị được tính theo tỷ lệ % chi phí thiết bị chưa có thuế GTGTtrong dự toán công trình

CPGStb = ĐMTL*Gtb

Tra bảng số 20 và nội suy ta được ĐMTL = 0,28%

 Chi phí kiểm tra sự phù hợp của chất lượng công trình

Chi phí kiểm tra sự phù hợp chất lượng công trình được tạm tính

CPCL = (30% - 35%) * Chi phí giám sát thi công

 Chi phí bảo hiểm công trình

 Chi phí khảo sát xây dựng

Tạm tính theo tỷ lệ % chi phí thiết kế

CPKS = 30%* Chi phí thiết kế

 Chi phi thẩm tra phê duyệt quyết toán, chi phí kiểm toán tính theo định mức tỷ lệ.Nộisuy ta được 0.23%*(Gxd+Gtb)

 Các chi phí khác được xác định thông qua tổng chi phí chung C1 trừ đi tổng các chi phí

đã tính được ở trên Bảng tổng hợp các chi phí gồm chi phí quản lý dự án, chi phí tưvấn đầu tư xây dựng và chi phí khác được thể hiện trong bảng sau:

BẢNG 1.4 CP QUẢN LÝ DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CP KHÁC

I.5 Dự trù vốn lưu động cho dự án.

Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ,trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có thể căn cứ vào chi phí hoạt động của từng năm, tỷ

lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động v…v… Trong dự án này tính theo cách thứ 2

Ta có bảng tính nhu cầu vốn lưu động theo doanh thu:

(Đvt 1000đ)

Đơn giá cho thuê/

m2

Doanh thu cho thuê diện tích

Giá trị thu hồi thanh lý

Tổng doanh thu

Tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu

Nhu cầu vốn lưu động

I.6 Xác định chi phí dự phòng của dự án

Chi phí dự phòng (GDP) được xác định bằng tổng của chi phí dự phòng cho yếu tố khốilượng công việc phát sinh (GDP1) và chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) theo côngthức:

GDP= GDP1 + GDP2 Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh GDP1 xác định theo côngthức sau:

GDP1= (GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK) x Kps

Trong đó:

- Kps: hệ số dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh là 10%

Riêng đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì hệ số dự phòng chokhối lượng công việc phát sinh Kps = 5%

Khi tính chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) cần căn cứ vào độ dài thời gianthực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trên thị trường trong thời gianthực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình và khu vực xây dựng Chiphí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) được xác định theo công thức sau:

T

GDP2 =  (Vt - LVayt){[ (IXDCTbq  I XDCT)]t - 1} (1.6)

t=1

Trong đó:

- T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình (năm);

- t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1T) ;

- Vt: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t;

- LVayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t

- IXDCTbq: chỉ số giá xây dựng công trình bình quân tính trên cơ sở bình quân các chỉ sốgiá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tínhtoán (không tính đến những thời điểm có biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu

và vật liệu xây dựng); Theo đó, năm 2008 do biến động giá cả lớn nên ta thay bằng năm 2006

* Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá GDP2 xác định theo công thức (1.6)

Muốn xác định được GDP2 ta phải xác định được các thành phần Vt, Lvayt tương ứng vớitừng năm Dưới đây là các bước xác định Vt, và Lvayt

I.6.2 Xác đ nh Gịnh G DP2

4 Chi phí quản lý dự án,chi phi tư vấn

a Nguồn vốn:

Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm hai nguồn là: vốn tự có chiếm 38%; vốn vay chiếm62%; lãi suất huy động vốn vay là 15.9% ghép lãi theo năm

Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức đều (vào cuối năm) bao gồm cả gốc

và lãi trong thời hạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên

Phần vốn lưu động vay trong năm sẽ vay ngắn hạn của Ngân hàng thương mại với lãi suất

là 15.4%

Trong thời gian xây dựng được tình toán theo quý (lãi thực)

iquý = 4 ( 1 i)  1= 4 ( 1  15 4 %)  1= 3,64 %/quý

b Kế hoạch huy động vốn của dự án (Chưa kể lãi vay trong xây dựng)

* Các căn cứ xác định

o Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án: Dự án tiến hàn xây dựng trong khoảng thời gian 2năm, chia làm 8 quý, bắt đầu từ quý IV năm 2010 đến quý III năm 2012

o Nguồn vốn của dự án: bao gồm vốn vay 62% và vốn tự có chiếm 38%

Dưới đây là bảng thể hiện Tỷ trọng vốn tự có và vốn đi vay

Vốn tự có= 38%*TMDT 56,271,141 60,776,063

o Các công việc cần thực hiện trong thời gian xây dựng của dự án

Trước hết ta xác định tiến độ thực hiện dự án theo thứ tự các công việc thực hiện theo thờigian đảm bảo các công việc thực hiện nhịp nhàng không chồng chéo, thời gian gián đoạn là ítnhất

Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng được thực hiện như sau:

Tất cả các số tiền trong bảng đều có tính VAT, Chi phí công việc nào có chi phí dự phòngcũng tính luôn cả chi phí dự phòng

Liệt kê tất cả các công việc, dựa vào bảng tiến độ thực hiện dự án phân bổ vốn cho từngquý Phân bổ vốn theo nguyên tắc phân bố đều theo thời gian, phân bổ hết vốn tự có rồi mớiđến vốn vay

Dưới đây là bảng tiến độ và bảng kế hoạch huy động vốn ( đã bao gồm DP1) phục vụ cho việctính chi phí DP2

BANG 8 BẢNG KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN

ĐVT 1000đ

I Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

II Giai đoạn chuẩn bị XD

III Giai đoạn xây dựng

CP kiểm toán 0 0 0 0 0 0 0 0

BANG 8 BẢNG KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN

ĐVT 1000đ

I Giai đoạn chuẩn bị ĐT

III Giai đoạn xây dựng

6 CP thẩm tra quyết toán 0 0 0 0 0 0 0 116,874

Theo bảng kế hoạch huy động vốn trên ta tổng hợp được lượng vốn Vt ứng với từng năm như

sau:

Bảng tổng hợp lượng vốn đầu tư dự kiến từng năm

Đơn vị tính: 1000 đ

Vốn đầu tư dự kiến 33,867,429 52,320,034 73,407,355

I.6.2.1.3 Dự trù lãi vay ( xác định Lvayt )

Căn cứ xác định:

-Kế hoạch huy động vốn của dự án

-Lãi suất vay vốn: 15.9% năm ghép lãi theo năm suy ra lãi suất tính theo quý được xác định

như sau:

iquý = 4 ( 1 i)  1= 4 ( 1  15 9 %)  1≈ 3,75 %/quý

-Vốn vay được vay cuối quý

-Cách tính lãi vay trong thời gian xây dựng

-Tổng số tích lũy ở mỗi quý = Tổng số nợ đầu quý + vốn vay trong quý +số tiền lãi phải trả

ở cuối quý

Dưới đây là bảng dự trù lãi vay trong thời gian xây dựng

Bảng dự trù lãi vay trong thời gian xây dựng

(đvt:1000đ)

TT Nội dung

Thời gian thực hiện

IV/2010 I/2011 II/2011 III/2011 IV/2011 I/2012