Định giá chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Hà Nội

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động lớn như giá dầu tăng cao, khủng hoảng tài chính tại các quốc gia lân cận như Nhật Bản, tình trạng lạm phát tăng cao ở nhiều nước trên thế giới,Việt Nam cũng không tránh khỏi những tác động trực tiếp hay gián tiếp.Điều này đặt ra cho ngân sách Nhà Nước những vấn đề mới và việc sử dụng ngân sách nhà nước sao cho hợp lý là rất cần thiết.Hiện nay,vấn đề giải quyết nhà ở cho nhân dân đang trở thành mối quan tâm lớn của chính phủ và xã hội nhưng đi kèm với nó vẫn tồn tại sự bất hợp lý giữa thu nhập và nhà ở. Trong những năm gần đây, Nhà nước đặc biệt quan tâm đến vấn đề nhà ở cho những người thu nhập thấp mà cụ thể như Thông tư 36/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng (Hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị) và Quyết định số 34/2010/QĐ-Ủy ban Nhân dân của thành phố Hà Nội (Quy định bán nhà, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị). Chủ trương xã hội hóa nhà ở, làm nhà giá rẻ và nhà dành cho người thu nhập thấp được dư luận xã hội hết sức quan tâm. Mặc dù chương trình nhà ở xã hội kèm theo nhiều cơ chế ưu đãi, khuyến khích được triển khai đến nay đã hơn 1 năm, nhiều dự án được đăng ký chuẩn bị đưa vào sử dụng, tuy nhiên mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ so với nhu cầu thực của số lượng lớn người có thu nhập thấp. Không những thế, còn không ít rào cản để người thu nhập thấp có thể sở hữu một ngôi nhà mong ước như vấn đề giá thành, các dự án nhà ở xã hội thiếu vốn...Trong khi đó,tại thành phố Hà Nội, số lượng người dân có thu nhập thấp chiếm tỉ trọng lớn đòi hỏi số lượng nhà ở đáp ứng cao. Xuất phát từ thực tế và nhận thức trên, nhóm nghiên cứu tiến hành lựa chọn đề tài “ Định giá chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Hà Nội

Lời nói đầu

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động lớn như giá dầu tăng cao, khủng hoảng tài chính tại các quốc gia lân cận như Nhật Bản, tình trạng lạm phát tăng cao ở nhiều nước trên thế giới,Việt Nam cũng không tránh khỏi những tác động trực tiếp hay gián tiếp.Điều này đặt ra cho ngân sách Nhà Nước những vấn đề mới và việc sử dụng ngân sách nhà nước sao cho hợp lý là rất cần thiết.Hiện nay,vấn đề giải quyết nhà ở cho nhân dân đang trở thành mối quan tâm lớn của chính phủ và xã hội nhưng đi kèm với nó vẫn tồn tại sự bất hợp lý giữa thu nhập và nhà ở Trong những năm gần đây,Nhà nước đặc biệt quan tâm đến vấn đề nhà ở cho những người thu nhập thấp mà cụ thểnhư Thông tư 36/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng (Hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị) và Quyết định số 34/2010/QĐ-Ủy ban Nhân dân của thành phố Hà Nội (Quy định bán nhà,cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị) Chủ trương xã hội hóa nhà ở, làm nhà giá rẻ và nhà dành cho người thu nhập thấp được dư luận xã hội hết sức quan tâm Mặc dù chương trình nhà ở xã hội kèmtheo nhiều cơ chế ưu đãi, khuyến khích được triển khai đến nay đã hơn 1 năm, nhiều dựán được đăng ký chuẩn bị đưa vào sử dụng, tuy nhiên mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ so với nhu cầu thực của số lượng lớn người có thu nhập thấp Không những thế, còn không ít rào cản để người thu nhập thấp có thể sở hữu một ngôi nhà mong ước như vấn đề giá thành, các dự án nhà ở xã hội thiếu vốn Trong khi đó,tại thành phố Hà Nội, số lượng người dân có thu nhập thấp chiếm tỉ trọng lớn đòi hỏi số lượng nhà ở đáp ứng cao

Xuất phát từ thực tế và nhận thức trên, nhóm nghiên cứu tiến hành lựa chọn đề tài

“ Định giá chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Hà Nội ”

Vai trò của chung cư dành cho người thu nhập thấp và việc định giá chung cư dành cho người thu nhập thấp.

Chung cư dành cho người thu nhập thấp là giải pháp có thể giải quyết được mâu thuẫn giữa tình trạng khan hiếm đất tại Hà Nội và nhu cầu nhà ở cho người dân thu nhập thấp Tâm lý người Việt Nam luôn mong muốn “ an cư, lập nghiệp “ tức có một tổấm để an cư, nhà cửa thuận hòa thì làm ăn mới phát đạt Tuy nhiên, dựa trên tài liệu củaSở Tài nguyên Môi trường Hà Nội, ước tính có tới 10.000 hộ gia đình ở Hà Nội đang cónhu cầu rất lớn về nhà ở trong khi đó, thành phố cũng chỉ mới có giải pháp cho khoảng

30% trong số này Cũng vậy, theo điều tra của tổ chức JICA( Japan International

Cooperation Agency ) nhu cầu nhà ở cho thuê, thuê mua của các đối tượng là cán bộ, công chức, công nhân là vào khoảng 18.000 căn hộ, trong đó nhà ở cho các hộ có hoàncảnh khó khăn, bức xúc cần cải thiện điều kiện chỗ ở chiếm 30%.Trong thời gian tới, cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ do kết hôn cũng như do nhu cầu nhà cho giải phóng mặt bằng triển khai các dự án đô thị hóa và phát triển kinh tế và do sự xuống cấp của quỹ nhà hiện có thì nhu cầu về nhà ở sẽ càng trở nên gay gắt Một minh họa nữa được đưa ra là việc so sánh tỷ số giá nhà ở so với thu nhập bình quân của một hộ gia đình trong một năm hay chỉ số đánh giá khả năng tiêu thụ nhà ở mỗi quốc gia Theo đánh giá, hiện nay ở nước ta, chỉ số này là 15 – 16, so sánh với chỉ số này ở Châu Âu là

7 Điều đó có nghĩa là chúng ta cũng rất khó khăn trong việc mua nhà ở, vì thực tế giá trị nhà lớn hơn nhiều lần so với thu nhập.Chung cư dành cho người thu nhập thấp là một giải pháp hợp lý của nhà nước, hoàn toàn khách quan

Chung cư dành cho người thu nhập thấp xuất hiện đòi hỏi việc định giá chung cư dành cho người thu nhập thấp xuất hiện là điều tất yếu Ở Việt Nam định giá chung cư dành cho người thu nhập thấp do Bộ tài chính làm đơn vị chủ quản Song trong tương lai gần, khi sự xuất hiện của chung cư dành cho người thu nhập thấp ngày càng phát triển thì nhu cầu định giá chung cư thu nhập thấp sẽ ngày càng cao Công tác định giá

chung cư dành cho người thu nhập thấp là rất cần thiết và quan trọng để người dân có thể an tâm vào chất lượng cũng như giá cả của loại chung cư này.

Các mục tiêu nghiên cứu

Đề tài cung cấp những thông tin tổng quát về việc định giá giá trị chung cư

Đề tài nghiên cứu thực trạng hiện nay đồng thời chỉ ra những ưu điểm và hạn chế củachung cư dành cho người thu nhập thấp

Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung : Đề tài nghiên cứu về việc định giá các khu chung cư dành cho người thu nhập thấp

Về không gian : Trên địa bàn thành phố Hà Nội

Phương pháp hệ nghiên cứu các vấn đề

Phương pháp thu thập dữ liệu

Khi nghiên cứu về một đề tài khoa học, việc vạch ra được phương pháp nghiên cứu là một vấn đè vô cùng quan trọng.Một phương pháp nghiên cứu khoa học đúng đắn sẽ đem lại kết quả hợp lý Những kết quả thu được cũng sẽ có cơ sở khoa học để đưa ra những kiến nghị thực hiện

 Khảo sát dữ liệu sơ cấp : phiếu điều tra

 Khảo sát dữ liệu thứ cấp : được tổng hợp trên trang web,Bộ xây dựng

Nhóm dữ liệu mà nhóm nghiên cứu đề cập đến chủ yếu là những số liệu thống kê từcác trang website, các báo cáo điều tra, các công văn của Bộ Xây Dựng Việc phân tích dữ liệu thứ cấp cho phép nhóm nghiên cứu đánh giá được thực trạng vấn đề định giá chung cư dành cho người thu nhập thấp hiện nay, hiệu quả hoạt động và từ đó tìm ra những đề xuất

Phương pháp phân tích dữ liệu

Đối với nguồn dữ liệu sơ cấp : Nhóm nghiên cứu sử dụng phương pháp thống kê

Đối với nguồn dữ liệu thứ cấp : Nhóm nghiên cứu sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích dựa trên các số liệu bằng cách so sánh

Bố cục của đề tài:

Đề tài gồm có 3 chương:

Chương 1 : Khái quát các vấn đề lý luận về định giá chung cư tại Việt Nam

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Hà Nội

Chương 3: Một số giải pháp được đề xuất đối với hoạt động định giá nhà chung cư dànhcho người thu nhập thấp hiện nay

Chúng em xin chân thành cảm ơn sự chỉ bảo tận tình của thầy Quang và cô Nguyễn Thị Minh Phương, các thầy cô giáo trong khoa Marketing đã tạo điều kiện cho nhóm chúng

em hoàn thành bài nghiên cứu

1.1.1 Định nghĩa chung cư tại Việt Nam

Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:

Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia cáccăn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phátthanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó

1.1.2 Khái niệm chung cư tại Singapore

Tại Singapore, khái niệm chung cư được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất

Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) được phân thành hai dạng : dạng Flat và dạng Condominium

a Chung cư dạng Flat :

Chung cư dạng Flat là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing

development) Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảmbảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất

b Chung cư dạng Condominium :

Chung cư dạng Condominium không giống như dạng Flat, chung cư Condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn Cũng như dạng chung cư Flat, Condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore Chung cư

Condominium phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ Dự án Condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe) Dự án xây dựng chung cư Condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất (Development Control,Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)

1.2 Chung cư dành cho người thu nhập thấp

1.2.1 Khái niệm chung cư dành cho người thu nhập thấp

Theo điều 4 thông tư 67/2009/ QD – TTg:

Nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đa không quá

70 m2; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo Quy chuẩn xây dựng hiệnhành Các dự án nhà ở thu nhập thấp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sửdụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, không khống chếsố tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Theo nghĩa rộng, nhà ở cho người có thu nhập thấp là quỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập thấp dưới mức trung bình trong xã hội.

Theo nghĩa hẹp, chung cư dành cho người thu nhập thấp là những căn nhà cấp thấp giá

rẻ dành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già tàn tật cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó khăn Nhà ở cho người thu nhập thấp có thể là nhà riêng nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước

1.2.2 Phân biệt nhà chung cư dành cho người thu nhập thấp với nhà ở xã hội

Theo Luật Nhà ở và Nghị định 71 hướng dẫn Luật Nhà ở:

Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được đầu tư bằng ngân sách nhà nước, là tài sản của nhànước và chỉ dùng với mục đích cho thuê

Theo điều 4 thông tư 67/2009/ QD – TTg:

Nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đa không quá

70 m2; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo Quy chuẩn xây dựng hiệnhành Các dự án nhà ở thu nhập thấp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sửdụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, không khống chếsố tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Vì thế, nhà ở thu nhập thấp, là loại hình nhà ở thương mại có sự điều tiết của nhà nướcvề diện tích, giá cả, điều kiện và đối tượng được mua bán loại nhà này Cụ thể hơn, nhàở thu nhập thấp có diện tích tối đa 70m2, được miễn tiền sử dụng đất, được miễn giảmmột số sắc thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp, được tăng mật độ sử dụng đất và

bị khống chế bởi đối tượng mua và tỷ lệ lợi nhuận 10%

Điểm giống nhau là các loại hình nhà này đều dành cho đối tượng là các thành phần cókhó khăn về nhà ở trong xã hội mà không có điều kiện tự cải thiện nhà ở Tuy nhiên, ởgiai đoạn hiện nay, khi mà nguồn lực về vốn ngân sách nhà nước còn hạn chế, hình thứcnhà ở thu nhập thấp sẽ là hướng chủ đạo trong 10-20 năm tới.

1.2.3 Đối tượng được mua nhà chung cư dành cho người thu nhập thấp

Căn cứ theo Thông tư 36/2009 của Bộ xây dựng và quyết định 34/2010 của UBND thành phố Hà Nội hướng dẫn, qui định về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp bao gồm :

Hộ gia đình có ít nhất 1 người hoặc cá nhân (trường hợp là độc thân) thuộc các đối tượng: những hộ gia đình có ít nhất 1 người hoặc cá nhân (đối với trường hợp là hộ độc thân) thuộc đối tượng sau đây:

1 Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách Nhà nước thuộc cơ quan Đảng, Nhà nước, mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội - nghề

nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang (kể cả trường hợp đã nghỉ chế độ theo quy định)

2 Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trường hợp đã nghỉ hưu theo chế độ quy định); Người lao động tự do, kinh doanh cá thể đảm bảo có thu nhập để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định

*Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp:

1 Chưa có nhà ở

2 Là người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc có nhà ở

đảm bảo đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai Cụ thểlà:

a) Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5 m2 sử dụng/người;

b) Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5 m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND TP

3 Chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất dưới mọi hình thức, cụ thể là:

a) Chưa được Nhà nước giao đất theo quy định của Pháp luật về đất đai;

b) Chưa được thuê, thuê mua nhà ở xã hội;

c) Chưa được tặng nhà tình thương, tình nghĩa;

d) Chưa được nhà nước hỗ trợ cải thiện nhà ở thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật

4 Đối với các trường hợp có nhu cầu mua và thuê nhà ở thu nhập thấp thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại TP Hà Nội Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi đó đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở

5 Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bình quân theo quy định của ủy ban nhân dân thành phố

1.3.Các văn bản pháp luật liên quan đến chung cư dành cho người thu nhập thấp

+ Quyết định 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị

+ Thông tư 36/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng, hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị

(Thông tư 36-BXD)

+ Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ Về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ởcho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị

+ Quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, ban hành theo Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND, ngày 16-8-2010 của UBND thành phố Hà Nội

2.Các phương pháp thẩm định giá

2.1 Khái niệm định giá

Định giá là một hoạt động vừa mang tính kĩ thuật , tính pháp lý vừa mang tính xã

hội.Hoạt động định giá hình thành tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành,tồn tạivà phát triển của thị trường

Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm , có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS.Lim Lan Yuan – Singapore)

Theo Pháp lệnh giá Việt Nam , Định giá là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm , thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

Như vậy có thể hiểu định giá là sự ước tính giá trị hiện tại của một tài sản hoặc quyền tài sản dưới hình thái tiền tệ ở một thời gian cụ thể và một địa điểm cụ thể với một mục đích nhất định , có sử dụng dữ liệu và cân nhắc đến các yếu tố thị trường.

Giá cả của các sản phẩm xây dựng có tính cá biệt cao vì các công trình xây dựng phụ thuộc nhiều vào địa điểm xây dựng, chủng loại công trình xây dựng và vào các yêu cầu sử dụng khác nhau của chủ đầu tư Quá trình hình thành giá xây dựng thường kéo dài kểtừ khi đấu thầu đến khi kết thúc xây dựng và bàn giao trải qua các điều chỉnh và đàm phán trung gian giữa bên giao thầu và bên nhận thầu xây dựng.Do vậy để định giá các công trình xây dựng cần xác định toàn bộ chi phí để xây dựng mới hoặc mở rộng hay trang bị lại thiết bị cho công trình

2.2 Các phương pháp định giá trong xây dựng

2.2.1 Phương pháp chi phí

Khái niệm

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá công trình xây dựng trên cơ sở chi phítạo ra một công trình xây dựng tương tự công trình xây dựng cần định giá để ước tínhgiá trị thị trường công trình xây dựng cần định giá

Phương pháp chi phí được áp dụng phổ biến trong định giá các công trình xây dựngmới hoặc đã qua sử dụng, do tính đặc thù của các công trình xây dựng là ít hoặc khôngcó mua, bán phổ biến trên thị trường Ngoài ra, các dữ liệu, thông tin áp dụng chophương pháp này là tương đối dễ thu thập, do các công trình xây dựng đều có bản thiếtkế và báo cáo quyết toán xây dựng/hoặc các ghi chép về chi phí xây dựng, chi phígiải phóng mặt bằng, thuê đất

Các bước tiến hành :

Các bước tiến hành định giá cụ thể:

+ Bước 1 Ước tính giá trị thị trường đất Để ước tính giá trị thị trường đất của công

trình xây dựng cần định giá, phải giả định đó là đất trống và ước tính trên cơ sở sửdụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

+ Bước 2 Ước tính giá trị xây dựng mới của công trình xây dựng, mà ở đây là

chung cư dành cho người thu nhập thấp Nếu công trình xây dựng mới, các chi phíxây dựng căn cứ vào báo cáo quyết toán, và điều chính thích hợp Nếu công trìnhxây dựng là công trình cũ, thì ước tính việc xây dựng một công trình mới tươngđương là bao nhiêu Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải tuân thủ quy địnhcủa nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu,đơn giá tiền công…)

+ Bước 3 Ước tính giá trị hao mòn thực tế của công trình xây dựng, nếu công trình

xây dựng cần định giá đã qua sử dụng hoặc đã xây dựng và chưa sử dụng trongthời gian dài Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm: hao mòn hữu hình vàhao mòn vô hình

+ Bước 4 Ước tính giá trị thị trường của công trình xây dựng theo công thức:

Giá trị thị trường của công trình xây dựng = Giá trị thị trường của lô đất trống cộng (+) chi phí xây dựng công trình trừ (-) hao mòn

Ưu và nhược điểm của phương pháp chi phí:

Ưu điểm:

Phương pháp chi phí tính toán chính xác giá trị tài sản, cách tính rõ ràng

Nhược điểm:

- Chi phí ít khi bằng giá trị

- Phương pháp chi phí tính giá trị hao mòn mang tính chủ quan

- Người sử dụng phương pháp chi phí phải có kinh nghiệm trong ngành nghề chuyên môn

2.2.2 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh là phương pháp sử dụng giá bán của các công trình xây dựng đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho công trình xây dựng mục tiêu.Nội dung của phương pháp so sánh là tìm kiếm các công trình xây dựng đã được giao dịch trên thị trường tương tự với công trình định giá, tiến hành thực hiện những điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho công trình cần định giá

Định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu ( mục đích ): mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản…Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại công trình ngoại trừ các công trình đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay các cao ốc thương mại

Các bước tiến hành

Bước 1 Tìm kiếm các những tài sản so sánh, đã được bán gần thời điểm thẩm định giá,

và có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí…

Bước 2 Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của các tài sản

này có thể so sánh được

Bước 3 Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được (ít nhất 3 công trình xây dựng so

sánh)

Bước 4 Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của

mỗi một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảmgiá)

Bước 5 Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so

sánh được sau khi đã điều chỉnh

Ưu điểm-Như ợc điểm

- Kết quả của phương pháp phản ảnh thực tế, phản ảnh và đánh giá khách quan của thịtrường, trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ được mọi người chấpnhận, ngay cả các cơ quan pháp luật.

- Phải có giao dịch về các công trình xây dựng tương tự trong cùng khu vực mới có thểsử dụng để so sánh được

- Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường Tức là người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh điểm yếu của tài liệu đã thu thâp và sử dụng trong phân tích so sánh

2.2.3 Các phương pháp khác

2.2.3.1 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là việc ước tính giá trị vốn hiện tại của công trình xây dựng bằngcách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.

Phương pháp này được sử dụng để thẩm định giá đối với công trình xây dựng có tiềm năng phát triển.Hoặc một công trình xây dựng chưa phát triển, nhưng đã được phép hoặc có khả năng được phép hay một công trình xây dựng hiện hữu có tiềm năng, để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo;một công trình xây dựng hiện hữu nhưng không có giá trị kinh tế, được phép phá hủy và thay thế nó

Trong thực tế tài sản thường bị phá hủy và được tạo dựng mới trong quá trình phát triểnnhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội Do đó nhà thẩm định giá thường được yêu cầu thẩm định giá trị đất đai, nhà cửa mà chúng có thể phát triển mới hay tái phát triển Các bước tiến hành

Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác: tỉ lệ sử dụng đất, tầng cao, ngành nghề được phép hoạt động, môi trường xung quanh

Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển

Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng cơ sở (đường, hệ thống cấp thoát nước cho toàn khu, hệ thống điện).

- Chi phí xây dựng xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng

- Chí phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới

- Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn bộ các công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo…

- Lãi vay Ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế nhân lãi suất Ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư

- Thuế

- Lợi nhuận cho nhà đầu tư (Công ty phát triển): lợi nhuận bình quân của ngành kinh doanh BĐS

Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại

Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến –

Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển (nhà đầu tư)

Công thức : Vtd = V pt - C pt

Trong đó :

Vtd : Giá trị thặng dư

Vpt : Giá trị phát triển dự kiến

Cpt :Chi phí phát sinh dự kiến

Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ứơc tính các chi phí và giá bán

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.

- Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định tất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, là không hiện thực

2.2.3.2 Phương pháp vốn hóa thu nhập

Phương pháp vốn hóa thu nhập là việc xác định giá trị thị trường của một bất động sản công trình xây dựng bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ công trình xây dựng đó.Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc

chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hoá

Thông thường phương pháp vốn hoá thu nhập có thể được sử dụng trong thẩm định giá các loại bất động sản sau: đất nông nghiệp, đất khu công nghiệp, cửa hàng hay trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê…Khi có nhiều hơn một phương pháp thẩm định giá để phát triển một quan điểm giá trị của bất động sản tạo ra thu nhập thì chỉ dẫn giá trị được xác định bởi phương pháp vốn hoá thu nhập có tỷ trọng cao hơn

so với các phương pháp khác trong việc hình thành chỉ dẫn giá trị cuối cùng của tài sản ( ngoại trừ trường hợp đã có chứng cớ xác thực giá bán thị trường của các tài sản tương tự)

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hằng năm của công trình xây dựng (Tổng doanh

thu): khi xác định doanh thu phải phân tích toàn diện các loại thu nhập do sử dụng công trình xây dựng mang lại và phải xem xét trong các điều kiện: doanh thu có từ việc sử dụng trung bình, doanh thu ổn định và lâu dài suốt thời gian sử dụng công trình xây dựng; doanh thu an toàn, tin cậy, không rủi ro

Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập (thuế, bảo hành, sửa chữa…): mọi chi phí

trong quá trình sử dụng công trình xây dựng phải phù hợp với thức tế và tính trong điều

kiện trung bình Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng, nghĩa là so

sánh với thu nhập ròng của công trình xây dựng tương đồng và thông qua so sánh các

nhân tố cá biệt để thực hiện điều chỉnh cho phù hợp

Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá bằng dữ liệu trên thị trường, tìm kiếm các thông tin

tỷ suất lợi nhuận sau thuế bình quân trên vốn của các dự án khác trong khu vực đó (ROE)

Bước 4: Dùng công thức vốn hoá ước tính giá trị của công trình xây dựng

Công thức:

Giá trị vốn = Thu nhập ròng / Lãi suất vốn hóa

Hay : V = I / R

Trong đó: Thu nhập ròng = Doanh thu – Chi phí - Thuế

Lãi suất vốn hoá (suất lợi tức bắt buộc) = Tỷ suất lợi nhuận của đầu tư không rủi ro +Phụ phí rủi ro (khoản bù rủi ro)

Hay : Lãi suất vốn hóa = Rf + R p

Tỷ suất lợi nhuận của đầu tư không rủi ro = Lãi suất thực tế + Tỷ lệ lạm phát dự kiến.( Tỷ suất lợi nhuận của đầu tư không rủi ro là các khoản đầu tư mà nhà đầu tư biết chắc chắn khoản lợi nhuận và thời điểm nhận tiền lãi và vốn VD: trái phiếu, cổ phiếu kì hạn

> 5 năm)

Khó khăn (hạn chế) của phương pháp đầu tư

· Phương pháp đầu tư này được xây dựng trên cơ sở tài chính nhưng tài sản rất khácvới các dạng đầu tư tài chính khác như cổ phần và trái phiếu nên cần phải có tài liệuchính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ

· Khó khăn trong việc xác định thu nhập ròng trong tương lai

· Khi có nhiều dạng đầu tư phải biết sắp xếp các dạng đầu tư khác nhau

· Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá chung cư dành cho người thu nhập

thấp tại Hà Nội

2.1.Chung cư dành cho người thu nhập thấp

2.1.1 Số lượng chung cư dành cho người thu nhập thấp

Chung cư dành cho người thu nhập thấp là mối quan tâm lớn của chính phủ hiện nay nhằm cải thiện tạo cơ hội cho những đối tượng có thu nhập thấp, thực hiện tốt chính sách tái định cư thông qua dự án quỹ nhà này

Cùng với sự phát triển chung của xã hội và các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn,Thành phố Hà Nội đã tập trung chỉ đạo triển khai một số dự án thí điểm xây dựng nhà ởphục vụ các đối tượng chính sách, thu nhập thấp Hiện nay có các dự án đã khởi cônggồm: khu đô thị mới Sài Đồng (quận Long Biên) có hơn 800 căn hộ, Đặng Xá (GiaLâm) 1.000 căn, Đại Mỗ (Từ Liêm) 124 căn, Kiến Hưng (Hà Đông) 1.512 căn Sắp tới

sẽ tiếp tục thực hiện các dự án tại Mê Linh Đại Thịnh 2 do tập đoàn HUD là chủ đầu tư,khởi công trong quý 4/2010 với khoảng 4.000 căn hộ và Bắc An Khánh (Hoài Đức) vớikhoảng 10.000 căn hộ Đến năm 2015 sẽ có khoảng hơn 15.000 căn hộ được đưa vào sửdụng và đến tay người thu nhập

Trong đó, chúng ta không thể không nhắc tới Chung cư CT1 Ngô Thì Nhậm, quận HàĐông, thành phố Hà Nội Đây là dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp đầu tiên củacả nước được xây dựng và bán cho các đối tượng theo quy định Dự án đầu tư xây dựngnhà ở cho người thu nhập thấp có quy mô và số căn hộ lớn nhất tại Hà Nội hiện nay.Chủ đầu tư dự án là Liên danh Công ty Cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex XuânMai với Công ty Cổ phần Xây dựng số 21 Vinaconex Đây là 2 đơn vị thành viên thuộcTổng Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex).5 tòa nhàdành cho người thu nhập thấp được xây dựng trên lô đất CT01 và CT02 của Khu đấugiá, tái định cư và nhà ở xã hội Kiến Hưng quận Hà Đông có tổng diện tích hơn 2,5ha.Các tòa nhà đều cao 19 tầng, có khối đế, khối tháp, tầng hầm được bố trí hợp lý, tiện íchcũng các dịch vụ đi kèm để phục vụ cho đời sống của cư dân nơi đây.Khu vực này sẽ có

tổng số 1.512 căn hộ (70m2/căn) với tổng diện tích sàn xây dựng hơn 147.000 m2.Tổng mức đầu tư dự án là 949 tỷ đồng do chủ đầu tư tự huy động vốn thực hiện.

Để phục vụ cho công tác xây dựng chung cư dành cho người thu nhập thấp, Sở Xây dựng Hà Nội đang khẩn trương soạn thảo quy định về quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn.Thành phố phân ra 3 khu vực phát triển, gồm: khu vực 1, bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật đô thị và tỷ lệ đô thị hóa 50% trở lên (trong đó có các quận nội thành cũ và huyện Từ Liêm); khu vực 2, tỷ lệ đô thị hóa 20-50%, hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện (Hà Đông, Gia Lâm, Sơn Tây, Sóc Sơn, Đông Anh); khu vực 3 là phần còn lại có tỷ lệ đô thị hóa dưới 20%

2.1.2 Về chất lượng:

Tại đơn vị thí điểm đầu tiên thành phố Hà Nội, UBND thành phố Hà Nội đã chỉ đạo chủđầu tư các dự án phát triển nhà ở phải dành 30% – 50% quỹ nhà ở chung cư cao tầng đểbán cho cán bộ công nhân viên các cơ quan theo danh sách giới thiệu của UBND thành phố Điều này đã giảm sức ép về nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên trên địa bàn thành phố Tuy nhiên do vấn đề thiết kế cũng như quy mô và mức độ đầu tư của công trình quá cao, nhiều cán bộ công nhân viên chức không mua được nhà, không phù hợp với tiêu chuẩn và khả năng của đối tượng mua nhà

Mặc dù Thành phố đã chủ động chỉ đạo triển khai một số dự án thí điểm nhưng do cơ chế lựa chọn đối tượng thụ hưởng (người thu nhập thấp) còn thiếu đồng nhất, cơ chế mua bán trả góp, cho thuê, xử lý rủi ro khi triển khai thiếu sự ràng buộc trách nhiệm nghĩa vụ giữa các bên và các ngành liên quan còn thiếu khả thi Do đó một số dự án không đáp ứng được theo mục tiêu ban đầu, như: Thí điểm xây dựng nhà ở thu nhập thấp như khu nhà ở B4, B5 Cầu Diễn; khu nhà ở 9 tầng Xuân Đỉnh; Một số khu nhà ở

do quân đội quản lý

+ Các khu nhà thu nhập thấp xây dựng thí điểm B4, B5 Cầu Diễn hay 9 tầng Xuân Đỉnhthì mới chỉ đầu tư được ngôi nhà, cũng không khác mấy căn hộ gia đình hiện nay Đốitượng sử dụng hiện nay cũng chưa xác định được đúng thành phần như chủ trương banđầu mà chuyển thành nhà ở tạm cư cho các hộ dân tại khu nhà Gỗ ở ngoài đê sôngHồng và phục vụ giải phóng mặt bằng, tái định cư

2.1.3 Mức giá chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Hà Nội

 Mức giá chung cư trung bình tại Hà Nội

Dự án CTI Ngô Thì Nhậm, quận Hà Đông thực hiện theo phương thức bán cho đối tượng là người thu nhập thấp với giá 8,8 triệu mỗi m2 (chưa VAT) đã tính đầy đủ các chi phí cấu thành như chi phí xây dựng, lãi vay ngân hàng, lợi nhuận định mức theo quyđịnh, chi phí bảo trì Tuy nhiên giá bán này chưa bao gồm các chi phí quản lý vận hành khi đưa vào sử dụng như các dự án thông thường khác Một số chủ đầu tư, dù đã công bố tiếp nhận hồ sơ, nhưng vẫn chưa công bố giá bán Vào thời điểm này, nhiều dự án như: Khu tái định cư Kiến Hưng do Liên danh Vinaconex Xuân Mai và Vinaconex

21 làm chủ đầu tư; dự án tại lô NO10A và NO12-3 Khu đô thị Sài Đồng, Long Biên do Cty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 3 làm chủ đầu tư… hiện chưa công bố giábán.Điều này khiến những người đủ điều kiện mua nhà gặp khó khăn khi vừa muốn đăng ký mua nhưng lại sợ không đủ tiền nếu mức giá quá cao

 So sánh mức giá chung cư thu nhập thấp tại Hà Nội so với mặt bằng giá trên cảnước

Tại Đà Nẵng, giá bán một căn hộ cho người thu nhập thấp chỉ trên 5 triệu đồng/m2, ở

TP HCM chỉ 5,8 - 6 triệu đồng/m2.Tại thị trường TP HCM, nhiều dự án nhà ở thương

mại đang có giá gần bằng giá nhà thu nhập thấp tại Hà Nội Nhiều dự án ở phía Namđưa ra giá bán khoảng 11 - 12 triệu đồng/m2 mà vẫn thừa cung Ngay tại Hà Nội, mộtsố dự án chung cư như khu đô thị mới Tân Tây Đô, hạ tầng đồng bộ giá bán 16 triệuđồng/m2; dự án AZ Vân Canh giá bán hiện nay dao động quanh mức 15 - 15.5 triệuđồng/ m2

Một số lí do có thể như:

Miền Bắc và miền Nam khác nhau cơ bản nhất là điều kiện vi khí hậu nên trong tiêu chuẩn thiết kế cũng có những quy định khác nhau, nhất là kháng chấn (động đất, khả năng chịu bão, sức gió ) Hiện tiêu chuẩn về thiết kế kết cấu chịu động đất của Hà Nội cao gấp 1,2 lần so với Tp.HCM, đó là chưa kể các sản phẩm vật liệu xây dựng được sử dụng cũng rất khác nhau Đặc biệt tại Hà Nội, do "cung" quá lệch "cầu" nên giá nhà ở thương mại bị đẩy lên cao và vượt xa so với Tp.HCM

 Kết luận chung

Từ các so sánh đưa ra chúng ta có thể thấy giá cả nhà chung cư cho người thu nhập thấptại Hà Nội hiện nay là cao so với mặt bằng giá chung Bên cạnh đó , người dân có nhucầu cũng gặp nhiều khó khăn khi phải có đủ tiêu chuẩn,gặp không ít thủ tục khắt khe,và bị khống chế trong việc chuyển nhượng Tại thời điểm này một căn chung cư thươngmại phân khúc trung bình có thể chuyển nhượng dễ dàng theo nhu cầu có mức chênhlệch không quá lớn so với một căn chung cư dành cho người thu nhập thấp.Vì vậy kìvọng đối với phân khúc chung cư dành cho người thu nhập thấp giảm sút

 Vấn đề cần suy ngẫm

Hiện nay người thu nhập thấp hiện nay có thu nhập từ 5 triệu đồng/tháng trở xuống Vớicác chi phí hiện nay ở Hà Nội, một gia đình có hai vợ chồng hưởng lương ngân sách,cùng có thu nhập 6 – 7 triệu đồng/tháng (tổng cộng 12 – 14 triệu đồng/tháng), tiết kiệmtối đa thì một tháng có khoảng 2 triệu đồng.Như vậy để có thể sở hữu một căn chung cưdành cho người thu nhập thấp thì phải tiết kiệm 15-20 năm với những gia đình có mứcthu nhập trung bình.Trong khi đó người thu nhập thấp hiện nay có thu nhập từ 5 triệuđồng/tháng trở xuống thì giá chung cư như vậy là cao Theo tính toán của chủ đầu tưCT1 Ngô Thì Nhậm, với một căn hộ có diện tích trung bình 70m2, người mua sẽ phảitrả hơn 600 triệu đồng Với mức thu nhập của một công chức nhà nước 4 triệuđồng/tháng, con số này chỉ tương ứng với giá của 0,5m2 nhà Giả sử sau khi đã trừ hếtchi phí,họ tiết kiệm được 10 triệu đông một năm, để đủ tiền mua một căn nhà 70m2, sẽphải tiết kiệm trong 60 năm Và khi có được số tiền này, thì công chức này cũng bướcvào tuổi ngoài 80 Nhưng tuổi lao động của nam giới chỉ là 60 tuổi, còn tuổi lao độngcủa nữ giới là 55 tuổi.

2.1.4 Hiện tượng đầu cơ

Các giao dịch mua bán nhà ở của người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố hiện chủyếu diễn ra trên thị trường phi chính quy vì thiếu các điều kiện pháp lý đảm bảo, độ rủi

ro cao, chi phí giao dịch lớn, bị yếu tố đầu cơ chi phối.Đặc biệt là do giá đất ở Hà Nộicòn quá cao (mặt bằng giá nhà đất Hà Nội cao xấp xỉ Tôkyô và Mátxcơva, gấp 2 lần so

TP Hồ Chí Minh), nên những người thu nhập thấp khó tiếp cận về nhà ở

Ở Hà Nội, tồn tại hai thị trường nhà đất song hành - thị trường chính quy và thị trườngngầm (tỷ trọng 70/30 hoặc thậm chí tới 80/20) Trên thực tế, cơ chế thị trường nhà đấtphi chính quy đã hình thành dựa vào chính những cản trở, bất hợp lý của thị trườngchính quy và đang chi phối trở lại thị trường chính quy Phân bổ nguồn lực của thị

trường đi chệch mục tiêu, tài trợ cho các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấpchuyển thành tài trợ cho người thu nhập cao; thị trường tín dụng thế chấp hầu như chưaphát triển và thiếu kênh dẫn vốn dài hạn và thiếu vốn nghiêm trọng, đặc biệt là thiếuvốn dài hạn cho các giao dịch BĐS Tính minh bạch và tính thanh khoản rất thấp, độ rủi

ro cao (Tổ chức minh bạch quốc tế liệt thị trường BĐS Việt Nam và Hà Nội gần cuốicủa bảng xếp hạng)

Hiện nay hiện tượng giao dịch ngầm mua bán nhà chung cư dành cho người thu nhậpthấp rất phổ biến.Theo điều 19 Quyết định 34 của UBND thành phố Hà Nội ban hành,

cơ quan chức năng sẽ tịch thu lại nhà và trả tiền lại cho người mua nhà nếu phát hiệnngười mua nhà có các sai phạm hoặc hành vi gian dối Tuy nhiên, các quy định nàychưa có đủ cơ sở pháp lý bởi chưa kèm theo chế tài xử phạt hành chính thích đáng vớicác hành vi gian lận để mua nhà thu nhập thấp Thứ hai, hiện một số phường không thểxác nhận chính xác tình trạng sở hữu nhà ở do hệ thống kiểm tra sổ đỏ chưa liên thôngtoàn thành phố Thậm chí một số cơ quan xác nhận không đúng mức thu nhập củangười xin mua nhà thu nhập thấp đã tạo kẽ hở cho một số đối tượng trục lợi từ chínhsách này

2.2 Thực trạng hoạt động định giá chung cư dành cho người thu nhập thấp 2.2.1 Định giá chung cư dành cho người thu nhập thấp

 Cơ sở xác định giá chung cư dành cho người thu nhập thấp

Cách xác định giá nhà thu nhập thấp (NTNT) là cách tính đúng và tính đủ Vì vậy, những gì mà nhà nước ưu đãi cho chủ đầu tư khi xây dựng các loại nhà ở này thì chúng

ta không được phép tính vào, ví dụ như khoản lớn nhất là tiền sử dụng đất

Giá nhà ở được cấu thành bởi nhiều khoản chi phí khác nhau Do đó, chủ đầu tư muốn

có sản phẩm giá thành hợp lý phải biết lựa chọn thiết kế để có thể sử dụng các loại vật liệu, công nghệ, thiết bị phù hợp, đảm bảo chất lượng tốt và nên chọn các nhà sản xuất trong nước Tùy từng vị trí và thời điểm, NTNT sẽ có giá bán khác nhau

Việc xác định giá trị chung cư chúng ta sẽ phân tích thông qua các khoản mục chi phí xây dựng chung cư, cách giảm chi phí từ đó giảm giá thành đối với chung cư dành cho người thu nhập thấp

CÔNG TRÌNH : Chung cư nhà ở cán bộ công nhân viên

ĐỊA ĐIỂM: ngõ 459 Bạch Mai quận Hai Bà Trưng Hà Nội

CHỦ ĐẦU TƯ: Công ty TNHH Nhà nước MTV thực phẩm Hà Nội

ĐƠN VỊ THIẾT KẾ : Công ty CP tư vấn thiết kế dân dụng và công nghiệp Việt Nam

TỔNG HỢP KHÁI TOÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

THUẾ

GTGT

GIÁ TRỊ

SAU THUẾ