Xác định giá trị bất động sản khi bồi thường giải phóng mặt bằng,thực trạng đền bù giải phóng trên địa bàn quận Hai Bà Trưng Hà Nội

Trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập, vấn đề thu hồi đất phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế đang là vấn đề nhạy cảm, là mối quan tâm của Nhà nước, chính quyền địa phương, chủ đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi đất, nó không chỉ tác động về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến yếu tố chính trị - xã hội. Hội nghị Trung ương Đảng lần thứ 9 (khóa IX) đưa ra những chủ trương, chính sách, giải pháp lớn nhằm thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ IX của Đảng, trong đó có giải pháp thực hiện chính sách điều tiết hữu hiệu nhất đối với đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai và là nhà đầu tư lớn nhất về phát triển hạ tầng, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nhiều năm qua Nhà nước đã đầu tư rất lớn nguồn ngân sách hàng năm cho việc thu hồi đất phục vụ các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài xây dựng các khu đô thị mới, phát triển, xây dựng cơ sở hạ tầng…Luật Đất đai năm 2003 có nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tế nhằm điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật đối với các chủ thể quản lý, sử dụng đất trong đó có công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, sử dụng đất thu hồi tại Điều 86- Luật đất đai 2003, Điều 36 – Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định về thi hành LĐĐ , Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13/08/2009 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Những năm gần đây, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho chính cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi. Nhiều địa phương phải điều chỉnh lại quy hoạch, sủa đổi thiết kế dự án , chờ đợi do không giải phóng được mặt bằng hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo. Hậu quả là làm ảnh hưởng tiến độ, gây thiệt hại lớn về kinh tế của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất và Nhà nước, làm mất ổn định tình hình chính trị - xã hội ở các địa phương. Tồn tại lớn nhất và xảy ra ở hầu hết các địa phương là thực hiện không đúng quy trình, áp giá đền bù thấp, không công khai, thiếu dân chủ, cơ chế, chính sách trong bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư đối với người bị ảnh hưởng có nhiều bất cập, phát sinh tiêu cực, tham nhũng dẫn tới khiếu kiện về thu hồi đất ngày càng tăng. Trong những năm qua số dự án đầu tư vào Quận Hai Bà Trưng đã tăng rất nhanh Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư thì khâu đền bù giải phóng mặt bằng là một khâu quan trọng và có tính đặc thù không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế chính trị xã hội. Vì vậy em đã chọn đề tài “ Xác định giá trị bất động sản khi bồi thường giải phóng mặt bằng,thực trạng đền bù giải phóng trên địa bàn quận Hai Bà Trưng Hà Nội ” -

LỜI MỞ ĐẦU

Trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập, vấn đề thu hồi đấtphục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng vàphát triển kinh tế đang là vấn đề nhạy cảm, là mối quan tâm của Nhà nước, chínhquyền địa phương, chủ đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi đất, nó không chỉ tácđộng về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến yếu tố chính trị - xã hội

Hội nghị Trung ương Đảng lần thứ 9 (khóa IX) đưa ra những chủ trương, chínhsách, giải pháp lớn nhằm thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ IXcủa Đảng, trong đó có giải pháp thực hiện chính sách điều tiết hữu hiệu nhất đối vớiđất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đấtđai và là nhà đầu tư lớn nhất về phát triển hạ tầng, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -

xã hội thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Nhiều năm qua Nhà nước đãđầu tư rất lớn nguồn ngân sách hàng năm cho việc thu hồi đất phục vụ các dự án đầu

tư trong nước, nước ngoài xây dựng các khu đô thị mới, phát triển, xây dựng cơ sở hạtầng…Luật Đất đai năm 2003 có nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ sung phù hợpvới thực tế nhằm điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật đối với các chủ thể quản lý, sửdụng đất trong đó có công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, sử dụngđất thu hồi tại Điều 86- Luật đất đai 2003, Điều 36 – Nghị định 181/NĐ-CP ngày29/10/2004 của Chính phủ quy định về thi hành LĐĐ , Nghị định số 197/2004/NĐ-CPcủa Chính phủ ngày 03/12/2004 và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày13/08/2009 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Những năm gần đây, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khókhăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng phục

vụ cho chính cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi Nhiều địa phương phải điều chỉnh lạiquy hoạch, sủa đổi thiết kế dự án , chờ đợi do không giải phóng được mặt bằng hoặc

do cơ sở hạ tầng không đảm bảo Hậu quả là làm ảnh hưởng tiến độ, gây thiệt hại lớn

về kinh tế của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất và Nhà nước,làm mất ổn định tình hình chính trị - xã hội ở các địa phương Tồn tại lớn nhất và xảy

ra ở hầu hết các địa phương là thực hiện không đúng quy trình, áp giá đền bù thấp,không công khai, thiếu dân chủ, cơ chế, chính sách trong bồi thường thiệt hại, hỗ trợ

và tái định cư đối với người bị ảnh hưởng có nhiều bất cập, phát sinh tiêu cực, thamnhũng dẫn tới khiếu kiện về thu hồi đất ngày càng tăng Trong những năm qua số dự

án đầu tư vào Quận Hai Bà Trưng đã tăng rất nhanh Trong quá trình thực hiện các dự

án đầu tư thì khâu đền bù giải phóng mặt bằng là một khâu quan trọng và có tính đặcthù không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn

định tỡnh hỡnh kinh tế chớnh trị xó hội Vỡ vậy em đó chọn đề tài “ Xỏc định giỏ trị bất động sản khi bồi thường giải phúng mặt bằng,thực trạng đền bự giải phúng trờn địa bàn quận Hai Bà Trưng Hà Nội ”

(+)Do có nhiều đơn khiếu nại và tố cáo về vấn đề này

-Mục tiêu nghiên cứu

(+) Nhằm xem xét cách thức định giá bồi thờng có đúng với quy định củapháp luật hay không; Tác động của các yếu tố tới giá bồi thờng (tiêu cực , tích cực nhthế nào ?) Các yếu tố nh yếu tố thị trờng, chính sách phát triển KT-XH của đất nuớc.Mặt khác, tìm hiểu các nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá bồi thờng thấp Và đề ranhững biện pháp xử lý cho phù hợp để làm giảm tình trạng khiếu nại, tố cáo về vấn đềnày

(+)Đề ra những phơng hớng định giá, giải pháp giải quyết đối với giá bồi thờngkhi thu hồi đất

-Phạm vi nghiên cứu:

Giá bồi thờng về đất trong các dự án xây dựng khi thực hiện GPMB ở khu

đô thị

CHƯƠNG I

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ VẤN ĐỀ GIÁ ĐẤT I.giá quyền sử dụng đất( hay gọi là giá đất)

1) Định nghĩa giá đất

Là số tiền trên một đơn vị diện tích đất do nhà nớc quy định hoặc đợc hình thànhtrong giao dịch QSDĐ.Đối với chế độ xã hội ở nớc ta, chúng ta chỉ thừa nhận quyền sửdụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất, theo Hiến pháp năm 1992: "đất đai thuộcquyền sở hữu toàn dân và Nhà Nớc là ngời đại diện thống nhất quản lý.Cũng nh giá bất

cứ một loại tài sản nào khác, giá thị trờng QSDĐ đợc xác định trên cơ sở lợi ích dựkiến trong tơng lai mà việc sử dụng QSDĐ đó có thể sinh ra đợc Khả năng sinh lợi củaviệc sử dụng đất tùy thuộc vào đặc tính của đất, mục đích sử dụng đất, cờng độ sử dụng, đặc biệt đó là vị trí của nó so với các khu trung tâm nh: trung tâm thơng mại, khu đôthị, gần các trờng học, bệnh viện ) Ngoài ra nó còn phụ thuộc vào quy định về xâydựng và quy hoạch đô thị, thời gian sử dụng đất, mức thu nhập ổn định và hoàn cảnhgia đình Do đó khả năng sinh lợi của việc sử dụng đất đợc xác định bằng giá tối đa

có thể đợc trả để mua QSDĐ hoặc giá thị trờng( do bán đấu giá) của QSDĐ đó Giá đấtluôn đợc xem nh vốn cố định.Đối với các doanh nghiệp liên doanh,cổ phần thì việc xác

định gía đất để tham gia góp vốn đợc coi là một phần vốn lớn, quan trọng tham giavào quá trình sản xuất kinh doanh

Theo cách định nghĩa ở trên ta sẽ phân chia thành hai loại giá:

(+)Giá đất mà Nhà Nớc đa ra: theo nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày

16-11-2004 về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Chính phủ đa ra nghị

định này nhằm giúp cho chính quyền địa phơng làm căn cứ xác định giá đất tại địa

ph-ơng mình, cho công tác quy hoạch sử dụng đất của các dự án đầu t xây dựng Giá NhàNớc đa ra đợc xác định rất khoa học và chính xác nhng nó thiếu một yếu tố quan trọngquyết định đó là yếu tố thị trờng Do thời điểm định giá của Nhà Nớc không theo sựbiến động về nhu cầu giá cả của thị trờng do vậy giá này phi thực tế, phi thị trờng Nhànớc luôn cố gắng làm sao cho giá của mình đa ra sát với giá thị trờng nhng điều nàykhông thể làm đợc nó chỉ giúp nhà nớc làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuếchuyển quyền sử dụng đất, các phí và lệ phí

(+) Giá thị trờng: là mức giá đợc cả ngời mua - ngời bán chấp nhận trong điều

kiện đôi bên đều có thông tin đầy đủ và quyền bình đẳng nh nhau Nghĩa là mức giánày đợc chấp nhận khi ngời mua thỏa mãn nhu cầu sử dụng, thu nhập của cá nhân và

đối với ngời bán thì họ cảm thấy thỏa mãn với lợi nhuận mà họ lấy đợc từ việc bánmảnh đất đó Với quan niệm thị trờng về QSDĐ thì giá đất là biểu hiện bằng tiền củatổng các luồng thu nhập mang lại từ việc sử dụng QSDĐ mà ngời sử dụng có đ-ợc.Luồng thu nhập có thể đem lợi ích trực tiếp hay lợi ích kì vọng cho ngời sử dụng

đất Qua việc đánh giá trên thì chúng ta thấy rằng sự khác nhau giữa giá Nhà Nớc và

giá thị trờng là khá lớn chúng không thể đồng nhất vì môi trờng định giá và cơ sở tínhtoán là khác nhau:

*Môi trờng định giá:

-Môi trờng định giá của Nhà Nớc: là các tài sản về đất của Nhà Nớc đang nắmgiữ, mang tính chất xã hội, môi trờng ổn định hầu nh ít thay đổi

-Môi trờng định giá của thị trờng đó là thông qua các quan hệ cung- cầu trên thịtrờng và mang tính chất cá nhân , tổ chức nào đấy, luôn thay đổi theo sự biến đông củathị trờng

*Cơ sở tính toán

- Cơ sở tính toán của giá Nhà Nớc: lấy từ các số liệu thống kê mua-bán của ngờimua- ngời bán thông qua cơ quan chuyên trách của nhà nớc nh Bộ tài nguyên- môi tr-ờng, Bộ xây dựng, Bộ tài chính và dới nó là các sở ở địa phơng Khi các giao dịch nàydiễn ra trớc sự chứng kiến của cơ quan đại diện Pháp Luật thì ngời mua-ngời bán sẽthỏa thuận với nhau giảm giá trị của đất để tránh nộp thuế chuyển QSDĐ cao,các lệ phí, phí trớc bạ …Vì vậy đây là nguyên nhân gây ra tình trạng giá đất của Nhà NVì vậy đây là nguyên nhân gây ra tình trạng giá đất của Nhà Nớc đa rakhông đúng với giá thực tế của mảnh đất trên thị trờng

-Cơ sở tính toán của giá thị trờng:là các giao dịnh mua-bán diễn ra trên thị trờng,

là sự hợp lí và thoả mãn nhu cầu của cả đôi bên

2) Những quy định về hình thành giá đất

Theo Điều 55 của luật đất đai năm 2003 nói về giá đất đợc hình thành do: + UBND tỉnh , thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định của Nhà N-

ớc

+ Do đấu giá quyển sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

+Do ngời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngời có liên quan khi thựchiện các quyền chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ

Ta so sánh khoản một với khoản hai và khoản ba của điều này thì thấy đã có sựkhác biệt về cách định giá, nhà nớc không thống nhất trong cách định giá vẫn tạo điềukiện để cho hai loại giá cùng tồn tại song song Nó đợc biểu hiện thông qua hai quanniệm định giá khác nhau:

+ Một bên theo quy định của Nhà Nớc và mang tính chủ quan , phi thị trờng + Một bên theo sự biến động của thị trờng, phản ánh đợc thực tế giá trị của mảnh

đất và nhu cầu của ngời sử dụng

Nhng ta lại thấy có một điểm tơng đồng lớn nhất đó là thông qua hai cách địnhgiá trên thì cả hai bên đều muốn thể hiện giá trị cao nhất từ việc sử dụng đất hay nóicách khác nguồn thu nhập mang lại từ việc sử dụng mảnh đất đó trong hiện tại và t ơnglai phải là cao nhất

3) Phơng pháp định giá QSDĐ

+ Khái niêm định giá bất động sản : là việc xác định giá trị bất động sản thôngqua việc đánh giá nguồn lợi mang lại từ bất động sản đó tại một thời điểm cụ thể

+ Sự cần thiết phải định giá quyển sử dụng đất: đất đai là một tài sản vô cùng quýgiá, t liệu sản xuất tham gia vào quá trình sản xuất ra của cải vật chất cho xã hội Cùngvới sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng đất đai ngày càng đợc phát triển nó là một

bộ phận của thị trờng bất động sản Đất đai là một hàng hóa đặc biệt và đợc sử dụngvào nhiều mục đích khác nhau nh để xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, khu đô thị,khu công nghệ cao hay để sản xuất nông nghiệp Mặt khác do đất đai có hạn nh ng để

mở rộng đầu t sản xuất của một ngành nào đó chúng ta phải chuyển đổi mục đích sửdụng hoặc giữa những ngời mua- bán trên thị trờng họ muốn biết xem giá trị thực vềmảnh đất của họ là bao nhiêu và lợi ích hay luồng thu nhập sẽ mang lại khi sử dụngmảnh đất đó Đặc biệt khi Nhà Nớc muốn thu thuế của ngời sử dụng đất thì đều phải

định giá quyền sử dụng đất từ đó làm căn cứ đánh giá đợc lợi ích đem lại của mảnh đấtcho ngời sử dụng cũng nh chi phí cơ hội mà ngời bán đã thực hiện

+ Nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất :

*Sát với giá chuyển nhợng quyển sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điềukiện bình thờng; khi có chênh lệch so với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tếtrên thị trờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp

*Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, KT-XH, kết cấu hạ tầng nhnhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thìmức giá nh nhau

*Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh thành phố trực thuộc TW có điều kiện tựnhiên, kết cấu hạ tầng nh nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sửdụng theo quy hoạch thì mức giá nh nh nhau

Với nguyên tắc thứ nhất chúng ta nhận thấy rằng để định giá QSDĐ sát với giáchuyển nhợng QSDĐ thực tế trên thị trờng trong điều kiện bình thờng điều này là rấtkhó khăn và hầu nh là không thực hiện đợc bởi vì thị trờng trong nớc và quốc tế luônbiến động :

*Đối với quốc tế đã diễn ra một cuộc biến động rất lớn về giá dầu mỏ ( từ20-73$/thùng) nhiều cuộc nội chiến về sắc tộc của một số nớc nh: Pakistan,ấn độ,Ucraina, tranh chấp đất đai về vùng biên giới (Pakistan- ấn độ), khủng hoảng hạt nhân(Iran, Cộng hoà dân chủ nhân dân Triều Tiên) đã làm cho tình hình kinh tế của toàn cầu

bị ảnh hởng có thể kéo sự phát triển của toàn cầu lại trong một vài năm, các nhà đầu tthận trọng hơn trong việc xác định vùng đất mà mình bỏ vốn vào kinh doanh Tiêu chí

đặt lên hàng dầu là :"An ninh xã hội đợc đảm bảo , tình hình chính trị ổn định, nền kinh

tế thông thoáng" Nếu nớc nào đảm bảo đợc các yếu tố trên thì sẽ thu hút đợc một lợngvốn rất lớn của các nhà đầu t nớc ngoài làm thúc đẩy KT-XH phát triển

*Đối với Việt Nam là một nớc đang trong quá trình HĐH-CNH đất nớc, KT-CN

đang đợc từng bớc áp dụng để cơ giới hoá nền sản xuất nông nghiệp truyền thống, vớimột bề dày về lịch sử, một xã hội ổn định về an ninh chính trị, với một chính sách kinh

tế đang từng bớc cải thiện để thu hút các nhà đầu t nớc ngoài giúp cho quá trình

CNH-HDH đi tới thành công Mặc dù tính hình thế giới biến động rất mạnh nhng nền kinh tế

VN vẫn tăng trởng nhanh, năm 2004 đạt 7,5%, năm 2005 kì vọng đạt 8,5 % đây là mộtthành tích mà toàn Đảng , toàn dân sẽ thực hiện trong giai đoạn 10 năm lần thứ nhất(2000-2010)để từng bớc tạo đà cho cuộc công nghiệp hóa đất nớc thành công.Nhngmột thực tế rất yếu kém về quản lý sử dụng đất đai ở VN đang diễn ra phổ biến gây rahiện tợng lãng phí , thất thu ngân sách nhà nớc đẩy thì trờng bất động sản VN lâm vàotình trạng khủng hoảng Một số kẻ xấu lợi dụng tình hình này để đầu cơ, tăng giá cả thịtrừơng Thông thờng thì chính quyền địa phơng sẽ định giá và đa ra một mức giá thíchhợp nhng tại sao lại có nhiều khiếu nại, tố cáo, tại sao không lấy theo giá thị trờng đất

để bồi thờng Theo quan điểm của em thì việc Nhà Nớc định giá quyền sử dụng đất làhoàn toàn đúng theo nguyên tắc quản lý Nhà Nớc bởi vì giá thị trờng là giá không ổn

định, không hoàn hảo nó sẽ bị chi phối rất mạnh bởi thị trờng trong nớc và quốc tế đặcbiệt là hiện tợng đầu cơ, độc quyền về giá và phân phối; Nhà Nớc muốn thông qua nó

để quản lí khai thác và sử dụng, quản lý về tài chính đất Mặt khác trong vấn đề bồi ờng đất khi thu hồi đất ngời bị thu hồi thờng đòi giá rất cao so với chi phí mà họ bỏ ranếu Nhà Nớc đảm bảo đợc công tác tái định c tốt thì tình hình sẽ ổn định và đi vào nềnếp

th-Đối với hai nguyên tắc còn lại:Quy định nếu những mảnh đất trong những điềukiện về kinh tế, tự nhiên, cơ sở hạ tầng, cùng mục đích sử dụng, và trong quy hoạch sửdụng đất là giống nhau thì giá của chúng là nh nhau là không rõ ràng bởi vì theo phongtuc tập quán của mỗi dân tộc là khác nhau đối với ngời châu á có quan niệm về hớngnhà và phong thủy do đó giá đất sẽ phụ thuộc vào tuổi, hớng nhà của ngời mua

+Một số phơng pháp xác định giá QSDĐ: Theo luật đất đai năm 2003 quy định

có hai phơng pháp xác định giá đất:

(+)Định nghĩa:

*Phơng pháp so sánh trực tiếp: là phơng pháp xác định mức giá thông qua việctiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhợng QSDĐ trên thị trờng củaloại đất tơng tự( về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất , loại đô thị, loai đờng phố

và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất loại đất cần định giá

*Phơng pháp thu nhập: là phơng pháp xác định mức giá tính bằng thơng số giữamức thu nhập thuần túy thu đợc hàng năm trên môt đơn vị diện tích đất so với lãi suấttiền gửi tiết kiệm bình quân một năm( tính đến thờì điểm xác định gía đất) của loại tiềngửi VNĐ kí hạn một năm( 12 tháng ) tại ngân hàng thơng mại quốc doanh có mức lãisuất tiền gửi cao nhất trên địa bàn

(+)Điều kiện áp dụng các phơng pháp xác định giá

*Phơng pháp so sánh trực tiếp :

- Đợc áp dụng để định gía đất khi trên thị trờng có các loại đất tơng tự đã chuyểnnhợng quyển sử dụng đất so sánh đợc với loại đất cần định giá

-Giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất của loại đất tơng tự sử dụng để phân tích,

so sánh với loại đất cần định giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị ờng trong điều kiện bình thờng

* Phơng pháp thu nhập: chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định đ ợccác khoản thu nhập mang lại từ đất

II bồi thờng về đất trong giải phóng mặt bằng

1) Định nghĩa giỏ bồi thường đất

Là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thờì điểm có quyết định thu hồi đất doUBND cấp tỉnh công bố theo quy định của chính phủ ;không bồi thờng theo giá đất sẽ

đợc chuyển mục đích sử dụng

Với định nghĩã trên chúng ta thấy rõ hơn giá bồi thờng về đất đối với đất bị thuhồi sẽ đợc phân tích nh sau:

+Giá đất bồi thờng theo mục đích đang sử dụng hiện tại

+Giá đất bồi thờng là giá tại thời điểm có quyết định thu hồi

+Do UBND Tỉnh công bố theo quy định của Chính Phủ

+ Giá đất bồi thờng không phải là giá đất sau khi chuyển đổi mục đích

Có hai vấn đề chính cần giải quyết ở đây đó là:

Thứ nhất: giá bồi thờng là giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi nếu côngtác đền bù diễn ra theo đúng tiến độ thì khi thị trờng có biến động sẽ làm cho giá cả đất

đai tăng hoặc giảm chính điều này dẫn đến mức chênh lệch về giá Do công tác thựchiện đền bù diễn ra rất chậm kể từ khi cô quyết định thu hồi khoảng thời gian đó có thểtính là "năm" vì vậy mà sự biến động về giá cả thị trờng là không tránh khỏi Nhà Nớcquy định những trờng hợp thực hiện bồi thờng nh sau :

a) "Bồi thờng chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thờng gây ra mà giá

đất tại thờì điểm bồi thờng do UBND cấp Tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm cóquyết định thu hồi thì bồi thờng theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thờng; nếu giá

đất tại thời điểm bồi thờng thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồithờng theo giá đất tại thờì điểm có quyết định thu hồi"

Với quy định này Nhà Nớc đã giải quyết đợc vấn đề lợi ích cho ngời dân,không gây thiệt hại cho ngời dân vì sự chậm trễ này là do cơ quan , tổ chức có tráchnhiệm bồi thờng gây ra

B)Trờng hợp bồi thờng chậm do ngời bị thu hồi đất gây ra :"nếu giá đất tại thời

điểm bồi thờng thấp hơn giá đất tại thờì điểm có quyết định thu hồi thì bồi thờng theogiá đất tại thời điểm bồi thờng; nếu giá đất tại thời điểm bồi thờng cao hơn tại thời

điểm có quyết định thu hồi thì bồi thờng theo giá đất tại thời điểm có quyết định thuhồi."

Đây là một hình thức nhằm ngăn chặn sự phản kháng , chống đối của cá nhân,

hộ gia đình có yêu sách quá cao, gây ra thiệt hại không chỉ cho chủ đầu t mà còn gây

ra sự bất ổn cho xã hội nơi có đất bị thu hồi.Có thể nói đây là một hình phạt cho chính

ngời bị thu hồi đất từ đó buộc ngời bị thu hồi đất tự giác giao đất cho ban GPMB để dự

án nhanh chóng đi vào khởi công xây dựng

2.Những điều kiện đối với cỏc trường hợp để được bồi thường về đất khi bị thu hồi

Nó đợc quy định rất rõ trong điều 8-Nghị định số 197/NĐ-CP (3/12/2004) emxin phân tích khoản một của điều này vì trên thực tế vấn đề trên đang là bức xúc củangời dân Theo điều 8 của nghị định này có ghi"ngời bị Nhà Nớc thu hồi đất có điềukiện sau thì đợc bồi thờng: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định củaPháp luật về đất đai "nhng hiện nay vấn đề cấp sổ đỏ cho mọi ngời dân theo đúng kếhoạch đến hết năm 2005 là hoàn thành trên toàn quốc nhng cho đến lúc này thì tỷ lệhoàn thành là rất thấp vậy nguyên nhân nào dẫn đến vấn đề nan giải này Qua cácthông tin đại chúng cho thấy thì nguyên nhân chính dẫn đến sự chậm trễ, ách tắc trongviệc cấp sổ đỏ đó là do công tác lập và phê duyệt còn rất yếu kém đặc biệt đạo đứctrong nghề nghiệp của một sốcán bộ quản lí trong công tác này họ móc ngoặc với nhau

để ngâm hồ sơ, hạch sách dân trong việc làm hồ sơ, giữ giấy chứng nhận quyền sửdụng đất của những hộ gia đình cá nhân đã làm xong.Một làn sóng phẫn nộ trong dânchúng đang là nỗi nhức nhối cho chính quyền quản lí tại địa phơng,trớc tình hình nàydân chúng cũng không thiết tha gì với việc làm "sổ đỏ" nữa

3.Căn cứ xỏc định giỏ bồi thường đất

Việc thu hồi đất để phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia, an quốc phòng giống nh là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng đất,nh-

ninh-ng là hành vi chuyển quyền sử dụninh-ng đất đặc biệt, khôninh-ng phải là một sự tự ninh-nguyện mà

là một sự bắt buộc, phần bất lợi, không mong muốn lại thuộc về ngời bị thu hồi Bởivậy, việc giải quyết thỏa đáng lợi ích của ngời bị thu hồi đất là hết sức cần thiết vàquan trọng thể hiện ở việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi.Việc tínhtoán mức đền bù thiệt hại về đất và tài sản cho ngời bị thu hồi dựa trên cơ số nào vàkhoản tiền này lấy từ đâu ? Đó là vấn đề chủ yếu cần đợc xem xét nhằm giải quyếtthỏa đáng lợi ích ngời bị thu hồi đất và đợc đền bù Về khoản tiền lấy từ đâu để đền bùthiệt hại đất và tài sản cho ngời bị thu hồi có thể thấy ngay rằng nó đợc lấy ngay từ ng-

ời sử dụng đất mới Khoản tiền mà ngời sử dụng đất phải trả cho ít nhất phải bằng với

số tiền phải đền bù cho ngời bị thu hồi cả về đất và thiệt hại tài sản nếu cần Vấn đềphức tạp hơn là mức đền bù bao nhiêu và dựa trên cơ sở nào để tính khoản này,nhchúng ta đã biết độ phì nhiêu và vị trí đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trảcho ngời sử dụng đất Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tựnhiên và nhân tạo tức là cả các chi phí đầu t của con ngời làm thay đổi độ phì và vị trímảnh đất đợc sử dụng.Bởi vậy,để tính mức phải trả của ngời sử dụng đất theo em cócác căn cứ sau đây:

-Loai đất bị thu hồi: loại đất bị thu hồi là dựa trên phân lọai theo mục đích sửdụng hiện hành nh đất nông nghiệp, đất ở , đất đô thị Đối với các loại đất cần lu ý

đến những yếu tố nhân tạo tức là vai trò của con ngời đã tác động vào các loại đất

đó.Ví dụ đối với đất nông nghiệp thì ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phìnhân tạo tức là địa tô chênh lệch 2, ở những yếu tố nhân tạo này cần đợc xem xét đếnvai trò đầu t của Nhà Nớc và những chi phí đầu t của ngời sử dụng đất

+Đối với đất nông nghiệp đó là các khoản đầu t xâydựng cho hệ thống thuỷ lợi,các hệ thống cải tạo đất khác, các sân phơi, kho lu trữ thóc, những chi phí thâm canhcủa chủ sử dụng đất

+Đối với đất ở thì đầu t của Nhà Nớc bao gồm xây dựng cơ sở hạ tầng, còn củacác chủ sử dụng đó là đầu t xây dựng nhà ở và chi phí cho đất

+Đối với đất đô thị Nhà Nớc phải chi phí cho việc giải phóng mặt bằng và xâydựng cơ sở hạ tầng còn các chủ thể sử dụng đất phải bỏ ra chi phí đầu t xây dựng cảitạo đất để phục vụ cho mục đích kinh doanh, ở

Tất cả các khoản đầu t ấy không chỉ do Nhà Nớc đầu t mà còn có một phần vốn

đầu t của ngời sử dụng đất Nh vậy cái giá phải thu hồi từ ngời sử dụng đất và cái giáphải đền bù cho ngời bị thu hồi đất có thể không ăn khớp nhau mà về nguyên tắc giáphải thu hồi từ ngời sử dụng đất lớn hơn giá phải đền bù cho ngời bị thu hồi đất

-Căn cứ vào loại công trình mà đợc xây dựng sử dụng vào mục đích công cộng,lợi ích quốc gia, an ninh-quốc phòng hay muốn nói đến tầm quan trọng của dự án đốivới sự phát triển kinh tế của một vùng, địa phơng, hay của quốc gia Công trình này có

đem lại lợi ích cho ngời dân hay không nghĩa là nó có phục vụ trực tiếp cuộc sống củangời dân chẳng hạn nh công trình cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông nó giúp một vùng

từ chỗ xa đô thị, trung tâm thơng mại, bệnh viện, khu vui chơi giải trí trở thành mộtvùng kinh tế sầm uất hơn, gần nơi tiêu thụ hơn, thu hút vốn đầu t trong và ngoài nớcnhiều hơn

Đây là hai căn cứ mà theo em nó là căn bản nhất Đặc biệt đó là yếu tố vị trí củamảnh đất , nó quyết định một tỷ lệ lớn về giá trị của mảnh đất mà chúng ta định giá đểbồi thờng.Mặt khác tầm quan trọng của dự án mà chúng ta đang cần đất để xây dựng

đối với sự phát triển KT-XH của một vùng, khu vực , thành phố cũng là những nhân tốcơ bản tác động tới sự tăng, giảm giá đất đợc bồi thờng

4.Những nhõn tố tỏc động đến giỏ bồi thường đất khi thực hiện giải phúng mặt bằng

Việc xác lập giá đền bù thiệt hại đất ở tại đô thị khi giải toả để thực hiện quyhoạch muốn đảm bảo đợc lợi ích cả hai phía Nhà Nớc và ngời dân bị giải tỏa thì giá

đền bù thiệt hại về đất phải đợc thực hiện bằng phơng pháp định giá đất, giá đất đợc

định giá phải sát với giá đất thực tế Đối với đất tại vị trí có khả năng sinh lợi cao phảithực hiện đấu giá đất có chú ý tới việc xem xét đầy đủ các nhân tố tác động đến việclập giá đền bù thiệt hại

Để xác định và đa ra đợc các loại giá đền bù thiệt hại về đất tại đô thị một cáchhợp lí, chúng ta hãy xem xét một cách khoa học hàm giá trị sử dụng phụ thuộc vào các

biến số cơ bản nào?.Về cơ bản, hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào năm biến số sau:

-Khả năng đầu t cơ sở hạ tầng

-Khả năng hình thành các công trình dịch vụ

-Khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau

-Khả năng phân loại đô thị theo qui mô và vị trí địa lí hành chính

B)Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ:

-Nhiều chức năng sử dụng đất cạnh tranh trên một mảnh đất nh trung tâm thơngmại và văn phòng cạnh tranh ở trung tâm thành phố làm tăng giá trị thực tế của đất ởtại khu vực này Sự ảnh hởng lẫn nhau của nhiều chức năng sử dụng đất trong tơng lailàm phức tạp thêm quá trình xác định giá trị đất đó:

+) Một chức năng có thể hỗ trợ, bổ sung cho chức năng khác nh: một trung tâmbuôn bán lớn sẽ thu hút các cửa hàng đến khu vực đó làm cho môi trờng sinh sống cónhiều điều kiện tập trung dân c đến ở tăng giá trị thực tế

+Một chức năng có thể ngăn cản chức năng khác nhau nh: nhà máy sẽ làm giảmphát triển nhà ở xung quanh dân không muốn đến ở tại khu vực này dẫn đến giá trithực tế của đất sẽ giảm đi

+ Đất có thể sử dụng vào cùng một lúc cho nhiều mục đích khác nhau nh: đất dựtrữ và giải trí sẽ làm giảm tỷ lệ dành cho đất ở, tự do gây ra sự thiếu hụt hoặc thừa thãi

đất ở làm ảnh hởng không nhỏ đến giá trị thực tế của đất

C)Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau:

Các mảnh đất riêng rẽ hay mảnh đất và nhà ở thờng chia ra làm nhiều quyền lợikhác nhau.Các cá nhân khác nhau có thể có các quyền lợi khác nhau trên cũng mộtmảnh đất.Sự phân chia quyền lợi hay quyển sử dụng rõ ràng ảnh hởng đến giá trị thực

tế của đất.Các đặc tính vật lí khác nhau làm phân biệt các đất đai với các t liệu sản xuấtkhác nhau nh: Đất không di chuyển đợc, đất không thuần nhất, (chỉ tính riêng về mặt

địa điểm),đất không bị phá hủy (không tính đến đầu t và nhà cửa trên đó.Vì vậy,nó cótính đặc thù riêng về mặt giá trị nh sau :

-Cố định về mặt số lợng cung cấp một yêu tố quan trọng cần biết là trong khi

đất cố định về mặt số lợng cung cấp, thì đất cho một chức năng sử dụng xác định nhng

nhà ở lại biến thiên Có nghĩa là sự cung cấp không hoàn toàn bất biến thiên Vídụ,đầu t nhà ở cao tầng có thể thay thế số lợng đất đai cần dùng thêm cũng sẽ làm thay

đổi giá trị của đất ở.Giá trị của đất ở phụ thuộc vào cung và cầu của thị trờng Cung cấp

đất ở có thể coi là ổn định,khi tổng đất ở là không đổi.Việc sử dụng đất ở đợc định ớng bởi nhu cầu thị trờng nhu cầu của loại sử dụng đất ở nào mà lên cao thì thị trờng

h-đáp ứng loại đất ở tại đó.Ví dụ đất ở tại thành phố khác đất ở tại nông thôn vẫn phụthuộc vào mức độ phát triển của khu dân c theo quy hoạch

- Nhu cầu thị trờng lại đợc định hớng bởi thu nhập mà sử dụng đất ở đó manglại.Do đó một số loại hình sử dụng đã đẩy các loại hình khác ra khỏi một số vị trí nhất

định trong đó thì nh thơng mại đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm ,nhà ở đẩy nông nghiệp ởven đô bởi vì các loại sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một giá trị cao hơn cho vị trí

đó

-Chuyển đổi chức năng sử dụng đất các loại sang đất ở trong đó thì cũng làmthay đổi gía trị thực tế của đất ở

D) Khả năng phân loại đô thị theo qui mô và vị trí địa lí:

Trong mỗi loại đô thị đợc chia ra làm 4 loại đờng phố, bao gồm:

định một cách cụ thể mức giá đền bù thiệt hại về đất ở cho từng khu vực trong đó thìgía trị thực tế của đất ở tại đờng phố loại một đơng nhiên là phải cao hơn tại đờng phốloại hai ít nhất là một bậc, việc xác định giá trị thực tế của đất ở tại các loại đ ờng phốcòn lại cũng tơng tự nh vậy

Nhiệm vụ của cơ quan có thẩm quyền tại các địa phơng là đi xác định một cáchthật cụ thể và chính xác thứ tự các loại đờng phố Có nh vậy , khi xác định giá đền bùthiệt hại cho từng loại đờng phố, từng loại đô thị mới phản ánh giá trị thực tế của đất ởtại đó

Trong mỗi loại đờng phố đã đợc phân loại chính xác, vị trí đất cũng góp phầnquyết định giá trị thực tế của đất ở Chẳng hạn, cùng đờng phố loại một nh nhau, nếudiện tích đất ở nằm tại vị trí mặt ngoài đờng phố sẽ có giá trí thực tế cao hơn khi nó ở

vị trí xa mặt ngoài đờng phố hoặc trong ngõ (hẻm) Mặt khác diện tích đất ở đặt tại đầuphố gần trung tâm buôn bán , khu vui chơi giải trí Sẽ có giá trị thực tế cao hơn khi nó

ở vị trí cuối phố xa các trung tâm trên (cùng đặt tại mặt đờng phố) Hoặc giá ,tại vị trí

đất diện tích đặt ở lại có các khu sản xuất và thải các chất độc hại thì giá trị thực tế của

diện tích đất ở đó sẽ giảm mạnh so với diện tích đất đặt xa các trung tâm đó (cùng đặttại mặt đờng phố).Các diện tích đất ở đặt tại các vị trí khác nhau trong cùng một đờngphố của cùng một loại đô thị và khác xa nhau về các điều kiện nh trên thì sự thay đổi

về giá trị thực tế của đất ở cũng tơng tự.Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta khắc phục

đợc tình trạng thiếu căn cứ trong quá trình xác định giá trị thực tế của đất ở một cách

cụ thể cho từng diện tích đất trong từng loại đờng phố của cùng một loại đô thị

Điều quan trọng để thực hiện đợc khâu cuối cùng là đa ra đợc giá đền bù thiệthại cho từng vị trí đất, là việc xác định vị trí đất ở phải rõ ràng Khi lập giá cụ thể chotừng vị trí phải xét đến các ảnh hởng trực tiếp hay gián tiếp của các yếu tố xung quanhtác động đến vị trí nơi đặt diện tích đất đó

Trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị,việc giải phóng mặt bằngtrong đó đất ở và nhà ở bị thu hồi là lẽ tất nhiên Điều hết sức quan trọng đó là làm saoNhà Nớc (mà đại diện là chủ dự án) đền bù cho dân với phơng châm Nhà Nớc và nhândân cùng có lợi ích Muốn thực hiện đợc điều này, trớc tiên Nhà Nớc phải đa ra đợcbảng giá chuẩn về đất trên cơ sở phải tính đến nhân tố giá trị thực tế của đất đợc thểhiện trong các tiêu thức đã đề cập ở mục trên Từ đó các địa phơng trong cả nớc lấy đólàm cơ sở pháp lí để đa ra đợc các quy định về giá đền bù thiệt hại đất khi giải tỏa đểthực hiện quy hoạch trong quá trình lập giá đền bù thiệt hại về đất, các địa phơng phải

đa vào sự tác động trực tiếp có tính quyết định của nhân tố giá trị thực tế của đất ở đểthiết lập bảng giá chuẩn Công việc này hết sức khó khăn, gian khổ đòi hỏi cácngành,các cấp có liên quan và từng cán bộ phụ trách cụ thể phải nâng cao tinh thầntrách nhiệm trớc quyền lợi của Nhà Nớc và quyền lợi của ngời dân khi Nhà Nớc giảitỏa và bị thu đất và nhà ở Có làm nh vậy mới đảm bảo tính công bằng, lòng dân mớithuận.Đó là cơ sở đảm bảo sự thắng lợi của việc thực hiện các dự án phát triển nhà nóiriêng và các dự án phát triển đô thị nói chung

Sự phân loại đô thị theo qui mô sẽ tạo nên khả năng thuận lợi hay khó khăn cho

sự phát triển về mọi mặt của đô thị đó Giá trị sử dụng của đất cũng biến đổi theo quimô phát triển đô thị sự giảm giá trị đất ở từ trung tâm ra vùng cận trung tâm và việcphát triển đô thị mở rộng nh thế nào khi mà mở vùng bành trớng sang vùng bên cạnhcũng gây ảnh hởng tới giá trị thực tế của đất ở Giá đền bù thiệt hại về đất và nhà cònphụ thuộc các điều kiện nh :

-Khả năng sinh lợi của đất trớc khi bị giải tỏa

-Sự thay đổi giá trị của tiền tệ tại thời điểm đền bù so với thời

điểm ngời dân có đợc đất và nhà ở

- Giá trị chất lợng còn lại của nhà ở tại thờì điểm đền bù

E)Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống:

Sự di chuyển ngời dân đang ở nơi này sang nơi khác làm ảnh hởng đến việc duytrì và phát triển ngành nghề truyền thống Nếu nơi ở cũ có khả năng phát triển ngành

nghề truyền thống thì giá đất ở đây cao hơn rất nhiều so với những nơi có điều kiện t

-ơng tự nhng không có khả năng phát triển ngành nghề truyền thống

Những nhân tố trên đây có tác động trực tiếp đến việc tính toán giá đền bù thiệthại về đất và nhà ở tại đô thị khi Nhà Nớc giải tỏa để thực hiện quy hoạch Chỉ khi nàotrong giá đất thể hiện đợc các nhân tố trên thì việc lập giá trị đền bù thiệt hại về đất,nhà ở tại đô thị mới thực tế và hợp lý.Có nghĩa là việc xác lập giá đền bù thiệt hại về

đất và nhà ở phải đợc thực hiện bằng phơng pháp định giá đất, giá đất đợc định giá phảisát với giá đất thực tế tại thời điểm đền bù thiệt hại Trờng hợp đặc biệt phải thực hiện

đấu giá đất để định giá đền bù thiệt hai

5.Những quan điểm về giỏ đất hiện nay

*)Có luận điểm cho rằng với mục đích xác định giá đất nh hiện nay cần phải giảiquyết , điều hòa hai lợi ích luôn có tính đối lập nhau xác định giá đất để tính nguồn

thu ngân sách Nhà Nớc nh tính thuế , tiền giao đất, tiền thuê đất, lệ phí trớc bạ Xác

định giá đất để đền bù cho ngời sử dụng đất khi Nhà Nớc thu hồi , khi thế chấp, khibán đấu giá quyền sử dụng đất trả nợ và để thi hành án Do là hai mặt đối lập nhau vềlợi ích Từ đó dẫn đến tình trạng cùng một thửa đất của một ngời sử dụng đất nhng nếu

họ làm nghĩa vụ thì chỉ muốn giá đất càng thấp càng tốt, những để hởng quyền nh đền

bù, kê biên tài sản Thì giá đất càng cao càng lợi hơn

*)Có quan điểm cho rằng cần giải quyết đầu tiên vấn đề có hai giá đối với cùngmột thửa đất hiện nay, với hai nội dung: một là, giá đất do Nhà Nớc xác định khi thuhồi cần lấy theo giá đất khi cha chuyển mục đích, cha có đầu t do đó giá thấp(ví dụ làgiá đất nông nghiệp);nhng ngay sau khi đợc chuyển mục đích sử dụng đất để giao, đểcho ngời khác thuê đất, thì giá đất cao (ví dụ nh giá đất ở đô thị).Hai là, xem xét giá

đất do Nhà Nớc xác định với đất chuyển nhợng trên thực tế.Với ba lần thay đổi tronggần tám năm khung giá các loại đất của chính phủ , với khoảng vài năm một lần thay

đổi bảng giá của UBND các tỉnh, với sự biến động kinh tế-xã hội rất khác nhau của 64

tỉnh- thành phố, nhiều khu vực, vùng nông thôn, đô thị khác nhau đã làm cho khoảngcách giữa giá đất của Nhà Nớc và giá đất chuyển nhợng thực tế quá xa vợt ra khỏi tầmquản lý của Nhà Nớc, tạo ra nhiều mâu thuẫn trong xã hội(thực tế có nơi chênh lệch

đến hàng chục lần) theo số liệu của tạp chí địa chính đã đa:

“ Tốc tăng giá đất năm sau so với năm trớc trong những năm gần đây: Năm 1990 so với 1998 : 39,7%

* Quan điểm cho rằng tồn tại ba loai giá đất:

+Giá đất do Nhà Nớc xác định để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất

đợc tính theo hạng, loại đất lấy đất nông nghiệp làm chuẩn và chất lợng đất phục vụccho sản xuất nông nghiệp làm thớc đo

+Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất tính tiền khi giao đất , tính giá đền

bù thiệt hại về đất, giá trị tài sản khi giao, giá thế chấp,giá thu lệ phí trớc bạ đợc tínhtheo bảng giá đất của UBND tỉnh trên cơ sở khung giá của Chính Phủ cho từng loại

đất, từng khu vực ,từng thời điểm

+Gía đất để tính tiền khi Nhà Nớc cho thuê đất theo bảng giá do bộ tài chính quy

định đối với giá cho tổ chức cá nhân nớc ngoài thuê đất

Qua đó với cách quy định về giá đất theo pháp luật hiện hành cho thấy việc quản

lý Nhà Nớc về định giá đất con nặng nề về hành chính, cha phù hợp với cơ chế quản lýkinh tế thị trờng, quản lý Nhà Nớc cha phụ hợp với tính chất biến động của hoạt động

+)Chỉ đạo các sở , ban ngành và UBND cấp huyện: Lập dự án tái định c , khutái định c để phục vụ cho việc thu hồi đất;lập phơng án bồi thờng , hỗ trợ, tái định ctheo thẩm quyền

+)Phê duyệt hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt phơng án bồi ờng, hỗ trợ và tái định c

+)Phê duyệt giá đất, ban hành bảng giá tài sản tính bồi thờng, quy định các mức

hỗ trợ và các biện pháp hỗ trợ theo thẩm quyền ; phơng án bố trí tái định c , phơng án

đào tạo chuyển đổi nghề theo thẩm quyền đợc giao

+)Chỉ đạo các cơ quan có liên quan thực hiện việc giải quyết khiếu nại, tố cáocủa công dân về bồi thờng , hỗ trợ và tái định c theo thẩm quyền pháp luật quy định +) Bảo đảm sự khách quan công bằng khi xem xét và quyết định việc bồi thờng,

hỗ trợ và tái định c khi Nhà Nớc thu hồi đất theo thẩm quyền quy định

+)Quyết định hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện cỡng chế đối với các trờnghợp có tính không thực hiện quyết định thu hồi của Nhà Nớc theo thẩm quyền

+) Chỉ đạo kiểm tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bồi thờng hỗ trợ và tái định

c

- Hội đồng giải phóng mặt bằng:

+Thẩm quyền: Thực hiện các quyết định thu hồi đất của UBND cùng cấp là chủthể trung gian giữa chủ đầu t dự án và ngời bị thu hồi đất; kiểm tra xem xét tính pháp

lý của hồ sơ dự án, phơng án bồi thờng của cảu đầu t, xác minh tính chính xác của hồsơ kê khai của ngời bị thu hồi đất

+ Trách nhiệm:

+)Tiếp nhận hồ sơ, thủ tục các điều kiện để giải phóng mặt bằng nh (tờ trình xâydựng dự án , quyết định của cơ quan thẩm quyền phê duyệt , giây quyết định giao đấtcủa chủ đầu t)

+) Hớng dẫn chủ dự án về chế độ, chính sách và đặc điểm giải phóng mặt bằngcủa dự án

+) Hớng dẫn cho ngời bị thu hồi đất thấy đợc trách nhiệm của mình trong côngtác giải phóng mặt bằng

+)Lập các kế hoạch trớc , trong và sau khi thu hồi đất có thể là tái định c, các hỗtrợ khác

+) Hớng dẫn chủ sử dụng đất kê khai sơ đồ nguồn gốc của đất, ranh giới vànhiệm vụ của ngời bị thu hồi đất

+)Hớng dẫn chủ dự án đo đạc, kê khai đất đai và các tài sản trên đất và tổ chứcthực hiện tái định c

+)Xác nhận về mặt hành chính đặc điểm về đất đai , nhà ở , tài sản mà hai bên kêkhai để áp dụng bồi thờng

+)Hớng dẫn khung giá đất do Nhà Nớc ban hành và cách để xác định loại tài sảngắn liền với đất , đồng thời chỉ đạo chính quyền phờng, xã thực hiện trách nhiệm giúp

+) Chỉ đạo Hội đồng bồi thờng, hỗ trợ và tái định c cùng cấp lập và tổ chức thựchiện phơng án bồi thờng hỗ trợ và tái định c ; thực hiện phê duyệt phơng án bồi thờng,

hỗ trợ và tái định c theo phân cấp của UBND cấp tỉnh

+)Phối hợp với các sở, ban ngành , các tổ chức và chủ đầu t thực hiện dự án đầu txây dựng , phơng án tạo lập , các khu tái định c tại địa phơng theo phân cấp của UBNDcấp tỉnh

+)Giải quyết khiếu nại tố cáo của công dân về bồi thờng , hỗ trợ và tái định c theothẩm quyền định giá , ra quyết định cỡng chế và tổ chức cỡng chế đối với các trờnghợp thuộc thẩm quyền , phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức thực hiện việc c-ỡng chế theo quy định của cơ quan có thẩm quyền

7)Các văn bản,chính sách Pháp luật hỗ trợ cho công tác thực hiện bồi thường

*) Năm 1993 : -Luật đất đai

-Quy định khung giá đất có nghị định số 88/CP ngày 17-8-1994 của chính phủ -Quy định về đền bù thiệt hại khi thu hồi đất có nghị định số 22/1998/NĐ-CPngày 24/4/1998

*) Năm 2003 : -Luật đất đai

-Quy định khung giá có nghị định số188/2004/ND-CP ngày16/11/2004 -Quy định về bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khi Nhà Nớc thu hồi đất có nghị

định số 197/2004/ND-CP ngày 3/12/2004

Trớc tiên chúng ta nhận thấy rằng Nhà Nớc nhất quán quan điểm sở hữu về đất

đai: "đất thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà Nớc là ngời đại diện quản lý thống nhất trêntoàn quốc " đảm bảo sử dụng đất đai theo quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất, lợi ích sửdụng đất của Nhà Nớc, ngời sử dụng; khai thác -sử dụng lâu dài và có hiệu quả Đốivới luật đất đai năm 1993 ngời sử dụng đất có đợc các quyền sau: quyền chuyển đổi ,chuyển nhợng , cho thuê, thừa kế, thế chấp Nhng đến luật 2003 ra đời nhà nớc đã mởrộng quyền ngời sử dụng đất đó là : quyền tặng cho, góp vốn bằng giá trị đất đai đểhợp tác kinh doanh Thừa nhận đất đai là một loại tài sản và bớc đầu hình thành thị tr-ờng bất động sản trong cơ chế thị trờng của nớc ta Mặt khác cũng theo đờng lối của

Đảng đó là mở rộng quyền hạn , dân chủ ở cấp quản lý cơ sở thì luật đất đai 2003 quy

định cán bộ địa chính cấp xã do UBND huyện bổ nhiệm , miễn nhiễm để họ có thểnắm rõ tình hình về đất đai của xã, tranh sự xáo trộn cùng nhiệm kỳ của bộ máy cấpxã Mặt khác UBND cấp huyện đợc mở rộng về thẩm quyền cho thuê, giao đất, chuyển

đổi mục đích sử dụng.Đó là một chính sách đúng đắn nó giúp tránh ách tắc về thủ tụchành chính việc xin cấp , giao đất sẽ không phải tập trung vào UBND tỉnh làm giảmkhối lợng công việc , từ đó sẽ đẩy nhanh công tác phê duyệt dự án , và nhanh chóng đa

vào hoạt động, sử dụng.Nó cũng đáp ứng đợc nhu cầu về thực tiễn quản lý đất đai củanớc ta hiện nay (hiện tợng chờ đợi cấp trên giao đất có thể rất lâu,các thủ tục chậm đợcphê duyệt dẫn đến tình trạng chạy dự án, làm ảnh hởng đến đờng lối chính sách của

Đảng, chất lợng của dự án

Tại thời điểm luật đất đai 1993 có hiệu lực thì khung giá đất đợc quy định tạinghị định 87 đối với đất đô thị thì chỉ có khung giá của 4 loại đô thị(giá caonhất :11.500.000đ/1m2, giá thấp nhất là 16.000đ/1m2)khi luật 2003 có hiệu lực thìkhung giá đất đợc quy định tại nghị định 188/CP đối với đất đô thị thì có 6 loại đô thị ,với hai loại đô thị đợc quy định mới (đô thị loại đặc biệt:TP HN và Tp HCM,mức giácao nhất là 67.500.000đ/m2, mức thấp nhất là 1.500.000đ/m2 ;đô thị loại 5 mức giácao nhất là 6.700.000đ/m2, mức thấp nhất 30.000đ/m2; còn đối với những đô thị loại1: mức giá đất cao nhất là 42.500.000, mức thấp nhất là 400.000đ/m2)

Sự chênh lệch về giá tối đa và tối thiểu là quá lớn vì do thị trờng biến động quámạnh Nh nà n ớc đa ra con số nh vậy nhằm linh động hơn trong việc định giá bất độngsản sát với thực tế, qua bảng khung giá đó Chính phủ quy định UBND các tỉnh , Tptrực thuộc TW làm căn cứ để quy định mức giá các loại đất cho phù hợp với địa ph ơngmình Song nhìn chung sự điều chỉnh này không thờng xuyên ,cha theo kịp với biến

động giá đất trên thực tế, chỉ một số ít địa phơng một năm sửa đổi một lần bảng giá

đất.Mặt khác hiện nay Pháp luật cũng cha quy định để một cơ quan nào chuyên trách

về định giá nói riêng.Ban vật giá của CP là cơ quan giúp Chính phủ quản lý về giá,songnhiều văn bản về giá đất chính phủ đều giao cho Bộ Tài chính chủ trì soạn thảo theodõi kiểm tra , hớng dẫn.Bộ tài nguyên-môi trờng là cơ quan quản lý đất đai trong cả n-

ớc cũng cha đợc thực hiện chức năng quản lí về giá Đây cũng là một trong nhữngnguyên nhân làm giảm hiệu quả quản lý Nhà Nớc về giá đất , nh việc tổ chức thựchiện, kiểm tra , giám sát , điều chỉnh khung giá.Còn ở cấp địa ph ơng ,hiện nay cũngcha thống nhất về cơ quan chuyên trách giúp UBND cấp tỉnh trong việc định giá đất vàcũng cha có sự hớng dẫn về nghiệp vụ định giá đất từ TW.Định giá là một trong nhữnglĩnh vực mới ở nớc ta , khả năng đào tạo về chuyên môn còn thấp , những ngời định giáchủ yếu dựa vào khả năng cá nhân và kinh nghiệm công việc Qua đó làm cho có nhiều

đơn khiếu nại, tố cáo về giá bồi thờng đất

CHƯƠNG II những Vấn đề liên quan đến giá bồi thờng đất I) Sự tác động qua lại của quá trình đô thị hóa và giá bồi thờng về đất

Đô thị hóa là quá trình tất yếu trên con đờng phát triển của các quốc gia đặc biệt

ở các nớc đang phát triển trong đó có VN, quá trình đô thị hóa càng diễn ra mạnh mẽ

và đặt ra nhiều vấn đề phức tạp cả về lí luận và thực tiễn cần phải giải quyết Hiện nayvấn đề đất đô thị và ảnh hởng của giá cả đất đai đến quá trình đô thị hóa đang thu hút

sự quan tâm nghiên cứu của các nhà quản lý và cả các nhà nghiên cứu lý luận.Quátrình đô thị hoá là quá trình hình thành và phát triển đô thị, do cũng là quá trình tậptrung dân sốvào các đô thị , tạo ra sự hình thành nhanh chóng các điểm dân c đô thịtrên cơ sở phát triển và đời sống.Quá trình đô thị hóa lá quá trình gắn liền với quá trìnhcông nghiệp hoá đất nớc làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghềnghiệp ,cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng

từ hình thức nông thôn sang thành thị Mặt khác trình độ đô thị hóa phản ánh trình độphát triển của lực lợng sản xuất, truyền thống văn hóa và phơng pháp tổ chức đời sốngxã hội.Nh vậy đô thị hóa về thực chất là sự mở rộng diện tích và qui mô của đô thị do

đó một lợng đất đai quá lớn sẽ phải chuyển đổi mục đích sử dụng phục vụ cho quátrình đô thị hóa để xây dựng các công trình đô thị nh : nhà ở, trụ sở các cơ quan hànhchính, kinh tế, các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội , các cơ sở sản xuất kinhdoanh các cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị nh đờng giao thông mạng lới điện chiếu sáng ,lới điện sinh hoạt, điện sản xuất, thông tin liên lạc , hệ thống cấp thoát nớc Nhngdiện tích đất có hạn ,dân số tăng nhanh dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao hiện tợnglấn, chiếm đất công để xây dựng nhà ở , nơi sản xuất kinh doanh , các khu nhà ở chuột,nhà tạm, làm cho mật độ xây dựng trên 1km2 là rất lớn, khi thực hiện một dự án đầu tphát triển kinh tế-xã hội của một khu vực quận-huyện nào đó, chúng ta sẽ vớng mắctrong việc giải tỏa, đền bù thiệt hại về đất, tài sản của ngời dân đang sinh sống tại đó vìgiá bồi thờng để có đợc những mảnh đất đó là rất cao, do ngời sử dụng nhận thức đợctầm quan trọng của đất đô thị vì nó có giá trị lớn, có sức sản xuất cao , có giá trị sửdụng lớn Nhng giá bồi thờng cũng tác động lại với quá trình đô thị hóa, theo Hiếnpháp và Luật đất đai khẳng định : "đất đai thuộc sở hữu toàn dân , Nhà Nớc quản lýthống nhất về đất đai theo quy hoạch và kế hoạch".Với việc quy định cụ thể những đạoluật cơ bản nhất về quyền sở hữu tối cao đối với đất đai thuộc về nhân dân , việc khaithác sử dụng nguồn lực đất đai phục vụ yêu cầu phát triển đất nớc sẽ thuận lợi hơn rấtnhiều, đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trờng đất đai cũng tham gia vào thị tr-ờng với tính chất nh một hàng hoá đặc biệt không thể thay thế đợc Hiện nay một trongnhững vấn đề nổi cộm nhất của việc xây dựng và phát triển đô thị ở n ớc ta là vấn đềquỹ đất cho xây dựng các công trình đô thị đó là công việc liên quan đến công tác đền

bù , giải phóng mặt bằng.Chính phủ đã có nghị định 197/CP 3/12/2004 quy định khung

giá các loại đất ;các tỉnh thành phố đã có quyết định về giá các loại đất trên từng địabàn cụ thể, những ngời sử dụng đất vẫn không thoả mãn với giá đất bồi thờng của NhàNớc dẫn tới khiếu nại, tố cáo phức tạp về vấn đề bồi thờng đất đai Đặc biệt ở cácthành phố lớn nh HN và Tp HCM nó đã ảnh hởng rất lớn đến quá trình đô thị hóa , bởivì phát triển đô thị không chỉ đơn thuần sử dụng với tính chất là mặt bằng xây dựng cáccông trình đô thị mà còn chịu ảnh hởng bởi vốn đầu t Mặt khác làm mất trật tự xã hội

do kiện cáo phức tạp , kéo dài,dẫn tới khó giải quyết đợc thỏa đáng vì vậy cần phảithực hiện một chính sách giá bồi thờng phù hợp để giúp cho quá trình đô thị hóa đợcnhanh chóng hơn

II)Quá trình thực hiện bồi thờng:

-Các bớc thực hiện: đợc quy định cụ thể tại điều 34 của Nghị định số22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính Phủ

-Hình thức bồi thờng khi thu hồi đất để giải phóng mặt bằng

+Bồi thờng bằng hiện vật(hay là bồi thờng bằng đất) theo quy định của luật đất

đai 2003 thu hồi đất ở mục đích sử dụng nào thì bồi thờng đất với mục đích sử dụng ấy,thờng đợc thực hiện trong việc tại định c.đây cũng là một hình thức cần đợc khuyếnkhích thực hiện nó giúp cho ngời bị thu hồi đất ổn định đợc ngay đời sống của họ ở nơimới.Nhà Nớc cần phải có phơng án tại định c đi trớc một bớc để tránh cho cuộc sốngcủa ngời dân bị xáo trộn , giảm khiếu nại, tố cáo do việc đền bù với giá không phù hợptheo giá thực tế của thị trờng Mặt khác nó cũng làm giảm chi phí cho ngời bị thu hồi

đất để tìm đợc một ngôi nhà, một mảnh đất cùng mục đích sử dụng nh vậy

+Bồi thờng bằng giá trị quyển sử dụng đất:đây là hình thức gây ra nhiều hiện ợng khiếu kiện nhất do sự thỏa thuận về mức giá đền bù giữa hai bên "chủ đầu t và ng-

t-ời bị thu hồi đất "không đạt đợc kết quả Đối với ngt-ời sử dụng đất thì luôn muốn bỏ rachi phí ít nhất, con ngời bị thu hồi đất có kỳ vọng đợc một mức giá cao nhất để có thểtìm cho mình một mảnh đất, một ngôi nhà thích hợp với khoản tiền đợc bồi thờng; giúpcho họ có đợc một cuộc sống cao hơn hoặc ít nhất là bằng cuộc sống tại mảnh đất bịthu hồi.Với mặt hạn chế của nó nh vậy nhng chúng ta vẫn áp dụng hình thức này vàoviệc bồi thờng đất khi thu hồi đất bởi các lí do sau:

+)Nhanh chóng không phức tạp và ít phải bỏ ra chi phí phát sinh nh hai hìnhthức còn lại(ví dụ: chủ đầu t sẽ không phải chi thêm cho việc tái định c và hỗ trợ )

+)Không phải lập phơng án tái định c , hỗ trợ, thời gian chờ xét duyệt nhanh hơn

so với hai hình thức kia

-Những khiếu nại , tố cáo về vấn đề bồi thờng thiệt hại đất:

+)Đối với vấn đề bồi thờng thiệt hại đất khi giải phóng mặt bằng :qua công táckiểm tra của 13 đoàn thuộc Bộ tài nguyên-môi trờng về việc thực hiện đất đai ở các địaphơng cho thấy: tại Hải Phòng đoàn kiểm tra đã tiếp nhận 500 ý kiến , kiến nghị của ng-

ời dân trong đó (90% số kiến nghị tập trung vào vấn đề bồi thờng giải phóng mặt bằng);

ở một số tỉnh khác nh Đồng Nai có 900 đơn khiếu nại , tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có 2000

đơn khiếu nại , tỉnh Long An có hơn 300 đơn khiếu nại ,với các tỉnh này số lợng đơn thkhiếu nại về giá đền bù, tái định c chiếm 70-80% tổng đơn th khiếu nại

+)Đối với vẫn đề táiđịnh c :là một vấn đề khá "nóng" tại các địa phơng.Luật quy

định phải có khu tái định c mới thực hiện dự án , những thực tế nhiều dự án ở nhiều địaphơng lại thực hiện ngợc lại.Chỉ có một số rất ít các nhà đầu t cam kết thực hiện tái

định c theo thỏa thuận với chính quyền địa phơng

-Một số hình thức hỗ trợ tái định c

+Công tác hỗ trợ :

*)Hỗ trợ di chuyển đợc quy định cụ thể cho ba đối tợng

+)Đối tợng bị thu hồi đất là hộ gia đình khi di chuyển chổ ở trong phạm vi tỉnh ,thành phố đợc hỗ trợ cao nhất là 3.000.000đ/hộ , di chuyển sang tỉnh khác đợc hỗ trợcao nhất là 5.000.000đ/hộ, mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định

+)Đối tợng bị thu hồi đất là tổ chức có đủ điện kiện đợc thờng thiệt hại đất khi bịthu hồi buộc phải di chuyển cơ sở sẽ đợc hỗ trợ toàn bộ chi phí thực tế về di chuyểntháo dỡ và lắp đặt

+) Đối tợng bị thu hồi đất là ngời dân sử dụng vào mục đích ở, không còn chỗ ởkhác trong thời gian cho tạo lập lại chỗ ở mới(bố trí tái định c) thì đợc bố trí vào nhà ởtạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở do UBND tỉnh cụ thể tại địa phơng

*)Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: khi thực hiện thu hồi đất làm cho cuộcsống của ngời bị thu hồi đất thay đổi (thay đổi về lối sống , ngừng trễ việc sản xuất của

hộ gia đình , tổ chức kinh tế, làm giảm thu nhập của họ, trong nghị định 197 có quy

định rõ "đối với hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà Nớc thuhồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp đợc giao , đợc hỗ trợ bằng tiền cho một nhânkhẩu/tháng là 30kg gạo; đối với tổ chức kinh tế,hộ sản xuất kinh doanh có đăng kí kinhdoanh khi bị thu hồi đợc hỗ trợ cao nhất 30% một năm thu nhập sau thuê theo mức thunhập bình quân của ba năm liền kề trớc đó mà cơ quan thuế xác nhận

*)Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: đợc áp dụng chủ yếu cho vùng

đất nông nghiệp khi bị thu hồi đất vì đại bộ phận ngời thu hồi đất sống bằng nôngnghiệp khi nhà nớc thu hồi đất họ sẽ bị thất nghiệp do đó Nhà nớc cần phải hỗ trợ họtrong chuyển đổi nghề nghiệp đặc biệt những ngời trong độ tuổi lao động bằng hình