bai tap quan ly du an

Cơ cấu phân tách công việc: stt WB S Tên công việc Ghi chú 1 1.1 Thành lập ban quản lý * Tìm ra mô hình xây dựng phù hợp với dịa hình và cảnh quan lô đất 1.2 Họp toàn bộ các bên liên qua

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM KHOA XÂY DỰNG VÀ ĐIỆN

BÀI TẬP NHÓM

MÔN QUẢN LÝ XÂY DỰNG

GIÁO VIÊN : ĐỖ HOÀNG HẢI

SV THỰC HIỆN:

TRẦN BÍCH TUYỀN-1551040103 ĐINH NGỌC THÁI UYÊN – 1551040106 NGUYỄN THỊ DIỄM UYÊN-1551040107.

NĂM HỌC 2017



Tổng quan công trình:

 Dự án xây dựng: chung cư Phú Đạt

 Quyền sử dụng đất: đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Tổng diện tích khu đất: trong bản vẽ thiết kế, toàn bộ tầng hầm được làm hết khu đất, các tầng trên được thể hiện trên bảng vẽ

 Giá mua khu đất: 30 triệu/ m2.

 Chủđầu tư chỉ bỏ tiền mua đất, tất cả chi phí còn lại chủ đầu tư vay ngân hàng với lãi suất 8%/ năm

 Giả định dự án có chi phí quản lý tính chung là 2 tỷ năm,chi phí xây dựng giải ngân theo tiến độ thực hiện dự án

 Các chi phí hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà: cấp thoát nước, hệ thống giao thông, chiếu sáng, cảnh quang chung là 15 tỷ

Bài làm

1 Dự án chung cư Phú Đạt:

Qui mô dự án :

- Diện tích khu đất là 2 025,7 m2

- Tổng S sàn : 16 513 m2.

- Gồm 1 tòa nhà cao 16 tầng cùng với 1 tầng hầm, 1 tầng lửng và sân thượng

- Chung cư có 125 căn hộ tiện ích mang lại nơi sống lý tưởng cho tối thiểu khoảng 375 người dân

Phân loại và cấp công trình:

- Dự án thuộc loại công trình nhiều tầng có sàn

- cấp II: 18 tầng( không tính hầm), cao 64 m, tổng diện tích sàn là 16 513

m2 (Theo thông tư 3/2016/TT-BXD/Phụ lục 2)

2 Ước lượng tổng mức đầu tư của dự án.

Áp dụng theo công thức:

V = G XD +G TB +G BT +G QLDA +G TV +G DP +G K

Trong đó:

- V: tổng mức đầu tư

- G XD : chi phí xây dựng

- G TB: chi phi phí thiết bị

Tổng chi phí XD và TB = 9,320 triệu/ m2 x 14 863 m2 ( không tính hầm) Chi phí xây dựng tầng hầm= 1 650 x 13,010 triệu

 GXD & TB = 138 523+ 21 466 = 159 989 triệu đồng.

- G BT: chi phi bồi thường và tái định cư ( giả định = 0)

- G QLDA : chi phí quản lý dự án

 GQLDA = 1,835% ( nội suy bảng 1 ) x 159 989 = 2 935,7 triệu đồng

( theo định mức chi phí quản lý dự án của Số: 79/QĐ-BXD)

- G TV: chi phí tư vấn

Bao gồm

CPNCTKT : không lập

BCNCKT : 0.440 % ( nội suy bảng 3 )x 159 989 triệu = 703 triệu đồng, CPBCKT-XD : 5 triệu ( giả định)

CPTKXD : Ctk = Cxd x Nt x k ,( giả định yêu cầu thiết kế 3 bước)

Trong đó:

- Ctk: Chi phí thiết kế xây dựng

- Cxd: Chi phí xây dựng tương ứng với loại, cấp của từng công trình trong tổng mức đầu tư được duyệt;

6,940 triệu đồng x 14863 m2 = 103 149 triệu đồng

- Nt: Định mức chi phí thiết kế theo công bố; = 1,76%

- k: Hệ số điều chỉnh định mức chi phí thiết kế; = 1 ( không điều chỉnh)

103 149 x 1,76% = 1 815,4 triệu đồng

703 + 5 + 1 815,4 = 2 523.4 triệu đồng

- G DP: chi phí dự phòng

Tính 10% các loại chi phí nói trên

 16 544 triệu đồng.

- G K: chi phí khác

Mua đất 30 tr/m2, chi phí lãi vay ngân hàng là 8%, chi phí hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà là 15000 triệu đồng, giả định công trình hoàn thành trong 2,5 năm

V = (159 989 triệu+ 2 935,7 triệu +2 523,4 triệu+ 16 544 triệu+15 000 triệu) x (1+0,08)2.5 + 30 triệu x 2 025.7

= 300 000 triệu đồng

Vậy tổng mức đầu tư 300 tỷ đồng.

3 Diện tích sàn xây dựng:

- Tầng hầm: 1 650 m2

- Tầng 1: 818 m2

- Tầng lửng: 580 m2

- Tầng 2: 790 m2

- Tầng 316: 790 × 14 =11 060 m2

- Tầng sân thượng: 790 m2

- Tầng mái: 825 m2

Tổng diện tích sàn xây dựng: 1 650 + 818 +580 + 790×16+ 825

= 16 513 m2

4 Chi tiết các tầng:

- Tầng hầm bố trí nhà xe gồm:

 Xe 2 bánh với diện tích khoảng 640m2 có sức chứa tối đa 240 xe

 Xe 4 bánh với diện tích khoảng 630m2 có sức chứa tối đa 45 xe ( Diện tích để xe cho chung cư được quy định trong Luật nhà ở và QCVN: 08-2009: qui chuẩn xây dựng Việt Nam: trong đó, xe ô tô là 5 × 2.3m/ xe, xe máy là 2.5-3 m/ xe)

- Tầng 1: dùng làm đại sảnh chung cư và khu thương mại

Trong đó,diện tích khu thương mại: 227m2 gồm: coffe & fastfood là 149 m2 và khu vực giữ trẻ: 78 m2.

- Tầng lửng đến tầng 16: bố trí căn hộ với 125 căn hộ có diện tích bán từ 58.5  106 m2

Trong đó,diện tích căn hộ bán ở 1 tầng điển hình gồm:

 Căn hộ loại A3( A1 và A2 cùng loại): 1 phòng ngủ ( 2 căn) : 58.5 m2

 Căn hộ loại B1: 2 phòng ngủ ( 1 căn) : 69 m2

 Căn hộ loại B2: 2 phòng ngủ ( 1 căn) : 75 m2

 Căn hộ loại B3 và B4 : 2 phòng ngủ ( 2 căn) m2

 Căn hộ loại B5 : 2 phòng ngủ ( 1 căn) : 79 m2

 Căn hộ loại C : 3 phòng ngủ ( 1 căn) : 106 m2

5 Hiện nay xung quanh công trình có rất nhiều chung cư được xây dựng xong và bán với sản phẩm giá trung bình 36 triệu/m2 (tính

cả thuế và phí) theo bạn chung cư Phú Đạt có nên đầu tư hay không? Gía bán theo bạn là bao nhiêu để có giá trị mong muốn tối thiểu MARR=15%?.

- cho thuê quán café với diện tích 149 m2 giá thuê 50 triệu/tháng mỗi năm

1 năm: 600 triệu

- cho thuê nhà trẻ với diện tích 78m2 giá thuê 35 triệu/tháng mỗi năm

1 năm: 420 triệu

- Bãi xe : xe 4 bánh thu 750 ngàn xe/tháng , xe 2 bánh thu 250 ngàn xe/ tháng

1 năm: 405 + 720 = 1 125 triệu

6 Tổng quát các công việc thực hiện trong 1 chu kỳ dự án.

(tham khảo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và Nghị định 59/20105/ NĐ-CP)

 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

 Nghiên cứu và thiết lập dự án đầu tư

 Nghiên cứu tìm các cơ hội đầu tư

 Nghiên cứu tiền khả thi ( sơ bộ lựa chọn dự án)

 Nghiên cứu khả thi( lập dự án)

 Đánh giá và quyết định( Thẩm định dự án)

 Giai đoạn thực hiện đầu tư:

 Xin giấy phép xây dựng

 Đàm phán và kí kết hợp đồng

 Thiết kế và lập dự án thi công công trình

 Chạy thử và nghiệm thu sử dụng công trình

 Giai đoạn kết thúc đầu tư:

 Vận hành công trình

 Bảo hành công trình

 Quyết toán vốn đầu tư

 Phê duyệt quyết toán

7 Các bước “ Hoạch định – Kiểm soát dự án” cho quý III-2018.

Cơ cấu phân tách công việc:

stt WB

S

Tên công việc Ghi chú

1 1.1 Thành lập ban quản lý * Tìm ra mô hình

xây dựng phù hợp với dịa hình và cảnh quan lô đất

1.2 Họp toàn bộ các bên liên quan

2 2.1 Tiếp nhận mặt bằng

2.2 Khảo sát thiết kế 2.3 Thẩm dịnh phê duyệt thiết kế

3 3 Dự toán cho toàn bộ dự án * lựa chọn nhà

thầu phù hợp nhất với chi phí thấp nhất

* Hoàn thành đúng tiến độ theo

kế hoạch

* Đảm bảo tiêu chuẫn kỹ thuật khi thi công…

* Lắp đạt theo đúng thiết kế

4 4.1 Chuẩn bị hồ sơ mới thầu

4.2 Mời thầu

5 5 Lực chọn nhà thầu trúng thầu

6 6.1 Tập kết vật liệu

6.2 Chuẩn bị phương án chống cháy nổ

7 7.1 Gia cố nền móng

7.2 San nền đào đắp đất 7.3 Chuẩn các kết cấu chịu lực chính

8 8 Xây rào bảo vệ công trường và nhà

tạm

9 9.1 Xây hầm và tường vây

9.2 Xây móng và thô của tòa nhà 9.3 Xây chi tiết bên trong và hoàn thiện

thoát nước, ME…

10 10.1 Làm sân vườn

10.2 Xây hàng rào, cổng ra vào, chính

phụ

11 11.1 Mua sắm thiết bị

11.2 Lắp đặt thiết bị

12 12.1 So sánh công việc thực tế với kế

hoạch dự án * Luôn kiểm traso sánh tiến độ

với kế hoạch của

dự án

12.2 Đánh giá và điều chỉnh công việc

cần thiết

13 13.1 Hoàn thiện kiểm tra và kết thúc dự

án 13.2 Lập biên bản bàn giao công trình 13.3 Lấp bó cáo thanh toán và quyết toán

14 14 Thanh lý hợp đồng

Sơ dồ phân tách công việc phần xây dựng:

 xây dựng ngầm cho công trình

cọc

móng

hầm

 xây dựng phần thân công trình

sàn : 2 tuần

tường:

16 tầng: 6 tháng

 xây dựng hoàn thiện công trình

thoát nước

M/E

Xây dựng công trình phụ

Sân vườn

Hàng rào

Cổng ra vào chính, phụ

Đường đi

6 tháng

4 tháng

1 tháng

Lập kế hoạch thời gian

Giai

đoạn

STT Tên công việc Kế hoạch thời gian

Khởi

đầu

1 Thành lập ban quản lý

Họp toàn bộ các bên liên quan

Tháng 1/2016

2 Khảo sát thiết kế

Thẩm dịnh phê duyệt thiết kế Tháng 1/2016

3 Dự toán cho toàn bộ dự án Tháng 2/2016

4 Chuẩn bị và tổ chức đấu thầu Tháng 2/2016

5 Lựa chọn nhà thầu trúng thầu Tháng 3/2016

6 Tập kết vật liệu

Chuẩn bị phương án chống cháy nổ

Tháng 3/ 2016

Thự

c

hiện

7 Gia cố nền móng

San nền đào đắp đất Chuẩn các kết cấu chịu lực chính

Tháng 4 đến 7/2016

8 Xây rào bảo vệ công trường và

nhà tạm Tháng 6/2016

9 Xây hầm và tường vây

Xây móng Tháng 7/2016 đến2/2017

10 Xây phần thô của tòa nhà Tháng 2 đến 6 /2017

11 Xây chi tiết bên trong và hoàn

thiện thoát nước, ME…

Tháng 6 đến 10/2017

12 Làm sân vườn

Xây hàng rào, cổng ra vào, chính phụ

Tháng 9 đến 11/2017

13 Mua sắm thiết bị

Lắp đặt thiết bị Tháng 10/2017 đến1/2018 Kết

thúc

14 Cơ quan thẩm định, xem xét,

điều chỉnh, phê duyệt dự án

Tháng 1/2018

15 Hoàn thiện, kiểm tra, lập biên

bản bàn giao công trình

Tháng 2 đến 3/2018

Sắp xếp công việc :

đoạn STT STTchi tiết Công việctrước Tên chi tiết côngviệc Công việc sau

Khởi

đầu

A

A1 - Thành lập ban quản

A2 A1 Họp toàn bộ cácbên liên quan B1

B

B1 A2 Tiếp nhận mặt bằng B2 B2 B1 Khảo sát thiết kếxây dựng B3 B3 B2 Thẩm định phêduyệt dự án thiết kế C,D1

C C B3 Dự toán cho toàn bộdự án D2

D D1 B3

Chuẩn bị hồ sơ mới

D2 C,D1 Mời thầu E

E E D2 Lựa chọn nhà thầu

trúng thầu F1

F F1 E Tập kết vật liệu F2,G1

Thực

hiện F2 F1

Chuẩn bị các phương án chống cháy nổ G2 G

G1 F1 Gia cố nền G2 G2 F2, G1 San nền đáo đất G3 G3 G2 Chuẩn bị kết cấuchịu lực H

H H G3 Xây hàng rào bảovệ công trường và

nhà tạm

I1

I

I1 H Xây móng, hầm I2 I2 I1 Xây phần thân công

J

J1 I2 Xây chi tiết bêntrong và hoàn thiện

thoát nước, ME…

J2,K1 J2 J1 Xây rào, cổng ravào K2

K K1 J1

Xây hệ thống cấp thoát nước K2 K2 J2,K1 Xây lối đi giao

L L1 K2 Mua sắm TB L2

thúc

L2 L1 Lắp đặt TB M1

M

M1 L2 So sánh công việcthực tế với kế hoạch

dự án

M2,N1

M2 M1 Đánh giá kết quả vàđiều chỉnh những

công việc cần thiết

N2

N

N1 M2 Hoàn thiện, kiểmtra kết thúc dự án N2 N2 M2,N1 Lập biên bảng bàngiao công trình N3 N3 N2 Lập báo cáo thanh

toán và quyết toán N4 N4 N3 Thanh lý hợp đồng

-8 Đề xuất để cho việc quản lý dự án hiệu quả cũng như dự án thành công như mong muốn:

1 Thu hẹp phạm vi của dự án

Để các dự án được tiến hành một cách chặt chẽ và tập trung, nên chia chúng thành những dự án nhỏ để việc thực thi được dễ dàng và đúng thời hạn Về lâu dài, hàng loạt kế hoạch nhỏ thành công sẽ mang lại hiệu quả cho tổ chức nhiều hơn là việc thực hiện các dự án quá lớn mà chúng ta không bao giờ có đủ khả năng để hoàn tất

2 Phân bổ thành viên một cách phù hợp

Cách tốt nhất để có một sự khởi đầu tốt là phân bổ hợp lý số lượng người trong nhóm thực hiện dự án Quá đông người làm việc trong một dự án sẽ khiến việc động viên, giám sát và khuyến khích các cá nhân hướng vào nhiệm vụ chung gặp nhiều khó khăn Khó mà nói rằng số lượng thành viên là bao nhiêu là phù hợp, nhưng nguyên tắc chung là mỗi người một việc và mỗi việc một người Nhưng trong nhiều trường hợp, cũng có những thành viên phải đảm đương hai ba việc

3 Huy động tất cả các nguồn lực

Để đảm bảo dự án đạt được kết quả như mong muốn, người lãnh đạo phải huy động được mọi nguồn lực trong doanh nghiệp, cũng như phải khẳng định tính chất quan trọng của dự án Ngoài ra, nếu muốn có được những nhân viên công nghệ thông tin giỏi nhất, có khả năng thực hiện những sáng kiến của mình, nhà lãnh đạo phải cung cấp cho những nhân viên này những nguồn lực giống như bộ phận kinh doanh

4 Thiết lập hộ phận kiểm soát dự án

Bộ phận này có trách nhiệm xem xét cả về chính sách, định hướng chiến lược và giải quyết những vướng mắc, trở ngại trong thực hiện dự án Ví

dụ như, các trưởng phòng công nghệ thông tin và kinh doanh cấp trung gian tham gia những cuộc họp về thực trạng của dự án được tổ chức định

kỳ hai lần mỗi tuần Mọi vấn đề khúc mắc sẽ được đưa ra trong những cuộc họp này và được phân công cho các thành viên trong bộ phận kiểm soát dự án giải quyết trong khi đó, các nhóm thực hiện dự án vẫn tiếp tục công tác của họ

5 Không nên tạo nhiều áp lực công việc

Áp lực công việc có thể làm cho các nhân viên trong dự án bị căng thẳng mệt mỏi cả về tinh thần lẫn thể xác Bạn phải nhạy bén với hiện tượng này và chú ý đừng để để nó xảy ra Trường hợp này thường thấy ở người được phân công vào hàng loạt dự án Các tổ chức có khuynh hướng chọn những người đưa ra sáng kiến có khả năng áp dụng cao Nếu nhận thấy có tình trạng người nào đó vừa hoàn thành xong dự án này đã được phân công ngay vào một dự án khác thì bạn nên xây dựng một số chính sách để giới hạn hay giám sát việc sử dựng nhân viên như thế

6 Tìm kiếm sự hỗ trợ từ bên ngoài

Một cách khác nữa để giảm bớt áp lực công việc là sự dựng các chuyên gia từ bên ngoài Song song với việc gia tăng các nhóm thực hiện dự án, việc mới những nhà tư vấn bên ngoài cũng có thể mang lại cho tổ chức nhiều ý tưởng mới có giá trị Tuy nhiên, kiến thức chuyên môn về kỹ thuật, kinh doanh và quán trị dự án thì không giống nhau Do vậy, bạn phải xem xét kỹ kế hoạch cũng như kinh nghiệm của từng nhóm thực hiện

dự án cụ thể trước khi quyết định chọn cho họ một sự hỗ trợ thích hợp từ bên ngoài

7 Trao quyền cho các nhóm thực hiện dự án

Khi đang phải cố gắng hết mình để hoàn thành công việc đúng thời hạn, các nhóm thực hiện dự án sẽ khó lòng tuân thủ một số hoạt động theo quy định như việc nộp các bảng kiểm tra công việc hay tham gia các cuộc họp thường kỳ ở một chừng mực nào đó, những nhóm này cần được trao thêm quyền hạn để có thể hoàn thành công việc đúng tiền độ với chi phí

đã được cấp Mọi người sẽ làm việc tích cực hơn trong một môi rường tin cậy và cảm thông lẫn nhau và coi trọng sáng kiến của từng cá nhân

8 Sử dụng những công cụ quản lý dự án

Những công việc quản lý dự án bình thường có thể được thực hiện một cách tự động với những công cụ có chức năng hỗ trợ như: theo dõi dự án, phân công nhiệm vụ, quản lý tiến độ và hỗ trợ việc phân tích nguồn lực dựa trên mạng cục bộ Những công cụ này tăng cường việc chia sẻ và trao đổi thông tin Tuy nhiên, hãy nhớ rằng nếu việc sử dụng công nghệ làm tăng thêm phức tạp của dự án thì đây không phải là một điều hay

9 Động viên và khen thưởng

Sự góp Ssc của tất cả những người tham gia vào dự án cần phải được công nhận một cách xứng đáng Phần thưởng dành cho họ không cần quá phô trương Đôi khi, một lá thư động viên từ sếp cũng là một niềm khích

lệ cho nhân viên Khen thưởng các nhân viên làm việc tốt bằng cách tặng

họ vé xem một trận bóng đá, xem phim hay ca nhạc, thêm số ngày nghỉ phép và tăng phụ cấp cho họ là những hình thức thể hiện sự đánh giá cao công sức mà họ đã cống hiến cho dự án

10 không chấp nhận cách làm sơ sài

Những chính sách quản lý tốt phải ngăn chặn những cung cách làm việc

sơ sài, cẩu thả Những kiểu làm việc như thế sẽ dẫn đến nhiều sai lầm trong lúc thực hiện công tác, sự lãng phí, công việc làm đi làm lại nhiều lần và sự thất bại