TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG VÀ VAI TRÒ CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRONG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Thông qua quá trình tìm hiểu hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành Phố Hồ Chí Minh, đề tài dự kiến đạt được các kết quả sau: Thứ nhất: Nắm rõ được công tác thu hồi và đấu giá

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG VÀ VAI TRÒ CỦA

TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH TRONG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG

TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN VĂN HÙNG

TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG VÀ VAI TRÒ CỦA

TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH TRONG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN

Giáo viên hướng dẫn: KS Lê Mộng Triết

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:………

Tháng 7 năm 2007

LỜI CẢM TẠ

Con xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến mẹ và các chị những người đã nuôi dưỡng, dìu

dắt con nên người

Tôi xin chân thành biết ơn Ban Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành Phố

Hồ Chí Minh và Phòng Đầu tư về sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình trong quá trình tôi

thực tập tại cơ quan

Tôi xin cảm ơn các thầy, cô trong Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, đặc biệt

là thầy Lê Mộng Triết đã tận tình hướng dẫn tôi thực hiện thành công đề tài

Xin cảm ơn tất cả bạn bè, những người đã luôn động viên, ủng hộ tôi trong suốt quá

trình thực hiện đề tài này

Vì khả năng chuyên môn và trình độ hiểu biết còn hạn chế do đó đề tài không tránh

khỏi những thiếu xót, kính mong bạn đọc thông cảm và góp ý thêm

Nguyễn Văn Hùng

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,

Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Tìm hiểu hoạt động và vai trò của Trung tâm Phát triển quỹ đất

Thành Phố Hồ Chí Minh trong phát triển thị trường bất động sản”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Lê Mộng Triết, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Hiện nay, trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh nhu cầu sử dụng đất “sạch” của các

dự án liên quan đến đất đai rất lớn Khi thực hiện một dự án đầu tư có liên quan đến

đất đai thì công tác giải phóng mặt bằng khiến các nhà đầu tư quan tâm nhất đây cũng

là khâu chiếm nhiều vốn và thời gian nhất Chính vì lẽ đó, Trung tâm Phát triển quỹ

đất Thành Phố Hồ Chí Minh đã ra đời để đáp ứng nhu cầu trên, với lý do đó tôi đã

thực hiện đề tài: “Tìm hiểu hoạt động và vai trò của Trung tâm Phát triển quỹ đất

Thành Phố Hồ Chí Minh trong phát triển thị trường bất động sản”

Trên cơ sở đó đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu đánh giá tình hình hoạt động

của Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành Phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua trong

việc cung ứng quỹ đất sạch cho Thành phố

Bằng các phương pháp: Phương pháp kế thừa, phương pháp thống kê, phương pháp

so sánh và phương pháp chuyên gia, đề tài tập trung tìm hiểu hoạt động của Trung tâm

trong thời gian qua, trong công tác thu hồi và đấu giá quyền sử dụng đất trên cơ sở đó

xem xét những thành tựu đạt được để rút ra kinh nghiệm hoạt động, đồng thời đề xuất

các giải pháp để khắc phục những khó khăn còn tồn tại

Thông qua quá trình tìm hiểu hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành

Phố Hồ Chí Minh, đề tài dự kiến đạt được các kết quả sau:

Thứ nhất: Nắm rõ được công tác thu hồi và đấu giá quyền sử dụng đất

của Trung tâm từ khi thành lập đến nay

Thứ hai: Nắm những thuận lợi đạt được và khó khăn còn tồn tại

Thứ ba: Tìm được các giải pháp thích hợp để khắc phục khó khăn

Qua những kết quả nghiên cứu, đề tài cho thấy sự thành lập Trung tâm Phát triển

quỹ đất Thành Phố Hồ Chí Minh có ý nghĩa vô cùng quan trọng đặc biệt là trong giai

đoạn hiện nay Quan trọng hơn Trung tâm đã góp phần tạo một nguồn cung đáng kể

cho thị trường bất động sản và điều tiết nhu cầu đất đai trên thị trường

MỤC LỤC

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

a Khái niệm 3

b Công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của TPHCM

đến 2010 và những dự án trọng điểm của quốc gia 4

I.1.2 Cơ sở pháp lý 5

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 7

a Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành Phố Hồ Chí Minh 7

b Các Phòng, Ban trực thuộc Trung Tâm 15

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 20

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 20

a Kết quả hoạt động của Trung tâm từ khi thành lập đến nay 20

b Một số vấn đề rút ra trong hoạt động của Trung tâm 20

c Những giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm 20

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 20

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21

II.1 Kết quả hoạt động của Trung tâm từ khi thành lập đến nay 21

II.1.1 Các khu đất đã thu hồi 21

II.1.3 Các khu đất sẽ tiến hành thu hồi trong 6 tháng cuối năm 2007 38

II.2 Một số vấn đề rút ra trong hoạt động của Trung tâm 40

II.2.1 Thuận lợi – Thành tựu đạt được 40

II.2.2 Tồn tại – Vướng mắc 41

II.3.3 Về chính sách 44

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ

- Tính cấp thiết của đề tài:

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành

phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,

xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội an ninh và quốc phòng của mỗi quốc gia

Sự ra đời, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đã có những đóng góp

quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta trong thời gian qua Tuy còn ở

giai đoạn đầu, nhưng thị trường bất động sản cũng đã góp phần huy động nguồn vốn

nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho ngân sách Nhà nước từ

nội bộ nền kinh tế quốc dân, hỗ trợ cho các ngành kinh tế khác phát triển… Với tư

cách là một loại thị trường đầu vào của sản xuất kinh doanh, thị trường bất động sản

chiếm vị trí độc tôn trong kênh phân phối đất đai cho những nhà kinh doanh trong lĩnh

vực trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng các công trình kiến trúc và nhà ở,…

Tốc độ đô thị hóa - công nghiệp hóa ngày càng gia tăng kéo theo sự gia tăng hàng

loạt các nhu cầu kinh tế, văn hóa, y tế, giáo dục,… Trong đó, nhu cầu về sử dụng đất là

rõ ràng và quan trọng nhất Để có được đất thực hiện một dự án nhà đầu tư phải tiến

hành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, công tác này thường chiếm phần lớn

thời gian hoàn thành của dự án Vì vậy, việc cần có một quỹ đất “sạch” phục vụ cho

các dự án đầu tư là điều nên làm và cấp bách Chính vì tính cấp bách đó mà Trung tâm

Phát triển quỹ đất (PTQĐ) đã ra đời

Trung tâm PTQĐ có nhiệm vụ thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng và quản lý

quỹ đất đã có quy hoạch được duyệt và có quyết định thu hồi, quản lý các nguồn đất

nhà nước thu hồi từ các tổ chức, doanh nghiệp vi phạm việc sử dụng đất nhưng chưa

có dự án đầu tư Việc tiếp cận nguồn đất này của doanh nghiệp, tổ chức kinh tế sẽ

được thực hiện theo cơ chế đấu giá Như vậy, đây sẽ là một kênh tiếp cận với nguồn

đất sạch một cách hiệu quả và nhanh chóng nhất của doanh nghiệp Nhiệm vụ của đề

tài là xác định rõ vai trò của Trung tâm PTQĐ trong việc tạo ra quỹ đất sạch và nỗ lực

đưa các doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất này Trung tâm hoạt động hiệu quả sẽ giúp

cung cấp một quỹ đất hoàn toàn “sạch” cho các nhà đầu tư, cụ thể sẽ giảm thiểu được

tối đa tiến độ thi công của dự án, giúp nhà đầu tư chủ động được các chi phí phát sinh

trong công tác giải phóng mặt bằng, thông qua đó cũng phần nào làm ổn định cung -

cầu về đất

Với quy mô là một đô thị phát triển nhanh nhất và mạnh nhất Việt Nam hiện nay,

đồng thời cũng là tâm điểm của sự phát triển, thời gian gần đây, Thành Phố Hồ Chí

Minh (TPHCM) trở thành địa phương thu hút mạnh mẽ các hoạt động đầu tư, các dự

án phát triển kinh tế - xã hội Và thực tế, nhu cầu cần có đất “sạch” để phục vụ các dự

án trên trở nên cấp bách và sự ra đời của Trung tâm PTQĐ TPHCM đã phần nào đáp

ứng được nhu cầu đó Để biết được hiệu quả hoạt động của Trung tâm này trong thời

gian qua chúng tôi thực hiện đề tài: “Tìm hiểu hoạt động và vai trò của Trung tâm

Phát triển quỹ đất Thành Phố Hồ Chí Minh trong phát triển thị trường bất động

sản”

- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

Đánh giá hoạt động tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư của Trung tâm PTQĐ TPHCM

Dựa trên kết quả quan sát, nghiên cứu rút ra những khó khăn, tồn tại trong hoạt động

tại Trung tâm thời gian qua, trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện tốt

hơn vai trò của Trung tâm góp phần ổn định thị trường bất động sản

- Đối tượng nghiên cứu:

Là thực trạng về hoạt động tạo quỹ đất “sạch” thu hút đầu tư và những vấn đề có

liên quan đến hoạt động này tại Trung tâm PTQĐ TPHCM

- Phạm vi nghiên cứu:

¾ Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện trong khoảng thời gian từ ngày

15 tháng 03 đến 15 tháng 07 năm 2007

¾ Phạm vi không gian: Đánh giá thực trạng hoạt động tạo quỹ đất sạch thu

hút đầu tư trên địa bàn TPHCM của Trung tâm PTQĐ TPHCM Bao gồm

các quận, huyện: 1, 2, 3, 4, 6, 7 , 8, 9, 10, 11, 12, Bình Thạnh, Gò Vấp,

Bình Tân, Bình Chánh, Tân Bình, Tân Phú, Thủ Đức, Cần Giờ, Nhà Bè

Tuy nhiên, trong phạm vi thực hiện, đề tài không đi sâu nghiên cứu công tác, bồi

thường giải tỏa thuần túy cũng như việc xây dựng phương án bồi thường mà chỉ xem

xét khả năng tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư hỗ trợ đắc lực cho các dư án đầu tư phát

triển kinh tế – xã hội của Trung tâm PTQĐ TPHCM

- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:

Đề tài được thực hiện nhằm đánh giá hoạt động và khả năng cung ứng quỹ đất

sạch phục vụ cho các dự án đầu tư của Trung tâm PTQĐ TPHCM trong thời gian qua,

xem xét những thành quả đạt được và những khó khăn vướng mắc còn tồn tại, trên cơ

sở đó đề xuất những giải pháp phù hợp để giải quyết những khó khăn đồng thời tiếp

tục phát huy những thành quả đạt được

PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:

I.1.1 Cơ sở khoa học:

a Khái niệm:

- Bất động sản:

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

Đất đai;

Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn

liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó;

Các tài sản khác gắn liền với đất;

Các tài sản khác do pháp luật quy định

(Điều 181 bộ Luật Dân sự )

Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản

vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài

- Thị trường bất động sản:

9 Khái niệm thị trường bất động sản:

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm đều

thống nhất: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên

các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”

9 Phân loại thị trường bất động sản:

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất

động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:

Dựa vào hàng hóa bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản

thành thị trường đất đai thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ,

thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công

nghiệp,

Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia

thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị

trường thế chấp và bảo hiểm, Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất động

sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư sao cho phù hợp với khả năng

và điều kiện của mình

Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản

thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn

gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho

thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ

cấp)

Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị

trường chính thức (thị trường có khả năng kiểm soát) và thị trường phi chính thức (thị

trường chưa kiểm soát được)

- Đấu giá quyền sử dụng đất:

Là những phiên đấu giá mà Nhà nước không thục hiện dự án đầu tư Đấu giá quyền

sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,cho thuê đất

hoặc thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất

- Đấu thầu dự án có sử dụng đất khi Nhà nước cần thực hiện dự án đầu tư:

Chủ đầu tư nào đưa ra chi phí thực hiện dự án có quyền sử dụng đất thấp nhất và

hiệu quả nhất thì chủ đầu tư đó sẽ được trúng giá đấu thầu Nhà nước thực hiện nguyên

tắc này nhằm tiết kiệm ngân sách của Nhà nước Riêng trường hợp đấu thầu dự án có

quyền sử dụng đất trong đó Nhà nước sẽ giao lại phần đất khác cho chủ đầu tư thì Nhà

nước tổ chức thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, đồng thời tổ chức đấu giá phần

diện tích sẽ giao Quy định này giúp Nhà nước có lợi hơn trong đấu giá lẫn đấu thầu

- Quỹ đất “sạch”: Về bản chất, “hoạt động tạo quỹ đất sạch” thực chất là hoạt động

trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Nhằm tạo ra một quỹ đất hoàn toàn

“sạch”, tức là không vướng về vấn đề giải tỏa, bồi thường - Một vấn đề làm cản trở rất

nhiều đến tiến độ của dự án Nhà đầu tư chỉ việc nhận đất và tiến hành đầu tư

- Bồi thường thiệt hại: Bồi thường thiệt hại là hành vi thể hiện mối quan hệ vật chất

giữa hai chủ thể khi xảy ra nhu cầu của một phía tác động đến làm thay đổi trạng thái

kinh tế của phía kia Thông qua biện pháp bồi thường người chịu thiệt hại được hưởng

lại giá trị tái sản xuất bị mất đi do phía bên kia gây ra phải hoàn trả Về bản chất, bồi

thường thiệt hại cũng là một hình thức trao đổi vật chất, song nó không hoàn toàn xảy

ra theo cơ chế thỏa thuận như hành vi mua bán trên thị trường cho nên việc bồi thường

thiệt hại phải có sự tham gia chi phối của pháp luật

Vì thế ngay sau khi Đại hội lần thứ VI (1986) Luật Đất đai 1988 được ban hành

trên tinh thần Nghị quyết Đại hội Đảng về đổi mới trên cơ chế quản lý kinh tế - xã hội

Đây là dấu mốc tiếp theo có ý nghĩa quan trọng đối với lĩnh vực quản lý Nhà nước về

đất đai bằng pháp luật, từ đó góp phần ổn định xã hội và phát triển kinh tế đất nước

b Công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của TPHCM đến 2010 và

những dự án trọng điểm của quốc gia:

- Công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của TPHCM đến 2010:

Quy hoạch sử dụng đất của TPHCM đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ

phê duyệt cách đây 4 năm, theo đó, Việc lập quy hoạch sử dụng đất được thực hiện ở

tất cả các huyện và phường-xã, thị trấn trên địa bàn thành phố Ngoài 12

quận-huyện đã và đang triển khai thực hiện công tác lập quy hoạch sử dụng đất theo Kế

hoạch số 4595/UB-ĐT ngày 06 tháng 8 năm 2004, các quận chưa có trong Kế hoạch

số 4595/UB-ĐT (12 quận nội thành) gồm các quận: 1 ; 3 ; 4 ; 5 ; 6 ; 8 ; 10 ; 11; Phú

Nhuận ; Tân Bình ; Gò Vấp ; Bình Thạnh cần tổ chức triển khai ngay công tác lập

quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 cho cấp quận và cấp phường theo quy định của

Luật đất đai

Tuy nhiên mới đây, TPHCM đã tiến hành điều chỉnh Quy hoạch này để đảm bảo

tính đồng nhất của hệ thống chỉ tiêu sử dụng đất sao cho phù hợp với chỉ tiêu kinh tế

- xã hội 5 năm 2006-2010, cụ thể: Phát triển thêm 3 khu đô thị mới; Phát triển nông

nghiệp sinh thái đô thị; Công khai các dự án đầu tư

- Những dự án trọng điểm của quốc gia tại TPHCM:

Dự án xây dựng tuyến đường trên cao dọc Kênh Nhiêu Lộc-Thị Nghè; Tuyến

đường Hoàng Văn Thụ-Công trường Dân chủ

Dự án xây dựng tuyến đường sắt nội đô TPHCM

Dự án xây dựng tuyến đường sắt Trảng Bom-Hoà Hưng (TPHCM)

Dự án xây dựng tuyến đường cao tốc TPHCM-Long Thành-Dầu Dây

Dự án xây dựng tuyến đường cao tốc TPHCM-Mỹ Thuận- Cần Thơ

I.1.2 Cơ sở pháp lý:

Sự nghiệp đổi mới đất nước đòi hỏi hệ thống pháp luật cần phải hoàn chỉnh hơn,

trong đó chính sách đất đai luôn là mối quan tâm hàng đầu của Đảng và Nhà nước ta

nhất là trong giai đoạn chuyển biến mang tính chất lịch sử , từ những đòi hỏi trên thì

việc sửa đổi Luật Đất đai cho phù hợp với cơ chế thị trường mới thật sự là điều cần

thiết Luật Đất đai năm 1993 được thông qua tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa IX và

Chủ tịch nước đã ký công bố ngày 31/07/1993 áp dụng ngày 25/10/1993, trong đó lấy

Hiến pháp năm 1992 làm nền tảng và Nghị quyết Trung Ương lần 2 làm tư tưởng chủ

đạo, đồng thời kế thừa và đổi mới Luật Đất đai năm 1988 cho phù hợp với thực tiễn

cuộc sống Để đảm bảo Luật Đất đai được phát huy, Quốc hội –Ủy ban thường vụ

Quốc hội – Chính phủ và các Bộ, Ngành đã ban hành nhiều văn bản pháp quy như:

Nghị định 87/CP ra ngày 17/08/1994 ban hành khung giá các loại đất để tính thuế

chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, tính giá

trị tài sản khi giao đất và đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất

Quyết định 71/2001/QĐ-UB ngày 29/08/2001 quy định về đền bù đất đai

Quyết định 15/2001/QĐ-UB ngày 23/02/2001 quy định về đền bù tài sản trên đất

Luật đất đai năm 2003 ban hành ngày 10/12/2003 quy định về quản lý và sử

dụng đất đai

Công văn số 7623/UBND-ĐT về việc điều chỉnh việc thực hiện điều tiết quỹ nhà

ở, đất ở tại Chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 23/04/2003 của Uỷ ban nhân dân

Thành phố trong đó quy định:”Trung tâm Thu hồi khai thác quỹ đất tiến hành bồi

thường giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất cho Thành phố (hoặc quỹ đất do Nhà

nước trực tiếp quản lý) sau đó tổ chức đấu thầu dự án để chọn chủ đầu tư

Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng

dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất

và khung giá các loại đất

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất

đai

Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn

thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số

188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá

đất và khung giá các loại đất

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho

thuê đất (ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005

của Thủ tướng chính phủ)

Luật đấu thầu của Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam số

61/2005/QH11 ngày 29/11/2005

Quyết định 179/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 của UBND TPHCM về ban

hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn TPHCM

Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa

đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

2003và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành

công ty cổ phần

Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về

việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng

đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và

giải quyết khiếu nại về đất đai

Luật đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất

cho tổ chức phát triển quỹ đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt

bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư (Điều 41)

Nghị định 181 quy định: Diện tích đất đã thu hồi quy định tại điểm d và điểm đ

khoản 1 và khoản 2 điều này được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất đối với

trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có

dự án đầu tư (Khoản 4 Điều 36)

Nghị định 181 quy định: Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp quy định

tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật đất đai giao cho

Uỷ ban nhân dân xã quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn, giao cho

tổ chức phát triển quỹ đất quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực đô thị và khu

vực có quy hoạch phát triển đô thị (Khoảng 5 Điều 36)

Nghị định 181 quy định: Phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê

đất, tài sản đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải

quyết theo quy định sau: “a) Trường hợp đđất bị thu hồi thuộc khu vực đô thị hoặc

khu vực quy hoạch phát triển đô thị mà giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thì tổ

chức phát triển quỹ đđất chịu trách nhiệm trả cho người bị thu hồi đất; ở những

nơi chưa có tổ chức phát triển quỹđđất thì do ngân sách của cấp quản lý đđất sau

khi thu hồi trả cho người bị thu hồi đđất;” (Tại điểm a khoản 2 Điều 35)

I.1.3 Cơ sở thực tiễn:

Hiện nay, trên địa bàn TPHCM nhu cầu sử dụng đất “sạch” của các dự án liên quan

đến đất đai rất lớn Khi thực hiện một dự án đầu tư có liên quan đến đất đai thì công

tác giải phóng mặt bằng là công tác khiến các nhà đầu tư quan tâm nhất đây cũng là

khâu chiếm nhiều vốn và thời gian nhất Chính vì lẽ đó, Trung tâm PTQĐ TPHCM đã

ra đời để đáp ứng nhu cầu trên với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức

như sau:

a Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành Phố Hồ Chí Minh:

Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp có thu hoặc

doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành

phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập để thực hiện việc bồi thường, giải

phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

được công bố mà chưa có dự án đầu tư; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi

khác trước khi Nhà nước quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức

đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với

diện tích đất được giao quản lý

Tổ chức phát triển quỹ đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo

quy định của pháp luật Những nơi xét thấy cần thiết và có đủ điều kiện theo quy định

của pháp luật thì thành lập doanh nghiệp phát triển quỹ đất (tên gọi cụ thể của doanh

nghiệp do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định) là doanh nghiệp Nhà nước thực hiện

nhiệm vụ công ích Những nơi không thành lập doanh nghiệp nhà nước thì thành lập

Trung tâm phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp có thu (Trung tâm có con dấu riêng,

được mở tài khoản theo quy định hiện hành)

Trung tâm PTQĐ TPHCM là đơn vị sự nghiệp có thu, là cơ quan trực thuộc Sở Tài

nguyên và Môi trường (TNMT) TPHCM với chức năng chính là tổ chức thực hiện

việc bồi thường - hỗ trợ - tái định cư và quản lý quỹ đất thuộc khu vực đô thị và khu

vực đã có quy hoạch phát triển đô thị mà Nhà nước đã thu hồi nhưng chưa giao, chưa

cho thuê

Thời gian đầu thành lập Trung tâm có tên là “Trung tâm Thu hồi và Khai thác quỹ

đất phục vụ đầu tư” sau đổi tên thành “Trung tâm Phát triển quỹ đất” trực thuộc Sở

TNMT TPHCM, căn cứ theo Quyết định số 94/2006/QĐ-UBND ngày 06/07/2006 của

UBND TPHCM

- Sự cần thiết phải thành lập Trung tâm PTQĐ TPHCM:

Đất nước ta đang trong giai đoạn công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, công

cuộc hội nhập đòi hỏi chúng ta phải xây dựng một nền kinh tế năng động và phát triển,

song song với nhiệm vụ này là việc đầu tư mạnh mẽ cho xây dựng, phát triển kinh tế -

xã hội, y tế, văn hóa, giáo dục, an ninh, quốc phòng… Chúng ta đã và đang thực hiện

tốt nhiệm vụ này Các dự án nối tiếp nhau ra đời, đầu tư nước ngoài ngày càng nhiều

TPHCM - Một đô thị phát triển mạnh nhất về kinh tế trong cả nước cũng không đứng

bên lề công cuộc đổi mới này Số lượng các dự án đầu tư trong nước cũng như nước

ngoài ngày càng tăng hệ quả của nó là sự gia tăng tương ứng của nhu cầu sử dụng đất

Từ trước tới nay, giải phóng mặt bằng vẫn được coi là khâu khó khăn nhất đối với

các dự án đầu tư liên quan đến đất đai Tiến độ của dự án nhanh hay chậm, hiệu quả

đạt được đến đâu phụ thuộc rất nhiều vào công tác giải phóng mặt bằng

Thực hiện chủ trương “giải phóng mặt bằng phải đi trước một bước, dọn đường

đón các dự án” TPHCM đã sớm thành lập Trung tâm PTQĐ Việc thành lập Trung

tâm PTQĐ cũng chính là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003, được

quy định cụ thể tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP Với những thuận lợi ban đầu như vậy,

phải chăng Thành phố sẽ sớm thực hiện được mục tiêu: “Tạo chuyển biến trong công

tác giải phóng mặt bằng” Mục đích của thành phố khi thành lập Trung tâm

PTQĐ đó là tạo sự thay đổi, chuyển biến mới trong công tác giải phóng mặt bằng

Nếu thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định đối với các dự án đầu tư được phê

duyệt phải thông qua hội đồng giải phóng mặt bằng Quận, Huyện tổ chức thực hiện,

thời gian để tiến hành giải phóng mặt bằng phải mất 180 ngày (đối với đất nông

nghiệp) và 270 ngày (đất phi nông nghiệp) Đó là chưa kể đến thời gian giải phóng mặt

bằng bị vướng mắc do người dân chưa đồng tình ủng hộ hoặc chưa có quỹ nhà, đất tái

định cư…

Trên thực tế có rất nhiều dự án bị chậm tiến độ, kéo dài nhiều năm chưa thực hiện

được do những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng Thực hiện giải phóng

mặt bằng thông qua Trung tâm PTQĐ sẽ rút ngắn được1/2 thời gian giải phóng

mặt bằng do đơn giản được thủ tục hành chính Ngoài giải phóng mặt bằng tạo quỹ

đất cho các dự án phát triển công trình công cộng, khu đô thị, khu công nghiệp, khu

chế xuất, Trung tâm còn có nhiệm vụ hỗ trợ tái định cư cho các đối tượng giải

phóng mặt bằng, quản lý quỹ nhà đất phục vụ cho việc tái định cư, tổ chức đấu giá

quyền sử dụng đất, đào tạo, chuyển đổi ngành nghề cho các hộ dân khi bị di dời, thu

hồi đất Công tác giải phóng mặt bằng của các dự án trước đây chỉ được thực

hiện sau khi dự án đã được phê duyệt, được cấp đất và phải thông qua hội đồng

giải phóng mặt bằng quận, huyện; do đó thông thường chủ đầu tư phải mất từ 1 đến

2 năm mới có đất để xây dựng công trình, chưa kể việc giải phóng mặt bằng bị vướng

mắc do chưa có quỹ nhà, đất tái định cư, hay người dân phản đối, chây ỳ không chịu di

dời kéo dài thời gian triển khai dự án nhiều năm Theo Quy định của Luật đất đai 2003

và Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ, Trung tâm PTQĐ tiến hành giải

phóng mặt bằng không qua Hội đồng giải phóng mặt bằng quận, huyện, không

thành lập tổ công tác mà trực tiếp tiến hành việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi chưa có dự án đầu tư Trung tâm sẽ lập

phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, trình UBND Thành phố

phê duyệt

Như vậy công tác bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay được thực hiện bằng

hai hình thức song song, đó là thực hiện theo trình tự, thủ tục của các dự án đã có chủ

đầu tư (do Hội đồng giải phóng mặt bằng và chủ đầu tư thực hiện) và giải phóng mặt

bằng các quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi chưa có dự án đầu tư (do

Trung tâm PTQĐ thực hiện)

Nếu như trước đây, tiến độ triển khai dự án phụ thuộc vào giải phóng mặt bằng thì

sau khi có quỹ đất "sạch" nhà đầu tư hoàn toàn có thể tính được thời gian xây dựng

xong công trình mà không cần phải chờ giải phóng mặt bằng Mặt khác, chất lượng lập

dự án của nhiều nhà đầu tư chưa cao, nghiên cứu, khảo sát không kỹ, dẫn đến khi tiến

hành giải phóng mặt bằng bị thiếu vốn lại phải xin bổ sung, điều chỉnh làm kéo dài

thời gian giải phóng mặt bằng vài năm Vì vậy, việc cần có một quỹ đất “sạch” phục

vụ các dự án đầu tư thiết nghĩ là nên làm và cần thiết Đứng trước thực tế đó Uỷ ban

Nhân dân TPHCM đã ra quyết định thành lập “Trung tâm Thu hồi và Khai thác quỹ

đất phục vụ đầu tư” nay gọi là “Trung tâm Phát triển quỹ đất TPHCM” trực thuộc Sở

TNMT TPHCM

- Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn:

Trung tâm PTQĐ TPHCM hoạt đđộng theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạnđđược

quy đđịnh trong Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004

của Bộ Tài nguyên – Môi trường và Bộ Nội vụ, theo đó, Trung tâm PTQĐ TPHCM có

các chức năng và quyền hạn sau:

9 Chức năng: Trung tâm PTQĐ có chức năng tổ chức thực hiện việc bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất

sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quản lý quỹ đất

thuộc khu vực đô thị và khu vực đã có quy hoạch phát triển đô thị mà Nhà

nước đã thu hồi nhưng chưa giao, chưa cho thuê

9 Nhiệm vụ :

Về tạo quỹ đất:

Trung tâm phối hợp UBND Quận – Huyện, tổ chức thực hiện việc bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng theo quyết định thu hồi

của UBND Thành phố đối với các khu đất đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất được duyệt mà cưa có công trình, dự án cụ thể

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải

thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi Nhà

nước có quyết định thu hồi;

Về quản lý quỹ đất:

Quỹ đất được thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét

duyệt mà chưa có công trình, dự án cụ thể do Trung tâm phát triển quỹ đất thực

hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng (theo khoảng 1,

Điều 38, Luật Đất đai 2003);

Quỹ đất do Nhà nước thu hồi trong trường hợp quy định tại các khoản 2, 3,

4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật đất đai đối với đất thuộc khu vực

đô thị, khu vực đã có quy hoạch phát triển đô thị;

Quỹ đất do chủ đầu tư bàn giao cho Nhà nước sau khi được giao đất để làm

dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở có nghĩa vụ chuyển nhượng theo chỉ

đạo của UBND Thành phố

Về đầu tư:

Trung tâm thực hiện việc đầu tư các dự án tái định cư do UBND Thành phố

giao để phục vụ giải phóng mặt bằng các khu đất có quyết định thu hồi giao cho

Trung tâm quản lý

Giới thiệu địa điểm đầu tư, vận động đầu tư vào quỹ đất được giao quản lý

theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

Bàn giao đất đang quản lý theo quyết định của UBND Thành phố và theo

đúng trình tự, thủ tục quy định cho người được giao đất, cho thuê đất hoặc trúng

đấu giá quyền sử dụng đất

Thực hiện công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, lập quy hoạch, kế hoạch và

nghiệm thu, thanh quyết toán theo đúng các trình tự, thủ tục về đầu tư hiện

hành

- Các nhiệm vụ khác của Trung tâm:

Sử dụng quỹ đất được giao quản lý làm quỹ đất dự trữ để đỉều tiết các nhu

cầu về đất đai theo quyết định của UBND Thành phố, phù hợp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt ;

Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của UBND Thành phố

đối với đất được giao để quản lý;

9 Quyền hạn:

Phối hợp với các Sở, Ngành trực thuộc UBND Thành phố và UBND các

Quận, Huyện để tổ chức việc thu hồi các khu đất theo đúng trình tự, thủ tục quy

định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày

29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

Được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố (Trung tâm thông

tin Tài nguyên – Môi trường và Đăng ký nhà đất) và Văn phòng Đăng ký quyền

sử dụng đất (Phòng Tài nguyên Môi trường) Quận, Huyện cung cấp trích lục

bản đồ địa chính mới nhất đã được pháp lý hóa (hoặc trích đo địa chính khu vực

đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, lập bản đồ trích đo ranh bao đối với khu

đất không nằm trọn thửa đất trên bản đồ địa chính do đơn vị có chức năng thực

hiện) và trích sao hồ sơ địa chính khu đất có quyết định thu hồi để lập phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng

Ký kết các hợp đồng điều tra, khảo sát, đo đạc, cắm mốc địa chính và các

công việc có liên quan theo quy định hiện hành

Tổ chức đấu thầu, ký kết các hợp đồng kinh tế, hợp đồng mua sắm và hợp

đồng khác có liên quan theo đúng định mức, đơn giá, trình tự và thủ tục nghiệm

thu, thanh quyết toán của Nhà nước và nguồn kinh phí được duyệt

- Cơ cấu tổ chức:

Trung tâm PTQĐ TPHCM được tổ chức và hoạt động theo chế độ Thủ trưởng

Giám đốc Trung tâm chịu trách nhiệm điều hành và quyết định mọi hoạt động của đơn

vị, đồng thời chịu trách nhiệm trước Giám đốc Sở TNMT về toàn bộ hoạt động của

Trung tâm Trung tâm có từ 01 đến 03 Phó Giám đốc giúp việc cho Giám đốc Trung

tâm Các Phó Giám đốc thực hiện nhiệm vụ theo sự phân công của Giám đốc và chịu

trách nhiệm trước Giám đốc Trung tâm Giám đốc và các Phó Giám đốc Trung tâm do

Chủ tịch UBND Thành phố bổ nhiệm, miễn nhiệm theo đề nghị của Giám đốc Sở

TNMT Cơ cấu tổ chức bộ máy của Trung tâm PTQĐ do Giám đốc Sở TNMT quyết

định theo đề nghị của Giám đốc Trung tâm trên cơ sở bộ máy tinh gọn, hoạt động có

hiệu quả, phù hợp với chức năng, nhiệm vu, quyền hạn của Trung tâm PTQĐ

Biên chế của Trung tâm do Giám đốc Sở TNMT quyết định phân bổ trong tổng số

chỉ tiêu biên chế sự nghiệp hàng năm của Sở TNMT được UBND Thành phố giao

hàng năm Ngoài số lượng trên, Trung tâm được tuyển dụng, bố trí và trả lương theo

nguồn thu tự trang trải và phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ của Trung tâm trong từng giai

đoạn

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức bộ máy hoạt động của Trung tâm PTQĐ Thành Phố Hồ

Phòng

Kế toán Tài chính

Phòng Hành chánh

Ban BTHT và Tái định

cư

Phòng Đầu

tư

Giám Đốc Trung tâm PTQĐ

Phó Giám Đốc Phó Giám Đốc Phó Giám Đốc

Sơ đồ 2: Cơ cấu tổ chức của Sở TNMT Thành Phố Hồ Chí Minh

- Các mối quan hệ công tác:

9 Đối với UBND Thành phố: Trung tâm có trách nhiệm tham mưu cho Sở TNMT

để thực hiện nhiệm vụ, kế hoạch hàng năm và đột xuất do UBND Thành phố

giao

9 Đối với Sở TNMT:

Trung tâm chịu sự quản lý trực tiếp và toàn diện của Giám đốc Sở TNMT,

đồng thời tự chịu trách nhiệm về kết quả hoạt động của đơn vị theo quy định

của Nhà nước

Trung tâm có trách nhiệm báo cáo Sở TNMT về kế hoạch và kết quả hoạt

động hằng quý, năm của Trung tâm; Chủ động xây dựng kế hoạch và tổ chức

triển khai thực hiện các nhiệm vụ theo chương trình, kế hoạch được giao; Tham

dự các cuộc họp do Sở TNMT triệu tập; Thực hiện các quyết định và sự chỉ đạo

của Giám đốc Sở TNMT về các lĩnh vực được giao

Phó Giám đốc Phó Giám đốc Phó Giám đốc Phó Giám đốc

Trung tâm thông tin TNMT &

ĐKNĐ Trung tâm kiểm định bản đồ & tư vấn TNMT Trung tâm đo đạc bản đồ

Văn phòng Sở

Phòng quản lý môi trường

Phòng quản lý chất thải rắn

Ban quản lý dự án

& đầu tư xây dựng công trình Chi cục bảo vệ môi trường

Công ty môi trường đô thị

Phòng quản lý tài nguyên nước &

khoáng sản Ban quản lý dự án cải thiện môi trường

Ban chỉ đạo cải cách hành chính

Văn phòng quản lý

và phát triển TTBĐS Văn phòng điều phối chiến lược môi trường Giám đốc Sở TNMT

Trung tâm có mối quan hệ chặt chẽ với các Phòng, Ban và đơn vị trực thuộc

Sở trên tinh thần hợp tác cùng chịu trách nhiệm để cùng nhau hoàn thành nhiệm

vụ được giao; Phối hợp trong việc cung cấp thông tin, các nội dung có liên quan

và hỗ trợ nghiệp vụ cho nhau theo yêu cầu giải quyết nhiệm vụ của Trung tâm

và nhiệm vụ của các Phòng, Ban, Đơn vị trực thuộc Sở Trong quá trình phối

hợp thực hiện, Trung tâm và các Phòng, Ban, Đơn vị trực thuộc Sở báo cáo

những vấn đề, những vướng mắc hoặc đề xuất các kiến nghị để Giám đốc Sở

TNMT trường xem xét, xử lý

9 Đối với các Sở, Ngành Thành phố có liên quan và UBND các Quận, Huyện,

Phường-Xã, Thị trấn:

Các Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và

Đầu tư, Sở Giao thông – Công chính, Ban Quản lý đầu tư xây dựng các Khu đô

thị mới, Ban Quản lý Khu chế xuất, công nghiệp Thành phố, Trung tâm xúc tiến

thương mại và đầu tư Thành phố và UBND Quận, Huyện quan tâm chỉ đạo các

đơn vị trực thuộc phối hợp chặt chẽ với Trung tâm PTQĐ nhằm đảm bảo tiến

độ triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng để

thu hồi và đưa vào khai thác có hiệu quả quỹ đất của Thành phố

UBND Quận, Huyện, Phường-Xã, Thị trấn có trách nhiệm chỉ đạo các

Phòng, Ban, đơn vị và cán bộ có trách nhiệm phối hợp và tạo điều kiện để

Trung tâm triển khai tốt công tác điều tra, khảo sát, thu thập tư liệu, xúc tiến thủ

tục thu hồi, giao đất và tổ chức quản lý quỹ đất, thường xuyên kiểm tra, chống

lấn, chiếm các khu đất đã thu hồi Trong công tác giải phóng mặt bằng, thu

hồi đất, Trung tâm đóng vai trò là cơ quan chủ quản giao lại toàn bộ công

việc này cho UBND các Quận, Huyện thực hiện Trung tâm có trách nhiệm báo

cáo lại kết quả thực hiện cho Sở TNMT và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi

(Nguồn: Quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm PTQĐ của UBND

TPHCM)

- Quy chế làm việc của Ban Giám đốc Trung tâm PTQĐ TPHCM:

Nguyên tắc chung:

Giám đốc Trung tâm lãnh đạo, chỉ đạo và chịu trách nhiệm về toàn bộ kết

quả hoạt động của Trung tâm PTQĐ trước UBND Thành phố và Sở TNMT;

Giám đốc căn cứ vào yêu cầu nhiệm vụ và tình hình thực tế của Trung tâm để

quyết định phân công từng Phó Giám đốc phụ trách một hoặc một số lĩnh vực

và nhiệm vụ của Trung tâm

Phó Giám đốc là người thay mặt và chịu trách nhiệm trước Giám đốc về kết

quả lãnh đạo, chỉ đạo thực hiện lĩnh vực, nhiệm vụ đã được Giám đốc phân

công; Phó Giám đốc phải thường xuyên tổng hợp đươc tình hình, đề ra chương

trình, kế hoạch, các biện pháp kiểm tra, đôn đốc và phối hợp để đảm bảo cho

các Phó Giám đốc, Phòng, Ban, Tổ và Cán bộ viên chức phát huy được chức

năng, nhiệm vụ, góp phần hoàn thành nhiệm vụ của Trung tâm

Giám đốc hoặc Phó Giám đốc trực tiếp báo cáo tại các buổi họp do UBND

Thành phố, UBND Quận, Huyện và lãnh đạo Sở, Ngành cấp Thành phố chủ trì;

Việc uỷ nhiệm báo cáo chỉ thực hiện khi trùng cuộc họp hoặc công việc quan

trọng hơn, cấp bách hơn

Giám đốc và Phó Giám đốc phụ trách phải biết được kết quả của các cuộc

họp hoặc kết quả làm việc với các cơ quan hữu quan ngay trong ngày; Người

vắng mặt phải nhận được thông tin từ người dự họp hoặc làm việc thông qua

các kênh thông tin khác trong thời gian sớm nhất

(Nguồn: Quyết định 229/QĐ-PTQĐ ngày 16/10/2006 của Sở TNMT Thành

Phố Hồ Chí Minh về quy chế làm việc của Ban Giám đốc Trung tâm PTQĐ)

b Các Phòng, Ban trực thuộc Trung Tâm: Căn cứ vào quyết định 154/QĐ-KTQĐ

ngày 7/3/2006 của UBND TPHCM về việc quy định chức năng, nhiệm vụ các phòng,

ban thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất

b.1 Phòng Kế hoạch – Tổng hợp:

- Công tác kế hoạch:

Thường xuyên tổ chức nắm bắt các nguồn thông tin để tham mưu cho Giám

đốc cân đối chương trình, kế hoạch và biện pháp triển khai công tác của Tung

tâm và của các Phòng, Ban của Trung tâm theo định kỳ, quý, 6 tháng, 9 tháng

và 1 năm

Theo dõi đôn đốc các Phòng, Ban thực hiện đúng tiến độ chương trình, kế

hoạch và kịp thời cập nhập công việc mới phát sinh sau khi ban hành chương

trình, kế hoạch công tác nêu trên

- Công tác tổng hợp:

Giúp Giám đốc lập tất cả các báo cáo định ky hoặc đột xuất mang tính chất

tổng hợp hoặc chuyên đề về hoạt động của Trung tâmtheo quy định của cấp

trên, trừ các báo cáo mà Giám đốc đã giao cho các Phòng, Ban khác

Chịu trách nhiệm chính về việc đưa vào quản ly, khai thác một cách hệ thống

tất cả các số liệu hoạt động của Trung tâm khai thác quỹ đất

b.2 Phòng khai thác quỹ đất:

- Về thu hồi, quản lý và bàn giao các khu đất:

Tổ chức thực hiện việc điều tra, khảo sát để nắm thông tin về các khu đất

phục vụ lập thủ tục thu hồi, lập phương án bồi thường và các công tác khác

Nghiên cứu, dự thảo báo cáo để Giám đốc ký trình UBND Thành phố, Sở

TNMT và các Sở, Ngành, Quận, Huyện về khả năng thực hiện tiến độ triển khai

thu hồi các khu đất đã công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa có

dự án hoặc các khu đất đã được UBND Thành phố công bố chủ trương thu hồi

để tạo quỹ đất cho Thành phố

Triển khai thực hiện quy trình, thủ tục để thu hồi và bàn giao các khu đất

theo đúng các văn bản quy phạm pháp luật và văn bản quy định của Trung tâm

PTQĐ đã ban hành

Giám sát tất cả các diễn biến của từng khu đất nhằm đảm bảo đề xuất Giám

đốc chỉ đạo các Phòng, Ban xử lý kịp thời các tồn tại hoặc phát sinh từ khi tiếp

nhận cho đến khi bàn giao

- Công tác bản đồ:

Tiếp nhận, bảo quản và đề xuất Giám đốc chỉ đạo các Phòng, Ban của Trung

tâm khai thác hiệu quả tất cả các loại, nguồn bản đồ phục vụ công tác thu hồi và

khai thác quỹ đất của Trung tâm

Tổ chức biên tập và đề xuất sử dụng các loại bản đồ phù hợp với các yêu cầu

khác nhau của Trung tâm, đặc biệt là các loại bản đồ phục vụ giới thiệu đầu tư,

báo cáo tiến độ bồi thường, giải quyết khiếu nại, giải phóng mặt bằng…

b.3 Ban bồi thường hỗ trợ và tái định cư:

Công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư: Giúp Giám đốc tổ chức triển khai

công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo đúng trình tự , thủ tục và chính sách

hiện hành của Nhà nước và của UBND Thành phố trên cơ sở các hồ sơ, tài liệu, số liệu

và các thông tin do các phòng của Trung tâm, các địa phương và Sở, Ngành cung cấp,

thông qua các mặt công tác như sau:

Xây dựng và tổ chức phối hợp để thông báo chủ trương thu hồi đất và công

bố phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Xây dựng phương án chi tiết trên cơ sở công tác điều tra, khảo sát và kiểm

kê, đồng thời đảm bảo đúng thời hiệu của phương án tổng thể

Đề xuất thành lập, kiện toàn và đưa vào hoạt động của các Hội đồng bồi

thường dự án đối với các khu đất do Trung tâm thu hồi Đề xuất thành lập và

thúc đẩy hoạt động của các Hội đồng bồi thường dự án thực hiện Phương án bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định đối với các khu đất có chủ trương

của UBND Thành phố giao Trung tâm lập thủ tục thu hồi

Phối hợp với Phòng Kế hoạch – Tổng hợp trong việc xây dựng phương án

khả thi về hoán đổi đất nông nghiệp và tái định cư bằng nền đất ở đã hoàn chỉnh

hạ tầng hoặc căn hộ khi thu hồi đất theo các chủ trương, chính sách hiện hành

để trình UBND Thành phố xem xét quyết định; Tổ chức bàn giao nền nhà ơ, căn

hộ tái định cư hoặc giải quyết chỗ tạm cư cho người sử dụng đất bị thu hồi

Phối hợp với Phòng Kế toán – Tài chính lập và triển khai các dự toán bồi

thường được duyệt để thực hiện công tác theo tiến độ và thanh quyết toán theo

quy định hiện hành

Phối hợp với Phòng Khai thác quỹ đất tổ chức quản lý quỹ đất mà người sử

dụng đất đã nhận bồi thường, hỗ trợ hoặc chuyển nhượng cho Trung tâm Theo

dõi, cung cấp cho Phòng Khai thác quỹ đất kết quả giải quyết khiếu nại về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư để thể hiện trên bản đồ

Tổ chức quản lý quỹ đất mà người sử dụng đất đã nhận bồi thường, hỗ trợ

hoặc chuyển nhượng cho Trung tâm

Phối hợp với Phòng Kế hoạch – Tổng hợp tổ chức bàn giao nền nhà ở đã

hoàn chỉnh hạ tầng, căn hộ tái định cư hoặc giải quyết chỗ tạm cư cho người sử

dụng đất bị thu hồi; Báo cáo số liệu để cập nhật kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư vào báo cáo tiến độ thứ sáu hằng tuần của Trung tâm

Phối hợp, giám sát và đôn đốc Ban bồi thường của các Quận, Huyện

thực hiện theo Quy định trách nhiệm về công tác bồi thường đã ký với

Trung tâm khai thác quỹ đất

Lập và trình duyệt phương án bồi thường - giải phóng mặt bằng sau khi có

quyết định thu hồi đất trên cơ sơ công tác kiểm kê, đo vẽ hiện trạng nhà đất, vật

kiến trúc, xác nhận nguồn gốc đất, áp giá… Phối hợp Ban bồi thường Quận,

Huyện thực hiện công tác bồi thường – Giải phóng mặt bằng theo phương án

được duyệt

b.4 Phòng Kế toán – Tài chính:

- Chịu trách nhiệm trước giám đốc về việc thực hiện đầy đủ các chức năng,

nhiệm vụ, nguyên tắc, thủ tục, chứng từ kế toán tài chính và thủ quỹ của đơn vị

sự nghiệp Nhà nước theo Luật Kế toán, Luật Ngân sách, các Nghị định và quy

phạm pháp luật về tài chính kế toán hiện hành

- Phối hợp với các Phòng, Ban của Trung tâm để:

Đề xuất việc cân đối kinh phí và chi phí phục vụ bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư và các loại chi phí khác để đảm bảo tiến độ triển khai công tác thu hồi

đất của Trung tâm

Thực hiện tiền lương, tiền công và các thu nhập hợp pháp khác theo đúng

chính sách, chế độ của Nhà nước đối với cán bộ công chức và người lao động

b.5 Phòng Hành chánh:

- Công tác hành chánh:

Thực hiện nghiêm ngặt công tác quản lý, sử dụng con dấu của Trung tâm

theo đúng quy định của pháp luật

Thực hiện công tác văn bản, văn thư đi và văn thư đến theo đúng quy định

của Chính phủ, UBN Thành phố và Sở Nội vụ; Cập nhật và báo cáo hằng tuần

cho Giám đốc kết quả xử lý văn bản của các Phòng, Ban đã được Giám đốc, các

Phó Giám đốc chỉ đạo và các văn bản mà Trung tâm đã phát hành đến các cơ

quan, đơn vị Đôn đốc việc thực hiện văn bản đúng kỳ hạn

Dự thảo và phát hành lịch công tác, thư mời họp sau khi Giám đốc phê

duyệt; Đôn đốc, kiểm tra việc chuẩn bị hội nghị, hội họp của Trung tâm; Nhắc

nhở các Phòng, Ban thực hiện nghiêm túc chế độ hội họp đã ấn định

Tổ chức công tác in ấn, sao chụp tài liệu kịp thời, tiết kiệm, thẩm mỹ

- Công tác tổ chức và nhân sự:

Thực hiện thường xuyên và đầy đủ các mặt công tác về biên chế, nhân sự

theo đúng các chủ trương, chính sách, trình tự, thủ tục về tổ chức và cán bộ

công chức Nhà nước theo quy định hiện hành

Kiểm tra, đôn đốc các Phòng, Ban và cán bộ công chức chấp hành nghiêm

pháp luật, nội quy kỷ luật và giờ làm việc

b.6 Phòng đầu tư:

- Công tác tái định cư: Thực hiện việc tính toán, tổng hợp và dự báo nhu cầu tái

định cư khi thu hồi các khu đất để phục vụ công tác lập dự án đầu tư xây dựng

khu tái định cư hoặc đề xuất mua lại quỹ đất nền nhà, quỹ nhà của các dự án

phục vụ tái định cư

- Công tác quản lý dự án đầu tư:

Công tác thực hiện nhiệm vụ của chủ đầu tư:

Công tác quản lý công việc của đơn vị tư vấn quản lý dự án

Xây dựng kế hoạch, lập báo cáo tổng hợp các khu đất có khả năng giới thiệu

đầu tư, vận động và kêu gọi đầu tư để tham mưu đề xuất cho Giám đốc

- Công tác đo đạc:

Tổ chức thực hiện ghi kế hoạch vốn cho công tác đo đạc

Giúp Giám đốc trong việc lựa chọn đơn vị thi công, đơn vị kiểm định chất

lượng sản phẩm đo đạc thông qua hình thức chỉ định thầu hoặc đấu thầu theo

quy định

Phối hợp đơn vị thi công, đơn vị kiểm định chất lượng sản phẩm đo đạc cung

cấp các văn bản pháp lý, bản đồ ranh, khảo sát hiện trạng lập phương án dự toán

trình thẩm định, phê duyệt

Tổ chức thẩm định phương án dự toán (thông qua Hội đồng thẩm định) trình

Giám đốc phê duyệt

- Công tác lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000:

Tổ chức thực hiện ghi kế hoạch vốn cho công tác lập quy hoạch chi tiết

1/2000

Phối hợp với đơn vị tư vấn thông qua Tổ công tác liên ngành giải quyết các

vấn đề về quy hoạch trong công tác tạo quỹ đất để trình Sở Quy hoạch – Kiến

trúc điều chỉnh quy hoạch cục bộ, thẩm định quy hoạch chi tiết

- Công tác mua quỹ đất nền nhà, quỹ nhà tái định cư:

Chủ động tìm kiếm nguồn quỹ đất nền nhà, quỹ nhà của các dự án để báo

cáo đề xuất giám đốc xem xét quyết định

Tiếp nhận và quản lý quỹ đất nền nhà, quỹ nhà của các dự án đã mua để bàn

giao cho các đối tượng được bố trí tái định cư

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu:

TPHCM có địa giới hành chính chung với các tỉnh Bình Dương ở phía Bắc, Tây

Ninh ở phía Tây Bắc, phía Đông và Đông Bắc giáp Đồng Nai, phía Đông Nam giáp Bà

Rịa - Vũng Tàu, phía Tây và Tây Nam giáp Long An và Tiền Giang, phía Nam giáp

biển Đông với chiều dài bờ biển khoảng 15 km

Địa hình TPHCM phần lớn bằng phẳng, có ít đồi núi ở phía Bắc và Đông Bắc, với

độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam

Thành phố nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, mang tính chất cận xích đạo

Thành phố nằm giữa hai con sông lớn là: sông Sài Gòn, sông Vàm Cỏ Đông và

chịu ảnh hưởng lớn của sông Đồng Nai, sông Sài Gòn là sông có độ dốc nhỏ, lòng dẫn

hẹp nhưng sâu, ít khu chứa nên thuỷ triều truyền vào rất sâu và mạnh

Tiềm năng đất đai trên phạm vi địa bàn TPHCM có nhiều hạn chế về diện tích và

chất lượng Ngoại trừ phần nội thành, phần ngoại thành có thể chia thành các nhóm đất

chính sau đây: nhóm đất phèn trung bình và phèn nhiều (chiếm 27,5% tổng số diện

tích - loại đất phèn trung bình đang phát triển cây lúa, còn loại phèn nhiều hay phèn

mặn tuỳ theo mức độ cải tạo đang phát triển các loại cây mía, thơm, lác); nhóm đất

phù sa không hoặc ít bị nhiễm phèn (chiếm 12,6% - đây là nhóm đất thuận lợi cho phát

triển cây lúa, trong đó loại đất phù sa ngọt có 5.200 ha cho năng suất lúa rất cao);

nhóm đất xám phát triển trên phù sa cổ (chiếm khoảng 19,3% - nhóm đất này thích

hợp cho phát triển cây công nghiệp hàng năm, cây công nghiệp ngắn ngày và rau

đậu ); nhóm đất mặn (chiếm 12,2% phân bố ở Cần Giờ, chủ yếu dùng cho việc trồng

rừng, đặc biệt là cây đước)

Phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn TPHCM gắn liền với tổng thể phát triển kinh

tế - xã hội của khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước; dựa trên lợi thế so

sánh, vai trò và vị trí của TPHCM đối với khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, miền

Đông Nam Bộ, đồng bằng sông Cửu Long, Tây Nguyên và cả nước, đẩy mạnh chuyển

dịch cơ cấu kinh tế theo hướng gia tăng tỷ trọng khu vực dịch vụ, phát triển kinh tế

hướng mạnh về xuất khẩu

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu:

I.3.1 Nội dung nghiên cứu:

a Kết quả hoạt động của Trung tâm từ khi thành lập đến nay:

- Các khu đất đã thu hồi:

- Các khu đất tạo quỹ đất:

- Các khu đất đã đem ra đấu giá và hiệu quả mang lại:

- Các khu đất đang tiến hành bồi thường:

b Một số vấn đề rút ra trong hoạt động của Trung tâm:

- Thuận lợi – thành tựu đạt được:

- Tồn tại – vướng mắc:

c Những giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm:

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu:

Để đạt được nội dung trên tôi đã áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp kế thừa: Kế thừa có chọn lọc dựa trên những tài liệu sẵn có để áp

dụng và triển khai thêm vào đề tài nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: Thống kê số liệu về các khu đất đã thu hồi, đấu giá, sắp thu

hồi,…

- Phương pháp so sánh: So sánh kết quả hoạt động của năm này với năm khác để

thấy được hiệu quả hoạt động

- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của những chuyên gia đã và đang

công tác trong các lĩnh vực có liên quan

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Kết quả hoạt động của Trung tâm từ khi thành lập đến nay:

II.1.1 Các khu đất đã thu hồi:

Từ khi thành lập đến nay Trung tâm PTQĐ TPHCM đã tạo ra được hàng ngàn

hecta đất sạch chho Thành phố, số lượng và diện tích các khu đất được thể hiện qua

các năm như sau:

a Năm 2004:

Năm 2004 số lượng các khu đất thu hồi là 128 khu, với tổng diện tích 2.097,266ha,

số liệu cụ thể được thể hiện qua bảng 1:

Bảng 1: Các khu đất đã thu hồi năm 2004

STT Quận, huyện Số khu đất Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)

(Nguồn tài liệu: Báo cáo số 674/BC-KTQĐ ngày 22/12/2004 của Trung

tâm Khai thác quỹ đất TPHCM về kết quả công tác thu hồi đất năm 2004)