GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY TNHH ĐỊA ỐC KIẾN TRÚC

Trong những năm qua công ty hoạt động khá hiệu quả và có những điểm mạnh nổi bật như: vị trí địa lý thuận lợi, quy trình môi giới chặt chẽ, nguồn hàng phong phú, nguồn tài chính lành mạn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ

HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY TNHH ĐỊA ỐC KIẾN TRÚC

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : :

NGUYỄN THỊNH CƯƠNG

03135006 DH03TB

2003 – 2007 QLTT Bất động sản

Tp.Hồ Chí Minh tháng 07/2007

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BĐS

NGUYỄN THỊNH CƯƠNG

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ

HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY TNHH ĐỊA ỐC KIẾN TRÚC

Giáo viên hướng dẫn: Ngô Thị Ngọc Hà

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên

Tháng 07 năm 2007

Đầu tiên con xin gửi đến ba mẹ và những người thân trong gia đình lòng biết ơn sâu sắc Những người đã sinh ra con, nuôi dưỡng và hy sinh tất cả để tạo điều kiện tốt nhất cho con có được như ngày hôm nay Con sẽ ghi nhớ công lao này suốt đời

Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô, đặc biệt là quý thầy cô khoa QLĐĐ - BĐS – Trường Đại học Nông Lâm đã tận tâm truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu cho tôi trong suốt quá trình học tập tại trường

Tôi xin đặc biệt cảm ơn cô Ngô Thị Ngọc Hà đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ

để tôi có thể hoàn thành luận văn này

Tôi cũng chân thành cảm ơn ban giám đốc cùng toàn thể nhân viên công ty TNHH Địa Ốc Kiến Trúc Xin đặc biệt gửi lời cảm ơn đến cô Hương, chú Danh, anh Tuấn, chị Thư, anh An, anh Chung, chị Tần đã tận tình giúp đỡ và truyền đạt cho tôi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập vừa qua

Cuối cùng, tôi xin gửi đến những người bạn của tôi lời cảm ơn chân thành, những người đã luôn giúp đỡ tôi không chỉ trong học tập mà cả trong cuộc sống Các bạn đã cho tôi một cuộc sống sinh viên rất đẹp với những kỷ niệm không bao giờ phai

NGUYỄN THỊNH CƯƠNG

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thịnh Cương, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động

sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài : “Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại công ty TNHH Địa Ốc Kiến Trúc”

Giáo viên hướng dẫn: Ngô Thị Ngọc Hà, Bộ môn Kinh tế đất, Khoa Quản lý

Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt:

Thị trường bất động sản trong những năm qua đã có những bước tiến dài và đang ngày càng chứng tỏ vai trò to lớn trong nền kinh tế quốc dân Việc thị trường phát triển làm cho các dịch vụ hỗ trợ thị trường cũng sôi động không kém mà trong đó hoạt động môi giới đã góp phần tạo điều kiện cho các giao dịch diễn ra một cách thuận lợi Tuy nhiên gần đây thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại thêm vào đó việc Việt Nam chính thức trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) cũng như việc Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực đã làm cho hoạt động môi giới cũng gặp nhiều khó khăn Trước tình hình mới của thị trường thêm vào

đó là sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt của các đối thủ, việc đưa ra một phương hướng

cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty là việc làm cấp thiết

Với phương pháp nghiên cứu chủ yếu là thu thập xử lý số liệu, phương pháp so sánh và phân tích ma trận SWOT, đề tài được thực hiện nhằm xác định rõ những điểm mạnh, điểm yếu của công ty và những cơ hội, đe dọa từ môi trường bên ngoài từ đó đưa ra những giải pháp hợp lý nhất nhằm tận dụng những điểm mạnh và cơ hội có được, hạn chế những điểm yếu và tránh né những đe dọa

Qua quá trình phân tích, nghiên cứu nhận thấy những kết quả sau:

Công ty hiện đang hoạt động trong môi trường khá thuận lợi: Kinh tế Việt Nam tăng trưởng ổn định, xu thế hội nhập quốc tế Tuy nhiên công ty cũng đứng trước những đe dọa từ các doanh nghiệp khác, sự bất ổn của thị trường cũng là một đe dọa đối với công ty

Trong những năm qua công ty hoạt động khá hiệu quả và có những điểm mạnh nổi bật như: vị trí địa lý thuận lợi, quy trình môi giới chặt chẽ, nguồn hàng phong phú, nguồn tài chính lành mạnh…

Bên cạnh đó công ty vẫn gặp phải những điểm yếu như: hoạt động Marketing chưa được quan tâm đúng mực, phí môi giới còn cao và chưa linh động, các dịch vụ cung cấp chưa thật sự đa dạng…

Với mục tiêu xây dựng chiến lược cho công ty tôi đề xuất một số giải pháp: đẩy mạnh hoạt động Marketing, bước đầu mở rộng thêm các lĩnh vực như thẩm định giá, tư vấn đầu tư, nâng cao công tác chăm sóc khách hàng và đào tạo huấn luyện nhân viên, thường xuyên trao đổi, mở rộng quan hệ với các chủ đầu tư để có nguồn hàng phong phú và đầy đủ phục vụ nhu cầu khách hàng

ĐẶT VẤN ĐỀ Trang 1

I.1.2 Khái luận về các dịch vụ trong kinh doanh bất động sản 9

I.2.1 Khái quát về thị trường bất động sản thành phố Biên Hòa 15

II.2.3 Đối thủ cạnh tranh trực tiếp với công ty 29

II.4.2 Phân tích giao dịch của công ty qua 2 năm 2005 – 2006 36

II.6.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển của công ty 47

ĐẶT VẤN ĐỀ

v Sự cần thiết của đề tài

Được ra đời vào thời kỳ đổi mới, thời kỳ chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường, thị trường bất động sản đã và đang ngày càng phát triển

và chứng tỏ vị trí của mình trong nền kinh tế quốc dân Trong công cuộc đổi mới 20 năm qua, thị trường bất động sản đã có những đóng góp to lớn vào sự phát triển kinh

tế – xã hội, góp phần quan trọng vào nguồn lực tài chính quốc gia Trong tương lai, thị trường này hứa hẹn vẫn sẽ là nguồn thu ngân sách to lớn Việc thị trường bất động sản phát triển một cách nhanh chóng, mạnh mẽ và lan tỏa đã kéo theo sự xuất hiện của nhiều dịch vụ hỗ trợ thị trường Trong đó sự ra đời của dịch vụ môi giới bất động sản

đã góp phần giải quyết các nhu cầu về mua bán, chuyển nhượng bất động sản trên thị trường, tạo điều kiện cho cung cầu được gặp nhau, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển, ngày càng lành mạnh, chuyên nghiệp và có hiệu quả Đồng thời sự ra đời của dịch vụ này tự nó cũng đã mở ra nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản Song song với sự phát triển của thị trường bất động sản, sự xuất hiện ồ ạt của nhiều doanh nghiệp môi giới bất động sản đã cho thấy tiềm năng phát triển to lớn của lĩnh vực này Tuy nhiên, việc thị trường bất động sản “đóng băng” kéo dài trong thời gian qua đã khiến cho dịch vụ môi giới từng diễn ra rất sôi động trước đây rơi vào giai đoạn hoạt động cầm chừng Hiện nay, Việt Nam đã chính thức gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), đặc biệt Luật Kinh doanh bất động sản chính thức thừa nhận vai trò của nghề môi giới, tất cả đã đưa đến cho những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này những cơ hội mới và cả những thách thức mới, đòi hỏi các doanh nghiệp phải có những bước chuyển mình, tự khẳng định vai trò

và năng lực bản thân để có thể hòa nhập với dòng chảy khắc nghiệt của thị trường, hòa nhập với xu thế hội nhập kinh tế thế giới đang phát triển hối hả từng ngày, từng giờ Công ty Địa Ốc Kiến Trúc trong những năm qua luôn là một trong những công ty môi giới bất động sản hoạt động có hiệu quả, tuy nhiên đứng trước những thách thức mới cùng với sự cạnh tranh khốc liệt của các doanh nghiệp trên địa bàn chắc hẳn công ty sẽ gặp không ít khó khăn Chính vì vậy, được sự cho phép của công ty Địa Ốc Kiến Trúc

và sự hướng dẫn của giảng viên Ngô Thị Ngọc Hà, tôi đã chọn đề tài:” Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại công ty Địa Ốc Kiến Trúc” để làm luận

văn tốt nghiệp cho mình

v Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu và nắm vững quy trình môi giới bất động sản tại công ty TNHH Địa

Ốc Kiến Trúc

Mong muốn phân tích những điểm mạnh, điểm yếu của công ty và những thời

cơ, thách thức từ môi trường bên ngoài Từ đó đề xuất những biện pháp tốt nhất nhằm tận dụng những thời cơ và điểm mạnh bên trong, hạn chế những điểm yếu và đe dọa từ bên ngoài để công ty Địa Ốc Kiến Trúc hoạt động có hiệu quả hơn

Hoàn tất và xét tốt nghiệp kết thúc khóa học

v Đối tượng nghiên cứu

Phân tích ảnh hưởng của môi trường vĩ mô và vi mô đến hoạt động của công ty

- Môi trường kinh tế

- Môi trường văn hóa – xã hội

- Môi trường chính trị - pháp luật

- Môi trường cạnh tranh Phân tích thực trạng hoạt động môi giới của công ty Phân tích những điểm mạnh, điểm yếu của môi trường nội bộ công ty

Đề xuất biện pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty

PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Khái luận về thị trường bất động sản

a Khái niệm về bất động sản và các thuộc tính của bất động sản

Điều 181 Bộ luật dân sự quy định:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Mặc dù với cách quan niệm như trên, song việc phân chia các tài sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản Bởi vì khái niệm bất động sản rất rộng,

đa dạng, có những tài sản có nước cho là bất động sản, trong khi đó nước khác lại liệt vào danh mục động sản do đó cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở

mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

Tuy nhiên vẫn có một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài Theo đó một tài sản được coi là bất động sản khi thỏa các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;

- Tồn tại lâu dài

v Phân loại bất động sản

Với quan niệm như trên bất động sản thường được phân chia thành những nhóm sau đây:

- Đất đai:

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây lâu năm (bao gồm cả cây

trồng và đất trồng cây); các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ, hầm lò và các tài sản khác do pháp luật quy định

v Tính chất bất động sản

- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai

có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian

- Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản không hề bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở,…) Mặt khác các công trình xây dựng, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao

- Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm Sự khan hiếm của bất động sản xuất phát từ sự khan hiếm và tính có giới hạn của bề mặt trái đất

- Bất động sản có tính dị biệt Các bất động sản khác nhau thì luôn có những đặc điểm khác nhau về vị trí, kết cấu, kiến trúc, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt để tạo ra sự hấp dẫn với khách hàng

- Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Các hàng hoá thông thường cũng mang đặc điểm này nhưng hàng hoá bất động sản lại chịu sự chi phối của các yếu tố này nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác Bởi vì nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó Các yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh mẽ nhu cầu về bất động sản

- Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau

- Bất động sản là một tài sản có giá trị cao, giá trị của bất động sản bao gồm các chi phí rất lớn cho đất đai, đầu tư xây dựng Do đặc điểm này nên các hoạt động giao dịch, đầu tư bất động sản thường cần đến sự tham gia của các dịch vụ hỗ trợ như tư vấn, môi giới, định giá và sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng

- Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai theo pháp luật ở nước ta thuộc về sở hữu toàn xã hội Do vậy bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chịu sự quản lý của Nhà Nước

- Hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn các hàng hoá khác Việc đầu tư xây

dựng các công trình rất phức tạp đòi hỏi khả năng quản lý thích hợp

b Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản

v Khái niệm thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm

đều thống nhất “thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất

định” Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường

được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó người mua

và người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản được giao dịch

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán

mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản

v Phân loại thị trường bất động sản

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau

Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động

sản thành thị trường đất đai thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch

vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công nghiệp,

Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia

thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm, Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất động sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư sao cho phù hợp với khả năng

và điều kiện của mình

Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản

thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ cấp)

Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị

trường chính thức (thị trường có khả năng kiểm soát) và thị trường phi chính thức (thị trường chưa kiểm soát được)

v Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng

Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch; còn đối với hàng hóa bất động sản địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch, điều này xuất phát từ thuộc tính cố định không thể di dời của bất động sản Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất động sản ảo Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (siêu thị địa ốc), cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp, tại nhà riêng, qua mạng internet,

Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai Đất đai không bao giờ hao mòn hay mất đi (ở đây ta không xét các trường hợp đặc biệt như động đất, sạt lở, ) và người có quyền sở hữu đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác Điều mà

họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại Tính chất này là yếu

tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản Chính vì vậy, giá đất – một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị của hàng hoá đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lời từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu

tư vào đất

Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng; từ số lượng, kiểu cách, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác bất động sản còn có đặc điểm

là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu; do đó mỗi vùng, mỗi khu vực có đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản Do đó, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các khu vực đô thị, các vùng đang trong giai đoạn đô thị hóa, các trung tâm kinh tế, văn hóa, du lịch, thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các khu vực khác

Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng nó là một thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác

Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ

Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản

Đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác do thời gian tạo lập bất động sản thường không ngắn (tìm hiểu thông tin về đất đai, thủ tục pháp lý, thiết kế, thi công,…)

Thứ sáu, thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Sở dĩ như vậy vì thị trường bất động sản không bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác, người mua và bán bất động sản không có đủ cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch Hơn nữa vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp)

Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản cần có các nhà tư vấn, môi giới được đào tạo bài bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ tăng cao

Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn do đó việc quản lý của Nhà nước bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng như các biến động của chúng bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào nhiều loại giao dịch…

Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Đặc điểm này xuất phát từ tính “có giá trị lớn” của bất động sản, khi có nhu cầu tham gia vào đầu tư, giao dịch bất động sản, đòi hỏi các khách hàng, nhà đầu tư phải

có một lượng vốn lớn Hầu hết lượng vốn này được huy động từ thị trường vốn Khi thị trường bất động sản phát triển sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn

c Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân

Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế Những ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt:

Thứ nhất, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

Thị trường bất động sản là nơi giải quyết các nhu cầu về bất động sản, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân bất động sản Thị trường bất động sản là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh bất động sản) Khi thị trường bất động sản không được thông suốt, ngưng trệ, sự chuyển hóa gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo Khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh bất động sản đẩy mạnh sản xuất

Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

Trước hết, thị trường bất động sản phát triển chính là yếu tố góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển bởi vì sự tăng lên của một lượng tài sản cố định là hàng hoá bất động sản đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư Thứ hai, khi thị trường bất động sản phát

triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển Thứ ba, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng bất động sản là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển Khi thực hiện thế chấp bất động sản, nguồn vốn như được tăng lên gấp đôi vì nhờ đó, huy động được vốn nhàn rỗi mà bất động sản vẫn sử dụng phát huy tác dụng Góp vốn liên doanh bằng bất động sản chính là cách tạo ra vốn đối ứng để thu hút đầu

tư nước ngoài, góp vốn huy động vốn cho đầu tư phát triển

Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước

Sự phát triển thị trường bất động sản có thể diễn ra theo 2 hướng:

Một là, tăng lượng hàng hóa bất động sản trên thị trường giao dịch

Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm cho khối lượng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại

Cả 2 hướng phát triển đó của thị trường bất động sản đều dẫn đến góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước thông qua thuế

Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế

Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường bất động sản Do đó, sự phát triển của thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó và thị trường chung của mỗi quốc gia Khi thị trường bất động sản phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư phát triển Khi đó, thị trường sức lao động

và thị trường các loại hàng hóa trong đó có hàng hóa đầu vào cho thị trường bất động sản cũng phát triển theo tương ứng

Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước Sự phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường ngoài nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc

Thứ năm, thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội

Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đất đai Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường bất động sản cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh (đặc biệt là thị trường đất đai) là chính sách đất đai không phù hợp,

sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách của Đảng - Nhà nước, sẽ hạn chế sự phát triển của bất động sản, do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp

phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn

Thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản ngầm trong đầu những năm qua ở nước ta đã minh chứng điều đó Thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước, nạn đầu cơ đất đai gia tăng đã khiến giá đất lên cao, làm người dân lo lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở đã có nhiều biểu hiện tiêu cực

Thứ sáu, thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

Thị trường bất động sản phát triển buộc người sản xuất kinh doanh bất động sản phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và

do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hóa, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp cộng đồng Hơn nữa, nó còn góp phần thỏa mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt

Thị trường bất động sản là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hóa, và nói chung là tác động tốt đến sự phát triển thị trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua đó mà nâng cao đời sống cảu nhân dân

Thứ bảy, phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong

đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản

Chỉ có thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản, ta mới thấy rõ được những bất cập của chính sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó để sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu qua thị trường, do đó, từ thị trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách của hệ thống quản lý đối với đất đai Qua đó Nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách, mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản Từ đó, khắc phục được tình trạng thị trường ngầm về bất động sản, tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai

I.1.2 Khái luận về các dịch vụ trong kinh doanh bất động sản

Sự ra đời và phát triển ngày càng lớn mạnh của thị trường bất động sản đã kéo theo sự ra đời của các loại hình dịch vụ kinh doanh bất động sản Trong những năm gần đây với sự phát triển ngày càng phong phú và đa dạng, các dịch vụ này đã thực hiện rất tốt chức năng hỗ trợ thị trường và đã giữ một vai trò quan trọng không thể thiếu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Sự ra đời của các dịch vụ này đã tạo điều kiện thuận lợi và nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó các dịch vụ này cũng đã góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển mạnh hơn, chuyên nghiệp hơn Các dịch vụ này bao gồm: môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng

cáo bất động sản và quản lý bất động sản

a Định giá bất động sản

Định giá bất động sản là việc xác định giá bất động sản trên cơ sở giá trị của bất động sản và giá thị trường tại một thời điểm nhất định

Chứng thư định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất động

sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập khi có yêu cầu của khách hàng Nó còn là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Theo quy định của luật, để được cấp chứng chỉ thì cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trình

độ từ cao đẳng trở lên, đã được đào tạo về định giá bất động sản và phải có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản

Theo Điều 51, Luật Kinh doanh bất động sản 2007, hoạt động định giá bất động sản dựa trên ba nguyên tắc sau:

- Tổ chức, cá nhân định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản;

- Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định gia;

- Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật

b Sàn giao dịch bất động sản

Là nơi thực hiện các hoạt động giao dịch bất động sản và dịch vụ kinh doanh bất động sản.bao gồm các nội dung hoạt động: giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua, môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo, đấu giá và quản lý bất động sản Sàn giao dịch bất động sản khi được công nhận là pháp nhân thì các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Đối với các tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản được khuyến khích thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên Ngoài ra, khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản

c Tư vấn bất động sản

Tư vấn bất động sản là hoạt động dịch vụ cung cấp thông tin, số liệu, dự báo về thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động sau đây:

-Tư vấn pháp lý về bất động sản -Tư vấn về vay vốn, huy động vốn -Tư vân về giá bất động sản -Tư vấn và thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản

-Tư vấn khác liên quan đến bất động sản

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh

Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng Ngoài ra luật cũng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

d Đấu giá bất động sản

Là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản Đấu giá bất động sản phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên Ngoài ra tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh

Đấu giá bất động sản bao gồm các hình thức như trực tiếp bằng lời nói, bỏ phiếu hoặc do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Các thông tin về đấu giá bất động sản phải công bố công khai, đầy đủ, chính xác trong bản niêm yết đấu giá

Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng Ngoài ra, tổ chức,

cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

e Quản lý bất động sản

Dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm các hoạt động quản lý, cung cấp dịch vụ đồng bộ, nhận uỷ thác tiếp thị để bán, cho thuê bất động sản; điều hành, khai thác, sử dụng bất động sản

Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:

- Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản;

- Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;

- Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;

- Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;

- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với nhà nước theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản

f Quảng cáo bất động sản

- Quảng cáo bất động sản được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản,

trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác;

- Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quảng cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

- Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản và pháp luật về quảng cáo

I.1.3 Khái luận về môi giới bất động sản

a Khái niệm về môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản cũng như các loại hình môi giới khác, là hoạt động trung gian đứng giữa và làm cầu nối cho người có nhu cầu bán bất dộng sản và người mua bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi để cung và cầu gặp nhau nhằm đi đến mục tiêu cuối cùng đó là xảy ra các hoạt động giao dịch Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn, thuận tiện hơn, nhanh chóng hơn

Hình 1 : Tam giác môi giới bất động sản

Nguồn : Norbert J Stefaniak, Real Estate Marketing 1998 Hoa hồng môi giới bất động sản là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới bất

động sản nhận được từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới tính theo giá bán bất động sản hoặc giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người uỷ quyền đưa ra

Thù lao môi giới bất động sản là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân môi giới bất

động sản nhận được từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới và không

phụ thuộc vào giá bán bất động sản

b Vị trí và vai trò của môi giới bất động sản

Cùng với tất các hoạt động hỗ trợ thị trường khác, môi giới bất động sản đã góp phần hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản được diễn ra nhanh chóng và thuận lợi Hoạt động môi giới bất động sản là tác nhân, là cầu nối giữa bên mua và bên bán, giúp họ tìm thấy nhau, thoã mãn những nhu cầu mà mỗi bên cần đạt được trong thời gian ngắn hơn và chi phí thấp hơn Hoạt động môi giới có hiệu quả sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, nhanh chóng và chuyên nghiệp hơn

c Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản

Để đảm bảo cho hoạt động môi giới được diễn ra một cách công khai, minh bạch, đúng pháp luật và mang lại hiệu quả cao nhất, Luật Kinh doanh bất động sản đã

có những quy định về nguyên tắc môi giới bất động sản:

- Hoạt động môi giới phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật

- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản

- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của bên được môi giới

d Nội dung môi giới bất động sản

Các nội dung của hoạt động môi giới bất động sản được quy định nhằm giúp các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản xác định rõ nội dung công việc, nhiệm vụ

và phạm vi thực hiện của hoạt động này Nội dung của hoạt động môi giới bất động sản bao gồm:

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê mua bất động sản

e Hợp đồng môi giới bất động sản

Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới

- Đối tượng và nội dung môi giới

- Yêu cầu về kết quả dịch vụ môi giới

- Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới

- Phương thức thanh toán, thời hạn

- Quyền và nghĩa vụ các bên

- Giải quyết tranh chấp

- Các nội dung khác do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định

f Quyền và nghĩa vụ của tổ chức môi giới bất động sản

Nhằm đảm bảo quyền lợi cho các tổ chức, cá nhân môi giới cũng như khách hàng có nhu cầu được môi giới bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã có những quy định về quyền và nghĩa vụ cho các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản Các quy định bao gồm:

v Quyền của tổ chức môi giới bất động sản

- Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản

- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản

- Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ký với khách hàng

- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm về kết quả môi giới

- Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản

- Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

- Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản

- Khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật

v Nghĩa vụ của tổ chức môi giới bất động sản

- Thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết; không được vượt quá phạm vi thoả

thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản

- Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp

- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản

- Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

- Chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật

- Các nghĩa vụ khác do pháp luật quy định

(Nguồn: Luật Kinh doanh bất động sản)

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Khái quát về thị trường bất động sản tại Tp Biên Hòa

a Thực trạng kinh tế xã hội thành phố Biên Hòa

v Điều kiện tự nhiên

Biên Hòa là một thành phố loại II và là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Đồng Nai Vị trí nằm ở phía Tây của tỉnh, với 26 đơn vị hành chính (23 phường và 3 xã)

Tổng diện tích tự nhiên là 15.508,57 ha, chiếm 2,63% diện tích tự nhiên của tỉnh, mật độ dân số trung bình 3.430 người/km2

Thành phố Biên Hoà nằm hai bên bờ sông Đồng Nai (chủ yếu bên phía tả ngạn), giáp Quận 9 của thành phố Hồ Chí Minh, cách thành phố Vũng Tàu 90 km (theo QL51) Ở vị trí này, Biên Hoà có một vai trò đặc biệt quan trọng trong phát triển kinh tế, xã hội và an ninh quốc phòng không chỉ riêng tỉnh Đồng Nai mà cả vùng Đông Nam Bộ, thể hiện ở những yếu tố sau đây:

- Là thành phố lớn nằm ở cửa ngõ thành phố Hồ Chí Minh, trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu)

- Là thành phố công nghiệp lớn của cả nước -Là đầu mối giao thông quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và vùng Đông Nam Bộ, bao gồm đường sắt, đường bộ quốc gia (QL1, QL51…)

- Là tỉnh lỵ của tỉnh Đồng Nai, Biên Hoà là nơi giao lưu kinh tế - xã hội đa dạng và giữ vị trí trọng yếu về an ninh quốc phòng của khu vực miền Đông Nam Bộ

- Hệ thống cơ sở hạ tầng tương đối phát triển, có điều kiện thuận lợi thu hút đầu

tư, làm động lực phát triển cho cả tỉnh Đồng Nai và cả khu vực

Nguồn: Phòng Kế hoạch – Tài chính thành phố Biên Hòa

So với toàn tỉnh thì GDP bình quân của thành phố cao gấp 2,52 lần (bình quân GDP của tỉnh 700 USD/người, trong khi của thành phố Biên Hòa là 1.762 USD/người)

Như vậy, trong những năm qua kinh tế của thành phố không ngừng tăng trưởng với tốc độ cao; cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng tăng tỷ trọng của ngành công nghiệp, dịch vụ, giảm tỷ trọng của ngành nông nghiệp; giải quyết việc làm cho hàng vạn lao động trong và ngoài tỉnh; thu nhập bình quân đầu người tăng,… Điều này cho thấy chất lượng cuộc sống của nhân dân đã được cải thiện, điều kiện sống tốt hơn đồng nghĩa với việc nhu cầu của con người cũng ngày càng tăng lên Từ đó nhu cầu về những khu nhà ở khang trang hơn, thoải mái hơn và thuận lợi hơn bắt đầu trở thành mối quan tâm của họ Đây chính là điều kiện thuận lợi để thị trường bất động sản tại thành phố Biên Hoà phát triển và cũng là cơ hội cho các công ty kinh doanh bất

động sản chứng minh khả năng và uy tín của mình

b Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Biên Hoà

Biên Hòa là một thành phố có tiềm năng phát triển cao, có quy mô diện tích, dân số và khối lượng nhà đất tương đối lớn Tuy nhiên, cũng như tại đa số các tỉnh thành trên cả nước, thị trường bất động sản ở đây vẫn chưa phải là thị trường hoàn hảo Nguyên nhân, một phần là do thói quen của người dân thường ngại liên hệ với cơ quan chức năng có liên quan đến quản lý bất động sản, một phần do nhận thức về pháp luật của họ còn hạn chế Nhưng phần lớn nhất là do Nhà nước chưa có một Trung Tâm giao dịch bất động sản có thể đáp ứng được nhu cầu đang ngày càng phát triển trên thị trường Từ đó dẫn đến tình trạng các thông tin giao dịch về nhà đất tại Tỉnh Đồng Nai nói chung và của TP Biên Hòa nói riêng phần lớn là do một số cá nhân và tổ chức thực hiện Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều yếu tố tiêu cực phát sinh, làm cho thị trường bất động sản của địa phương phát triển không lành mạnh, Nhà nước không kiểm soát được thị trường, yếu tố đầu cơ phát triển mạnh, người dân có nhu cầu thì thiếu thông tin về quy hoạch, về giá cả thị trường Bên cạnh đó, Chính sách về đất đai hiện nay nói chung lại thay đổi quá nhanh, thị trường chưa thể thích nghi ngay được Việc thực thi các chính sách về đất đai trong thời gian qua còn nhiều điểm chưa hoàn toàn phù hợp với thực tế, cần có sự bổ sung điều chỉnh Tình hình này, cộng thêm nhận thức của người dân về các văn bản pháp luật chưa rõ, khiến nhiều người hiểu lầm rằng đầu tư vào bất động sản thời điểm này là đầy rủi ro và bất lợi Ngoài ra, các quy hoạch chi tiết trên địa bàn thành phố cũng chưa được công bố rõ ràng, cụ thể, dẫn đến người bán và người mua có tâm lý bất ổn, lo lắng và tạm ngưng giao dịch để chờ xem có sự thay đổi nào khác không Trong khi đó, người dân khi rao bán bất động sản thường có tâm lý sợ bị “hớ” nên họ đưa ra giá thật cao, rồi mở ngoặc “có thỏa thuận” Nhưng trên thực tế, giá bán sau khi đã được hai bên thương lượng thấp hơn nhiều so với giá rao bán ban đầu Điều này cũng tạo nên một giá ảo gây nhiều bất ổn cho thị trường, vì lượng bất động sản được rao bán ngày càng nhiều, mà người mua thì ít nên sức mua

Nông, lâm, thủy sản 2,90 2,25 1,18 1,03

giảm

Tuy nhiên, tình hình đất dự án và các chung cư do các doanh nghiệp đầu tư thì khả quan hơn nhiều Hiện nay, tại các khu dân cư đô thị mới do các doanh nghiệp Nhà nước đầu tư như: khu dân cư đường 5 nối dài, khu nhà ở Bửu Long, Khu dân cư

An Bình, Khu chung cư đường Nguyễn Văn Trỗi, Khu chung cư chợ Biên Hòa đã thu hút rất nhiều người dân đến mua và các dự án chung cư này phần nào đáp ứng được nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, cho các tầng lớp nhân dân Tuy nhiên, nhìn chung tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tại một số khu dân cư này còn chậm, gây mất niềm tin cho người dân có nhu cầu sử dụng Mặt khác, Nghị Định 17 mới ra đời nhưng vẫn chưa hoàn toàn tháo gỡ được khó khăn cho các nhà đầu tư , hiện nay các chủ đầu tư vẫn gặp rất nhiều khó khăn về tài chính, vì họ phải tự thực hiện đền bù, giải tỏa theo giá thỏa thuận với người có đất trong dự án, đến khi xây dựng xong toàn bộ cơ sở hạ tầng, nhà cửa rồi mới được bán nhà Còn người mua thì cũng phải có sẵn một khoản tiền lớn để mua cả nhà lẫn đất ngay một lúc, nên phần nào cũng ảnh hưởng đến quyết định chọn mua căn nhà cho riêng mình Ngoài ra, tình trạng giá nhà đất trên thị trường bất động sản nước ta hiện nay nói chung và ở TP Biên Hòa nói riêng còn đang ở mức quá cao so với khu vực và một số nơi trên thế giới, nên nhiều người dân có nhu cầu thực sự sẽ không có khả năng thanh toán Bên cạnh đó, nhóm các cá nhân, hộ gia đình mua bất động sản để đầu cơ, tuy số vốn không nhiều nhưng số lượng người tham gia đầu cơ lại đông, mua bán theo phong trào, do vậy hành vi của họ có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản Về phía người bán, do thói quen tính giá bất động sản bằng vàng, mà trong thời gian qua giá vàng lại tăng đột biến đã làm nản lòng người mua Trong khi đó, đa số người nắm giữ bất động sản hiện nay là những nhà đầu cơ nhỏ lẻ dùng tiền nhàn rỗi của mình để đầu tư nên họ không phải chịu áp lực phải bán bất động sản trước một thời điểm nào

đó để trả nợ nên họ thường giữ lại bất động sản hoặc giảm ít giá bán với hy vọng thị trường sẽ sôi động trở lại

c Nhu cầu nhà ở tại thành phố Biên Hoà

Tỉ lệ tăng tự nhiên của thành phố Biên Hoà là 1,42%, dân số Tp Biên Hoà là 541.495 như vậy mỗi năm tăng thêm khoảng 8.000 người Hiện tại có khoảng 90.000 lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp ở Biên Hoà, ngoài ra hàng năm dân lao động phục vụ các khu công nghiệp di dân về thành phố khoảng 3000 - 4000 người Nếu tính bình quân diện tích là 10m2/người thì nhu cầu nhà ở mỗi năm khoảng 1.020.000m2 Hàng năm có khoảng 2.700 cặp vợ chồng kết hôn, diện tích bình quân mỗi căn hộ mới là 50m2 thì nhu cầu diện tích nhà ở là 135.000m2 Tổng diện tích cho

cả hai nhu cầu này là hơn 1.155.000 m2/năm tương đương khoảng 23.100 căn

Với dự báo nhu cầu như trên, thị trường bất động sản ở thành phố Biên Hoà đã

mở ra một cơ hội cho các nhà đầu tư và các nhà môi giới bất động sản khẳng định tên tuổi của mình

I.2.2 Tổng quan về công ty a.Giới thiệu về công ty

Tên gọi: Công ty TNHH Địa Ốc Kiến Trúc Địa chỉ :178A Quốc lộ 1K, Phường Tân Tiến, Tp Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai

Điện thoại :(061)3290172 (061)3221016 Fax: 0613819171

Email: idj@idjdongnai.com.vn Website : idjdongnai.com.vn

v Vị trí địa lý

Văn phòng công ty nằm trên trục đường chính của thành phố, là khu vực dân cư sầm uất nên rất thuận lợi cho khách hàng khi đến giao dịch và đây cũng là một thế mạnh của công ty

b.Quá trình hình thành và phát triển công ty Địa Ốc Kiến Trúc

Những thay đổi, phát triển của cơ chế thị trường và các yếu tố kinh tế, xã hội đã góp phần làm tăng nhanh giá trị về quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu lớn trong nhân dân và diễn biến thường xuyên Tuy nhiên, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn và chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố Trong khi đó thông tin trên thị trường bất động sản lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo Thêm vào đó thủ tục pháp lý cho mỗi lần giao dịch tại các cơ quan hành chính rất rườm rà và mất nhiều thời gian Vì thế đòi hỏi phải

có một đối tác thứ ba, người trung gian có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm vững các thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản giới thiệu, hướng dẫn cách tiến hành cho cả hai bên trong quá trình giao dịch, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thỏa mãn nhu cầu đặt ra

Từ những nhu cầu bức thiết trên, ngày 09/01/2001 công ty TNHH Địa Ốc Kiến Trúc được chính thức thành lập theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số

470200162 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Tỉnh Đồng Nai cấp với chức năng chính là môi giới bất động sản và tư vấn thiết kế bất động sản

Khi mới thành lập công ty chỉ có một văn phòng ở số 26/6 tỉnh lộ 24, phường Bửu Long, Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai chỉ với 8 nhân viên

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường, công ty đã không ngừng phát huy uy tín, sáng tạo trong lĩnh vực môi giới và tiếp thị nhà đất Bằng chứng là vào cuối năm 2003 văn phòng mới ở phường Tân Tiến ra đời Tính đến nay công ty đã có 2 văn phòng giao dịch với gần 40 nhân viên tận tâm, nhiệt tình, chuyên nghiệp sẵn sàng phục

vụ các nhu cầu về nhà đất cho khách hàng

Không dừng lại ở đó, ngày 06/03/2007, công ty Địa Ốc Kiến Trúc chính thức trở thành Tổng đại lý IDJ Đồng Nai (International Development Junction), là thành viên đầu tiên của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Quốc tế thực hiện chức năng kết nối đầu tư, mua bán doanh nghiệp

Qua 6 năm hoạt động thăng trầm, mang đến hàng trăm cơ hội đầu tư, an cư tại các khu công nghiệp, khu dân cư, khu đô thị mới ở nội thành phố Biên Hòa và các khu vực vệ tinh lân cận, công ty đã tạo được ấn tượng mạnh mẽ với khách hàng bằng phong cách phục vụ chuyên nghiệp và sự an toàn trong giao dịch nhà đất, được khách hàng và các chủ đầu tư tín nhiệm và đánh giá cao về:

- Năng lực tiếp thị cao

c.Mục tiêu, chức năng, nhiệm vụ của công ty

- Giao dịch với qui trình chặt chẽ

- Xây dựng đội ngũ nhân viên chuẩn mực cao nhất về tính trung thực, tận tụy với kiến thức và tính chuyên nghiệp cao

- Phát triển và mở rộng hoạt động hiệu quả trên toàn tỉnh Đồng Nai

v Chức năng

- Kết nối đầu tư và mua bán doanh nghiệp

- Môi giới – kinh doanh bất động sản: cho thuê văn phòng, kho bãi, nhà xưởng, Mua bán nhà đất, cho thuê nhà đất, mặt bằng…

- Tư vấn, hỗ trợ Hồ sơ pháp lý bất động sản:

- Hỗ trợ tư vấn về pháp lý cụ thể là tính chất pháp lý của tài sản

- Hỗ trợ phương thức thanh toán (nhận cọc, cách chi trả tiền mua …)

- Tính thuế chuyển đổi quyền sử dụng nhà ở, đất ở

- Ký hợp đồng mua bán (tại phường)

v Nhiệm vụ

- Hoạt động kinh doanh và định hướng chiến lược công ty nhằm đem lại lợi ích cho công ty, đảm bảo thu nhập cho nhân viên Đồng thời không phụ lòng tin tưởng của khách hàng

- Tạo công việc ổn định cho nhân viên, không ngừng tích lũy để tiếp tục đầu tư,

mở rộng nguồn vốn kinh doanh

- Thực hiện nghiêm chỉnh các chính sách, quy định của nhà nước, đóng thuế và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ khác

- Căn cứ chủ trương, đường lối, chính sách kinh tế pháp luật của Nhà nước, thành phố trong từng giai đoạn để chủ động xây dựng phương án kinh doanh

- Xây dựng một thị trường nhà đất sôi động, ổn định, mang đến cho khách hàng những cơ hội nhà đất an toàn và hiệu quả nhất

d Bộ máy quản lý của công ty

Để phù hợp với tình hình kinh doanh và diễn tiến phức tạp của thị trường, hệ thống tổ chức của công ty thường xuyên phải cải tổ và thay đổi để phù hợp với hoạt động kinh doanh Hiện nay, công ty đang duy trì với sơ đồ tổ chức như sau:

v Giám đốc

- Giám đốc là người đại diện theo pháp luật của công ty Quyết định tất cá các vấn đề liên quan đến các hoạt động của công ty Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của các công ty Đề nghị phương án bố trí cơ cấu tổ chức quy chế nội bộ của công ty

v Trưởng phòng

- Chịu trách nhiệm quản lý hành chánh nhân sự và kinh doanh

- Lên kế hoạch công việc và phân bổ đến cho nhân viên

- Quản lý các mục tiêu kinh doanh của công ty, tìm khách hàng, đối tác

- Liên hệ với các chuyên ngành có ảnh hưởng đến môi trường hoạt động của công ty

- Cùng giám đốc lên phương án kinh doanh và phát triển công ty

v Phó phòng

- Hỗ trợ trưởng phòng trong công việc kinh doanh của công ty

- Đảm nhiệm công tác ngoại giao bên ngoài

- Tìm kiếm các thông tin và nguồn tư liệu liên quan đến công việc

- Hỗ trợ đồng nghiệp trong nghiệp vụ kinh doanh và các mặt xã hội khác

v Nhân viên IDJ – BĐS

- Tiếp nhận và lưu trữ đầy đủ thông tin khách hàng

- Tiếp nhận ý kiến và xử lý thông tin khi khách hàng yêu cầu

- Lập danh sách khách hàng tiềm năng, khách hàng thường xuyên và khách hàng mới

- Cập nhật các thông tin mới về các doanh nghiệp, các văn bản mới về luật bất động sản, IDJ

- Giải quyết các thủ tục, hợp đông cho khách hàng

- Cùng hợp tác đưa ra kế hoạch phát triển kinh doanh của công ty

v Kế toán

- Tính toán lương cho nhân viên

- Lưu trữ hồ sơ cân đối kế toán, báo cáo thuế, hợp đồng…

- Cập nhật thường xuyên các thông tin mới về việc báo cáo thuế, các văn bản của bộ tài chính liên quan đến tài chính công ty

- Lập biểu kê khai bảo hiểm xã hội, Y tế cho nhân viên hàng tháng

- Báo cáo tài chính cho cơ quan thuế hàng tháng

v Hành chánh

- Chịu trách nhiệm tiếp khách và hướng dẫn khách gặp bộ phận chuyên môn khi đến công ty

- Thư ký ghi lại nội dung các cuộc họp

- Chấm công làm việc hàng ngày của nhân viên

- Bảo quản và phân phát văn phòng phẩm

- Nhận tài liệu, báo chí, thông tin, văn bản đến…và ký nhận

- Các công việc phát sinh

Hình 2 : Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của công ty

e.Tình hình lao động của công ty

Lao động là một yếu tố quan trọng để đảm bảo quá trình kinh doanh diễn ra một cách chuẩn mực và hoàn hảo

Chất lượng lao động là yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng kinh doanh cũng như

sự phát triển công ty Do đó trình độ lao động, trình độ nghiệp vụ là hết sức cần thiết trong hoạt động kinh doanh của công ty, đặc biệt trong lĩnh vực môi giới và tiếp thị nhà đất đòi hỏi nhân viên phải là những người có trình độ chuyên môn, am hiểu luật pháp về bất động sản, nắm bắt được các thông tin về tình hình thị trường bất động sản trong môi trường hoạt động và những xu hướng, thị hiếu của khách hàng

BĐS

Bảng 2 Cơ cấu lao động và tiền lương

2 Theo trình độ lao động

3 Tiền lương/ng/tháng Triệu đồng 2,6 3,2 0,6 18,18

Nguồn: Phòng kế toán và tính toán tổng hợp

f.Cơ sở vật chất kỷ thuật của công ty

Công ty có 2 văn phòng đặt trên 2 tuyến đường chính trong thành phố Biên Hòa, cả hai văn phòng đều được thiết kế và trang trí giống nhau Mỗi văn phòng đều được trang bị hệ thống các bản đồ dự án, quy hoạch… các thông tin về bất động sản rao bán, các máy tính được nối mạng với nhau và nối mạng Internet cùng các thiết bị hiện đại và hệ thống thông tin luôn được nâng cấp nhằm hỗ trợ tối đa cho công việc

của các nhân viên và khách hàng

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu I.3.1 Nội dung nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu những nội dung sau:

- Phân tích môi trường hoạt động của công ty

+ Môi trường kinh tế + Môi trường chính trị pháp luật + Môi trường văn hóa xã hội

- Phân tích môi trường cạnh tranh

- Phân tích thị trường khách hàng

+ Nguồn cung ứng + Khách hàng

- Những nét chính về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và tình hình thị trường

bất động sản trên địa bàn

- Phân tích quy trình môi giới, thực trạng môi giới tại công ty

- Phân tích tình hình giao dịch của công ty qua hai năm 2005-2006

+ Phân tích số lượng giao dịch theo khu vực + Phân tích số lượng giao dịch theo loại hình môi giới + Phân tích tình hình tài chính

- Phân tích các điểm mạnh, điểm yếu, các cơ hội và đe doạ từ bên ngoài

- Đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tại công ty

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu a.Phương pháp thu thập số liệu

Thu thập tài liệu từ các phòng ban trong công ty, từ các báo cáo trong các hội nghị tổng kết tình hình kinh doanh, thu thập tài liệu từ điều tra thực tế, thu thập tài liệu trên báo chí, Internet

I.3.3 Quy trình thực hiện