NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VỊ THẾ ĐẾN GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Tuy mới hình thành nhưng thị trường bất động sản đã góp phần huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho ngân sách nhà nước từ nội bộ nền kinh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

:: : ::

NGUYỄN THỊ AN

03135001 DH03TB

2003 – 2007 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ AN

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VỊ THẾ ĐẾN GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH

PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………

Lời Cảm Ơn

Suốt đời con xin ghi tạc ơn sâu nghĩa rộng của mẹ cha đã sinh thành,

dưỡng dục con khôn lớn như ngày hôm nay Cảm ơn tất cả những người thân

trong gia đình đã hết lòng ủng hộ giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập

Xin chân thành biết ơn:

Quý thầy cô Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh,

thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tình chỉ dạy, truyền

đạt cho chúng em những kiến thức vô cùng quý báo trong suốt quá trình học

tập tại trường

Và đặc biệt, em xin gởi lời tri ân sâu sắc tới TS.Trần Thanh Hùng,

người thầy thân thiết đã tận tụy, hết lòng giúp đỡ em trong suốt quá trình học

tập tại Khoa cũng như hoàn thành đề tài này

Cảm ơn các bạn Lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Khóa 29 đã

động viên giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn

TP.Hồ Chí Minh ngày 27 tháng 07 năm 2007

Sinh viên Nguyễn Thị An

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị An, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,

Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: ”NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VỊ THẾ ĐẾN GIÁ

CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế đất & Bất động

sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Hiện nay khái niệm về vị trí chưa cụ thể và rõ ràng, còn tồn tại nhiều cách hiểu khác nhau Có quan điểm cho rằng vị trí được hiểu theo quan điểm là “vị trí địa lý”, nhưng quan điểm khác lại cho rằng vị trí không đơn thuần là khoảng cách về địa lý mà còn được xét trên phương diện kinh tế xã hội, và xuất hiện một khái niệm mới liên quan đến vị trí đó là quan niệm về “vị thế” Vậy đâu là cách hiểu thích hợp nhất về vị thế?

Xuất phát từ mục tiêu nhằm làm rõ các khái niệm về vị thế đồng thời xác định mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị thế đến giá cả bất động sản, dựa vào lý thuyết Chất lượng – vị thế của TS.Hoàng Hữu Phê, sử dụng các phương pháp chủ đạo là phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tương quan, chúng tôi tiến hành nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tố vị thế đến giá cả bất động sản trên địa bàn Quận 1, Quận Bình Thạnh và Quận Thủ Đức Thành phố Hồ Chí Minh Thông qua phương pháp điều tra thực tế, sau đó dữ liệu được xử lý và đưa vào phần mềm Eview 3.0, tiến hành phân tích tương quan, hồi qui

Kết quả cho thấy giữa khoảng cách vị thế được xác định thông qua nghịch đảo của đơn vị thời gian và giá bất động sản có mối tương quan thuận chiều nhau với hệ số tương quan r = 0,489303 Điều này có thể khẳng định biến vị thế là một trong những biến quan trọng trong công thức xác định giá nhà đất, giúp cho việc xây dựng bảng giá đất sát với thực tế hơn, dễ dàng điều chỉnh kết quả bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường, bình ổn giá nhà đất tạo niềm tin cho người dân trong việc thực hiện các giao dịch trong thị trường bất động sản

MỤC LỤC

I.1 Cở sở khoa học của nghiên cứu 3

I.1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường bất động sản 3

I.1.2 Mối quan hệ giữa vị thế và giá trị bất động sản 13

I.2 KHÁI QUÁT VỀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 18

I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 U I.3.1 Nội dung nghiên cứu 21

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 22

Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33 II.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN TP HỒ CHÍ MINH 33

II.1.1 Lược sử hình thành 33

II.1.2 Thực trạng về lao động – việc làm và mức sống dân cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 36

II.1.3 Thực trạng thị trường bất động sản trong thời gian qua trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 37

II.2 Kết quả điều tra, nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tố vị thế tới giá cả nhà đất trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh 41

II.2.1 Nội dung và phương pháp điều tra 41

II.2.2 Tổng hợp và đánh giá kết quả điều tra 42

II.2.3 Xác định hệ số tương quan giữa Khoảng cách đến trung tâm thành phố và giá cả nhà đất 42

II.3 Ứng dụng trong công tác định giá bất động sản 43

DANH SÁCH CÁC BẢNG - BIỂU

Biểu đồ I.1 Đường đồng lượng đơn vị dịch vụ bất động sản 17

Bảng 1.2 Bảng ANOVA trong phân tích hồi qui đơn giản 27

Bảng 1.3 Bảng ANOVA của mô hình hồi quy bội 30

Bảng 2.1 So sánh một số chỉ tiêu về diện tích, dân số, mật độ giữa các quận trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh 40

Bảng 2.2 Tổng hợp kết quả điều tra 42

Bảng 2.3 Hệ số tương quan 43

Bảng 2.4 Mô hình kết quả hồi qui của biến giá phụ thuộc vào khoảng cách đến trung tâm thành phố và diện tích 45

Bảng 2.5 Mô hình kiểm định phương sai thay đổi 48

Bảng 2.6 Ma trận tương quan 48

Bảng 2.7 Kết quả hồi qui của biến Diện tích với biến Kctp 49

Bảng 2.8 Kết quả hồi qui của biến Giá đối với biến Diện tích 49

Bảng 2.9 Kết quả hồi qui của biến Giá đối với biến Diện tích và Kctp 50

Bảng 2.10 Kiểm dịnh Wald 50

ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết của đề tài:

Sự ra đời, hình thành và phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua đã có những đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế-xã hội của nước ta Tuy mới hình thành nhưng thị trường bất động sản đã góp phần huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho ngân sách nhà nước từ nội bộ nền kinh tế quốc dân, hỗ trợ các ngành kinh tế khác phát triển, thúc đẩy sản xuất, tạo công ăn việc làm…

Trong thị trường bất động sản, giá cả bất động sản đóng vai trò rất quan trọng, vừa là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện tiềm năng kinh tế đất đai vừa điều chỉnh và giám sát thị trường Trong đó, giá đất còn được xem là công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai trong cơ chế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa, là căn

cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước nhằm giúp cho việc sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao và tiết kiệm

Trong kinh tế thị trường thì, một mặt giá cả được hình thành thông qua quan hệ cung - cầu trên thị trường bất động sản, mặt khác nó còn chịu sự chi phối của rất nhiều các yếu tố Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có thể kể đến như các yếu tố về vị thế bất động sản: khoảng cách tới các trung tâm văn hoá – xã hội, thương mại, chính trị… Ngoài ra còn các yếu tố phản ánh chất lượng bất động sản như: diện tích, hình dáng, kích thước,…Trong các yếu tố trên, vị thế là một yếu tố có vai trò đặc biệt, nó tạo ra tính cá biệt của hàng hoá bất động sản, có thể nói rằng vị thế chiếm phần lớn trong việc hình thành nên giá trị bất động sản

Tuy nhiên, hiện nay khái niệm về vị thế vẫn còn nhiều tranh luận Cụ thể, còn tồn tại nhiều cách hiểu khác nhau về vị thế Có quan điểm cho rằng vị thế được hiểu theo khái niệm “vị trí địa lý”, hay “vị trí địa lý - kinh tế”, nhưng quan điểm khác lại cho rằng vị trí không đơn thuần là khoảng cách về địa lý mà còn được xét trên phương diện kinh tế xã hội, phụ thuộc vào môi trường văn hoá – xã hội Vậy đâu là cách hiểu thích hợp nhất về vị thế? Ảnh hưởng tác động của nó đến giá cả bất động sản như thế nào? Từ đó gây ảnh hưởng tới công tác định giá, xác định giá trị bất động sản thiếu chính xác Từ thực tế đó, chúng tôi thực hiện đề tài “Nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tố

vị thế đến giá cả bất động sản trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh” nhằm góp phần làm rõ những khúc mắc trên

Mục tiêu nghiên cứu:

Đề tài nhằm làm rõ các khái niệm về vị thế và tác động ảnh hưởng của yếu tố vị thế đến giá cả bất động sản nhà đất, từ đó đề xuất một số biện pháp hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản hiện nay

Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu là mối quan hệ tương quan giữa vị thế và giá cả bất động sản nhà đất

Đối tượng khảo sát của đề tài là giá cả thị trường nhà đất, yếu tố phản ánh vị thế tác động đến giá cả nhà đất

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:

Đề tài đánh giá được một cách chính xác hơn, định lượng hơn về mức độ ảnh hưởng của vị thế đến giá cả nhà đất, góp phần hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản nhà đất giúp Nhà nước nắm bắt và quản lý giá đất, bất động sản nhà đất một cách hữu hiệu trong công tác quản lý và phát triển thị trướng bất động sản hiện nay

Phần I: TỔNG QUAN

I.1 Cở sở khoa học của nghiên cứu

I.1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường bất động sản

a Khái niệm về thị trường bất động sản

* Khái niệm bất động sản:

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau Một cách phân chia khái quát nhất

mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành hai loại: “bất động sản” và

“động sản” Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc

từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những

bộ phận cấu thành lãnh thổ

Theo Bộ luật dân sự của Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181), Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất và các tài sản khác do pháp luật qui định

Định nghĩa bất động sản, nếu đứng dưới góc độ của nhà quản lý đất đai thì bất động sản là những tài sản không di dời được, chẳng hạn như đất đai và những vật thể

cố định gắn liền đất đai Những vật thể này tồn tại trên mặt đất, chức năng sẽ bị thay đổi khi tách rời khỏi đất đai và phải mất khá nhiều thời gian cũng như chi phí

Chất lượng bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số lượng phòng, số tầng cao v.v Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có v.v Thường những đặc tính đó tách rời khỏi nội dung vị thế của nó, và hay được tập hợp lại trong các số liệu thống kê về điều kiện bất động sản

Vị thế là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với bất động sản tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá, tôn giáo, chất lượng môi trường v.v., phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đó, nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể

Hai thành phần cơ bản tự nhiên và xã hội, chất lượng và vị thế của bất động sản kết hợp với nhau trong một đơn vị bất động sản hiện vật theo tỷ lệ tuân thủ quy luật

“đường ngưỡng”, được phát hiện bởi TS Hoàng Hữu Phê, tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu cho hoạt động kinh tế xã hội của con người, khả năng này được gọi là dịch vụ bất động sản Lượng dịch vụ bất động sản Y là một hàm phụ thuộc vào các biến độc lập chất lượng và vị thế: Y = f(CL, VT) Trong thực tế, cung cầu bất động sản trên thị trường là cung cầu về dịch vụ bất động sản, bởi vì không có ai chỉ có nhu cầu

về chất lượng (diện tích) mà không có vị thế (vị trí) và ngược lại

* Khái niệm thị trường bất động sản:

Một số khái niệm cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, hay xét theo nghĩa hẹp thì thị trường bất động sản chính là thị trường nhà và đất Tuy nhiên, nếu quan niệm như vậy thì vẫn chưa đầy đủ Thị trường bất động sản là một khái niệm rộng lớn, tùy vào lĩnh vực nghiên cứu mà ta có cách hiểu khác nhau

Thị trường bất động sản, theo một cách hiểu thông thường là nơi diễn ra những giao dịch: mua bán, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn , tại đó người mua người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và khối lượng hàng hoá dịch vụ bất động sản được giao dịch

Dưới góc độ kinh tế: thị trường bất động sản được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản

Dưới góc độ nhà quản lý đất đai và bất động sản, thì thị trường bất động sản không chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ cho thị thị trường

Nhìn chung, có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song

để đơn giản ta có thể hiểu thị trường bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ

diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định

Trong lý thuyết kinh tế khi nghiên cứu về cung cầu hàng hóa, người ta giả thuyết các hàng hóa phải đồng nhất nhưng bất động sản có tính dị biệt không đồng nhất, điều này đã làm phát sinh vấn đề nan giải khi áp dụng lý thuyết kinh tế để nghiên cứu cung cầu bất động sản Vì vậy mà trong các tài liệu về thị trường bất động sản, người ta chỉ nói cầu chung chung, cung chung chung, giá cả chung chung, đặc thù của cung cầu đất đai, bất động sản như thế nào chưa ai nói tới

Khi nghiên cứu cung cầu bất động sản thì chúng ta nghiên cứu cung cầu dịch vụ bất động sản, khả năng đáp ứng nhu cầu chung nhất con người và trong kinh tế thị trường được thể hiện thông qua đơn vị tiền tệ Đây là giả thuyết nghiên cứu vì ta biết rằng nhu cầu về bất động sản rất đa dạng, nhu cầu trong sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, các ngành về thương mại dịch vụ Từ điều kiện giả thuyết trên ta nghiên cứu quan hệ cung cầu về dịch vụ đất đai, dịch vụ bất động sản

- Cầu bất động sản:

Cầu bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng và sở hữu về bất động sản Từ nhu cầu sản xuất của các ngành nông nghiệp, công nghiệp, thương mại và dịch vụ; nhu cầu sở hữu có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng mà nhằm vào mục đích kinh doanh, tích trữ tài chính, thể hiện vị thế cá nhân Việc xác định nhu cầu về bất động sản là rất phức tạp vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tỷ lệ gia tăng dân số, sự mở mang các ngành nghề sản xuất: nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ…

Cầu khác với nhu cầu Cầu xuất hiện trên cơ sở nhu cầu nhưng đòi hỏi phải có các điều kiện khác nhau, phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán theo nhu cầu, phải có sự hoạt động của thị trường để cầu có điều kiện gặp được cung

và trở thành cầu thực sự trên thị trường

Khi nghiên cứu cầu trên thị trường bất động sản người ta chỉ xem xét mối quan

hệ giữa giá cả và lượng cầu dịch vụ bất động sản Giả thuyết các yếu tố khác ảnh hưởng đến cầu như thu nhập, qui mô tiêu thụ của thị trường, dự báo về tương lai không thay đổi thì cần phân biệt cầu với lượng cầu Cầu mô tả hành vi của người tiêu dùng biểu thị các số lượng mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau Lượng cầu là một con số cụ thể tương ứng với một mức giá cụ thể

Quy luật cầu là quy luật phải thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Đây là quan hệ nghịch chiều: khi giá tăng thì cầu giảm và ngược lại

Để xây dựng đường cầu người ta dựa trên quy luật hữu dụng biên giảm dần Trong đó, cần chú ý đến các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu: đường cầu sẽ dịch chuyển sang trái hay sang phải khi có sự thay đổi về thu nhập, về qui mô tiêu thụ của thị trường và tương lai phát triển kinh tế, những chính sách của Chính phủ,…

- Cung bất động sản

Cũng giống như cầu, cung mô tả số lượng dịch vụ bất động sản sẽ cung ứng trên thị trường với các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể với điều kiện giả thuyết các yếu tố khác không thay đổi như chi phí tạo lập bất động sản, số lượng nhà đầu tư phát triển bất động sản, chính sách quản lý nhà nước về đất đai, về đô thị, tài chính, tiền tệ

Cung khác với lượng cung Quy luật cung thể hiện mối quan hệ giữa số lượng cung và giá cả Đây là quan niệm thuận chiều, giá tăng thì cung tăng và ngược lại

Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung: chi phí tạo lập bất động sản; số lượng người đầu tư bất động sản; chính sách quản lý vĩ mô của Nhà nước

Cung cầu gặp nhau hình thành nên giá cả thị trường đơn vị dịch vụ bất động sản Nếu như cung lớn hơn cầu thì cầu có vai trò quyết định đối với hoạt động của thị trường; ngược lại, khi cung nhỏ hơn cầu thì cung sẽ quyết định hoạt động của thị trường Do đó, để thị trường hoạt động lành mạnh ta phải kích cầu hoặc kích cung

* Phân loại thị trường bất động sản:

Từ sự đa dạng trong các quan niệm về thị trường bất động sản nên cũng có rất nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản Tùy theo mục đích và cách tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo những tiêu thức khác nhau:

Dựa vào đặc điểm của hàng hóa bất động sản: người ta phân thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc phục

vụ nhu cầu sản xuất, thương mại, khách sạn, dịch vụ… Trong đó, thị trường nhà đất đóng vai trò quan trọng nhất

Dựa vào trình tự tham gia vào thị trường, người ta phân thị trường bất động sản thành:

- Thị trường giao đất, cho thuê đất hay thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay còn gọi chung là thị trường đất đai

- Thị trường sơ cấp: thị trường xây dựng các bất động sản để bán hoặc cho thuê

- Thị trường thứ cấp: thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản

Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta chia thị trường bất động sản thành:

- Thị trường chính qui: là thị trường tuân thủ đầy đủ các qui định của pháp luật

về khai báo, đăng ký kinh doanh,… thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

về bất động sản Đây là thị trường Nhà nước có khả năng kiểm soát được

- Thị trường phi chính qui: các giao dịch diễn ra trong thị trường này không có

sự kiểm soát của các cơ quan co chức năng như: địa chính, tài chính,…và các cơ quan

các cấp, không tuân thủ theo các qui định của pháp luật Hiện nay, ở nước ta khoảng 70% các giao dịch về bất động sản hoạt động dưới dạng thị trường này

b Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Cũng như tất cả các hàng hóa khác, bất động sản cũng có tất cả các thuộc tính của một hàng hóa bình thường khác Bên cạnh đó, do những tính chất đặc biệt của đất đai làm cho thị trường bất động sản có những tính chất đặc biệt sau:

- Không có thị trường trung tâm

Bất động sản là tài sản cố định, không thể di dời từ nơi này sang nơi khác được, nên ta không thể “đem” bất động sản ra trao đổi như những hàng hóa bình thường khác được Do vậy các hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các “chợ” hàng hóa bất động sàn ảo Các “chợ” này rất đa dạng, có thể là ở một trung tâm giao dịch lớn (siêu thị địa ốc), hay một địa điểm nhỏ hẹp, qua điện thoại, qua mạng internet, hay tại nhà riêng,…Nói chung, các giao dịch bất động sản có thể diễn

ra dưới bất cứ hình thức nào và bất cứ đâu, không yêu cầu một địa điểm cụ thể nào cả

Từ đó cho thấy việc kiểm soát thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn

- Thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai: đất đai không bao giờ hao mòn hay mất đi (ở đây ta không xét các trường hợp đặc biệt như động đất, sạt lở, ) và người có quyền sở hữu đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác Điều mà

họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại Do đó khi xem xét giá

cả đất đai không thể chỉ xác định giá cả của nó như như các hàng hóa thông thường mà phải dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai

- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng; từ số lượng, kiểu cách, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác bất động sản còn có đặc điểm

là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu; do đó mỗi vùng, mỗi khu vực có đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán, thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác Do đó, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động của các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra ở từng vùng Quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường bất động sản ở các vùng, các khu vực khác Đồng thời nghiên cứu bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản của khu vực này áp dụng cho khu vực khác

- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, mang tính độc quyền nhóm và phân biệt

Tính độc quyền của thị trường bất động sản xuất phát từ tính cố định và tính dị biệt của đất đai, từ đó mà tạo ra khả năng độc quyền của người sở hữu và kinh doanh bất động sản cùng với sự khác biệt về độ co giãn của cầu về bất động sản tạo ra các phân khúc khác nhau trong thị trường Đặc điểm này dẫn đến giá cả bất động sản hình thành trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc

- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản

Đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như những hàng hóa khác Đó là do thời gian tạo lập bất động sản là không ngắn, cần có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục pháp lí, thiết

kế, thi công,…

- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Tính khó xâm nhập của thị trường là do Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do

đó yêu cầu người tham gia phải có nguồn vốn lớn Ngoài ra, thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt, hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường, giá cả

biến động lớn, thông tin vừa thiếu vừa không chính xác,…do vậy muốn tham gia lĩnh vực này yêu cầu cần phải có kiến thức vững vàng, am hiểu luật pháp, có kinh nghiệm,…

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn do đó việc quản lý của Nhà nước bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng như các biến động của chúng Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào nhiều loại giao dịch,…

- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Đặc điểm này xuất phát từ tính “có giá trị lớn” của bất động sản, hầu như mọi giao dịch bất động sản đều đòi hỏi một lượng vốn lớn Đa phần lượng vốn này được huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường bất động sản khó mà phát triển tốt được Những cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến các khoản nợ khó đòi,

vì thế có thể làm cho các tổ chức tài chính rơi vào vòng xoáy của cuộc khủng hoảng

- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian

Tính khó thâm nhập của bất động sản thể hiện ở chỗ: Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, do đó người tham gia phải có nguồn vốn lớn

Thị trường bất động sản là một thị trường linh động, vừa mang tính chất tự nhiên vừa mang các đặc tính xã hội, hoạt động theo một quy luật riêng không giống với các hàng hoá thông thường, sự biến động về giá là rất lớn,…do vậy mà một người muốn tham gia hoạt động trong lĩnh vực này cần có một kiến thức chuyên môn vững vàng, cần linh hoạt trong quản lý, cũng như phải có kiến thức về pháp luật bởi đây là một ngành khá nhạy cảm

c Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi một quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư Vai trò của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ thể như sau:

- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất

Trước hết, thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, vì chính ở đây xuất hiện các yêu cầu về bất động sản, từ đó đòi hỏi xã hội không ngừng phát triển bất động sản Thị trường là nơi chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh bất động sản Đồng thời, khi thị trường cung cấp đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản – bất động sản cũng chính là đáp ứng yếu tố không thể thiếu của quá trình sản xuất xã hội – điều kiện đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ… góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Thị trường bất động sản phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế của mỗi một địa phương và ở tầm cả một quốc gia Sau nữa là, thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản; tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội, cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thuê mướn, thế chấp…bất động sản

Trong điều kiện phát triển của kinh tế thị trường, người sản xuất lo sản xuất ra các hàng hóa mà hàng hóa bất động sản đưa ra thị trường lại không thể di dời về vị trí; trong khi người tiêu dùng cũng cần tìm hàng hóa bất động sản có vị trí nhất định, được xây dựng theo mẫu mã, tiêu chuẩn kỹ thuật nhất định Để giải quyết vấn đề này phải thông qua thị trường Thị trường góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật và công nghệ tiên tiến, nâng cao chất lượng bất động sản, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất Thị trường bất động sản thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh, nhất là người có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cân nhắc để đảm bảo chi phí về bất động sản là tối thiểu nhất trong tổng chi phí sản xuất kinh doanh

- Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

Trước hết, thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo Rõ ràng bản thân sự tăng trưởng của bất động sản trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư Thứ hai là, phát triển thị trường bất động sản được biểu hiện bằng hai cách: cách thứ nhất tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị trường; cách thứ hai, mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn… làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng bất động sản nhất định trong giao dịch làm cho lượng hàng hóa như được tăng lên không bao giờ cạn và do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn Thứ

ba là, khi các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản mà còn có tác dụng

khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển Thứ tư là, khi dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh, Nhà nước cũng như doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền, mà với bất động sản có sẵn, nhất là đất đai dùng làm vốn để gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước Đất đai – bất động sản như là nguồn vốn mới để khai thác các nguồn vốn khác Thứ năm là, Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, mà cuối cùng quỹ đất cũng không hề cạn đi

- Phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng lượng các quan hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hóa luân chuyển, đó cũng là cách góp phần tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước Vì sự mua đi, bán lại nhiều lần, sự thuê

đi, thuê lại tăng lên… giúp Nhà nước tăng thu nhập về thuế

- Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại

Thị trường bất động sản thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh tế quốc dân, có quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa;

do đó, phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng phát triển các thị trường khác, cũng tức là góp phần mở rộng phát triển thị trường chung Vì phát triển thị trường bất động sản cũng đồng thời đòi hỏi một sự nhiều hơn, tốt hơn của thị trường hàng hóa dịch vụ; một sự cung cấp lao động nhiều hơn, lao động có kỹ thuật cao… và cả vốn đảm bảo cho thị trường bất động sản cũng tăng trưởng theo

Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng không còn chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia Thị trường bất động sản phát triển vượt ra khỏi một quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia các giao dịch bất động sản trên lãnh thổ mỗi nước

mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh bất động sản

và họ cũng có thể cư trú, sinh sống…Đó là cơ sở hình thành phát triển các quan hệ xã hội tạo ra sự thuận lợi hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc, giữa các cộng đồng… góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại

- Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội

Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội Thị trường bất động sản, mà nhất là thị trường đất đai

ở bất cứ một xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của một quốc gia Một khi thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định Một khi thị trường bất động sản không hoạt động hoặc hoạt động không lành mạnh: đầu cơ, buôn bán đất đai, lũng đoạn giá cả… sẽ tác động trực tiếp vào mọi hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hoài nghi vào chính sách pháp luật… làm cho

xã hội thiếu ổn định, vì đất đai, nhà ở và các công trình khác luôn gắn chặt với hoạt động sản xuất và đời sống con người cũng như các hoạt động xã hội của con người Thực tế ở các nước và ở nước ta trong thời gian đầu những năm 90 khi mà thị trường đất đai, nhà ở xuất hiện ngầm, hiện tượng buôn bán đầu cơ đất đai phát triển… đã dẫn đến sự tăng nhanh của giá cả đất đai, người dân hoài nghi với chính sách đất đai của Nhà nước, quan hệ xã hội về đất đai, nhà ở đã có những biểu hiện tiêu cực

- Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

Trước hết, thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hóa, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng…Sự vận động và phát triển của thị trường bất động sản cũng đồng thời

là kết quả của sự tác động lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là

sự tác động tương hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng; sản xuất thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác Thứ hai, thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng vào sự phát triển của thị trường hàng hóa, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người

- Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản

Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản, Nhà nước tiếp tục đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai Vì chỉ có thông qua thị trường bất động sản, các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và chính ở thị trường, thông qua thị trường sẽ bộc lộ những không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai, bộc lộ sự không phù hợp trong quản lý đất đai Vì thế, thông qua thị trường giúp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai và thực hiện đổi mới công tác quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với bản chất của quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội được thực hiện chủ yếu

thông qua thị trường, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng của một thị trường không chính thức (thị trường ngầm), khắc phục tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai, khắc phục hiện tượng Nhà nước làm thay đổi thị trường…Cũng thông qua thị trường giúp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng

ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sở hữu đất)… hoàn thiện hồ sơ ban đầu về đất đai, bất động sản là điều kiện trực tiếp làm rõ ranh giới và xác lập từng bất động sản cụ thể như một hàng hóa cụ thể Thị trường bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước

và người sỡ hữu bất động sản (người sử dụng đất), trên cơ sở đó bổ sung, hoàn thiện

cơ chế chính sách và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước

I.1.2 Mối quan hệ giữa vị thế và giá trị bất động sản

a Quan niệm về vị thế bất động sản

Theo Ts Hoàng Hữu Phê “Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch

sử cụ thể, có thể coi đó là chiều thời gian”1

Phải chăng khái niệm “Vị thế” ở đây tương đồng với khái niệm “Vị trí” trong lý thuyết về đất trung tâm của Kristal2 Sự ảnh hưởng của vị thế đến giá trị bất động sản cũng giống như sự ảnh hưởng của vị trí, tức khoảng cách đến thị trường trung tâm trong lý thuyết của Kristal Theo đó giá trị đất đai và bất động sản phụ thuộc vào chi phí giao thông từ vị trí bất động sản toạ lạc đến trung tâm thành phố Theo sự gia tăng khoảng cách vật lý thì chi phí giao thông tăng dần và giá trị đất đai giảm dần

Tuy nhiên, khoảng cách vật lý ngày càng trở nên ít quan trọng hơn, với sự phân tán của các trung tâm việc làm và khả năng di động gia tăng Cuộc cách mạng thông tin của những thập kỷ qua, với mạng lưới máy tính và mạng Internet, đang làm suy giảm sự thống trị của khoảng cách vật lý3 Như vậy, khoảng cách vật lý không thể là nhân tố quyết định đến giá trị đất đai và bất động sản

Như đã biết, giá trị trao đổi bất động sản hình thành trên thị trường, thông qua quan hệ cung cầu, phụ thuộc vào nhu cầu về không gian và vị trí đất đai, bất động sản Vậy điều gì ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn vị trí cư trú của người dân, vị trí nhà

1 Hoàng Hữu Phê, Lý thuyết Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác

2 Hồ Tồn Chí, Lý luận và phương pháp định giá đất đai

3 Trích theo Hoàng Hữu Phê, Lý thuyết Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác

xưởng của nhà sản xuất công nghiệp, vị trí cửa hàng của nhà kinh doanh thương

nghiệp…

Sự lựa chọn về vị trí cư trú phụ thuộc vào nhu cầu về an ninh công cộng, môi

trường văn hoá xã hội, chất lượng nhà ở và cơ sở hạ tầng đô thị… cụ thể thông qua

bảng số liệu điều tra sau:

Bảng 1.1 Tổng hợp các yêu cầu về vị trí cư trú

6 Chất lượng nhà ở 79,3

7 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 72,7

8 Cơ sở dịch vụ xã hội 77,0

(Nguồn: Theo số liệu của PGS TS Nguyễn Minh Hoà)

Từ đây, có thể nhận định, nhu cầu về giao tiếp xã hội, quan hệ với hàng xóm,

với các nguồn cung ứng dịch vụ xã hội và kỹ thuật đô thị chi phối sự chọn vị trí nơi ở

Có nghĩa là, người dân sẽ lựa chọn vị trí nơi ở phụ thuộc vào đặc điểm môi trường văn

hoá – xã hội tại địa điểm đó có phù hợp với nhu cầu của họ hay không Nói cách khác,

khả năng thiết lập các quan hệ xã hội phù hợp cho người ở của vị trí nơi ở là yếu tố

quyết định tạo ra sự mong muốn địa điểm cư trú Sự mong muốn này được phản ánh

thông qua khái niệm “Vị thế” được đề xuất bởi Ts Hoàng Hữu Phê trong Lý thuyết Vị

thế - chất lượng

Cũng tương tự như vậy, quyết định lựa chọn vị trí nhà xưởng của nhà sản xuất

công nghiệp phụ thuộc vào khả năng của địa điểm thiết lập quan hệ với thị trường

cung ứng nguyên vật liệu và tiêu thụ sản phẩm, với các đối tác để liên doanh, liên kết

chuyên môn hoá tăng năng suất lao động Sự lựa chọn vị trí cửa hàng của nhà kinh

doanh thương nghiệp cũng phụ thuộc vào khả năng của vị trí thiết lập quan hệ với các

khách hàng và với các đối tác trong kinh doanh để tiêu thụ và trao đổi hàng hoá và

dịch vụ thu được lợi nhuận

Từ thực tế trên, Ts Trần Thanh Hùng quan niệm “vị thế đất đai và bất động sản

là tổng hòa các mối quan hệ xã hội” Theo cách hiểu này vị thế được hình thành thông

qua các tương tác thị trường và phi thị trường; vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số

lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ “Đất đai có vị thế cao là nơi có khả

năng thiết lập được nhiều mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ, với láng giềng và

với đối tác” Nhận định trên một lần nữa chứng minh giao dịch bất động sản thực chất

không phải là giao dịch bản thân bất động sản đó mà là giao dịch các lợi ích thu được

từ bất động sản đó; nói cách khác giá trị bất động sản được sinh ra từ kỳ vọng nhận được các lợi ích sinh ra từ các mối quan hệ xã hội xuất phát từ việc chiếm hữu, sử dụng hay quản lý bất động sản đó

Như vậy, khái niệm “vị thế” là nội dung bổ sung cần thiết làm rõ hơn những gì

ẩn chứa đằng sau khái niệm “vị trí” đất đai mà đã làm cho vị trí có vai trò quyết định đến việc lựa chọn địa điểm đầu tư phát triển, nơi cư trú và hình thành giá cả đất đai

Vị thế đất đai là tổng hoà các quan hệ xã hội, hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường Vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ

Số lượng quan hệ được hiểu là có bao nhiêu quan hệ với bao nhiêu đối tác Chất lượng quan hệ phụ thuộc vào đặc điểm văn hoá - xã hội của các đối tác, như tầng lớp, giai cấp, tôn giáo, dân tộc, chủng tộc… Cường độ quan hệ phụ thuộc vào khoảng cách không gian và thời gian tương tác

b Các quan điểm về giá trị bất động sản

Giá trị là một phạm trù của nền kinh tế hàng hóa, dùng làm cơ sở cho việc so sánh và trao đổi các sản phẩm hàng hóa Trong các lý thuyết về giá trị hàng hóa hiện nay tồn tại các quan điểm về giá trị như sau:

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Macxit: Các Mác trên cơ sở phép biện

chứng đã phân tích và đưa ra khái niệm giá trị như sau: Giá trị là sự hao phí lao động

xã hội kết tinh trong hàng hóa Một hàng hóa có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội Trong đó thuộc tính tự nhiên cấu thành giá trị sử dụng; thuộc tính xã hội là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa tạo thành giá trị của hàng hóa Như vậy giá trị là một trong hai mặt thống nhất của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Giá trị

là bản chất bên trong, giá cả là biểu hiện bên ngoài Giá trị và giá cả luôn phù hợp với nhau nhưng chúng cũng có thể sai khác do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân

bằng cung - cầu, tâm lý khách hàng

Mặc dù học thuyết giá trị của C.Mác có tác dụng lớn trong việc đánh giá giá trị tài sản hay xác định giá cả của tài sản nhưng mục tiêu nghiên cứu về giá trị của C.Mác

là hướng tới nền kinh tế kế hoạch hóa Trong khi đối với nền kinh tế thị trường thì có những hàng hóa đặc biệt như đất đai, sức lao động, thương hiệu…không được tạo ra

do “lao động kết tinh trong hàng hóa” nhưng chúng vẫn có giá trị Vì vậy để xác định đúng giá trị tài sản thì cần phải bổ sung phạm trù giá trị kinh tế trong nền kinh tế thị trường

Quan điểm kinh tế học hiện đại cho rằng: sản phẩm hàng hóa có hai thành

phần: giá trị hữu hình và giá trị vô hình Trong đó, giá trị hữu hình là chi phí sản xuất, giá thành sản phẩm; giá trị vô hình chính là giá trị của lao động quá khứ và lao động

hiện tại kết tinh trong hàng hóa, đồng nhất với quan điểm giá trị của Macxit

Trong Dấu ấn thương hiệu (NXB Trẻ, năm 2006), Tôn Thất Nguyễn Thiêm

nói rằng: “giá trị sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình” Giá trị hữu hình là giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị vô hình là giá trị thương hiệu, nó phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người

Quan điểm giá trị hữu hình và vô hình được áp dụng vào lĩnh vực kinh tế bất

động sản trong Lý thuyết Vị thế - chất lượng của TS Hoàng Hữu Phê Theo đó, giá

trị trao đổi bất động sản trên thị trường bao gồm hai thành phần: giá trị sử dụng và giá trị Trong đó giá trị sử dụng là giá trị hữu hình, giá trị đầu tư phát triển bất động sản hay còn gọi là chi phí tạo lập bất động sản, phản ánh chất lượng bất động sản; giá trị là giá trị vô hình sinh ra bởi lợi ích thu được từ vị thế bất động sản tạo thành Giá trị trao đổi được thể hiện bằng tiền gọi là giá cả

Trong trường hợp vị thế bất động sản không khác nhau do con người trong xã hội tất cả đều như nhau thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức là chi phí sản xuất Như vậy quan điểm này phù hợp với quan điểm Mác

về giá trị, quan điểm của Mác là một trường hợp đặc biệt của Lý thuyết Vị thế - chất lượng trong một môi trường đồng nhất về vị thế

Giá cả thị trường bất động sản là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi Giá trị trao đổi là một phạm trù khách quan được nhận biết thông qua tính thông suốt thông tin của thị trường và thông qua hiểu biết của con người bằng các phương pháp khác nhau để sử dụng vào các mục đích khác nhau, vì vậy mà có các loại giá: giá bất động sản do nhà nước định giá, giá bất động sản đấu giá, giá bất động sản rao bán, giá mua…

Giá bất động sản do nhà nước quy định: Là hệ thống giá do nhà nước định ra để thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản, nhằm giải quyết mối quan

hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất đai và bất động sản khác, nó không áp dụng cho các bên tham gia giao dịch thị trường tự thỏa thuận

Giá cả thị trường bất động sản: là giá cả chịu sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền của người chuyển nhượng và người nhận quyền chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định

c Mối quan hệ giữa vị thế và giá trị bất động sản

Như trên đã nói, hàng hóa bất động sản có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội; thuộc tính tự nhiên phản ánh chất lượng quyết định giá trị sử dụng, giá trị hữu hình; thuộc tính xã hội phản ánh vị thế quyết định giá trị, giá trị vô hình bất động sản

Giá trị trao đổi bất động sản = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị

(do vị thế tạo ra)} (*)

Một đơn vị bất động sản hiện vật bao gồm hai thuộc tính trên tạo ra một mức độ thỏa mãn nhu cầu của con người, mức độ thỏa mãn này được xác định thông qua đại lượng đơn vị dịch vụ đất đai Các đơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về chất lượng, vị thế nhưng có cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như nhau thì

có cùng một lượng đơn vị dịch vụ bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các đơn vị bất động sản hiện vật có cùng đơn vị dịch vụ bất động sản sẽ có giá trị thị trường ngang nhau (chẳng hạn 1.000m2 đất ở quận Thủ Đức có giá trị tương đương với 100m2 đất ở quận 1) Nếu xét quan hệ trên ở góc độ lý thuyết Vị Thế - chất lượng thì có thể xây dựng được đồ thị minh họa sau:

Biểu đồ I.1 Đường đồng lượng đơn vị dịch vụ bất động sản Điểm A, B và C có tổ hợp chất lượng, vị thế khác nhau (C có chất lượng cao, vị thế thấp; B ngược lại) nhưng có cùng mức độ thỏa dụng nên có cùng giá trị thị trường

Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và đường cong bàng quang - đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu và tổ hợp sản xuất tối ưu Quỹ tích các giao điểm này tạo thành đường ngưỡng chất lượng bất động sản ứng với một vị thế xác định Các

điểm thuộc đường cong bàng quang/đường đẳng lượng có cùng giá trị thị trường Vì vậy có thể gọi đường ngưỡng là đường giá trị trao đổi bất động sản

Như vậy, có thể khẳng định, giá trị trao đổi bất động sản là đại lượng phụ thuộc vào vị thế bất động sản Sau đây đề tài sẽ xem xét ảnh hưởng của yếu tố vị thế đến giá trị bất động sản

Khoảng cách vị thế không đồng nhất với khoảng cách vật lý, mặc dù chúng có quan hệ thuận với nhau thông qua công thức: S = VxT Thời gian lưu thông T phụ thuộc vào khoảng cách S, nhưng chi phí thời gian để vượt qua khoảng cách S thì phụ thuộc vào vận tốc V, mà vận tốc V lại phụ thuộc vào mức độ phát triển hạ tầng giao thông đô thị, như mật độ đường sá, phương tiện lưu thông…

Khoảng cách vị thế = 1/T = V/S, trong đó T là chi phí thời gian do khoảng cách vật lý S, chi phí này là chi phí vô ích bởi yếu tố không gian Khi T tăng thì 1/T giảm,

có nghĩa là thời gian dành cho công việc và nghỉ ngơi giảm Ở góc độ này khoảng cách

vị thế bằng 1/T phản ánh được quy luật kinh tế - quy luật tiết kiệm thời gian Để tiết kiệm thời gian lưu thông, tăng năng suất lao động cần phải tập trung sản xuất và các hoạt động kinh tế - xã hội khác trong không gian, sự tập trung này tạo ra hiệu quả kinh

tế, mà các nhà kinh tế học đô thị gọi là, hiệu quả kinh tế tụ hội đô thị4

I.2 KHÁI QUÁT VỀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

¾ Địa hình: địa hình Thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có

một ít dạng đồi gò ở phía Bắc và Đông Bắc, với độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam và chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều Biển Đông (hơn 50% diện tích đất

dự kiến dành cho phát triển đô thị thành phố có độ cao tự nhiên dưới 2 m so với mực nước biển trung bình)

¾ Khí hậu: thành phố nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang

tính chất cận xích đạo Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 kcal/cm2/năm, nắng trung bình 6,8 giờ/ngày Nhiệt độ trung bình toàn năm khoảng 240C (dao động trong khoảng 250C đến 290C), nóng nhất trong tháng 4 và lạnh nhất trong tháng 12, độ

4 Nhiêu Hội Lâm, Kinh tế học đô thi

ẩm trung bình cả năm 77,5% Thành phố có thuận lợi là không trực tiếp chịu tác động của bão lụt Lượng mưa thay đổi theo từng khu vực Mưa nhiều ở khu vực vùng nội thành (trung bình 2.100 mm) và vùng đất cao Thủ Đức, kéo dài tới Long Sơn, trung bình từ 1.800 đến 1.900 mm Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của hai hướng gió mùa chủ yếu: từ ngoài Biển Đông thổi theo hướng Đông Nam – Tây Bắc, từ Ấn Độ Dương thổi về theo hướng Tây Nam – Đông Bắc

¾ Thủy văn: nằm ở vùng hạ lưu của hệ thống sông Đồng Nai – Sài Gòn, chế

độ thủy văn, thủy lực của kênh rạch và sông ngòi không những chịu ảnh hưởng mạnh của địa hình thành phố tương đối bằng phẳng và thấp (phần lớn dưới 2 m), chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều của Biển Đông, mà còn chịu tác động rất rõ nét của việc khai thác các bậc thang hồ chứa ở thượng lưu hiện nay và trong tương lai (như hồ Trị An, Dầu Tiếng, Thác Mơ hiện nay và các hồ chứa Hàm Thuận – Đa Mi, Phước Hòa trong tương lai gần) Hệ thống sông rạch chằng chịt với tổng chiều dài 7.955 km Tổng diện tích mặt nước ước chiếm khoảng 16% diện tích thành phố Mật độ dòng chảy trung bình khoảng 3,8 km/km2 Phần diện tích đất thấp, trũng, có độ cao dưới 2 m

và mặt nước chiếm đến 61% diện tích tự nhiên, lại nằm ở vùng cửa sông với nhiều công trình điều tiết lớn ở thượng nguồn bên nguy cơ ngập, úng rất lớn

¾ Địa chất: ngoài phần đồi gò chiếm 10% và đồng bằng cao 35%, diện tích

còn lại 55% là vùng trũng thấp, mực nước ngầm nông, nền địa chất yếu

¾ Tổ chức hành chính: hiện nay, thành phố có 19 quận, 5 huyện: 12 quận cũ

(quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh và Phú Nhuận) và 7 quận được hình thành từ sự điều chỉnh địa giới (quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và Tân Phú), 5 huyện ngoại thành (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ)

¾ Dân số lao động: Thành phố Hồ Chí Minh có dân số lớn nhất nước, đô thị

hóa tập trung cao (trên 80%), trong khi đó bình quân cả nước chỉ khoảng 20% Dân số toàn thành phố năm 2005 ước tính khoảng 6.300.000 người Nhập cư cơ học có xu hướng tăng Dân vãng lai có xu thế tăng, gồm cả người trong nước và người nước ngoài, ước tính số khách vãng lai bình quân có mặt hàng ngày tại thành phố lên đến 1,5 triệu người Số người trong độ tuổi lao động hiện khoảng 3,8 triệu người Chất lượng lao động thể hiện qua học vấn, trình độ tay nghề và thể lực còn thấp Cơ cấu về trình độ chuyên môn còn bất hợp lý và không tương xứng với tính chất, vị trí, vai trò của một thành phố trung tâm đa chức năng

¾ Cơ sở kinh tế phát triển đô thị: trong những năm gần đây, Thành phố Hồ

Chí Minh có những bước phát triển khá lớn, hình thành môi trường có sức hấp dẫn đầu

tư cả trong và ngoài nước Nhịp độ tăng trưởng GDP đạt bình quân hàng năm 12,6%; đóng góp ngày càng cao vào GDP cả nước GDP bình quân đầu người cao gần gấp 2,6

lần bình quân cả nước Trong cơ cấu kinh tế dịch vụ – công nghiệp và nông nghiệp của thành phố thì khu vực dịch vụ chiếm tỷ trọng hơn 47%, khu vực xây dựng – công nghiệp chiếm tỷ trọng khoảng hơn 52% và khu vực nông nghiệp chỉ chiếm dưới 2%

¾ Phát triển công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp: tốc độ tăng trưởng bình

quân giá trị tổng sản lượng công nghiệp trên điạ bàn thành phố trong những năm qua

là 16%/năm Những ngành có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất là may mặc (18,6%/năm), thuộc và sơ chế da (21,7%/năm), sản xuất bản in (36%/năm), sản xuất cao su và nhựa (26,8%/năm), sản xuất kim loại (26%/năm) Tuy có tốc độ tăng trưởng nhanh nhưng chưa vững chắc và không đồng đều do phụ thuộc nhiều vào nguyên liệu ngoại nhập (80 – 85%) Mặt khác, tình trạng máy móc, thiết bị ở các cơ sở công nghiệp trên địa bàn thành phố khá cũ kỹ, lạc hậu và mang tính chắp vá Việc đầu tư đổi mới công nghệ còn ít và chậm, khoảng 60%

¾ Xây dựng nhà ở: toàn thành phố có khoảng 700.000 căn nhà, với hơn 36

triệu m2 diện tích xây dựng, những năm gần đây bằng nhiều nguồn đầu tư, tốc độ xây dựng nhà ở tăng lên khoảng 15.000 – 16.000 căn/năm Tầng cao trung bình ở nội thành cũ là 1,4 tầng, các quận mới là 1,2 tầng và ngoại thành là 1,03 tầng

¾ Trường học: trên địa bàn thành phố có 1.178 trường, trong đó có 514

trường mầm non, 393 trường tiểu học, 205 trường trung học cơ sở, 66 trường phổ thông trung học; tổng số học sinh gần 1 triệu em, chiếm 337,5 ha đất, trung bình khoảng 3,5 m2/học sinh Ngoài ra, thành phố có 25 trường Đại học, 6 trường Cao đẳng,

37 trường Trung học chuyên nghiệp và hơn 200 trường dạy nghề, thu hút trên 250.000 sinh viên, học sinh

¾ Y tế: có 36 bệnh viện – trung tâm chuyên khoa với tổng số 12.806 giường

và 5 bệnh viện thuộc quân đội, công an; 43 phòng khám khu vực, 282 trạm y tế, 16 nhà hộ sinh, 1 viện điều dưỡng và trên 3.000 cơ sở y tế khác do tập thể và tư nhân quản lý, đạt bình quân 2,8 giường/1000 dân

¾ Công trình văn hóa: có 34 rạp chiếu bóng và 7 rạp hát với 33.000 chỗ, đạt

6,8 chỗ/1000 dân; 1 thư viện tổng hợp cấp thành phố; 18 thư viện cấp quận huyện; 5 thư viện thuộc các ban ngành; 9 bảo tàng; 4 câu lạc bộ cấp thành phố; 53 nhà văn hóa, câu lạc bộ, trung tâm sinh hoạt cấp quận huyện; 384 di tích lịch sử văn hóa và 1.564 cơ

sở tôn giáo

¾ Công trình thể dục thể thao: 125 sân bóng đá, 456 sân bóng chuyền, 27 sân

bóng rổ, 6 sân quần vợt, 242 sân cầu lông, 40 hồ bơi, 16 sân bóng ném, 39 sân đá cầu,

1 sân golf và trên 2.000 cơ sở thể dục thể thao khác với tổng diện tích 491,8 ha; bình quân 1,00 m2/người

¾ Thương mại – dịch vụ: có 217 chợ, chiếm 44,93 ha đất, diện tích nhà lồng

18,64 ha với 50.066 hộ kinh doanh; trong đó nội thành cũ có 133 chợ, các quận mới có

39 chợ và ngoại thành có 45 chợ Mạng lưới khách sạn phát triển nhanh, hiện có 11.213 phòng, trong đó 9.420 phòng phục vụ khách quốc tế, phân bố ở những khu vực

có thế mạnh về du lịch như quận 1, quận 5, quận Tân Bình

¾ Cơ quan: cơ quan hành chính có 976 cơ sở (Trung ương: 47, thành phố: 73,

quận huyện: 549 và phường xã: 307); 291 tổ chức đoàn thể chính trị Trung ương – Thành phố; 1.112 cơ quan quản lý khác (hoạt động thương mại: 493, dịch vụ tư vấn:

159, sản xuất: 91, ngân hàng: 38, hàng không: 29, tàu biển: 27, tổng lãnh sự các nước:

24, tổ chức quốc tế: 8 và cơ quan khác: 33); 214 cơ quan đảm nhận công tác xây lắp trong đó có 69 cơ sở thuộc Trung ương, 28 thuộc thành phố và 117 thuộc quận huyện

¾ Công viên: nội thành có 113 công viên, vườn hoa với quy mô 233 ha, chiếm

1,6% diện tích đất tự nhiên nội thành Phân bố không đều, tập trung cao ở quận 1, quận 11, quận Phú Nhuận và thấp ở quận Gò Vấp và quận 8

¾ Hàng không: hiện nay thành phố có sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất

¾ Đường thủy: có cảng Sài Gòn, Tân Cảng, Bến Nghé,… và các cảng sông

khác, vận chuyển đường sông đều nằm sâu trong nội thành

¾ Đường sắt: ga và đường sắt cũng nằm sâu trong nội thành và giao cắt với

các tuyến đường bộ có lưu lượng lớn

¾ Đường bộ: mạng lưới đường bộ khu vực nội thành còn thiếu, diện tích

đường trên diện tích chung khoảng 7% và trên đầu người là 2,48 m2/người Phương tiện giao thông công cộng chỉ đảm nhận được 4,4%; còn lại chủ yếu là phương tiện cá nhân Phương tiên xe tải, xe chuyên dùng container được phép di chuyển trong hầu hết các con đường chính ở nội thành, gây nhiều nguy hiểm

I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

Để nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tố vị thế đến giá cả thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, chúng ta cần thực hiện những nội dung nghiên cứu cụ thể sau đây:

¾ Thứ nhất, tìm hiểu khái quát quá trình hình thành và phát triển Thành phố

Hồ Chí Minh, tìm hiểu thực trạng phát triển kinh tế và mức sống của người dân trên địa bàn thành phố, thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay, từ đó đưa ra nhận xét khái quát sự phát triển của thị trường bất động sản và hình thành các trung tâm vị thế trên địa bàn thành phố

¾ Thứ hai, lựa chọn và tiến hành điều tra tại một số khu vực dân cư điển hình trên địa bàn thành phố theo mẫu phiếu điều tra đã được xây dựng bao gồm các thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình nghiên cứu

¾ Thứ ba, dựa vào những thông tin, số liệu đã thu thập được và các phương tiện nghiên cứu thích hợp, đưa ra kết luận về mối quan hệ giữa vị thế và giá cả thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh một cách khoa học và chính xác; đồng thời đưa ra những ứng dụng cụ thể của kết quả nghiên cứu trong thực tế

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện được những nội dung nghiên cứu nêu trên, các phương pháp nghiên cứu cần ứng dụng bao gồm các phương pháp sau:

¾ Phương pháp kế thừa: sử dụng quan điểm, nhận định có sẵn; những kết

quả nghiên cứu trước đây về thị trường bất động sản, về các trung tâm trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh làm cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn và ứng dụng cho quá trình nghiên cứu để đạt được kết quả nghiên cứu

¾ Phương pháp điều tra: thực hiện điều tra khoảng cách vị thế, diện tích và

giá cả thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh Tiến hành điều tra thông qua các phiếu điều tra được thiết kế phù hợp với mục tiêu nghiên cứu Lựa chọn khu vực điều tra thông qua kết quả khảo sát về các khu vực đặc trưng trên địa bàn thành phố

¾ Phương pháp phân tích: trên cơ sở các thông tin điều tra được, tiến hành

phân tích, đánh giá để xác định mối quan hệ của yếu tố vị thế và giá cả thị trường bất động sản

¾ Phương pháp tổng hợp: sau khi phân tích các thông tin, dữ liệu thu thập

được, tiến hành tổng hợp để đưa ra kết luận cuối cùng về sự ảnh hưởng của yếu tố vị thế đến giá cả thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

¾ Phương pháp bản đồ: phương pháp này được sử dụng trong quá trình chọn

mẫu điều tra, xác định vị trí bất động sản để thu thập thông tin về bất động sản phục vụ cho quá trình nghiên cứu

¾ Phương pháp toán thống kê: Phương pháp toán thống kê được sử dụng

trong đề tài nghiên cứu là phương pháp tương quan và hồi quy

• Tương quan: Phương pháp tương quan được dùng để nghiên cứu mối liên hệ

giữa hai hay nhiều biến ngẫu nhiên Mục tiêu của phương pháp tương quan tuyến tính

là đo lường cường độ của mối quan hệ giữa hai biến X và Y, hai biến này được xem là

2 biến ngẫu nhiên “ngang nhau” – không phân biệt biến độc lập hay biến phụ thuộc

- Hệ số tương quan (correlation coefficient): giả sử có 2 biến ngẫu nhiên X

và Y có phân phối chuẩn, với trung bình μx,μyvà phương sai σ2x,σy2 Hệ số tương

quan ρlà khái niệm được dùng để thể hiện cường độ và chiều hướng của mối liên hệ tuyến tính giữa X và Y ρ được gọi là hệ số tương quan của tổng thể

Giá trị của ρ nằm trong đoạn [-1, +1]

• ρ <0: giữa X và Y có mối liên hệ nghịch, tức là khi biến X tăng lên (giảm đi) thì biến Y giảm đi (tăng lên), hoặc ngược lại biến Y tăng lên (giảm đi) thì biến X giảm đi (tăng lên)

• ρ >0: giữa X và Y có mối liên hệ thuận, tức là khi biến X tăng lên (giảm đi) thì biến Y cũng tăng lên (giảm đi), hoặc ngược lại biến Y giảm đi (tăng lên) thì biến X cũng giảm đi (tăng lên)

• ρ =0: giữa X và Y không có mối liên hệ tuyến tính

Trị tuyệt đối của ρ càng lớn, thì mối liên hệ tuyến tính giữa X và Y càng chặt chẽ

Trong thực tế, ta không biết được giá trị của ρ, vì vậy phải ước lượng nó từ dữ liệu mẫu thu thập được

Gọi (x1,y1) (, x2,y2) (, x n,y n) là mẫu n cặp giá trị quan sát thu thập ngẫu nhiên từ

X và Y Hệ số tương quan tổng thể ρ được ước lượng từ hệ số tương quan mẫu r Công thức tính hệ số tương quan mẫu r (còn gọi là hệ số tương quan Pearson):

2 1

1

2

1

) ( ) (

) )(

i i

n i

i i

y y x

x

y y x x

n i i i

n

i i i

y n y x

n x

y x n y x r

2 2 2

2

1

) (

)(

(

) )(

(

(2)

- Kiểm định giả thuyết về mối liên hệ tương quan: hệ số tương quan mẫu r

còn được dùng để xét xem giữa 2 biến X và Y có liên hệ tương quan với nhau không, bằng cách kiểm định giả thuyết H0cho rằng hệ số tương quan của tổng thể ρ bằng không

Giả sử có mẫu gồm n cặp quan sát chọn ngẫu nhiên từ X, Y có phân phối chuẩn

Giả thuyết: H0 :ρ =0 ( X và Y không có liên hệ)

H1:ρ≠0 (có liên hệ giữa X và Y)

1 > − α

−

− t n

n r r

- Hệ số tương quan hạng: trong trường hợp 2 biến X, Y không có phân phối

chuẩn, hoặc dữ liệu được thể hiện dưới hình thức xếp hạng, ta có thể đo lường mối liên

hệ giữa X và Y bằng hệ số tương quan hạng Spearman, kí hiệu r s

Trước tiên, ta xếp hạng các giá trị quan sát theo thứ tự tăng dần (từ

1 trở đi) (nếu có các giá trị quan sát bằng nhau, thì được xếp đồng hạng và hạng sẽ là hạng trung bình)

y

x R

Hệ số tương quan Spearman chính là hệ số tương quan r s r giữa các hạng của

và tức là vẫn dùng công thức (1) hay (2) để tính , trong đó thay bằng các hạng của chúng

i

Cần lưu ý rằng, nếu không xảy ra trường hợp các giá trị hay bằng không, tức là không xảy ra trường hợp đồng hạng, có thể được tính bằng công thức sau đơn giản hơn:

d r

n i i

Trong đó: n là số lượng các cặp (x i,y i)

i i

R R R

d = − Chênh lệch tuyệt đối giữa từng cặp thứ hạng của và x i y i

Hệ số tương quan có các đặc điểm sau: r s

¾ Hệ số tương quan r sbiến thiên trong đoạn [-1, +1]

¾ Nếu r s →1 và càng lớn thì mối quan hệ tương quan hạng khá chặt chẽ theo hướng thuận

¾ Nếu r s →−1 và càng lớn thì mối quan hệ tương quan khá chặt chẽ theo hướng nghịch

¾ Nếu r s →0 và càng nhỏ thì mối quan hệ tương quan hạng không chặt chẽ

¾ Nếu r s =0, giữa các biến nghiên cứu không có quan hệ tương quan hạng

• Hồi qui: hồi qui được dùng để xét xem mối liên hệ tuyến tính giữa 2 biến X và

Y, trong đó X được xem là biến độc lập (ảnh hưởng đến biến Y) còn Y được xem là biến phụ thuộc (chịu ảnh hưởng bởi biến X) Mục tiêu của phân tích hồi qui là mô hình hóa mối liên hệ, nghĩa là từ các dữ liệu mẫu thu thập được ta cố gắng xây dựng một

mô hình toán học nhằm thể hiện một cách tốt nhất mối liên hệ giữa 2 biến X và Y Phân tích hồi qui xác định sự liên quan định lượng giữa 2 biến ngẫu nhiên Y và X, kết quả của phân tích hồi qui được dùng cho dự đoán, ngược lại phân tích tương quan khảo sát khuynh hướng và mức độ của sự liên quan, được dùng để đo lường tính bền vững của mối liên hệ giữa các biến đặc biệt là các biến định lượng

- Mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản của tổng thể: giả sử có 2 biến X và Y,

trong đó Y được xem như phụ thuộc tuyến tính vào X Với một giá trị nào đó, giá trị tương ứng của biến Y được thể hiện bằng công thức:

i

ε là sai số ngẫu nhiên thể hiện ảnh hưởng của các yếu tố khác (không được nghiên cứu) đến Y ε được xem là biến ngẫu nhiên có phân phối chuẩn với trung bình ibằng không, phương sai bằng nhau và độc lập không có liên hệ với nhau

Một cách tổng quát: mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản của tổng thể thể hiện mối liên hệ tuyến tính giữa X và Y là:

εβ

α + +

- Phương trình hồi qui tuyến tính của mẫu:

Giả sử ta có (x1,y1) (, x2,y2) (, x n,y n) là mẫu n cặp giá trị quan sát thu thập ngẫu nhiên từ X và Y Ta sẽ phải tìm các giá trị a, b để ước lượng cho các tham số α ,β Bởi vì như trên đồ thị phân tán, tất cả các điểm dữ liệu quan sát không nằm trên cùng một đường thẳng Chúng ta có thể kẻ nhiều đường thẳng xuyên qua các điểm dữ liệu này, vấn đề là ta chỉ chọn ra một đường thẳng mô tả sát nhất xu hướng này Phương pháp dùng để xác dịnh đường thẳng này là phương pháp bình phương bé nhất (least squares) Phương pháp này sẽ tìm ra một đường thẳng cực tiểu hóa được tổng các độ lệch bình phương giữa tung độ của các điểm dữ liệu quan sát và đường thẳng Đường

thẳng được xem là “thích hợp” nhất khi tổng bình phương các chênh lệch giữa giá trị thực tế với giá trị là nhỏ nhất, tức là:

i

i y y

1

2 )

i

i a bx y

1

2 )

n

i i i n

i i

i n

i i

x n x

y x n y x x

x

y y x x b

1

2 2

))(

()

(

))(

n i i

1

(chính là các trung bình mẫu) Đường hồi qui tuyến tính của mẫu có dạng y) =a+bx

- Hệ số xác định và kiểm định F trong phân tích hồi qui đơn giản

+ Hệ số xác định (coefficient of determination): mô hình hồi qui tuyến tính

được xây dựng nhằm để giải thích sự biến thiên của biến phụ thuộc Y vào biến độc lập

X nhưng liệu mô hình này đã thể hiện tốt nhất mối liên hệ giữa Y và X chưa? Hoặc bao nhiêu phần trăm biến thiên của Y có thể giải thích bởi sự phụ thuộc tuyến tính của

Y vào X? Hệ số xác định R2sẽ giúp trả lời điều này

y y

y

1

2 1

2 1

)

Hay SST = SSR + SSE

Ý nghĩa của các đại lượng này:

- SST ( Total sum of squares): ∑

1

2 ) ( : thể hiện toàn bộ biến thiên của Y

- SSR (Sum of squares for regression): ∑

=

−

n i

i y y

1

2 ) ( ) : thể hiện phần biến thiên

của Y được giải thích bởi biến X

của Y do các nhân tố không được nghiên cứu đến

i

i y y e

1

2 1

SSR

Ta có: 0≤ R2 ≤ 1 và R2 chính là bình phương của hệ số tương quan r R2 càng lớn thì mô hình hồi qui tuyến tính đã xây dựng được xem là càng thích hợp và càng có

ý nghĩa trong việc giải thích sự biến thiên của Y

+ Kiểm định F: kiểm định F được sử dụng nhằm kiểm định giả thuyết về sự tồn

tại của mối liên hệ tuyến tính giữa X và Y

Bảng 1.2 Bảng ANOVA trong phân tích hồi qui đơn giản

Biến thiên Tổng các chênh

lệch bình phương Bậc tự do

Trung bình các chênh lệch bình phương (phương sai)

Giá trị kiểm định F

- Kiểm định giả thuyết về mối liên hệ tuyến tính (kiểm định t): trong hồi qui

tuyến tính đơn giản, kiểm định F và kiểm định t là tương đương nhau Với phương trình hồi qui tuyến tính của tổng thể thể hiện mối liên hệ tuyến tính giữa X và Y là

Ta nhận thấy β = 0 khi:

¾ Y là hằng số với giá bất kỳ giá trị của X

¾ Khi X và Y không có tương quan với nhau nghĩa là khi X tăng, Y có thể tăng, có thể giảm hoặc Y không đổi

¾ X và Y có liên hệ phi tuyến (không phải là tuyến tính) và lúc này ta có thể kết luận là X và Y không có liên hệ tuyến tính

e b

x n x

S S

1

2 2

e S

2 α

−

>t n

- Khoảng tin cậy của các hệ số hồi qui: với phương pháp bình phương bé

nhất ta đã có các ước lượng điểm của α ,β Trong thực tế, ta thường quan tâm đến ước lượng khoảng của các hệ số β , chính là độ dốc của đường hồi qui

¾ Ước lượng khoảng của β với độ tin cậy ( 1 −α)100% là: