ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH TP.HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

Để xem xét tình hình quản lý đất đai cũng như tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Tân Bình đề tài sử dụng các phương pháp điều tra, phân tích, thống kê các số liệ

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH TP.HỒ CHÍ MINH

TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

SVTH : NGUYỄN NGỌC YẾN

MSSV : 03124073

Lớp : DH03QL Khoá : 2003 – 2007 Ngành : Quản lý đất đai

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

NGUYỄN NGỌC YẾN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN TÂN BÌNH TP.HỒ CHÍ MINH

TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

Giáo viên hướng dẫn: TS NGUYỄN VĂN TÂN

(Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên

-Tháng 7 năm 2007-

Con xin thành kính khắc ghi công ơn cha mẹ đã sinh thành dưỡng dục, suốt đời tận tụy

vì con, luôn động viên, khích lệ con trong suốt thời gian học tập

Em xin tỏ lòng biết ơn đến:

- Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM

- Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản

- Em xin cảm ơn tất cả quý thầy cô đã tận tình giảng dạy, đã truyền đạt cho em rất nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý báu làm hành trang cho em bước vào đời

- Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy TS Nguyễn Văn Tân đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn đến:

- Sự giúp đỡ của các anh, chị Phòng Thống kê Quận Tân Bình

- Đặc biệt là sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo và các anh, chị Phòng

TN –MT Quận Tân Bình, đã tạo điều kiện thuận lợi cho em trong suốt thời gian thực tập

- Các bạn sinh viên lớp Quản lý đất đai khoá 29 đã luôn ủng hộ, giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian học tập

Tuy nhiên, do thời gian nghiên cứu ngắn, kiến thức còn hạn chế, khả năng lý luận non kém nên đề tài nghiên cứu chưa thật đầy đủ và sâu sắc Do đó luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, kính mong quý thầy cô cùng các bạn có những ý kiến đóng góp thêm để luận văn được hoàn thiện hơn

Sinh viên thực hiện Nguyễn Ngọc Yến

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Ngọc Yến, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động

Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Tân Bình TP Hồ Chí Minh từ năm 2003 đến nay”

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản lý Đất đai & Bất

động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Tân Bình là một Quận ven nội thành, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và liên tục Hàng năm, Quận tiếp nhận một lượng lao động nhập cư vào ngày càng nhiều, chính vì vậy nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng dẫn đến tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ồ ạt, phức tạp Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng xây cất trái phép không theo định hướng quy hoạch chung của toàn Quận, hình thành nên những khu dân cư “ổ chuột” nằm đan xen như hiện nay, làm mất mỹ quan đô thị

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền hết sức cơ bản của người sử dụng đất, được Pháp luật công nhận từ khi có Luật đất đai 1993 Để xem xét tình hình quản lý đất đai cũng như tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Tân Bình đề tài sử dụng các phương pháp điều tra, phân tích, thống kê các số liệu, tài liệu thu thập được để có thể đánh giá một cách chính xác tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Tân Bình qua các năm, thấy được nguyên nhân chuyển nhượng, tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng và hiệu quả kinh tế – xã hội của việc chuyển nhượng Từ kết quả nghiên cứu có thể rút ra được những thuận lợi, khó khăn, những vấn đề còn tồn tại trong quá trình chuyển nhượng Qua đó đưa ra những đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn tình hình chuyển nhượng, góp phần cải thiện công tác Quản lý Nhà nước về đất đai được chặt chẽ hơn, đảm bảo cho đất đai được sử dụng một cách tiết kiệm và hiệu quả hơn

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Tân Bình giảm đáng kể qua các năm và có xu hướng chuyển sang hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất (hay còn gọi là mua bán nhà) Trong 4 năm trở lại đây, Quận đã giải quyết được 864 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cố gắng không để hồ sơ trễ hạn và không có sự phàn nàn nào từ phía người dân

ĐẶT VẤN ĐỀ Trang 1

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 6

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 6

I.2.2 Địa hình, địa mạo 8

I.2.3 Khí hậu 8

I.2.4 Nguồn n ước, thuỷ văn 8

I.2.5 Thổ nhưỡng, địa chất công trình 8

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện 9

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 9

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 9

I.3.3 Các bước tiến hành 9

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 10

II.1 Đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Quận Tân

Bình 10

II.1.1 Tình hình quản lý đất đai 10

II.1.2 Hiện trạng sử dụng đất 15

II.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 18

II.2.1 Tình hình phát triển kinh tế 18

II.2.2 Tình hình xã hội 20

II.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Tân Bình 24

II.3.1 Giai đoạn trước năm 1993 24

II.3.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1999 24

II.3.3 Giai đoạn từ năm 1999 đến trước khi có Luật đất đai 2003 26

II.3.4 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay 30

KẾT LUẬN 47

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đối vối mỗi quốc gia, đất đai luôn chiếm một vị trí vô cùng quan trọng và là

điều kiện không thể thiếu được trong tất cả các hoạt động sống của con người, từ các

hoạt động kinh tế – xã hội đến an ninh – quốc phòng Tuy đất đai có khả năng vô hạn

về thời gian sử dụng nhưng lại giới hạn về diện tích và cố định về vị trí, trong khi xã

hội luôn luôn phát triển thì các nhu cầu về sử dụng đất không ngừng gia tăng Vì vậy,

đất đai cần được sử dụng hiệu quả và phải được quản lý một cách chặt chẽ cả về số

lượng và chất lượng, do đó phải nắm bắt đầy đủ các thông tin về đất đai để nghiên cứu,

đánh giá và đưa ra những biện pháp quản lý, sử dụng một cách tối ưu nhất

Tuỳ theo mỗi quốc gia mà có những quy định khác nhau về Pháp luật đất đai

Tuy nhiên, dù ở bất cứ quốc gia nào thì những chính sách của Nhà nước luôn được sự

quan tâm, theo dõi của người dân, nhất là những quy định liên quan đến quyền và lợi

ích của người dân, đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) của người dân

Trong quá trình đô thị hoá, đất nước ngày càng thay đổi theo chiều hướng đi lên

thì nhu cầu về nhà, đất là thật sự cần thiết, đồng thời tình hình sử dụng đất luôn có

nhiều thay đổi phưc tạp

Đứng trước nhu cầu cấp thiết về đất đai của người dân và để đáp ứng sự phát

triển của nền kinh tế xã hội, Luật đất đai (LĐĐ) 1993 ra đời đã khai thông sự bế tắc

trong vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng tài

nguyên đất đai một cách hiệu quả, quy định 5 quyền của người sử dụng đất: chuyển

đổi, chuyển nhượng QSDĐ, thừa kế, thế chấp và cho thuê

Tân Bình là một Quận ven nội thành, có tốc độ đô thị hoá cao Từ khi tách một

phần diện tích đất cho Quận Tân Phú thì tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn

Quận Tân Bình có nhiều biến động phức tạp, do đó rất được sự quan tâm của các cấp

lãnh đạo cũng như của người dân Trong những năm gần đây, Quận Tân Bình có tốc

độ phát triển rất mạnh về kinh tế – xã hội, chính vì vậy đã thu hút rất nhiều dân nhập

cư từ các tỉnh, thành trong cả nước đến làm ăn, sinh sống, đồng thời tạo nên áp lực lớn

về nhu cầu nhà ở cũng như nhu cầu sử dụng đất của người dân Nắm bắt được nhu cầu

cần thiết đó, nạn đầu cơ về đất đai cũng hình thành và ngày một phát triển, bên cạnh

đó còn diễn ra tình trạng chuyển nhượng đất lén lút, bất hợp pháp mà các nhà quản lý

không thể kiểm soát được Do đó tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại Quận Tân Bình

là một vấn đề nóng bỏng, luôn được sự quan tâm của nhiều người dân và các cơ quan

ban ngành

Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng QSDĐ để có những kết

luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm khắc phục những hạn chế, vướng mắc

trong hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời góp phần trong việc quản lý nhà

nước về đất đai được chặt chẽ hơn Xuất phát từ những vấn đề cấp thiết trên, chúng tôi

thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa

bàn Quận Tân Bình Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm 2003 đến nay”

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn để có

những đánh giá, nhận xét đúng đắn hơn về công tác quản lý cũng như tình hình sử

dụng đất trên địa bàn

Từ kết quả của việc đánh giá tình hình chuyển nhượng, rút ra được những khó

khăn, vướng mắc, những vấn đề còn tồn tại trong hoạt động chuyển nhượng từ đó đề

xuất hướng giải quyết phù hợp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất

đai

ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đề tài nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận Tân

Bình từ năm 2003 đến nay; thực tiễn áp dụng các văn bản pháp luật vào quá trình

chuyển nhượng

Đề tài chủ yếu tập trung tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

nông nghiệp, đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các phường của Quận Tân Bình thông

qua hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay

Việc tìm hiểu và đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận

Tân Bình, tuy chưa phải là đại diện hết cho tất cả các nơi trên cả nước nói chung và

Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) nói riêng, nhưng qua đó cũng có thể khái quát

được một số vấn đề về việc sử dụng và quản lý đất đai

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.1 Cơ sở khoa học

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc

thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước, nhằm đảm bảo cho đất đai được

sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước

cũng như của người sử dụng đất Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, quá trình đô thị

hoá diễn ra mạnh mẽ, cùng với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế của cả nước thì nhu cầu

về đất đai để phục vụ cho sản xuất lẫn sinh hoạt là thật sự cần thiết đối với cả nước nói

chung và TPHCM nói riêng

Để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá

đất nước như hiện nay, nếu Nhà nước không cho phép người dân được thực hiện việc

chuyển nhượng QSDĐ, sẽ làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân, đồng

thời gây khó khăn cho việc phát triển kinh tế Nếu tình trạng này kéo dài, không được

tháo gỡ, sẽ dẫn đến tình trạng chuyển nhượng bất hợp pháp của người dân diễn ra ngày

càng nhiều, gây khó khăn cho vấn đề quản lý đất đai sau này

Xã hội ngày càng phát triển, đất đai ngày càng có giá làm cho nhu cầu được

chuyển nhượng QSDĐ của người dân là rất lớn Chính vì vậy, tình hình chuyển

nhượng QSDĐ luôn được sự quan tâm của đông đảo các tầng lớp nhân dân cũng như

của các cơ quan ban, ngành

Để tìm hiểu, nắm rõ và có những hướng đề xuất trong việc chuyển nhượng

QSDĐ, thì việc đánh giá tình hình chuyển nhượng là điều không thể thiếu, từ đó có cơ

sở đưa ra những kiến nghị khách quan khoa học

Thuật ngữ chuyển nhượng QSDĐ ra đời từ khi có LĐĐ 1993 Khoản 2 Điều 3

LĐĐ 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ, trong đó người sử dụng đất

(gọi là bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất cho người nhận chuyển nhượng (gọi là bên

nhận QSDĐ), còn người nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng

LĐĐ 1993 cho phép chuyển QSDĐ đã đảm bảo được lợi ích chính đáng của

người sử dụng đất, khuyến khích họ đầu tư làm tăng khả năng sinh lợi của đất, đồng

thời đảm bảo cho đất đai được sử dụng một cách tiết kiệm và hiệu quả

Chuyển nhượng QSDĐ vừa mang tính chất xã hội, vừa mang tính chất pháp lý

Nó giải quyết được nhiều vấn đề trong xã hội: giải quyết mối quan hệ giữa người với

người, giải quyết những mối quan hệ xã hội liên quan đến đời sống của người dân,

mang lại lợi ích kinh tế cho người dân Đồng thời, chuyển nhượng QSDĐ còn đem lại

khoản thu ngân sách cho Nhà nước: lệ phí trước bạ, thuế chuyển QSDĐ, lệ phí địa

chính Bên cạnh đó, tất cả đều phải có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước Tuy Nhà

nước đã rất quan tâm đến vấn đề chuyển nhượng QSDĐ giữa người dân với nhau,

song trên thực tế vẫn còn nhiều hiện tượng chuyển nhượng bất hợp pháp nhằm trốn

thuế hoặc chuyển nhượng lén lút tại những nơi thuộc khu vực quy hoạch, bên cạnh đó

tình trạng đầu cơ đất đai ngày càng nhiều, làm ảnh hưởng lớn đến đời sống của người

dân, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai sau này

Đứng trước tình hình này, Nhà nước cần phải quản lý chặt chẽ hơn nữa tình

hình sử dụng đất, hạn chế đến mức thấp nhất tình trạng chuyển nhượng bất hợp pháp,

đảm bảo việc khai thác tiềm năng đất đai một cách hợp lý

I.1.2 Cơ sở pháp lý

Khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra

mạnh mẽ thì nhu cầu về đất đai là thật sự cần thiết, tình hình chuyển nhượng QSDĐ

theo đó diễn ra mạnh mẽ và có nhiều biến động Do đó để đảm bảo cho người dân

được thực hiện các quyền của mình, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật quy

định cụ thể quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Trong thời kỳ đổi mới, sự ra đời của Hiến pháp 1992 là rất kịp thời, đã đáp ứng

những yêu cầu cấp bách trong cuộc sống, làm cơ sở cho sự ra đời của LĐĐ 1993 Điều

18 Hiến pháp 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng

lâu dài Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết

kiệm đất, được chuyển QSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quyết định của pháp

luật” Tuy nhiên trong thời kỳ này việc chuyển nhượng chưa được pháp luật thừa nhận

Do đó để đáp ứng nhu cầu về sử dụng đất LĐĐ 1993 được Quốc hội thông qua ngày

14/7/1993 lần đầu tiên công nhận chuyển nhượng QSDĐ là một trong các quyền của

người sử dụng đất

Khoản 2 Điều 3 LĐĐ 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước

giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”

Khoản 4 Điều 79 LĐĐ 1993 quy định người sử dụng đất phải nộp thuế chuyển

QSDĐ theo quy định của pháp luật nhằm khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả, bảo

đảm công bằng về nghĩa vụ nộp thuế của người sử dụng đất và tăng thêm nguồn thu

cho ngân sách Nhà nước Thuế suất trong thời kỳ này được áp dụng theo Luật thuế

chuyển QSDĐ được Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994

Luật thuế chuyển QSDĐ quy định: bên chuyển nhượng phải phải nộp thuế

chuyển QSDĐ là 10% giá đất đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ

sản, làm muối; 20% giá đất đối với đất phi nông nghiệp, và bên nhận chuyển nhượng

QSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ là 2% giá trị chuyển nhượng Tuy nhiên mức thuế này

là quá cao, nên có nhiều trường hợp chuyển nhượng bằng giấy tay không thông qua cơ

quan Nhà nước nhằm trốn thuế, gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước

Khi chuyển nhượng việc xem xét điều kiện chuyển nhượng là cần thiết Điều

kiện chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở pháp lý rất quan trọng để cơ quan Nhà nước xem

xét, quyết định cho việc chuyển nhượng hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân

Điều 706 Bộ Luật Dân sự được Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 quy định:

1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được chuyển nhượng QSDĐ khi có một trong các điều kiện sau:

a/ Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất, kinh doanh

b/ Chuyển sang làm nghề khác

c/ Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động

2 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở được chuyển nhượng QSDĐ khi chuyển đi

Trình tự chuyển nhượng được quy định cụ thể theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP

ngày 29/3/1999 của Chính Phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ Ngoài ra Nghị định

17/1999/NĐ-CP còn quy định thêm về điều kiện chuyển nhượng đất thuê mà Bộ Luật

Dân sự và LĐĐ 1993 không đề cập đến

Khoản 3 Điều 8 Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định: “Hộ gia đình, cá nhân

được Nhà nước cho thuê đất mà có trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, hoặc đã trả

trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đó được trả tiền còn lại ít nhất

5 năm thì được chuyển nhượng QSDĐ thuê”

Để khắc phục tình trạng trốn thuế cũng như đảm bảo quyền lợi của người sử

dụng đất, ngày 21/12/1999 Quốc hội khoá X ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số

điều của Luật thuế chuyển QSDĐ Ngày 8/6/2000 Chính phủ ban hành Nghị định

19/2000/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ Ngày 23/10/2000 Tổng Cục Địa

Chính ban hành Thông tư 104/2000/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định

19/2000/NĐ-CP Khi đó thuế suất chuyển QSDĐ được quy định như sau: bên chuyển

nhượng sẽ đóng 2% giá đất đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,

4% đối với đất ở và đất chuyên dùng, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải nộp lệ phí

trước bạ 1% giá trị tài sản tính thuế

Việc ban hành Luật thuế sửa đổi, bổ sung và các Nghị định, Thông tư hướng

dẫn thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ đã tạo sự tin cậy cho người sử dụng đất, đảm sự

công bằng và góp phần vào nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Bên cạnh đó còn có các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, sửa đổi, bổ sung Luật

góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời đảm bảo quyền

lợi cho người sử dụng đất Cụ thể như:

- Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng cục địa chính hướng

dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP

- Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000 của Chính phủ về thi hành Luật sửa

đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ

- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP

- Thông tư 1883/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 của Tổng cục địa chính hướng dẫn

mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Không dừng ở đó, Luật đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003

đã mở rộng tối đa quyền của người sử dụng đất

Điều 106 Luật đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có các quyền: chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo

lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LĐĐ

2003 ra đời trên cơ sở kế thừa LĐĐ 1993 và bổ sung thêm một số quyền

Để đơn giản hoá trình tự thực hiện chuyển nhượng, Nghị định 181/2004/NĐ-CP

ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành LĐĐ 2003 ra đời là một cải cách lớn trong

công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Theo Khoản 1 Điều 148 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định hồ

sơ chuyển nhượng gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại

các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai

Theo Nghị định 181/NĐ-CP thì thành phần hồ sơ chuyển nhượng đơn giản hơn

nhiều so với Nghị định 17/1999/NĐ-CP, tránh cho người dân sự phiền hà, rắc rối trong

hồ sơ, hạn chế sự lãng phí thời gian, tiền bạc của người dân, tạo điều kiện thuận lợi

trong việc giải quyết hồ sơ

Nhìn chung, ngày càng có nhiều văn bản pháp luật quy định cụ thể về việc thực

hiện các quyền của người sử dụng đất cũng như việc chuyển nhượng QSDĐ của người

dân Các văn bản này vừa mang tính đột phá, vừa phù hợp với tình hình thực tế, đáp

ứng được nhu cầu, nguyện vọng của người dân và sự phát triển của nền kinh tế xã hội

Nếu như trước đây, người dân tự ý giao dịch đất đai mà không qua cơ quan Nhà nước,

thì giờ đây người dân đã có thể an tâm hơn khi đến cơ quan Nhà nước để thực hiện các

giao dịch về đất đai

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

Cùng với tốc độ đô thị hoá, hàng năm Quận Tân Bình thu hút một lượng lao

động từ khắp nơi đổ về làm cho nhu cầu sử dụng đất của người dân tăng cao dẫn đến

tình hình chuyển nhượng trên địa bàn không ngừng gia tăng Bên cạnh đó, ngày càng

có nhiều văn bản pháp luật quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất, tạo điều kiện

thuận lợi cho việc thực hiện các quyền, trong đó có chuyển nhượng QSDĐ

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

Quận Tân Bình trước đây là quận ven nội thành, bao gồm 20 phường, có diện

tích 3.845 ha và có quy mô dân số lớn nhất so với 24 quận huyện của Thành phố với

trên 743.000 người Thực hiện Nghị định số 130/2003/NĐ-CP ngày 5/11/2003 của

Chính phủ, Quận Tân Bình được điều chỉnh địa giới, tách ra thành lập mới Quận Tân

Phú Hiện nay Quận Tân Bình bao gồm 15 phường mang số từ phường 1 đến phường

15 Trong những năm qua, Quận Tân Bình luôn đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và

liên tục, thu hút lao động từ các nơi đổ về, bộ mặt đô thị của Quận khang trang, đời

sống nhân dân ngày càng được cải thiện

Bảng I.1: Phân bố diện tích theo đơn vị hành chính

Số thứ tự Đơn vị hành chính Diện tích (ha)

Quận Tân Bình là quận ven nội thành, có tổng diện tích tự nhiên là 2.238,22 ha,

chiếm 1,1% diện tích toàn TPHCM Quận Tân Bình có toạ độ địa lý như sau:

- Điểm cực Bắc: 100 49’ 90” độ vĩ Bắc

- Điểm cực Nam: 100 45’ 25” độ vĩ Bắc

- Điểm cực Đông: 100 40’ 26” độ kinh Đông

- Điểm cực Tây: 100 36’ 47” độ kinh Đông

Quận nằm về hướng Tây Bắc nội thành:

- Đông giáp Quận Phú Nhuận, Quận 3

- Tây giáp Quận Tân Phú

- Nam giáp Quận 11, Quận 10

- Bắc giáp Quận 12, Quận Gò Vấp

Quận Tân Bình có vị trí chiến lược rất quan trọng, là bản lề phía Tây - Bắc nối

nội - ngoại thành TPHCM Cụm cảng hàng không sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất với

diện tích 844 ha tạo điều kiện giao lưu, hợp tác với các nước trên thế giới

I.2.2 Địa hình, địa mạo

Quận Tân Bình có địa hình tương đối bằng phẳng, cao trung bình từ 4 - 5 m,

dốc theo hướng Tây Bắc – Đông Nam

+ Cao nhất là khu sân bay Tân Sơn Nhất, khoảng 8 – 9 m

+ Thấp nhất là khu vực ven kênh Tham Lương (phường 15), cao độ 1 - 2 m

Đồng thời hệ thống thoát nước tại khu vực này chưa hoàn chỉnh, do đó thường gây

ngập lụt vào mùa mưa

I.2.3 Khí hậu

Quận Tân Bình có khí hậu nhiệt đới gió mùa, cận xích đạo Nhiệt độ trung bình

hàng năm là 280C Trong năm có 2 mùa rõ rệt:

+ Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4

+ Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11

Lượng mưa bình quân là 1.949 mm Số ngày mưa trung bình là 135 ngày/năm

Lượng mưa phân bố không đều trong năm, tập trung chủ yếu trong tháng 8 - 10, khô

hạn trong tháng 2 - 4, ảnh hưởng xấu cho sinh hoạt và sản xuất Số ngày mưa bình

quân là 135 ngày

Số giờ nắng bình quân là 6,7 giờ/ngày

Độ ẩm bình quân năm là 76%

Hướng gió thịnh hành là hướng Tây – Nam Tốc độ gió bình quân là 3 m/s

I.2.4 Nguồn nước, thuỷ văn

Trên địa bàn Quận có nhiều kênh rạch nhưng không lớn, chủ yếu dùng để thoát

nước Nguồn nước cung cấp cho sinh hoạt chủ yếu dựa vào 3 nguồn chính:

- Nguồn nước mưa: mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 11, lượng mưa

bình quân hàng năm là 1.949 mm, cao nhất là 2.718 mm và thấp nhất là

1.393 mm Chủ yếu phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt của các

khu dân cư Tuy nhiên, lượng mưa phân phối không đều giữa các tháng

trong năm nên khó chủ động tưới tiêu trong sản xuất

- Nguồn nước do hệ thống cấp nước của Thành phố: là nguồn nước chính

phục vụ cho nhân dân trong Quận

- Nguồn nước ngầm: là nguồn nước quan trọng được khai thác phục vụ cho

sản xuất nông nghiệp - công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và sinh hoạt

I.2.5 Thổ nhưỡng, địa chất công trình

Quận Tân Bình nằm trong vùng địa chất chung phía Tây Bắc TPHCM, có

nguồn gốc phù sa cổ, được xếp thành các bậc thềm Đất có màu xám tro hoặc xám

xậm, có thành phần cơ giới nhẹ nhưng ở độ sâu từ 20 cm – 30 cm trở đi thì đất rất

chặt, dưới sâu có tầng kết von màu đỏ nâu, cứng Độ sâu xuất hiện mực nước ngầm từ

0,3 m – 0,8 m Là loại đất nghèo mùn, nghèo dưỡng liệu, khả năng giữ nước kém, hiệu

quả sản xuất nông nghiệp không cao

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

Trên cơ sở các vấn đề và mục tiêu được đặt ra, đề tài tập trung nghiên cứu các

nội dung sau:

- Đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Quận Tân

Bình

- Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn Quận Tân Bình

từ đó thấy được sự ảnh hưởng đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ

- Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Quận Tân Bình từ

khi có LĐĐ 2003 đến nay từ đó có thể khái quát được hoạt động chuyển

nhượng đang diễn ra trong những năm gần đây

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện nội dung nghiên cứu của đề tài, sau đây là các phương pháp được

lựa chọn cho việc tiến hành:

- Phương pháp điều tra, thu thập thông tin: được sử dụng để tiến hành

điều tra, thu thập thông tin phục vụ cho việc nghiên cứu của đề tài

- Phương pháp thống kê: từ các số liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp

thành các bảng biểu minh hoạ, từ đó đưa ra những đánh giá cụ thể cho

những nội dung mà đề tài nghiên cứu

- Phương pháp phân tích, so sánh: phân tích, đánh giá, tổng hợp những

thông tin thu thập được; tiến hành so sánh diễn biến qua các năm từ đó rút ra

những thuận lợi, khó khăn trong quá trình chuyển nhượng

- Phương pháp chuyên gia: phỏng vấn, tham khảo ý kiến của những chuyên

gia có kinh nghiệm lâu năm làm công tác quản lý đất đai tại địa phương để

có những nhận xét, đánh giá chính xác cho từng nội dung nghiên cứu

I.3.3 Các bước tiến hành

- Viết đề cương báo cáo

- Đi thực tế, thu thập các tài liệu, số liệu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu

- Phân tích, đánh giá, tổng hợp số liệu

- Viết báo cáo

- Chỉnh sửa, bổ sung báo cáo

- Hoàn chỉnh và giao nộp báo cáo

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH II.1.1 Tình hình quản lý đất đai

1 Công tác quản lý địa giới hành chính

Sau giải phóng, Quận Tân Bình được chia làm 26 phường đánh số từ 1 đến 26

Năm 1988, theo Quyết định 136/HĐBT ngày 27/8/1988 về việc phân chia lại địa giới

hành chính một số xã, phường của Huyện Hóc Môn, Quận Tân Bình, Quận Bình

Thạnh Quận Tân Bình được chia làm 20 phường, đánh số từ 01 đến 20 Năm 1991,

Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 364/CP về việc phân định lại ranh giới hành

chính giữa các xã, phường Thực hiện Chỉ thị 364/CP, đến ngày 30/10/1998 Ban chỉ

đạo 364 tiến hành họp bàn giao địa giới hành chính giữa Quận Tân Bình, Quận Gò

Vấp, Quận 10, Quận 11

Thực hiện Nghị định 130/2003/NĐ-CP ngày 5/11/2003 của Chính phủ, Quận

Tân Bình được điều chỉnh địa giới, tách ra thành lập mới Quận Tân Phú Hiện nay

Quận Tân Bình bao gồm 15 phường mang số từ phường 1 đến phường 15.(Bảng I.1,

trang 7)

2 Công tác đo lập bản đồ

Thực hiện Chỉ thị 299/Ttg ngày 10/09/1980 của Thủ tướng Chính phủ, dưới sự

chỉ đạo của Uỷ Ban Nhân Dân (UBND) Thành phố, Quận Tân Bình đã tiến hành đo

đạc, lập bản đồ giải thửa cho 10 phường có đất nông nghiệp (Phường 13 đến Phường

22) Đến năm 1985, toàn Quận đã hoàn thành công tác đo vẽ, chỉnh lý, lập bản đồ giải

thửa với tổng số 21 tờ bản đồ cho 10 phường nông nghiệp

Năm 1994, khi xây dựng đồ án quy hoạch chung xây dựng cải tạo Quận Tân

Bình, được sự giúp đỡ tham gia của Sở Địa chính Thành phố, Viện nghiên cứu quy

hoạch xây dựng và kiến trúc đô thị, Quận lập bộ hồ sơ quy hoạch với thành phần hồ sơ

gồm:

1) Sơ đồ vị trí Tỷ lệ: 1/25000

2) Bản đồ hiện trạng kiến trúc đường đỏ Tỷ lệ: 1/5000

3) Bản đồ sử dụng đất Tỷ lệ: 1/5000

4) Sơ đồ cơ cấu phân khu chức năng Tỷ lệ: 1/10000

5) Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng giai đoạn 2010 Tỷ lệ: 1/10000

6) Bản đồ hiện trạng cấp điện Tỷ lệ: 1/10000 7) Bản đồ quy hoạch cấp điện Tỷ lệ: 1/10000

8) Bản đồ hiện trạng nền và thoát nước Tỷ lệ: 1/10000

9) Bản đồ hiện trạng cấp nước Tỷ lệ: 1/10000

10) Bản đồ quy hoạch cấp nước Tỷ lệ: 1/10000

11) Bản đồ hiện trạng giao thông Tỷ lệ: 1/10000

12) Bản đồ quy hoạch giao thông Tỷ lệ: 1/10000

Năm 1995, Quận lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất tỷ lệ 1/25000 Giai đoạn

này, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa

bàn Quận chỉ dựa trên nền là bản đồ giải thửa được lập theo Chỉ thị 299/Ttg của Thủ

tướng Chính phủ

Năm 2005, Quận Tân Bình đã hoàn thành công tác đo đạc lập bản đồ địa chính

(BĐĐC) chính quy cho 15 phường và đưa vào sử dụng phục vụ công tác quản lý Nhà

nước về đất đai được chặt chẽ hơn (Bảng II.2)

Bảng II.1: Kết quả thành lập BĐĐC chính quy ở Quận Tân Bình

STT Tên phường Tổng số tờ Diện tích (ha) Tỷ lệ

(Nguồn: Phòng Tài Nguyên – Môi Trường Quận Tân Bình)

3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ)

Đăng ký cấp GCN QSDĐ là một khâu rất quan trọng trong công tác Quản lý

Nhà nước về đất đai GCN QSDĐ là chứng thư pháp lý duy nhất thể hiện QSDĐ hợp

pháp của người sử dụng đất Do đó công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ cho nhân dân là

một trong những nhiệm vụ trọng tâm của ngành được các cấp lãnh đạo quan tâm, vừa

phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu vừa đáp ứng nguyện vọng nhân dân, giúp ổn định cuộc

sống và tăng khả năng đầu tư sản xuất, kinh doanh

Tuy nhiên trên thực tế, do có nhiều hồ sơ phức tạp, các chính sách quy định liên

quan đến công tác này còn bất cập, thiếu nhất quán, công tác phối hợp giữa Phòng Tài

nguyên – Môi trường (TN – MT) với UBND các phường và các phòng ban liên quan

khác chưa chặt chẽ nên tiến độ giải quyết hồ sơ còn chậm, vẫn còn hồ sơ trễ hẹn Cụ

thể tình hình cấp GCN QSDĐ năm 2006 như sau:

+ Đối với hồ sơ cấp GCN QSDĐ có tài sản trên đất:

Tổng số hồ sơ tiếp nhận giải quyết là 3.483 hồ sơ, trong đó nhận mới là 1.428

hồ sơ, năm 2005 chuyển sang 2.055 hồ sơ

Đã giải quyết 2.647 hồ sơ, trong đó 1.726 hồ sơ trình UBND ký, 758 hồ sơ làm

văn bản trả lời không giải quyết, 163 trường hợp do người dân tự rút hồ sơ

Tổng số hồ sơ còn lại là 836 hồ sơ, trong đó 29 hồ sơ trễ hạn do Phường chưa

xác minh đầy đủ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, 128 hồ sơ tồn, 86 hồ sơ chờ

bổ túc, 593 hồ sơ đang giải quyết

+ Đối với hồ sơ cấp GCN QSDĐ không có tài sản trên đất:

Tổng số hồ sơ tiếp nhận giải quyết 242 hồ sơ, trong đó nhận mới là 186 hồ sơ,

năm 2005 chuyển sang là 56 hồ sơ

Đã giải quyết 231 hồ sơ và đang giải quyết 11 hồ sơ

4 Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai Do đó, người sử dụng đất khó có thể

cùng nhau tự giải quyết mà phải nhờ đến cơ quan có thẩm quyền phân xử, giải quyết

Tân Bình là một Quận ven nội thành có tốc độ đô thị hoá nhanh, việc dẫn đến

vấn đề tranh chấp đất đai giữa những người sử dụng đất là điều không thể tránh khỏi

Gần đây, sự hình thành các khu dân cư cùng với sự phát triển không ngừng về cơ sở hạ

tầng đã tác động làm cho giá đất của Quận không ngừng tăng lên, việc mua bán

chuyển nhượng xảy ra liên tục (phần lớn là mua bán bằng giấy tay), làm nảy sinh

nhiều vụ tranh chấp đa dạng và phức tạp

Tính đến năm 2006, Phòng TN-MT nhận tổng cộng 97 đơn (trong đó có 13 đơn

năm 2005 chuyển sang) Kết quả giải quyết như sau:

+ Đơn không thuộc thẩm quyền: 10 đơn (ra văn bản hướng dẫn đương sự liên

hệ với Phòng Quản Lý Đô Thị (QLĐT), Toà án, UBND Phường )

+ Đơn thuộc thẩm quyền: 87 đơn Trong đó:

• Tranh chấp đất đai: 12 đơn, đã giải quyết 5 đơn, đang giải quyết 7 đơn

• Khiếu nại quyết định hành chính: 6 đơn, đã giải quyết 5 đơn, đang giải quyết 1

đơn

• Phản ánh môi trường: 30 đơn, đã giải quyết 30 đơn

• Nội dung khác: 39 đơn, đã giải quyết 31 đơn, đang giải quyết 7 đơn

Nhìn chung, số trường hợp tranh chấp đất đai có giảm so với mọi năm, nguyên

nhân là do công tác hoà giải ở địa phương đã thực hiện tốt, đồng thời người dân cũng ý

thức được trách nhiệm và quyền lợi trong việc sử dụng đất đúng pháp luật

Ngoài ra năm 2006, Phòng TN-MT đã tham mưu cho UBND Quận giải quyết

nhanh các vụ việc tranh chấp khiếu nại, trong đó có nhiều vụ việc mang tính chất phức

tạp, đồng thời trực tiếp giải quyết các trường hợp thuộc thẩm quyền của Phòng Hầu

hết các đề xuất đều đúng quy định của Pháp luật, đảm bảo đạt yêu cầu về nội dung

cũng như hình thức văn bản, quá trình giải quyết luôn tuân thủ quy trình hoà giải tại

địa phương theo quy định của LĐĐ 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Luật Khiếu

nại, tố cáo

5 Thống kê đất đai

Công tác thống kê được thực hiện hàng năm nhằm kiểm tra lại diện tích các loại

đất được sử dụng có đúng mục đích đã kê khai hay không, từ đó tạo điều kiện cho

công tác quản lý nhà nước về đất đai được thuận lợi hơn, đồng thời nắm bắt được tình

hình sử dụng các loại đất trên địa bàn Quận Tân Bình để từ đó đưa ra được những

phương án thích hợp nhằm phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn Quận

Số liệu thống kê quỹ đất là cơ sở cần thiết cho việc bố trí các lực lượng sản xuất

nhằm sử dụng một cách hợp lý và có hiệu quả quỹ đất đai Số liệu thống kê là cơ sở

cần thiết phục vụ việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho từng địa phương

và cho từng ngành, đồng thời còn là căn cứ cho việc tính thuế sử dụng đất

* Kết quả thống kê đất đai năm 2006 của Quận Tân Bình

Theo công văn số 8440/UBND-ĐT ngày 13/11/2006 của UBND Thành phố về

thống kê đất đai năm 2006, Phòng TN-MT Quận Tân Bình đã phối hợp với UBND 15

phường tiến hành thống kê đất đai Kết quả như sau:

Tổng diện tích tự nhiên: 2.238,22 ha, không thay đổi so với năm 2005

• Cơ cấu về loại đất

+ Đất nông nghiệp: 7,7 ha, chiếm 0,34% so với tổng diện tích tự nhiên Nhìn

chung, tổng diện tích đất nông nghiệp không tăng giảm so với năm 2005

+ Đất phi nông nghiệp: 2.230,52 ha, chiếm 99,66% so với tổng diện tích tự

nhiên Nhìn chung, tổng diện tích đất phi nông nghiệp không tăng giảm so với năm

2005

+ Đất chưa sử dụng: 0 ha, chiếm 0%

• Cơ cấu phân theo đối tượng sử dụng:

- Hộ gia đình, cá nhân: 678,16 ha, chiếm tỷ lệ 30,29% so với toàn quận

- UBND cấp quận: 3,53 ha, chiếm tỷ lệ 0,16%

- Tổ chức kinh tế: 114,65 ha, chiếm tỷ lệ 5,12%

- Tổ chức khác: 365,83 ha, chiếm tỷ lệ 16,34%

- Diện tích đất theo đối tượng được giao để quản lý: 1.068,43 ha, chiếm tỷ lệ

47,72%

6 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thực hiện theo điều 2 Quyết định số 5335/QĐ-UBND ngày 18/10/2005 của

UBND TPHCM về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng Quận Tân

Bình Nội dung chính của đồ án quy hoạch xây dựng Quận Tân Bình tỷ lệ 1:5000 được

thể hiện tóm tắt như sau:

* Quy mô diện tích và dân số:

Diện tích tự nhiên Quận Tân Bình là 2.238,22 ha Trong đó, đất dân dụng chiếm

1.106,44 ha, số còn lại 1.131,78 ha là đất sân bay, đất quốc phòng và đất phục vụ sân

bay Thực tế Quận chỉ quản lý sử dụng 1.219 ha

Dân số hiện trạng theo thống kê năm 2006 là 387.357 người Dự kiến dân số

trong các giai đoạn phát triển như sau:

- Dân số đến năm 2010: 425.000 người

- Dân số đến năm 2020: 460.000 người

* Tính chất và chức năng quy hoạch:

- Giai đoạn 2005 đến 2010: Thương mại - dịch vụ - công nghiệp - tiểu thủ

công nghiệp (TM – DV – CN – TTCN)

- Giai đoạn 2010 đến 2020: Thương mại - dịch vụ (TM – DV)

* Điều chỉnh và phân bố lại khả năng sử dụng đất cho phù hợp với thực tế đã

xây dựng và tương ứng với nhu cầu phát triển trong kế hoạch dài hạn của Quận

* Điều chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, đặc biệt là điều chỉnh hệ thống

giao thông cho phù hợp với nhu cầu và thực tế

II.2.2 Hiện trạng sử dụng đất

Quận Tân Bình có tổng diện tích đất tự nhiên là 2.238,22 ha, chiếm 1,1% diện

tích toàn TPHCM Bình quân 56,2 m2 đất/người (kể cả đất sân bay và an ninh quốc

phòng) Nếu trừ đất sân bay và quốc phòng thì bình quân chỉ có 25,1 m2/người Hiện

nay quỹ đất được sử dụng như sau:

- Đất sân bay, phục vụ sân bay và quân đội chiếm khoảng 1.139,4 ha

- Đất do Quận quản lý và sử dụng khoảng 1.098,82 ha, tương ứng 27,6 m2/người

Biến động đất đai của Quận Tân Bình chủ yếu hiện nay là chuyển mục đích sử

dụng từ đất ở sang đất giao thông, phần lớn ở khu vực phường 15 thông qua các dự án

sửa chữa, nâng cấp các tuyến đường của Quận

Bảng II.2: Hiện trạng sử dụng đất Quận Tân Bình năm 2006

Thứ

tự Loại đất

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

Chỉ tiêu bình quân (m2/người)

I Đất dân dụng 953,02 42,50 23,90

1 Đất xây dựng nhà ở 697,08 31,10 17,50

2 Đất công trình công cộng 60,42 2,70 1,50

3 Đất cây xanh – Thể dục thể thao 32,00 1,40 0,80

4 Đất đường đá, bãi đậu xe 163,52 7,30 4,10

II Đất khác trong phạm vi dân dụng 45,50 2,00 1,00

1 Đất các cơ quan, công ty, viện TP, TW 16,30

2 Đất trường Đại học, Cao đẳng, THCN 7,40

Bảng II.3: Tình hình biến động theo mục đích sử dụng

Thứ

tự Mục đích sử dụng Mã

Diện tích năm 2006

So với năm 2005 Diện tích

năm 2005

Tăng(+) giảm(-) (1) (2) (3) (4) (5) (6) = (4)-(5)

2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT

2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 670.20 674,37 -4,17 2.2 Đất chuyên dùng CDG 1.538,42 1534,25 +4,17

2.2.1 Đất trụ sở CQ, CTSN CTS 13,24 13,05 +0,19

2.2.2 Đất quốc phòng, an ninh CQA 255,94 256,37 -0,43

2.2.3 Đất sản xuất, kinh doanh PNN CSK 137,08 136,84 +0,24

2.2.4 Đất có mục đích công cộng CCC 1.132,17 1.127,99 +4,18

2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 16,42 16,42 0,00

2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 3,29 3,29 0,00

2.5 Đất sông suối và MNCD SMN 2,99 2,99 0,00

2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK

3 Đất chưa sử dụng CSD

3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS

3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS

3.3 Núi đá không có rừng cây NCS

(Nguồn: Phòng TN – MT Quận Tân Bình)

II.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

II.2.1 Tình hình phát triển kinh tế

Giai đoạn từ 30/4/1975 giải phóng miền Nam đến năm 1985, trong nền kinh tế

tập trung kế hoạch hoá thì cơ cấu kinh tế Quận Tân Bình là sản xuất tiểu thủ công

nghiệp, nông nghiệp và thương nghiệp

Giai đoạn 1985 – 1990 Nhà nước bắt đầu đổi mới thì Quận Tân Bình xác định

cơ cấu kinh tế là công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương nghiệp và nông nghiệp

Giai đoạn 1991 cho đến năm 2003 khi chưa tách quận, cơ cấu kinh tế là CN,

TTCN – TM, DV Giai đoạn này là giai đoạn phát triển mạnh nhất, nhanh nhất kể cả

về kinh tế lẫn xây dựng phát triển đô thị hoá Là Quận có giá trị sản xuất công nghiệp

lớn nhất thành phố, chiếm tỷ trọng từ 15% đến 19% và có mức tăng bình quân hàng

năm trên 15% Doanh thu thương mại dịch vụ có mức tăng là 18%/năm

Năm 2004 sau khi tách Quận, phần lớn các doanh nghiệp và cơ sở cá thể sản

xuất CN - TTCN có quy mô vừa và lớn đều thuộc địa giới hành chính của Quận Tân

Phú Do đó, tại địa bàn Quận Tân Bình chỉ còn doanh nghiệp và cơ sở sản xuất

CN-TTCN có quy mô vừa và nhỏ nhưng lại có nhiều doanh nghiệp và hộ cá thể kinh

doanh ở lĩnh vực kinh doanh TM – DV, nên cơ cấu kinh tế Quận Tân Bình đã xác định

chuyển đổi là: TM -DV, sản xuất CN – TTCN

1 Ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp

Tốc độ phát triển về kinh tế với giá trị sản xuất công nghiệp tăng trưởng bình

quân hàng năm là từ 15% - 17,5%/năm

Giá trị sản xuất CN – TTCN của Quận tăng từ 2.797 tỷ đồng lên 4.569,5 tỷ

đồng (năm 2003); năm 2004 sau khi thực hiện việc chia tách quận là 2.592 tỷ đồng

Giá trị sản xuất công nghiệp của Quận chiếm tỷ trọng khoảng 19% của Thành phố,

trong đó ngành dệt chiếm 19,5%, may mặc 12,8%

Tân Bình là Quận có tốc độ phát triển sản xuất CN – TTCN cao nhất Thành

phố: năm 2004 tăng 16,96%, năm 2005 tăng 17,96%, năm 2006 tăng 18,4%

Hiện nay Quận tiếp tục tạo điều kiện cho các ngành nghề truyền thống như dệt,

may được phát triển, bên cạnh đó tập trung khuyến khích các ngành công nghiệp có

đầu tư về kỹ thuật, hàm lượng chất xám cao như: điện, điện tử, tin học, viễn thông

Đối với những cơ sở, doanh nghiệp sản xuất ô nhiễm môi trường sau khi di dời, vận

động sử dụng mặt bằng để sản xuất các ngành nghề công nghiệp sạch hoặc để phát

triển thương mại

Bảng II.4: Cơ cấu phát triển sản xuất công nghiệp

Loại hình Năm

2003 2004 2005 2006 Quốc doanh (%) 2,4 1,29 0,87 0,79

Ngoài quốc doanh (%) 97,6 98,71 99,13 99,21

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận Tân Bình)

2 Ngành thương mại – dịch vụ

Từ sau khi thực hiện chuyển đổi cơ cấu kinh tế đã phát huy được tiềm lực của

các ngành dịch vụ thương mại trên địa bàn Quận với mức tăng đạt 20,92 % Kim

ngạch xuất nhập khẩu tăng bình quân 7 %/năm, trong đó xuất khẩu tăng bình quân 11

%/năm

Doanh thu kinh doanh TM – DV năm 2005 là 13.375 tỷ đồng, năm 2006 là

16.075 tỷ đồng, tăng 20,2 % so với năm 2005

Năm 2006, khối TM – DV đóng góp vào ngân sách Nhà nước là 237,5 tỷ đồng,

chiếm 84,8 %

Hiện nay trên địa bàn Quận Tân Bình có các trung tâm thương mại, chợ và các

siêu thị lớn đang hoạt động rất hiệu quả, tuy nhiên cần tiếp tục tạo điều kiện phát triển,

nâng cấp và mở rộng quy mô hoạt động của các trung tâm đó để đáp ứng nhu cầu ngày

càng cao của người dân, đồng thời tăng thêm doanh thu hàng năm

Ngoài ra, Quận còn đầu tư xây dựng mới các trung tâm TM – DV tại các

phường nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội

Bảng II.5: Cơ sở, lao động, doanh thu TM – DV

Đơn vị tính Năm

2003 2004 2005 2006 Tổng số cơ sở Cơ sở 22.641 23.491 24.923 26.037

Tốc độ tăng dân số tự nhiên giảm hàng năm, trong khi đó tốc độ tăng cơ học

biến động không theo một xu thế ổn định tăng hoặc giảm do quá trình đô thị hoá Sự

dãn dân từ nội thành theo quy hoạch của Thành phố nói chung và của Quận nói riêng

ảnh hưởng đến tình trạng gia tăng dân số và biến động đất đai trên địa bàn Quận Số

dân chuyển từ nơi khác đến không có hộ khẩu thuộc Quận chiếm khoảng 1/4 dân số

toàn Quận, áp lực về nhu cầu sử dụng đất tăng cao, dẫn đến tình trạng chuyển nhượng,

cho thuê mướn đất bất hợp pháp xảy ra rất lớn trên địa bàn Quận, gây khó khăn trong

công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Bảng II.6: Mật độ dân số Quận Tân Bình năm 2006

Đơn vị

Hành chính

Dân số trung bình (người)

Diện tích (km2)

Mật độ dân số (người/km2) Phường 1 12.519 0,362 34.583

17.300

( Nguồn: Phòng Thống kê Quận Tân Bình)

Qua bảng trên ta thấy, mật độ dân số của Quận phân phối không đều ở các

phường Trong đó phường 15 có số dân cao nhất, do tại đây có nhiều nhà máy, xí

nghiệp, đặc biệt có khu công nghiệp Tân Bình – một trong các khu công nghiệp lớn

của Thành phố – nên thu hut rất nhiều lao động từ khắp nơi đổ về

Bảng II.7: Tình hình biến động dân số và giải quyết việc làm tại Quận Tân Bình

Đơn vị tính Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Tổng số đi Người 33.106 30.306 46.014 43.911

Tổng số đến Người 63.104 37.692 21.655 45.910

Giải quyết việc làm Người 10.119 6.203 4.761 5.326

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận Tân Bình)

2 Giáo dục đào tạo

Trên địa bàn Quận hiện có 70 trường học, chiếm tổng diện tích đất là 22,98 ha

Mạng lưới trường lớp chưa đáp ứng đủ nhu cầu học sinh, đa số các trường có chỉ tiêu

diện tích đất trên học sinh thấp so với chuẩn quốc gia

+ Mầm non: 24 trường với 7.678 học sinh, chiếm diện tích 3,78 ha, đạt bình

quân 4,9 m2/học sinh (tại phường 15 hiện nay chưa có trường mầm non)

+ Tiểu học: 26 trường, gồm 741 lớp với 29.711 học sinh, chiếm diện tích 5,73

ha, bình quân 1,9 m2/học sinh

+ Trung học cơ sở: 11 trường, gồm 450 lớp với 21.063 học sinh, chiếm diện

tích 2,54 ha, bình quân 1,2 m2/học sinh

+ Trung học phổ thông: 9 trường, gồm 284 lớp với 12.686 học sinh, chiếm diện

tích 4,81 ha, bình quân 3,8 m2/học sinh

+ Ngoài ra, trên địa bàn Quận còn có các trường đào tạo nghề, trung học

chuyên nghiệp, cao đẳng, đại học, trung tâm giáo dục thường xuyên với tổng diện

tích là 8,28 ha

3 Y tế

Toàn Quận có:

+ 1 bệnh viện

+ 1 trung tâm y tế Quận

+ 8 phòng khám chuyên khoa, khu vực

+ 15 trạm y tế của 15 phường

+ 8 phòng khám từ thiện của Hội Chữ thập đỏ

+ 450 phòng khám Bác sĩ tư

Các phường đều có y bác sĩ, cán bộ nghiệp vụ, góp phần nâng cao hiệu quả

chăm sóc sức khoẻ cho nhân dân

4 Văn hoá – thể thao

Quận có trên 100 cơ sở văn hoá – thể thao hình thành và hoạt động thường

xuyên Các cơ sở văn hoá của Quận hoạt động sôi nổi, có hiệu quả, đã và đang đáp

ứng nhu cầu hưởng thụ về văn hoá và nâng cao dân trí cho nhân dân, kết hợp xây dựng

nền văn hoá tiên tiến đậm đà bản sắc dân tộc: Nhà Văn hoá Quận, Nhà truyền thống,

Phòng triển lãm

Các di tích lịch sử và cách mạng cấp quốc gia như: Địa đạo Phú Thọ Hoà, Khu

lưu niệm cụ Phan Châu Trinh, Chùa Giác Lâm và di tích lịch sử Kho Bom Phú Thọ

được thường xuyên duy tu phục vụ cư dân và khách du lịch tham quan ngưỡng mộ

Quận có 4 công viên đã được sửa chữa và tân tạo phục vụ đời sống văn hoá của

người dân, góp phần tạo bầu không khí trong lành, thoáng mát trong Thành phố, đó là

Công viên: Hoàng Văn Thụ, Tân Phước, Bàu Cát và Đài tưởng niệm liệt sĩ

5 An ninh – quốc phòng

Tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội trên địa bàn Quận luôn được

giữ vững ổn định Thực hiện tốt công tác nắm tình hình, đã phát hiện kịp thời và đấu

tranh khám phá nhiều băng nhóm tệ nạn xã hội Tổ chức tuyên truyền, vận động nhân

dân tham gia phong trào bảo vệ an ninh quốc phòng, góp phần xây dựng đời sống an

toàn, văn minh

6 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

• Giao thông

Quận Tân Bình là cửa ngõ của sân bay quốc tế và nội địa Tân Sơn Nhất, có

nhiều trục giao thông quan trọng của Thành phố đi qua địa bàn Quận Hiện trạng mạng

lưới đường đa số có mặt cắt ngang nhỏ Một số tuyến giao thông chính chỉ có từ 2 – 4

làn xe nên không đảm bảo yêu cầu thông xe

• Cấp điện

Quận Tân Bình được cấp điện từ lưới điện chung của Thành phố, nhận điện

trung thế qua các trạm biến thế trung gian: Bà Quẹo, Hoả Xa, Trường Đua

• Cấp nước

Hầu hết các trục đường chính trong Quận Tân Bình đều có tuyến ống cấp nước

chính, trừ khu vực phường 15 là chưa phát triển hệ thống cấp nước

Tỷ lệ dân số được cấp nước khoảng 70 %, với lượng nước máy cấp cho khu vực

tính trung bình khoảng 100 l/người/ngày và 49 % số dân sử dụng nguồn nước giếng

khoan ở độ sâu 30 m đến 40 m, chất lượng nước không bảo đảm theo tiêu chuẩn Việt

Nam

Nhìn chung lượng nước cấp còn quá ít so với nhu cầu thực tế của người dân,

mạng lưới ống cấp nước chưa đủ để tới các nơi tiêu thụ nước Áp lực nước hiện nay

bảo đảm do một số tuyến đường đang được lắp đặt ống cấp nước để tiêu thụ nước từ

nhà máy nước mặt sông Sài Gòn về

• Thoát nước

Hệ thống thoát nước trong khu vực Quận Tân Bình là hệ thống thoát nước

chung cho nước mưa và nước thải bẩn

Cống thoát nước được xây dựng dọc theo hầu hết các trục giao thông và các

hẻm

Hướng thoát: về phía Đông Nam ra kênh Nhiêu Lộc, về phía Tây ra kênh Tân

Hoá và về phía Tây Bắc ra kênh Tham Lương

* Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội của Quận Tân Bình

• Thuận lợi

- Lãnh thổ của Quận nằm ở vị trí rất thuận lợi và đóng vai trò rất quan trọng

trong việc phát triển kinh tế – xã hội khu vực phía Tây Bắc Thành phố

- Các khu quy hoạch của Quận được xây dựng định hình từ trước

- Mạng lưới giao thông hiện có của Quận có đủ thể loại Đa số các tuyến đường

chính trong Quận đều là các tuyến đường nối liền các Quận trong Thành phố và là cửa

ngõ ra vào Thành phố từ phía Tây Bắc

- Sân bay Tân Sơn Nhất là đầu mối giao thông hàng không quan trọng của phía

Nam và cả vùng Đông Nam Á Đây là điều kiện thuận lợi để Quận Tân Bình phát triển

mạnh về TM – DV và du lịch

- Trên địa bàn Quận hiện còn một số quỹ đất sử dụng chưa hợp lý, có thể dành

một phần đất này để xây dựng bổ sung các công trình công cộng, công viên cây xanh

phục vụ lợi ích công cộng