TÌM HIỂU CÁC CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ VIỆC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Các chính sách về nhà ở của thành phố đã đạt được những hiệu quả nhất định khi nó tiếp cận được với các đối tượng mà nhà nước quan tâm, đồng thời thu hút được một số nguồn lực lớn trong

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

:: : :::

NGUYỄN NGỌC KHÁNH TRANG

03135078 DH03TB

2003 – 2007 Quản Lý Thị trường bất động sản

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

Giáo viên hướng dẫn: CN-KS Dương Thị Tuyết Hà

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

- Tháng 7 năm 2007 -

động sản trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ

Chí Minh đã truyền đạt kiến thức hữu ích và hướng

dẫn em trong những năm tháng học tập tại trường

Xin chân thành cảm ơn cô Dương Thị Tuyết Hà

đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt quá

trình thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Xin chân thành cảm ơn Các anh, chị ở phòng phát triển nhà - Sở Xây Dựng thành phố hồ Chí Minh đã

nhiệt tình giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi

TÓM TẮT

Đề tài: “Lập phương án bồi thường giải tỏa và tái định cư dự án xây dựng

trung tâm Metro Cash & Carry tại phường tân Thới Hiệp quận 12 thành phố Hồ Chí Minh”

Giáo viên hướng dẫn : CN-KS Dương Thị Tuyết Hà

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Ngọc Khánh Trang

Với tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Hồ Chí Minh như hiện nay, nhu cầu của người dân về mọi mặt ngày càng cao, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở Để đáp ứng được những nhu cầu này của xã hội nhà nứoc có chủ truơng phát triển hệ thống nhà ở

xã hội dành cho các đối tượng công nhân viên chức nhà nước, công nhân trong các khu chế xuất, khu công nghiệp

Ngày 1/7/2005 Luật Nhà ở 2005 được ban hành, lần đầu tiên đề cập đến vấn đề nhà ở xã hội (NOXH) dành cho các đối tượng là CBVC, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong các KCN, KCX, khu công nghệ cao Cũng trong năm 2005 nhà nước tiến hành thực hiện một chương trình thí điểm về NOXH trên địa bàn 3 địa phương là Hà Nội, Tp HCM và Bình Dương Nếu thí điểm thành công, chương trình này sẽ được nhân rộng trên phạm vi quốc gia Các dự án trên không đơn thuần chỉ là đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng mà còn là đầu tư cho tái sản xuất, đầu tư cho một cuộc sống tốt đẹp hơn của mọi người

Những lý do trên đã thôi thúc tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu các chính sách pháp luật liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh”

MỤC LỤC

MỤC LỤC 5

MỞ ĐẦU 6

PHẦN I 8

TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH 8

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 8

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 13

I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN 15

PHẦN II : KẾT QUẢ THỰC HIỆN 17

II.1 TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 17

I.1.1 Quá trình phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 17

II.1.3 Những hạn chế của việc xây dựng nhà ở của nhà nước 19

I.2 MỘT SỐ KINH NGHIỆM TỪ CÁC QUỐC QIA KHÁC TRONG VIỆC VIỆC PHÁT TRIỂN NOXH 22

I.2.1 Mô hình NOXH ở Pháp 22

I.2.2 Mô hình HTX nhà ở của Thụy Điển 25

I.2.3 Một số bài học kinh nghiệm rút ra từ mô hình nhà ở của Pháp và Thụy Điển 27

II.1 NHU CẦU NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TP HCM 28

II.2 CHƯƠNG TRÌNH THÍ ĐIỂM NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TP HCM 30

II.2.1 Mục tiêu của chương trình 30

II.2.2 Tiêu chí chọn dự án 31

II.2.3 Các dự án đề xuất thí điểm 31

III.2.3.1 Tổng quan các dự án thí điểm 31

II.2.4 Những vấn đề còn vướng mắc trong thực tiễn 44

II.3.1 Nhóm giải pháp về thể chế 48

II.3.2 Giải pháp về quỹ đất, quy hoạch, kiến trúc 48

II.3.3 Giải pháp về vốn đầu tư xây dựng quỹ NOXH 53

II.3.4 Về mô hình tổ chức thực hiện 53

KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 58

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Tp HCM là trung tâm kinh tế và đầu mối giao thông, thương mại, dịch vụ lớn nhất cả nước Với tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, mỗi năm thành phố thu hút một lượng lớn cán bộ, sinh viên về học tập, nghiên cứu tại các trường đại học, các Sở ban ngành; và hàng ngàn lao động vào làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất (KCN, KCX), khu công nghệ cao Sự tập trung dân số này đã làm quá tải Thành phố

Hồ Chí Minh (Tp HCM) khi diện tích thì có giới hạn mà lượng cư dân cứ ngày càng tăng Nhiều cán bộ viên chức (CBVC) phải chấp nhận tình cảnh thiếu nhà ở, người công nhân phải sống trong các khu ổ chuột dột nát, tạm bợ Từ đó nảy sinh hàng loạt vấn đề nghiêm trọng đi kèm như ô nhiễm nguồn nước, ô nhiễm môi trường, nạn thất nghiệp, điều kiện sống kham khổ, rối loạn an ninh, trật tự và hàng loạt các tệ nạn xã hội khác đi kèm v.v.v… Điều này tạo nên một áp lực lớn đặt lên vai những người lãnh đạo thành phố một mặt phát tiếp tục phát huy tốc độ phát triển kinh tế; một mặt phải

mở rộng đô thị tìm hướng phát triển mới để giải quyết nhu cầu nhà ở đang bức xúc hiện nay

Nhận định về tầm quan trọng của nhà ở, Ông Nguyễn Hoàng Nhân – Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho rằng: “Nhà ở không chỉ là nơi che mưa che nắng mà nó còn là cái gốc tạo ra nguồn nhân lực, tạo ra tài sản cho quốc gia” Rõ ràng việc có được một mái ấm, một nơi an cư ổn định sẽ tạo được môi trường tốt để nuôi dưỡng và phát triển toàn diện năng lực cá nhân; tạo tâm lý tốt cho người lao động yên tâm làm việc, nâng cao năng suất lao động Giải quyết được vấn đề nhà ở cho người dân, không những nâng cao chất lượng cuộc sống, hạn chế các tiêu cực và tệ nạn xã hội; mà đây còn là một phương thức hiệu quả để thành phố thu hút nhân tài khắp nơi về làm việc trong các sở ban ngành, các doanh nghiệp của thành phố Đồng thời thể hiện được bản chất của nhà nước ta, là nhà nước của dân, do dân và vì dân; luôn chăm lo cho cuộc sống của người dân

Ngày 1/7/2005 Luật Nhà ở 2005 được ban hành, lần đầu tiên đề cập đến vấn đề nhà ở xã hội (NOXH) dành cho các đối tượng là CBVC, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong các KCN, KCX, khu công nghệ cao Cũng trong năm 2005 nhà nước tiến hành thực hiện một chương trình thí điểm về NOXH trên địa bàn 3 địa phương là Hà Nội, Tp HCM và Bình Dương Nếu thí điểm thành công, chương trình này sẽ được nhân rộng trên phạm vi quốc gia Các dự án trên không đơn thuần chỉ là đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng mà còn là đầu tư cho tái sản xuất, đầu tư cho một cuộc sống tốt đẹp hơn của mọi người

Những lý do trên đã thôi thúc tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu các chính sách pháp luật liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Đề tài nghiên cứu các chính sách pháp luật của nhà nước liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội, cũng như hiệu quả kinh tế xã hội của các dự án NOXH trên địa bàn Tp HCM

Đề xuất những giải pháp nhằm phát triển Quỹ NOXH ở Tp HCM trong tương lai

3 Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những chính sách và qui định pháp luật

có ảnh hưởng đến dự án NOXH trên địa bàn Tp HCM (Cụ thể là Luật Nhà ở 2005, Nghị định 90/2005 NĐ-CP); và chương trình thí điểm NOXH ở Tp HCM

PHẦN I TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN

TP HỒ CHÍ MINH

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

I.1.1 Cơ sở khoa học

Việc giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân trong đô thị luôn là vấn đề then chốt tạo động lực cho sự phát triển của xã hội Tại Tp HCM vấn đề này càng có tính cấp thiết hơn bao giờ hết, bởi nó gắn liền với cuộc sống của đại đa số người lao động trong thành phố đồng thời góp phần chuyển đổi phương thức sản xuất từ nông nghiệp sang nền sản xuất công nghiệp hóa hiện đại hóa Các chính sách về nhà ở của thành phố đã đạt được những hiệu quả nhất định khi nó tiếp cận được với các đối tượng mà nhà nước quan tâm, đồng thời thu hút được một số nguồn lực lớn trong xã hội cùng tham gia giải quyết vấn đề nhà ở Tuy nhiên bên cạnh những thành quả đã đạt được thì khả năng cung cấp nhà ở vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của xã hội, đặc biệt là các đối tượng người nghèo, người có TNT, dân lao động nhập cư (chiếm phần đông trong thành phố)… Chính các yếu tố đó đã làm nảy sinh tình trạng xây dựng tự phát tràn lan trong đô thị, dẫn đến hình thành các khu dân cư tự phát, không tuân thủ quy hoạch đô thị Vấn đề này đã được nghiên cứu rất kỹ trong luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn

văn Khoa, trường đại học Kiến trúc Tp.HCM, năm 2004 mang tên “Nghiên cứu những đặc điểm cơ bản và đề xuất những giải pháp quy hoạch cải tạo các khu dân cư tự phát trên địa bàn Tp.HCM” Trong tác phẩm của mình, các giải pháp đề xuất về quy hoạch

cải tạo khu dân cư tự phát, có sự học hỏi từ các nước tiến bộ trên thế giới, đã tạo liên tưởng cho tôi về việc xây dựng một mô hình nhà ở mới được đề cập đến trong Luật Nhà ở 2005, mô hình Nhà ở xã hội dành cho các đối tượng có TNT mà pháp luật quy định

I.1.2 Cơ sở pháp lý: Luật Nhà ở 2005 ra đời, lần đầu tiên đề cập đến khái niệm

nhà ở xã hội Để tìm hiểu vấn đề này, trước hết chúng ta phải làm rõ một số khái niệm sau

II.1.2.1 Môt số khái niệm

Khái niệm NOXH

NOXH là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cho các đối tượng đựơc qui định trong Luật nhà ở 2005

Các đối tượng được thuê NOXH là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân dân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, KCX, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo qui định của chính phủ (các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ)

Khái niệm người có TNT Có nhiều khái niệm khác nhau về người có TNT:

+ Người có TNT được đồng nhất với những người nghèo

+ Người có TNT là người có thu nhập trên ngưỡng nghèo và tiệm cận với mức thu nhập trung bình

+ Người có TNT có thể bao gồm 2 nhóm trên, tức là người nghèo, người trên ngưỡng nghèo, và tiệm cận với mức thu nhập trung bình

Trong ba cách hiểu trên thì cách hiểu thứ 3 là thông dụng nhất, theo đó thì đại bộ phận CBVC nhà nước không có thu nhập thêm đáng kể ngoài lương nằm trong nhóm này Tuy nhiên theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 06/9/2006, hướng dẫn thi hành Luật nhà ở thì tùy vào mức giá thuê, thuê mua NOXH, một hộ gia đình được coi là TNT nếu bình quân thu nhập tối đa không quá năm lần tiền thuê nhà một tháng đối với căn hộ 60m2 và thu nhập tối thiểu không thấp hơn bốn lần tiền thuê nhà một tháng đối với căn hộ 30m2

Thuê, thuê mua NOXH

NOXH không bán trực tiếp mà thông qua hình thức thuê, thuê mua nhà Hình thức thuê tức là đối tượng được thuê NOXH theo quy định của pháp luật sẽ thuê nhà trả tiền hàng tháng Còn thuê mua là một hình thức trả góp, người thuê mua sẽ trả trước 20% giá trị của hợp đồng, số tiền còn lại sẽ trả dần hàng tháng trong khoảng 15-

20 năm Người thuê mua nhà ở sẽ được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với căn nhà đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê

Quỹ phát triển nhà ở

Nghị định 90/2006 NĐ - CP có quy định: Quỹ phát triển nhà ở Thành phố là tổ chức tài chính Nhà nước, hạch toán độc lập theo nguyên tắc bảo đảm hoàn vốn và bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và không vì mục đích lợi nhuận

I.1.2.2 CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH VỀ VIỆC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

Những qui định về NOXH chu yếu được đề cập đến trong ba văn bản là: Luật Nhàở 2005, Nghị định 90/2006/NĐ-CP và thông tư 05/20006TT-BXD

a Luật nhà ở 2005 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 (có hiệu lực

từ ngày 01/7/2006) đã quy định một số nội dụng về phát triển NOXH dành cho các đối tượng TNT thuê, thuê mua

Luật đã quy định rõ về vai trò của nhà nước đối với việc phát triển quỹ nhà ở

xã hội, nêu lên những ưu đãi đối với các nhà đầu tư cũng như quy định rõ đối tựơng nào đủ điều kiện thuê mua nhà ở xã hội

Về vai trò của nhà nước, Điều 45 Luật nhà ở đã quy định rõ Nhà nước có vai

trò khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước đầu tư phát triển quỹ NOXH Đồng thời được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn, giảm các loại thuế liên quan theo quy định của pháp luật đối với đất xây dựng NOXH cho các tổ chức cá nhân phát triển quỹ NOXH để giảm giá thành nhà cho thuê và thuê mua

Vốn đầu tư phát triển NOXH được chỉ rõ ở Điều 52 Luật Nhà là được huy động từ các nguồn như tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; được trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn; từ NS nhà nước đầu tư; tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự

nguyện của tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước; và tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật

Đối với tổ chức, cá nhân khi tham gia xây dựng NOXH có những ưu đãi như

được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được miễn giảm các loại thuế liên quan theo qui định của pháp luật Thành phố và Bộ Xây dựng đang kiến nghị Thủ tướng chính phủ miễn thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng mức ưu đãi cao nhất Đồng thời nhà nước có cơ chế đặc biệt phối hợp giữa các sở ban, ngành quản lý của thành phố để hướng dẫn các thủ tục về mặt pháp lý và thẩm duyệt tạo điều kiện cho doanh nghiệp trong khâu chuẩn bị đầu tư

Đối với người thuê, thuê mua NOXH Luật quy định khá cụ thể nhằm nhấn mạnh

tính đặc biệt của đối tượng được đề cập

Điều 53 quy định các đối tượng được thuê NOXH là cán bộ, công chức; sĩ quan,

quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân làm việc trong các khu kinh tế, KCX, KCN, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ

Những đối tượng trên có TNT và thuộc một trong các điều kiện sau thì mới được thuê NOXH: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình bình quân dưới 5m2 sàn/người hoặc là nhà ở tạm hư hỏng, dột nát Trường hợp muốn thuê mua NOXH phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của hợp đồng

Về quyền và nghĩa vụ của người thuê, thuê mua NOXH, khoản 1 điều 106 quy định người thuê mua NOXH không có quyền chuyển nhượng quyền thuê mua dưới bất

cứ hình thức nào Trường hợp không còn nhu cầu thuê mua thì phải giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý quỹ NOXH Khi đó, đơn vị quản lý quỹ NOXH phải hoàn trả lại số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua NOXH đã trả lần đầu

Giá cho thuê, thuê mua NOXH được quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật

Nhà ở có quy định là giá thuê và thuê mua NOXH phải đảm bảo nguyên tắc bảo tòan vốn để tiếp tục dầu tư phát triển NOXH, bù đắp đủ các chi phí duy tu bảo dưỡng, bảo trì và sữa chữa trong thời gian cho thuê hoặc thuê mua

b Nghị định số 90/2006/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 06/9/2006 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở

Nghị định này chủ yếu đi sâu là rõ thêm các đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Nghị định này làm rõ khái niệm “đối tượng khác” mà Luật nhà ở đã đề cập, đó

là các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định tại khoản 4 điều 40 Nghị định 90/2006/NĐ-CP (Khi cán bộ, công chức phải trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại điều 61 của Luật Nhà ở mà có khó khăn về nhà ở thì cơ quan, tổ chức nơi người đó công tác phối hợp với Ủy ban nhân dân tỉnh nơi cán bộ, công chức có nhu cầu sinh sống bố trí cho họ được thuê hoặc thuê mua NOXH hoặc hỗ trợ bằng hình thức khác

để họ có nhà ở)

Điều kiện thuê mua NOXH được bổ sung thêm tại điều 25 Nghị định 90 là đối tượng thuê mua phải có mức thu nhập bình quân của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà phải trả hằng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa 60m2 sàn và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30m2sàn, tính theo mức giá thuê do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định

Điều 25 nghị định 90 cũng quy định thư tự ưu tiên để lựa chọn các đối tượng như sau: Trước mắt là các đối tượng có nhu cầu bức thiết về nhà ở (chưa có nhà ở, mới lập gia đình, diện tích nhà ở bình quân quá thấp); tiếp đến là các đối tượng hưởng lương từ NS nhà nước, cán bộ trẻ mới tốt nghiệp đại học trở lên, công nhân có tay nghề từ bậc 5 trở lên chưa được nhà nước hỗ trợ về nhà ở dưới mọi hinh thức; cuối cùng là cán bộ công chức thuộc diện được hưởng những chính sách nhàở công vụ nhưng đã trả lại nhà ở công vụ cho nhà nước mà có nhu cầu thuê, thuê mua NOXH trên địa bàn

Người có nhu cầu thuê, thuê mua NOXH phải làm thủ tục gì? Trước tiên đối

tượng phải làm đơn, có ý kiến của cơ quan, đơn vị mình đang làm việc xác nhận về đối tượng, mức thu nhập và điều kiện nhà ở hiện có của người xin thuê, thuê mua nhà

ở Đối với hộ gia đình thì thì phải có xác nhận của tất cả các cơ quan, đơn vị của từng thành viên đã có việc làm trong hộ gia đình đó và xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp

xã nơi đang sinh sống Đơn đề nghị thuê, thuê mua NOXH nộp tại Sở Xây dựng

Giá cho thuê, thuê mua NOXH được điều 27 Nghị định 90 bổ sung như sau: Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản ưu đãi về thuế theo hướng dẫn của Bộ Tài chính; Giá cho thuê, thuê mua NOXH trên địa bàn do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định trên nguyên tắc đảm bảo phù hợp với khung giá thuê, thuê mua NOXH quy định tại phụ lục số 1 ban hành kèm theo Nghị định 90 Và khung giá này sẽ được điều chỉnh 5 năm một lần

c Thông tư 05/2006/ TT-BXD ban hành ngày 01/11/2006 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP

Thông tư 05/2006/ TT-BXD xác định thu nhập bình quân của hộ gia đình làm cơ

sở xét duyệt đối tượng đủ điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội (khoản 3 điều 25 của NĐ90) Theo đó, thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình là tổng thu nhập hàng tháng của các thành viên có thu nhập thường xuyên trong hộ Mức thu nhập này bao gồm các khoản tiền lương, tiền công, các khoản phụ thu, phụ cấp…

Thông tư 05/2006 còn hướng dẫn cách xác định giá cho thuê, thuê mua NOXH

- Giá thuê: Xét trên thu nhập bình quân và khả năng có thể chi trả của đối tượng

thuê nhà theo như Luật nhà ở quy định, cơ cấu giá thuê được tính theo mức bảo toàn vốn đầu tư khấu hao theo thời hạn thuê từ 25-40 năm Lãi suất bảo toàn vốn đối với nguồn vốn đầu tư từ nguồn ngân sách là 3%/năm

Sau thời hạn thuê, phần đất và nhà vẫn thuộc quyền sử dụng của Nhà nước Vì vậy, trong cơ cấu giá thành căn hộ để tính giá thuê nhà không tính đến giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng và giá trị đầu tư hạ tầng đến chân hàng rào của dự án nhà

ở xã hội

- Giá thuê mua Điều 54 Luật Nhà ở có quy định: “… Người được thuê mua nhà

ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua” Sau khi trả hết tiền

người được thuê mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư Do vậy, trong cơ cấu giá thuê mua sẽ tính các chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí hạ tầng kỹ thuật của dự án đến chân hàng rào của dự án (không tính thuế VAT

- Đối tượng ở nhà xã hội, quy trình xét duyệt đối tượng, giá cho thuê, thuê mua

và cả tiêu chuẩn xây dựng nhà xã hội đều được nhà nước quy định cụ thể; do đó tránh được tình trạng người dân tranh nhau vào NOXH

- Khi không có nhu cầu thuê mua NOXH nữa thì người đó phải ưu tiên bán lại nhà cho Ban quản lý nhà Điều này ngăn cản tình trạng người dân tự ý chuyển nhượng lại căn hộ cho người khác để kiếm chênh lệch

Vì vậy mà việc bố trí xây dựng các khu nhà ở trên thuận tiện và dễ dàng hơn, các thành viên của khu nhà sẽ có thời gian tương tự nhau để đến các công sở hoặc các nơi vui chơi giải trí khác Đối với nhà ở cho công nhân, xây dựng gần các KCN để thuận tiện cho công việc Với các qui định của mình nhà nước sẽ dễ dàng quản lý nhà hơn, tránh được tình trạng đổ xô mua và bán như các chương trình nhà ở trước đây

- Sở dĩ NOXH có thể cung cấp nơi an cư cho CBVC, sĩ quan, quân nhân và người lao động có TNT là do nguồn vốn để đầu tư cho loại hình này thấp hơn nhiều so với các loại hình nhà ở khác

+ Nhà đầu tư không tập trung nhiều vào thiết kế nội thất nên giảm rất đáng kể chi phí đầu tư xây dựng

+ Nhà đầu tư chủ động giảm lợi nhuận để sớm thu hồi và quay vòng vốn để đầu

tư vào các dự án khác

+ Các công trình nhà ở này chủ yếu được xây dựng ở vùng ven, bên cạnh các khu thương mại nên chi phí bồi thường giải tỏa, đền bù giải phóng mặt bằng thấp, tốc độ triển khai dự án nhanh, đó đồng thời là khu vực đông nhà máy, xí nghiệp nên nhu cầu nhà ở là rất lớn

+ Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người có TNT đều được nhà nước ưu tiên, tạo điều kiện thuận lợi về mặt pháp lý cũng như tài chính: miễn tiền sử dụng đất, miễn thuế doanh nghiệp, ưu đãi nguồn vốn vay

I.2.3 Cơ sở thực tiễn

Ngày10/01/2006, Sở Xây Dựng trình Ủy ban nhân dân thành phố tờ trình số 266/TT- SXD-PTN đề xuất thí điểm 03 dự án xây dựng NOXH gồm 02 dự án xây dựng chung cư và 01 dự án xây khu lưu trú công nhân, tầng cao 06 tầng với tổng số

639 căn hộ chung cư và 479 phòng lưu trú công nhân Dự kiến vị trí nằm ở các điểm sau:Phường tân Thới Nhất quận 12, phường Tăng Nhơn Phú quận 9, và phường Phú

Mỹ quận 7

Ngày 15/01/2007, tại Sở Xây dựng thành phố đã diễn ra khóa tập huấn về

“chính sách xây dựng và quản lý chất lượng NOXH” với sự tham gia của các Sở Ban ngành thành phố và các chuyên gia đến từ Pháp Tại buổi hội thảo, các chuyên gia Pháp đã đóng góp ý kiến về các vấn đề thực tiễn ở Việt Nam nói chung và Tp HCM nói riêng, đồng thời qua đó báo cáo một số kinh nghiệm của Pháp trong việc xây dựng nhà ở xã hội

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

I.2.1 Lịch sử hình thành

Sài Gòn cổ xưa được thành lập từ năm 1623, nhưng tới năm 1698, Chúa Nguyễn mới cử Thống soái Nguyễn Hữu Cảnh vào kinh lược đất Phương Nam, khai sinh ra thành phố Sài Gòn Năm 1911, Sài Gòn là nơi Chủ tịch Hồ Chí Minh vĩ đại ra

đi tìm đường cứu nước, khi đất nước thống nhất, Quốc Hội khoá VI họp ngày 2.7.1976

đã chính thức đổi tên Sài Gòn là thành phố Hồ Chí Minh

Sài Gòn - Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố trẻ, với hơn 300 năm hình thành và phát triển, thành phố có rất nhiều công trình kiến trúc cổ, nhiều di tích và hệ thống bảo tàng phong phú

I.2.2 Điều kiện tự nhiên

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý khoảng 1001’ – 10038 vĩ độ bắc và 106022’ – 106054’ kinh độ đông Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang Tổng diện tích Tp.HCM là 2.095,239 km2 với dân số 6.239.938 người (2005)

Thành phố có khí hậu phân thành hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng

11, lượng mưa bình quân năm 1.979 mm Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau Nhiệt độ trung bình năm 27,55 0C, đặc biệt thành phố không có mùa đông

Dân tộc: Việt, Hoa, Khơme, Chăm…

Đơn vị hành chính : 24 quận huyện

Thành phố Hồ Chí Minh cách thủ đô Hà Nội gần 1.730km đường bộ, nằm ở ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ Bắc xuống Nam, từ Ðông sang Tây, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á Trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km

đường chim bay Đây là đầu mối giao thông nối liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ

quốc tế Với hệ thống cảng và sân bay lớn nhất cả nước, cảng Sài Gòn với năng lực hoạt động 10 triệu tấn /năm Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất với hàng chục đường bay chỉ cách trung tâm thành phố 7km

I.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội

Với vai trò đầu tàu trong đa giác chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, thành phố Hồ Chí Minh đã trở thành trung tâm kinh tế, văn hoá - du lịch, giáo dục - khoa học

kỹ thuật - y tế lớn của cả nước Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 0,6% diện tích và 6,6

% dân số so với cả nước Nếu như năm 2001 tốc độ tăng GDP của thành phố là 7,4 % thì đến năm 2005 tăng lên 12,2% Phát triển kinh tế với tốc độ tăng trưởng cao đã tạo

ra mức đóng góp GDP lớn cho cả nước Tỷ trọng GDP của thành phố chiếm 1/3 GDP của cả nước

Có thể nói thành phố là hạt nhân trong vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam (KTTĐPN) và trung tâm đối với vùng Nam Bộ Với mức đóng góp GDP là 66,1% trong vùng (KTTĐPN) và đạt mức 30% trong tổng GDP của cả khu vực Nam Bộ

Thành phố là nơi thu hút vốn đầu tư nước ngoài mạnh nhất cả nước, kể từ khi Luật đầu tư được ban hành Số dự án đầu tư vào thành phố chiếm khoảng 1/3 tổng số

dự án đầu tư nước ngoài trên cả nước Năm 2005, đầu tư trực tiếp của nước ngoài tăng khá so với năm 2004, 258 dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép với tổng vốn 577 triệu USD, tăng 4,5% về số dự án và 43,7% về vốn đầu tư Có 145 dự án tăng vốn với

số vốn điều chỉnh tăng 330 triệu USD Tính chung tổng vốn đầu tư kể cả tăng vốn là

907 triệu USD, tăng 7,7% Bên cạnh đó, có 5 dự án đầu tư ra nước ngoài có tổng vốn

là 29,1 triệu USD

Thành phố luôn chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng thu ngân sách của nhà nước, mặc dù gặp nhiều khó khăn song thu ngân sách của thành phố vẫn không ngừng tăng Năm 2005, tổng thu ngân sách trên địa bàn 58.850,32 tỷ đồng, tăng 22,21% so với năm 2004, đạt 108,27% dự toán cả năm

Về thương mại, dịch vụ, thành phố là trung tâm xuất nhập khẩu lớn nhất

nước Kim ngạch xuất nhập khẩu của thành phố ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng kim ngạch xuất nhập khẩu của cả nước Năm 2005, kim ngạch xuất khẩu trên địa bàn đạt 12,4 tỷ USD, tăng 26,1% so với năm 2004 (nếu không tính dầu thô, kim ngạch xuất khẩu tăng 17%) Tổng mức hàng hóa bán lẻ tăng 21,1%, nếu loại trừ yếu

tố biến động giá, tăng 11,4% Cơ sở vật chất ngành thương mại được tăng cường với khoảng 400 chợ bán lẻ, 81 siêu thị, 18 trung tâm thương mại, 3 chợ đầu mối

Hoạt động du lịch của thành phố phát triển mạnh, chưa bao giờ thành phố Hồ Chí Minh đón nhiều du khách như năm 2005 Doanh thu ngành du lịch đạt 13.250 tỷ đồng, tăng 23% Công tác xúc tiến, quảng bá du lịch đã phát huy các phương tiện thông tin đại chúng, nâng cao chất lượng chuyên mục du lịch trên các báo lớn, truyền hình, tăng cường và nâng cao hiệu quả các đợt tham dự hội chợ du

lịch chuyên nghiệp khu vực và các thị trường trọng điểm

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm tài chính ngân hàng lớn nhất Việt Nam, thành phố dẫn đầu cả nước về số lượng ngân hàng và doanh số quan hệ tài chính - tín dụng Doanh thu của hệ thống ngân hàng thành phố chiếm khoảng 1/3 tổng doanh thu toàn quốc

Trong tương lai thành phố phát triển các ngành kinh tế chủ lực, là địa phương đầu tiên tập trung phát triển các ngành cơ khí gia dụng, sản xuất phương tiện vận tải,

chế tạo máy, các ngành công nghệ cao … vẫn là đầu mối xuất nhập khẩu, du lịch của

cả nước với hệ thống cảng biển phát triển Việc hình thành các hệ thống giao thông như đường Xuyên Á, đường Đông Tây … sẽ tạo điều kiện cho kinh tế thành phố tăng trưởng mạnh mẽ

Trong quá trình phát triển và hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh luôn khẳng định vai trò là một trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ của cả nước; là hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, một trong ba vùng kinh tế trọng điểm lớn nhất nước và cũng là vùng động lực cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội ở địa bàn Nam Bộ và cả nước theo chiến lược công nghiệp hoá, hiện đại hoá Trong tương lai, thành phố sẽ phát triển mạnh mẽ về mọi mặt, có cơ cấu công nông nghiệp hiện đại, có văn hoá khoa học tiên tiến, một thành phố văn minh hiện đại

có tầm cỡ ở khu vực Đông Nam Á

I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề sau:

• Tìm hiểu về nhà ở và thị trường nhà ở trên địa bàn Tp HCM từ năm 1975 đến nay;

• Tìm hiểu nhu cầu về NOXH của người dân Tp HCM;

• Tìm hiểu các dự án thí điểm NOXH trên địa bàn Tp HCM;

• Những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện các dự án

• Đề xuất giải pháp phát triển NOXH trên địa bàn TP.HCM

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập tài liệu: tìm kiếm những thông tin, tư liệu, tài liệu, những căn cứ khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu

Phương pháp thống kê: Từ những số liệu thu thập ta tiến hành thống kê dưới sự trợ giúp của các phần mềm chuyên dùng

Phương pháp phân tích – tổng hợp: từ những con số thống kê tiếp tục tư duy để tìm hiểu bản chất của vấn đề nghiên cứu

Phương pháp so sánh: So sánh các ưu khuyết điểm của mô hình NOXH so với các mô hình nhà ở khác

Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn các chuyên viên phụ trách trực tiếp chương trình NOXH ở phòng Phát triển nhà thuộc Sở Xây dựng

I.3.3 Quy trình thực hiện

Để hoàn thành đề tài nghiên cứu người viết đã tiến hành các bước như sau:

đề khó kh

Tình hình

Xác định

Cơ sở

pháp

kinh Các

PHẦN II KẾT QUẢ THỰC HIỆN

II.1 TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH

Vấn đề nhà ở tại Tp HCM là một vấn đề phức tạp và mang một số đặc trưng riêng Lấy mốc là thời điểm năm 1975 khi đất nước hoàn toàn giải phóng và các chính sách về nhà ở được triển khai đồng bộ tại các đô thị Việt Nam ta có thể phân chia quá trình phát triển của vấn đề này thành 2 giai đoạn.1

I.1.1 Quá trình phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

a Giai đoạn 1: từ năm 1975 – 1985: Thời kỳ bao cấp của nhà nước

Đây là giai đoạn mà Tp HCM cũng như cả nước có mức tăng trưởng thấp, nền kinh tế quản lý theo chế độ tập trung và bao cấp Một số chính sách đề ra nhằm tạo động lực phát triển và giảm áp lực đối với thành phố đã đưa khoảng 800.000 người rời khỏi đô thị thông qua việc hồi hương của các hộ dân cư nông thôn vốn di tản vào trong thành phố vào thời kỳ đô thị hóa cưỡng bức Bên cạnh việc hồi hương là việc tổ chức

di dân đến các vùng kinh tế mới, khai phá các vùng đất hoang… Do đó đặc điểm của giai đoạn này nhà ở ít được xây dựng mới, một bộ phận đáng kể nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bị xuống cấp nghiêm trọng Trong 10 năm trước đổi mới (1975 – 1985) tại Tp.HCM, nhịp độ xây dựng nhà ở mới diễn ra rất chậm ở cả khu vực nhà nước lẫn khu vực tư nhân, số nhà xây dựng mới chiếm 14,5% tổng quỹ nhà (Bảng 2.1)

Thành phố Hải Phòng Hà Nội Đà Nẵng Tp.HCM

Tỷ lệ xây dựng mới 43,3% 37,1% 31,8% 14,5%

Bảng 2.1 Tỷ lệ xây dựng mới ở các thành phố giai đoạn 1975 – 1985

b Giai đoạn 2 (1 986 – nay): Thời kỳ đổi mới đất nước

Đây là giai đoạn có mức tăng trưởng kinh tế rất cao Dưới tác động của chính sách đổi mới, các hoạt động về quy hoạch, xây dựng, cải tạo, chỉnh trang đô thị trở nên sinh động bởi các tính chất xã hội hóa với sự tham gia của các thành phần kinh tế trong xã hội Số lượng và chất lượng nhà ở đã tăng lên vượt bậc với sự đa dạng nguồn lực hơn hẳn các giai đoạn trước Nhà ở kiên cố phát triển nhanh hơn và dần dần thay thế nhà cấp III & IV, nhiều dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới đã và đang được triển khai, góp phần làm thay đổi đáng kể “bộ mặt” đô thị Tuy nhiên, việc xoá bao cấp về nhà ở trong điều kiện thị trường phát triển nhanh, dẫn đến sự phân hoá giàu nghèo càng lớn, khả năng tự lo nhà ở của người TNT còn có giới hạn

Tình hình đô thị hóa phát triển kéo theo tình trạng nhập cư ồ ạt làm cho nhu cầu nhà ở tại Tp HCM trở nên vô cùng phức tạp Dù tốc độ xây dựng nhà ở đã được nâng cao nhưng vẫn không đủ đáp ứng cho nhu cầu của người dân trong đô thị Vì thế một

1 Nguyễn Quang Vinh - Báo cáo tổng kết các hệ quả xã hội của quá trình cải tạo chỉnh trang nội thành Tp HCM” tr 15

chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 đã được xây dựng vàkhông ngừng hoàn thiện nhằm giải quyết cơ bản vấn đề nhàở (bảng 2.2)

Bảng 2.2 Bảng dự báo tốc độ phát triển nhà ở Tp.HCM đến năm 2010

Nội dung

Diện tích dự kiến tăng từng năm (m 2 )

Tổng quỹ nhà 56,4 60,34 64,6 69 73,9 79,1 84,6 96,9 9,5 103,6 Diện tích tăng thêm 3,6 3,95 4,22 4,5 4,8 5,17 5,53 5,92 6,3 6,7

Tốc độ phát triển nhà ở tại thành phố là tương đối nhanh trong những năm qua; Nhiều dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới đã và đang được triển khai, góp phần làm thay đổi đáng kể “bộ mặt” đô thị Tuy nhiên, việc xoá bao cấp về nhà ở trong điều kiện thị trường phát triển nhanh, dẫn đến sự phân hoá giàu nghèo càng lớn, khả năng tự lo nhà ở của người TNT còn có giới hạn

II.1.2 Các vấn đề bức xúc về nhà ở hiện nay tại Tp HCM

Mặc dù Thành phố cũng hết sức quan tâm đến những đối tượng người nghèo, TNT và đã đề ra chủ trương xây dựng nhà ở bán trả góp cho người TNT, nhưng kết quả thu được còn rất khiêm tốn, tỷ lệ đạt được không đáng kể so với nhu cầu, tạo nên môt số vấn đề bức xúc chưa thể giải quyết ngay

- Một bộ phận dân nghèo gồm Giáo viên, CBVC, Lực lượng vũ trang không có khả năng tự tạo nhà ở cho mình, khoảng 15 ~ 20% cư dân đô thị, hiện nay dân số thành phố khoảng 6 triệu người, khoảng 4 ~ 5 người/ hộ, trung bình 4,5 người/ hộ ; Như vậy nhu cầu nhà ở của các đối tượng này tương đương khoảng 200.000 ~ 270.000

căn hộ;

- Hiện còn khoảng 15.000 hộ cư dân đang sống chen chúc trên kênh rạch cần được tái định cư, bố trí nơi ở tốt hơn, khang trang hơn và để chỉnh trang đô thị;

- Quỹ nhà ở tái định cư cho các hộ dân thuộc các dự án trọng điểm của thành phố như các khu công nghệ cao; nâng cấp - phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị, giao thông cầu đường…; thành phố cần có từ 8.000 đến 10.000 căn hộ chung cư để giải quyết tái định cư cho các hộ dân trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư phát triển

hạ tầng đô thị Các dự án thường chậm trễ vì không đủ quỹ nhà tái định cư;

- Theo Ban quản lý các KCN – KCX (KCN – KCX) ở Tp HCM, hiện có hơn

160 nghìn công nhân làm việc ở 15 KCN – KCX, trong đó 70% là người từ địa phương khác đến có nhu cầu thuê chỗ ở Các KCN – KCX chỉ đáp ứng khoảng 5%, còn hàng vạn công nhân vẫn phải tự xoay sở chỗ ở trong điều kiện chật chội, lụp xụp (Xem bảng 2.3)

Bảng 2.3 Nhu cầu nhà ở của công nhân đến năm 2010

Nguồn: Ban Quản lý KCN – KCX thành phố

- Là nơi tập trung nhiều trường Đại học và Cao Đẳng trên cả nước, tuy Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án giải quyết chỗ ở cho sinh viên đến năm 2010, nhưng với lượng sinh viên hiện nay khoảng hơn 200.000; Ký túc xá chỉ đáp ứng được một phần, sinh viên phải thuê nhà trọ bên ngoài, nhưng cũng gặp rất nhiều khó khăn, thành phố hết sức cố gắng nhưng cũng không đáp ứng được Trong 5 năm tới phải giải quyết cho 100.000 chỗ ở cho SV, tương đương 10.000 căn nhà tập thể , ký túc xá;

- Hàng loạt các chung cư đã hết hạn sử dụng trên địa bàn thuộc các quận nội thành cũ; Hiện có 105 chung cư cũ hư hỏng nặng cần phải tháo dỡ và xây dựng mới

II.1.3 Những hạn chế của việc xây dựng nhà ở của nhà nước

Mặc dù giai đoạn trước năm 1991 cũng như những năm gần đây, Nhà nước đã có một số chính sách, cơ chế để giải quyết nhà ở dành cho CBVC, công nhân nói riêng và các đối tượng TNT tại khu vực đô thị nói chung, tuy nhiên các cơ chế, chính sách đã ban hành đã bộ lộ những thiếu sót, bất cập, thể hiện trên các khía cạnh sau đây:1

a) Chính sách phân phối nhà ở trong thời kỳ trước năm 1991 đã góp phần giải quyết nhà ở cho một bộ phận cán bộ, công nhân, viên chức tại các đô thị lớn, nhưng không đáp ứng được nhu cầu của toàn xã hội Bên cạnh đó, phương thức phân phối nhà ở đã tạo ra tư tưởng trông chờ, ỷ lại vào sự bao cấp của nhà nước và tạo nên sự thiếu công bằng trong phân phối nhà ở giữa các cơ quan, đơn vị nhà nước với nhau và giữa những người lao động trong khu vực nhà nước với những người lao động thuộc

1 Tham luận “Nhà ở cho người TNT – Thực trạng và giải pháp” – Cục quản lý nhà, Bộ xây dựng,

Năm Số lượng công nhân Nhu cầu nhà ở (căn hô)

2004 145000 10000

2006 160000

2010 250000 15000

trong các thành phần kinh tế khác Trong thời kỳ này, người được phân phối nhà ở chỉ phải trả một khoảng tiền thuê rất thấp (khoảng 1% tiền lương), do đó tiền cho thuê nhà thu được không đủ để duy tu bảo trì quỹ nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước, cộng với sự quản lý lỏng lẻo làm cho chất lượng quỹ nhà này ngày càng bị xuống cấp;

b) Từ năm 1991 trở lại đây, nguồn vốn đầu tư từ NS cho lĩnh vực nhà ở trong kế hoạch đầu tư của nhà nước chủ yếu dành để đầu tư xây dựng quỹ nhà phục vụ công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và phát động phong trào xây dựng nhà tình nghĩa, tình thương cho các gia đình có công với Cách mạng (Bảng 2.4) Thị trường nhà ở khu vực

đô thị hầu như được thả nổi Vai trò nhà nước trong quản lý, điều tiết thị trường Bất động sản nhà ở nói chung và cơ chế hỗ trợ nhà ở đối với các đối tượng thuộc diện TNT nói riêng không có chuyển biến đáng kể;

Bảng 2.4 Xây dựng nhà tình nghĩa, tình thương tại Tp.HCM (1991-2000)

Ở hầu hết các địa phương đều chưa có quy hoạch đất dành để phát triển nhà ở cho người có TNT và công nhân lao động làm việc tại các KCN tập trung;

d) Quỹ nhà ở được đầu tư xây dựng trong thời gian vừa qua chủ yếu mới chỉ tập trung giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập cao và các hộ khá giả, trong khi tỷ

lệ các đối tượng này rất thấp (Bảng 2.5) Các đối tượng TNT không thể tiếp cận thị trường nhà ở do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó nguyên nhân chủ yếu là diện tích căn hộ cũng như giá nhà ở còn quá cao so với khả năng thu nhập của họ Giá bán căn hộ chung cư trong các dự án tại Tp HCM đều ở trên dưới mức 10 triệu đồng/

m2sàn Qui mô căn hộ phổ biến từ 70m2 sàn/ căn hộ trở lên Với mức giá bán khá cao

so với khả năng như trên làm cho đại bộ phận người TNT không có cơ hội cải thiện chỗ ở nếu không có sự hỗ trợ giúp sức của Nhà nước và cộng đồng;

e) Cơ chế ưu đãi trung gian thông qua các doanh nghiệp phát triển nhà ở nhằm tăng “cung” cho thị trường nhà ở và góp phần giải quyết nhà ở cho người TNT áp dụng tại Tp HCM trong thời gian qua chưa được kiểm soát chặt chẽ Công tác thanh tra, kiểm tra thực hiện các cơ chế, chính sách đã ban hành chưa được chú trọng nên

hiệu quả đạt được chưa cao Việc chính quyền các địa phương bắt buộc các chủ đầu tư (kể cả người nước ngoài) phải dành một phần quỹ nhà, đất trong dự án được hưởng ưu đãi để chuyển giao cho chính quyền địa phương giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng TNT (sau khi nhà đầu tư đã nộp đủ các khoảng thuế theo quy định) là không phù hợp Theo quy định của Luật đất đại 2003, các chủ đầu tư đều phải tham gia đấu giá đất hoặc đấu thầu khi thực hiện các dự án nhà ở để bán và cho thuê, như vậy các quy định nêu trên càng trở nên bất hợp lý;

Bảng 2.5 Biểu đồ cơ cấu thu nhập của người dân Tp HCM

80%

5%

15%

Người thu nhập thấp Người thu nhập cao Người thu nhập trung bình

f) Nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở nên không có quỹ nhà ở để điều tiết thị trường Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán ra, rất ít doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

để bán trả dần, cho thuê Thiếu quỹ nhà ở để trả dần, cho thuê là một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn tới tình trạng bức xúc về nhà ở tại khu vực đô thị, nhất là nhà

ở cho các đối tượng TNT và công nhân lao động làm việc tại các KCN tập trung;

g) Hoạt động của các tổ chức tín dụng trong lĩnh vực phát triển nhà ở đạt hiệu quả chưa cao, sự tham gia của các ngân hàng thương mại trong việc tạo điều kiện cho các đối tượng TNT cải thiện chỗ ở còn nhiều hạn chế Do không có điều kiện tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng nên hầu hết các hộ gia đình có nhu cầu cải thiện chỗ ở ngoài phần tự tích lũy đều phải dựa vào các nguồn không chính thức (vay của họ hàng, người thân, bạn bè…) Thiếu nguồn tài chính cho các hộ TNT vay dài hạn với lãi suất ưu đãi là một trong những nguyên nhân làm cản trở khả năng cải thiện chỗ ở của các đối tượng TNT

h) Chính sách tiền lương mặc dù từng bước đã được điều chỉnh, song còn nhiều bất cập so với điều kiện thực tế để đáp ứng như cầu về nhà ở của người lao động Vấn

đề nhà ở của CBVC nhà nước làm việc trong các cơ quan, đơn vị thuộc các thành phần kinh tế tại khu vực đô thị và các KCX, KCN tập trung đang trở thành vấn đề bức xúc, đòi hỏi nhà nước cần sớm có chính sách tiền lương thích hợp để giúp họ có điều kiện cải thiện chỗ ở

Tóm lại, phát triển nhà ở dành cho đối tượng TNT là vấn đề mang tính kinh tế -xã

hội cao, đòi hỏi nguồn vốn lớn, nhưng lợi nhuận thấp, thu hồi vốn chậm, do đó không hấp dẫn đối với các doanh nghiệp Vì vậy chính sách nhà ở phải đồng thời phát triển cả hai hệ thống: NOXH và nhà ở thương mại Nhà nước cần phải trực tiếp tham gia đầu

tư phát triển quỹ NOXH thay vì thả nổi cho thị trường, bên cạnh đó cần có giải pháp

khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển quỹ nhà ở để bán trả dần, cho thuê hoặc thuê mua

Việc Nhà nước đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để cho thuê và thuê mua vừa góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở bức xúc của người lao động, vừa đảm bảo công bằng xã hội Mặc dù hình thức cho thuê nhà ở thu hồi vốn chậm hơn bán đứt cho người mua vì nhà nước không bị thất thoát tài sản vì quỹ nhà cho thuê vẫn do nhà nước nắm giữ Việc quản lý quỹ nhà ở cho thuê vẫn thuộc sở hữu nhà nước đòi hỏi phải có những thay đổi theo hướng qui định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở, khắc phục tình trạng buông lỏng quản lý quỹ nhà cho thuê của nhà nước như những năm trước đây

Từ thực trạng, những khó khăn – bức xúc như đã nêu trên, Thành phố cũng đã chuẩn bị xây dựng các Chương trình phát triển nhà ở của thành phố đến năm 2010 (Theo Nghị quyết của Đại hội Đảng Tp HCM lần thứ 8), trong đó có một nội dung hết sức quan trọng là tập trung sức lực xây dựng Chương trình NOXH, xây dựng 10.000 căn trong 5 năm;

I.2 MỘT SỐ KINH NGHIỆM TỪ CÁC QUỐC QIA KHÁC TRONG VIỆC VIỆC PHÁT TRIỂN NOXH

Mô hình NOXH ở nước ta còn khá mới mẻ, chỉ mới được đề cập đến trong Luật Nhà ở 2005, việc xây dựng các công trình vẫn còn đang ở dạng thí điểm tại một số thành phố lớn và chưa chính thức phổ biến xây dựng rộng rãi Trong quá trình thực hiện, chương trình này đã gặp phải những vướng mắc do giữa quy định của nhà nước

và thực tiễn có những điểm không đồng nhất Dự kiến qua chương trình thí điểm này, Nhà nước sẽ tổng hợp các kinh nghiệm để hoàn chỉnh hơn các quy định, chính sách về vấn đề NOXH Trong khi nước ta còn đang thí điểm mô hình này thì trên thế giới đã

có những quốc gia triển khai chương trình này từ rất lâu và đạt được những thành tựu đáng kể

I.2.1 Mô hình NOXH ở Pháp

Pháp là một trong những nước có nền kinh tế phát triển vào loại ổn định nhất trên thế giới NOXH ở Pháp khá phổ biến và đáp ứng được phần lớn nhu cầu nhà ở của người dân Ngày 15/01/2007, tại Sở Xây dựng thành phố đã diễn ra khóa tập huấn về

“chính sách xây dựng và quản lý chất lượng NOXH” với sự tham gia của các Sở Ban ngành thành phố và các chuyên gia đến từ Pháp Tại buổi hội thảo, các chuyên gia Pháp đã đóng góp ý kiến về các vấn đề thực tiễn ở Việt Nam nói chung và Tp HCM nói riêng, đồng thời qua đó báo cáo một số kinh nghiệm của Pháp trong việc xây dựng nhà ở xã hội

a.Thực trạng NOXH của Pháp

NOXH đang ngày càng trở thành tiêu điểm trong xã hội Pháp, là câu chuyện thường ngày cũng như mục tiêu chính trị của các chính khách Dân số Pháp là 63 triệu người và Pháp có khoảng 4,3 triệu NOXH Mỗi năm họ xây dựng từ 40-80 ngàn căn

hộ xã hội /năm, hiện họ đang thiếu từ 500.000 đến 1.000.000 căn nhà Xã hội; Nhu cầu của người dân về NOXH ngày càng cao, từ đó gây áp lực cho nhà nước về vấn đề giải quyết NOXH

NOXH ở Pháp chủ yếu là nhà ở cho thuê, bao gồm nhà cho thuê của tư nhân và nhà cho thuê có sự hỗ trợ của nhà nước Hiện nay, Pháp có khoảng 55% nhà thuộc sở hữu riêng, còn lại 45% là nhà thuộc các tổ chức cho thuê (trong đó 40% là của nhà nước, 60% là của tư nhân)

Giá bất động sản thì tăng gấp 03 lần mức tăng thu nhập của người TNT Tình trạng ly hôn gia tăng, tuổi thọ tăng cũng là những nguyên nhân làm trầm trọng hơn tình trạng thiếu NOXH Tỷ lệ NOXH tăng hay giảm còn phụ thuộc vào chính sách của các đảng phái chính trị (ví dụ: Đảng Xã hội thì mong muốn tăng tỷ lệ NOXH, các Đảng khác thì lại muốn giảm)

b Đối tượng được ở NOXH

Ở nhà thuê là quan điểm và tâm lý phổ biến của người dân Pháp vì việc sở hữu nhà ở riêng biệt không phải dễ dàng do chi phí mua nhà khá cao Do đó, đối tượng của

mô hình NOXH mà Pháp nhắm tới là những người dân Pháp có mức thu nhập trung bình và thấp Đặc biệt, Pháp có qui định mức lương tối đa (phải thấp hơn mức này) để được thuê NOXH của nhà nước nhưng không quy định mức tối thiểu

Xét chọn đối tượng: Tỷ lệ chọn người vào chung cư NOXH: 20% do nhà nước trung ương chỉ định, 30% do địa phương giới thiệu, 30% do các công ty có đóng góp cho quỹ phát triển nhà, 20% do chủ đầu tư chọn Hiện nay xu hướng Nhà nước trung ương và chính quyền địa phương quyết định gộp chung 50% quỹ NOXH

c Chính sách của nhà nước

Ở Pháp không có hành lang pháp lý giải quyết riêng cho NOXH cũng như qui chuẩn xây dựng riêng Xây dựng NOXH vẫn phải thực hiện đầy đủ các qui trình thủ tục pháp lý đầu tư và các qui chuẩn xây dựng và Tiêu chuẩn xây dựng hiện hành (Công tác chuẩn bị đầu tư, Quy hoạch, lập dự án, Thiết kế kỹ thuật, chuẩn bị hồ sơ chọn thầu và đấu thầu,… cho đến lúc khởi công phải mất khoảng 18 tháng) Thậm chí, vấn đề huy động tài chính còn dài hơn các dự án thương mại khác, tuy nhiên, dự án NOXH có thể huy động tài chính cùng song hành với các quá trình đầu tư

Ở Pháp chủ yếu dùng hình thức hỗ trợ tài chính thông qua các chính sách về tài chính để tạo điều kiện cho cả tổ chức tham gia xây dựng NOXH; cho vay tiền với lãi suất thấp hơn thị trường khảng 2,5% ~ 3,5% trong khi lãi suất thị trường từ 4 ~ 5%, thời hạn vay dài 35 năm ~ 50 năm; giảm thuế VAT từ 19,5% xuống còn 5,5% Đối với người dân thuê NOXH Hình thức hỗ trợ thông thường là giảm giá cho thuê, giảm thuế VAT từ 19,5% xuống còn 5,5% Tiền thuê nhà chiếm khoản 20% Nếu có hỗ trợ thì tiền thuê khoảng 16%; Nếu mua thì được cho vay tiền với lãi suất 0%; hoặc hỗ trợ theo từng tháng tuỳ theo mức lương để trả góp

Giải tỏa, đền bù đối với các dự án phục vụ lợi ích xã hội (dự án công): chủ đầu tư

sẽ thương lượng trước Trường hợp chủ đầu tư không thương lượng được, nhà nước sẽ can thiệp, lúc đó giá cả có thể còn rẻ hơn giá đã thương lượng không thành công ban đầu do các qui định của nhà nước Đối với đất công, Pháp giao đất miễn phí có thời hạn (50năm) cho các tổ chức xây NOXH;

Đối với những NOXH thuê mua, khi hết tuổi thọ công trình, nếu đã bán cho người dân thì sẽ bán vĩnh viễn, nếu cho thuê thì cả phần đất và phần công trình sẽ thuộc sở hữu của nhà nước Khi đó, cần phải quan tâm đến những người dân đang ở trong chung cư (nếu đất do nhà nước cho thuê: nhà nước phải quản lý tiếp hoặc bố trí chỗ khác để lấy đất làm một dự án khác, nếu sở hữu tư nhân: nhà nước mua lại nếu muốn thay đổi qui hoạch hoặc chung cư xuống cấp)

d Tổ chức xây dựng NOXH

Đối với NOXH do nhà nước quản lý thì được đảm bảo bởi tổ chức xây dựng và quản lý NOXH gọi tắt là HLM (habitation loyer mondéré), chuyên cho thuê NOXH với giá rẻ Đây là tổ chức phi lợi nhuận, các lợi nhuận có được sẽ tái đầu tư xây dựng các căn nhà khác để phục vụ xã hội Hoạt động của tổ chức này được đảm bảo và kiểm tra liên tục của cơ quan nhà nước

Các nét chính của HLM (habitation loyer mondéré)

Cơ cấu tài chính: Khi xây dựng một chung cư phục vụ NOXH bao gồm hỗ trợ từ chính phủ từ 10% tới 15% cho dư án; tổ chức HLM có vốn tự có từ 10% tới 20%, còn lại là vay từ ngân hàng cho vay với lãi suất thấp

Trong các nguồn vốn của của ngân hàng trung ương thì nguồn vốn từ tiết kiệm của người dân phải dành toàn bộ cho các tổ chức HLM vay để xây dựng NOXH (tiền tiết kiệm cho người dân dành toàn bộ cho NOXH) Trong đó tỷ lệ lãi vay tiết kiệm của Pháp thường từ 2% tới 2,75%, tỉ lệ cho vay để xây dựng NOXH từ 2,5% tới 4%

Quản lý tiền thuê nhà thu được: 50% để trả lãi và vốn vay ngân hàng, 10% trả phí quản lý, 35% phí bảo hiểm và duy trì hoạt động của chung cư; 5% là lợi nhuận (được dùng để tái đầu tư cho các dự án NOXH khác);

Quản lý NOXH: Bộ qui định đồng sở hữu qui định mọi hoạt động liên quan đến chung cư mà người đồng sở hữu phải ký kết vào hợp đồng khi mua căn hộ; còn … HLM có thể lập văn phòng đại diện tại các khu NOXH để giải quyết nhanh các vấn đề phát sinh trong quá trình quản lý

e Tiêu chuẩn xây dựng, quản lý chất lượng sản phẩm

Pháp không có tiêu chuẩn riêng cho NOXH Do điều kiện thời tiết tương đối khắc nghiệt nên các công trình phải được xây dựng đồng nhất Khác biệt duy nhất là có thể giảm diện tích chỗ để xe do những người TNT ít có khả năng sở hữu xe

Hệ thống quản lý chất lượng của Pháp cũng không khác so với của Việt Nam Tuy nhiên HLM của Pháp không sử dụng các đơn vị tư vấn mà thực hiện trọn gói (nghiên cứu, lập dự án, thiết kế, thi công, bảo trì, quản lý…); phần thi công xây dựng thi phải thuê đơn vị khác thực hiện

Diện tích nhà lưu trú công nhân của Pháp tăng dần theo thời gian (từ 4,5m2/người tới 9,0m2/người và hiện nay 14m2/người) Chiều cao xây dựng chung cư xã hội là từ 4 tới 8 tầng Tuy nhiên, cũng còn phụ thuộc vào nhu cầu NOXH và phần đất còn lại dành cho NOXH Hiện nay Pháp đang nghiên cứu để nâng tầng cao xây dựng lên tới

14 tầng hoặc hơn ở một số thành phố lớn như Paris

Phí bảo hiểm công trình của Pháp chiếm 2% tổng mức đầu tư là nguồn chi phí chính để bảo trì công trình trong 10 năm Sau thời hạn này những người sử dụng phải tiếp tục đóng bảo hiểm để có chi phí bảo trì; Bảo trì công trình được thực hiện tốt nhờ vào nguồn kinh phí đã được tính toán đầy đủ trong qua trình lập dự án

I.2.2 Mô hình HTX nhà ở của Thụy Điển

Ngày nay trên thế giới, mô hình HTX nhà ở hoạt động rất thành công Loại hình này đã góp phần xoá bỏ hàng loạt các khu nhà ổ chuột và cung cấp nhà ở mới cho những người dân sống trong khu vực đó, cải thiện đáng kể bộ mặt đô thị cũng như đời sống của người dân Năm 1999, Đại hội đồng ICA (Liên minh HTX quốc tế) đã tuyên

bố về HTX như sau: HTX nhà ở là tổ chức pháp nhân được thành lập với mục đích cung cấp nhà ở cho các xã viên một cách liên tục HTX nhà ở do các xã viên sở hữu và kiểm soát HTX nhà ở được phân biệt với các tổ chức nhà ở khác bằng cơ cấu sở hữu

và các cam kết đối với nguyên tắc HTX

Khi nói tới HTX nhà ở phải nói đến các nước vùng Scandinavo vì ở đây phong trào HTX nhà ở phát triển từ lâu đời Thụy Điển là một trong những quốc gia đi tiên phong và rất thành công trong việc thành lập mô hình này

a HTX nhà ở của Thụy Điển

Hiện nay tổng dân số Thụy Điển có khoảng 9.000.000 người, có khoảng 4.000.000 người sống trong các căn hộ Trong đó 43% sống trong các căn nhà độc lập

và 57% sống trong các căn hộ tập thể

Liên hiệp xây dựng và tiết kiệm HTX nhà ở (HSB) đứng đầu tổ chức HTX nhà ở của Thụy Điển, HSB có khoảng 50% (tức 370.000) căn hộ trong các thành phố Riksbyggen là Liên đoàn HTX nhà ở do công đoàn của những công nhân xây dựng thành lập có khoảng 25% số căn hộ do xã viên sở hữu

HTX nhà ở bắt đầu như thế nào? Trong những năm 1910, HSB đã xem xét việc

nâng cấp nhà ở của phần lớn người dân Thụy Điển bằng cách xây nhà dưới sự quản lý của họ Năm 1917, liên hiệp đã tiên phong thành lập HTX nhà ở Một nhóm cá nhân

đã xây dựng căn hộ tập thể đầu tiên và hầu như không có sự hợp tác với các tổ chức khác do đó dẫn đến suy yếu Năm 1923, 6 người tiên phong đã bắt đầu thành lập HSB

và bắt đầu thành lập một HTX ở Stockholm Vào những năm 1930, chính phủ dân chủ

xã hội mới đã bắt đầu các chương trình xã hội đầy tham vọng gồm chương trình cải cách nhà ở với mục đích cải thiện điều kiện sống của những gia đình đông người có TNT, gia đình công nhân nghèo và người già

Sau chiến tranh thế giới thứ 2, HSB đã phát triển nhanh chóng và HSB chịu trách nhiệm một khối lượng lớn trong việc xây dựng nhà ở tại Thụy Điển Hiện nay HSB có 4.000 HTX nhà ở cơ sở với hơn 1 triệu xã viên

b Đối tượng được tham gia vào HTX nhà ở

Xã viên HTX nhà ở là tất cả những người dân có TNT và trung bình sẵn sàng đóng góp vào nhà ở HTX nhà ở bằng cách tiết kiệm Họ phải trả phí hằng tháng và hoàn trả các khoản vay của mình

Làm thế nào để có nhà ở tại HSB? Để có nhà và có thể tiết kiệm tiền trong ngân

hàng HSB, những người tìm nhà phải trở thành xã viên của HTX HTX cơ sở tham gia vào liên hiệp HTX cấp tỉnh và ký kết tham gia chương trình tiết kiệm

Liên hiệp HTX sử dụng khoảng tiền tiết kiệm để mua đất và sử dụng như tài sản thế chấp để vay tiền xây dựng Ở Thụy Điển, hầu hết ngân hàng yêu cầu ít nhất 30% tổng chi phí xây dựng phải lấy từ khoản tiết kiệm của xã viên và 70% kinh phí có được

từ tiết kiệm bên ngoài Để hạn chế các nguồn vay từ bên ngoài càng thấp càng tốt thì một trong số dự án xã viên có thể tham gia vào việc xây dựng một công đoạn của công trình như : “đóng góp sức”

c Nhà ở trong HTX

HSB xây dựng nhà trên khắp đất nước Thụy Điển như – khu chung cư, nhà ở có phòng áp mái, căn hộ độc lập v.v… tùy thuộc vào nhu cầu và phong tục của từng vùng Xã viên tự do lựa chọn mô hình nhà mà họ thích do HSB cung cấp Xã viên có thể hạn chế chi phí và yêu cầu những sở thích riêng của căn hộ như màu sơn, giấy dán tường, sàn nhà, trang thiết bị, phòng tắm…

Những người sống trong HTX nhà ở sẽ rất hài lòng về công tác bảo dưỡng căn hộ

vì HTX có quỹ dự phòng dành cho việc bảo dưỡng bên trong và bên ngoài căn hộ Các

xã viên có thể sử dụng quỹ bảo dưỡng nội thất bên trong để góp phần nâng cấp ngôi nhà của họ Ban quản lý có trách nhiệm bảo dưỡng bên ngoài khu nhà được sử dụng cho các công việc như vườn, sân chơi, điểm đỗ xe v.v…

Các hoạt động xã hội được tổ chức thường xuyên vì mục đích của phong trào HTX nhà ở tại Thụy Điển là tập trung đến cuộc sống hằng ngày của các xã viên HSB

đã thành lập HTX nhà trẻ trong HTX nhà ở, tổ chức các hoạt động xã hội cho những

xã viên lớn tuổi, tổ chức các buổi dã ngoại cho các xã viên để họ tăng cường mối quan

hệ hiểu biết lẫn nhau giữa những người hàng xóm

Việc xây nhà luôn cần lượng vốn lớn và hầu hết là phải đi vay Một khi xã viên đóng góp tài chính trực tiếp vào các căn hộ riêng của họ thì các chi phí về nhà ở của HTX thường thấp hơn so với các căn hộ đi thuê vì những người đi thuê không phải đóng góp tài chính cho việc xây dựng Nhiều HTX có được chi phí xây dựng thấp hơn nhờ vào chương trình tự góp sức của mỗi cá nhân

Khi HTX cơ sở điều tiết được các khoản nợ chung thì chỉ sau 20 – 40 năm, xã viên chỉ phải trả chi phí hoạt động của HTX Điều này trái ngược hẳn so với các khu nhà của tư nhân cho thuê khi mà người thuê luôn phải trả các chi phí tăng dần vì chủ nhà luôn muốn có được lợi nhuận cao nhất

d Công tác huy động vốn

HTX là tổ chức tiết kiệm trọn đời, trước tiên xã viên tiết kiệm để có nhà ở, sau là duy trì được chất lượng cao của khu nhà và các căn hộ mà không cần phải vay tiền Trên đây là hai loại mô hình nhà ở khác nhau ở 2 quốc gia có nền kinh tế – xã hội phát triển và ổn định Một mô hình là NOXH của Pháp, có sự trợ giúp đáng kể của nhà nước Một mô hình là HTX nhà ở của Thụy Điển, hoạt động độc lập với nguồn đóng góp của xã viên Cả hai mô hình đều rất thành công, cung cấp được một lượng lớn căn

hộ cho những người có thu nhập trung bình và thấp, đáp ứng và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân Đây cũng đồng thời là bài học kinh nghiệm để Việt Nam áp dụng vào tình hình thực tiễn trong nước

I.2.3 Một số bài học kinh nghiệm rút ra từ mô hình nhà ở của Pháp và Thụy Điển

- Việc xây dựng nhà ở đều dựa vào một nghiệp đoàn đứng ra xây dựng sau đó chuyển giao lại cho địa phương

- Mô hình nhà ở tại Pháp và Thụy Điển đề cao việc hoàn thiện và quản lý về nhà

ở, tạo môi trường thân thiện, quan tâm đến điều kiện sống của người dân

- Phương thức quản lý chung cư hiệu quả khi đề cao tinh thần tự giác của mỗi thành viên trong việc bảo vệ tài sản và môi trường sinh sống của mình

- Chi phí hợp lý: Xây nhà luôn cần lượng vốn lớn và hầu hết là phải đi vay Khi người dân đóng góp tài chính trực tiếp vào các căn hộ riêng của họ thì các chi phí về nhà ở của HTX thường thấp hơn so với các căn hộ đi thuê

- Chính sách tiết kiệm trọn đời đảm bảo cho mỗi người đều có cơ hội sở hữu căn nhà của riêng mình, cũng là cách để phát triển quỹ nhà ở hiệu quả

- Pháp và Thụy Điển là những nước có nền kinh tế phát triển mạnh và ổn định, phúc lợi xã hội cao, nên họ có điều kiện xây dựng những khu nhà ở giá rẻ cho người dân Trong khi điều kiện kinh tế của Việt Nam chưa cho phép điều này

- Người dân Pháp thích ở nhà thuê vì chi phí rẻ hơn mua một căn nhà Kinh nghiệm cho thấy hình thức thuê nhà ở là phù hợp với các đối tượng có khả năng tích lũy thấp, không đủ điều kiện mua nhà, kể cả mua trả góp Nhà ở cho thuê rất thích hợp với đối tượng mới lập gia đình, sống tập thể, tạm trú có thời hạn như công nhân tại các KCN, sinh viên các trường đại học, cao đẳng…

Kinh nghiệm phát triển nhà ở của Pháp và Thụy Điển, nhất là vấn đề NOXH là

cơ sở để tham khảo, áp dụng trong thực tế xây dựng nhà ở mới ở nước ta Đó là các vấn đề từ các cơ sở xã hội xác định chất lượng nhà ở đến cơ chế tài chính, từ giá thuê nhà ở đến việc xác định gia đình cần hỗ trợ xã hội Trong đó về nguyên tắc là phải tạo ra được quan niệm mới trong đầu tư xây dựng và dịch vụ nhà ở, đồng thời phải tạo

ra được mô hình hệ thống nhà ở mới của đất nước dựa trên nguyên tắc và quy luật của kinh tế thị trường

II.2 CHƯƠNG TRÌNH THÍ ĐIỂM NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

II.1 NHU CẦU NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TP HCM

Đối tượng được giải quyết NOXH tại Điều 53 Luật Nhà ở 2005 quy định là CBVC, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc trong các khu kinh tế, KCX, KCN, khu công nghệ cao (sau đây gọi tắt

là đối tượng NOXH) và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ

Hiện nay, thành phố có 109.185 cán bộ công chức, viên chức thuộc các đơn vị Trung ương đang làm việc trên địa bàn Tp HCM Theo số liệu thống kê, khoảng 20%

có nhu cầu bức xúc về chỗ ở với số lượng lên đến 21.837 người Ngoài ra, tổng số sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc quân đội và công an thành phố có nhu cầu về nhà ở trên 6.000 người Tổng số công nhân lao động tại 12 KCN, KCX là 195.456 người, trong số này có 60% lao động từ các tỉnh thành phố khác đến làm việc (tương đương 117.274 người có nhu cầu chỗ ở) (Xem bảng 2.6)

Bảng 2.6 Số lượng cán bộ viên chức Tp HCM Khối ngành Số lượng (người)

Nhu cầu nhà ở

Số người (%)

1 Cán bộ và viên chức 109.185 21.837 20% Khối Đảng, đoàn thể 4.984

Khối hành chính sự nghiệp 83.075

Khối doanh nghiệp 21.216

2 Sĩ quan, quân nhân 30.000 6.000 20%

3 Công nhân 195.456 117.274 60%

Tổng cộng 307.641 145.111 47%

(Nguồn: Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam - 2006) Kết quả điều tra còn cho thấy có tới 31% CBVC (trong đó phần lớn là các hộ gia đình trẻ) chưa có nhà ở, phải ở ghép hộ hoặc ở nhờ, ở tạm; 4% phải thuê nhà tạm, nhà cấp IV của tư nhân để ở; 19% thuê được nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước từ trước năm 1990; 14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định 61/CP; 31.4% đã xây được nhà riêng (Bảng 2.7) Tổng hợp kết quả điều tra cho thấy

có trên 32% số hộ gia đình CBVC có nhu cầu được cải thiện chỗ ở

Bảng 2.7 Biểu đồ tình hình nhà ở của CBVC TP Hồ Chí Minh

(Nguồn: Cục quản lý nhà – Bộ Xây dựng- 2005)

Đa số công nhân lao động ngoại tỉnh làm việc tại các KCN, KCX trên cả nước

là người đến từ các địa phương khác, hầu hết trong số họ đều phải thuê nhà trọ của tư nhân Giá thuê trung bình từ 50 000 – 150.000 đồng /người/ tháng Các phòng trọ tư nhân thuê hầu hêt đều rất chật hẹp, điều kiện vệ sinh môi trường không đảm bảo Chỉ

có 20% công nhân được ở trong các nhà trọ do các doanh nghiệp sử dụng lao động và các tổ chức đoàn thể đầu tư xây dựng

Hầu hết các KCN đều thiếu nhà ở cho công nhân vì số lượng lao động tăng nhanh nhưng quy hoạch phát triển các KCN chưa có quy hoạch xây dựng nhà ở cho công nhân Hiện nay trên toàn quốc có 149 KCN được phê duyệt, trong đó có 107 KCN đã đi vào hoạt động tại 33 tỉnh, thành phố Các KCN đã tạo việc làm cho hàng vạn người lao động, góp phần quan trọng trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xóa đói giảm nghèo, từng bước ổn định đời sống nhân dân Theo kế hoạch năm 2010, các KCN tập trung sẽ thu hút từ 70 – 80 vạn lao động Tuy nhiên, sự phát triển mạnh các KCN, KCX đã và đang đặt ra vấn đề nan giải về nhà ở cho người lao động Hiện nay các KCN chỉ mới có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định, số còn lại vẫn chưa có chỗ ở hoặc đang thuê chỗ ở tạm

Kết quả điều tra khảo sát tình hình thu nhập năm 2003 tại các cơ quan Trung ương cho thấy hầu hết cán bộ, công chức, viên chức đều có nguồn thu nhập chủ yếu từ tiền lương.Khả năng tích lũy của các hộ gia đình công chức, viên chức nhà nước là rất thấp Mức thu nhập bình quân chung hằng tháng của cán bộ, công chức khoảng 1.086.000 đồng/ tháng Trong khi đó phải chi nhiều khoảng khác nhau (ăn uống chiếm 25,2%, mua sắm đồ dùng gia đình 18,6%, học tập của bản thân và con cái 11,5%, giao tiếp xã hội 11,2%, điện nước sinh hoạt 8,9%, may mặc 6,1%, khám chữa bệnh 3,8%, chi klhác 3,2%) (Bảng 2.8)

Khả năng chi cho nhà ở từ lương tối đa đạt khoảng trên 11% Đây là tỷ lệ rất thấp so với khu vực và thế giới Mặc dù Nhà nước đã ban hành chế độ tiền lương mới cho cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang (theo qui định tại Nghị định số 204/2004/NĐ-CP ngày 14 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ), tuy nhiên do sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau, tình hình tiền lương và thu nhập của các đối tượng hưởng lương NS nói riêng và của các thành phần kinh tế nói chung chưa được cải thiện đáng kể so với yêu cầu chung

Bảng 2.8 Bảng cơ cấu chi tiêu tiền lương của cán bộ viên chức

( Nguồn: Cục quản lý nhà – Bô Xây dựng – 2005)

Thu nhập của công nhân lao động tại các KCN, KCX cũng ở mức rất hạn chế, chỉ đạt từ 800.000 – 1.000.000 đồng /người /tháng Riêng khoảng chi tiêu dành cho nhà ở tối đa từ 100.000 – 150.000 đồng /người /tháng, tức là chiếm khoảng 12 – 15% thu nhập hàng tháng

Với mức thu nhập bình quân và khả năng tích lũy nêu trên, đại bộ phận những người lao động , bao gồm cả đối tượng làm việc ở các ngành kinh tế khác đều rất khó

có điều kiện để tạo lập chỗ ở cho mình và gia đình, nếu không có các chính sách phù hợp của Nhà nước

Như vậy, dự báo trong 5 năm tới (2006-2010) nhu cầu NOXH bao gồm:

- Căn hộ để giải quyết thuê hoặc thuê mua ít nhất là 25.000 căn (bình quân

5.000 căn/năm)

- Nhà lưu trú công nhân khoảng 20.000 phòng (bình quân 4.000 phòng/ năm)

II.2 CHƯƠNG TRÌNH THÍ ĐIỂM NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TP HCM

Trong khi chờ Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành, Thủ Tướng Chính phủ có chỉ đạo tại công văn số 537/TTg-CN ngày 06 tháng 4 năm 2006, cho phép 03 địa phương: thành phố Hà Nội, Tp HCM và tỉnh Bình Dương được triển khai thí điểm trước một

số dự án NOXH trên địa bàn theo quy định của Luật Nhà ở để rút kinh nghiệm trước khi áp dụng rộng rãi Theo đó, Ủy Ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã giao cho

Sở Xây dựng thành phố lập phương án xây dựng thí điểm các khu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố

II.2.1 Mục tiêu của chương trình

Công văn số 266 TT-SXD-PTN của Sở Xây dựng trình Ủy ban nhân dân thành phố ngày 10/01/2007 đã xác định rõ vị trí các dự án xây dựng thí điểm khu NOXH đồng thời công văn cũng nêu lên mục tiêu cụ thể của phương án là:

- Thí điểm xây dựng 2.225 căn hộ chung cư cho đối tượng NOXH là CBVC

khối chính quyền thành phố, quận, huyện và sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang thành phố; 178 phòng giải quyết chỗ ở cho trên 1.068 công nhân

- Thông qua thí điểm để xây dựng chính sách, cơ chế xã hội hóa nhằm thu hút

các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng NOXH

- Xây dựng mô hình, cơ chế, thủ tục, quy trình để huy động các nguồn vốn,

quản lý sử dụng và thu hồi vốn đầu tư; cơ chế tạo quỹ đất; công tác quy hoạch, quản lý đầu tư xây dựng, quản lý nhà ở và xét duyệt đối tượng đảm bảo sự công khai, công bằng trong xã hội, từng bước giảm dần sự chênh lệch về nhà ở giữa các đối tượng

- Phát triển NOXH phải gắn với chương trình nhà ở của thành phố, thực hiện

chiến lược phát triển đô thị bền vững và thu hút dân cư từ nội thành ra

- Tìm kiếm cơ chế để Quỹ Phát triển nhà ở thành phố huy động các nguồn vốn

bằng nhiều hình thức và đưa vốn đầu tư cho các dự án NOXH trước mắt và lâu dài

- Xây dựng để triển khai thực hiện thí điểm ngay chương trình NOXH trong năm 2006 – 2007 để rút kinh nghiệm nhằm triển khai diện rộng theo Luật Nhà ở 2005

II.2.2 Tiêu chí chọn dự án

Cũng theo tờ trình số 266 TT-SXD-PTN, Sở Xây dựng cũng đã xác định rõ tiêu

chí chọn dự án cũng như yêu cầu thiết kế đối với dự án NOXH này

- Những dự án đã có quy hoạch hoặc đang lập quy hoạch 1/500

- Có đủ điều kiện để rút kinh nghiệm nhiều mặt khi triển khai diện rộng như:

quy hoạch , đất đai, kiến trúc, hạ tầng, giá thành,

- Ưu tiên bố trí các quận ven : quận 7, 9, 12, Bình Tân; gần các điểm giao thông

công cộng và kết nối hạ tầng thuận lợi

II.2.3 Các dự án đề xuất thí điểm

III.2.3.1 Tổng quan các dự án thí điểm

Trên cơ sở chủ trương đã được phê duyệt tại công văn số 537/TTg-CN ngày 06 tháng 4 năm 2006 của thủ tướng chính phủ cho phép 03 thành phố thí điểm xây dựng khu nhà ở xã hội, Ngày 10 tháng 01 năm 2006, Sở Xây Dựng trình Ủy ban nhân dân thành phố tờ trình số 266/TT- SXD-PTN đề xuất thí điểm 03 dự án xây dựng NOXH trong đó có 02 dự án xây dựng chung cư cho cán bộ công nhân viên chức và 01 dự án xây dựng khu lưu trú công nhân làm việc tại các khu công nghiệp Dự kiến các khu nhà có tầng cao 06 tầng với tổng số 639 căn hộ chung cư và 479 phòng lưu trú công nhân Vị trí các dự án nằm ở các vị trí sau: Phường Tân Thới Nhất quận 12, phường Tăng Nhơn Phú quận 9, và phường Phú Mỹ quận 7 (Bảng 2.9)

- Xây dựng nhà theo hình thức cho thuê gồm 1 dự án : Dự án Tân Thới Nhất quận

12 có diện tích đất 11,836 ha, dự kiến xây dựng khoảng 479 căn hộ, sử dụng vốn NS thành phố, và thu hồi trong thời gian 40 năm; tổng vốn đầu tư dự kiến 100,3 tỷ đồng; giao công ty Quản lý Kinh doanh nhà làm chủ đầu tư

- Xây dựng nhà theo hình thức cho thuê mua gồm 02 dự án:

+ Dự án tại phường Phú Mỹ, quận 7, có diện tích đất 10,85 ha, dự kiến xây dựng khoảng 439 căn hộ sử dụng vốn vay ưu đãi tại Ngân hàng hỗ trợ phát triển hoặc Quỹ phát triển nhà và thu hồi vốn trong thời gian 20 năm; tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 93,5 tỷ đồng; giao Tổng công ty Địa ôc Sài Gòn làm chủ đầu tư

+ Dự án phường Tăng Nhơn Phú, quận 9, có diện tích đất 6.247 ha, dự kiến xây dựng 245 căn hộ, sử dụng vốn vay ưu đãi tại Ngân hàng hỗ trợ phát triển hoặc Quỹ phát triển nhà và thu hồi vốn trong thời gian 20 năm; tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 49,5 tỷ đồng; giao Tổng công ty Địa ôc Sài Gòn làm chủ đầu tư

Bảng 2.9 Bảng tổng hợp các dự án đề xuất thực hiện thí điểm

Đề xuất chủ đầu

tư

Thời điểm khởi công - hoàn thành

Nguồn vốn đầu

tư

Tổng số căn cho thuê Căn hộ thuê mua Căn hộ

3 Tăng Nhơn Phường

Phú

11.836 6 254 254 49.501.960 Địa ốc Sài Tổng Cty

Gòn

03/2007- 09/2008 Vay Tổng cộng 28.960 1.172 479 639 243.323.370

(Nguồn: Sở Xây dựng Tp.HCM – 2007) Các dự án trên dự kiến sẽ hoàn thành việc chuẩn bị đầu tư vào quý I – II/2007, đến quý III/2007 – III/2008 sẽ thực hiện đầu tư xây dựng và sớm đưa vào khai thác sử dụng , tổg kết kinh nghiệm ở quý IV/2008

Tổng vốn đầu tư xây dựng 3 dự án thí điểm tại Tp HCM là 243,5 tỷ đồng, trong đó: Dự án đầu tư xây dựng nhà cho thuê tại Phường Tân Thới Nhất quận 12 sử dụng vốn NS thành phố là 100,3 tỷ đồng; Hai dự án xây nhà thuê mua tại phường Phú Mỹ, quận 7 và phường Tăng Nhơn Phú, quận 9 sử dụng vốn NS để bồi thường giải phóng mặt bằng là 5,1 tỷ đồng; vay từ ngân hàng hỗ trợ phát triển hoặc Quỹ phát triển nhà là138,1 tỷ đồng, cụ thể:

• Dự án Phú Mỹ Quận 7 : 89,1 tỷ đồng

• Dự án Tăng Nhơn Phú, quận 9 : 49 tỷ đồng