PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU CÔNG NGHỆ KỸ THUẬT CAO TẠI PHƯỜNG TĂNG NHƠN PHÚ A –QUẬN 9 – TPHCM.

HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU CÔNG NGHỆ KỸ THUẬT CAO TẠ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH

CƯ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ

KHU CÔNG NGHỆ KỸ THUẬT CAO TẠI

PHƯỜNG TĂNG NHƠN PHÚ A

–QUẬN 9 – TPHCM

Lớp : DH03QL Khóa : 2003 – 2007

- Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2007-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT

NGÔ THỊ NGỌC TRÂN

“PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH

CƯ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ

KHU CÔNG NGHỆ KỸ THUẬT CAO TẠI

PHƯỜNG TĂNG NHƠN PHÚ A

–QUẬN 9 – TPHCM”

Giáo viên hướng dẫn: TS Đào Thị Gọn

Trường : ĐH Nông Lâm TP.HCM

(Ký tên:………)

- Tháng 08 năm 2007-

LỜI CẢM TẠ

Nhân đây cho em được gửi những lời cảm ơn sâu sắc tận đáy lòng mình đến tất cả mọi người mà không phải lúc nào em cũng có thể bày tỏ được

Xin chân thành cám ơn cha mẹ đã lo lắng, nuôi dưỡng con trưởng thành, luôn khuyến khích, động viên, ủng hộ con trong những lúc mà con cứ tưởng như rằng không thể nào tiếp bước vào con đường đại học

Xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu trường ĐH Nông Lâm, Ban Chủ Nhiệm khoa Quản lý đất đai và Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô đã tận tình truyền đạt, chỉ dẫn em trong suốt quá trình học tập, đặc biệt là TS Đào Thị Gọn, người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài này

Xin chân thành cám ơn các cô chú, anh chị của Ban Bồi thường – GPMB quận 9, đặc biệt là các anh chị thuộc Tổ Công nghệ cao đã nhiệt tình chỉ bảo và tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu thập số liệu và truyền đạt kinh nghiệm, những kiến thức bổ ích cho em trong suốt thời gian thực tập vừa qua

Và cuối cùng em xin gửi lời cám ơn đến tất cả những người thân, bạn bè bằng hữu đã không ngừng ủng hộ, động viên em trong suốt thời gian qua

Xin chân thành cám ơn !!!

Thủ Đức, ngày 10 tháng 08 năm 2007

Ngô Thị Ngọc Trân

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Ngô thị Ngọc Trân, khoa Quản lý đất đai & Bất động sản

– Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh

Đề tài: “Phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng dự

án đầu tư khu Công nghệ kỹ thuật cao tại phường Tăng Nhơn Phú A – quận 9 – TPHCM”

Giáo viên hướng dẫn: TS Đào Thị Gọn, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý

Đất đai & Bất Động sản - Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt: Quận 9 là một quận vùng ven, nằm ở phía Đông Bắc

TPHCM, là cửa ngõ của TP, có vị trí thuận lợi cho sự phát triển của khu vực Quận 9 được tách ra từ Huyện Thủ Đức cũ và được đi vào hoạt động từ ngày 01/04/1997 theo Nghị định 03/CP ngày 06/01/1997 của Thủ tướng Chính phủ - đang trên đà phát triển, thực hiện quá trình đô thị hoá toàn quận Toàn quận đã và đang triển khai nhiều công trình, dự án Tuy nhiên, không phải công trình, dự án nào cũng có thể thực hiện một cách suôn sẻ và nhanh chóng Để thực hiện được các dự án thì vấn đề di dời dân cư, bồi thường thiệt hại và tái định cư là vấn đề đầu tiên quan trọng nhất quyết định cho toàn thể dự án Do đó đòi hỏi chính sách đền bù phải thỏa đáng, thích hợp để đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất – chủ đầu tư – Nhà nước

Đề tài đã vận dụng các phương pháp trên cơ sở các văn bản pháp luật hiện hành

về bồi thường hỗ trợ thiệt hại, tái định cư, giải phóng mặt bằng Giới thiệu mô hình kinh tế lượng – Eview – có thể được xem là tài liệu tham khảo trong việc xác định đơn giá đất đền bù hợp lý hơn và ứng dụng trong nhiều lĩnh vực khác Bước đầu khảo sát giá đất qua việc ứng dụng phần mềm Eview tại vùng bị ảnh hưởng của dự án - phường Tăng Nhơn Phú A - quận 9 – TPHCM

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ Trang 1

PHẦN I:TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

I.1 Cơ sở lý luận 3

I.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 3

I.1.2 Cơ sở khoa học 4

I.2 Sơ lược một vài nét liên quan của đề tài nghiên cứu 6

I.2.1 Sơ lược về công tác bồi thường giải tỏa qua các giai đoạn ở Việt Nam 6

I.2.2 Sơ lược vài nét về dự án khu công nghệ cao thành phố 9

I.2.3 Khái quát khu công nghệ cao Thành Phố Hồ Chí Minh 10

I.2.4 Giới thiệu vài nét về chủ đầu tư dự án khu công nghệ cao thành phố – Ban quản lý khu công nghệ cao 11

I.2.5 Sơ lược vài nét về địa bàn quận 9 – TPHCM 12

I.2.6 Đặc điểm hiện trạng phường Tăng Nhơn Phú A – Quận 9 – TPHCM 13

I.3 Nội dung nghiên cứu–Phương pháp thực hiện–quy trình thực hiện 18

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 18

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 18

I.3.3 Quy trình thực hiện 19

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22

II.1 Quy mô giải toả phường Tăng Nhơn Phú A 22

II.1.1.Giới thiệu vùng bị ảnh hưởng bởi dự án –phường Tăng Nhơn Phú A 22

II.1.2 Hiện trạng vùng ảnh hưởng 22

II.2 Tiến độ triển khai dự án tại phường 25

II.2.1 Về công tác tái định cư, thu hồi đất 25

II.2.2 Mức độ thiệt hại của vùng bị ảnh hưởng 26

II.3 Chính sách bồi thường - giải toả – tái định cư 27

II.3.1 Những quy định về bồi thường giải toả 27

II.3.2 Những quy định về tái định cư 28

II.3.3 Vấn đề tạm cư 29

II.4 Phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, tái định cư, giải phóng mặt

bằng 30

II.4.1 Đơn giá bồi thường giải toả 30

II.4.2 Bồi thường về hoa màu, cây trồng 37

II.4.3 Bồi thường về mồ mả 37

II.4.4 Các khoản hỗ trợ khác 37

II.4.5 Chính sách tạm cư – tái định cư 39

II.5 Đánh giá phương án 42

II.5.1 Đánh giá tính khả thi của phương án trên phương diện về giá 42 II.5.2 Đánh giá tính khả thi qua điều tra khảo sát ý kiến người dân 42 II.5.3 Đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng khu Công nghệ cao thành phố 43

II.6 Ước lượng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở bằng mô hình eview – kinh tế lượng 45

II.6.1.Các phương pháp định giá BĐS hiện nay 45

II.6.2 Mối quan hệ giữa chất lượng- vị thế và gia trị BĐS 46

II.6.3 Phương pháp định giá BĐS theo lý thuyết vị thế – chất lượng 46 II.6.4 Giới thiệu vùng điều tra 47

II.6.5 Phần mềm Eview 48

II.6.6 Các nhân tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản qua mô hình Eview – Kinh tế lượng 52

II.6.7 Ứng dụng kết quả đạt được cho việc tính giá đất ở đền bù vùng dự án 57

II.6.8 Nhận xét 58

KẾT LUẬN 59

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND : Uỷ ban nhân dân

TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh

KCNC : Khu Công nghệ cao

BQLKCNCTPHCM: Ban quản lý dự

HĐBT : Hội đồng bồi thường

BBT- GPMB : Ban bồi thường – giải phóng mặt bằng

TĐC : Tái định cư

ĐGĐƠ : Đơn giá đất ở

ĐGĐ : Đơn giá đất

HĐĐB : Hội đồng đền bù

SXD : Sở xây dựng

STC : Sở Tài Chính

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ – BIỂU ĐỒ

Sơ đồ 1 : Mô hình tổ chức quản lý khu CNC thành phố Hồ Chí Minh

Sơ đồ 2: Quy trình thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng (theo QĐ 31/2003/QĐ – UB)

Sơ đồ 3: Các đối tượng được bồi thường thiệt hại về đất

Biểu đồ 1: So sánh hiện trạng SDĐ phường và vùng bị ảnh hưởng bởi dự án tại phường

Biểu đồ 2: Tiến độ triển khai thu hồi đất phường Tăng Nhơn Phú A – vùng dự án

Biểu đồ 3: Biểu đồ biểu thị mức giá bất động sản các hộ trong vùng điều tra từ việc ứng dụng phần mềm

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1: Tỷ lệ gia tăng dân số Phường Tăng Nhơn Phú A qua các năm

Bảng 2: Thống kê số lượng người trong độ tuổi lao động của Phường

Bảng 3: Hiện trạng sử dụng đất phường Tăng Nhơn Phú A năm 2006

Bảng 4: Hiện trạng vùng ảnh hưởng thuộc phường Tăng Nhơn Phú A – quận 9 Bảng 5: So sánh hiện trạng SDĐ phường và vùng bị ảnh hưởng bởi dự án tại phường

Bảng 6 : Tiến độ thực hiện việc thu hồi đất phường Tăng Nhơn Phú A – dự án khu công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh

Bảng 7: Phân loại nhà bị ảnh hưởng bởi dự án tại phường Tăng Nhơn Phú A Bảng 8: Bảng xác định giá đất ở để tính đền bù thiệt hại tại vùng dự án phường Tăng Nhơn Phú A- quận 9

Bảng 9: So sánh giá đất để tính đền bù và giá đất theo khung giá Nhà nước (QĐ

316 /2004/ QĐ – UB ngày 24/12/2004)

Bảng 10: Cách xác định diện tích đất ở được tính đền bù

Bảng 11: Cách xác định diện tích đất ở và khuôn viên còn lại ngoài 200m² Bảng 12 : Đơn giá đền bù bằng tiền đối với đất ở

Bảng 13: Mức hỗ trợ đối với các trường hợp chiếm dụng đất ở

Bảng 14: Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp của một số dự án khác trong quận9

Bảng 15: Cách xác định mức bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất Bảng 16: Đơn giá tính hỗ trợ nhà

Bảng 17: Mức hỗ trợ đối với hộ kinh doanh có giấy phép hoặc có đăng ký kinh doanh

Bảng 18: Sơ kết tổng hộ dân nhận nền tái định cư phường Tăng Nhơn Phú A Bảng 19:Tổng kết kinh phí bồi thường vùng bị ảnh hưởng bởi dự án phường Tăng Nhơn Phú A

Bảng 20: Mức hộ chấp hành việc di dời của các hộ dân trong vùng dự án

Bảng 21: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Bảng 22: Kiểm định đa cộng tuyến trong mô hình hồi quy phụ

Bảng 23: So sánh giá đất ở theo phương án và ứng dụng kết quả đạt được

ĐẶT VẤN ĐỀ

- Tính cấp thiết của đề tài:

Theo Lucreotit (Triết gia La Mã thế kỷ I trước công nguyên): “Đất là mẹ của muôn loài, không có cái gì không từ lòng mẹ Đất mà ra” Theo Williams Petty (Nhà kinh tế học Italia): “Lao động là cha, đất là mẹ sinh sản ra mọi của cải vật chất của thế gian này.” Thật vậy đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là cơ sở sản xuất nông nghiệp, là đối tượng lao động độc đáo, là nhân tố quan trọng trong sự hợp thành môi trường Đất đai còn là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế – văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng

Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, đang thúc đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước Do đó nhu cầu về đất đai phục vụ cho xây dựng các công trình, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là rất lớn Tuy nhiên, không phải công trình, dự án nào cũng có thể thực hiện một cách suôn sẻ và nhanh chóng Nó không phải là một vấn đề đơn giản, nó là một bài toán khó Vai trò của các nhà quản lý đất đai được đặt ra, hơn ai hết họ phải đặt lợi ích của nhân dân lên hàng đầu khi muốn thực thi xây dựng bất cứ công trình nào trên phần đất mà dân cư đang sinh sống và sản xuất Để thực hiện được các dự án thì vấn đề di dời dân cư, bồi thường thiệt hại và tái định cư là vấn đề đầu tiên quan trọng nhất quyết định cho toàn thể dự án Đây là công việc vô cùng phức tạp, ảnh hưởng đến quyền lợi và gây xáo trộn đời sống của người dân trong khu quy hoạch của dự án Do đó đòi hỏi chính sách đền bù phải thỏa đáng, thích hợp để đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất – chủ đầu tư – Nhà nước

Vì vậy, phương án bồi thường, giải tỏa và tái định cư phải tiến hành trên cơ sở căn cứ vào các tài liệu, các văn bản pháp luật đồng thời tham khảo việc đền bù theo một số nguyên tắc và mức giá phải thật hợp lý để có phương án đền bù và giải tỏa phù hợp với tâm tư nguyện vọng của người dân cũng như phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn và dự án đầu tư, bảo vệ quyền lợi cho người dân bị ảnh hưởng, có chính sách

hỗ trợ

Quận 9 là một quận vùng ven, nằm ở phía Đông Bắc TPHCM, là cửa ngõ của

TP, có vị trí thuận lợi cho sự phát triển của khu vực Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hóa trên địa bàn Quận 9 diễn biến mạnh mẽ, nhiều dự án đã và đang triển khai thực hiện Thực hiện chủ trương xây dựng và phát triển nhanh Khoa học – Công nghệ phục vụ sản xuất các sản phẩm Công nghiệp kỹ thuật cao, Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VII (năm 1991) nêu rõ: “Không ngừng nâng cao năng lực khoa học và công nghệ, chú trọng nghiên cứu ứng dụng và triển khai để công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước…”

Ngày 05 tháng 4 năm 1993, Uỷ ban nhân dân Thành phố đã có quyết định số 490/ QĐ – UB thành lập Tổ Nghiên cứu và triển khai đề án xây dựng khu Công nghiệp

kỹ thuật cao tại Thành phố Hồ Chí Minh

Với tinh thần trên, Khu Công nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh được thành lập vào ngày 24 tháng 10 năm 2002 theo quyết định số 145/2002/QĐ – TTg của Thủ tướng Chính Phủ

Trong những năm vừa qua, tiến trình bồi thường - giải tỏa - tái định cư cho người dân trong dự án cũng đã và đang được triển khai thực hiện

Phường Tăng Nhơn Phú A là 1 trong 5 phường nằm trong vùng quy hoạch của

dự án, chiếm diện tích 136,2358 ha / 913,1633 ha diện tích của toàn vùng quy hoạch

Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, được sự phân công của Khoa QLĐĐ

và BĐS, em thực hiện đề tài: “Phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng dự án đầu tư khu Công nghệ kỹ thuật cao tại phường Tăng Nhơn Phú

A – quận 9 – Thành phố Hồ Chí Minh”

- Mục tiêu nghiên cứu:

Đánh giá phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng dự án đầu tư khu công nghệ kỹ thuật cao thành phố tại địa bàn phường Tăng Nhơn Phú A – quận 9 Đồng thời đề xuất mô hình kinh tế lượng phục vụ công tác định giá đất góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai của dự án

- Đối tượng nghiên cứu:

- Chính sách bồi thường, giải tỏa, tái định cư có liên quan đến dự án đầu tư

- Giá đất, khung giá do Nhà nước ban hành và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

- Đất đai và các đối tượng sử dụng đất trong khu vực dự án

- Phạm vi nghiên cứu : dự án khu Công nghệ cao thành phố cụ thể là phường Tăng

Nhơn Phú A – quận 9 – TPHCM

- Thời gian nghiên cứu: trong vòng 4 tháng

- Ý nghĩa của đề tài:

- Xây dựng phương án bồi thường, giải toả, tái định cư một cách hợp lý, sát với tình hình thực tiễn sẽ giúp cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ngày càng hoàn thiện hơn, khắc phục được những tồn tại, hạn chế trong quá trình thực hiện

- Là cơ sở để các dự án tiếp theo được thực hiện tốt hơn, đặc biệt là các dự án xây dựng các khu, cụm công nghiệp

PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận của đề tài:

- Nghị định số 22/1998/ NĐ – CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Quyết định 31/2003/ QĐ – UB ngày 10 tháng 3 năm 2003 ban hành Quy định tạm thời về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

+ Các căn cứ pháp lý liên quan đến công tác bồi thường, giải tỏa, tái định cư thực hiện dự án khu Công nghệ cao thành phố gồm các văn kiện sau:

- Văn bản số 572/ CP – NN ngày 24/5/2002 của Chính phủ về việc thu hồi đất để xây dựng khu Công nghệ cao TPHCM

- Quyết định số 2666/ QĐ – UB ngày 27 tháng 6 năm 2002 của Chủ Tịch Uỷ Ban Nhân Dân Thành Phố về việc thu hồi và giao đất xây dựng khu Công nghệ cao thành phố

- Căn cứ Quyết định số 3022/ QĐ – UB ngày 23/7/2002 của Uỷ ban nhân dân thành phố về việc điều chỉnh, di chuyển các hộ dân cư, cơ quan, đơn vị, tổ chức khác

và đền bù, hổ trợ thiệt hại, tái định cư trong vùng quy hạoch xây dựng khu Công nghệ cao tại Quận 9 – TPHCM

- Căn cứ Quyết định số 05/ QĐ – UB – QLĐT ngày 04/01/1995 của UBND thành phố về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh

- Căn cứ Quyết định số 2193/ QĐ – UB ngày 19 tháng 5 năm 2004 về việc thu hồi, giao đất bổ sung và xác định tổng diện tích đất giao cho Ban Quản Lý khu Công nghệ cao thành phố

- Căn cứ Quyết định số 2717/ QĐ – UB ngày 18 tháng 7 năm 2003 về thu hồi và giao đất xây dựng khu Công nghệ cao thành phố

- Căn cứ Quyết định 83/2002/ QĐ – UB ngày 11 tháng 7 năm 2002 về việc duyệt điều chỉnh quy hoạch chung khu Công nghệ cao TPHCM

- Nghị định 52/1999/NĐ – CP ngày 8 tháng 7 năm 1999 của Chính Phủ về việc ban hành Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng

- Căn cứ Quyết định 95/2003/ QĐ – TTg ngày 13 tháng 5 năm 2003 về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể và dự án đầu tư xây dựng giai đoạn I khu Công nghệ cao TPHCM

- Quyết định 3347/ QĐ – UB ngày 15 tháng 8 năm 2003 của Uỷ ban nhân dân thành phố về việc bổ sung đơn giá đất ở để tính đền bù, hỗ trợ thiệt hại trong khu quy hoạch xây dựng khu Công nghệ cao thành phố tại Quận 9

I.1.2 Cơ sở khoa học:

Sơ lược một số khái niệm chung sau:

Đất (hay còn gọi là soil hoặc thổ nhưỡng) là phần tơi xốp của lớp vỏ trái đất mà

trên nó có các hoạt động của sinh vật Độ dày thường được quy định từ 120-150 cm kể

từ lớp mặt đất Ở những nơi có tầng đất mỏng thì được tính từ lớp đá mẹ hay tầng cứng rắn mà rễ cây không thể xuyên qua được trở lên, có khi chỉ 10-20 cm

Khung giá đất do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của

mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai sao cho đất đai được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả cao

Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất một

diện tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử

dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi

đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

Giải tỏa là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng

đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND phường xã, thị trấn quản lý theo quy định của luật đất đai

Đền bù là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất

bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

Tái định cư là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua việc bố trí

địa điểm mới để người dân ổn định cuộc sống sau khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất

Các quan điểm về giá trị:

Adam Smith – đại diện chủ yếu của nền kinh tế chính trị cổ điển Anh là người

phân tích và trình bày sớm nhất, có hệ thống vấn đề giá trị: “Giá trị có 2 nghĩa khác nhau, có lúc nó biểu thị hiệu quả sử dụng như là một vật phẩm đặc biệt, có lúc nó biểu thị sức mua do chỗ chiếm hữu một vật nào đó mà có được đối với vật khác Cái trước gọi là giá trị sử dụng và cái sau gọi là giá trị trao đổi”

Các Mác trên cơ sở phép biện chứng đã phân tích và đưa ra khái niệm giá trị

như sau: “Giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người hoặc lao động trừu tượng của con người kết tinh trong hàng hoá

Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà Marketing không đề cập đến “kết tinh sức lao động”: “Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn (wants) của con người đều được coi là có giá trị sử dụng (utility) Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/ hàng hoá / dịch vu khác được gọi là giá trị (value) của nó Như vậy, giá là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được

giao dịch trên thị trường.” (Theo ThS Trần Đình Lý – Marketing căn bản)

Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực Marketing hiện đại, Tôn Thất Nguyễn Khiêm (Dấu ấn tài sản thương hiệu) xem xét ở một mức độ khái quát hơn: “giá trị sản

phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình” Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hoá đó; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm

lý, nhu cầu thị hiếu của con người

Một lý thuyết khác trong lĩnh vực đô thị học (quy hoạch) cũng có giá trị tương

tự là lý thuyết “Vị thế – Chất lượng” của TS Hoàng Hữu Phê; trong đó giá trị hữu

hình ứng với chất lượng nhà ở và giá trị vô hình ứng với vị thế nơi ở

Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích sàn,

số lượng phòng tắm, số tầng cao,…”

Vị thế nơi ở theo TS Hoàng Hữu Phê “là một hình thức đo sự mong muốn về

mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá giáo dục, chất lượng môi trường,… phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định và theo nghĩa đó nó có liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể, có thể coi đó là chiều thời gian” Ở đây, có sự tương đồng giữa vị thế và nhân tố khu vực trong cách giải thích giá trị bất động sản

Hợp nhất sự tương đồng này, TS Trần Thanh Hùng đưa ra một giải thích về

vị thế khái quát hơn, súc tích hơn “vị thế nơi ở là tổng hoà các mối quan hệ xã hội” Theo cách hiểu này vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường; vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ “Nơi ở có vị thế cao là nơi có khả năng thiết lập được nhiều mối quan hệ với

các nhà cung cấp dịch vụ, với láng giềng và với đối tác” Nhận định trên một lần nữa chứng minh giao dịch bất động sản thực chất không phải là giao dịch bản thân bất động sản đó mà là giao dịch các lợi ích thu được từ bất động sản đó; nói cách khác giá trị bất động sản được sinh ra từ kỳ vọng nhận được các lợi ích sinh ra từ các mối quan

hệ xã hội xuất phát từ việc chiếm hữu, sử dụng hay quản lý bất động sản đó

Giới thiệu Kinh tế lượng - phần mềm Eview:

Khái niệm: Kinh tế lượng, là kết quả của một cái nhìn cụ thể về vai trò kinh tế

học, bao gồm việc ứng dụng thống kê toán vào các dữ liệu kinh tế nhằm tạo ra sự hỗ trợ, cung cấp các bằng chứng thực nghiệm cho các mô hình kinh tế và đạt được các kết quả bằng một số cách cụ thể

Kinh tế lượng sử dụng các phương trình toán học và đặt các phương trình dưới dạng phù hợp để kiểm định bằng thực nghiệm

Mục tiêu của Kinh tế lượng:

- Ước lượng mối quan hệ kinh tế

- Đối chiếu lý thuyết kinh tế với thực tế và kiểm định các giả thuyết liên quan đến hành vi kinh tế

- Dự báo các hành vi các biến số kinh tế

Phần mềm Eview: là phần mềm được sử dụng rộng rãi, phổ biến trong Kinh tế

lượng, giúp chúng ta xử lý dữ liệu một cách nhanh chóng Ưu điểm chính của Eview

có thể là cho chúng ta kết quả nhanh chóng về hàm kinh tế lượng cho các dữ liệu chéo,

dữ liệu chuỗi thời gian và dữ liệu bảng, ngoài ra phần mềm này còn chạy trong môi trường Window nên rất ít khi cần nhớ các lệnh cụ thể

Eviews là một sản phẩm đã được đăng ký bản quyền của Quantitative Micro Software, Inc

I.2 Sơ lược một vài nét liên quan đến đề tài nghiên cứu:

I.2.1 Sơ lược về công tác bồi thường giải tỏa qua các giai đoạn ở Việt Nam:

Công tác bồi thường – giải tỏa – tái định cư ở Việt Nam có thể khái quát thành các giai đoạn sau:

1.Giai đoạn trước năm 1975:

Khi nước ta ở vào thời kỳ phong kiến, thì việc thu hồi đất hay ban phát đất đai hoàn toàn theo khẩu lệnh của vua Chúa vì đất đai lúc bấy giờ thuộc sở hữu của “Hoàng Thượng”

Khi nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa được thành lập, các luật lệ đất đai trong thời kỳ chống Pháp được bãi bỏ Năm 1946, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tô và ra chỉ thị chia ruộng đất, các đồn điền vắng chủ cho nông dân nghèo Năm 1953, Quốc hội ban hành Luật cải cách ruộng đất, với khẩu hiệu: “người cày có ruộng”

Đến năm 1954, khi Đế quốc Mỹ xâm chiếm Miền Nam Việt Nam chia đất nước

ta thành 2 miền rõ rệt Miền Nam dưới sự cai trị của bọn Đế quốc Mỹ và bọn tay sai ngụy quyền Sài Gòn Miền Bắc tiến lên xây dựng chủ nghĩa xã hội, làm hậu phương vững chắc cho Miền Nam đánh đuổi bọn xâm lược ra khỏi bờ cõi đất nước, giải phóng miền Nam thống nhất đất nước Trong giai đoạn này, miền Bắc với khẩu hiệu“ tất cả cho tiền tuyến, tất cả cho miền Nam ruột thịt” Vì vậy người dân tự nguyện đóng góp

đất đai vào các hợp tác xã để gia tăng sản xuất nhằm chi viện cho miền Nam mà không đòi hỏi sự bồi thường, hỗ trợ nào Thời kỳ này, người sử dụng đất hoàn toàn không có khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, giai đoạn mà toàn dân vì mục đích chung thống nhất nước nhà, đem lại hạnh phúc ấm no cho toàn dân tộc

2 Giai đoạn từ năm 1975 – 1993:

Cuối thập kỷ 70, phần lớn đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và hợp tác xã Đến sau 30/4/1975 khi miền Nam hoàn toàn giải phóng, Chính phủ ban hành nhiều văn bản pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với tình hình mới

Hiến pháp năm 1980 (điều 19) có nêu như sau: “Đất đai, rừng núi, sông ngòi, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất ở vùng biển, thềm lục địa… là của Nhà nước thuộc sở hữu của toàn dân”

Quy định này được xem là cuộc cách mạng triệt để về đất đai làm thay đổi căn bản quan hệ sở hữu đất đai ở nước ta từ 3 hình thức sở hữu (toàn dân, tập thể, cá thể) chỉ còn lại 1 hình thức duy nhất (sở hữu toàn dân) thống nhất do Nhà nước quản lý Đây là một chủ trương hoàn toàn đúng đắn phù hợp với nước ta trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội Tuy nhiên do cách nhìn nhận sai lầm về sở hữu toàn dân nên trong thời gian dài đất đai được xem là tài sản chung và không có giá vì vậy người sử dụng đất khi bị thu hồi không có cơ sở nào để được đền bù, hỗ trợ

Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 được Quốc Hội thông qua ngày 29/12/1987 Tuy nhiên vấn đề bồi thường thiệt hại về đất đai khi bị thu hồi được quy định rất chung tại điều 49 như sau: “Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác.” Đây là quy định chung chung chưa có một văn bản cụ thể nào hướng dẫn

Do sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nên nhu cầu về phát triển cơ sở hạ tầng là tất yếu, để đáp ứng nhu cầu này đòi hỏi công tác BT – GT – TĐC phải đặt lên

vị trí hàng đầu Thực trạng đã cho thấy đất đai có giá trị và có xu hướng gia tăng, do

đó Nhà nước cần phải xác định khung giá sao cho phù hợp

Trước yêu cầu này, từng địa phương đã dựa vào những điều có tính nguyên tắc của Luật để tự vận dụng vào thực tiễn, đưa ra chính sách riêng cho địa phương mình Tuy nhiên mỗi địa phương vẫn chưa đưa ra được các chính sách thống nhất để áp dụng chung cho cả địa phương mà chỉ có những chính sách, quy định riêng lẻ theo từng công trình, từng dự án cụ thể

Bắt đầu có sự ra đời của Hiến pháp 1992, là cơ sở tất yếu của tất cả các Luật, các văn bản dưới Luật và quyền dân sự ở nước ta Đây là cơ sở trực tiếp cho việc xây dựng chính sách BT – GT – TĐC Tại điều 23 Hiến pháp 1992 quy định “Khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất thì được bồi thường theo luật định và theo giá thị trường”

3 Giai đoạn từ 1993 đến 2003:

Trên cơ sở Hiến pháp 1992 và kế thừa Luật đất đai 1988; Luật đất đai 1993 ra đời được Quốc Hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993; nhằm ổn định và phát triển kinh tế xã hội

Tại điều 12 có khẳng định như sau: “Đất đai có giá và Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi.”

Điều 27 quy định rằng: “Người bị thu hồi đất sẽ được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia.”

Trong thời gian này một số hiện tượng tiêu cực trong công tác QLNN về đất đai bắt đầu phát sinh như giao đất không đúng thẩm quyền, sai nguyên tắc… Để Luật đất đai được phát huy hiệu quả, ổn định, Chính phủ đã ban hành NĐ 87/NĐ – CP ngày 17/8/1994 về việc ban hành khung giá các loại đất và NĐ 90/NĐ – CP ngày 17/8/1994

về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Hai Nghị định trên ra đời đã giải quyết được những vướng mắc nhất định trong công tác bồi thường, giải tỏa, tạo sự thống nhất trong chính sách bồi thường giữa các địa phương trong cả nước, quan tâm đến lợi ích của người bị thu hồi Tuy nhiên bên cạnh đó cũng còn những hạn chế nhất định

Sau thời gian dài thực hiện theo NĐ 90/NĐ – CP từ năm 1994 – 1998, do sự thay đổi của nền kinh tế thị trường, ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành NĐ 22/NĐ –

CP thay thế NĐ 90/NĐ – CP Ngày 4/1/1998, Bộ Tài Chính cũng có thông tư số 145/TT – BTC hướng dẫn thi hành NĐ 22/NĐ – CP, trong thời gian thực hiện đã phát sinh một số vấn đề, do đó Bộ Tài Chính đã ban hành công văn 4448/TC – QLCS ngày 4/9/1999 nhằm thực hiện tốt Nghị Định này

NĐ 22/NĐ – CP ra đời trên cơ sở khắc phục những hạn chế của NĐ 90/NĐ –

+ Quan tâm nhiều đến chính sách tái định cư

+ Phạm vi áp dụng vào các mục đích được mở rộng hơn so với NĐ 90/ NĐ–

CP

Nhìn chung, từ khi triển khai NĐ 22/NĐ – CP đã giải quyết được những vướng mắc nhất định trong công tác BT – GT – TĐC, tạo được sự tin cậy trong lòng dân hơn Tuy nhiên, NĐ 22/NĐ – CP của Chính phủ chưa cụ thể hóa các điều kiện để được bồi thường và không được bồi thường, chỉ được hỗ trợ thiệt hại về sử dụng đất đai; chưa thể hiện sự công bằng, hợp lý về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất…

Giai đoạn này cũng là mốc lịch sử hình thành Quận 9, trong những năm đầu chủ yếu là các dự án nhỏ, người bị thu hồi đất chưa nhận thức rõ về quyền của mình khi bị thu hồi do đó công tác này vẫn chưa được quan tâm Từ năm 1988, đã có những dự án quy mô lớn, công tác này trở nên phức tạp và những tố cáo khiếu kiện thường xuyên xảy ra

4 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay:

Giai đoạn một cuộc cải cách mới chính sách quản lý Nhà nước về đất đai đước tiến hành

Sau 10 năm thực hiện, Luật đất đai năm 1993 được thay thế bằng Luật đất đai năm 2003 Luật 2003 nêu rõ những trường hợp được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất và những trường hợp không được bồi thường khi thu hồi đất, đồng thời bổ sung

một số quy định nhằm giải quyết những vướng mắc trong công tác bồi thường, thu hồi, giải phóng mặt bằng hiện nay theo quy định tại Điều 40 và Điều 41 của Luật đất đai

2003

Nghị Định 181/2004/NĐ – CP của Thủ tướng Chính Phủ ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 làm giảm bớt việc mua bán nền nhà đất dự án, chấm dứt tình trạng xây dựng nhà theo cấu trúc riêng của mình làm xáo trộn cảnh quan

+ Quy định cụ thể, chi tiết hơn về các trường hợp được bồi thường và không được bồi thường

+ Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì nhà đầu tư được phép nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chúc, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục khi thu hồi đất

Ngày 25/5/2007, Chính phủ vừa ban hành NĐ 84/2007/NĐ – CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai bổ sung NĐ 181/2004/NĐ – CP

Sơ lược về quá trình thực hiện công tác BT – GT – TĐC, ta thấy các quy định

về đất đai của nước ta ngày càng được đổi mới, ngày càng phù hợp hơn và có những đóng góp quan trọng cho công cuộc đổi mới, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đồng thời góp phần cải thiện cuộc sống người dân ngày một tốt đẹp hơn, tiến tới một nước xã hội chủ nghĩa thực sự vững mạnh

I.2.2 Sơ lược vài nét về dự án khu công nghệ cao thành phố:

Ngày 27/6/2002, UBND thành phố ban hành Quyết định số 2666/QĐ – UB về thu hồi giao đất xây dựng khu Công nghệ cao thành phố với quy mô 804 ha Ngày 1/11/2006 UBND thành phố có Quyết định 4877/ QĐ – UBND về điều chỉnh, bổ sung địa danh đất thu hồi tại Điều 1 của Quyết định số 2666/ QĐ – UB ngày 27/6/2002 như sau: Diện tích đất thu hồi 804 ha tại các phường Tân Phú, Hiệp Phú, Tăng Nhơn Phú

A, Tăng Nhơn Phú B, Long Thạnh Mỹ thuộc Quận 9 – TPHCM

Sau đó, do điều chỉnh quy hoạch lộ giới Xa lộ Hà Nội, ngày 18/7/2003 Uỷ ban nhân dân Thành phố ban hành Quyết định số 2717/ QĐ – UB thu hồi 69,358m² = 6,9358 ha đất tại phường Hiệp Phú và Tân Phú, quận 9 để giao bổ sung cho BQL KCNC TPHCM

- Do nhu cầu bổ sung một số chức năng cần thiết như khu chế xuất, kho ngoại quan, khu bảo thuế, khu dịch vụ hỗ trợ sản xuất, khu nhà ở trong tổng thể Khu Công nghệ cao Sau khi Sở đã phối hợp với Khu Công nghệ cao thành phố, UBND Quận 9 cắm mốc giới tại thực địa và lập bản đồ hiện trạng vị trí toàn khu đất thuộc khu Công nghệ cao (bản đồ số 18426/ GĐ – TNMT ngày 22/4/2004), UBND TP đã ban hành

Quyết định số 2193/QĐ – UB ngày 19/5/2004 thu hồi 1.022.275m² =102,2275 ha đất giao bổ sung cho Khu Công nghệ cao thành phố

- Như vậy, việc quyết định thu hồi đất ban đầu vời quy mô 804 ha theo ranh quy hoạch do Viện quy hoạch lập, sau đó có điều chỉnh lộ giới Xa Lộ Hà Nội, mở rộng Khu Công nghệ cao về phía Nam nên tổng diện tích Khu Công nghệ cao thành phố khi

Uỷ ban nhân dân đã thu hồi và giao bổ sung cho BQL KCNC TPHCM là 9.131.633 m²

= 913,1633 ha theo bản đồ số 18426/ GĐ – TNMT ngày 22/4/2004 được Sở TNMT trình duyệt Phạm vi ranh giới được xác định như sau:

- Phía Tây Bắc giáp trục Xa Lộ Hà Nội (chiều dài trong phạm vi ranh giới khoảng 1,5 km)

- Phía Đông – Đông Bắc giáp trục đường vành đai Thành phố dự kiến (đường tiếp nối đường Xuyên Á đi Cát Lái)

- Phía Tây – Tây Nam giáp Hương lộ 31 và khu dân cư phường Tăng Nhơn Phú A – Quận 9

- Phía Nam và Đông Nam giáp rạch Gò Công và khu đất ruộng, vườn thuộc phường Long Thạnh Mỹ

I.2.3 Khái quát khu công nghệ cao Thành Phố Hồ Chí Minh:

"Khu công nghệ cao" là khu tập trung các doanh nghiệp công nghiệp kỹ thuật cao và các đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển công nghệ cao gồm nghiên cứu - triển khai khoa học - công nghệ, đào tạo và các dịch vụ liên quan, có ranh giới địa lý xác định; do Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập Trong khu công nghệ cao có thể có doanh nghiệp chế xuất (theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 36/ CP ngày 24 tháng 4 năm 1997)

Theo Quyết định số 145/2002/QĐ-TTg ngày 24/10/2002 về việc thành lập Khu Công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh thì Khu Công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh (KCNC TPHCM) đã được xác định là một khu kinh tế - kỹ thuật đặc biệt, xây dựng và phát triển nhằm tập trung thu hút đầu tư và huy động các nguồn lực trong và ngoài nước

Dự án nằm trong hướng phát triển không gian đô thị chủ đạo của Tp.Hồ Chí Minh và là vùng kinh tế động lực phía Nam: TPHCM – Bình Dương – Bình Phước -

Bà Rịa Vũng Tàu - Đồng Nai – Tây Ninh – Long An

Mục tiêu đề ra cho KCNC TPHCM:

- Xây dựng Khu CNC trở thành một trung tâm phát triển, nghiên cứu và chế tạo CNC hàng đầu tại Việt Nam, đủ khả năng thực hiện và hỗ trợ các lĩnh vực công nghệ cao

- Thu hút các công ty đa quốc gia lớn nắm các công nghệ then chốt và tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình phát triển và chuyển giao công nghệ cho các công ty trong nước

- Tạo một môi trường an ninh, hỗ trợ và hợp tác giữa Khu CNC, Vườn ươm, các công ty công nghệ tăng trưởng cao và mới khởi sự

- Tạo dựng một mô hình phát triển hòa hợp giữa các tập đoàn đa quốc gia và các công ty trong nước

- Nuôi dưỡng sự hợp tác giữa Khu CNC, các bên thuê đất và các trường đại học, viện nghiên cứu (Đại Học Quốc Gia, các đại học khác và các tổ chức đào tạo…)

- Tạo thuận lợi cho sự giao lưu và hợp tác công nghệ giữa trung tâm R&D của SHTP và các tổ chức nghiên cứu, các viện nghiên cứu của TW, các nhà đầu tư tại Khu CNC, các trường đại học và các công ty

- Tạo đòn bẩy cho mối quan hệ với các chuyên gia Việt Kiều, viên chức điều hành và các nhà đầu tư để thúc đẩy các hoạt động tiếp thị, xúc tiến, đầu tư và phát triển

BQL KCNC TP được quản lý và điều hành theo sơ đồ tóm tắt như sau:

Các cơ quan phối hợp

- Hải quan -Công an -Thuế vụ

HỘI ĐỒNG

KH

VĂN PHÒNG BAN QUẢN LÝ

CÁC DỰ ÁN TRUNG TÂM R&D

P KẾ HOẠCH CTY PHÁT

TRIỂN KCNC TRUNG TÂM ĐÀO TẠO

KHU BẢO THUẾ

TRUNG TÂM DỊCH VỤ VP

P KẾ TOÁN

TÀI CHÍNH

Sơ đồ 1 : Mô hình tổ chức quản lý khu CNC thành phố Hồ Chí Minh

I.2.5 Sơ lược vài nét về địa bàn quận 9 – TPHCM

Quận 9 được tách ra từ Huyện Thủ Đức cũ và được đi vào hoạt động từ ngày 01/04/1997 theo Nghị định 03/CP ngày 06/01/1997 của Thủ tướng Chính phủ

Quận 9 nằm ở phía Đông Bắc Thành phố Hồ Chí Minh, cách trung tâm Thành phố khoảng 7 km theo Quốc lộ 52, nối liền Thành phố Hồ Chí Minh với Khu công nghiệp Biên Hòa, khu du lịch Bà Rịa – Vũng Tàu và là cửa ngõ vào trung tâm thành phố đối với các tỉnh lân cận như: Đồng Nai, Bình Dương

Quận 9 nằm ở cửa ngõ Thành phố Hồ Chí Minh, có lợi thế về giao thông Tứ cận được xác định:

- Phía Bắc giáp Tỉnh Bình Dương và Đồng Nai

- Phía Đông giáp sông Đồng Nai

- Phía Nam giáp sông Đồng Nai và Quận 2

- Phía Tây giáp Quận Thủ Đức và Quận 2

A Điều kiện tự nhiên:

1 Vị trí địa lý và ranh giới hành chính:

Phường Tăng Nhơn Phú A (TNPA) được thành lập năm 1997 trên cơ sở được tách ra từ xã Tăng Nhơn Phú (thuộc Huyện Thủ Đức cũ) Phường Tăng Nhơn Phú A nằm ở phía Đông Nam của Quận 9, cách Xa Lộ Hà Nội (XLHN) 1 km, với tổng diện tích tự nhiên là 418,98 ha, chiếm 3,67 % tổng diện tích của Quận, Phường được chia thành 5 khu phố, nằm ở tọa độ địa lý:

o Từ 10045’ đến 10058’ độ vĩ Bắc

o Từ 106043’ đến 106058’ độ kinh Đông

Ranh giới hành chính của Phường:

- Phía Bắc giáp phường Tân Phú

- Phía Nam giáp phường Tăng Nhơn Phú B

- Phía Đông giáp phường Long Thạnh Mỹ

- Phía Tây giáp phường Hiệp Phú

2 Đặc điểm địa hình địa mạo:

Phường Tăng Nhơn Phú A thuộc vùng có địa hình thấp và tương đối bằng phẳng, có độ cao nền trung bình từ 0,6 - 0,8 m Địa hình Phường là vùng đồi gò và triền có cao độ từ 8 - 32 m Cao độ thấp nhất là khu phía Nam của Phường, cao độ cao nhất là khu phố 1 và một phần khu phố 2 dọc theo đường Lê Văn Việt Đây là độ cao thích hợp với việc xây dựng các công trình lớn

3 Đặc điểm khí hậu:

Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ cao

và ổn định, lượng bức xạ phong phú, số giờ nắng dồi dào với 2 mùa rõ rệt là mùa khô

và mùa mưa Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, tương ứng với gió mùa Tây Nam; lượng mưa trung bình hàng năm 2171,3 mm Mùa nắng từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, ứng với gió Đông Nam

4 Mạng lưới thuỷ văn:

- Phường Tăng Nhơn Phú A có hệ thống sông rạch khá nhiều tập trung chủ yếu

ở khu phố 3, 4 và khu phố 5 với nguồn nước phong phú phục vụ tưới tiêu và sản xuất bao gồm:

+ Rạch Gò Công: Với chiều rộng là 20 m, chiều dài khoảng 1.800m, độ sâu trung bình 5m, bao quanh qua địa phận của Phường

+ Rạch Bến Đò Nhỏ: Chiều rộng 30m, chiều dài 2.500m, độ sâu trung bình 8m Ngoài ra trên địa bàn của Phước Long B còn có một số kênh rạch như: rạch Suối Cái chạy dọc theo ranh giới hành chính của Phường với độ sâu trung bình 4m

5 Các nguồn tài nguyên:

- Tài nguyên đất: toàn Phường có diện tích 418,98 ha chiếm 3,67 % diện tích toàn Quận và chiếm khoảng 0,9 % khu vực thành phố Xét theo hệ thống phân loại Việt Nam thì Phường có 4 nhóm đất trong 5 nhóm đất của Quận, bao gồm:

+ Đất vàng đỏ và vàng xám: diện tích khoảng 135,48 ha; chiếm 32,34% diện tích Phương

+ Đất xám: phân bổ ở phía Tây và Tây Bắc với diện tích khoảng 130,24 ha chiếm 31,08 % diện tích phường Đất này phù hợp với loại đất xây dựng hơn là đất nông nghiệp vì có nền móng tương đối ổn định

+ Đất phù sa : có diện tích 12,58 ha, chiếm 3% diện tích phường; lý tưởng cho việc trồng lúa

+ Đất phèn: phân bổ ở phía Đông và Nam Phường với diện tích 135,71 ha chiếm 32,49% diện tích toàn Quận (Cụ thể phụ lục 4)

- Tài nguyên nước: bao gồm tài nguyên nước mặt và tài nguyên nước ngầm Nhìn chung, toàn Phường có nguồn nước ngầm khá dồi dào, phân bố rộng khắp Diện tích sông suối chiếm 1,19 % diện tích tự nhiên với 4,97 ha

II.1.1.2 Thực trạng phát triển Kinh tế – xã hội:

1 Thực trạng phát triển kinh tế:

Quận 9 là một quận mới được thành lập năm 1997, Phường Tăng Nhơn Phú A cũng được tách ra trên cơ sở xã Tăng Nhơn Phú của huyện Thủ Đức cũ, nằm trong hành lang công nghiệp TPHCM – Bà Rịa, Vũng Tàu – Đồng Nai, là một trong những phường trung tâm của Quận 9

Hiện nay, nền kinh tế của Phường đã đi vào ổn định và đang trên đà phát triển, đời sống các khu dân cư không ngừng được tăng lên Song cho đến nay nguồn tài nguyên đất đai của Phường vẫn chưa được khai thác hết cho mục tiêu phát triển KT –

Bảng 1: Tỷ lệ gia tăng dân số Phường Tăng Nhơn Phú A qua các năm

(Nguồn: Niên giám thống kê quận 9 TP.Hồ Chí Minh)

Từ nguồn số liệu trên, ta thấy tỷ lệ gia tăng cơ học của Phường biến động rất

phức tạp Giai đoạn từ 2001-2002 tỷ lệ này tăng đáng kể, nguyên nhân là dự án khu

Công nghệ cao bắt đầu triển khai đi vào hoạt động, thu hút một lực lượng lao động khá

lớn trong các vùng miền đất nước Tỷ lệ tăng tự nhiên của Phường tăng qua các năm

cao hơn so với tỷ lệ gia tăng tự nhiên chung của Quận

- Lao động

Theo thống kê, tính đến cuối năm 2005, toàn Phường có 21.442 người trong độ tuổi

lao động Trong đó, nữ 10.444 người, chiếm 48,71 % so với Nam trong độ tuổi lao

động Nhìn chung tỷ lệ lao động giữa nam và nữ chênh lệch nhau không đáng kể

Bảng 2: Thống kê số lượng người trong độ tuổi lao động của Phường

năng lao động dồi dào, phù hợp với xu hướng phát triển chung của toàn Quận cũng

như Thành phố, sẽ cung cấp một nguồn lực lao động cho Khu Công nghệ cao trong

tương lai Số lượng người trong độ tuổi lao động tăng dần qua các năm, chủ yếu là do

lượng dân lao động nhập cư từ các tỉnh khác và số sinh viên hiện đang học tập trên địa

bàn Phường Do đó, sức ép dân số lên quá trình phát triển kinh tế – xã hội của Phường

hiện nay là rất lớn, giải quyết việc làm đang là vấn đề quan tâm của các nhà lãnh đạo

địa phương

Đặc biệt, tình trạng của Phường hiện nay, một vấn đề thật sự cấp bách được đặt

ra, phường thuộc 1 trong 5 phường thuộc vùng dự án KCNC TP, số người lao động

nông nghiệp dần dần bị thu hồi đất do phần ruộng đất của mình nằm trong phần quy

hoạch ấy Trình độ của họ lại không thích hợp trong môi trường công nghệ cao! Họ

phải làm ngành nghề gì để thích nghi với thời đại công nghiệp của đất nước ta hiện nay cũng như trong tương lai! Đời sống của họ sẽ ra sao!Họ sẽ làm gì? Thậm chí, hơn thế nữa, họ sẽ ăn gì? Thực trạng này phải giải quyết ra sao, đó là một câu hỏi lớn của người dân Phường cần được các cấp lãnh đạo quan tâm chỉ đạo

b Dân tộc và tôn giáo

- Dân tộc

Mang nét đặc trưng là một phường thuộc Quận đang với tiến trình đô thị hóa cùng với lực lượng sinh viên khá lớn nên Phường với thành phần dân tộc khá phong phú, có đến 7 dân tộc anh em cùng sinh sống, làm việc và sinh hoạt

Trong đó người Kinh là chiếm đa số với 96,67% dân số toàn Quận, người Hoa 2,58%, người KhMer 0,43%, còn lại là người Nùng, Chăm và các dân tộc khác chiếm

tỷ lệ nhỏ trong cơ cấu dân số Các hộ sinh sống tập trung ở các cụm dân cư của phường

- Tôn giáo

Số hộ theo tôn giáo không nhiều, toàn phường có 1.235 hộ với 6.632 nhân khẩu theo tôn giáo và tín ngưỡng theo một số thành phần dân tộc như: Phật giáo, Công giáo, Cao Đài, Hòa Hảo…

Trong đó, số người theo Phật giáo là chủ yếu chiếm 65,39% số người có tôn giáo, Công giáo chiếm 32,31%, đạo Cao Đài chiếm 2,05%, số người theo đạo Hòa Hảo chiếm tỷ lệ rất nhỏ Đa số người dân sống với phong tục thờ cúng tổ tiên (đạo thờ ông bà)

c Cơ sở hạ tầng xã hội:

- Y Tế và bảo vệ sức khoẻ:

Trong Phường có 01 trạm y tế phường, với 5 y và bác sỹ, tổng số lượt người khám bệnh tại trạm là 15.656 ca/năm, trong đó bao gồm: thai sản, tiếp nhận ca sinh, bệnh phong, tâm thần… Ngoài ra, Trạm y tế Quận cũng được đặt ngay trên địa bàn Phường và Toàn Phường còn có 5 phòng khám tư nhân Nhìn chung, công tác y tế đã được bảo đảm, phục vụ tốt cho nhu cầu khám chữa bệnh cho người dân

- Giáo dục

Nhìn chung, cơ sở trường lớp và giáo viên có thể đáp ứng nhu cầu giảng dạy của người dân trên địa bàn Phường Hệ thông trường lớp rất được quan tâm đầu tư xây dựng, nâng cao chất lượng dạy và học cho học sinh, sinh viên nên tỷ lệ học sinh tốt nghiệp ở các cấp cũng đạt tỷ lệ khá cao so với các trường trên địa bàn Quận 9

- Trường học: + Trường tiểu học ( cấp I) : 01 – Trương Văn Thành

+ Trường trung học cơ sở (cấp II) : 01 – Trần Quốc Toản

+ Trường mẫu giáo: 01 – Trường Hoàng Yến

+ Trung tâm giáo dục thường xuyên: 01

Ngoài ra, Phường còn có 1 trường đại học, 2 trường cao đẳng và 2 trường trung cấp

- Văn hóa – Thể dục thể thao

Cơ sở hoạt động văn hoá, thể dục thể thao ở phường Tăng Nhơn Phú A có Trung tâm Thể dục thể thao của Quận 9 nằm trên địa bàn, tuy nhiên các hoạt động chủ yếu có qui mô nhỏ, tự phát và không ổn định về phong trào

Tuy nhiên TNPA là một trong những phường dẫn đầu của quận về các phong trào thể dục thể thao và văn nghệ: Đặc biệt năm 2005: giải nhất bóng đá do Hội nông dân tổ chức, giải nhất bóng chuyền năm 2005, giải 3 văn nghệ chào mừng kỷ niệm 30/4

d Tình hình cơ sở hạ tầng kỹ thuật:

- Giao thông

Phường có 4 tuyến đường chính là đường Lã Xuân Oai với bề rộng mặt đường 10m, đường Lê Văn Việt với bề rộng 10m, đường Man Thiện rộng 5m với hiện trạng

là đường nhựa và đường Làng Tăng Phú có tổng chiều dài 8,5km

Hệ thống đường cấp phối chủ yếu là các nhánh của các tuyến đường chính liên kết nội bộ trong địa bàn, mặt đường trải nhựa và cấp phối Mạng lưới giao thông của Phường tuy chưa được tốt nhưng cũng đã đáp ứng tương đối nhu cầu đi lại cho nhân dân

Phường chưa có hệ thống thoát nước đô thị cũng như chưa có hệ thống thu gom

và xử lý nước thải Khu vực có khu dân cư tập trung thì có tuyến thoát nước cục bộ, phần còn lại thì thoát nước tự nhiên theo kênh rạch

- Hệ thống thông tin liên lạc

Nhìn chung, hệ thống thông tin liên lạc của Phường trực thuộc Tổng cục Bưu điện Trong những năm qua đã có từng bước phát triển, số hộ sử dụng điện thoại ngày càng tăng, hệ thống đưa thư được mở rộng Mạng lưới truyền thanh, phát hành báo chí cũng phát triển khá nhanh trong thời gian qua, đảm bảo nhu cầu cho người dân

I.1.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế – xã hội của Phường Tăng Nhơn Phú A

Phường TNPA là phường thuộc trung tâm của Quận 9, do đó được sự quan tâm chỉ đạo cũng như đầu tư phát triển của Đảng và Nhà nước, ưu tiên phát triển về

Kinh tế – xã hội cũng như củng cố quốc phòng an ninh

Hệ thống kênh rạch bao quanh, là điều kiện thuận lợi trong việc tiêu thoát nước cho người dân Cũng là một đặc điểm khá thuận lợi cho việc xây dựng Khu Công nghệ cao đi vào hoạt động trong tương lai

Đặc trưng địa hình của phường là vùng gò, đạt độ cao thích hợp để xây dựng các công trình lớn như Khu Công nghệ cao Thành phố đã và đang triển khai thực hiện Nếu xét về tính chất cơ lý của đất thì phần phía Tây Bắc của Phường thuận lợi hơn phần phía Đông Nam trong việc xây dựng cơ bản

Khí hậu với 2 mùa rõ rệt đôi lúc gây khó khăn cho hoạt động sản xuất và sinh hoạt của người dân

Khu vực đất phèn với địa chất công trình yếu gây khó khăn cho việc xây dựng

cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị của Phường

Các ngành công nghiệp trên địa bàn phường phân bố khá hợp lý, tập trung trên vùng đồi gò có điều kiện xây dựng thuận lợi Tuy nhiên do việc nhập cư cơ học quá nhanh, xuất hiện các khu dân cư xen cài trong các cơ sở sản xuất công nghiệp, tồn tại này cần được chỉnh trang

Tóm lại: Tuy là một phường đô thị hóa nhưng nhìn chung phường Tăng Nhơn Phú A vẫn mang nặng tính chất nông nghiệp, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp Trong các năm qua với tác động của cơ chế thị trường, quá trình đô thị hóa làm cho nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ, phát triển các khu dân cư, khu công nghệ cao trên địa bàn phường Tăng Nhơn Phú A tăng nhanh đã tạo ra những biến động về đất đai gây ít nhiều khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực quản lý đô thị, có tác động to lớn đến đời sống xã hội của một bộ phận dân cư trên địa bàn

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu:

- Mô tả và đánh giá vùng nghiên cứu

- Quy mô giải tỏa

- Tiến độ triển khai dự án tại vùng nghiên cứu

- Chính sách bồi thường hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng

- Phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng

- Đánh giá hiệu quả của phương án

- Ước lượng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất bằng mô hình Eview – kinh tế lượng và bước đầu so sánh giá theo mô hình và giá theo phương án đền bù

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp điều tra thu nhập thông tin : điều tra hiện trạng khu vực dự án, điều tra xã hội những hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án Thu nhập những văn bản, chính sách của nhà nước trong việc giải tỏa - đền bù – tái định cư

- Phương pháp thống kê : thống kê về tình hình nhà, đất, diện tích, hoa màu, cây trồng… của những khu vực bị ảnh hưởng

- Phương pháp phân tích tổng hợp : đánh giá tổng hợp các số liệu thu nhập được trong quá trình thực hiện Nhận biết những ảnh hưởng của dự án và mức độ thiệt hại

làm cơ sở lựa chọn phương án bồi hoàn và tái định cư cho những người dân bị ảnh hưởng bởi dự án

- Phương pháp so sánh : so sánh giá cả chuyển nhượng đất trong vùng nghiên cứu và các khu vực lân cận để đưa ra được mức giá bồi hoàn hợp lý So sánh và lựa chọn phương thức bồi hoàn tối ưu

- Phương pháp chuyên gia : tham khảo những người có kinh nghiệm trong công tác lập phương án bồi thường, giải tỏa, tái định cư và các lĩnh vực có liên quan

- Phương pháp kế thừa : kế thừa các số liệu có liên quan đến việc xây dựng phương án

- Ứng dụng phần mềm Eview – Kinh tế lượng cụ thể là phương pháp hồi quy

Phương pháp hồi quy là nghiên cứu sự phụ thuộc của một biến (biến phụ

thuộc) vào một hay nhiều biến khác (biến giải thích, biến độc lập) để ước lượng hay

dự đoán trung bình của tổng thể trên cơ sở các giá trị được biết trước của các biến giải thích

Các cơ sở để thực hiện phân tích:

- Nêu lên các giả thuyết của mô hình hay gọi là phát biểu mô hình

- Kỳ vọng dấu cho mô hình

- Kiểm định các giả thuyết của mô hình: kiểm định đa cộng tuyến, kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi, kiểm định hiện tượng tự tương quan

Thông qua bảng câu hỏi điều tra thu thập số liệu sơ cấp và chạy mô hình kinh tế lượng để xác định các yếu tố tác động đến giá bất động sản Sử dụng phần mềm Eview

để ước lượng mô hình hồi quy tuyến tính:

I.3.3 Quy trình thực hiện:

1 Quá trình thực hiện đề tài:

- Thu thập số liệu liên quan đến đề tài tại Tổ Công nghệ cao thuộc Ban bồi thường – GPMB quận 9

- Tiến hành điều tra các hộ dân (khoảng 100 hộ)

- Nghiên cứu chính sách bồi thường hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng của

dự án đầu tư khu công nghệ kỹ thuật cao tại phường Tăng Nhơn Phú A – quận 9

- Dự báo các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bằng mô hình Eview – Kinh tế lượng

2 Quy trình thực hiện công tác bồi thường – giải tỏa – tái định cư (sơ đồ 2)

Dự án đầu tư khu Công nghệ kỹ thuật cao thành phố được tiến hành từ năm

2002 Do đó quy trình thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư, giải phóng

mặt bằng sẽ được áp dụng theo QĐ 31/2003/ QĐ – UB ngày 10 tháng 3 năm 2003 về trình tự , thủ tục tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Khi có quyết định số 2666/ QĐ – TTg ngày 27/6/2002 của Uỷ ban nhân dân thành phố về thu hồi và giao đất xây dựng khu Công nghệ cao thành phố, kèm theo bản đồ hiện trạng vị trí toàn bộ khu đất thuộc khu Công nghệ cao - bản đồ số 18426/

GĐ – TNMT ngày 22/4/2004 Và quyết định điều chỉnh di chuyển dân cư: QĐ số 3022 / QĐ – UB ngày 23 tháng 7 năm 2002 về việc điều chỉnh, di chuyển các hộ dân cư, cơ quan, đợn vị, vât kiến trúc khác và đền bù, hỗ trợ thiệt hại, tái định cư trong khu quy hoạch xây dựng khu Công nghệ cao thành phố Sau đó Chủ tịch UBND TP chỉ đạo thành lập hội đồng đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng

Hội đồng đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng sẽ thực hiện theo quy định tại

QĐ 31/ 2003/ QĐ – UB như sau:

Sơ đồ 2: Quy trình thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư, giải phóng

mặt bằng (theo QĐ 31/2003/ QĐ – UB)

Không đồng ý, khiếu nại Đồng ý nhận bồi thường

Công bố quy hoạch đến các hộ dân bị ảnh hưởng trong dự án, đề

cử hộ dân bị ảnh hưởng vào hội đồng bồi thường

Ra QĐ công bố giá trị bồi thường

Lập thư mời – Kiểm kê từng hộ dân

Thành lập hội đồng bồi thường

Xét nguồn gốc nhà, đất, thời điểm sử dụng, xây dựng, tranh chấp…

Chi tiền bồi thường

Xây dựng phương án bồi thường chi tiết

Áp giá lập bảng chiết tính trình cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt

Gửi tiền ngân hàng

Ra QĐ cưỡng chế thu hồi mặt bằng

Bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư Nhận QĐ thu hồi và giao đất, QĐ điều chỉnh di chuyển dân cư,

bản đồ vị trí thu hồi và giao đất

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Quy mô giải toả phường Tăng Nhơn Phú A:

II.1.1.Giới thiệu vùng bị ảnh hưởng bởi dự án –phường Tăng Nhơn Phú A:

Dự án đầu tư khu Công nghệ cao thành phố với diện tích thu hồi khoảng 913,1633 ha thuộc các phường: Hiệp Phú, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Long Thạnh Mỹ, Tân Phú thuộc quận 9 Trong đó, phường TNPA bị ảnh hưởng trong 3 khu phố / 5 khu phố của phường Vùng bị ảnh hưởng của phường Tăng Nhơn Phú A thuộc

bộ phận của 3 khu phố: một phần khu phố 3, một phần khu phố 4 và một phần khu phố

5 Với diện tích 136,2358 ha, chiếm 14,92 % so với diện tích toàn dự án khu Công nghệ cao thành phố Toàn phường với diện tích 418,98 ha, vùng bị ảnh hưởng bởi dự

án chiếm 32,52 % diện tích phường, đây cũng là một tỷ lệ khá cao Vì vậy, các cơ quan chức năng phường cần có hướng chỉ đạo phối hợp với cơ quan các cấp lãnh đạo

có 1 chính sách bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, tái định cư, giải phóng mặt bằng sát thực, hợp với lòng dân

Ranh giới hành chính của vùng dự án – phường Tăng Nhơn Phú A:

- Phía Bắc: giáp phường Tân Phú

- Phía Nam: giáp phường Tăng Nhơn Phú B

- Phía Đông: giáp phường Long Thạnh Mỹ

- Phía Tây: giáp vùng dân cư hiện hữu phường Tăng Nhơn Phú A và phường Hiệp Phú

Vùng bị ảnh hưởng của dự án thuộc phường Tăng Nhơn Phú A chủ yếu tập trung tại các tuyến đường chính như:

- Đường Lê Văn Việt thuộc khu phố 4, khu phố 5 của phường

- Đường Man thiện – khu phố 5

- Đường Lã Xuân Oai tại các khu vực dọc 2 bên đường, đặc biệt tập trung ở phía Bắc – khu phố 4

- Đường 236 – khu phố 3, khu phố 4 của phường

II.1.2 Hiện trạng vùng ảnh hưởng:

Trên cơ sở kế thừa kết quả đo đạc, tiến hành đối soát thực địa chỉnh lý hiện trạng sử dụng đất, kết quả kiểm kê đất đai của Phường thu được như sau:

Bảng 3: Hiện trạng sử dụng đất phường Tăng Nhơn Phú A năm 2006

3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 0 0

4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 3,46 0,83

5 Đất sông suối, mặt nước chuyên dùng SMN 4,97 1,19

(Nguồn: P thống kê quận 9)

Nhận xét: Toàn phường, đất phi nông nghiệp chiếm diện tích chủ yếu 81,21 %

so với tổng diện tích tự nhiên Trong đó đất ở chiếm 16,1 % diện tích tự nhiên và 19,83

% diện tích phi nông nghiệp của phường Đất nông nghiệp với diện tích 78,17 ha, chiếm

18,66 % diện tích tự nhiên phường Diện tích này so với các phường như Tăng Nhơn

Phú B, Trường Thạnh là khá nhỏ Địa bàn phường vẫn còn 0,54 ha đất chưa sử dụng,

chiếm 0,13 % diện tích tự nhiên; nguyên nhân là do đất sản xuất nông nghiệp người dân

không còn canh tác nữa, chưa chuyển mục đích sử dụng đất

Ảnh hưởng của dự án khu Công nghệ cao thành phố tại phường Tăng Nhơn Phú

A, theo số liệu của Ban bồi thường – Giải phóng mặt bằng quận 9 được thống kê tại số

liệu bảng 4 như sau:

Bảng 4: Hiện trạng vùng ảnh hưởng phường Tăng Nhơn Phú A

Bảng 5: So sánh hiện trạng SDĐ phường và vùng bị ảnh hưởng bởi dự án tại

phường

Diện tích ( ha) Tỷ lệ (%)

Đất ở vùng ảnh hưởng 64,0144 15,28 Đất ở toàn phường 67,46 16,1 Đất khác vùng ảnh hưởng 60,0214 14,33 Đất khác toàn phường 351,52 83,9 Tổng diện tích tự nhiên 418,98 100

(Nguồn: Ban bồi thường – GPMB quận 9)

Biểu đồ 1: So sánh hiện trạng SDĐ phường và vùng bị ảnh hưởng bởi dự án tại

phường

Qua biểu đồ trên ta thấy, phần lớn vùng bị ảnh hưởng bởi dự án đã được tiến hành kiểm kê của phường là đất ở, với khoảng 608 hộ dân – diện tích 64,014452 ha, chiếm 15,28 % so với diện tích toàn phường và chiếm 94,89 % so với diện tích đất ở toàn phường Ta thấy, dự án này ảnh hưởng khá nhiều đến người dân phường Tăng Nhơn Phú A, đời sống của người dân sẽ như thế nào, cũng như các chính sách bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, tái định cư có thỏa mãn, đáp ứng được nhu cầu của người dân? Đó là một câu hỏi được đặt ra cho các cấp chính quyền, chúng ta phải có một phương án thật hợp lý và sát thực

Các loại đất khác trong vùng bị ảnh hưởng bởi dự án đã được kiểm kê chủ yếu

là đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, đất nghĩa trang, nghĩa địa… chiếm khoảng 60,0214 ha;14,33 % so với tổng diện tích tự nhiên phường

Phần diện tích còn lại trong phường bị ảnh hưởng bởi dự án chưa được tiến hành kiểm kê, sẽ được Ban bồi thường – GPMB quận 9 nhanh chóng triển khai kiểm

kê với khoảng 12,2 ha/ 136,2358 ha, dự kiến khoảng 38 hộ

II.2 Tiến độ triển khai dự án tại phường:

Khu công nghệ cao TPHCM là một trong những mô hình phát triển mới, hứa

hẹn hội tụ những thành tựu của khoa học kỹ thuật, những tinh hoa của văn hoá, của tài

nguyên nhân văn trong xã hội Dự án là một trong các chương trình lớn của Nhà nước

về tăng cường năng lực khoa học – công nghệ, tạo lực lượng sản xuất mới trên nền

tảng công nghiệp hiện đại, đưa đất nước phát triển theo hướng bền vững

Khu công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh đã trải qua giai đoạn “03 năm khởi

nghiệp” và đang bước vào giai đoạn “05 định hình”, đã đạt được một số kết quả ban

đầu Tiến độ triển khai dự án tại phường Tăng Nhơn Phú A – mức độ thiệt hại của dự

án tại phường

II.2.1 Về công tác tái định cư, thu hồi đất:

Ban bồi thường – giải phóng mặt bằng quận 9 (BBT–GPMB Q9) đã tiến hành

kiểm kê, xác nhận nguồn gốc nhà, đất… các hộ trong toàn dự án, đã đạt được những

- Chưa nhận tiền bồi thường 139 hộ / 975 hộ (chiếm 14,26 %), với diện tích

22,3699 ha / 124,0358 ha (chiếm 18,04 %) Tổng số tiền chưa nhận 61.648.839 đồng

- Chưa ra quyết định 137 hộ / 975 hộ (chiếm 14,05 %), với diện tích 10,1939 ha

/ 124,0358 ha (chiếm 8,23 %)

- Xét tái định cư 536 hộ / 975 hộ (đạt 54,97 %)

- Đủ điều kiện tái định cư 532 hộ / 536 hộ (đạt 99,25 %)

- Tốc độ bàn giao mặt bằng, thu hồi đất: 348 hộ / 699 hộ đã nhận tiền bồi

thường (đạt 49,79 %), với diện tích 60,1566 ha / 91,4719 ha (đạt 65,77 %)

Bảng 6 : Tiến độ thực hiện việc thu hồi đất phường Tăng Nhơn Phú A – dự án

khu công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh

Số hộ Diện tích ( ha) Tỷ lệ (%)

Đã bàn giao mặt bằng 348 60,1566 44,16 Chưa bàn giao 665 76,0792 55,84

Tổng vùng dự án tại phường 1.013 136,2358 100

( Nguồn: Ban bồi thường – GPMB quận 9)