Đào tạo và phát triển Nguồn nhân lực tại Công ty cổ phần tin học Tân Dân

Con người là yếu tố đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất, trình độ phát triển của Nguồn nhân lực là lợi thế phát triển của mỗi doanh nghiệp. Trong lĩnh vực nào thì con người cũng đứng ở vị trí trung tâm. Quan tâm đến sự phát triển con người sẽ góp phần đảm bảo cho sự phát triển đất nước bởi vì quá trình phát triển nguồn nhân lực là thước đo đánh giá sự phát triển về kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia. Trong xu thế hội nhập toàn cầu sự phát triển của doanh nghiệp thúc đẩy sự phát triển của cả quốc gia. Tuy nhiên đây cũng là thách thức đối với doanh nghiệp, để tồn tại và phát triển các doanh nghiệp phải cạnh tranh, điều đó cũng có nghĩa doanh nghiệp phải phát huy lợi thế của mình. Chất lượng Nguồn nhân lực là lợi thế hàng đầu bởi con người là một tài nguyên vô giá. Vì vậy, Đào tạo và phát triển Nguồn nhân lực là một nhiệm vụ quan trọng không chỉ của một doanh nghiệp mà còn là nhiệm vụ của cả một đất nước.Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực đòi hỏi sự tốn kém về thời gian và chi phí. Nhưng thực hiện tốt công tác này sẽ mang lại vị thế cạnh tranh cho doanh nghiệp đảm bảo cho doanh nghiệp phát triển bền vững. Nhận rõ tầm quan trọng của công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực tại các Doanh nghiệp nói chung và Công ty cổ phần tin học Tân Dân nói riêng, em đã chọn đề tài: “Đào tạo và phát triển Nguồn nhân lực tại Công ty cổ phần tin học Tân Dân.

Họ tên:Bùi Văn Nam

Mã SV:CQ512161

Lớp chuyên nghành:QTKDCN&XD51A

Đề tài:Hoàn thiện công tác quản lí chung cư ở Hà Nội hiện nay

LỜI NÓI ĐẦU

Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chínhsách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống củangười dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng và nhà nước dành cho sự quantâm đặc biệt Trong đó việc giải quyết vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc vàmối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư , các cấp các nghành trong cảnước Hiện nay ở Hà Nội, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại cóhạn nên chúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp Bên cạnh nhà ở do nhândân tự xây dựng nhà biệt thự, Hà Nội đã tập chung phát triển nhiều nhà chung

cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở các

đô thị Vấn đề đặt ra là phát triển chung cư cần phải đi đôi với việc đáp ứngnhững nhu cầu về dịch vụ đô thị và đảm bảo chất lượng cuộc sống Đây là mộttrong những yếu tố có tính chất quyết định trong thành công của mô hình pháttriển chung cư cao tầng Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngạisống trong các chung cư là do các chung cư không có sự quản lý thống nhất,cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công trình Các chung cư cao tầnghiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang máy, máy bơm nước, máy phátđiện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy , …Cần phải có mô hình quản lý,cung cấp dịch vụ và duy tu công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thựchiện

Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cư cao tầng ở

Hà Nội hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Nâng cao chất lượng quản lý chung

cư ở Hà Nội hiện nay “ là hết sức cần thiết

Với đề tài nghiên cứu trên em xin đề cập đến 3 nội dung cơ bản

Chương I:Cơ sở lí luận về quản lí chung cư

Chương II:Thực trạng quản lí chung cư ở Hà Nội hiện nay

Chương III:Một số giải pháp nâng cao chất lượng quản lí chung cư ở Hà Nộihiện nay

Chung cư ít nhất có 2 tầng, thường là nhiều tầng không có thang máy và caotầng có nhiều thang máy Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972, nhà caotầng (cao ốc) được phân thành 4 loại như sau:

1. Nhà cao tầng loại 1: 9~16 tầng ( cao nhất không quá 50 m);

2. Nhà cao tầng loại 2: 17~25 tầng ( cao nhất không quá 75 m);

3. Nhà cao tầng loại 3: 26~40 tầng ( cao nhất không quá 100 m);

4. Nhà cao tầng loại 4: trên 40 tầng ( cao hơn 100 m)

Về mặt sử dụng, cao ốc có 3 loại hình: 1/ cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơnthuần); 2/ cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trênhình tháp gồm các căn hộ; 3/ cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng vàcăn hộ Trong bài này, khi nói đến chung cư hoắc cao ốc chung cư là đề cập đến

cả 3 loại hình nói trên

Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm: chung cư cho thuê (apartmenthouse for rent) thuộc một chủ sở hữu và chung cư sở hữu chung (condominium)

có nhiều chủ sở hữu Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đangđược phát triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta

Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung cư cao tầngđược xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở chung cư có số tầng từ

9 đến 12 tầng Tại điều 2 Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 của

Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây dựng để bán và cho thuê” đã đưa ra khái niệm

về nhà ở chung cư cao tầng: “nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đối với thành phố

Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối với thành phố khác);cócấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung” Từ đó khái niệmnhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nội được hiểu như sau:

Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầuthang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên

1.1.Nhà chung cư cao tầng tại Hà Nội

Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng thuộc

sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới

Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nướcxây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở Đây là giảipháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị

Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặccho thuê

1.2 Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại

Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hoátập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển Tốc độ

đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theocác vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạtầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở chocông nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượngsinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã vàđang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch định chính sách vềnhà ở Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thuhẹp Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế

tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự

án Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dần đápứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân Nhà ởchung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thịvăn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, với sự đồng bộ về cảnh quan môitrường nên đã được xã hội chấp nhận Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũnghình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại Đối với Việt Nam, chủ trươngphát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận vớitiến bộ khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước

2.Sự cần thiết phải quản lí chung cư

Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao cấp, côngtác quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như: người sửdụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây them bể nước … làm ảnhhưởng đến kết cấu công trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu ,thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chưa có quy định rõ ràng và đầu tư chocông tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sử dụng các hạngmục kĩ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy tu, chỉ sau

10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát nước, xả rác …đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời gian sử dụng thực tế sẽ chỉ

có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổithọ thiết kế đã buộc phải phá bỏ Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt

kỹ thuật được vận hành như”một nhà máy đồng bộ” với các trang thiết bị, kỹthuật hiện đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt.Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh thần củangười dân ngày càng nâng cao Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao tầngphải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và nâng cao công tác quản lý,xây dựngmột cơ chế quản lý đồng bộ Đó là một yêu cầu hết sức bức bách và cần thiếtđặt ra trong giai đoạn hiện nay

3.Những quy định pháp lí về quản lí chung cư

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định

số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

-Trách nhiệm của chủ đầu tư:

a) Lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn đểquản lý vận hành nhà chung cư (kể cả doanh nghiệp trực thuộc Chủ đầu tư) kể

từ khi đưa nhà chung cư này vào sử dụng cho đến khi Ban quản trị được thànhlập Đề xuất doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư để Hội nghị nhàchung cư lần thứ nhất thông qua;

b) Thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư (ghi rõ tên tòa

nhà chung cư) theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23

tháng 6 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hànhLuật Nhà ở; thực hiện quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư theo quy định củapháp luật hiện hành;

c) Bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngòai nhà chung cư cho cơ quan quản

lý chuyên ngành ở địa phương theo quy định (trường hợp nhà chung cư có mụcđích sử dụng hỗn hợp, Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao các công trình hạtầng nêu trên khi đã bán hết phần sở hữu riêng cho các chủ sở hữu khác);

d) Hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trong nhàchung cư cho người sử dụng nhà chung cư;

e) Bàn giao 01 bộ bản vẽ hòan công và hồ sơ có liên quan đến quản lý sử dụngnhà chung cư đối với phần sở hữu chung cho Ban quản trị nhà chung cư lưu giữ;f) Chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư và cử người tham gia Ban quản trịtheo quy định tại Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng banhành;

g) Được quyền ngừng cung cấp hoặc yêu cầu các nhà cung cấp ngừng cung cấpđiện, nước và các công trình tiện ích khác nếu chủ sở hữu căn hộ hoặc các thànhviên của căn hộ vi phạm nghiêm trọng Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cưhoặc vi phạm các quy định tại bản nội quy này;

3.1.2 “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư”

- là đơn vị được Chủ đầu tư ký kết hợp đồng thực hiện nhiệm vụ cung cấp dịch

vụ quản lý vận hành nhà chung cư này đảm bảo an tòan, tiêu chuẩn, quy phạmquy định.Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư được ký kết hợp đồngphụ với các doanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư (nếu có);giám sát việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với cácdoanh nghiệp nêu trên để đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đã ký

-Trách nhiệm của doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư:

a) Thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư Quản lý vận hành nhà chung

cư bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết

bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạtầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sửdụng chung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gomrác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảmbảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường;

b) Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho người

sử dụng khi bắt đầu sử dụng nhà chung cư; hướng dẫn việc lắp đặt các trangthiết bị thuộc phần sở hữu riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung trongnhà chung cư;

c) Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ phận của nhà chung cư để thực hiện việcquản lý vận hành nhà chung cư;

d) Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho người sử dụng nhàchung cư và sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của phần sở hữu chung hoặc trang thiết

bị dùng chung trong nhà chung cư bị hư hỏng đảm bảo cho nhà chung cư hoạtđộng được bình thường;

đ) Thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng theo quy định khiđược Ban quản trị nhà chung cư uỷ quyền

e) Phối hợp với Ban quản trị đề nghị các cơ quan cấp điện, nước ngừng cungcấp, nếu người sử dụng nhà chung cư không thực hiện đóng góp đầy đủ, đúnghạn chi phí quản lý vận hành nhà chung cư và vi phạm các quy định tại Điều 23của Quy chế này mà không khắc phục;

g) Định kỳ 6 tháng một lần, báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhàchung cư với Ban quản trị và phối hợp với Ban quản trị lấy ý kiến của người sửdụng nhà chung cư về việc cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư;

h) Phối hợp với Ban quản trị, tổ dân phố trong việc bảo vệ an ninh, trật tự và cácvấn đề có liên quan khác trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư

3.1.3.”Ban quản trị nhà chung cư”

- Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư bầu ra, bao gồm đại diệncác chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và đại diện Chủ đầu tư hoặc đơn vịquản lý nhà chung cư này

- Trách nhiệm và quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cư

a) Chủ trì Hội nghị nhà chung cư; báo cáo kết quả công tác quản lý sử dụng nhàchung cư trong thời gian giữa hai kỳ Hội nghị;

b) Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người sử dụng nhà chung cư trongviệc sử dụng nhà chung cư; kiểm tra đôn đốc người sử dụng nhà chung cư thựchiện đúng Bản nội quy này và các quy định của pháp luật về quản lý sử dụngnhà chung cư; tạo điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cưhòan thành tốt nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng đã ký kết;

c) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việcquản lý sử dụng để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành, các cơ quanchức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết;

d) Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành nhàchung cư và hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có tư cách pháp nhân về xâydựng (việc lựa chọn các doanh nghiệp này phải được thông qua Hội nghị nhàchung cư); theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cưtheo nội dung hợp đồng đã ký kết để quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư;nghiệm thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vậnhành, bảo trì nhà chung cư;

đ) Trực tiếp thu hoặc uỷ quyền cho doanh nghiệp quản lý vận hành thu kinh phíquản lý vận hành nhà chung cư;

e) Kiểm tra các báo cáo thu, chi tài chính về quản lý vận hành và bảo trì nhàchung cư do doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì thực hiệntheo hợp đồng đã ký kết và báo cáo với Hội nghị nhà chung cư theo quy định tạiđiểm a khoản này;

g) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếpsống văn minh, giữ gìn trật tự an tòan xã hội trong nhà chung cư được giao quảnlý;

h) Định kỳ 6 tháng một lần, Ban quản trị lấy ý kiến của người sử dụng nhàchung cư làm cơ sở để đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý vận hành của doanhnghiệp quản lý vận hành nhà chung cư;

i) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao;

k) Được hưởng phụ cấp trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác phục vụ chohoạt động của Ban quản trị;

l) Không được tự tổ chức các bộ phận dưới quyền hoặc tự bãi miễn hoặc bổsung thành viên Ban quản trị

3 Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo

đa số

4 Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị tối đa là 03 năm kể từ ngày Uỷ bannhân dân cấp quận ký quyết định công nhận

3.1.4 Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:

Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn đềsau:

a/ Về sở hữu nhà chung cư

Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba hình thức nóitrên

-Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ

a) Quyền sở hữu đối với phần diện tích sàn căn hộ đã mua theo hợp đồng;

b) Được quyền sử dụng diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cưnày, bao gồm các diện tích quy định tại khoản 2 Điều 8 của Bản nội quy này;c) Yêu cầu người có trách nhiệm cung cấp thông tin, công khai các nội dungliên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư;

d) Chấp hành đầy đủ những quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

đ) Có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì đối với phần sở hữu riêng;

e) Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý, vận hành, bảo trì phần sởhữu chung và các khoản kinh phí khác phải nộp theo quy định của nhà chungcư;

g) Tạo điều kiện thuận lợi để người có trách nhiệm thực hiện việc vận hành vàbảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư;

h) Chấp hành nội quy, quy định về quản lý việc sử dụng nhà chung cư; thựchiện đúng các quy định về phòng chống cháy, nổ, chữa cháy, vệ sinh công cộng,

an ninh trật tự; phát hiện và thông báo kịp thời các hành vi vi phạm trong nhàchung cư;

i) Thực hiện việc đăng ký tạm vắng, tạm trú theo đúng quy định của pháp luật;k) Thông báo các quy định nêu tại Bản nội quy này cho người được uỷ quyềnhợp pháp sử dụng căn hộ và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến sử dụngcăn hộ của mình;

l) Khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường thiệt hại đối với phần sở hữuchung hoặc phần sở hữu riêng của người sử dụng nhà chung cư khác bị hư hỏng

do mình gây ra

b/ Sử dụng nhà chung cư:

Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần nênviệc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên tắc của việc sử dụngtài sản chung theo phần Theo quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đôthị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụng nhà ở chung phải tuân theo các nguyên tắcsau

a) Được sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng căn hộ khi được sự đồng ý củachủ sở hữu căn hộ và được sử dụng các phần diện tích thuộc sở hữu chung củanhà chung cư;

b) Yêu cầu chủ sở hữu cung cấp Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư vàcác thông tin liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư;

c) Tham gia Hội nghị nhà chung cư, đóng góp chi phí vận hành nhà chung cưtrong trường hợp có thoả thuận với chủ sở hữu;

d) Chấp hành đầy đủ những quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

đ) Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại các điểm g, h, i, k, l của khoản 1 Điềunày

Nghiêm cấm các hành vi sau:

1 Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộcphần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cảitạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật,trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngòai của nhà chung cư;

2 Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quyđịnh;

3 Gây tiếng ồn quá mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chungcư;

4 Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễmmôi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sở hữu chunghoặc phần sử dụng chung;

5 Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà pháp luậtkhông cho phép; sử dụng vật liệu hoặc màu sắc trên mặt ngòai căn hộ, nhàchung cư trái với quy định; thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặcphần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và

hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tíchdưới mọi hình thức);

6 Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụngriêng trái với mục đích quy định;

7 Nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng hoặc phần sử dụngriêng làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các hộ khác vàkhu vực công cộng (nếu nuôi vật cảnh thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy địnhcủa pháp luật);

8 Kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hoá dễ gây cháy, nổ (kinh doanhhàn, ga, vật liệu nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác);

9 Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaôkê,

vũ trường, sửa chữa xe máy, ô tô; lò mổ gia súc và các hoạt động dịch vụ gây ônhiễm khác);

10 Sử dụng không đúng mục đích kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trìnhà chung cư (áp dụng đối với chủ đầu tư, ban quản trị và doanh nghiệp vậnhành nhà chung cư)

c/ Bảo dưỡng sửa chữa:

Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quy định nhưsau:

Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định kỳ trong hồ

sơ quản lý kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạng nhà ở, bộ phận nhà ở

(Hồ sơ quản lý kỹ thuật được lập cho ngôi nhà và do chủ sở hữu giữ Đối vớinhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hồ sơ quản lý kỹ thuật do một chủ sởhữu được uỷ quyền giữ).

Chủ sở hữu nhà ở chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở thuộc

sở hữu của mình

1 Đối với nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu phải chịutrách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở hữu của mình và cùngvới các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung Chi phíbảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung được phân bố theo tỉ lệ diện tíchriêng của từng chủ sở hữu

2 Toàn bộ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng do chủ sở hữu đảm nhận Trongtrường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê có thÓ sửa chữatheo quy định của pháp luật

Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự sửa chữa.Các hư hỏng do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộ đó cùng chia phí tốnsửa chữa

Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thoảthuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có thÈm quyền

Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không được cải tạo làm tăngthêm diện tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp được các chủ sở hữuthoả thuận bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép

3.2/ Quản lý:

Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy chế quản

lý và sử dụng nhà ở chung Theo quy định này, thì mô hình quản lý nhà chung

cư được tổ chức theo phương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhà

nước về nhà đất Tức là các hộ ở trong nhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tựquản, hoặc tổ trưởng nhà để tổ chức công việc quản lý chung mang tính chấtnội bộ gồm:

1. Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và đôn đốc,kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó

2. Thu các khoản tiền các hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt, tiền thugom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt, thiên tai…

3. Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quản có thể đứng

ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở hữu và được nhận thùlao do chủ sở hữu trả

4. Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và phân bốchi phí giữa các hộ đó

5. Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích và hệ thống công trình kỹthuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa các chủ sở hữu nhà ởchung đó

6. Hoà giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý, sử dụng nhà ở chung nếu

có và tổ chức họp đối các hộ phê bình, kiểm điểm những cá nhân cố tình viphạm Quy chế nhà ở chung

Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với chính quyền cáckiến nghị, nguyện vọng có liên quan đến việc sử dụng, quản lý nhà chung

Chương II:Thực trạng quản lí chung cư ở Hà Nội hiện nay

1.Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị ở Hà Nội

Hiện nay, xây dựng nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ởtại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹthuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo hướng vănminh, hiện đại Gần đây, nhà chung cư đã được đầu tư xây dựng ở các đô thị lớnvới tốc độ khá cao Theo số liệu điều tra về nhà ở đến cuối năm 2009, toàn quốc