Nghiên cứu thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường phố cò, thành phố sông công, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2012 2016

Vì vậy, nghiên cứu thực trạng, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hết sức cần thiết nhằm hoàn thiện hơn nữa côn

LÊ HÀ GIANG

Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG

ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHỐ CÒ THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Khóa học : 2013 – 2017

Thái Nguyên, năm 2017

LÊ HÀ GIANG

Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG

ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHỐ CÒ THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Khóa học : 2013 – 2017 Giảng viên hướng dẫn: GS.TS Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên, năm 2017

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp, em đã nhận được

sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá nhân trong và ngoài trường

Trước hết em xin chân thành cảm ơn thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Đặng Thầy đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và viết

khóa luận tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cùng các thầy cô giáo đã giảng dạy những kiến thức và truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trong quá trình học tập, rèn luyện Tất cả là những hành trang quý báu của mỗi sinh viên sau khi ra trường Đó là sự hoàn thiện về kiến thức chuyên môn, lý luận và phương pháp làm

việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng được yêu cầu thực tiễn

Em xin bày tỏ lòng biết ơn đến các cô chú, anh chị ở phường Phố Cò đã nhiệt

tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa luận một cách tốt nhất

Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và phương pháp nghiên cứu vì thế khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của thầy cô giáo và bạn bè để khóa luận của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Sinh viên

Lê Hà Giang

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất toàn quốc năm 2013 22

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của phường Phố Cò 44

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của phường Phố Cò 45

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của phường Phố Cò 47

Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của phường Phố Cò 48

Bảng 4.5 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của phường Phố Cò 50

Bảng 4.6 Tình hình biến động sử dụng đất của của phường Phố Cò giai đoạn 2012 - 2016 51

Bảng 4.7 Biến động cơ cấu sử dụng đất so với diện tích tự nhiên của phường Phố Cò 2012 - 2016 54

Bảng 4.8: Tình hình biến động đất đai của phường Phố Cò từ năm 2012 đến năm 2016 55

Bảng 4.9 Cơ cấu dân số của phường Phố Cò giai đoạn 2012 – 2016 57

Bảng 4.10 Kết quả công tác thu hồi đất sản xuất nông nghiệp trên địa bàn phường Phố Cò giai đoạn ( 2012 – 2016 ) 58

Bảng 4.11 Phân kỳ quy hoạch diện tích các loại đất phân bổ theo các mục đích 59

Bảng 4.12 Tình hình xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại phường Phố Cò giai đoạn 2012 – 2016 60

Bảng 4.13 Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ 61

Bảng 4.14 Ý kiến các hộ điều tra về mức độ tác động của chuyển mục đích 62

Bảng 4.15 Ý kiến của các hộ điều tra về kế hoạch trong tương lai 63

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

ĐTH : Đô thị hóa GPMB : Giải phóng mặt bằng QLNN : Quản lý nhà nước SDĐ : Sử dụng đất

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iii

MỤC LỤC iv

Phần 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3

1.3 Ý nghĩa khoa học của đề tài 4

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 5

2.1.1 Cơ sở lý luận 5

2.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 7

2.2 Khái quát chính sách đất đai của Thế giới và Việt Nam 13

2.2.1 Khái quát chính sách đất đai của Thế giới 13

2.2.2 Khái quát chính sách đất đai của Việt Nam 18

2.3 Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước 20

2.3.1 Tình hình sử dụng đất trên Thế giới 20

2.3.2 Tình hình sử dụng đất trong nước 21

2.4 Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên Thế giới và ở Việt Nam 23

2.4.1 Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên Thế giới 23

2.4.2 Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam 26

2.4.3 Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành

phố Sông Công 30

Phần 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

3.1 Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu 33

3.1.1 Địa điểm 33

3.1.2 Thời gian 33

3.2 Nội dung nghiên cứu 33

3.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất của phường Phố Cò 33

3.2.2 Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường Phố Cò giai đoạn 2012 – 2016 33

3.2.3 Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường Phố Cò giai đoạn 2012– 2016 33

3.2.4 Một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ nông nghiệp khi bị chuyển mục đích sử dụng đất 34

3.3 Phương pháp nghiên cứu 34

3.3.1 Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo 34

3.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 34

3.3.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 34

3.3.4 Phương pháp xử lý số liệu 35

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất của phường Phố Cò 36

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 36

4.2 Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường Phố Cò giai đoạn 2012 – 2016 43

4.2.1 Đánh giá tình hình sử dụng đất trên địa bàn phường Phố Cò giai đoạn

2012 – 2016 43

4.2.2 Đánh giá quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn của

phường Phố Cò, giai đoạn 2012 – 2016 51

4.3 Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường Phố Cò giai đoạn 2012 – 2016 56

4.3.1 Yếu tố gia tăng dân số và việc làm 56

4.3.2 Yếu tố đô thị hoá 57

4.4 Một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ nông nghiệp khi bị chuyển mục đích sử dụng đất 64

4.4.1 Giải pháp từ phía Nhà nước 64

4.4.2 Giải pháp cho các hộ nông dân 74

Phần 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 75

5.1 Kết luận 75

5.2 Đề nghị 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

Phần 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên sẵn có mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người,

đó là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Nó có vai trò quan trọng hàng đầu của môi trường sống, mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng điều đó thể hiện rõ tầm quan trọng của đất đai trong cuộc sống xã hội Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, không thể tái tạo được, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người nhưng lại vô hạn về mặt thời gian nếu sử dụng hợp lý, cải tạo bồi bổ thường xuyên thì giá trị mà đất mang lại càng tăng, đối với mỗi quốc gia nếu xét về mặt diện tích thì nó bị giới hạn bởi đường biên giới giữa các quốc gia, là vấn đề liên quan đến tình hình ổn định chính trị, kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia nói chung và Việt Nam nói riêng Vì vậy hiện nay ở nhiều nước trên Thế giới đã ghi nhận vấn đề đất đai vào hiến pháp của Nhà nước

Cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế quốc dân trong điều kiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở nước ta hiện nay, các công trình đô thị, công trình dân cư phát triển với quy mô và tốc độ ngày càng lớn, đòi hỏi công tác quản lý đất đai phải thực hiện tiết kiệm và hiệu quả; đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước với người sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy hình thành thị trường bất động sản công khai

và lành mạnh trên cơ sở kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước

Từ những năm đầu thập kỷ 90, kinh tế Việt Nam trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa đã

và đang thu được những thành công về kinh tế đáng kể, đó là tỷ lệ tăng trưởng kinh

tế cao và kim ngạch xuất khẩu tăng mạnh Vào những năm gần đây kinh tế nước ta

có những bước tiến vượt bậc, đặc biệt là từ khi chúng ta ra nhập tổ chức Thương mại thế giới (WTO) Tổng sản phẩm trong nước bình quân tăng nhanh, chất lượng

cuộc sống từng bước được nâng cao… Tuy nhiên,1 bên cạnh sự phát triển về kinh

tế là sự bùng nổ dân số và tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, hình thành các khu đô thị, các khu công nghiệp lớn gây biến động đất đai tại các địa phương

Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hóa của thành phố Sông Công diễn ra khá mạnh trong giai đoạn 2012 - 2016 Là một thành phố trẻ năng động là thành phố công nghiệp, trung tâm kinh tế, hành chính, văn hóa - xã hội phía Nam của tỉnh Thái Nguyên; là đầu mối giao thông, giao lưu phát triển kinh tế -

xã hội quan trọng của vùng Đông Bắc Bắc Bộ Với vị trí chuyển tiếp giữa đồng bằng và trung du, Sông Công có các tuyến giao thông quốc lộ, tỉnh lộ chạy qua nối với Thủ đô Hà Nội ở phía Nam và thành phố Thái Nguyên ở phía Bắc, là điều kiện rất thuận lợi để đẩy mạnh giao thương với các vùng kinh tế Bắc Thủ đô Hà Nội, phía Nam vùng Trung du miền núi phía Bắc mà Trung tâm là thành phố Thái Nguyên và các vùng kinh tế Tam Đảo - Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang Với lợi thế đặc biệt, Sông Công từ lâu đã được xác định là trung tâm công nghiệp lớn và là

đô thị bản lề, trung chuyển kinh tế giữa các vùng trong và ngoài tỉnh Thái Nguyên

Phường Phố Cò là một đơn vị hành chính cấp phường thuộc thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên có diện tích là 4,65 km² Phường Phố Cò nằm ở phía Nam thành phố Sông Công, phía Bắc giáp phường Cải Đan và phường Thắng Lợi, phía Đông, phía Nam và phía Tây giáp thị xã Phổ Yên Dân số phường Phố Cò là 12.530 người, chủ yếu là công nhân, học sinh, cán bộ, viên chức Mật độ dân số đạt 2.695 người/km²

Quá trình đô thị hóa đã làm đất đai khu vực biến động mạnh cả về mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng đất Diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp thay vào đó là các khu đô thị tăng lên Việc quản lý, sử dụng đất trở lên phức tạp hơn, việc mua bán, trao đổi, chuyển mục đích trái phép diễn ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Giá cả đất đai khu đô thị trên thị trường thường tăng cao và có những biến động phức tạp Ngoài ra, sự phát triển của các khu đô thị đã thu hút lực lượng lao động lớn

từ nông thôn ra thành thị gây lên sự bất ổn xã hội như: giải quyết việc làm, nhu cầu đất

ở, ô nhiễm môi trường…

Quá trình đô thị hóa đã, đang và sẽ mang lại các mặt tích cực như thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội rõ rệt, đồng thời nó cũng nảy sinh những mặt tiêu cực như thu hẹp đất đai canh tác nông nghiệp, gây nguy cơ ô nhiễm môi trường Hiện nay do

sự phát triển của xã hội và vấn đề đô thị hóa nên diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, và nếu không có biện pháp quản lý một cách thích hợp thì chẳng bao lâu nữa đất nông nghiệp sẽ chẳng còn bao nhiêu Chẳng hạn như những diện tích dành để bố trí các công trình kinh tế đầu mối, các khu dân cư, các công trình cơ

sở sản xuất, dịch vụ y tế, đào tạo nghiên cứu khoa học, một diện tích lớn khác đã được xây làm nhà ở, để tách hộ, để bán, để tự kinh doanh

Vì vậy, nghiên cứu thực trạng, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hết sức cần thiết nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác quản lý nhà nước về đất đai; nâng cao tính khả thi của việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao; tạo cơ sở pháp lý vững chắc để các tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình về sử dụng đất đối với nhà nước; đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Đứng trước những vấn đề trên, được sự đồng ý của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của GS.TS Nguyễn Thế Đặng,tôi tiến hành thực hiện

đề tài: “Nghiên cứu thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn

phường Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

- Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 Phân tích được một số yếu tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ nông nghiệp khi bị chuyển mục đích sử dụng đất

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Phố Cò

- Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 – 2016

- Phân tích một số yếu tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường

- Một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ nông nghiệp khi bị chuyển mục đích sử dụng đất

1.3 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Tìm ra những mặt hạn chế và tích cực của quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá Xác định một số yếu tố chủ yếu tác động đến chuyển đổi mục đích đất Từ đó đề xuất ra những giải pháp thích hợp, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, góp phần đẩy nhanh quá trình

sử dụng đất đạt hiệu quả hơn trong thời gian tới

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở lý luận

Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin, các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là sản phẩm của quá trình đấu tranh và lao động của nhân dân ta, trong lực lượng sản xuất “lao động là cha, đất là mẹ sinh ra của cải vật chất cho xã hội”

Do đất đai giữ một vị trí quan trọng trong đời sống xã hội như vậy nên theo quan điểm của các nhà kinh điển Mác-xít thì đất đai đóng một vai trò kinh tế và chính trị

to lớn trong quá trình phát triển của xã hội

Toàn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản

lý là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong Hiến pháp năm 1992 để xác lập mối quan hệ sở hữu, quản lý và sử dụng đối với đất đai trong giai đoạn cách mạng hiện nay ở nước ta Luật Đất đai năm 2013 còn xác định rõ, cụ thể nội hàm của sở hữu toàn dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” (Điều 4) [5]

Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã thường xuyên quan tâm đến vấn

đề đất đai Trong mỗi giai đoạn cách mạng đã ban hành những chủ trương, chính sách, pháp luật đất đai cho phù hợp, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ của cách mạng đã đề ra

Vì lẽ đó trong Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa

X Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đã chỉ rõ: “Hoàn thiện luật pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện đối với đất đai, tài nguyên, vốn và các tài sản công để các nguồn lực này được quản lý, sử dụng có hiệu quả” [2]

Cương lĩnh của Đảng Cộng sản Việt Nam (bổ sung, phát triển năm 2011)

đã ghi: “… Quản lý, bảo vệ, tái tạo và sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên quốc gia” [2]

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020 của Đảng Cộng sản Việt Nam đã khẳng định: “Nâng cao ý thức bảo vệ môi trường, gắn nhiệm vụ, mục tiêu bảo vệ môi trường với phát triển kinh tế - xã hội Đổi mới cơ chế quản lý tài nguyên và bảo vệ môi trường Đưa nội dung bảo vệ môi trường vào chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, vùng và các chương trình, dự án Các dự án đầu tư xây dựng mới phải bảo đảm yêu cầu về môi trường Thực hiện nghiêm ngặt lộ trình xử lý các cơ sở gây ô nhiễm môi trường Hoàn thiện hệ thống luật pháp về bảo vệ môi trường; xây dựng chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa,

xử lý các hành vi vi phạm Khắc phục suy thoái, bảo vệ môi trường và cân bằng sinh thái, nâng cao chất lượng môi trường Thực hiện tốt chương trình trồng rừng, ngăn chặn có hiệu quả nạn phá rừng, cháy rừng; tăng diện tích các khu bảo tồn thiên nhiên Quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất, nước, khoáng sản và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác…” [2]

Thực hiện đồng bộ quy hoạch đất đai, khoáng sản, môi trường, tài nguyên nước Tăng cường giám sát các tổ chức, cá nhân về quản lý, sử dụng tài nguyên bảo đảm đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường

Và cũng tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định:

Nhà nước nghiêm cấm các hành vi sau:

1 Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai

2 Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố

8 Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai

9 Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật

10 Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

2.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

Thiên nhiên chứa đầy những bí ẩn, rất khắt khe nhưng cũng rất hào phóng Từ bao đời nay, trong sử dụng đất, ông cha ta đã tích luỹ được nhiều kinh nghiệm, đúc kết lại thành những câu ngụ ngôn, truyền từ đời này qua đời khác như: "đất nào cây ấy", "khoai đất lạ, mạ đất quen" Hiện nay, những kinh nghiệm này đã được ánh sáng của khoa học và công nghệ làm sáng tỏ Sự hoà quyện giữa những kinh nghiệm truyền thống với khoa học công nghệ hiện đại đã tạo ra những giá trị mới trong sử dụng đất Thật vậy, nói tới sử dụng đất hợp lý, nhất thiết phải đi đôi với bảo vệ và bồi dưỡng đất, xong muốn bảo vệ đất một cách cơ bản không thể chỉ áp dụng một biện pháp duy nhất Nếu chỉ áp dụng biện pháp đơn độc, thiếu tính tổng hợp thì biện pháp

đó sẽ mang lại hiệu quả thấp và không ít trường hợp một số mặt yếu của biện pháp đó

sẽ nhanh chóng bộc lộ và ngay tức khắc bị các mục tiêu chung phủ định

Khi xã hội phát triển ở trình độ cao, việc sử dụng đất luôn hướng tới mục tiêu kinh tế nhằm đạt được lợi nhuận tối đa trên một đơn vị diện tích đất nhất định như xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, trang trại sản xuất quy mô lớn… Bên cạnh đó, một phần diện tích đất không nhỏ sử dụng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt,

ăn ở cũng như thỏa mãn đời sống tinh thần của con người như xây dựng nhà ở, hệ thống giao thông, các công trình dịch vụ thể dục thể thao, văn hóa xã hội, mở mang phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn…

Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng đất, các mục đích sử dụng đất nêu trên luôn nảy sinh mâu thuẫn làm cho mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng căng thẳng Những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất (sai lầm có

ý thức hoặc vô ý thức) dẫn đến hủy hoại môi trường nói chung và môi trường đất nói riêng (lũ lụt, hạn hán, cháy rừng, trượt lở đất…) liên tục xảy ra với quy mô ngày

càng lớn và mức độ này càng nghiêm trọng làm cho một số chức năng của đất bị yếu đi Để thỏa mãn nhu cầu của con người cả về 3 lợi ích kinh tế - xã hội - môi trường nhất thiết phải giải quyết các xung đột này để sử dụng đất có hiệu quả Việc

sử dụng đất như một thể thống nhất tạo ra điều kiện để giảm thiểu những xung đột, tạo ra hiệu quả sử dụng cao và liên kết được sự phát triển kinh tế - xã hội với bảo vệ môi trường và nâng cao chất lượng môi trường Sử dụng đất hợp lý, bền vững là hài hòa được các mục tiêu kinh tế - xã hội và môi trường

Chính vì vậy, cần phải hiểu rõ được tầm quan trọng của tài nguyên đất Từ đó,

đề ra những kế hoạch quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên này một cách hợp lý, để phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu hiện tại nhưng không làm ảnh hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai

Ngày nay, sử dụng đất bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả đã trở thành chiến lược quan trọng có tính toàn cầu Nó đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của nhân loại, bởi nhiều lẽ

Một là, tài nguyên đất vô cùng quý giá Bất kỳ quốc gia nào, đất đều là tư liệu sản xuất nông - lâm nghiệp chủ yếu, cơ sở lãnh thổ để phân bố các ngành kinh tế quốc dân Nói đến tầm quan trọng của đất, từ xa xưa, người Ấn Độ, người Ả-rập, người Mỹ đều có cách ngôn bất hủ: “Đất là tài sản vay mượn của con cháu” Người

Mỹ còn nhấn mạnh “ đất không phải là tài sản thừa kế của tổ tiên” Người ni-a, người Thổ Nhĩ Kỳ coi “có một chút đất còn quý hơn có vàng” Người Hà Lan coi “mất đất còn tồi tệ hơn sự phá sản” Gần đây trong báo cáo về suy thoái đất toàn cầu, UNEP (Chương trình môi trường Liên Hiệp Quốc) khẳng định “Mặc cho những tiến bộ khoa học - kỹ thuật vĩ đại, con người hiện đại vẫn phải sống dựa vào đất” Đối với Việt Nam, một đất nước với “Tam sơn, tứ hải, nhất phân điền”, đất càng đặc biệt quý giá

Ét-xtô-Hai là, tài nguyên đất có hạn, đất có khả năng canh tác càng hạn chế Trong

đó phần lớn có nhiều hạn chế cho sản xuất do quá lạnh, khô, dốc, nghèo dinh dưỡng, hoặc quá mặn, quá phèn, bị ô nhiễm, bị phá hoại do hoạt động sản xuất hoặc

do bom đạn chiến tranh Diện tích đất có khả năng canh tác của lục địa chỉ có 3.030 triệu ha Hiện nhân loại mới khai thác được 1.500 triệu ha đất canh tác

Ba là, diện tích tự nhiên và đất canh tác trên đầu người ngày càng giảm do áp lực tăng dân số, sự phát triển đô thị hóa, công nghiệp hóa và các hạ tầng kỹ thuật Bình quân diện tích đất canh tác trên đầu người của thế giới hiện nay chỉ còn 0,23 ha, ở nhiều quốc gia khu vực Châu Á, Thái Bình Dương là dưới 0,15 ha, ở Việt Nam chỉ còn 0,11 ha Theo tính toán của Tổ chức Lương thực thế giới (FAO), với trình độ sản xuất trung bình hiện nay trên thế giới, để có đủ lương thực, thực phẩm, mỗi người cần có 0,4 ha đất canh tác

Bốn là, do điều kiện tự nhiên, hoạt động tiêu cực của con người, hậu quả của chiến tranh nên diện tích đáng kể của lục địa đã, đang và sẽ còn bị thoái hóa, hoặc ô nhiễm, dẫn tới tình trạng giảm, mất khả năng sản xuất và nhiều hậu quả nghiêm trọng khác Trên thế giới hiện có 2.000 triệu ha đất đã và đang bị thoái hóa, trong đó 1.260 triệu ha tập trung ở châu Á, Thái Bình Dương Ở Việt Nam hiện có 16,7 triệu

ha bị xói mòn, rửa trôi mạnh, chua nhiều, 9 triệu ha đất có tầng mỏng và độ phì thấp, 3 triệu ha đất thường bị khô hạn và sa mạc hóa, 1,9 triệu ha đất bị phèn hóa, mặn hóa mạnh Ngoài ra tình trạng ô nhiễm do phân bón, hóa chất bảo vệ thực vật, chất thải, nước thải đô thị, khu công nghiệp, làng nghề, sản xuất, dịch vụ và chất độc hóa học để lại sau chiến tranh cũng đáng báo động Hoạt động canh tác và đời sống còn bị đe dọa bởi tình trạng ngập úng, ngập lũ, lũ quét, đất trượt, sạt lở đất, thoái hóa lý, hóa học đất

Năm là, lịch sử đã chứng minh sản xuất nông nghiệp phải được tiến hành trên đất tốt mới có hiệu quả Tuy nhiên, để hình thành đất với độ phì nhiêu cần thiết cho canh tác nông nghiệp phải trải qua hàng nghìn năm, thậm chí hàng vạn năm Vì vậy, mỗi khi sử dụng đất sản xuất nông nghiệp cho các mục đích khác cần phải cân nhắc

kỹ để không rơi vào tình trạng chạy theo lợi ích trước mắt

Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại những không làm ảnh hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã tập trung tháo gỡ

những khó khăn, mà bước đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm 1998, năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và mới đây là Luật đất đai 2013 đã được Quốc hội thông qua Bên cạnh đó, nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã được ban hành, như Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ và phát triển rừng; Luật Bảo vệ môi trường; và các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành Luật do Chính phủ, các bộ, ngành, Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài

Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật:

- Luật đất đai 2013;

- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;

- Luật Bảo vệ môi trường ngày 29/11/2005;

- Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;

- Luật Bảo vệ và Phát triển rừng ngày 03/12/2004;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30/5/2008 của Chính phủ về chính sách khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y

tế, văn hóa, thể thao, môi trường;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định số 61/2010/NĐ-CP ngày 04/6/2010 của Chính phủ về chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn;

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 142/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất lúa;

- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 7/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê quỹ đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất;

- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước giao đất cho thuê đất;

- Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13/4/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư số 05/2006/TT-BTNMT ngày 24/5/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Liên Bộ Tài chính - Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ;

- Thông tư số 135/2008/TT-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30/05/2008 của Chính phủ về chính sách khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y

tế, văn hóa, thể thao, môi trường;

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

2.2 Khái quát chính sách đất đai của Thế giới và Việt Nam

2.2.1 Khái quát chính sách đất đai của Thế giới

Trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai Mô hình phổ biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai Bên cạnh đó là mô hình chỉ thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước về đất đai là hình thức sở hữu duy nhất

Mô hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia còn mô hình thứ hai mang tính đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử

Ở các nước như Anh, Canada, Australia, New Zealand hoặc một số nước đang phát triển (theo chế độ Quân chủ) thường áp dụng mô hình toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu của nhà vua Tùy thuộc vào thể chế chính trị của từng nước và vị trí, vai trò của nhà vua ở nước đó mà quyền sở hữu của nhà vua đối với đất đai có khác nhau Ở một số nước khu vực Trung Đông, quyền sở hữu đất đai của nhà vua còn ít nhiều mang tính thực chất trong khi một số nước khác thì quyền sở hữu đất đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa Ví dụ, ở Anh, tuy đất đai thuộc sở hữu của Nữ hoàng nhưng quyền sở hữu của Nữ hoàng chỉ là danh nghĩa Ngày nay

ở Anh, 69% đất đai được sở hữu bởi 158.000 gia đình Theo J.G.Riddall, tác giả cuốn “Sự trở về” thì: “Đối với luật Anh, không có quyền sở hữu tuyệt đối đối với đất đai Lý do là quyền đối với đất đai được xác lập thông qua việc thuê mướn của

Nữ hoàng Tuy nhiên, vì lý do thực tế mà người có quyền đối với đất đai hiện nay được đối xử như chủ sở hữu đất đai” Và theo GS Michel Fromont thì: “Quyền này rất giống với quyền sở hữu trong các hệ thống pháp luật La Mã” Do vậy, xét trên thực tế, Anh là nước theo mô hình đa sở hữu đối với đất đai [19]

Ngược lại, Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữu nhà nước Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng đã có

sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai Hiến pháp và luật pháp nước này đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất đai được coi là một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi nhận và bảo vệ như một

loại tài sản Tuy nhiên, việc phân loại mô hình sở hữu đất đai căn cứ vào hình thức

sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố quan trọng như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và đặc biệt là vấn đề cấu trúc của quyền sở hữu

2.2.1.1 Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc

Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch xã hội chủ nghĩa, quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949 Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của Trung Quốc chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội Đất nông thôn thuộc Sở hữu tập thể [19] Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Người

sử dụng đất trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính

vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen” nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống sử dụng đất cuối những năm 1980 Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới

sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu sử dụng đất thông qua việc giao và cho thuê có đền bù

Năm 1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá quyền sử dụng đất 8.588 m2 với thời hạn

50 năm 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có quyền sử dụng đất và

người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ Như vậy, tại Thẩm Quyến, quyền

sử dụng đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao quyền sử dụng đất của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội Trung Quốc đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định

rõ quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không giới hạn thời gian quyền sử dụng đất chuyển sang xác định thời hạn sử dụng đất Năm 2001, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Thông tư về việc tăng cường quản

lý nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định số 15), trong đó đặt ra những yêu cầu về việc tập trung quản lý chặt chẽ toàn bộ nguồn cung đất đai cho xây dựng, thực hiện nghiêm hệ thống sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước có trả tiền, khuyến khích đấu giá đất công khai, tăng cường quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất, tăng cường quản lý đất đai dưới góc độ là quản lý tài sản Một hệ thống các biện pháp mới trong quản lý tài sản đất đai đã hình thành với quan điểm tăng cường quản

lý tài sản đất đai trong lĩnh vực tài nguyên

Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác, đất đai thuộc

sở hữu Nhà nước đã được nhanh chóng chuyển sang phân phối theo tiêu chuẩn của thị trường Đến năm 2001, việc ban hành một loạt các quy định của các địa phương

và các văn bản tiêu chuẩn chung đã ban đầu giúp thiết lập và hoàn thiện hệ thống kiểm soát toàn bộ đất đai cho mục đích xây dựng, tập trung đất cho các mục đích xây dựng ở đô thị, công khai giao dịch quyền sử dụng đất, thường xuyên điều chỉnh giá đất tiêu chuẩn, công khai thông tin về đăng ký đất đai và quyết định tập thể Đất đai sử dụng cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc một trong những trường hợp sử dụng đất phải trả tiền đầu tiên Luật Đầu tư nước ngoài của Trung Quốc về hình thức đầu tư liên doanh giữa bên nước ngoài và Trung Quốc

ban hành năm 1979 đã chính thức quy định rằng, đầu tư của phía Trung Quốc được thực hiện bằng quyền sử dụng đất, và “khi mà quyền sử dụng đất không phải là phần vốn góp của bên doanh nghiệp Trung Quốc, doanh nghiệp liên doanh phải trả cho Nhà nước khoản phí về việc sử dụng đất” Bên cạnh đó, Quy định về việc thực hiện Luật Đầu tư về liên doanh với nước ngoài nói trên đã khẳng định rõ: diện tích đất được sử dụng cho doanh nghiệp liên doanh này có thể được chuyển giao thông qua việc ký hợp đồng với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, trong đó xác định rõ mục đích, thời gian và khoản phí phải trả cho việc sử dụng

Như vậy, với những cải cách sâu sắc trong hệ thống sử dụng đất ở Trung Quốc, những văn bản pháp luật nói trên đã chỉ rõ, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất bên cạnh việc trả phí cho việc sử dụng đất Năm 1998, Luật Quản lý nhà nước về đất đai (mới) của Trung Quốc đã quy định tại Điều 85: “Luật này áp dụng cho doanh nghiệp liên doanh giữa bên Trung Quốc và nước ngoài, hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa bên Trung Quốc

và nước ngoài và cả doanh nghiệp chỉ có vốn đầu tư của nước ngoài” [19]

Kể từ khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào 1990, rất nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng Tháng 8/1999, Nghị định số 73 được ban hành bởi Hội đồng Nhà nước đã quy định rõ: tất cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã được cấp quyền sử dụng đất không phải tiếp tục trả phí cho việc sử dụng đất Theo Nghị định này, tất cả đất đai xin sử dụng của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

sẽ được giao theo hình thức có trả tiền hay đền bù Như vậy, trước khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào năm 1990, doanh nghiệp đầu tư nước ngoài

có đất sử dụng chủ yếu thông qua con đường ký hợp đồng và trả phí cho việc sử dụng đất của mình; sau khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56, họ có thể

có được quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng Bản Kiến nghị về Tăng cường quản lý nhà nước về tài sản đất đai và khuyến khích cải cách, phát triển doanh nghiệp nhà nước (theo Thông tư số 433 năm 1999 của Bộ Đất đai và Tài nguyên) được ban hành vào tháng 11/1999 chính thức khẳng định rằng, doanh

nghiệp liên doanh hoặc các loại hình hợp tác kinh doanh khác được thành lập bởi doanh nghiệp nhà nước và nhà đầu tư nước ngoài, nếu tuân thủ các quy định của Danh mục các Thửa đất được giao có thể được giao đất để sử dụng nếu được chấp thuận Danh mục các Thửa đất được giao được ban hành năm 2001 (theo Quyết định số 09 của Bộ Trưởng Bộ Đất đai và Tài nguyên) còn làm rõ thêm việc không phân biệt đối xử giữa các chủ thể sử dụng đất Đất dùng cho mục đích xây dựng phù hợp với danh mục các thửa đất được giao, nếu được chấp thuận, sẽ được phân phối theo hình thức giao đất Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài và các chủ thể sử dụng đất khác đã và đang được đối xử bình đẳng với cùng một chính sách sử dụng đất Chính sách ưu đãi đối với một số chủ thể sử dụng đất đặc biệt (như doanh nghiệp nhà nước) đã dần dần bị loại bỏ

2.2.1.2 Khái quát chính sách đất đai của Mỹ

Mỹ là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất Luật Đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai, các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội

Tuy công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng Luật Đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch

và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh bất động sản; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê bất động sản…) Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai

ở Mỹ tương đương với quyền bất động sản ở Việt Nam

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu

tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia

2.2.2 Khái quát chính sách đất đai của Việt Nam

Ở Việt Nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980 và Điều 17 Hiến pháp 1992) Đây là cơ sở pháp lý cao nhất xác định rõ Nhà nước ta là đại diện chủ sở hữu đối với toàn bộ quỹ đất quốc gia Nhà nước thực hiện các quyền của người sở hữu như sau:

- Quyền định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định

về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất, thu hồi đất; định giá đất

- Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai trong cả nước; Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản

lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, đảm bảo quản lý đất đai có hiệu quả và hiệu lực

- Chế độ sử dụng đất đai: với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước quy định chế độ sử dụng đất đai như sau:

+ Nhà nước giao quyền sử dụng đất như một tài sản cho người sử dụng đất trong hạn mức phù hợp với mục đích sử dụng và Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất hợp pháp

+ Người sử dụng đất được Nhà nước cho phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho đối với một số chế độ sử dụng đất cụ thể và trong thời hạn sử dụng đất + Nhà nước thiết lập hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai thống nhất trong cả nước Mô hình này tạo được ổn định xã hội, xác lập được tính công bằng trong hưởng dụng đất và bảo đảm được nguồn lực đất đai cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phù hợp với mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Có vai trò quan trọng đối với sự phát triển xã hội loài người và có những đặc trưng riêng, đất đai được Nhà nước thống nhất quản lý nhằm:

+ Bảo đảm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả Đất đai được sử dụng vào tất cả các hoạt động của con người, tuy có hạn về mặt diện tích nhưng sẽ trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý Thông qua chiến lược

sử dụng đất, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước điều tiết để các chủ sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch nhằm thực hiện mục tiêu chiến lược đã đề ra

+ Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai, Nhà nước nắm bắt được quỹ đất tổng thể và cơ cấu từng loại đất Trên cơ sở đó có những biện pháp thích hợp để sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất

+ Việc ban hành các chính sách, các quy định về sử dụng đất đai tạo ra một hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất đai, tạo nên tính pháp lý cho việc đảm bảo lợi ich chính đáng của người sử dụng đất đồng thời cũng bảo đảm lợi ích của Nhà nước trong việc sử dụng, khai thác quỹ đất

+ Thông qua việc giám sát, kiểm tra, quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nước nắm bắt tình hình biến động về sử dụng từng loại đất, đối tượng sử dụng đất Từ đó, phát hiện những mặt tích cực để phát huy, điều chỉnh và giải quyết những sai phạm

+ Việc quản lý Nhà nước về đất đai còn giúp Nhà nước ban hành các chính sách, quy định, thể chế, đồng thời bổ sung, điều chỉnh những chính sách, nội dung còn thiếu, không phù hợp, chưa phù hợp với thực tế và góp phần đưa pháp luật vào cuộc sống Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất có thời hạn theo quy định tại Điều 33, 34, 35 Luật Đất đai và việc thuê hay giao đất có thu tiền do nhà đầu tư lựa chọn theo Điều 108 Luật Đất đai năm 2003 [5] Theo quy định hiện nay, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế sử dụng đất đều thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Sau khi xác lập được quyền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế có các quyền chung theo quy định tại Điều 105, quyền riêng theo quy định tại Điều 109, 110, 111 Luật Đất đai năm 2003 Đồng thời tổ chức kinh tế sử dụng đất phải sử dụng đất đúng tiến độ, mục đích, tiết kiệm có hiệu quả; thực hiện các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 107 Luật Đất đai, nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước như: nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất, lệ phí trước bạ…Đặc biệt Luật Đất đai đã quy định tổ chức kinh tế được sử dụng đất với thời hạn không quá

50 năm, những nơi có điều kiện khó khăn, khó thu hồi vốn được sử dụng không quá

70 năm và khi hết hạn nếu chấp hành tốt thì lại được gia hạn

Tuy nhiên, trong điều kiện đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xã hội hóa một số lĩnh vực để thu hút các nguồn lực không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước tham gia đầu tư phát triển kinh tế - xã hội Một số chính sách trải thảm đỏ đối với các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, như: đầu tư vào các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, đầu tư vào các vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, vùng nông thôn, các ngành nghề sử dụng công nghệ sạch thân thiện với môi trường…các nhà đầu tư được hưởng nhiều chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Đặc biệt lĩnh vực xã hội hóa như: y tế, giáo dục, văn hóa…nhà đầu tư được miễn tiền giao đất, thuê đất

2.3 Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước

2.3.1 Tình hình sử dụng đất trên Thế giới

Tổng diện tích đất trên thế giới là 14.777 triệu ha, với 1.526 triệu ha đất đóng băng và 13.251 triệu ha đất không phủ băng Trong đó, 12% tổng diện tích là đất

canh tác, 24% là đồng cỏ, 32% là đất rừng và 32% là đất cư trú, đầm lầy Diện tích đất có khả năng canh tác là 3.200 triệu ha, hiện mới khai thác hơn 1.500 triệu ha Tỷ

lệ đất có khả năng canh tác ở các nước phát triển là 70%; ở các nước đang phát triển

là 36% Trong đó, những loại đất tốt, thích hợp cho sản xuất nông nghiệp như đất phù sa, đất đen, đất rừng nâu chỉ chiếm 12,6%; những loại đất quá xấu như đất vùng tuyết, băng, hoang mạc, đất núi, đất đài nguyên chiếm đến 40,5%; còn lại là các loại đất không phù hợp với việc trồng trọt như đất dốc, tầng đất mỏng, vv

Hàng năm trên thế giới diện tích đất canh tác bị thu hẹp, kinh tế nông nghiệp trở nên khó khăn hơn Hoang mạc hoá hiện đang đe dọa 1/3 diện tích trái đất, ảnh hưởng đời sống ít nhất 850 triệu người Một diện tích lớn đất canh tác bị nhiễm mặn không canh tác được một phần cũng do tác động gián tiếp của sự gia tăng dân số

2.3.2 Tình hình sử dụng đất trong nước

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả thống kê đất đai năm 2013, thì: tổng diện tích các loại đất của cả nước là 33.096.731 ha bao gồm: nhóm đất nông nghiệp: 26.822.593 ha; nhóm đất phi nông nghiệp: 3.796.871 ha; nhóm đất chưa sử dụng: 2.476.908 ha Diện tích, cơ cấu sử dụng các nhóm đất chính như bảng 2.1

Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất toàn quốc năm 2013

Tổng diện tích các loại đất 33.096.731 100,00

I Diện tích đất nông nghiệp 26.822.593 81,04

1 Đất sản xuất nông nghiệp 10.231.717 30,91

7 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 15.296 0,05

8 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 101.966 0,31

9 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 1.068.418 3,23

10 Đất phi nông nghiệp khác 4.313 0,01 III Đất chưa sử dụng 2.476.908 7,48

1 Đất bằng chưa sử dụng 224.741 0,68

2 Đất đồi núi chưa sử dụng 1.987.445 6,00

3 Núi đá không có rừng cây 26.722 0,08

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường - Kết quả thống kê đất đai toàn quốc năm 2013)

2.4 Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên Thế giới và ở Việt Nam

2.4.1 Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên Thế giới

Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới khoảng 510 triệu km2 trong đó đại dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%) Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6% Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000m2 Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt 1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất cao : 14%

Đất có năng suất TB : 28%

Đất có năng suất thấp : 28%

Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác Mặt khác dân số ngày càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 – 85 triệu người Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 – 0,4 ha đất nông nghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết

Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con người

đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau để kiếm sống Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới Tuy nhiên, có sự khác nhau về mức độ đô thị hóa cũng như diện

tích đất được chuyển mục đích hàng năm Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hoá, chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lý đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong những năm qua Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản lý đất đai

ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt Một trong những nước điển hình về công tác quản lý nhà nước về đất đai đó là nước Pháp Pháp là quốc gia phát triển thuộc

hệ thống quốc gia tư bản chủ nghĩa, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai khá

rõ của Cộng hòa Pháp Vấn đề này dễ lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay Quản lý đất đai của Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm đặc trưng sau:

Về chế độ sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Ở Pháp hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước (đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng) Tài sản công cộng (bao gồm cả đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng

Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm

và thực hiện rất nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo luật về

kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên Năm 1973 và năm

1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô

thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của nhà nước về quy hoạch

đó là cấp xã Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…

Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế

độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý nhà nước về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ

sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất quy củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai, các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội

Tuy công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch

và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh bất động sản; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê bất động sản…) Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai

ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản

lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện

để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia

2.4.2 Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam

Việt Nam có tổng diện tích tự nhiên là 33.096.731 ha, trong đó đất nông nghiệp là 26.822.593 ha (chiếm 81.04 % tổng diện tích tự nhiên) Diện tích đất bình quân trên đầu người ở Việt Nam thuộc nhóm thấp nhất thế giới Ngày nay với

áp lực về dân số và tốc độ đô thị hóa kèm theo là những quá trình xói mòn, rửa trôi bạc màu do mất rừng, mưa lớn, canh tác không hợp lý, chăn thả quá mức, quá trình chua hóa, mặn hóa, hoang mạc hóa, cát bay, đá lộ đầu, mất cân bằng dinh dưỡng… cùng với chế độ chăm bón chưa phù hợp, tỷ lệ bón phân N : P : K trên thế giới là

100 : 33 : 17, còn ở Việt Nam là 100: 29:7 thiếu lân và kali nghiêm trọng dẫn đến diện tích đất đai nước ta nói chung ngày càng giảm, đặc biệt là đất nông nghiệp Tính theo bình quân đầu người thì diện tích đất tự nhiên giảm 26,7%, đất nông nghiệp giảm 21,5% Vì vậy, để đảm bảo an ninh lương thực, thực phẩm trong khi diện tích đất nông

nghiệp ngày càng giảm đang là một áp lực rất lớn Do đó, việc sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất nông nghiệp càng trở nên quan trọng đối với nước ta

Tình hình sử dụng đất cũng như quản lý đất đai của nước ta qua mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau thì lại có những điểm mới để phù hợp với quá trình phát triển chung Trong những năm gần đây đặc biệt là từ khi có Luật Đất đai năm 1987 thì tình hình quản lý về đất đai đã được cải thiện Đây là văn bản luật đầu tiên điều chỉnh quan hệ đất đai, bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước, giao đất ổn định lâu dài Theo tinh thần của Luật này thì: Kinh tế nông hộ đã được khôi phục và phát triển Các hộ nông dân đã được giao ruộng đất để sử dụng lâu dài, khuyến khích kinh tế tư nhân trong lĩnh vực khai thác sử dụng đất v.v Tuy nhiên Luật Đất đai 1987 được soạn thảo trong bối cảnh nước ta bắt đầu đổi mới, vừa tuyên bố xóa bỏ chế độ quan liêu bao cấp nên còn mang nặng tính chất của cơ chế đó khi soạn luật; do đó đã bộc

lộ một số tồn tại sau: Việc tính thuế trong giao dịch đất đai rất khó khăn vì Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị; chưa quy định rõ những cơ sở pháp lý cần thiết để điều chỉnh về quan hệ đất đai trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường, trong quá trình tích tụ tập trung sản xuất trong nông nghiệp và phân công lại lao động trong nông thôn; chính sách tài chính đối với đất đai chưa rõ nét, đặc biệt là giá đất; chưa có điều chỉnh thích đáng đối với những bất hợp lý trong những chính sách cũ vv…

Như vậy giai đoạn này, công tác quản lý đất đai đã bắt đầu đi vào nề nếp và đặc biệt chú ý tới việc xác định, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp địa phương Tuy nhiên, đất nông nghiệp đã giao cho nông dân sử dụng lâu dài nhưng công tác quản lý chưa được chặt chẽ

Sau giai đoạn đổi mới (từ năm 1986 – 1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều quy định và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được tình hình đổi mới của đất nước Vì vậy, Hiến pháp 1992 ra đời đã khắc phục được những hạn chế của Luật Đất đai 1987 và trên cơ sở của Hiến pháp 1992 thì ngày 14 tháng 7 năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội khóa IX thông qua

Luật Đất đai năm 1993 đã chế định cơ sở pháp lý cơ bản để quan hệ đất đai ở nước

ta chuyển sang cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng XHCN Luật này đã đề cập đến nhiều nội dung quan trọng và hoàn thiện hơn

Trong quá trình chúng ta thực hiện Luật Đất đai 1993 đã đạt được khá nhiều thành tựu đáng kể nhưng cùng với sự phát triển thì một số nội dung của Luật cần Ngày được thay đổi và bổ sung thêm để đáp ứng kịp thời nhu cầu của đất nước đặt

ra 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật Đất đai mới – Luật Đất đai 2003 và mới nhất là Luật đất đai năm 2013 Và trong số các nội dung đổi mới mà Luật đề cập có nội dung về chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp nói riêng Như vậy, Đảng

và Nhà nước đã quan tâm tới việc sử dụng đất đúng theo mục đích cũng như hạn chế việc tự ý chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp đảm bảo an ninh lương thực quốc gia Và cho đến nay chúng ta đang thực hiện theo Luật Đất đai 2013 cùng với những văn bản dưới Luật để quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách tốt nhất

Quá trình chuyển mục đích sử dụng đất luôn diễn ra ở mọi thời điểm Trước kia khi chưa có Luật Đất đai quy định về trình tự, thủ tục chuyển mục đích thì quá trình chuyển mục đích vẫn luôn diễn ra Sau khi chúng ta xây dựng luật để quản lý cũng như bảo vệ quỹ đất nói chung và quỹ đất nông nghiệp nói riêng thì vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất vẫn chưa được quan tâm Cho đến lần sửa đổi thứ 2 (năm 2001) của Luật Đất đai 1993 thì vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất mới được đưa ra và chính thức được bổ sung vào các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai của Luật Đất đai 2003 và đến năm 2013 thì đã được bổ sung hoàn thiện hơn Hiện nay cùng với quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đã kéo theo việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất cũng như chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp ngày càng tăng

Việc mở rộng không gian đô thị đang có nguy cơ làm giảm diện tích đất nông nghiệp Theo Hội nông dân Việt Nam, trong quá trình xây dựng, các khu công nghiệp, khu đô thị, cơ sở hạ tầng, mỗi năm Việt Nam có gần 200 nghìn ha đất nông

nghiệp bị chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tương ứng mỗi hộ có khoảng 1,5 lao động mất việc làm (Bộ Xây dựng, 1995) [4]

Tốc độ đô thị hoá quá nhanh cùng với sự gia tăng dân số đã làm ảnh hưởng tới nhiều vấn đề như: vấn đề đói nghèo, thất nghiệp, ô nhiễm môi trường vv… Đứng trước vấn đề đó ngày 23 tháng 01 năm 1998, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt

“Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị đến năm 2020” trong quyết định

số 10/1998/QĐ-TTG, trong đó xác định phương hướng xây dựng và phát triển đô thị trên địa bàn cả nước và các vùng đặc trưng (Bộ Xây dựng, 1999) [4]

Ở Việt Nam hiện nay cũng đã có những công trình nghiên cứu, hội thảo về quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, các yếu tố ảnh hưởng cũng như các

đề tài liên quan tới vấn đề này Từ đó cung cấp những cơ sở khoa học cho các cơ quan liên quan đến việc quy hoạch, định hướng cuộc sống và sử dụng quỹ đất nông nghiệp sao cho hợp lý và hiệu quả nhất

Nơi đất sản xuất nông nghiệp tốt thì lại quy hoạch chuyển mục đích, không phải để phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, cũng không phải mở rộng đô thị mà quy hoạch để làm sân golf dẫn đến hàng vạn nông dân mất đất sản xuất, đời sống khó khăn phải đi tha phương cầu thực, thậm chí đây là một trong những nguyên làm cho tình hình mất an ninh trật tự, tệ nạn xã hội tăng lên

Cục Trồng trọt (Bộ NN & PTNT) báo động về việc đất nông nghiệp đang từng ngày bị chuyển đổi mục đích sử dụng một cách thiếu quy hoạch và tùy tiện nên ngày càng bị thu hẹp một cách báo động Tổng diện tích đất lúa toàn quốc hiện nay

là trên 7,6 triệu ha Song từ năm 2000 - 2005, diện tích đất lúa đã giảm nghiêm trọng với hơn 302.000ha Gần 9 năm qua, đất lúa đã bị giảm trên 59.000ha Riêng tại ĐBSCL, tính toán sơ bộ cho thấy từ năm 2000 - 2007, đất lúa đã bị giảm 205.000ha (chiếm 57% đất lúa bị suy giảm toàn quốc) Tại phía Bắc, Hải Dương là tỉnh có tỉ lệ đất lúa giảm lớn nhất, bình quân 1.569ha/năm, Hưng Yên 939ha/năm,

Hà Nội (cũ) là 653ha/năm [4]

Theo tính toán, năm 2020 dân số cả nước sẽ xấp xỉ 100 triệu người, năm 2030

sẽ có khoảng 110 triệu người Tổng nhu cầu lúa cho năm 2015 là 32,1 triệu tấn, năm

2020 là 35,2 triệu tấn và năm 2030 là 37,3 triệu tấn Tuy nhiên, tình trạng ồ ạt chuyển đổi đất nông nghiệp đã khiến sản lượng lúa suy giảm khá lớn qua mỗi năm, trung bình giảm từ 400.000 - 500.000 tấn/năm Cục Trồng trọt báo động, với tốc độ

đô thị hóa chóng mặt như hiện nay thì sẽ không còn lúa gạo để xuất khẩu vào năm

2020 Một số liệu đáng chú ý khác cho thấy, tại cả hai miền Nam và Bắc, số lượng các khu công nghiệp lấy từ quỹ đất nông nghiệp đang bị bỏ hoang không ít và hiện chỉ lấp đầy khoảng 50 - 70% số lượng doanh nghiệp hoạt động [4]

2.4.3 Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành phố Sông Công

Thành phố Sông Công với tổng diện tích tự nhiên năm 2016 là 8.276,27 ha, trong đó đất nông nghiệp là 6.320,91 ha chiếm 76,4% tổng diện tích tự nhiên, diện

tích đất phi nông nghiệp là 1.895,47 ha chiếm 22,9%, diện tích đất chưa sử dụng là 59,89 ha chiếm 0,7% Qua phân tích trên ta có thể thấy diện tích đất nông nghiệp là cao nhất với 76,4% Trong đó diện tích đất trồng lúa chiếm tỷ lệ khá với 28,21%

(1.783,12 ha) Tình hình sản xuất của người dân có rất nhiều thuận lợi Hệ thống

mương nước được quan tâm đầu tư đúng mức, công tác khuyến nông hướng dẫn tuyên truyền nhân dân phòng trừ sâu bệnh có hiệu quả nên đạt năng suất khá cao Tuy nhiên do địa hình vẫn còn đồi núi nên việc sử dụng máy móc vào sản xuất nông nghiệp còn hạn chế Trong những năm gần đây tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, diện tích đất nông nghiệp đang có xu hướng giảm khá nhanh do chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp để phục vụ các mục tiêu phát triển của toàn huyện hay để phù hợp với hiện trạng đất đai [3]

Và trong từng giai đoạn của quá trình phát triển, căn cứ vào đường lối chính sách của Đảng, của Nhà nước,Thành Phố Sông Công đã ban hành những quy định

về quản lý đất đai trên địa bàn thành phố

Trước khi có Luật Đất đai năm 1993, do cơ chế quản lý tập trung bao cấp, vì vậy tình trạng chung trong quản lý đất đai ngành nào do ngành ấy quản lý, không có

sự quản lý thống nhất Việc quản lý đất đai chủ yếu tập trung vào đất xây dựng, nhất

là đất xây dựng các khu đô thị Quy hoạch tổng thể là chưa có, do vậy ngoài những

văn bản của Trung ương, của Tổng cục về công tác quản lý đất đai, huyện Hòa An

đã có những văn bản quy định về việc giao đất cho nhân dân xây dựng nhà ở, quy định về việc mua bán nhà và hoa mầu trong đô thị, đảm bảo cho việc quản lý đất trong lĩnh vực xây dựng có trật tự, ổn định Song cũng trong giai đoạn này tình trạng lấn chiếm đất tự ý làm nhà, phường, xã cấp đất cho nhân dân làm nhà ở, sử dụng đất sai mục đích, bán nhà cửa và hoa mầu không qua cấp thẩm quyền, xảy ra khá phổ biến, việc giải quyết xử lý còn chậm và chưa triệt để, còn để tồn tại kéo dài Trong thời kỳ đổi mới, đời sống nhân dân được cải thiện nhiều, đất đai ở khu đô thị thành vấn đề quan tâm hàng đầu trong đời sống và sản xuất Đất đai trở thành có giá, do đó đã nảy sinh vấn đề bức xúc cần giải quyết như: Đòi đất cha ông, tự ý làm nhà, cấp đất sai thẩm quyền, tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất, các cơ quan cho cán

bộ mượn đất làm nhà riêng, xây kiốt bán hàng dưới dạng hợp đồng nhiều năm, thanh

lý nhà tập thể cho cán bộ công nhân viên, tự ý cơi nới, sửa chữa xây dựng

Từ năm 2014, khi Luật Đất đai năm 2013 được áp dụng, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố từng bước đi vào nền nếp Tình trạng đòi đất ông cha ở địa bàn tỉnh cơ bản được khắc phục và không còn xảy ra, việc cấp đất sai thẩm quyền đã được chấm dứt, nhà ở do các cơ quan thanh lý cho các cán bộ công nhân viên chức đã và đang được xem xét, vận dụng các Nghị định của Chính phủ và của Bộ Tài nguyên và Môi trường để hợp thức thủ tục, giao quyền sử dụng đất cho nhân dân Việc khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai ngày càng hiệu quả hơn, cơ bản đáp ứng nhu cầu sử dụng đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh; cải thiện điều kiện về nhà ở cho nhân dân, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ vững ổn định chính trị - xã hội và xây dựng thành phố

Các cấp chính quyền từ tỉnh đến cơ sở đã có nhiều cố gắng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức và nhân dân thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Hòa theo xu hướng phát triển chung của đất nước thành phố Sông Công đang

cố gắng đẩy mạnh quá trình đô thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn Tất cả đều được thực hiện theo định hướng chiến lược của cơ quan, ban nghành cấp trên trực tiếp chỉ đạo Bộ mặt thành phố đã có nhiều thay đổi tuy nhiên việc thu hồi đất hay chuyển mục đích sử dụng đất cũng đã có những ảnh hưởng không nhỏ tới đời sống của người dân mất đất Đây sẽ là một trong những vấn đề cần quan tâm và giải quyết trong thời gian tới [4]