Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng dấy tại xã như khuê, huyện lộc bình, tỉnh lạng sơn giai đoạn 2014 2016

Trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhà nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫ

LƯƠNG THU HÀ

Đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ NHƯ KHUÊ, HUYỆN LỘC BÌNH, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2013 - 2017

THÁI NGUYÊN – 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯƠNG THU HÀ

Đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ NHƯ KHUÊ, HUYỆN LỘC BÌNH TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Giảng viên hướng dẫn : TS Trần Hải Đăng

THÁI NGUYÊN – 2017

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong trường nói chung và trong Khoa Quản Lý Tài Nguyên nói riêng em đã được trang bị những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành trang vững chắc cho công tác sau này

Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành

nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng dấy tại xã Như Khuê, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014-2016”

Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành Có được kết quả này em xin chân thành cảm ơn

thầy giáo TS Trần Hải Đăng đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt

thời gian thực tập và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp

Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo,các cán bộ, nhân viên, các ban nghành tại UBND xã Như Khuê đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận

Mặc dù đã có nhiều cố gắng, song do năng lực và kinh nghiệm bản thân còn nhiều hạn chế nên bản khóa luận tốt nghiệp này chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng góp chỉ bảo của các thầy, các cô để bài khóa luận càng hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2017

Sinh viên thực hiện Lương Thu Hà

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 4.1 Bảng tổng hợp số hộ, số khẩu năm 2016 29

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của xã Như Khuê năm 2016 33

Bảng 4.3 Tình hình biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất của xã

Như Khuê giai đoạn 2014-2016 36

Bảng 4.4: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Như Khuê giai đoạn

Bảng 4.8 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Như

Khuê giai đoạn 2014-2016 theo số trường hợp 46

Bảng 4.9 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Như

Khuê giai đoạn 2014-2016 theo diện tích 48

Bảng 4.10 Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người

dân xã Như Khuê về những quy định chung của chuyển QSDĐ 49

Bảng 4.11 Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã

Như Khuê về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất 50

Bảng 4.12: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã

Như Khuê về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51

Bảng 4.13: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã

Như Khuê về hình thức cho thuê và thuê lại quyền sử dụng đất 52

Bảng 4.14 Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã

Như Khuê về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất 53

Bảng 4.15: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã

Như Khuê về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất 54 Bảng 4.16 Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã

Như Khuê về hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 56 Bảng 4.17: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã

Như Khuê về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 57

chuyển quyền SDĐ 60

MỤC LỤC

Trang

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC HÌNH iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v

MỤC LỤC vi

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 5

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 7

2.2 Khái quát về chuyền QSDĐ 7

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 7

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 12

2.2.3.Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 16

2.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam và của xã Như Khuê 21

2.3.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở ViệtNam 21

2.3.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của xã Như Khuê 21

PHẦN 3, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 23

3.2.1 Địa điểm tiến hành nghiên cứu 23

3.2.2.Thời gian nghiên cứu 23

3.3 Nội dung nghiên cứu 23

3.4 Phương pháp nghiên cứu 24

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 24

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 24

3.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 25

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Như Khuê 26

4.1.1 Điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên của xã Như Khuê 26

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 27

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Như Khuê – huyện Lộc Bình – tỉnh Lạng Sơn 32

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 32

4.2.2 Hiện trạng sử dụng các loại đất 33

4.3 Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Như Khuê giai đoạn 2014-2016 37

4.3.1 Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất 37

4.3.2 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 39

4.3.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 40

4.3.4 Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất 41

4.3.5 Đánh giá công tác để thừa kế quyền sử dụng đất 43

4.3.6 Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 45

4.3.7 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 45

4.4 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện và các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Như Khuê giai đoạn 2014-2016 46

4.4.1 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp diễn ra trên địa

bàn xã Như Khuê giai đoạn 2014-2016 46

4.2.2 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo diện tích diễn ra trên địa bàn xã Như Khuê giai đoạn 2014-2016 47

4.4 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về chuyển quyền sử dụng đất 49

4.4.1.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Như Khuê về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất 49

4.4.2 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Như Khuê về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 50

4.4.3 Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Như Khuê về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 58

4.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục 61

4.5.1 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ 61

4.5.2 Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục 61

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63

5.1 Kết luận 63

5.2 Kiến nghị 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi sinh sống, lao động của con người Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng,

về diện tích, có tính cố định về vị trí Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây ra những lo ngại như: bùng nổ dân số, hiện tượng ô nhiễm môi trường, mất cân bằng trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một bài toán khó

Để quản lý chặt chẽ và hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng này thì Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý nguồn tài nguyên quý giá này như :Các Luật Đất đai năm

1987, 1993 ,2003 và gần đây nhất là Luật Đất đai năm 2013 Ngoài ra còn có các văn bản dưới luật,các Nghị Định, Thông Tư, các Quyết Định liên quan đến lĩnh vực đất đai

Chuyển QSDĐ là một hoạt động thực tiễn diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau, những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền Nhưng chỉ đến Luật Đất đai năm 2003, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 2003 những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác

Xã Như Khuê là một xã đang phát triển thuộc huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn Trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhà nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai, đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nới chung và công tác thực hiện các quyền của các chủ thể sử dụng đất nói riêng Do đó, để thấy được những mặt khó khăn, tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung

và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả

Qua thời gian học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng

dẫn của thầy giáo TS.Trần Hải Đăng, em tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Như Khuê, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014-2016” để có cái nhìn đúng đắn về công tác

chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn xã Như Khuê trong thời gian tới

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Như Khuê, huyện Lộc Bình ,tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014-2016 Nhằm xác định những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phương Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

Một số các văn bản được Nhà nước ban hành trong vài năm gần đây liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất :

- Luật Đất đai 2013 được thông qua kì họp hứ 6 ngày 09/12/2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc ban hành quy định bổ xung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng kí thế chấp ,bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất,tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006

về sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005/ của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ,tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 76/2014/BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất

- Quyết định số 07/2008/QĐ-UBND ngày 21/03/2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa, đối với từng loại đất, trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 09/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn về việc ban hành quy định hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Mặc dù, đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người

sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ Các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần

to lớn vào công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003

Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng cụ thể hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:

giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan… Đây là những điểm mới nổi bật trong Luật Đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 Luật đã hoàn chỉnh luật và chặt chẽ hơn gồm có 7 hình thức chuyển quyền, cụ thể là bỏ hình thức bảo lãnh QSDĐ

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội

Luật đất đai 2013 ra đời, đã tạo ra cơ sở pháp lý chặt chẽ cho quản lý

và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là chuyển QSDĐ được quy định rõ ràng hơn,đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt : số hình thức chuyển quyền, điều

kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ

2.2 Khái quát về chuyền QSDĐ

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể

dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã phường thi trấn cho hộ gia đình , cá nhân khác để thuận lợi cho quá trình sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước

bạ (Điều 90, Luật Đất đai năm 2013)[4]

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 trừ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng được quy định tại điều 191, Luật Đất đai năm 2013 [4],

cụ thể:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư tại nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghẹ cao, khu kinh tế và có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều

174 của Luật đất đai năm 2013.[4]

2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai

1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003

thì không cấm việc này ( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đât trả tiền thuê đất

một lần cho cả thời gian thuê (Điều 56, Luật Đất đai năm 2013)[4]

2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị

xã hội

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ Luật Dân sự về vấn đề thừa kế Dưới đây là một vài quy định cơ bản

về thừa kế

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng

- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết

- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết

- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết

là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột ( Nguyễn Khắc Thái Sơn,

2007) [9]

2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế

này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

Cụ thể là theo khoản 4, điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân: thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng mẹ chồng với con dâu; cha

vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau” được miễn thuế

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi

của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[9]

2.2.1.7 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh

doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1.Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất được quy định trong Điều 188, Luật Đất đai năm 2013(sửa đổi điều 106 Luật Đất đai năm 2003) [4] như sau:

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013;

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất

2 Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm

2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật đất đai năm 2013;

3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Điều 184, Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện chuyển đổi quyền

sử dụng đất nông nghiệp[9]: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng 1

xã , phường, thị trấn để thuận lợi cho quá trình sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính

2.2.2.2.Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được quy định tại điều 168,Luật Đất đai năm 2013 [4] như sau:

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này

2.2.2.3.Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

Theo điều 169, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhận quyền sử dụng đất” [4]

1 Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền

sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản

về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;

l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản

án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản

4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này

Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 so với luật Đất đai năm 2003 về những quy định nhận chuyển quyền sử dụng đất

2.2.3.Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo

cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

2.2.2.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ, quyền sở hưu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được quy định như sau:

- Chuyển nhượng QSD đất giữa hai hộ gia đình, cá nhân:

a) Bên nhận chuyển QSD đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất (đã có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước theo quy định điều 119 Nghị định 181 và khoản 10, Điều 2 Nghị định 17/CP)

+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đất quy định tại điều 100 của Luật Đất đai 2013

Hồ sơ nộp tại Văn phòng Đăng kí QSD đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện hoặc bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện đối với người sử dụng đất tại phường; đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn

b) Trình tự giải quyết công việc:

+ Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với nơi chưa có văn phòng Đăng kí QSD đất)

+ Trong thời gian không quá 4 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra, trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất

đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSD đất

+ Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế chuyển đến, Văn phòng Đăng

kí QSD đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển thông báo đến cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính

+ Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm giao giấy chứng nhận QSD đất cho người nhận chuyển nhượng QSD đất

- Chuyển nhượng QSD đất giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức kinh tế: a) Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển nhượng QSD đất cho hộ gia đình, cá nhân thì việc nộp hồ sơ và trình tự giải quyết theo mục 1 nêu trên

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSD đất cho tổ chức kinh tế thì việc nộp và giải quyết tại Văn phòng Đăng kí QSD đất thuộc

Sở Tài nguyên và Môi trường [5]

2.2.2.2 Trình tự thủ tục đăng kí thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

1 Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày kí kết hợp đồng tín dụng, các bên tham gia thế chấp bằng giá trị QSD đất phải nộp bộ hồ

sơ gồm có:

a) Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp bằng QSD đất; văn bản ủy quyền (nếu có); b) Hợp đồng thế chấp, bằng giá trị QSD đất (đã có chứng thực UBND xã, phường, thị trấn hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước);

c) Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các giấy tờ về QSD đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013

Trường hợp bên thế chấp, chưa có giấy chứng nhận QSD đất thì ngoài giấy tờ về QSD đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 phải nộp kèm theo: Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSD đất, văn bản ỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận QSD đất (nếu có) để thực hiện đồng thời với việc cấp giấy chứng nhận QSD đất

Trong trường hợp thực hiện việc đăng kí thế chấp QSD đất đồng thời với việc tách thửa, hợp thửa (nếu có yêu cầu) thì ngoài giấy tờ nêu trên còn phải nộp thêm đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa

2 Hồ sơ nộp tại bộ phận một của UBND cấp huyện để cấp chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (đối với nơi chưa có Văn phòng Đăng kí QSD đất) trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cac nhân tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường, trường hợp đất được cấp giấy chứng nhận QSD đất thuộc xã, thị trấn được giám đốc Văn phòng Đăng kí QSD đất cấp huyện (hoặc Trưởng phòng

Tài nguyên Môi trường đối với nơi chưa có Văn phòng Đăng kí QSD đất) ủy quyền bằng văn bản cho cán bộ địa chính xã thực hiện việc đăng kí thế chấp,thì nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn đó

a) Trường hợp hồ sơ đăng kí thế chấp nộp tại Văn phòng Đăng kí QSD đất cấp huyện thì Văn phòng Đăng kí QSD đất đó có trách nhiệm thực hiện thủ tục đặng kí thế chấp ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, nếu nhận hồ sơ sau

ba giờ chiều thì thực hiện thủ tục đăng kí chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo

b) Trường hợp hồ sơ đăng kí nộp tại UBND xã thì cán bộ địa chính xã (được ủy quyền của Văn phòng Đăng kí QSD đất cấp huyện) có trách nhiệm kiểm tra, nếu hồ sơ thế chấp hợp lệ thì làm thủ tục đăng kí thế chấp, kí xác nhận của UBND xã ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo

3 Việc đăng kí thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa có giấy chứng nhận QSD đất nhưng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thực hiện tại văn phòng đăng kí QSD đất cấp huyện Trong thời gian không quá 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng Đăng kí QSD đất cấp huyện

có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng kí thế chấp

4 Việc đăng kí thay đổi nội dung đã đăng kí thế chấp bằng QSD đất; sửa chữa sai sót trong nội dung đăng kí thế chấp bằng QSD đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với việc đăng kí thế chấp QSD đất như quy định trên [5]

2.2.2.3 Trình tự thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

1 Bên cho thuê, cho thuê lại QSD đất nộp một bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng cho thuê , cho thuê lại QSD đất (đã công chứng hoặc chứng thực)

b) Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013

Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp huyện để chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (đối với nơi chưa có Văn phòng Đăng kí QSD đất); Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường

2 Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại QSD đất vào hồ

sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận [5]

2.2.2.4 Trình tự thủ tục đăng kí góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

1 Bên góp vốn bằng giá trị QSD đất nộp một bộ hồ sơ gồm:

a) Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSD đất (đã được công chứng hoặc chứng thực)

b) Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013

Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp huyện để chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (đối với nơi chưa có Văn phòng Đăng kí QSD đất); Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường

Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng kí cho góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất đã cấp; trường hợp góp vốn phát sinh pháp nhân mới thì thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với pháp nhân mới đó [5]

2.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam và của xã

Như Khuê

2.3.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở ViệtNam

Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện, áp dụng khoa học công nghệ vào công tác quản lý đất đai Công tác chuyển quyền sử dụng đất hiện nay đang là một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng và nhiều vấn đề nhạy cảm vì vậy việc quản lý công tác này gặp nhiều vấn đề khó khăn Hiện nay,Việt Nam đã và đang áp dụng công nghệ số vào trong công tác quản lý đất đai, với công tác chuyển QSDĐ hiện nay đã được áp dụng các phần mềm để quản lý tốt hơn và giải quyết được nhiều vấn đề khó khăn trong công tác này

Tình hình chuyển QSDĐ tại Việt Nam có nhiều sự thay đổi chuyển biến rõ rệt từ khi Luật đất đai năm 2013 ra đời Thủ tục hành chính thực hiện công tác chuyển quyền đã bớt rườm rà, luật đã quy định rõ ràng chức năng thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước cũng như người sử dụng đất

Sự ra đời của Luật Đất đai 2013 đã quy định một cách cụ thể hơn quyền

và trách nhiệm của Nhà nước, những đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng đất; các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với từng đối tượng, từng hình thức sử dụng đất và điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất Chính vì lẽ đó mà từ khi có Luật Đất đai ra đời, công tác chuyển quyền sử dụng đất trên toàn quốc có kết quả cao hơn trước đây

2.3.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của xã Như Khuê

Trong những năm qua, được sự quan tâm lãnh đạo của huyện công tác chuyển quyền đã được diễn ra mạnh mẽ Hình thức chuyển quyền của xã chủ yếu tập chung vào các hình thức như chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất.Các hình thức thế chấp, cho thuê, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vẫn còn hạn chế Xã Như Khuê là một xã dựa vào nền kinh

tế nông nghiệp là chính, vì vậy sự hiểu biết đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn hạn chế, vì thế cán bộ địa chính còn gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục của công tác chuyển QSDĐ

Hiện nay xã đang đẩy mạnh và nâng cao nhận thức của người dân về công tác quản lý đất đai có thêm sự đầu tư, bên cạnh đó cũng nhận được sự quan tâm ngày càng nhiều của huyện, xã sẽ tiếp tục đẩy mạnh công tác này hơn để mang lại hiệu quả cao và bền vững hơn

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Nội dung, số liệu, kết quả công tác chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình,

cá nhân trên địa bàn xã Như Khuê, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn

- Các văn bản quy phạm pháp luật, số liệu, tài liệu về chuyển quyền sử dụng đất

- Thực tiễn công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại xã Như Khuê

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Công tác chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân tại xã Như Khuê, huyện Lộc Bình giai đoạn 2014-2016

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

3.2.1 Địa điểm tiến hành nghiên cứu

Xã Như Khuê, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn

3.2.2.Thời gian nghiên cứu

Từ 01/2017 đến 04/2017

3.3 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn

xã Như Khuê

- Điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý của xã Như Khuê

- Điều kiện phát triển kinh tế của xã Như Khuê

- Điều kiện xã hội, cơ sở vật chất của xã Như Khuê

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của xã Như Khuê

Nội dung 2: Đánh giá hiện trạng quản lý và sử dụng đất trong toàn xã

Nội dung 3: Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Như Khuê, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014-2016

- Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Nội dung 4: Đánh giá sự hiểu biết của người cán bộ quản lý và người dân xã Như Khuê về công tác chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra

Nội dung 5: Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền

sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

-Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, về đời sống, văn hóa, giáo dục, y tế, về hiện trạng sử dụng đất đai,…của xã

-Thu thập số liệu, tài liệu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của xã trong giai đoạn từ 2014-2016

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Thu thập số liệu sơ cấp bằng phương pháp phỏng vấn:

- Đối tượng phỏng vấn: Phỏng vấn các cán bộ quản lý và hộ dân Với tổng số phiếu điều tra: 50 phiếu chia làm 2 nhóm điều tra Do địa hình và diện tích đất tại xã khá lớn, dân cư không tập chung đồng đều và trình

độ văn hóa của người dân có sự khác biệt nên em chọn 50 phiếu điều tra để đạt được kết quả khách quan

+ Nhóm 1: 15 phiếu tương ứng 15 người gồm cán bộ quản lý: tập trung vào cán bộ xã, trưởng thôn, bí thư chi bộ thôn

+ Nhóm 2: 35 phiếu tương ứng với 35 hộ gia đình, cá nhân là người dân sinh sống, sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp thuộc 7 thôn, mỗi thôn là 5 phiếu điều tra

3.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu

+ Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp các số liệu liên quan tới công

tác chuyển QSDĐ để tông hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu đảm bảo tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Như Khuê

4.1.1 Điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên của xã Như Khuê

4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

a Vị trí địa lý

Xã Như Khuê nằm ở phía Tây của huyện Lộc Bình tỉnh lạng Sơn ,cách trung tâm huyện khoảng 9km với tổng diện tích đất tự nhiên trong địa giới hành chính xã là 844,3 ha, và có vị trí giáp danh như sau:

- Phía Đông giáp xã Lục Thôn

- Phía Nam giáp xã Nhượng Bạn, Xuân Tình;

- Phía Bắc giáp xã Xuân Mán, Đồng Bục

-Phía Tây giáp xã Vân Mộng

b Khí hậu, thời tiết

Khí hậu Như Khuê mang đặc trưng của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, phân hóa sâu sắc theo 4 mùa rõ rệt trong năm: xuân, hạ, thu, đông

c Địa hình

- Dạng địa hình đồi núi thấp: độ cao trung bình >250m phân bố trên toàn xã chiếm khoảng 40% diện tích tự nhiên, chủ yếu đưa vào trồng rừng và cây lâu năm

-Dạng địa hình xen kẽ giữa các dãy núi chiếm khoảng 58% diện tích tự nhiên, phù hợp cho phát triển nông nghiệp với các loại câu lương thực, cây ăn quả, cây công nghiệp…

d Thủy văn

- Hệ thống thủy văn của xã chịu ảnh hưởng của sông Kỳ Cùng Chế độ dòng chảy của sông phụ thuộc vào lượng mưa theo mùa rõ rệt Ngoài ra trên địa bàn xã còn có một số ao hồ nằm rải rác ở các thôn

- Diện tích mặt nước 21,01ha

4.1.1.2 Các nguồn tài nguyên

a Tài nguyên đất

Theo thổ nhưỡng, trên địa bàn xã có 5 loại đất chính: Đất phù sa ngòi suối, đất đỏ vàng trên phiến thạch sét, đất nâu vàng trên phù sa cổ, đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa và đất thung lũng do sản phẩm dốc tụ Theo thống

kê đất đai năm 2016, tổng diện tích tự nhiên toàn xã là 844,3 ha; trong đó:

- Diện tích đất nông nghiệp: 752,96 ha;

- Diện tích đất phi nông nghiệp: 87,16 ha;

- Diện tích đất chưa sử dụng: 4,18 ha

b Tài nguyên nước

Lượng mưa bình quân hàng năm 1349 mm, phân bố không đồng đều, lượng mưa từ tháng 5 đến tháng 9 chiếm 76% tổng lượng mưa

c Tài nguyên rừng

Theo số liệu tổng kiểm kê đất đai( ngày 31/12/2016) đất lâm nghiệp của xã có 485,76 ha trong tổng diện tích đất đai của xã.Trong đó 100% diện tích đất lâm nghiệp là rừng sản xuất đã giao cho các hộ dân trên địa bàn xã quản lý và sử dụng

d Thực trạng môi trường

Công tác môi trường trên địa bàn xã vẫn chưa được quan tâm chú trọng, chưa có bãi tập kết rác công tác thu gom xử lý chủ yếu bằng biện pháp tiêu hủy hoặc chôn lấp

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

Xã Như Khuê là một xã miền núi với nền kinh tế chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp

* Đất sản xuất nông nghiệp: Diện tích là 268,43 ha giảm 127,75 ha so

với năm 2010 Trong đó:

- Đất trồng cây hàng năm: Diện tích là 221,45 ha giảm 22,9 ha so với năm 2010

- Đất trồng lúa giảm 2,97 ha so với năm 2010: giảm sang đất ở tại nông thôn là 0,023 ha, giảm khác 2,947 ha

- Đất trồng cây lâu năm: 46,98 ha giảm 104,76 ha so với năm 2010, trong đó giảm sang đất ở nông thôm 0,15 ha, giảm khác là 104,6 ha

*Đất lâm nghiệp: Diện tích là 481,13 ha tăng 164,72 ha so với năm 2010:

- Đất rừng sản xuất: Diện tích 481,13 ha tăng so với năm 2010 là 164,72 ha

* Đất nuôi trồng thuỷ sản: Diện tích là 2,83 ha tăng so với năm 2010 là 2 ha

- Đàn gia cầm 24.650 con đạt 112.05%, tăng 13,2% so với năm 2015

Hộ nông nghiệp

Hộ phi nông nghiệp

Dân tộc kinh

Dân tộc ít người

- Đường giao thông được nâng cấp và làm mới bằng nhiều nguồn vốn khác nhau theo phương thức nhà nước và người dân cùng làm, các tuyến đường liên thôn

- Thực hiện kế hoạch số : 1.204/KH-UBND ngày 21/12/2015 của UBND huyện Lộc Bình Về việc triển khai ra quân đầu xuân làm đường giao thông thủy lợi và làm nước sạch vệ sinh môi trường nông thôn đầu xuân năm

2016 Trên địa bàn toàn xã đã đông loạt ra quân hưởng ứng với kết quả đạt được là:

+ Phát quang tầm nhìn 5.900m, sửa đường 2.360m, vá ổ gà 38m

+ Làm đường giao thông liên thôn được 1.055m dài, rộng 1,2-3m, dầy 8-16cm cụ thể thôn Nà Vàng 590m, thôn Phiêng Vệ 185m, thôn Tằn Khuổi 30m, Tằm Cát 20m, Nà Chí 230m

* Thủy lợi:

Hầu hết các mương chính hiện đang khác thác và phát huy tác dụng cung cấp nước phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt của nhân dân tuy nhiên cần xây dựng thêm một số mương khác

Trong năm 2016 xã đã xây dựng được đập chắn nước tại thôn Khuổi Nọi B

* Năng lượng

Hiện tại trên địa bàn xã 100% số hộ gia đình được sử dụng điện

* Bưu chính viễn thông

Hệ thống điện thoại được sử dụng rộng rãi, thường xuyên cập nhật các tin tức đời sống-văn hóa – giáo dục cho nhân dân