Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn xã đồng bẩm – thành phố thái nguyên – tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2016

Xuất phát từ những quan điểm trên, xuất phát từ yêu cầu thực tế mà Đảng và Nhà nước cần đề ra những điều bổ sung, sửa đổi quan trọng liên quan đến các chính sách pháp luật về đất đai nhằ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÝ KHÁNH HÀ

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN

XÃ ĐỒNG BẨM - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN -TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

Hệ đào tạo : Đại học chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Niên khóa : 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017

LÝ KHÁNH HÀ

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN

XÃ ĐỒNG BẨM - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN -TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

Hệ đào tạo : Đại học chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Niên khóa : 2013 – 2017

Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên, năm 2017

sư trong các trường đại học và nhằm thực hiện phương châm học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tiễn Được sự nhất trí của Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài Nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến

hành thực tập tốt nghiệp với chuyên đề: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn xã Đồng Bẩm – Thành phố Thái Nguyên – Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016

Trong quá trình nghiên cứu và viết khóa luận em đã nhận được sự quan tâm, hướng dẫn của nhiều tập thể cá nhân trong và ngoài trường

Trước hết em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, nhất là các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý Tài Nguyên

là những người đã hướng dẫn truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu trong những năm tháng học tập tại trường Đồng thời em xin cảm ơn các bác, cô, chú, anh chị cán bộ tại văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên, UBND xã Đồng Bẩm đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc cung cấp những thông tin cũng như đóng góp ý kiến có liên quan đến vấn đề nghiên cứu giúp em hoàn thành khóa luận Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo -

TS Nguyễn Đức Nhuận Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài của mình

Cuối cùng em xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè

là những nguời đã động viên giúp đỡ em hoàn thành việc học tập và nghiên cứu của mình trong những năm học vừa qua

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Sinh viên

Lý Khánh Hà

STT TỪ VIẾT TẮT GIẢI THÍCH

8 TBXHTP Thương binh xã hội thành phố

9 TNCSHCM Thanh niên cộng sản Hồ Chí Minh

Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của xã Đồng Bẩm

Bảng 2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm

Bảng 7: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người

dân xã Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về những quy định

chung của chuyển QSDĐ

Bảng 8: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ

Bảng 9: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ Bảng 10: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ

Bảng 11: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ

Bảng 12: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ

Bảng 14: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn bằng QSDĐ

LỜI CẢM ƠN ……… i

MỤC LỤC ……… ii

DANH MỤC CÁC BẢNG ……….vi

DANH MỤC CÁC HÌNH ……….vii

DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT ………viii

PHẦN I: MỞ ĐẦU……… 1

1.1 Đặt vấn đề……… 1

1.2 Mục đích nghiên cứu……… 2

1.3 Mục tiêu nghiên cứu ……… 2

1.3.1 Mục tiêu tổng quát ……….2

1.3.2 Mục tiêu cụ thể………2

1.4 Ý nghĩa của đề tài………3

PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU……… 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài………4

2.1.1 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất……… 4

2.1.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất……… 4

2.1.3 Một số quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất………8

2.1.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn………12

2.2 Cơ sở pháp lý………24

2.3 Cơ sở thực tiễn……… 26

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu……… 29

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu ……… ……… 29

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu……… 29

3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu……… 29

3.3 Nội dung nghiên cứu ……… 29

3.4 Phương pháp nghiên cứu……… 30

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu……….30

3.4.2 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu ……….31

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Đồng Bẩm……… 32 4.1.1 Điều kiện tự nhiên………32 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của xã Đồng Bẩm……….33 4.1.3 Đánh giá về điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế xã hội tác động đến việc sử dụng đất……… 44 4.2 Hiện trạng sử dụng đất của xã Đồng Bẩm……….45 4.3 Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2016 tại xã Đồng Bẩm………46 4.3.1.Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm giai đoạn 2014-2016……… ……….47 4.3.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm giai đoạn 2014-2016……….48 4.3.3 Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm giai đoạn 2014-2016……….50 4.3.4.Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm giai đoạn 2014-2016……… 51 4.3.5.Đánh giá kết quả cho tặng quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm giai đoạn 2014-2016……… 52 4.3.6.Đánh giá kết quả thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm giai đoạn 2014- 2016……… ………54 4.3.7.Đánh giá kết quả góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm giai đoạn 2014-2016……….55 4.4.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm về chuyển quyền sử dụng đất……….56

4.4.2.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm tại

khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ……….58

4.4.3.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ……… 60

4.4.4.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ 62

4.4.5.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ……… 64

4.4.6.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ………66

4.4.7.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp bằng QSDĐ………68

4.4.8.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn bằng QSDĐ…………69

4.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục để đẩy mạnh công tác chuyển quyền sử dụng đất ……….……… 70

PHẦN 5 : KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ……….………72

5.1 Kết luận……….……….……….………….72

5.2 Đề nghị……….……….……… 73

TÀI LI U THAM KH O……….… …… ……….75

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là thành phần quan trọng của môi trường sống mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người

Đất đai là nguồn tài chính tiền năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước Đất đai được coi là một loại bất động sản, là hàng hóa đặc biệt bởi những tính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian,

vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất đai không những không bị mất đi mà còn tăng lên Trong tất cả các cương lĩnh, các văn kiện, các văn bản luật và dưới luật đều chỉ rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất đai, căn cứ vào tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước mà việc khai thác và sử dụng đất đai phải được thực hiện một cách tiết kiệm và hiệu quả phát huy tối đa nguồn lực của đất, nhằm đạt tới hiệu ích kinh tế, sinh thái và xã hội cao nhất

Xuất phát từ những quan điểm trên, xuất phát từ yêu cầu thực tế mà Đảng và Nhà nước cần đề ra những điều bổ sung, sửa đổi quan trọng liên quan đến các chính sách pháp luật về đất đai nhằm góp phần tích cực vào sự lặp lại kỷ cương trong quản lý, khai thác và sử dụng đất đai phấn đấu để đất đai được khai thác và sử dụng một cách hiệu quả nhất, phục vụ tốt cho sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại đất nước.Chuyển quyền sử dụng đất(QSDĐ) là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay, tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định.Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được qui định một cách có hệ thống về các hình thức

chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện.Trong quá trình thực hiện và sửa đổi bổ sung, Luật đất đai 2013 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 2013 Và Luật đất đai 2013 ban hành , những vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ cụ thể hơn

Xã Đồng Bẩm nằm ở phía Đông Bắc thành phố Thái Nguyên có diện tích 401,90 ha dân số khoảng hơn 5000 người Trước kia nó thuộc huyện Đồng Hỷ, từ ngày 31/7, Chính phủ ban hành nghị định số 84/2008/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính huyện Đồng Hỷ để mở rộng thành phố Thái Nguyên nên xã Đồng Bẩm được chuyển giao về thành phố Thái Nguyên quản

lý Xã Đồng Bẩm đang được quy hoach thành vùng nội thành mới của thành phố Các dự án khu đô thị mới đang được triển khai tại đây, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn có rất nhiều khó khăn Và có rất nhiều điểm khác nhau trong việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất giữa khu vực nông thôn và khu vực

đô thị Ta cần đánh giá khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lí và quản lí sử dụng đất một cách hiệu quả nhất [ ]

Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Khoa Quản lý tài nguyên, tôi tiến hành thực

hiện đề tài : “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Đồng Bẩm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Đồng Bẩm – tp.Thái Nguyên – Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 từ đó đưa ra những kết

quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã và đề xuất những giải pháp để giải quyết những tồn tại đó

- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lí trực tiếp về công tác chuyển quyền

sử dụng đất và người dân, đánh giá theo phiếu điều tra tai khu vực nghiên cứu

- Đề xuất giải pháp

1.3 Ý nghĩa của đề tài

* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: giúp sinh viên vận dụng

được những kiến thức đã học vào thực tế

* Ý nghĩa thực tiễn: việc đánh giá kết công tác chuyển quyền sử dụng đất sẽ

giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn

và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ.Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo lãnh” nên trong khi thực hiện luật Đất đai 2013 ở một số địa phương xảy ra việc kẻ xấu lừa người có quyền sử dụng đất bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất cho chúng vay tiền rồi bỏ trốn Vì vậy, từ ngày 01/07/2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” thành hình thức “thế chấp bằng quyền sử dụng đất có bên thứ ba tham gia”.Như vậy đến khi thực hiện Luật đất đai năm 2013 chỉ có 7 hình thức chuyển quyền là:chuyển đổi quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất; cho tặng quyền sử dụng đất; thế chấp bằng quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.1.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật đất đai sửa đổi 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất nhưng có một số thay đổi so với luật đất đai 2013 đó là bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSD đất và tách cho thuê hoặc cho thuê lại QSD đất thành 2 hình thức riêng là cho thuê QSD đất và cho thuê lại QSD đất

2.1.2.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử

dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải

là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điểm b khoản

1 Điều 179 Luật đất đai 2013).[2]

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp

đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.để thực hiện dồn điền đổi thửa ( Khoản 1 điều 78 nghị định 43/2014/NĐ-CP).[3]

2.1.2.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi có đủ 3 điều kiện đã nêu ở Điều 188 - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền

sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc

dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó 2.1.2.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác có sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Trong Luật Đất đai 2013 thì việc cho thuê Việc, cho thuê, cho thuê lại, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

2.1.2.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử

dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ Luật Dân sự về vấn đề thừa kế Dưới đây là một vài quy định cơ bản

về thừa kế

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không

tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng

- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết

- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết

- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột,

cô ruột, dì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[9]

2.1.2.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng

những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10]

2.1.2.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại

Việt Nam (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[9]

2.1.2.7 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn,

2007).[9]

Việc này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận

2.1.3 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.1.3.1 Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền

muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thỉ phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai 2013 như sau:

1- Có giấy chứng nhận QSDĐ

2- Đất không có tranh chấp

3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

4- Trong thời hạn sử dụng đất

2.1.3.2.Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại điều 168 Luật Đất Đai 2013 như sau:

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự

án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi

có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này

2.1.3.3 Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ.[2]

Điều 169 Luật Đất Đai 2013 quy định về người nhận chuyển QSDĐ

như sau:

1 Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà

ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền

sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản

về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;

l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án

đã được thi hành;

m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản

4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này

2.1.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

2.1.4.1 Trình tự thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

+ Sổ hộ khẩu

b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nếu hợp đồng do Phòng công chứng thực hiện gồm 01 bản chính và 01 bản photo có chứng thực hoặc sao y bản chính

+ Lời chứng thực của địa phương

+ Phiếu chuyển thông tin địa chính

+ Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ khác

về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp (Sao y bản chính )

+ Tờ khai nộp tiền sử dụng đất ( Sao y bản chính )

+ Tờ khai lệ phí trước bạ ( Sao y bản chính )

+ Biên bản kiểm tra

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất (theo tài liệu đo mới đối với trường hợp bản đồ hiện trạng vị trí theo tài liệu cũ)

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã

c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ

+ Lời chứng thực của địa phương

+ Biên Bản kiểm tra đối với trường hợp tặng cho QSDĐ

+ Văn bản cam kết tặng cho QSDĐ hoặc hợp đồng tặng cho QSDĐ hoặc quyết định tặng cho QSDĐ của tổ chức (có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ khác

về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp

+ Tờ khai nộp tiền sử dụng đất ( Sao y bản chính)

+ Tờ khai lệ phí trước bạ ( Sao y bản chính)

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất + Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã

d) Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Di chúc

+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất)

+ Tờ trình của UBND cấp xã

+ Đơn xin cấp giấy cấp giấy chứng nhận QSDĐ

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã

+ Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế

+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã

và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện, thành phố Thời hạn không quá 3 ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc không quá 3 ngày

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện lưu hồ sơ Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ

Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định;

In giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định

hồ sơ trình Chủ tịch (hoặc Phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 6: Chủ tịch (Phó chủ tịch) UBND huyện ký giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc

Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ

sơ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể tời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

2.1.4.2 Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, (02 bản);

+ Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất

+ Giấy đề nghị kiểm tra dự án, phương án vay vốn

+ Biên bản xác định giá trị tài sản bảo đảm

+ Lời chứng thực của địa phương

+ Văn bản ủy quyền nếu có;

+ Giấy chưng nhận QSDĐ được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 2013

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất, nếu pháp luật có quy định;

* Trình tự giải quyết

+ Bước1: Hộ gia đình cá, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét

hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ

sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

+ Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện việc đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

+ Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí(nếu có) và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả Thời gian thực hiện không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

2.1.4.3 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bằng giá trị QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp

+ Văn bản xác nhận của bên nhận thế chấp về việc hoàn thành xong nghĩa vụ bảo đảm

+ Văn bản ủy quyền (nếu có)

+ Giấy tờ có liên quan (nếu có)

+ Giấy chứng nhận sở hữu tài sản

* Trình tự giải quyết

+ Bước 1: Hộ gia đình cá, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét

hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ

sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

+ Bước2: Văn phòng đăng ký QSDĐ nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

+ Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

2.1.4.4 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (bản chính có công chứng);

+ Đơn xin đăng ký biến động sử dụng đất;

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSD đất (nếu có);

* Trình tự giải quyết

+ Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận

tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ

sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

+ Bước2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng

+ Bước 3: Trả kết quả

2.1.4.5 Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng gớp vồn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất và bên góp vốn là cá nhân, hộ gia đình thì được lựa chọn hợp đồng có chứng nhận của UBND xã, thị trấn nơi có đất hoặc của công chứng Nhà nước (01 bản chính);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc giấy chứng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

+ Trích lục thửa đất, hoặc họa đồ lô đất đối với trường hợp trên giấy chúng nhận chưa có sơ đồ thửa đất;

+ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (01 bản sao);

+ Văn bản uỷ quyền đã được công chứng chứng thực (nếu có)

* Trình tự giải quyết

+ Bước1: Bên nhận góp vốn là tổ chức chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, nộp tại tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc Văn phòng sở

Tài nguyên và Môi trường

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ: Kiểm tra tính pháp lý nội dung của hồ sơ: Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì lập phiếu biên nhận trao cho người nộp; trường hợp hồ sơ thiếu, hoặc không hợp lệ thì hướng dẫn làm lại đúng quy định

Thời gian nhận hồ sơ trong giờ làm việc từ thứ hai đến thứ sau hàng tuần, trừ ngày nghỉ theo quy định

+ Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả chuyển toàn bộ hồ

sơ đến Trung tâm thông tin Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở Tài nguyên

và Môi trường: Kiểm tra hồ sơ địa chính; trích đo địa chính đối với khu vực chưa có bản đồ địa chính chính quy; đăng ký biến động vào hồ sơ địa chính; lập thông báo trích sao về nội dung chỉnh lý hồ sơ địa chính; chứng nhận biến động về tên chủ sử dụng đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển hồ sơ đến phòng Đăng ký đất đai thuộc sở Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Bước 3 Phòng Đăng ký đất đai thẩm định hồ sơ và tham mưu cho lãnh sở Tài nguyên và Môi trường ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo uỷ quyền hoặc trình UBND tỉnh ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp không uỷ quyền

+ Bước 4 Tổ chức nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc sở Tài nguyên và Môi Trường: Tổ chức nộp lại giấy biên nhận hồ sơ, nộp lệ phí theo quy định Cán

bộ trả kết quả yêu cầu chủ sử dụng đất ký vào sổ theo dõi và trao kết quả trường hợp nhận thay phải có giấy uỷ quyền có công chứng, chứng thực, hoặc giấy giới thiệu và chứng minh nhân nhân của người được uỷ quyền Thời gian nhận hồ sơ trong giờ làm việc từ thứ hai đến thứ sáu hàng tuần, trừ ngày nghỉ

theo quy định

2.1.4.6 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả hai bên nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + 01 bản sao); + Hợp đồng chấm dứt góp vốn (01 bản chính);

+ Đơn xin đăng ký biến động sử dụng đất;

+ Đơn xin cấp Giấy chứng nhận QSD đất (nếu có)

* Trình tự giải quyết

-Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh

lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do không thay đổi thửa đất):

Bước 1: Sau khi bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất nộp đầy đủ hồ

sơ hợp lệ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Sở Tài nguyên và Môi trường

Bước 2: Cán bộ được phân công thực hiện thẩm tra hồ sơ, thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trình Lãnh đạo Văn phòng xem xét ký vào đơn xin đăng ký biến động trình Lãnh đạo Sở ký chỉnh lý Giấy chứng nhận QSD đất;

Bước 2: Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguy ên và Môi trường thực hiện chỉnh lý Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất);

Bước: Trả kết quả

2.2 Cơ sở pháp lý

- Căn cứ Luật Đất đai năm 2013; [2]

- Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; [3]

- Căn cứ Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT);

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15

tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt

nước;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

2.3 Cơ sở thực tiễn

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2013

ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Các cấp lãnh đạo cũng như UBND xã cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kề hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh-tế xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng

* Tình hình chuyển QSDĐ ở một số khu vực trong nước

Trong những năm qua do ảnh hưởng từ những cuộc khủng hoảng kinh

tế trên thế giới nên tình hình chuyển quyền sử dụng đất của Việt Nam cũng gặp nhiều khó khăn Đặc biệt trong năm 2014,2015 thị trường bất động sản nói chung, tình hình chuyển quyền sử dụng đất nói riêng cũng diễn ra rất chậm nhất là ở các thành phố lớn Đối với Thái Nguyên là một tỉnh nằm ở

phía Bắc nên cũng chịu ảnh hưởng của tình hình khó khăn của của cả nước

Nhưng để khắc phục tình trạng trên hàng năm được sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo tỉnh Thái Nguyên, Sở Tài nguyên

và Môi trường tỉnh Thái Nguyên đã tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả ở các địa phương trong toàn tỉnh Để thực hiện chỉ đạo chung của tỉnh Thái Nguyên thì UBND huyện Đại Từ đã có những chỉ đạo tới các phòng ban trong huyện thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai đạt hiệu quả

Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn huyện Đại Từ, từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền đến người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động hơn.[5]

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về không gian: xã Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

- Phạm vi về nội dung: nghiên cứu tất cả các hình thức chuyển quyền

sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 trên khu vực nghiên cứu xã Đồng Bẩm

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu

3.2.1 Địa điểm thực tập

Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên

3.2.2 Thời gian

Thực tập từ ngày: 15/08-23/10/2016

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Tình hình cơ bản khu vực nghiên cứu, xã Đồng Bẩm - thành phố Thái Nguyên

3.3.1.1.Điều kiện tự nhiên, các nguồn tài nguyên thiên nhiên

3.3.1.2.Điều kiện kinh tế – xã hội

3.3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất

3.3.2 Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 -

2016 tại xã Đồng Bẩm

• Đánh giá kết quả chuyển đổi QSDĐ;

• Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ;

• Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại QSDĐ;

• Đánh giá kết quả thừa kế QSDĐ;

• Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ;

• Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ;

• Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSDĐ

3.3.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về công tác chuyển QSDĐ theo phiếu điều tra tại khu vực nghiên cứu

- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về những quy định chung của QSDĐ;

- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về các hình thức chuyển QSDĐ

- Đánh giá sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo các nhóm đối

tượng

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các thông tin liên quan đến quá trình nghiên cứu của đề tài gồm: Tư liệu tại các cơ quan quản lý.Tư liệu, số liệu có sẵn từ các cơ quan nhà nước Tiến hành điều tra bổ sung ngoài thực địa để điều chỉnh cho phù hợp với thực tế và chuẩn hoá các số liệu

3.4.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Số liệu thu thập được từ phiếu điều tra của:

+ Các hộ dân trên địa bàn nghiên cứu: Phỏng vấn các hộ dân đã từng thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện để biết được những khó khăn, vướng mắc, tâm tư nguyện vọng của nhân dân trong việc thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất

Chọn hộ điều tra: Chọn các hộ đã từng thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã (điều tra 35 hộ)

+ Các cán bộ trực tiếp thực hiện nhiệm vụ: Phỏng vấn các cán bộ trực tiếp thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho các hộ dân trên địa bàn để

từ đó đánh giá được những khó khăn, tồn tại trong công tác này (10 phiếu)

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Đồng Bẩm

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1.Vị Trí địa lý

Đồng Bẩm là xã nằm ở phía Đông Bắc của thành phố Thái Nguyên, với tổng diện tích tự nhiên 402,3 ha, ranh giới hành chính xã được xác định như sau:

+ Phía Đông: Giáp xã Linh Sơn

+ Phía Tây: Giáp phường Quang Vinh

+ Phía Nam: Giáp xã Cao Ngạn và thị trấn Chùa Hang

+ Phía Bắc : Giáp phường Trưng Vương

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Đồng Bẩm mang đặc điểm của vùng trung du và miền núi bán sơn địa, nhiều đồi núi xen kẽ những cánh đồng

4.1.1.3 Khí hậu, thủy văn

Đồng Bẩm nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa và có chung khí hậu với vùng Đông Bắc Khí hậu được chia làm 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô, mùa mưa tập trung từ tháng 4 đến tháng 10, mùa khô từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau

*Về nhiệt độ :

Nhiệt độ trung bình trong năm khoảng 22 độ C, tất cả các tháng trong năm nhiệt độ bình quân đều trên 13 độ C, chênh lệch nhiệt độ ngày đêm giữa các tháng trong năm tương đối cao.Tháng có nhiệt độ cao nhất là tháng 7, thấp nhất là tháng 1 Số giờ nắng trong năm đạt 1628 giờ, tháng có giờ nắng cao

nhất là tháng 7 (195 giờ), tháng có giờ nắng thấp nhất là tháng 2 và tháng 3 (50 giờ)

*Gió

Hướng gió thay đổi theo mùa, mùa mưa hướng gió thịnh hành là hướng Đông Nam, mùa khô hướng gió thịnh hành là hướng Đông Bắc.Hướng gió ảnh hưởng đến sản xuất và sinh hoạt của người dân, đặc biệt là ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của xã Đồng Bẩm

Đồng Bẩm là xã sản xuất nông nghiệp Loại hình sản xuất chính là lúa, trồng hoa cây hoa mầu, cây công nghiệp và chăn nuôi

4.1.2.1 Sản xuất nông nghiệp

dự báo, dự tính kịp thời công tác phòng trừ dịch bệnh trên cây trồng Do vậy

các chỉ tiêu về năng suất, sản lượng và diện tích gieo trồng cơ bản đã đạt và vượt kế hoạch đề ra

Tiến hành chi trả tiền hỗ trợ kinh phí bảo vệ và phát triển đất trồng lúa theo Nghị định số 42/2012/NĐ-CP năm 2015 với tổng số tiền là 27.292.000 đồng đảm bảo đúng đối tượng, kịp thời theo quy định

Triển khai cho các hộ dân trên địa bàn toàn xã đăng ký mua giống lúa lai, ngô lai, lúa thuần chất lượng cao, khoai tây năm 2016 theo đúng cơ chế hỗ

trợ của Tỉnh; Phối hợp với các phòng ban của Thành phố khảo sát, xác định vị trí

để triển khai thực hiện Đề án phát triển nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao trên địa bàn xã

* Chăn nuôi thú y:

Công tác chăn nuôi trên địa bàn luôn được quan tâm chỉ đạo, năm 2016 số

hộ chăn nuôi và số lượng đàn gia súc, gia cầm ngày càng tăng Chỉ tiêu đàn gia súc gia cầm trên địa bàn đều vượt so với kế hoạch đề ra

Thực hiện kế hoạch của UBND thành phố Thái Nguyên và trạm thú y thành phố UBND xã đã chỉ đạo và triển khai thực hiện tốt công tác tiêm phòng cho đàn gia súc, gia cầm, khử trùng tiêu độc, công tác phòng chống dịch bệnh Trên địa bàn không phát sinh ổ dịch, tỷ lệ tiêm phòng đạt và vượt

kế hoạch đề ra, nhận thức của người dân trong công tác tiêm phòng cũng

được cải thiện

* Công tác khác :

Phối hợp với phòng Kinh tế và Trạm khuyến nông thành phố Thái Nguyên tổ chức 02 lớp tập huấn kỹ thuật trồng, chăm sóc và phòng trừ sâu bệnh hại lúa vụ Xuân và vụ Mùa năm 2016 thu hút trên 150 hộ dân tham gia

và triển khai mô hình giống lúa Thiên ưu 8; mô hình giống ngô nếp mới HN88

và HN66 với 2ha; mô hình mở rộng chăn nuôi gà lai chọi an toàn sinh học cho

04 hộ tại xóm Nhị Hòa= 600 con; mô hình trồng 02 ha rau ứng dụng công nghệ cao và trồng hoa giống mới ứng dụng công nghệ cao, mô hình trồng khoai tây giống mới tại xóm Nhị Hòa

* HTX nông nghiệp

Chỉ đạo HXT tu bổ, nạo vét kênh mương, sửa chữa, bảo dưỡng các trạm bơm Đảm bảo dẫn nước nhanh, tiết kiệm và kịp thời vụ Đảm bảo cung cấp

đủ nước phục vụ cho việc tưới dưỡng các loại cây trồng vụ năm 2016

4.1.2.2 Thu chi Ngân sách

* Thu Ngân sách: 11 tháng đầu năm 2016, UBND xã đã tập trung chỉ

đạo và có nhiều biện pháp, giải pháp quyết liệt trong công tác quản lý thu ngân sách, chống thất thu thuế, nên kết quả thu ngân sách đạt: 2.278.883.660đ/ 2.275.000.000đ = 91.82% kế hoạch thành phố giao Số thu trong cân đối đạt 1.219.789.025/1.448.500.000 = 84.2% kế hoạch thành phố giao Ước thực hiện đến hết năm 2016 đạt 100% Kế hoạch

Triển khai và tổ chức thu các loại quỹ chuyên dùng năm 2016 đạt 163.360.000 đ

* Chi Ngân sách: Chi Ngân sách theo đúng Luật ngân sách Nhà nước

Đảm bảo chi đúng, chi đủ, đảm bảo nhu cầu chi cho nhiệm vụ phát triển kinh

tế, xã hội tại địa phương 11 tháng năm 2016 đã chi ngân sách 3.508.563.895đ/3.805.092.872đ = 92.2%

4.1.2.3 Công tác quản lý đất đai, tài nguyên môi trường

Công tác quản lý đất đai đã đi vào nề nếp, thực hiện đúng các quy trình giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai, tập trung vào các nội dung đẩy mạnh công tác quản lý nhà nước về đất đai, chủ động tham mưu giải quyết các đơn thư khiếu nại, xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai