Thực trạng xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý trong tiến trình cổ phần hoá tại Việt Nam

Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước là một chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước, nhằm chuyển một phần vốn thuộc sở hữu nhà nước sang sở hữu nhiều thành phần.Việc cổ phần hoá đã gắn liền trách nhiệm với lợi ích thúc đẩy những chủ thể kinh tế cần cù hơn, năng động, sáng tạo hơn, có trách nhiệm hơn với công việc kinh doanh. Các doanh nghiệp được cổ phần hoá có cơ hội huy động các nguồn lực vào sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển nền kinh tế quốc dân, thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước là lĩnh vực quản lý nhà nước đang trong quá trình thực hiện còn có những vướng mắc cần tháo gỡ. Đây là vấn đề đang được dư luận xã hội quan tâm, nhất là việc xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp, xác định giá trị phần vốn của nhà nước phải đảm bảo đúng qui định, không làm mất phần vốn nhà nước, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp trong cơ cấu giá trị doanh nghiệp, giải quyết chế độ cho người lao động, việc bán cổ phần thuộc phần vốn nhà nước… Một trong những nguyên nhân khiến quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đang bị chậm lại là do việc xác định giá trị quyền sử dụng đất và lợi thế về vị trí vào giá trị doanh nghiệp.Vì thế em đã nghiên cứu đề tài : “Thực trạng xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý trong tiến trình cổ phần hoá tại Việt Nam”.

Lời mở đầu

Lý do chọn đề tài

Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước là một chủ trương lớn của Đảng và

Nhà nước, nhằm chuyển một phần vốn thuộc sở hữu nhà nước sang sở hữunhiều thành phần.Việc cổ phần hoá đã gắn liền trách nhiệm với lợi ích thúcđẩy những chủ thể kinh tế cần cù hơn, năng động, sáng tạo hơn, có tráchnhiệm hơn với công việc kinh doanh Các doanh nghiệp được cổ phần hoá có

cơ hội huy động các nguồn lực vào sản xuất kinh doanh, góp phần phát triểnnền kinh tế quốc dân, thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước Cổphần hoá doanh nghiệp nhà nước là lĩnh vực quản lý nhà nước đang trong quátrình thực hiện còn có những vướng mắc cần tháo gỡ Đây là vấn đề đangđược dư luận xã hội quan tâm, nhất là việc xác định giá trị thực tế của doanhnghiệp, xác định giá trị phần vốn của nhà nước phải đảm bảo đúng qui định,không làm mất phần vốn nhà nước, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất,giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp trong cơ cấu giá trị doanh nghiệp,giải quyết chế độ cho người lao động, việc bán cổ phần thuộc phần vốn nhànước… Một trong những nguyên nhân khiến quá trình cổ phần hóa doanhnghiệp nhà nước đang bị chậm lại là do việc xác định giá trị quyền sử dụngđất và lợi thế về vị trí vào giá trị doanh nghiệp.Vì thế em đã nghiên cứu đềtài : “Thực trạng xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý trong tiến trình cổ phầnhoá tại Việt Nam”

Mục đích nghiên cứu

Đề án cung cấp thông tin về thực trạng xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý

tại Việt Nam hiện nay, đưa ra những ưu điểm,nhược điểm của việc xác địnhgiá trị này.Từ đó góp phần hoàn thiện việc định giá doanh nghiệp cổ phần hóa

và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện , có khả năng mang lại lợi ích hài hoàcho Nhà nước cũng như cho nhiều bộ phận xã hội khác

Đối tượng nghiên cứu

Đối tuợng nghiên cứu của đề án là các doanh nghiệp Nhà nước thuộc đối

tượng cổ phần hoá có giá trị lợi thế vị trí địa lý trong xác định giá trị doanhnghiệp của quá trình cổ phần hoá

Phạm vi nghiên cứu

Các doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hoá tại Việt Nam có giá trị lợi thế vị

trí địa lý

Thời gian nghiên cứu :

10/04 - 20/04: Nộp đề cương nghiên cứu

29/04 - 09/05: Hoàn thiện bản thảo đề án

16/05 - 30/05: Hoàn thành đề án môn học

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập dữ liệu

Khảo sát dữ liệu thứ cấp : được tổng hợp trên trang web,Bộ xây dựng Nhóm dữ liê ̣u nghiên cứu đề câ ̣p đến chủ yếu là những số liê ̣u thống kê từcác trang website, các báo cáo điều tra, các công văn của Bô ̣ Tài chính Viê ̣cphân tích dữ liê ̣u thứ cấp cho phép đánh giá được thực tra ̣ng vấn đề xác địnhgiá trị lợi thế vị trí địa lý hiê ̣n nay, hiê ̣u quả hoa ̣t đô ̣ng và từ đó tìm ra nhữngđề xuất

- Phương pháp phân tích dữ liệu

Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích dựa trên các số liê ̣u bằng cách

Chương 1 Tổng quan về giá trị lợi thế vị trí địa lý trong thẩm định giá doanh nghiệp cổ phần hóa

1.1.Một số khái niệm liên quan đến cổ phần hóa doanh nghiệp

1.1.1 Doanh nghiệp

Doanh nghiệp là đơn vị kinh tế có các phương tiện tài chính,vật chất,lao

động nhằm thực hiện các hoạt động sản xuất ,cung ứng,tiêu thụ, sản phẩmhoặc dịch vụ ,trên cơ sở tối đa hóa lợi ích của chủ sở hữu , đồng thời kết hợpmột cách hợp lý các mục tiêu xã hội

Về mặt pháp lý,theo khoản 1 điều 4 Luật Doanh nghiệp Việt Nam ban hànhngày 29 tháng 11 năm 2005 : “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng,

có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quyđịnh của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh ” Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 : “ Doanh nghiệp là một tổchức thương mại,công nghiệp,dịch vụ hay đầu tư đang theo đuổi một hoạtđộng kinh tế”

Hiện nay ở Việt Nam Luật doanh nghiệp năm 2005 quy định bốn loại hìnhdoanh nghiệp hoạt động đó là: công ty trách nhiệm hữu hạn(gồm công tytrách nhiệm hữu hạn một thành viên và công ty trách nhiệm hữu hạn hai thànhviên trở lên), công ty cổ phần, công ty hợp danh và doanh nghiệp tư nhân.Mỗiloại hình doanh nghiệp có đặc trưng riêng với những lợi thế và những hạn chếkhác nhau

1.1.2 Doanh nghiệp Nhà nước

Theo điều 1 Luật Doanh nghiệp nhà nước Việt Nam ban hành ngày 26

tháng 11 năm 2003 “Doanh nghiệp nhà nước là tổ chức kinh tế do Nhà

nước sở hữu toàn bộ vốn điều lệ hoặc có cổ phần, vốn góp chi phối, được tổchức dưới hình thức công ty nhà nước, công ty cổ phần, công ty trách nhiệmhữu hạn”

Trong đó,công ty nhà nước là doanh nghiệp do Nhà nước sở hữu toàn bộ

vốn điều lệ Công ty cổ phần nhà nước là công ty cổ phần mà toàn bộ cổ đông

là các công ty nhà nước hoặc tổ chức được Nhà nước uỷ quyền góp vốn Công

ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên là công ty trách nhiệm hữuhạn do Nhà nước sở hữu toàn bộ vốn điều lệ Công ty trách nhiệm hữu hạnnhà nước có hai thành viên trở lên là công ty trách nhiệm hữu hạn trong đó tất

cả các thành viên đều là công ty nhà nước hoặc có thành viên là công ty nhànước và thành viên khác là tổ chức được Nhà nước uỷ quyền góp vốn

Như vậy,doanh nghiệp Nhà nước (hay còn gọi là doanh nghiệp quốcdoanh) là các tổ chức kinh tế do Nhà nước thành lập,trong đó Nhà nước sởhữu hơn 50% vốn điều lệ,có quyền tự sản xuất kinh doanh nhưng phải đảmbảo nghĩa vụ bảo toàn,phát triển vốn trong đó có vốn Nhà nước đóng góp

1.1.3 Công ty cổ phần

Công ty cổ phần là một dạng pháp nhân có trách nhiệm hữu hạn, được

thành lập và tồn tại độc lập đối với những chủ thể sở hữu nó Vốn của công tyđược chia nhỏ thành những phần bằng nhau gọi là cổ phần và được phát hànhhuy động vốn tham gia của các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế Bộmáy các công ty cổ phần được cơ cấu theo luật pháp và điều lệ công ty vớinguyên tắc cơ cấu nhằm đảm bảo tính chuẩn mực, minh bạch và hoạt động cóhiệu quả.Công ty Cổ phần phải có Đại hội đồng Cổ đông, Hội đồng Quản trị

và Ban Điều hành Đối với công ty cổ phần có trên mười một cổ đông phải cóBan Kiểm soát

Theo điều 77 Luật Doanh nghiệp 2005 Việt Nam, công ty cổ phần đượcđịnh nghĩa như sau:

“Công ty cổ phần là doanh nghiệp, trong đó:

- Vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần;

- Cổ đông có thể là tổ chức, cá nhân; số lượng cổ đông tối thiểu là ba và

không hạn chế số lượng tối đa;

- Cổ đông chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác

của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp;

- Cổ đông có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người

khác, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 81 và khoản 5 Điều 84 củaLuật này

- Công ty cổ phần có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp Giấy chứng

nhận đăng ký kinh doanh

- Công ty cổ phần có quyền phát hành chứng khoán các loại để huy động

doanh nghiệp Nhà nước và công ty cổ phần.Nguồn vốn mà các công ty cổphần huy động được khá đa dạng từ Nhà nước,các tổ chức cá nhân trong vàngoài nước,từ đó tạo điều kiện để các công ty đầu tư đổi mới công nghệ, mởrộng sản xuất kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của doanh nghiệp.Chuyểnđổi hình thức sở hữu doanh nghiệp Nhà nước mà cụ thể là cổ phần hóa đãgiúp khắc phục được tình trạng ỷ lại, góp phần nâng cao hiệu quả quản trịdoanh nghiệp, tạo động lực mới thúc đẩy doanh nghiệp phát triển, nâng caohiệu quả hoạt động.

1.2.Một số khái niệm liên quan đến định giá doanh nghiệp

1.2.1 Giá trị doanh nghiệp

Giá trị doanh nghiệp là một loại giá trị phi thị trường, là số tiền ước tínhdựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năngđược mua, được bán trên thị trường

Nếu doanh nghiệp đang hoạt động,mà mỗi bộ phận tài sản cấu thành nên:hữu hình và vô hình là một thể thống nhất,một tổ chức không thể tách rời thìgiá trị doanh nghiệp là một dạng của giá trị đầu tư(số tiền mà tài sản mang lạicho một hoặc một số nhà đầu tư,cho một dự án đầu tư)

Nếu sử dụng phương pháp DCF thì giá trị doanh nghiệp là một dạng giátrị đặc biệt (số tiền phản ánh giá trị tài sản được hình thành trong những tìnhhuống giao dịch đặc biệt).Có thể thấy mỗi doanh nghiệp là một chủ thể kinh

tế khác nhau trên thị trường,không doanh nghiệp nào giống doanh nghiệp nào

và bản thân trong doanh nghiệp, các tài sản liên kết với nhau tạo ra sự cộnghưởng về mặt kỹ thuật hoặc lợi ích kinh tế ,vì thế không thể dùng giao dịchtrên thị trường để định giá giá trị doanh nghiệp

1.2.2 Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Theo Gs Lim Lan Yuan – Singapore : “Thẩm định giá là một nghệ thuậthay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụthể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũngnhư xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loạiđầu tư lựa chọn

Pháp lệnh giá Việt Nam quy định thẩm định giá là đánh giá hoặc đánh giálại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhấtđịnh theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

Như vậy, thẩm định giá là sự ước tính giá trị hiện tại dưới hình thái tiền

tệ của tài sản hoặc quyền tài sản ở một thời gian cụ thể,địa điểm cụ thể vớimục đích nhất định và sử dụng dữ liệu,các yếu tố thị trường

Từ đó có thể định nghĩa định giá doanh nghiệp là việc ước tính giá trị của

doanh nghiệp hay lợi ích của nó theo một mục đích nhất định bằng cách sử

dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp Đây là việc tính toán, xác định

sự thay đổi về mặt giá trị của doanh nghiệp tại một thời điểm nhất định,là quátrình ước tính giá trị của một doanh nghiệp tại một thời điểm nhất định trên cơ

sở thị trường nhằm tạo lập cơ sở để các bên tham gia giao dịch mua bándoanh nghiệp Đây là hoạt động khoa học có tính tổng hợp và khả năng dựđoán cao

1.2.3.Phương pháp định giá giá trị doanh nghiệp

* Phương pháp tài sản

Đây là phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệp dựa trên giá trị thị

trường của tổng tài sản của doanh nghiệp

Công thức tính

Giá trị thị trường của doanh nghiệp được tính toán dựa trên bảng cân đốitài sản của doanh nghiệp và giá trị của vốn chủ sở hữu được tính như sau :

Ve = Va – Vd

Trong đó : Ve : giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu

Va : giá trị thị trường của toàn bộ tài sản

Vd : Giá trị thị trường của nợ

Giá trị thị trường của toàn bộ tài sản (Va) gồm

Giá trị tài sản là hiện vật

Giá trị tài sản bằng tiền gồm tiền mặt, tiền gửi, và các giấy tờ có giá (tínphiếu,trái phiếu…)

Giá trị tài sản ký cược,ký quỹ ngắn hạn và dài hạn

Giá trị các khoản đầu tư ra bên ngoài doanh nghiệp

Giá trị các khoản phải thu

Giá trị các quyền thuê bất động sản tính theo thu nhập thực tế trên thịtrường

Giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp

Giá trị thị trường của nợ (Vd) : được xác định theo số dư thực tế trên sổ kếtoán vào thời điểm thẩm định giá

*Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) là phương pháp xác định giá trị

doanh nghiệp trên cơ sở khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong tương lai

Giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp được xác định như sau: Giá trị thực

D

1 ( 1 )

+

P K

n n

Chênh lệch về giá trịquyền sử dụng đất đãnhận giao, nhận thuê

: là Giá trị hiện tại của phần vốn Nhà nước năm thứ n

i : thứ tự các năm kế tiếp kể từ năm xác định giá trị doanh nghiệp (i:1

→n)

Di : Khoản lợi nhuận sau thuế dùng để chia cổ tức năm thứ i

n : Là số năm tương lai được lựa chọn (3 - 5 năm)

Pn : Giá trị phần vốn nhà nước năm thứ n và được xác định theo côngthức:

Rf : Tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro đượctính bằng lãi suất của trái phiếu Chính phủ có kỳ hạn 5 năm ở thời điểm gầnnhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

Rp : Tỷ lệ phụ phí rủi ro khi đầu tư mua cổ phần của các công ty ở ViệtNam được xác định theo bảng chỉ số phụ phí rủi ro chứng khoán quốc tế tạiniên giám định giá hoặc do các công ty định giá xác định cho từng doanhnghiệp nhưng không vượt quá tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tưkhông rủi ro (Rf)

g: tỷ lệ tăng trưởng hàng năm của cổ tức và được xác định như sau:

g = b x R

Trong đó: b là tỷ lệ lợi nhuận sau thuế để lại bổ sung vốn

R là tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu bình quân của cácnăm tương lai

Giá trị thực tế của doanh nghiệp tại thời điểm định giá theo phương pháp

DCF được xác định như sau:

+

Nợ thực tếphải trả

+

Số dư quỹkhen

thưởng,phúc lợi

+

Nguồnkinh phí

sự nghiệp

Trong đó:

Nợ thực tế phải trả = Tổng nợ phải trả trên sổ kế toán trừ (-) Giá trị các khoản

nợ không phải thanh toán cộng (+) Giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đấtđược giao

1.3 Các khái niệm liên quan đến giá trị lợi thế vị trí địa lý

1.3.1 Lợi thế kinh doanh

Theo Thông tư 146/2007/TT-BTC hướng dẫn, giá trị lợi thế kinh doanh củadoanh nghiệp là giá trị tăng thêm do các yếu tố lợi thế tạo ra như vị trí địa lý,thương hiệu,thị trường và thị phần trong nước cũng như nước ngoài … củadoanh nghiệp

Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp được xác định theo 2 phươngpháp sau:

- Xác định theo tỷ suất lợi nhuận và lãi suất trái phiếu Chính phủ:

kế toán tạithời điểmđịnh giá

x

Tỷ suất lợi nhuậnsau thuế trên vốnnhà nước bìnhquân 3 năm trướcthời điểm xácđịnh giá trị doanhnghiệp

-Lãi suất của tráiphiếu Chính phủ có

kỳ hạn 5 năm do BộTài chính công bố tạithời điểm gần nhấtvới thời điểm xácđịnh giá trị doanhnghiệp

bình quân 3 năm

trước

=Vốn nhà nước theo sổ kế toán bình quân 3

x 100

%

thời điểm xác định

giá trị doanh nghiệp

năm liền kề trước thời điểm xác định giá trịdoanh nghiệp

- Xác định trên cơ sở lợi thế về vị trí địa lý và giá trị thương hiệu: Giá trị lợi thế kinh

doanh của doanh

nghiệp

= Giá trị lợi thế vị tríđịa lý + Giá trị thương hiệu

1.3.2.Lợi thế vị trí địa lý

Lợi thế vị trí được coi là một loại tài sản vô hình của doanh nghiệp,cùngvới giá trị thương hiệu tạo nên giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp.Cóthể hiểu đây là lợi ích mà doanh nghiệp có được khi tọa lạc trên vị trí đó.Ví

dụ như một doanh nghiệp nằm tại trung tâm thành phố sẽ có vị trí thuận lợithu hút được nhiều khách hàng hơn,bên cạnh đó việc di chuyển giao dịchcũng tiện lợi hơn so với doanh nghiệp có cùng diện tích nhưng ở ngoại ôthành phố.Những lợi ích đó được phản ánh một phần vào doanh thu củadoanh nghiệp.Hay các doanh nghiệp có các cơ sở sản xuất đặt gần nơi cungcấp nhiên liệu cũng là một lợi thế, chi phí vận chuyển và chi phí bảo quản sẽthấp hơn các doanh nghiệp có cơ sở sản xuất ở xa.Trường hợp doanh nghiệp ở

vị trí dân cư đông đúc thì việc tuyển dụng cũng gặp ít khó khăn hơn vùng dân

cư thưa thớt Có thể thấy lợi thế vị trí địa lý được phản ánh trong rất nhiềuhoạt động của doanh nghiệp,có thể ảnh hưởng đến doanh thu hay chi phí củadoanh nghiệp

Xét các doanh nghiệp Nhà nước khi tiến hành cổ phần lợi thế vị trí địa lý làlợi ích mà doanh nghiệp sử dụng đất của nhà nước được hưởng có giá thấphơn giá thị trường.Vì thế lợi ích mà doanh nghiệp thuê đất của nhà nước đượchưởng chính là chênh lệch giữa giá đất thuê của Nhà nước và giá đất thuê trên

thị trường trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng thuê Theo thông tư

146/2007/TT-BTC

“ Giá trị lợi thế vị trí địa lý áp dụng đối với doanh nghiệp cổ phần hóa(không phụ thuộc vào ngành nghề và kết quả kinh doanh) sử dụng các lô đấtthuộc loại đất đô thị nếu lựa chọn hình thức thuê đất thì phải xác định giá trịlợi thế địa lý của lô đất để tính vào giá trị doanh nghiệp

Giá trị lợi thế vị trí địa lý của lô đất được xác định bằng chênh lệch giữagiá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tếtrên thị trường trong điều kiện bình thường (theo quy định tại khoản 12 Điều

1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ) so với giáUBND các tỉnh, thành phố trực thuộc quyết định và công bố vào ngày 01/01của năm thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp”

Có thể thấy các doanh nghiệp Nhà nước đã được hưởng những lợi thếlớn về vị trí địa lý tại các đô thị.Vị trí địa lý đã thúc đẩy hoạt động kinh doanhcủa các doanh nghiệp Nhà nước.Các vị trí đắc địa này đã đóng góp không nhỏvào doanh thu cũng như lợi nhuận của doanh nghiệp.Đây cũng được coi làphần tài sản có giá trị của vốn Nhà nước cũng như của doanh nghiệp

Chương 2 Thực trạng xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý trong định giá doanh nghiệp cổ phần hóa

2.1.Cơ sở pháp lý trong định giá giá trị lợi thế vị trí địa lý

Việc xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý được quy định trong các văn bảnpháp luật sau:

Doanh nghiệp có vị trí địa lý thuận lợi khi tiến hành cổ phần hóa phải thuê các

tổ chức có chức năng định giá như: các công ty kiểm toán, công ty chứng khoán,

tổ chức thẩm định giá, ngân hàng đầu tư trong nước và ngoài nước có chức năng

định giá thực hiện tư vấn xác định giá trị doanh nghiệp ( theo khoản 1 điều 22

Nghị định 109/2007/NĐ-CP)

Để xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý cần :

- Thu thập được giá thị trường đất ở lân cận tài sản thẩm định giá,sau đó

điều chỉnh các yếu tố so sánh để tìm ra được giá trị thị trường đất ở của tài sảnthẩm định giá

- Tìm hiểu giá đất do UBND tỉnh đó ban hành hàng năm tại địa điểm đó

bao gồm giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

- Tính tỷ lệ giữa đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và đất ở

- Từ đó suy ra giá trị thị trường của đất sản xuất kinh doanh phi nôngnghiệp thông qua giá thị trường đất ở và tỷ lệ đất sản xuất kinh doanh phinông nghiệp và đất ở theo quy định của Ủy ban nhân dân được xác định ởtrên.Kết quả thu được đơn giá chênh lệch

- Nhân kết quả thu được với diện tích khu đất, đây chính là giá trị lợithế vị

trí địa lý.

Như vậy khi xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý của doanh nghiệp cần quantâm đến giá thị trường của đất ở xung quanh khu vực doanh nghiệp được địnhgiá và tỷ lệ giữa giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giá đất ở doUBND tỉnh ban hành tại vị trí của doanh nghiệp và vào thời điểm thẩm địnhgiá Việc tính toán không phức tạp mà đòi hỏi sự chính xác trong việc thuthập số liệu

Có thể đưa ra một bài toán ví dụ với các con số cụ thể cho việc xác định giátrị lợi thế vị trí địa lý của doanh nghiệp tại Bà Triệu-Thanh Hoá với 10.000m2 do UBND cho thuê 50 năm trả tiền hàng năm,thời hạn thuê còn 6 năm.Tạithời điểm quý I/2008 :

- Giá thị trường đất ở của lô đất đó là khoảng 10.000.000 đồng /m2

- Khung giá đất do UBND qui định giá đất ở là: 5.000.000 đồng /m2

- Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là: 2.800.000 đồng /m2

=> Tỷ lệ giữa giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trên giá đất ở là:2.800.000/5.000.000 = 0,56

Vậy đơn giá thị trường đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại khuvực thẩm định là:

10.000.000 đồng/m2x 0,56 = 5.600.000 đồng/m2

Chênh lệch về đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (giá trịtrường so với giá UBND tỉnh quy định) là:

5.600.000 đồng/m2- 2.800.000 đồng/m2 = 1.800.000 đồng/m2 => Giá trị lợi thế vị trí địa lý của lô đất sản xuất kinh doanh phi nông

nghiệp (thời hạn thuê đất 70 năm):

1.800.000 đồng/m2 x 10.000 m2 = 18.000.000.000 đồng

* Theo quy định tại tiết b, 2.2, điểm 2, Mục I, Phần B Thông tư số117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thưc hiện