Đánh giá ảnh hưởng của hoạt động môi giới bđs tới sự phát triển thị trường bđs trên địa bàn thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

Từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường BĐS tại thành phố Bắc Ninh trong thời gian tới.. - Khái quát

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Giảng viên hướng dẫn : ThS Nông Thu Huyền

Thái Nguyên, năm 2017

i

LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian 4 năm học tập và rèn luyện đạo đức tại trường, bản thân

em đã được sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản

lý Tài nguyên, cũng như các thầy, cô giáo trong Ban Giám hiệu Nhà trường, các Phòng ban và phòng Đào tạo của Trường Đại học Nông lâm

Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cô trong khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm quý báu, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường, tạo điều kiện cho em được trải nghiệm thực tế về công việc và ngành nghề mà mình đang học tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai thành phố Bắc Ninh Đồng thời em xin gửi lời cảm ơn đến ban Lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai, các chú, các anh, các chị trong chi nhánh

đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo cho em trong thời gian thực tập Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo - ThS.Nông Thu Huyền đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này

Cuối cùng em xin được bày tỏ lòng biết ơn tới gia đình, bạn bè, những người đã động viên, khuyến khích, giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành khóa luận

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Sinh viên

Cao Văn Kiên

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố Bắc Ninh 32

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố năm 2015 36

Bảng 4.3: Danh sách các công ty kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS 43

Bảng 4.4: Danh sách các văn phòng môi giới BĐS 45

Bảng 4.5: Danh sách các cá nhân môi giới BĐS 47

Bảng 4.6: Danh sách các Sàn giao dịch BĐS tại thành phố Bắc Ninh 48

Bảng 4.7: Đánh giá các loại hình môi giới BĐS theo thời gian giai đoạn 2014 - 2106 49

Bảng 4.8: Số lượng các hợp đồng giao dịch về BĐS trung bình/tháng của các loại hình môi giới BĐS theo thời gian 50

Bảng 4.9: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các công ty môi giới BĐS 51

Bảng 4.10: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các văn phòng 52

Bảng 4.11: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của cá nhân 54

Bảng 4.12: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch 55

iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ tam giác BĐS 29 Hình 4.1 Bản đồ địa giới hành chính Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 29Hình 4.2 Nguồn cung nhà ở, đất ở tại thị trường BĐS thành phố Bắc Ninh

trong thời gian tới 42

iv

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC CÁC HÌNH iii

MỤC LỤC iv

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 3

1.4 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 4

2.1.1 Cơ sở lý luận 4

2.1.2 Cơ sở thực tiễn 4

2.1.3 Cơ sở pháp lý 6

2.2 KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀN LIÊN QUAN ĐẾN MÔI GIỚI BĐS 8

2.2.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS 8

2.2.2 Nội dung môi giới BĐS 13

2.2.3 Nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS 13

2.2.4 Vai trò của môi giới BĐS trong thị trường BĐS nhà đất 14

2.2.5 Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS 15

v

2.2.6 Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS 16

2.2.7 Quy trình môi giới BĐS 16

2.2.8 Các loại hình hoạt động môi giới BĐS 16

2.2.9 Hợp đồng môi giới BĐS 17

2.2.10 Các thành phần tham gia thị trường BĐS 18

2.3 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở TRONG NƯỚC 20

2.3.1 Thực trạng phát triển thị trường BĐS trên thế giới 20

2.3.2 Thực trạng phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam 21

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU26 3.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 26

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

3.2 ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 26

3.3 NỘI DUNG 26

3.3.1 Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của thành phố Bắc Ninh có ảnh hưởng đến hoạt động môi giới BĐS 26

3.3.2 Thực trạng về quản lý đất đai và thị trường BĐS tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2014-2016 26

3.3.3 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2014-2016 26

3.3.4 Ảnh hưởng của hoạt động môi giới BĐS đến sự phát triển thị trường BĐS tại thành phố Bắc Ninh 26

vi 3.3.5 Những khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao

hiệu quả công tác môi giới BĐS tại thành phố Bắc Ninh 26

3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 26

3.4.2 Phương pháp xử lý số liệu và tổng hợp số liệu 27

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU & THẢO LUẬN 28

4.1 ĐÁNH GIÁ SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ BẮC NINH CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN MÔI GIỚI BĐS 28

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của thành phố Bắc Ninh 28

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh 31

4.1.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng của thành phố Bắc Ninh 33

4.1.4 Tình hình sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh 36

4.1.5 Đánh giá ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến hoạt động môi giới BĐS 37

4.2 THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 38

4.2.1 Thực trạng về quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 38

4.2.2 Thực trạng về thị trường BĐS tại thành phố Bắc Ninh 40

4.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2014- 2016 43

4.3.1 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới BĐS tại thành phố Bắc Ninh theo loại hình hoạt động 43

4.3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới BĐS tại thành phố Bắc Ninh theo thời gian giai đoạn 2014-2016 49

4.3.3 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới BĐS tại thành phố Bắc Ninh theo nội dung hợp đồng giao dịch theo các mô hình môi giới 51

vii 4.4 ẢNH HƯỞNG CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS ĐẾN SỰ PHÁT

TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH 56

4.4.1 Ảnh hưởng tích cực 56

4.4.2 Ảnh hưởng tiêu cực 57

4.5 NHỮNG KHÓ KHĂN TỒN TẠI VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC MÔI GIỚI BĐS TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH 57

4.5.1 Những khó khăn tồn tại 57

4.5.2 Đề xuất một số giải pháp 59

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62

5.1 KẾT LUẬN 62

5.2 ĐỀ NGHỊ 63

TÀI LIỆU THAM KHẢO 64

6.UBND : Ủy ban nhân dân

7.HĐND : Hội đồng nhân dân

1, Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS 2014) Như vậy, pháp luật hiện hành đã xác nhận: Nghề môi giới BĐS là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS

Năm 2015, hoạt động của doanh nghiệp BĐS có nhiều khởi sắc, nhiều khu nhà đã được tái khởi động Năm 2015 có nhiều sự thay đổi trong các lĩnh vực, đặc biệt là nhà ở và kinh doanh BĐS Đáng chú ý có 2 luật được thi hành

có tác động trực tiếp đến thi trường là Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS.Tiếp theo đó, chính phủ ban hành 5 Nghị định hướng dẫn, liên quan đến kinh doanh của đơn vị phát triển BĐS lẫn quản lý tòa nhà của doanh nghiệp (có hiệu lực từ ngày 10/12/2015) Sang năm 2016, thị trường BĐS sẽ khởi sắc mạnh hơn nữa vì đã có đầy đủ cơ chế chính sách, quy định pháp luật liên quan

để điều chỉnh thị trường Hai luật và 5 Nghị định đi vào cuộc sống quy định rất cụ thể, tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho các chủ đầu tư hoạt động Về cơ bản, hoạt động của chủ đầu tư được đảm bảo, khi đó, họ sẽ đưa ra thị trường nhiều sản phẩm và kéo theo sự phát triển của các công ty dịch vụ, đặc biệt là doanh nghiệp quản lý

2 Bắc Ninh với vị trí ở gần trung tâm thủ đô Hà Nội, được nhắc đến như là một điểm đầu tư mới, hấp dẫn nhờ tốc độ phát triển kinh tế bình quân trên 10%/năm đứng tốp dẫn đầu của cả nước Việc đầu tư cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh cộng với việc phát triển công nghiệp trên hơn 10 năm qua tạo đà cho việc phát triển hạ tầng xã hội và các khu đô thị Chính vì vậy, BĐS Bắc Ninh

sẽ tạo lên một cơn sóng trên thị trường do tại đây đã hình thành một lượng cầu cực lớn cho thị trường BĐS nhờ vào lực lượng lao động đông đảo cũng như hàng chục ngàn cán bộ quản lý, chuyên gia làm việc trong các nhà máy, khu công nghiệp tại địa bàn Hà Nội và Bắc Ninh

Một trong những nguyên nhân khiến Bắc Ninh hút khách nữa là trong những năm gần đây Bắc Ninh hấp dẫn các nhà đầu tư bởi tình hình kinh tế xã hội ổn định, phát triển môi trường đầu tư thuận lợi, chỉ số năng lực cạnh tranh cao

Nhờ những yếu tố về nguồn cầu, về vị trí chiến lược và định hướng phát triển, Bắc Ninh đã trở thành một điểm đến lý tưởng để các nhà đầu tư BĐS tập trung nguồn lực đầu tư dài hạn.Trên cơ sở này, đồng thời xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo ThS Nông Thu Huyền, em tiến hành nghiên cứu đề

tài: “ Đánh giá ảnh hưởng của hoạt động môi giới BĐS tới sự phát triển thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh ”

1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới BĐS đến tình hình phát triển thị trường bât động sản tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2014-2016 Từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường BĐS tại thành phố Bắc Ninh trong thời gian tới

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được thực trạng thị trường BĐS tại thành phố Bắc Ninh

1.3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI

- Điều tra, thu thập và tổng hợp các nguồn thông tin có liên quan đến thị trường BĐS, giá đất ở, nhà ở tại địa bàn nghiên cứu một cách đầy đủ, chính xác, khách quan, trung thực

- Khái quát được tình hình môi giới BĐS trên địa bàn thành phố Bắc Ninh

- Tổng hợp đánh giá được các loại hình môi giới và ảnh hưởng của chúng đến lĩnh vực phát triển nhà đất từ đó đề xuất giải pháp cho việc phát triển hoạt động môi giới BĐS tại tỉnh Bắc Ninh

1.4 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

Ý nghĩa khoa học của đề tài: Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng

cố những kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai, trong đó có lĩnh vực chuyên môn về quản lý thị trường BĐS đã được học tập trong trường, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần phản ánh thực trạng, mối liên hệ đặc biệt đối với nhà đất và đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới BĐS, góp phần thực hiện chủ trương phát triển thị trường BĐS thành phố Bắc Ninh

4

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

2.1.1 Cơ sở lý luận

Trong thị trường hàng hóa nói chung, khi có cầu về một sản phẩm nào

đó thì sẽ có cung về hàng hóa, sản phẩm đó Thị trường đất đai (ở nước ta là thị trường quyền sử dụng đất) cũng không nằm ngoài quy luật trên, khi thị trường có nhu cầu về nhà, đất thì sẽ có người đáp ứng nhu cầu đó, tuy nhiên hoạt động mua bán nhà đất, BĐS là một lĩnh vực rất nhạy cảm, thường xuyên biến động Nhiều khi người muốn mua không biết mua đất ở đâu, hay người muốn bán không biết bán ngôi nhà, mảnh đất của mình cho ai, và một bộ phận người trong xã hội đã đứng ra làm nhiệm vụ cầu nối giữa những người mua - người bán đó Ngày nay cùng với tốc độ đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng,

cơ cấu dân số có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ nông thôn lên thành thị, dân số tập trung ở các thành phố lớn, các khu đô thị không ngừng gia tăng, chính điều này làm gia tăng sức ép về nhà ở tại các khu đô thị và các thành phố lớn Các giao dịch về BĐS diễn ra mạnh mẽ và đi liền với nó là các hoạt động dịch

vụ về BĐS Bởi những lý do trên mà khi thực hiện các giao dịch về BĐS cần phải có các chuyên gia môi giới, tư vấn, đó là những người được đào tạo bài bản am hiểu về thị trường BĐS, nắm bắt tốt các nguồn thông tin, nhiều kinh nghiệm, hiểu biết đầy đủ về pháp luật Họ chính là người giúp cho thị trường vận hành một cách có hiệu quả, các giao dịch về BĐS diễn ra nhanh hơn, và đặc biệt là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch về BĐS được đảm bảo, phù hợp với quy định của pháp luật

2.1.2 Cơ sở thực tiễn

Thực tế từ khi Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất có

5 giá trị và cho phép người sử dụng chuyển quyền rộng rãi thì các địa phương đều phát sinh những chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới BĐS để đáp ứng nhu cầu mua, bán quyền sử dụng đất và các loại BĐS khác Hoạt động dịch vụ môi giới BĐS là một phần của hoạt động kinh doanh BĐS, nó có ảnh hưởng rất lớn đối với thị trường BĐS Chính vì vậy, để cho thị trường BĐS hoạt động công khai, đúng pháp luật thì cần phải đánh giá nghiêm túc về hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, từ đó thấy được những mặt ưu điểm và những tồn tại,

từ đó đưa ra những giải pháp tăng cường hiệu quả của hoạt động này Hiện nay môi giới BĐS đã được công nhận là một nghề và thực tế yêu cầu nhân viên tư vấn phải được trang bị những kiến thức cơ bản về nhiều lĩnh vực: pháp luật, kinh tế, xã hội, xây dựng, kiến trúc, và phải rất thành thạo các kĩ năng như soạn thảo hợp đồng, kĩ năng thu thập thông tin, kĩ năng quản lý và

sử lý thông tin, kĩ năng giao tiếp với khách hàng Để trở thành người môi giới giỏi yêu cầu nhân viên môi giới phải có tầm nhận thức rộng, kiến thức chuyên môn vững vàng và đặc biệt là phải rất nhậy bén và sáng tạo trong việc tiếp nhận và làm chủ kiến thức xã hội Ngoài ra những nhà môi giới còn cần chú ý đến tác phong khi làm việc, thái độ khi gặp đối tác, sự lịch thiệp, nhã nhặn và tuân thủ nghiêm các nguyên tắc về đạo đức nghề nghiệp Hoạt động môi giới BĐS sẽ góp phần cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch BĐS, quản lý tốt hoạt động môi giới cũng sẽ là tiền đề cho sự phát triển của thị trường BĐS nói chung, là công cụ quan trọng

đề đảm bảo và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Hoạt động kinh doanh dịch vụ về môi giới BĐS phát triển sẽ góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội, thông qua các tổ chức môi giới BĐS, các chủ thể tham gia thị trường BĐS sẽ được cung cấp đầy đủ thông tin, hạn chế được các tiêu cực phát sinh trong khi thực hiện giao dịch

- Luật Doanh nghiệp 2014;

- Luật Đầu tư 2014;

- Luật Thương mại 2015;

- Luật Kinh doanh BĐS 2014;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013

- Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS 2014(25/11/2014)

- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 8 tháng 1 năm 2008 của Thủ tướng

CP về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường BĐS (theo luật 2006)

- Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh BĐS; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở;

- Thông tư 02/2014/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh BĐS; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở

- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS;

- Nghị định số 78/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng 09 năm 2015 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp

- Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 02 năm 2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng

- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06 tháng 05 năm 2015 của Chính phủ về quy định chi tiết một số nội dung về QH xây dựng

- Nghị định số 2/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

- Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của luật nhà ở và nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều luật nhà ở

- Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2014(26/11/2014)

- Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ sửa đổi một số điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP

- Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết luật thương mại, hàng hoá, dịchvụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện

dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý, điều hành

8

- Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng ban hành quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch BĐS

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định này gồm 10 chương, 103 điều và sẽ có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014

2.2 KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀN LIÊN QUAN ĐẾN MÔI GIỚI BĐS

2.2.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS

2.2.1.1 BĐS

BĐS bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác theo quy định của pháp luật ” (Điều 107, Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam) [9]

2.2.1.2 Thuộc tính của BĐS

Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển BĐS đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường BĐS

Tính không đồng nhất: Đất đai là một loại hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản giống nhau hoàn toàn mà nó 5 chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của BĐS gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản

Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số

do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên

Tính bền vững đời sống kinh tế: BĐS bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù

9 đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững

2.2.1.4 Môi giới

Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên Việc môi giới vì vậy là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữ hai bên [19]

2.2.1.5 Môi giới BĐS

Môi giới BĐS là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS [11]

Hình 2.1 Sơ đồ tam giác BĐS

2.2.1.6 Hoạt động kinh doanh BĐS:

Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho

10 thuê mau BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi [11]

Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS

- Kinh doanh BĐS: Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

- Kinh doanh dịch vụ BĐS: Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS

- Giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS: Là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS

- Sàn giao dịch BĐS: Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS

và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS

- Thù lao môi giới BĐS

+ Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ kinh doanh BĐS được hưởng thù lao môi giới từ khách hàng, không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS giữa khách hang với người thứ ba

+ Mức thù lao môi giới BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới [11]

- Hoa hồng môi giới BĐS

+ Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ kinh doanh BĐS được hưởng hoa hồng môi giới từ khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS

11 + Mức hoa hồng môi giới BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng [11].

- Nghề môi giới BĐS: Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, nghề môi giới BĐS là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS

- Nhà môi giới BĐS: Là người làm trung gian để cho hai bên (bên mua - bên bán; bên thuê - bên cho thuê BĐS) tiếp xúc, giao thiệp với nhau trong quan hệ giao dịch BĐS

2.2.1.7 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này)

+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS quy định tại chương IV Luật Kinh doanh BĐS

- Doanh nghiệp kinh doanh BĐS thuộc diện có vốn pháp định quy định tại Khoản 1 điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của

số vốn pháp định [11]

2.2.1.8 Công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh

- Doanh nghiệp kinh doanh BĐS có trách nhiệm công khai thông tin về BĐS theo các hình thức sau đây:

+ Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh BĐS;

+ Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS;

12 + Tại sàn giao dịch BĐS đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS

- Nội dung thông tin về BĐS bao gồm:

+ Loại BĐS;

+ Vị trí BĐS;

+ Thông tin về QH có liên quan đến BĐS;

+ Quy mô của BĐS;

+ Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với BĐS là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

+ Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến BĐS;

+ Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng BĐS; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có);

+ Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS [11]

2.2.1.9 Trình tự, thủ tục cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS

- Người xin cấp mới, cấp lại chứng chỉ môi giới, định giá BĐS nộp đơn tại Sở Xây dựng nơi đặt cơ sở đào tạo hoặc nơi người nộp đơn sinh sống (thường trú hoặc tạm trú dài hạn)

- Trước khi cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS, Sở Xây dựng phải thực hiện việc thẩm định hồ sơ xin cấp chứng chỉ, nội dung thẩm định gồm:

+ Xem xét về điều kiện của cá nhân xin cấp chứng chỉ;

+ Xem xét về nội dung của hồ sơ đăng ký

- Kết quả thẩm định phải lập thành văn bản

2.2.2 Nội dung môi giới BĐS

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê BĐS [11]

2.2.3 Nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS

- Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền

và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật

- BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này

- Kinh doanh BĐS phải trung thực, công khai, minh bạch

- Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh BĐS tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo QH và KH sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [11]

14

2.2.4 Vai trò của môi giới BĐS trong thị trường BĐS nhà đất

2.2.4.1 Thị trường

Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền

tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ Thực chất, Thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó [14]

2.2.4.2 Thị trường BĐS

Được hiểu như một cách thông thường như là nơi diễn ra các giao dịch mua bán BĐS, cho thuê, thế chấp BĐS Nếu theo quan điểm khoa học thì thị trường BĐS được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập BĐS và các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS [10]

- Phân loại thị trường BĐS: Thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) là TTBĐS mang tính đặc thù của Việt Nam; TTQSDĐ phân chia thành Thị trường sơ cấp (thị trường cấp 1) và Thị trường thứ cấp (có thể phân chia thành thị trường thứ cấp 2 và thị trường cấp 3)

+ Thị trường sơ cấp (Thị trường cấp 1): là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác, thị trường này hoàn toàn do nhà nước khống chế

+ Thị trường thứ cấp (Thị trường cấp 2): là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường này, cả người bán và người mua không phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia thị trường mua bán quyền sử dụng đất

+Thị trường cấp 3: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng

+ Có 5 loại thị trường ứng với 5 loại đất, cụ thể:

(1) Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp;

15 (2) Thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp;

(3) Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn;

(4) Thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị;

(5) Thị trường quyền sử dụng đất chuyên dùng

2.2.4.3 Vai trò của hoạt động môi giới BĐS

- Thông qua điều tra thị trường mà tìm hiểu các yêu cầu tiềm năng của thị trường, dự báo hành vi, sở thích, phong trào và thị hiếu của khách hàng tiềm năng để giúp các nhà đầu tư định vị thị trường đúng đắn

- Thông qua các hoạt động quảng cáo, tuyên truyền để thu hút các nhà đầu tư kinh doanh nhà

- Trợ giúp người đầu tư phát triển từ lúc lập KH phát triển các hạng mục cho đến lúc hoàn thành việc tiêu thụ, thực hiện được mục tiêu thu lợi nhuận

- Trợ giúp người đầu tư kinh doanh nhà, tìm mua nhà có vị trí, giá cả, diện tích, đặc điểm kiến trúc hợp yêu cầu và giúp hoàn thành thủ tục mua bán, thu xếp nguồn tài chính, giới thiệu với bên cho vay thích hợp cung cấp thông tin, tổ chức gặp gỡ, làm cho cả 3 bên đều đạt được mục đích

- Nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường BĐS Vì hiếm khi có thị trường BĐS cố định và tập trung, BĐS lại là hàng hoá đặc biệt, người môi giới giúp cho đôi bên mua bán tìm đến nhau, nhanh chóng thực hiện giao dịch thanh công, nhờ đó mà thị trường BĐS vận hành càng thêm hiệu quả

2.2.5 Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS

2.2.5.1 Điều kiện: Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS khi có đủ điều kiện sau

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

- Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;

- Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới BĐS

2.2.5.2 Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS có thời hạn sử dụng là 05 năm

16

2.2.5.3 Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định cụ thể việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS

2.2.6 Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS

Trên thị trường BĐS sự uỷ thác trong môi giới thực ra là sự tín thác dựa trên tín nhiệm, để xứng đáng với sự tín nhiệm đó chuyên viên môi giới phải

- Phải rành mạch tài chính chuyên viên môi giới nhận được từ khách hàng

- Phải thông báo các sự kiện then chốt, có ảnh hưởng đến sự xét đoán của khách hành

2.2.7 Quy trình môi giới BĐS

B1: Thông tin về nguồn cung BĐS

B2:Thông tin về nguồn cầu BĐS

B3: Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới BĐS B4: Lập hồ sơ thương vụ môi giới

B5: Thời hạn và các bước thực hiện thương vụ môi giới BĐS

B6: Tổng hợp các bước hoạt động điển hình của một nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp

2.2.8 Các loại hình hoạt động môi giới BĐS

2.2.8.1 Công ty môi giới BĐS

- Đặc điểm: tổ chức theo mô hình công ty nhỏ, có đăng ký kinh doanh;

- Cơ cấu tổ chức, nhân sự: công ty có giám đốc, kế toán, thủ quỹ, các nhân viên môi giới; tư vấn, phát triển thị trường, số lượng tùy thuộc công việc;

17

- Phạm vi hoạt động: tùy quy mô của công ty: các công ty nhỏ trong phạm vi phường, xã, các phường, xã liền kề; các công ty lớn hơn hoạt động trên địa bàn thành phố và một số tỉnh lân cận;

- Lĩnh vực hoạt động: 100% số công ty hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ môi giới mua, bán, cho thuê, thuê BĐS chủ yếu là nhà ở (biệt thự, nhà liền kề, căn hộ chung cư), văn phòng, cửa hàng, kho tàng, bến bãi ; 50% số công ty có thêm các dịch vụ: đăng ký nhà đất, kinh doanh BĐS, tư vấn; các dịch vụ khác:

tư vấn, thiết kế kiến trúc, xây dựng, cung cấp trang thiết bị xây dựng

2.2.8.2 Văn phòng môi giới BĐS

- Đặc điểm: tổ chức theo mô hình văn phòng do một người hoặc một số người đứng ra tự lập;

- Cơ cấu tổ chức, nhân sự: mỗi văn phòng có từ 2 đến 3 người, mỗi người kiêm nhiệm nhiều việc từ quản lý, tư vấn thủ tục nhà đất, môi giới mua bán, thuê, cho thuê;

- Phạm vi hoạt động: trong phạm vi quận với các địa bàn gần văn phòng;

- Lĩnh vực hoạt động: dịch vụ môi giới mua, bán, cho thuê, thuê BĐS, chủ yếu là nhà ở, căn hộ chung cư, văn phòng dịch vụ đăng ký nhà đất, các dịch vụ khác;

2.2.8.3 Cá nhân hoạt động môi giới BĐS

- Đặc điểm: Chỉ có một người duy nhất thực hiện tất cả các công đoạn môi giới BĐS; không cần vốn đầu tư; không đăng ký kinh doanh và không thực hiện nghĩa vụ thuế;

- Phạm vi hoạt động: trong phạm vi phường hoặc cận kề nơi cư trú;

- Lĩnh vực hoạt động: dịch vụ môi giới mua, bán, cho thuê, thuê nhà ở, căn hộ chung cư, các thủ tục liên quan đến nhà đất

2.2.9 Hợp đồng môi giới BĐS

- Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS:

18 + Hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS;

2.2.10 Các thành phần tham gia thị trường BĐS

2.2.10.1 Nhà nước

Người đại diện sở hữu toàn dân;

Thực hiện chức năng: Cung cấp thể chế, pháp lý; Điều tiết thị trường BĐS bằng các công cụ: Tài chính (thuế, giá); ngân hàng (cho vay, thế chấp); Thực hiện hành chính công; Thực hiện dịch vụ công

2.2.10.2 Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS

- Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh [11]

- Đối tượng, phạm vi kinh doanh BĐS

+ Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh BĐS trong phạm vi sau đây: Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức

19 phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất; Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư

để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất

đã có hạ tầng kỹ thuật đó

+ Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh BĐS trong phạm vi sau đây:

Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh BĐS dưới các hình thức sau đây:

Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;

20 Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất [11]

- Hộ gia đình, cá nhân (sử dụng đất sản xuất, kinh doanh, nhà ở )

2.2.10.4 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS

Các tổ chức, cá nhân trong nước, các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi:

- Dịch vụ môi giới BĐS

- Dịch vụ định giá BĐS

- Dịch vụ sàn giao dịch BĐS

- Dịch vụ tư vấn, đấu giá BĐS

2.3 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở TRONG NƯỚC

2.3.1 Thực trạng phát triển thị trường BĐS trên thế giới

Từ năm 2006 đã bắt đầu có những dấu hiệu manh nha của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn ở Mỹ Chỉ số về cầu nhà liên tục giảm Từ tháng 3/2007, nhiều tập đoàn tài chính cho vay thế chấp BĐS công

21

bố các khoảng thua lỗ khoảng 150 tỉ USD từ các khoản nợ xấu, trong đó hơn 50% các khoản liên quan đến cho vay mua nhà

Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ Mỹ đã nhanh chóng lan sang Châu Âu

và ảnh hưởng đến cả các nước châu Á [14]

2.3.1.2 Anh Quốc

- Từ khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng phát năm 2008 tới nay, giá nhà đất tại Ạnh liên tục đi xuống và cơ hội hồi phục vẫn chưa xuất hiện Rối ren về kinh tế khiến số người đăng ký bán nhà dưới giá thị trường tăng vọt, nhất là trong năm 2011, đẩy giá nhà ở Anh rớt tới 8% so với cùng kỳ năm trước

- Hiện tại, BĐS Anh có lợi thế hơn so với nhiều thị trường khác là những

ưu đãi về thuế đối với người nước ngoài Theo hãng tư vấn BĐS Knight Frank, các nhà đầu tư nước ngoài không phải trả thuế lãi về BĐS "Chẳng hạn, nếu khách hàng mua một BĐS với giá 1 triệu bảng Anh và bán lại với giá 1,2 triệu bảng thì số tiền lãi 200.000 bảng được miễn thuế".[14]

2.3.1.3 Hồng Kong

- Với địa thế vốn có của và vị trí được xem là một trong những trung tâm tài chính lớn nhất khu vực châu Á, giá BĐS và giá cho thuê tại các khu cao ốc

và văn phòng ở Hông Kông cũng được xem là cao ngất ngưởng

- Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra khiến thị trường BĐS Hông Kông chịu ảnh hưởng nặng nề, nền kinh tế suy thoái với mức độ trầm trọng Giá nhà cho thuê ở đây đã giảm 50% sau khi cuộc khủng hoảng xảy ra Trong năm 2013, khi giá nhà đang tiếp tục có dấu hiệu giảm mạnh tại một số khu vực thì tại Hồng Kông, giá nhà lại đang có xu hướng hồi phục Đó

là do các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc đại lục đã tận dụng mức lãi suất thấp để đầu tư vào các căn hộ và văn phòng tại các khu vực thương mại lớn như Hồng Kông [14]

2.3.2 Thực trạng phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam

- Giai đoạn trước năm 1993

22 Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường BĐS Đặc điểm chủ yếu của thị trường ở giai đoạn này là một thị trường mang tính tự phát, các giao dịch chỉ xuất hiện khi có nhu cầu tiêu dùng của người dân, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ BĐS chưa có khung pháp lý cho hoạt động của thị trường

Năm 1980, Hiến pháp nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm mọi hoạt động mua bán Việc đăng ký quyền sử đất và tài sản không được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao cho khu vực kinh tế nhà nước và các hợp tác xã quản lý Không có văn bản pháp luật nào về BĐS, không có quan hệ mua bán đất đai nào được thừa nhận Năm 1986 cùng với quá trình đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị trường,

do yêu cầy sử dụng đất đai phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng và phát triển các ngành thuộc các thành phần kinh tế gia tăng mạnh mẽ, hiện tượng mua bán đất đai và BĐS xuất hiện trở lại, diễn ra sôi động nhất là

ở các đô thị, chủ yếu là mua bán nhà ở, gắn với sử dụng đất

- Giai đoạn 1993 - 2001

Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật Đất đai 1993 trong đó đã có

sự đổi mới về tư duy so với giai đoạn 1986 - 1992, đổi mới được chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình,

cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng lâu dài Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khóa VIII (1996) đã quyết định chủ trương phát triển thị trường BĐS với nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường BĐS Tuy nhiên, trong giai đoạn này thị trường BĐS có dấu hiệu vận hành trong một cơ chế 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% đến 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp đã tăng từ 50 lần tới

100 lần trong vòng 10 năm

23 Đây cũng là giai đoạn thị trường BĐS Việt Nam biến động không ngừng,

đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” - diễn ra trong hai năm (1993- 1994), trong đó Thị trường BĐS đặc biệt “sốt” mạnh ở phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp vào thị trường bằng 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất)

- Giai đoạn 2001 - 2003

Giai đoạn này Luật Đất đai 2003 chưa chính thức được ban hành, Luật Đất đai 1993 vẫn còn được áp dụng bộc lộ những kẽ hở, những quy định không còn phù hợp “Cơn sốt lần thứ hai” diễn ra do người đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi Ước tính trong giai đoạn này giao dịch ngầm chiếm trên 70% tổng số các giao dịch Một số nguyên nhân dẫn đến sự bùng nổ trên thị trường BĐS như:

Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn đến nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của người dân liên tục gia tăng; do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất tăng mạnh…

- Giai đoạn 2003 - 2007

Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật Đất đai 2003 Luật này cũng quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý thông qua hệ thống pháp luật về đất đai và các chính sách về sử dụng và quản

lý đất đai

Tuy nhiên, có một số nội dung mới trong đó có quy định về tài chính đất đai BĐS Luật Đất đai 2003 được đưa vào áp dụng đã mang lại hiệu quả rõ rệt Điều dễ nhận thấy nhất là đã giảm hẳn tình trạng đầu cơ, tích trữ đất đai;

đã hạ cơn sốt về giá đất, ở nhiều khu vực giá đất đã chững lại và giảm xuống,

xử lý được nhiều tồn tại Tuy nhiên, khi Chính phủ ban hành Nghị định

24 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, tại Điều 100, chương X có quy định: “Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở” tức là cấm phân lô bán nền, đã làm cho tâm lý của doanh nghiệp và người dân rất lo lắng Năm

2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm

2005 giảm 78% Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước có biểu hiện sự sụt giảm

rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp

Hậu quả để lại khi thị trường BĐS rơi vào trầm lắng là rất lớn, nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng, nguồn thu Ngân sách Nhà nước bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu”

- Giai đoạn từ năm 2007 đến nay

Đây là giai đoạn đầy biến động của thị trường BĐS Với việc Luật kinh doanh BĐS 2006 chính thức được ban hành cùng với Luật Xây dựng, Luật Nhà ở Làn sóng đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam trong lĩnh vực BĐS ngày càng tăng, chính sách của Nhà nước về cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam cũng là nhân tố khiến thị trường BĐS sôi động lại

Ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện thị trường BĐS miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch là điều không tránh khỏi

Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi 2009 và việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thị trường đã trầm lắng nay lại thêm phần ảm đạm

Bước sang 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc không mãnh liệt của giá vàng và USD đã buộc chính phủ phải có nghị quyết số 11 về các biện pháp kiềm chế lạm pháp, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô Theo đó càng làm cho thị trường BĐS thêm phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của các nhà đầu tư BĐS

25 Năm 2012, là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong suốt những năm qua Theo thống kê của VCCI (Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam) cho biết, trung bình những năm qua, mỗi năm có khoảng 5,000-7,000 doanh nghiệp phá sản/giải thể, tức thấp hơn năm 2011 khoảng 8 lần 2012 cũng là năm cạnh tranh khốc liệt, thậm chí là cuộc chiến sống còn của doanh nghiệp BĐS Hàng loạt công ty dịch vụ môi giới và cho thuê BĐS đóng cửa Các chủ đầu tư thiếu năng lực về tài chính gần như tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán dự án

Trên đà hồi phục và tăng trưởng rõ rệt của thị trường BĐS năm 2015, thị trường BĐS năm 2016 sẽ tiếp tục phát triển ổn định và bền vững

So với các năm trước đó, thị trường BĐS năm 2015 có sự phục hồi và tăng trưởng rõ nét, điều này được thể hiện ở lượng giao dịch BĐS qua sàn năm 2015 tăng trung bình 75% so với năm 2014 Trong đó, giao dịch thành công qua sàn ở Hà Nội là gần 20.000 giao dịch (tăng 70% so với năm 2014)

và ở thành phố Hồ Chí Minh là khoảng 18.700 giao dịch (tăng 82% so với năm 2014)

Thị trường BĐS năm 2015 đã có bước phát triển khá khác biệt so với những năm trước đó, lượng giao dịch BĐS tăng và lan sang cả ở phân khúc cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng nên có sự phát triển đồng đều giữa các phân khúc của thị trường Bên cạnh đó, thị trường BĐS năm 2015 dù giao dịch tăng mạnh nhưng giá cả ổn định, trừ một số dự án có vị trí đẹp

Nhìn trên tổng thể, thị trường BĐS hiện đang có chiều hướng phát triển rất tốt Trên đà tăng trưởng đó, cộng với những điều kiện kinh tế - xã hội khá thuận lợi sẽ giúp cho bức tranh thị trường BĐS năm 2016 hứa hẹn những gam màu sáng sủa, tiếp tục phát triển ổn định và bền vững

26

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Hoạt động môi giới BĐS

- Tình hình phát triển thị trường BĐS

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Hoạt động dịch vụ môi giới BĐS trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2014-2016

3.2 ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU

- Địa điểm tiến hành: Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Bắc Ninh

- Thời gian thực hiện: Từ ngày 15 tháng 08 đến ngày 23 tháng 10 năm 2016

3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp

+ Thu thập các văn bản quy định về giá đất ở, nhà ở và các công trình

27 xây dựng trên đất của UBND tỉnh Bắc Ninh áp dụng cho thành phố Bắc Ninh + Điều tra, thu thập số liệu từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TNMT, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh, Phòng Tài Nguyên và Môi Tường, Phòng Thống Kê thành phố, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

Điều tra số liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra từ các trung tâm môi giới BĐS trên địa bàn thành phố, điều tra trực tiếp những người tham gia hoạt động môi giới BĐS và một số người dân

Điều tra thông tin liên quan đến hoạt động môi giới BĐS tại các công ty, văn phòng, các sàn giao dịch, các cá nhân thông qua phiếu điều tra

- Phương pháp chọn địa điểm điều tra

+ Điều tra tại 5 văn phòng, cơ sở môi giới BĐS trên địa bàn thành phố Bắc Ninh (20 phiếu điều tra)

+ Điều tra 5 cán bộ làm việc chuyên môn tại các văn phòng, cơ sở môi giới BĐS trên địa bàn thành phố Bắc Ninh (05 phiếu điều tra)

+ Điều tra 5 cán bộ quản lý các văn phòng, trung tâm môi giới BĐS trên địa bàn thành phố Bắc Ninh (05 phiếu điều tra)

+ Điều tra những người tham gia hoạt động môi giới BĐS và người dân (10 phiếu điều tra)

3.4.2 Phương pháp xử lý số liệu và tổng hợp số liệu

Từ các nguồn số liệu đã thu thập được trên địa bàn nghiên cứu, sau đó tiến hành tổng hợp, phân tích số liệu và sử dụng các phương pháp sau:

- Phương pháp tổng hợp và sử lý số liệu: Sử dụng phương pháp này để tổng hợp các số liệu đã thu thập được sau đó xử lý trên Excel và Word

- Phương pháp so sánh và phân tích dữ liệu: để rút ra những nhận xét, kết luận mang tính lý luận và thực tiễn

- Phương pháp biểu đồ: dùng để phân tích dữ liệu dưới hình thức minh họa

- Phương pháp pháp so sánh

- Phương pháp điều tra khảo sát thực địa

28

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU & THẢO LUẬN 4.1 ĐÁNH GIÁ SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ BẮC NINH CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN MÔI GIỚI BĐS

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của thành phố Bắc Ninh

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Bắc Ninh nằm ở gần trung tâm tỉnh Bắc Ninh Có toạ độ địa

lý từ 210 đến 210 05’ vĩ độ Bắc và 1050 45’ đến 1060 15’ kinh độ Đông, nằm cách trung tâm Hà Nội 80 km về phía Bắc, có vị trí tiếp giáp như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Việt Yên- tỉnh bắc Giang;

- Phía Nam giáp huyện Tiên Du;

- Phía Tây giáp huyện Yên Phong;

- Phía Đông giáp huyện Quế Võ

Thành phố Bắc Ninh có 19 đơn vị hành chính phường (xã) Trong đó có

16 phường và 3 xã.Thành phố Bắc Ninhnằm cách trung tâmHà Nội

30 km về phía đông bắc và là cửa ngõ phía Đông Bắc của thủ đô Hà Nội, có tổng diện tích 8.260, 88 ha, dân số trung bình 190,588 người được tiếp giáp với các thành phố trong tỉnh theo các hướng sau [Phòng Tài Nguyên Môi Trường thành phố Bắc Ninh, 2016]

29

Hình 4.1 Bản đồ địa giới hành chính Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

- Địa hình địa mạo

Thành phố Bắc Ninh địa hình của vùng đồng bằng trung du Bắc Bộ, tương đối bằng phẳng, gồm địa hình đồng bằng và địa hình chuyển tiếp giữa đồng bằng và trung du Hướng dốc chính của địa hình theo hướng Đông Bắc - Tây Nam [Phòng Tài Nguyên Môi Ttrường thành phố Bắc Ninh, 2016]

- Thủy Văn

Thành phố có chế độ thủy văn thuộc hệ thống lưu vực Sông Cầu (bắt nguồn từ tỉnh miền núi Bắc Cạn), đoạn chảy qua thành phố dài đến 30km (chiếm khoảng 1/4 tổng chiều dài qua địa bàn tỉnh Bắc Ninh Mực nước báo động cấp 1 là 3,8m; mực nước báo động cấp 3 là 5,8m Trên địa bàn thành phố còn có các nhánh nhỏ của sông Cầu như: sông Ngũ Huyện Khê, sông Tào

30 Khê Ngoài ra, có các tuyến kênh mương, ao hồ chính như: kênh Nam dài 8,8km; kênh Tào Khê dài 9,4k [Phòng Tài Nguyên Môi Ttrường thành phố Bắc Ninh, 2016]

- Đặc điểm khí hậu, thời tiết

Thành phố nằm trọn trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, thời tiết chia làm 4 mùa rõ rệt (xuân, hạ, thu, đông) Sự chênh lệch nhiệt độ giữa tháng cao nhất và tháng thấp nhất là 13, 1oC

+ Lượng mưa trung bình hàng năm dao động trong khoảng từ 1.400 - 1.600 mm, tập trung chủ yếu vào mùa mưa (từ tháng 5 đến tháng 10), chiếm khoảng 80% tổng lượng mưa cả năm; mùa khô (từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau) thường khô, ít mưa, lượng mưa chỉ chiếm khoảng 20% tổng lượng mưa trong năm

+ Tổng số giờ nắng trong năm dao động từ 1.530 - 1.776 giờ, trong đó tháng có nhiều giờ nắng là tháng 7, tháng có ít giờ nắng là tháng 1 [Phòng Tài Nguyên Môi Ttrường thành phố Bắc Ninh, 2016]

4.1.1.2 Các nguồn tài nguyên

a Tài nguyên đất

Với tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố là 8.260, 88 ha, trong đó diện tích đã được khai thác đưa vào sử dụng cho các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp là 8.205, 19 ha (chiếm tới 99, 33%), đất chưa sử dụng còn lại

55, 96 ha (chỉ chiếm 0, 67%)

b Tài nguyên nước

Nguồn nước mặt: thành phố Bắc Ninh có nguồn nước mặt phong phú nhờ hệ thống sông suối, ao hồ, kênh mương khá dày đặc và lượng nước mưa hàng năm lớn (trung bình 1.400 - 1.600 mm/năm) là điều kiện để xây dựng các hệ thống cấp nước phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, sản xuất của thành phố trong thời gian tới

31

c Tài nguyên khoáng sản

Theo số liệu điều tra khảo sát, trên địa bàn thành phố Bắc Ninh nghèo về tài nguyên khoáng sản Khoáng sản chủ yếu là các nguồn vật liệu xây dựng như cát, đất sét nhưng với trữ lượng thấp, ít có ý nghĩa trong khai thác thương mại

f Thảm thực vật

Thực vật của Bắc Ninh chủ yếu là cây trồng hàng năm, cây trồng lâu năm và rừng trồng Trong đó diện tích cây trồng hàng năm chiếm 54% diện tích đất tự nhiên, diện tích đất tự nhiên, diện tích đất trồng cây lâu năm và đất rừng trồng chiếm diện tích chỉ xấp xỉ 1%

g Thực trạng môi trường

- Quá trình đô thị hóa đòi hỏi phải chuyển đổi một phần diện tích các loại đất nông nghiệp để xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng , tăng nhanh dân số cơ học từ nông thôn ra thành thị, cùng với hoạt động ngày càng tăng của các phương tiện giao thông, việc sử dụng các loại hóa chất trong canh tác nông nghiệp chưa được kiểm soát chặt chẽ, đã dẫn đến phá vỡ các hệ sinh thái đồng ruộng và gây nguy cơ ô nhiễm môi trường

- Hạ tầng kỹ thuật môi trường, đặc biệt là cấp thoát nước đô thị tuy được cải thiện, nhưng mức độ đầu tư còn thấp so với yêu cầu [Phòng Tài Nguyên Môi Ttrường thành phố Bắc Ninh, 2016]

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh

4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

- Tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh (GRDP) quý I theo giá so sánh 2010 ước đạt 25.276 tỷ đồng, tăng 5, 6% so với quý I/2015 Trong đó, khu vực dịch

vụ tiếp tục được mở rộng về quy mô và đạt mức tăng trưởng cao nhất (+8, 2%); khu vực công nghiệp - xây dựng tăng 5, 3%, còn khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản giảm 1, 3% do sản xuất vụ đông giảm

- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế