Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định của Pháp luật Việt Nam hiện nay

Được đề cập trong một số bài viết của các tác giả như: Lê Minh Hùng, Luận án Tiến sĩ về “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Pháp luật Việt Nam ” công bố năm 2010; “Giao dịch dân sự

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS Dương Anh Sơn

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS Dương Anh Sơn

HÀ NỘI - 2017

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 5

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN 5

1.1 Khái niệm và bản chất của Hợp đồng 5

1.2 Hợp đồng mua bán bất động sản 9

1.2.1 Định nghĩa hợp đồng mua bán bất động sản 9

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán bất động sản 10

1.2.3 Nội dung của hợp đồng mua bán bất động sản 13

Kết luận Chương 1 18

Chương 2 20

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN 20

BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY 20

2.1 Điều kiện để hợp đồng mua bán bất động sản có hiệu lực 20

2.1.1 Phân tích các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng 21

2.1.2 Hình thức của hợp đồng 43

2.2 Các trường hợp vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu 52

2.2.1 Khái niệm hợp đồng vô hiệu 52

Kết luận Chương 2 60

Chương 3 61

NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐÔNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN 61

3.1 Nhận xét đối với quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản 61

3.2 Những vấn đề đặt ra đối với việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện nay 65

3.2 Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp

đồng mua bán bất động sản 66

3.2.1 Biện pháp xử lý với hợp đồng không tuân thủ quy định về Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản 66

3.2.2 Những đề xuất cụ thể trong việc hoàn thiện pháp luật về Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản 66

3.3 Nâng cao năng lực áp dụng pháp luật về Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản và các trường hợp vô hiệu của hợp đồng 69

3.3.1 Hạn chế sự vô hiệu hóa các quan hệ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71

3.3.2 Hạn chế sự thiếu rõ ràng của quy định pháp luật về hợp đồng vô hiệu 71

3.3.3 Cần phải có quy định rõ ràng, cụ thể trong việc xử lý hợp đồng vô hiệu 72

3.3.4 Về quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng, giao dịch mua bán vô hiệu (Điều 136) 72

Kết luận Chương 3 74

KẾT LUẬN 75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nước ta càng ngày càng phát triển và đang từng bước hội nhập với nền kinh tế thế giới cùng với sự phát triển của xã hội thì điều kiện để hợp đồng có hiệu lực rất quan trọng nhất là trong việc giao kết hợp đồng giữa người mua và người bán Bên cạnh những quy định của pháp luật thì vẫn còn nhiều kẻ hỡ trong việc ký kết hợp đồng giữa các bên cụ thể là hợp bất mua bán bất động sản khi bất động sản chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Để hạn chế các hợp đồng giao kết vi phạm quy định dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu thì điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi tham gia vào các giao dịch mua bán bất động sản là điều quan trọng trong toàn bộ hợp đồng Đã có các công trình nghiên cứu về vấn đề này trước đây, tuy nhiên vẫn chưa nghiên cứu sâu và chưa đưa ra những đề xuất, phương hướng, kiến nghị, giải pháp cụ thể nhằm làm rõ về vấn đề này Vì vậy, Tác giả nhận thấy cần phải nghiên cứu một cách nghiêm túc về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản

Do đó, tác giả đã chọn đề tài “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định của Pháp luật Việt Nam hiện nay” làm Luận văn Thạc

sỹ Luật kinh tế

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản

và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng, giao dịch mua bán bất động sản vô hiệu đã được nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm dưới những góc độ khác nhau Được đề cập trong một số bài viết của các tác giả như: Lê Minh Hùng, Luận án Tiến

sĩ về “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Pháp luật Việt Nam ” công bố năm 2010; “Giao dịch dân sự vô hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu” của TS Nguyễn Văn Cường; “ Bản chất của hợp đồng tặng cho”

trên Tạp chí KHPL, số 4(47)/2008 tr 11-9 của PGS TS Dương Anh Sơn; Sách

xử” của TS Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng năm 2011 Qua nghiên cứu

các công trình có liên quan,chưa có công trình nào nghiên cứu toàn diện các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định của Pháp luật Việt Nam hiện nay Đây là nguồn tài liệu tham khảo quan trọng mà tác giả sử dụng để bổ sung cho Luận văn Các thay đổi của pháp luật hiện hành cũng đã

có những điểm khác về mặt nội dung, không gian, thời gian so với các quy định trước đây để áp dụng giải quyết tranh chấp trong thực tiễn

Do vậy, việc nghiên cứu đề tài: "Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay" của tác giả là

cần thiết, có ý nghĩa và không bị trùng lắp với các công trình đã được công bố trước

đây

3 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Với mục tiêu nghiên cứu như đã nêu trên, luận văn sẽ dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và phương pháp luận duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, để nghiên cứu, tìm hiểu mối liên hệ của vấn đề nghiên cứu đối với các hiện tượng xã hội khác nằm trong mối liên hệ biện chứng và lịch sử Đồng thời tác giả cũng sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học truyền thống như: phân tích, tổng hợp, logic, thống kê, so sánh để làm rõ bản chất cũng như thấy được sự phát triển của chế định này

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản, điều kiện về mặt tổng quan của giao dịch dân sự, thực tế áp dụng quy định pháp luật về điều kiện có hiệu của hợp đồng mua bán bất động sản Trên cơ sở đó tác giả đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, đảm bảo tính khả thi khi áp dụng trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp, giảm độ chênh giữa pháp luật và đời sống thực tiễn để đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự khi tham gia giao dịch mua bán bất động sản tạo môi trường thuận lợi cho sự phát triển của kinh tế xã hội

Với mục đích và nghiên cứu nêu trên để luận văn hoàn thiện hơn nhằm hoàn

thiện các nhiệm vụ sau:

- Nghiên cứu pháp luật Việt Nam quy định riêng về hợp đồng mua bán bất động sảnvà thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật

- Phân tích và lý giải nhằm làm rõ hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản và thực tiễn của hợp đồng cũng như các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng

- Đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định hiện hành của Pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán bất động sản Hiện nay, ở Việt Nam Hợp đồng mua bán bất động sản bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà ở và công trình xây dựng Trong bài luận văn này tác giả tập trung

nghiên cứu về “hợp đồng mua bán bất động sản” bao gồm: hợp đồng mua bán nhà

ở và công trình xây dựng

Trong phạm vi của luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật kinh tế, tác giả tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật kinh tế về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản, thực tiễn áp dụng các quy định đó; phân tích thực trạng áp dụng tại ngành Tòa án nhân dân thông qua các bản án dân sự của Tòa án giải quyết các việc liên quan đến hợp đồng, từ đó làm sáng tỏ thêm lý luận về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Đề tài được nghiên cứu nhằm tìm hiểu thực trạng cũng như đề ra giải pháp cụ thể cho hướng đi của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hoạt động mua bánbất động sản tạiViệt Nam trong

xu thế hội nhập như hiện nay, phù hợp với yêu cầu của thực tế cuộc sống cũng như phù hợp với xu hướng phát triển của pháp luật quốc tế hiện đại Tác giả hy vọng với những kiến nghị mà công trình nghiên cứu đưa ra, sẽ góp phần đem lại những kết

quả thiết thực cho việc hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng và hợp đồng mua bán bất động sản nói chung Tác giả sẽ

cố gắng đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật còn chưa đầy đủ hoặc còn vướng mắc trong thực tiễn áp dụng vào thực tế như là một tài liệu tham khảo có giá trị đối với các nhà làm luật cũng như giới nghiên cứu luật học

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dụng của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1 Cơ sở lý luận về hợp đồng bất động sản

Chương 2 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo

quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay

Chương 3 Những kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật

về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm và bản chất của Hợp đồng

* Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là một trong những chế định pháp lý có bề dày lịch sử Ngay từ khi

xã hội loài người có sự phân công lao động và xuất hiện hình thức trao đổi hàng hóa, thì hợp đồng đã hình thành và giữ một vị trí quan trọng trong việc điều tiết các quan hệ tài sản Hợp đồng là hình thức pháp lý thích hợp và có hiệu quả trong việc bảo đảm sự vận động theo quy luật hàng hóa - tiền tệ Ngày nay phần lớn các quan

hệ xã hội được điều chỉnh bằng các hợp đồng Điều này xuất phát từ việc pháp luật hiện đại thừa nhận quyền bình đẳng của con người trước pháp luật và quyền tự do

cá nhân Vai trò và vị trí của chế định hợp đồng ngày càng được khẳng định trong

mọi hệ thống pháp luật "Kinh tế càng phát triển, xã hội càng văn minh thì chế định hợp đồng càng được coi trọng, càng được hoàn thiện"

* Bản chất của hợp đồng dù được hình thành trong lĩnh vực quan hệ xã hội nào thì hợp đồng luôn có những đặc điểm sau là sự thỏa thuận giữa các bên và làm phát sinh hậu quả pháp lý

Thứ nhất, hợp đồng phải thể hiện được sự tự do ý chí của các bên tham gia ký

kết

Hợp đồng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động xã hội Trong đời sống xã hội để thỏa mãn các nhu cầu trong sinh hoạt tiêu dùng hoặc trong sản xuất, kinh doanh thì dường như mọi hoạt động của con người đều hướng tới việc ký kết hợp đồng Nói cách khác hợp đồng là công cụ pháp lý để các chủ thể có thể thỏa mãn các nhu cầu chính đáng của mình trong sản xuất cũng như trong sinh hoạt tiêu dùng Hợp đồng thể hiện sự bình đẳng giữa những người tham gia hợp đồng và thừa nhận quyền tự do cam kết, thỏa thuận của họ Quan niệm này xuất phát từ việc cho rằng nếu các cá nhân tự do giao kết thì sẽ đảm bảo được sự công bằng trong quan hệ hợp đồng Việc thay đổi hợp đồng cũng chỉ có thể thực hiện bởi sự thỏa thuận của các chủ thể hợp đồng và không ai có quyền can thiệp vào quan hệ của họ cũng như

không có quyền làm thay đổi ý chí của họ

Thực tiễn hợp đồng phát triển đưa đến sự phát triển của pháp luật về hợp đồng theo các hướng:

Một là, phạm vi hiệu lực của hợp đồng được mở rộng do sự xuất hiện các loại

hợp đồng mới Các loại hợp đồng mới được hình thành bởi nhiều nguyên nhân khác nhau mà nguyên nhân cơ bản nhất đó là các loại hàng hóa mới, dịch vụ mới xuất hiện, tự chúng đòi hỏi sự điều chỉnh đặc biệt về mặt pháp lý

Hai là, một số quan hệ hợp đồng trước kia chỉ do những quy phạm luật dân sự

điều chỉnh nhưng nay lại được điều chỉnh bởi các quy định của ngành luật khác Một số loại hợp đồng bị loại ra khỏi lĩnh vực hợp đồng dân sự như các thỏa ước lao động tập thể, hợp đồng thương mại

Đây là một trong những yếu tố cơ bản thiết lập nên hợp đồng của các bên giao kết Thiếu nó thì không thể coi là có hợp đồng Nói cách khác đó phải là sự thể hiện

sự ưng thuận, thống nhất ý chí đích thực của các bên có thể và cần phải dẫn đến việc thừa nhận giá trị pháp lý và hiệu lực của hợp đồng Nguyên tắc này tồn tại trong pháp luật về hợp đồng của các nước Ở Việt Nam, nguyên tắc này được quy định rõ trong BLDS 2015

Tuy nhiên, thực tiễn phát triển của hợp đồng cho thấy quan điểm tự do một cách tuyệt đối như trên đã không tồn tại được lâu và càng ngày đã bộc lộ sự bất bình đẳng trong giao kết hợp đồng Trên thực tế, ý nghĩa của nguyên tắc này chỉ mang tính hình thức mà thôi Khi nói đến hợp đồng ta hiểu các chủ thể trong đó bình đẳng

về quyền và nghĩa vụ Thế nhưng, thực tiễn cho thấy các bên ký kết hợp đồng thường không ngang bằng nhau, mà có một bên mạnh hơn và một bên yếu hơn về kinh tế Do đó, trên thực tế không có sự tự do kí kết hợp đồng, mà thường là một bên phải phụ thuộc vào ý chí của bên kia chứ không thể hiện ý chí chung của các bên bằng việc thông qua hợp đồng đã được thảo sẵn của một bên mạnh hơn về kinh

tế Như vậy, hợp đồng đã không còn mang đúng ý nghĩa của nó mà là phương tiện pháp lý để một bên mạnh hơn áp đặt bên yếu hơn về kinh tế Có không ít trường hợp trên thực tế hợp đồng không còn thuần túy là kết quả của sựthể hiện ý chí

chung của các bên nữa mà trở thành hình thức biểu hiện của sự bất bình đẳng giữa các bên với nhau Chính vì lẽ đó đòi hỏi phải có sự can thiệp của Nhà nước đến các quan hệ này Công cụ can thiệp của Nhà nước sử dụng là pháp luật và chế định hợp đồng vì thế giữ một vị trí rất quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ hợp đồng Ở Việt Nam, sự can thiệp của pháp luật để bảo vệ quyền lợi của bên yếu hơn trong quan hệ hợp đồng đã được thể hiện ngay ở Sắc lệnh 97/SL ngày 22/5/1950:

"Khi lập ước mà có sự tổn thiệt do sự bóc lột của một bên vì điều kiện kinh tế của hai bên chênh lệch thì khế ước có thể coi là vô hiệu" (Điều 13 Sắc lệnh 97/SL) [11]

Tuy nhiên hiện nay theo BLDS 2015 quy định để bảo vệ quyền lợi cho "bên yếu thế" theo khoản 6, Điều 404 về giải thích hợp đồng dân sự như sau: "Trường hợp

bên soạn thảo đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên kia thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên kia"

Để bảo vệ quyền lợi của bên yếu hơn trong quan hệ hợp đồng, lý thuyết về hợp đồng của một số nước đã đưa ra khái niệm lạm dụng, ngay tình và công bằng Điển hình là pháp luật của các nước Pháp, Nga, Nhật Bản [1, 2, 3] đã ghi nhận nguyên tắc này trong BLDS của mình

Tuy nhiên, cùng với sự thay đổi về quan điểm đề cao lợi ích cá nhân sang lợi ích xã hội đã làm cho quan điểm về các nguyên tắc này thay đổi

Nguyên tắc ngay tình được áp dụng nhằm làm giảm nhẹ hiệu lực bắt buộc của hợp đồng Thực ra rất khó để định nghĩa thế nào là ngay tình Đầu tiên, người ta nhìn nhận ngay tình như nghĩa vụ trung thực, nghĩa là người có nghĩa vụ bắt buộc phải thực hiện hợp đồng một cách trung thực, còn đối với người có quyền thì không được cản trở người có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng Dần dần, người ta cho rằng nếu chỉ hiểu ngay tình là trung thực thì chưa đủ và khái niệm ngay tình còn được hiểu là nghĩa vụ hợp tác giữa các bên Nghĩa vụ hợp tác giữa các bên thể hiện ở việc các bên phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin cho nhau để thực hiện hợp đồng Nguyên tắc ngay tình không chỉ được áp dụng trong quá trình thực hiện hợp đồng mà còn được áp dụng trong cả quá trình hình thành hợp đồng Nguyên tắc ngay tình không chỉ nhằm bảo vệ bên yếu trong hợp đồng mà còn nhằm lập lại sự bình đẳng giữa các

bên trong hợp đồng

Lúc đó nhằm mục đích bảo vệ người tiêu dùng và hủy bỏ các điều khoản lạm dụng và nhằm bảo vệ bên yếu hơn trong hợp đồng mà các nhà lập pháp đã đưa vào luật khái niệm lạm dụng Có hai tiêu chí xác định có sự lạm dụng là sự lạm dụng thế mạnh kinh tế để áp đặt các điều khoản của hợp đồng và sự lạm dụng đem lại lợi ích thái quá cho một bên chủ thể Dù bằng cách này hay cách khác thì chế định hợp đồng ở mỗi quốc gia khác nhau đều hướng tới việc tạo ra sự bình đẳng có thể có được giữa các bên giao kết hợp đồng

Thứ hai, hợp đồng phải là sự tập hợp những cam kết được pháp luật thừa

nhận, ủng hộ và đứng ra bảo vệ

Chế định hợp đồng luôn tôn trọng sự tự do của các bên giao kết, song sự tự do đó phải giới hạn trong khuôn khổ pháp luật Nói cách khác, pháp luật chỉ bảo vệ các cam kết không xâm hại đến trật tự pháp luật, trật tự công cộng Xuất phát từ nguyên tắc cơ bản trong quan hệ dân sự là tôn trọng quyền tự do ý chí của mọi cá nhân và các chủ thể khác trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của mình, pháp luật của các nước quy định rằng các chủ thể được hoàn toàn tự do giao kết hợp đồng, miễn là không trái pháp luật

và đạo đức xã hội Việc hình thành các hạn chế của nguyên tắc tự do trong kí kết hợp đồng xuất phát từ quan điểm bảo vệ trật tự và lợi ích công cộng Vì vậy, pháp luật sẽ bảo vệ quyền và lợi ích của các bên kí kết hợp đồng, song các quyền và lợi ích này không được xâm hại đến trật tự và lợi ích công cộng

Thứ ba, chế định hợp đồng mang tính bắt buộc song cũng hết sức linh hoạt,

uyển chuyển Điều này không dễ dàng đạt được nếu như các quy định pháp luật không được xây dựng theo dạng "mềm", tức là xác định các nguyên tắc cơ bản và coi các cam kết trong hợp đồng không đơn thuần là các chứng cứ Vấn đề này, hiện đang có hai xu hướng luật trái ngược nhau:

Một là, xu hướng đơn giản hóa các quy tắc, giảm bớt số lượng và sự phức tạp

của những điều luật mang tính chung và có kết cấu mạch lạc hơn, hợp lý hơn, dễ hiểu hơn

Hai là, xu hướng làm cho luật phong phú hơn bằng nhiều chi tiết rõ ràng Pháp

luật về hợp đồng của các nước theo hệ thống luật án lệ được xây dựng theo hướng hai Nói cách khác, nó mang tính linh hoạt và cập nhật Pháp luật về hợp đồng của các nước theo hệ thống pháp luật văn bản tương đối ổn định và mang tính ràng buộc cao Tuy nhiên, do thủ tục ban hành luật rất phức tạp và đòi hỏi nhiều thời gian nên

sự thay đổi chúng là rất khó khăn Theo hệ thống pháp luật này có một số quốc gia vẫn đồng thời áp dụng án lệ, các học thuyết pháp lý, mà tiêu biểu là luật dân sự của

nước Cộng hòa Pháp Luật được coi là "phần cứng" tương đối ổn định, còn án lệ là

"phần mềm" làm nhiệm vụ bổ sung, cập nhật pháp luật Vì lẽ đó luật về hợp đồng ở

các nước này vừa mang tính ràng buộc và vừa linh hoạt, uyển chuyển

Thực tiễn hợp đồng phát triển đưa đến sự phát triển của pháp luật về hợp đồng theo các hướng:

● Một là, phạm vi hiệu lực của hợp đồng được mở rộng do sự xuất hiện các

loại hợp đồng mới Các loại hợp đồng mới được hình thành bởi nhiều nguyên nhân khác nhau mà nguyên nhân cơ bản nhất đó là các loại hàng hóa mới, dịch vụ mới xuất hiện, tự chúng đòi hỏi sự điều chỉnh đặc biệt về mặt pháp lý

● Hai là, một số quan hệ hợp đồng trước kia chỉ do những quy phạm luật

dân sự điều chỉnh nhưng nay lại được điều chỉnh bởi các quy định của ngành luật khác Một số loại hợp đồng bị loại ra khỏi lĩnh vực hợp đồng dân sự như các thỏa ước lao động tập thể, hợp đồng thương mại

Thứ tư, hợp đồng phải là những ưng thuận, thỏa thuận, cam kết phản ánh sự

thống nhất ý chí thực sự của các bên tham gia hợp đồng

Đây là một trong những yếu tố cơ bản thiết lập nên hợp đồng của các bên giao kết Thiếu nó thì không thể coi là có hợp đồng Nói cách khác, đó phải là sự thể hiện

sự ưng thuận, thống nhất ý chí đích thực của các bên có thể và cần phải dẫn đến việc thừa nhận giá trị pháp lý và hiệu lực của hợp đồng Nguyên tắc này tồn tại trong pháp luật về hợp đồng của các nước Ở Việt Nam, nguyên tắc này được quy định rõ trong BLDS 2015.[20]

1.2 Hợp đồng mua bán bất động sản

1.2.1 Định nghĩa hợp đồng mua bán bất động sản

* Khái niệm bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 tại khoản 1 Điều 107 có quy định: “BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Các tài sản khác theo quy định của pháp luật ”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

* Khái niệm hợp đồng mua bán bất động sản

Là đại diện chủ sở hữu nên giao dịch về đất đai của nước ta có nét khác biệt cơ bản so với các giao dịch về đất đai của đa số các nước trên thế giới Ngay tên gọi

"hợp đồng mua bán bất động sản" đã thể hiện nét khác biệt, bởi ở đa số các quốc

gia khác, hợp đồng loại này sẽ được gọi là "hợp đồng mua bán đất" Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn nên pháp luật nước ta quy định tương đối chặt chẽ về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Điều 430 BLDS năm 2015 định nghĩa

về hợp đồng mua bán tài sản như sau:

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán bất động sản

Việc mua bán bất động sản dưới góc độ kinh doanh bất động sản không thuần túy là một giao dịch dân sự, giao dịch này hướng tới những lợi ích trong kinh doanh quyền sử dụng đất Đặc biệt việc nhận chuyển nhượng, mua bán quyền bất động sản

để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê tìm kiềm lợi nhuận là mục đích của đa số các giao dịch nhận chuyển nhượng, mua bán bất động sản trên thị trường kinh doanh bất động sản

Hợp đồng mua bán bất động sản cũng là một trong các hợp đồng phổ biến và

có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng do đối tượng của hợp đồng mua bán bất động

sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên chủ thể của hợp đồng cũng được pháp luật quy định chặt chẽ và có những đặc thù riêng

Không phải tất cả các chủ thể đều được thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán BĐS Theo quy định của Luật Đất đai tại Điều 5 thì người được phép chuyển nhượng, mua bán bất động sản chỉ có thể là:

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê, hộ gia đình,cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 theo hình thức trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê

Chủ thể nhận chuyển nhượng, mua bán bất động sản cũng được pháp luật hạn chế như: Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ có thể là người có hộ khẩu trong cùng một xã, thị trấn nơi có đất nông nghiệp, người nước ngoài chỉ có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định như: Phải tiếp tục đầu tư dự án mà nhà đầu tư chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đang đầu tư trên quyền sử dụng đất được chuyển nhượng tại Việt Nam, chưa sở hữu quyền sử dụng đất hay nhà ở nào

Thứ hai, đối tượng của hợp đồng theo quy định của pháp luật tại khoản 1 Điều

431 BLDS năm 2015 quy định: "Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là

đối tượng của hợp đồng mua bán Trừ trường hợp tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng theo quy định của Luật này Vậy tài sản được phép giao dịch trong hợp đồng mua bán bất động sản là gì? Ngay trong tên hợp đồng đã thể hiện rõ đối

tượng của hợp đồng mua bán bất động sản là “Quyền sử dụng đất” Như vậy, khi

thực hiện hợp đồng về mặt pháp lý các bên phải thực hiện việc chuyển giao hai đối tượng là đất và quyền sử dụng đất Đây chính là điểm khác biệt của hợp đồng mua bán bất động sản của nước ta so với hợp đồng mua bán đất của đa số các quốc gia trên thế giới Sự khác biệt này xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của

nước ta Do vậy các cá nhân, tổ chức (trừ Nhà nước) chỉ có thể sở hữu "quyền sử dụng đất" mà không thể có quyền "sở hữu đất" như cá nhân, tổ chức của nhiều nước trên thế giới Như vậy, ở nước ta "đất đai" được coi là một loại hàng hóa đặc biệt và

được giao dịch trên thị trường

Tuy nhiên, không phải quyền sử dụng đất nào cũng được phép giao dịch trên thị trường Để có thể trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản trên thị trường bất động sản đòi hỏi quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 118 và Điều 119 Luật Nhà ở năm

Trường hợp quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các

dự án đầu tư hạ tầng kĩ thuật, xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, dự án khu nhà ở thì phải có công trình hạ tầng tương ứng với nộidung và tiến độ dự án đã được phê duyệt

Những điều kiện trên là điều kiện bắt buộc đối với BĐS khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản Nhà nước quy định như vậy nhằm hạn chế tối đa các tranh chấp có thể xảy ra khi các giao dịch về quyền sử dụng đất diễn ra trên thị trường

Thứ ba, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hai điều kiện

sau:

- Phải được lập thành văn bản

- Phải có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Ngoài ra, đối với quyền sử dụng đất thuộc các dự án đầu tư, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp trên phải được các cơ quan cấp giấy phép đầu tư đồng ý Quy định này để đảm bảo cho các cơ quan nhà nước

có thể quản lí được các dự án đầu tư, nhất là các dự án do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện tại Việt Nam

Việc chuyển nhượng nhà ở, đất ở, quyền sử dụng đất mà một bên là các tổ chức thì pháp luật quy định phải có công chứng của công chứng Nhà nước Còn đối với việc chuyển nhượng nhà ở, đất ở, quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau thì các bên có thể thỏa thuận chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc công chứng

Sau khi hợp đồng được ký kết, các bên phải tiến hành việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Thông qua hoạt động này Nhà nước có thể xác nhận chủ thể trong hợp đồng mua bán BĐS có quyền chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng hay không? BĐS trong hợp đồng có được giao dịch không? Xác định hạn mức, nghĩa vụ tài chính của các bên Các điều kiện trên là điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng mua bán bất động sản bởi quyền sử dụng đất, nhà ở, đất ở là một loại hàng hóa đặc biệt và thường có giá trị lớn Nhà nước buộc phải có sự can thiệp nhằm ngăn ngừa, hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh, đồng thời tạo cơ sở rõ ràng choviệc giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh

1.2.3 Nội dung của hợp đồng mua bán bất động sản

Theo Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 [23], hợp đồng mua bán bất động sản cần các điều khoản sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên

Điều khoản này cũng tương tự như ở hợp đồng mua bán nhà, côngtrình xây dựng Tại điều khoản này, các bên đưa ra những thông tin thật chính xác, cụ thể về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng như: tên, số chứng minh thư nhân dân, địa chỉ cư trú, hộ khẩu thường trú, số điện thoại Đây là điều khoản có ý nghĩa trong việc xác định đương sự trong vụ án dân sự nếu có tranh chấp xảy ra giữa các bên trong hợp đồng

- Các thông tin về quyền sử dụng đất

Đối tượng của hợp đồng mua bán BDS là quyền sử dụng đất, nhà ở, đất ở Điều khoản các thông tin về BĐS có thể nói là một trong những điều khoản quan trọng nhất của hợp đồng mua bán BĐS Điều khoản này đòi hỏi bên chuyển nhượng phải cung cấp các thông tin thật chính xác về BĐS Thông tin về quyền sử dụng đất bao gồm: loại đất, vị trí, thông tin về quy hoạch có liên quan đến đất, quy mô, diện tích, tình trạng pháp lý Điều khoản này cần nêu rõ các thông tin về BĐS được chuyển nhượng như: có giấy chứng nhận quyển sử dụng đất số bao nhiêu, các ranh giới, diện tích bao nhiêu, mang tên chủ sở hữu nào, thuộc thửa nào, tờ bản đồ số bao nhiêu, địa chỉ ở đâu, thuộc quy hoạch nào, các hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có), quyền và lợi ích của bên thứ ba có liên quan (nếu có)…

- Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán

Điều khoản về giá chuyển nhượng là một trong những điều khoản quan trọng nhất trong hợp đồng mua bán BĐS Giá cả là yếu tố quyết định tính chất của hợp đồng mua bán BĐS

Giá chuyển nhượng do các bên tự thỏa thuận hoặc nhờ bên thứ ba định giá Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và BĐS nói chung có thể thông qua việc bán đấu giá Giá khởi điểm để bán đấu giá không được thấp hơn khung giá đất do Nhà nước quy định Khi thỏa thuận về giá cả, các bên phải thỏa thuận giá đã bao gồm các loại thuế và phí mà các bên đã phải chịu hay chưa? Đây là thỏa thuận quan trọng mà trên thực tế hay phát sinh tranh chấp

Về phương thức thanh toán, các bên có thể thỏa thuận thanh toán bằng tiền thông qua chuyển khoản hay tiền mặt, hoặc thanh toán bằng vàng Các bên cần thỏa

thuận thật cụ thể về thời hạn thanh toán Thỏa thuận này là thỏa thuận thường hay phát sinh tranh chấp trên thực tế Việc thanh toán có thể được thực hiện nhiều lần hoặc một lần tùy thỏa thuận của các bên

Trong điều khoản này có thể nói về vấn đề tiền đặt cọc (nếu các bên có thỏa thuận đặt cọc)

- Quyền và nghĩa vụ của các bên

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên chuyển

nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau: Quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận; Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán đầy đủ và đúng hạn tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại, nếu do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra; Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng nếu bên nhận chuyển nhượng vi phạm các điều kiện về đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do pháp luật quy định hoặc do hai bên đã thỏa thuận; Các quyền khác do pháp luật quy định

- Bên chuyển nhượng có các nghĩa vụ sau: Cung cấp thông tin đầy đủ và trung

thực về BĐS; Giao đất cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; Làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng; Bồi thường thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng nếu do lỗi của mình gây ra; Thực hiện các nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên; Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật Tương ứng với quyền

và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng

- Bên nhận chuyển nhượng có các quyền sau: Yêu cầu bên chuyển nhượng

cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên chuyển nhượng giao giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất đúng diện tích, vị trí, loại đất,tình trạng đất… đúng như thỏa thuận trong hợp đồng; Quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm các điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc

hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên; Yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường thiệt hại nếu do lỗi của nên chuyển nhượng gây ra; Các quyền khác theo quy định của pháp luật

- Bên nhận chuyển nhượng có các nghĩa vụ sau: Thanh toán tiền cho bên

chuyển nhượng theo đúng số tiền, thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng; Khai thác sử dụng đất đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự

án đầu tư; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

- Thời hạn giao nhận đất và hồ sơ kèm theo

Tại điều khoản này, các bên thỏa thuận thời gian giao nhận đất và hồ sơ kèm theo cụ thể Có thể bên chuyển nhượng giao đất khi bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán tiền đầy đủ hoặc đã thanh toán một phần tùy thỏa thuận của các bên Việc giao nhận hồ sơ về quyền sử dụng đất có thể được thực hiện đồng thời với việc giao nhận đất hoặc không Thông thường khi đã chuyển giao đất thì quyền sở hữu quyền sử dụng đất sẽ thuộc về bên nhận chuyển nhượng Tuy nhiên, trong trường hợp trả chậm, trả dần thì quyền sở hữu của bên chuyển nhượng sẽ được bảo lưu cho đến khi bên nhận chuyển nhượng trả đủ tiền hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

- Bồi thường thiệt hại và phạt hợp đồng

Các bên sẽ thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại nếu có vi phạm hợp đồng

và có thiệt hại xảy ra cho phía bên kia Việc bồi thường thiệt hại sẽ được thực hiện như thế nào? vấn đề phạt hợp đồng cũng có thể được các bên thỏa thuận Viêc phạt hợp đồng sẽ chỉ được nhắc đến nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng Các bên

có thể thỏa thuận tỉ lệ phạt hợp đồng nhưng không được quá tỉ lệ mà pháp luật giới hạn, đồng thời các bên cũng có thể thỏa thuận việc thanh toán phạt hợp đồng sẽ được thực hiện như thế nào?

- Giải quyết tranh chấp

Tại điều khoản này các bên có thể thỏa thuận nếu phát sinh tranh chấp trong hợp đồng thì việc giải quyết mâu thuẫn sẽ tiến hành như thế nào.Thông thường, nếu

có tranh chấp, ban đầu các bên sẽ tự thương lượng dànxếp, sau đó nếu không thể giải quyết mâu thuẫn các bên sẽ nhờ bên thứ bacan thiệp

Hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng mua bán bất động sản nói riêng được hình thành khi có sự thỏa thuận của các bên Tuy nhiên, trong các trường hợp các bên giao kết hợp đồng gián tiếp thì việc xác định thời điểm hợp đồng được hình thành là rất khó khăn; cách tiếp cận các vấn đề này khác nhau ở các nước khác

nhau Một số nước theo thuyết "ý chí thực sự" trong đó Pháp là một Ví dụ Tuy

nhiên, việc xác định ý chí thực sự chỉ để áp dụng giải thích các điều khoản không rõ ràng Còn đối với các hợp đồng đã rõ ràng thì các Thẩm phán phải áp dụng các điều khoản của hợp đồng mà không được giải thích gì thêm Còn một số nước theo thuyết "tuyên bố" ví dụ như Đức, theo đó thì bất luận ý chí thực sự của chủ thể tham gia hợp đồng là gì người ta chỉ chú trọng đến ý chí đã tuyên bố trong hợp đồng được coi là căn cứ pháp lý để xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên Tuy vậy, BLDS Đức vẫn quan tâm tới việc tìm kiếm ý chí thực sự của người ký hợp đồng Hợp đồng dân sự có thể được ký kết trực tiếp hoặc gián tiếp Pháp luật các nước khác nhau cũng thừa nhận khác nhau về thời điểm xác định hợp đồng được giao kết: + Các nước theo thuyết tuyên bố: hợp đồng được giao kết kể từ thời điểm bên chấp nhận tuyên bố chấp nhận bằng thư hay điện tín;

+ Các nước theo thuyết tống phát: Hợp đồng được giao kết kể từ thời điểm bức thư hay điện tín chấp nhận được gửi đi;

+ Các nước theo thuyết tiếp nhận: Hợp đồng được giao kết kể từ thời điểm bên

đề nghị giao kết hợp đồng nhận được thư hay điện tín chấp nhận;

+ Các nước theo thuyết tống đạt: Hợp đồng được giao kết kể từ thời điểm khi bên đề nghị giao kết hợp đồng thực sự biết rõ sự chấp nhận ấy

Như vậy, thời điểm hình thành hợp đồng sẽ khác nhau tùy theo pháp luật hoặc các bên chấp nhận giải pháp nào theo các lý thuyết trên Trong các lý thuyết trên thì thuyết tống đạt ít được áp dụng vì nó đòi hỏi bên đề nghị phải biết rõ sự chấp nhận của bên đề nghị giao kết Một số nước áp dụng lý thuyết tiếp nhận theo đó bên đề nghị được coi là xem thư trả lời ngay khi nhận được thư và như vậy hợp đồng được

giao kết và không phụ thuộc vào ý chí của bên này Lý thuyết này được áp dụng ở các nước Bắc Âu và Cộng hòa liên bang Đức Đối với các nước Anh, Mỹ, Nhật Bản

và Cộng hòa Pháp thì áp dụng thuyết tiếp nhận Ở nước ta, thời điểm hình thành hợp đồng được xác định tùy theo hình thức và nội dung mà các bên lựa chọn và cam kết Đối với các hình thức ký kết hợp đồng thông qua việc gửi văn bản qua lại cho nhau, pháp luật nước ta chấp nhận lý thuyết tiếp nhận để xác định thời điểm giao kết hợp đồng

Kết luận Chương 1

Từ những nghiên cứu về thực trạng pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự và thực tiễn áp dụng chúng qua việc xét xử của các TAND, chúng tôi rút ra một số kết luận sau:

Một là, BLDS 2015; Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Luật Đất đai 2013 ;

Luật Nhà ở 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật khác điều chỉnh quan hệ pháp luật dân sự đã có nhiều đóng góp trong việc điều chỉnh các quan hệ giao dịch, hợp đồng mua bán, tạo hành lang pháp lý cho các chủ thể tham giao hợp đồng

Hai là, Bên cạnh những thành công của pháp luật hiện hành về điều kiện có

hiệu lực của hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nói riêng và hợp đồng vô hiệu, BLDS; Luật Đất đai; Luật Nhà ở và các văn bản có liên quan vẫn có những hạn chế nhất định Đó là việc các quy định còn chưa thống nhất trong việc điều chỉnh cùng một vấn đề Nội dung quy định của các điều luật chưa rõ ràng, cụ thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau trong việc áp dụng pháp luật, giải thích pháp luật cũng như trong việc giải quyết các tranh chấp khi phát sinh Vấn đề về đại diện giao kết hợp đồng, hình thức, chủ thể… còn quy định chưa rõ ràng cụ thể, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau trong việc áp dụng pháp luật cũng như giải quyết tranh chấp

Ba là, Từ thực tiễn áp dụng pháp luật cũng như trong công tác, ngoài những

đánh giá trên chúng tôi còn một số nhận xét là quy định của pháp luật về điều kiện

có hiệu lực của hợp đồng dân sự và xử lý hợp đồng vô hiệu còn cứng nhắc chưa

thực sự phù hợp với thực tiễn, chưa tính đến những giao dịch mặc dù vi phạm về hình thức nhưng các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ giao dịch; mục đích tham gia giao dịch của họ cũng đã đạt được Việc tuyên bố vô hiệu trong trường hợp này có thể không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể, trong nhiều trường hợp còn tạo cơ hội cho những người làm ăn gian dối, lợi dụng sơ hở của pháp luật để thực hiện hành vi tiêu cực, trục lợi Việc quy định thiếu rõ ràng dẫn đến sự không thống nhất trong việc giải thích và áp dụng các quy định pháp luật trong việc ký kết hợp đồng dẫn đến hợp đồng vô hiệu

Chương 2 ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN

BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

2.1 Điều kiện để hợp đồng mua bán bất động sản có hiệu lực

Theo pháp luật Việt Nam hiện nay điều kiện để hợp đồng mua bán bất động sản có hiệu lực phải có đầy đủ các điều kiện sau (Theo điều 117, BLDS 2015):

Thứ nhất, điều kiện về chủ thể: chủ thể tham gia vào quan hệ HĐ mua bán

BĐS phải có năng lực hành vi dân sự Tức phải có khả năng nhận thức và điều khiển hành vi

Thứ hai, việc giao kết, xác lập hợp đồng hoàn toàn do ý chí tự nguyện của các

bên chủ thể tham gia

Thứ ba, về nội dung và mục đích hợp đồng: các chủ thể tham gia vào quan hệ

HĐ mua bán BĐS phải thỏa thuận, xác lập nội dung của hợp đồng mua bán, cũng như mục đích của hợp đồng không trái các quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội Nếu HĐ mua bán BĐS có nội dung và múc đích vi phạm các điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội thì hợp đồng này sẽ vô hiệu (Điều 123, BLDS 2015)

Thứ tư, hình thức của hợp đồng phải bằng văn bản và được công chứng, chứng

thực Hình thức của hợp đồng bằng văn bản là hình thức ngôn ngữ viết được trình bày trên một chất liệu hữu hình nhằm thể hiện một nội dung xác định mà người ta

có thể đọc, lưu giữ và bảo đảm được toàn vẹn nội dung

Việc pháp luật quy định HĐ mua BĐS cần đáp ứng các điều kiện trên mới có hiệu lực pháp luật nhằm đảm bảo quyền và lợi ích luật pháp của các bên chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán này (khoản 2, Điều 17, Luật KDBĐS 2014) [23] thì hợp đồng mua bán mà các bên là hộ gia đình, cá nhân thì phải có công chứng, chứng thực

2.1.1 Phân tích các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng

Các điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực là những yêu cầu pháp lý phải được tuân thủ khi xác lập, giao kết hợp đồng mà nếu thiếu các điều kiện đó thì hợp đồng đương nhiên vô hiệu hoặc có thể bị vô hiệu Tuy cách tiếp cận vấn đề còn nhiều điểm khác nhau, nhưng hầu hết các hệ thống pháp luật trên thế giới đều xem các điều kiện về chủ thể, nội dung và ý chí tự nguyện của các bên tham gia hợp đồng là những yêu cầu pháp lý bắt buộc phải tuân thủ khi xác lập hợp đồng

Theo qui định trong BLDS Pháp [5], hợp đồng được thừa nhận là có hiệu lực thì phải thỏa mãn bốn điều kiện chủ yếu (Điều 1108): các bên giao kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện (Điều 1109-22); các bên giao kết phải là người có năng lực (hành vi dân sự) để giao kết hợp đồng (Điều 1123-5); đối tượng và nội dung chủ yếu của hợp đồng phải xác định (Điều 1126-30); mục đích, căn cứ của hợp đồng phải hợp pháp (Điều 1131-3)

BLDS Đức cũng có những qui định tương đồng với BLDS Việt Nam trong

việc qui định các điều kiện xác lập giao dịch: về năng lực giao dịch pháp luật của

cá nhân (Điều 104 - 10), không được thiếu yếu tố tự nguyện: nhầm lẫn (Điều

119.1), lừa dối (Điều 122), nội dung giao dịch không trái pháp luật và đạo đức (Điều 138)

Theo luật Anh - Mỹ, để có hiệu lực thì hợp đồng phải tuân thủ các yêu cầu: (1)

có sự đề nghị; (2) có sự chấp nhận đề nghị; (3) lợi ích đối ứng; (4) các bên phải có ý định thực sự muốn giao kết hợp đồng; (5) cam kết chắc chắn và sự thỏa thuận hoàn chỉnh [35, tr.57-68); Hoặc (6) phải tuân thủ các qui định khác về: (a) các bên phải

có năng lực chủ thể để giao kết hợp đồng; (b) không thiếu những yếu tố mà thiếu nó

có thể làm cho hợp đồng bị vô hiệu, bị hủy bỏ, hoặc không có giá trị pháp lý [34, tr.3-4) Về nguyên tắc, một hợp đồng được lập thiếu một trong các điều kiện trên thì

có thể bị xem là không có hiệu lực

Xuất phát từ bản chất của hợp đồng, pháp luật của Việt Nam qui định hợp

đồng phải tuân thủ các điều kiện bắt buộc, chủ thể hợp đồng phải có năng lực pháp

luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch; nội dung, mục đích của hợp

đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; các bên hoàn toàn tự nguyện Sau đây là các điều kiện cụ thể

Chủ thể của hợp đồng (hay chủ thể của quan hệ hợp đồng) là những người tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đó

Để tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, các hệ thống pháp luật đều qui định chủ thể phải có năng lực chủ thể nhất định Theo đó, yêu cầu về chủ thể tham gia hợp

đồng “có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch” là

một trong những điều kiện tiên quyết để hợp đồng có hiệu lực Pháp luật Việt Nam

qui định chủ thể tham gia giao dịch dân sự (hợp đồng) phải “có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch” [20, Điều 125] Cũng theo các qui

định của BLDS 2015, chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng bao gồm các cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Mặt khác, năng lực pháp luật, năng lực hành vi

dân sự để tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng của các chủ thể khác nhau và không

giống nhau

- Đối với cá nhân: Tư cách chủ thể của cá nhân khi tham gia vào hợp đồng

phụ thuộc vào mức độ năng lực hành vi dân sự của họ Theo qui định của BLDS

2015, cá nhân có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì được tự mình xác lập, thực hiện các hợp đồng dân sự (Điều 19); người chưa thành niên từ

đủ 6 tuổi đến dưới 18 tuổi là người có một phần năng lực hành vi dân sự thì việc xác lập, thực hiện các hợp đồng của họ phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác; cá nhân từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 20); người dưới 6 tuổi

là người không có năng lực hành vi dân sự và mọi giao dịch liên quan tới người này đều phải được xác lập, thực hiện thông qua người đại diện hợp pháp (Điều 21); người bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dânsựthì phải có người giám hộ và

mọi giao dịch liên quan đều phải được xác lập, thực hiện thông qua người giám hộ (Điều 22); Người có khó khăn trong nhân thức và làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự và có kết luận giám định pháp y tâm thần thì Tòa

án sẽ ra quyết định và chỉ định người giám hộ thì mọi giao dịch liên quan đều phải được xác lập, thực hiện thông qua người giám hộ ( Điều 23); Người bị tòa án tuyên

bố hạn chế năng lực hành vi dân sự thì các giao dịch liên quan tới tài sản của họ phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ các giao dịch phục vụ nhu cầu hàng ngày (Điều 24)

Người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp Tòa án tuyên bố họ mất năng lực hành vi dân sự (Điều 22, 23, 24 của BLDS 2015)[20] Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được toàn quyền xác lập mọi giao dịch mua bán bất động sản Cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ khi đã phát triển đến mức độ hoàn chỉnh về mặt trí tuệ và thể chất Y học, tâm lý học, sinh

lý học và các ngành khoa học có liên đã chứng minh thông thường con người đạt được sự phát triển này khi đã thành niên (đủ 18 tuổi) Người chưa thành niên là người chưa đủ 18 tuổi nên chưa có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, tức là sự phát triển của họ chưa đạt đến mức độ hoàn chỉnh

Quy định độ tuổi 18 của cá nhân đều có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là quy định thường gặp trong pháp luật ở nhiều nước Trên thế giới các nước có quy định

về độ tuổi thành niên khác nhau mà trước hết là tập quán truyền thống pháp luật, một số nước quy định tuổi thành niên cao hơn, chẳng hạn pháp luật Hàn Quốc quy

định: “Người thành niên là người tròn 20 tuổi” Bên cạnh đó, pháp luật một số nước

cũng quy định những trường hợp ngoại lệ cho phép một cá nhân có thể có năng lực hành vi dân sự đầy đủ trước khi đạt độ tuổi luật định; thông thường là sau khi cha

mẹ cho phép có sản nghiệp và tự mình tiến hành hoạt động kinh doanh hoặc được

cơ quan hộ tịch cho phép lập hôn nhân trước tuổi luật định Pháp luật Việt Nam không có quy định ngoại lệ này

Một điểm mới trong BLDS 2015 ( Điều 24) là quy định về người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người thành niên do tình trạng thể chất hoặc

tinh thần mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của người này, người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và chỉ định người giám hộ, xác định quyền, nghĩa vụ của người giám hộ.Việc tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự dẫn đến một hậu quả pháp lý là tất cả các giao dịch mua bán do họ xác lập đều vô hiệu và họ bị đưa ra khỏi các giao dịch mua bán nếu không có người đại diện Chính vì vậy, điều kiện để thủ tục thực hiện việc công nhận này được pháp luật Việt Nam quy định chặt chẽ Căn cứ để công nhận một người mất năng lực hành vi dân sự là:

Có tình trạng mất khả năng nhận thức và không làm chủ hành vi của mình do mắc bệnh tâm thần hoặc vì một lý do nào đó, là những người không thể nhận thức được về hậu quả hành vi trong trạng thái bình thường, không làm chủ được hành vi của mình, tức là không thể có sự hòa hợp, thống nhất giữ ý chí và thể hiện ý chí Để xác định một người mất năng lực hành vi dân sự thì phải trên cơ sở quyết định của Tòa án về việc tuyên bố một người là mất năng lực hành vi dân sự hoặc kết luận của

tổ chức giám định: Có yêu cầu của người có quyền lợi liên quan trước hết là cha

mẹ, vợ chồng, con hoặc người giám hộ; Có kết luận của tổ chức giám định có thẩm quyền

Như vậy, trước khi có bản án của Tòa án tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự, người đó vẫn có năng lực hành vi dân sự Tuy nhiên, đối với giao dịch mua bán do người đó xác lập cần áp dụng Điều 128 BLDS 2015(trong trường hợp này bao gồm cả hợp đồng mua bán bất động sản) Người bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự thì phải có người giám hộ tham gia mới có giá trị pháp lý, mới được pháp luật công nhận và bảo hộ Mọi giao dịch, hợp đồng của người đó do người giám hộ thực hiện vì lợi ích của người được giám hộ

Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp thủ tục công nhận một người mất năng lực hành vi dân sự lại được thực hiện không tuân thủ theo thủ tục tố tụng chặt chẽ Trong thực tiễn, tôi thấy có những trường hợp một người bị xác định là

người mất năng lực hành vi dân sự bằng một quyết định của cơ quan hành chính mà không phải của Tòa án Đó là việc UBND xã, phường không hề có căn cứ là một bản án của Tòa án tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự nhưng đã có một quyết định công nhận người giám hộ kèm theo đó là quyết định cho phép người giám hộ được bán tài sản của người được giám hộ

Như vậy, hợp đồng mua bán tài sản của người giám hộ đối với tài sản của những người bị coi là mất năng lực hành vi dân sự là không có căn cứ pháp luật xác thực Bởi vì, thủ tục tuyên một người bị mất năng lực hành vi dân sự và cử người giám hộ là một thủ tục tố tụng với quy trình thủ tục rất chặt chẽ, phải có kết quả giám định của Trung tâm giám định pháp y tâm thần kết luận một người bị mất khả năng nhận thức, mất khả năng điều khiển hành vi; hoặc hạn chế khả năng nhận thức, hạn chế khả năng điều khiển hành vi, thì Tòa án mới có căn cứ pháp lý để tuyên một người mất năng lực hành vi dân sự theo yêu cầu của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Việc tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự không thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân xã, phường BLDS 2005 chưa bao quát được hết các trường hợp xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch Giao dịch chỉ có thể đáp ứng bởi chủ thể của hợp đồng và người trực tiếp ký kết hợp đồng (người đại diện, người giám hộ); đối với giao dịch của người không có năng lực hành vi hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự không phải là người tham gia giao dịch được xác lập thông qua người đại diện điều đó đã gián tiếp tước quyền tham gia giao dịch của người bị mất năng lực hành vi dân sự, người chưa có năng lực hành vi dân sự dù sự tham gia đó chỉ là tham gia một cách gián tiếp thông qua người đại diện hoặc người giám hộ Hiện nay BLDS 2015 quy định cho UBND xã, phường có chức năng cử người giám sát việc giám hộ theo Điều 51 BLDS 2015; việc cử người giám hộ theo Điều

54 BLDS 2015 Vì vậy, trong những trường hợp này hợp đồng mua bán tài sản của người được giám hộ mà không có người giám hộ và người giám sát việc giám hộ chứng kiến và tham gia là không có hiệu lực pháp luật ngay từ khi giao kết

Cũng giống như người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự cũng phải có một bản án do Tòa án tuyên bố theo yêu cầu của người

có quyền và nghĩa vụ liên quan và họ chỉ cần có người đại diện Khác với người giám hộ của người mất năng lực hành vi dân sự, người đại diện của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự và phạm vi đại diện do Tòa án quyết định và họ không thể thực hiện thay hợp đồng, giao dịch cho người được đại diện mà họ chỉ có quyền đồng ý hoặc không đồng ý đối với hợp đồng, giao dịch mà người bị hạn chế năng lực hành vi xác lập

Khác với pháp luật dân sự một số nước, BLDS của nước ta không quy định việc hạn chế năng lực hành vi dân sự của người có khuyết tật như câm, mù, điếc Trên thực tế, có nhiều luật gia vẫn nhầm lẫn khái niệm những người bị câm, mù, điếc và tàn tật là hạn chế năng lực hành vi dân sự Chúng ta phải khẳng định một lần nữa những người này không phải là người hạn chế năng lực hành vi dân sự, họ chỉ

là hạn chế hành vi trong giao kết hợp đồng do một số khiếm khuyết cơ thể Trong những trường hợp này Pháp luật Việt Nam quy định những trình tự cụ thể để họ tham gia giao dịch mua bán

Ví dụ: BLDS Nhật Bản quy định: “Người đần độn, người điếc, người câm, người mù hoặc người phá tài sản có thể bị tuyên bố mất năng lực hành vi và được

đỡ đầu (Điều 11 BLDS Nhật Bản)

Như vậy, trong những trường hợp người giao kết hợp đồng dân sự không có khả năng tự đọc, viết, nghe, ký được thì họ có thể yêu cầu người làm chứng cho việc ký kết hợp đồng của họ Người làm chứng có thể là những người có khả năng hiểu được ngôn ngữ do họ diễn tả để thể hiện ý chí của người tham gia giao kết hộ đồng Trong những trường hợp này họ tự mình tham gia giao kết hợp đồng mà không cần có người đại diện hoặc giám hộ, mà chỉ cần thông qua người làm chứng

để thể hiện ý chí của mình cho bên thứ ba hiểu Khoản 2 Điều 47, Luật Công chứng

2014[21] quy định: “Trường hợp người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, không ký, điểm chỉ được hoặc trong những trường hợp khác do pháp luật quy định thì việc công chứng phải có người làm chứng”

Điều 21, BLDS 2015 quy định người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người

có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ, những người này khi xác lập, thực hiện

giao dịch dân sự phải có sự đồng ý của người đại điện theo pháp luật trừ những hợp đồng, giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi Các hợp đồng giao dịch này thường có những đặc điểm:

- Có giá trị nhỏ;

- Thực hiện tức thời, trao tay chủ yếu là hợp đồng mua bán, trao đổi Tuy nhiên, cũng không loại trừ trường hợp thời gian thực hiện hợp đồng kéo dài, chẳng hạn hợp đồng dịch vụ may đo quần áo;

- Mục đích của giao dịch là phục vụ nhu cầu sinh hoạt, học tập hàng ngày;

- Tính chất giao dịch đơn giản

Trừ các hợp đồng giao dịch có tính chất trên, các hợp đồng giao dịch do người

từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi chỉ có hiệu lực nếu được cha mẹ hoặc người giám

hộ đồng ý Sự đồng ý này có thể được thể hiện khi xác lập hợp đồng, giao dịch mua bán (đồng ý theo nghĩa hẹp) hoặc sau khi giao dịch được hoàn thành (sự chấp thuận) Như vậy, sự chấp thuận có giá trị trở về trước làm cho hợp đồng, giao dịch trở nên có hiệu lực Hình thức sự đồng ý của người đại diện đối với giao dịch do người chưa thành niên xác lập phải phù hợp với hình thức giao dịch mà người chưa thành niên xác lập Tuy nhiên, cũng có quy định ngoại lệ theo đó người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi mà có tài sản riêng đủ đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thì được xác lập giao dịch mà không cần có sự đồng ý của cha, mẹ hoặc người giám hộ Quy định này chủ yếu xuất phát từ thực tế người đủ 15 tuổi có quyền giao kết hợp đồng lao động và có thu nhập riêng hợp pháp, tạo điều kiện cho họ thực sự trở thành chủ thể độc lập trong đời sống kinh tế - xã hội Tuy nhiên, cần lưu ý rằng với quy định này tính bền vững ổn định của các giao dịch dân sự, trong đó một bên là người chưa thành niên sẽ rất yếu, đòi hỏi các bên đối tác phải thận trọng Nếu có biểu hiện lạm dụng quy định này, theo yêu cầu của các bên hoặc người đại diện của họ, hợp đồng giao dịch có thể bị tuyên bố vô hiệu Cũng cần lưu ý rằng một số hợp đồng giao dịch cụ thể chỉ có thể do người thành niên xác lập mới có hiệu lực, đặc biệt là các hợp đồng mà pháp luật quy định buộc phải công chứng Trong trường hợp đó,

người chưa thành niên dù có tài sản riêng cũng không có năng lực hành vi dân sự để giao kết hợp đồng

Trong trường hợp hợp đồng giao dịch được xác lập bởi người chưa thành niên thì có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo yêu cầu của người đại diện của người chưa thành niên (Điều 125 BLDS 2015) Thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố loại hợp đồng giao dịch này vô hiệu là một năm kể từ ngày hợp đồng giao dịch được xác lập (Điều 132 BLDS 2015) Người chưa thành niên từ 15 đến 18 tuổi mặc dù có tài sản riêng cũng có thể bị hạn chế thực hiện giao dịch dân sự đối với tài sản đó theo quy định của Điều 24, BLDS 2015

Đối tượng này cũng được đề cập trong Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014:

“Trong trường hợp cha mẹ quản lý tài sản riêng của con dưới 15 tuổi thì có quyền định đoạt tài sản đó vì lợi ích của con, có tính đến nguyện vọng của con, nếu con từ

đủ 9 tuổi trở lên” (Điều 77 Luật “HNGĐ” 2014) Vì vậy, theo quan điểm của tác giả

luận văn thì trong trường hợp bán tài sản của hộ gia đình mà thành viên hộ gia đình

có người đủ 9 tuổi, thì phải hỏi ý kiến của trẻ em đủ 9 tuổi trong hộ gia đình ký vào hợp đồng mua bán tài sản mua bán song song với người đại diện đương nhiên là bố

mẹ Việc ký vào hợp đồng người chưa đủ 18 tuổi và đủ 9 tuổi thể hiện sự đồng ý của họ

Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được xác lập thực hiện các giao dịch dân sự trong phạm vi tài sản riêng mà họ có, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (lập di chúc phải được cha mẹ hoặc người giám hộ đồng ý, khoản 2 Điều 625 BLDS 2015)

Những người chưa đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự không được phép xác lập giao dịch Mọi giao dịch dân sự của những này đều do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện

Ngoài ra, trong một số trường hợp, năng lực hành vi còn là tư cách chủ thể của người đó Trong các giao dịch dân sự có đối tượng là tài sản chung thì người xác lập quan hện ngoài năng lực hành vi của mình còn phải có tư cách đại diện cho các đồng chủ sở hữu chung khác

Ví dụ: Bán nhà thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều người phải được

sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu

Như vậy, do người không có năng lực hành vi hoặc có năng lực hành vi không đầy đủ không thể có đủ điều kiện để tự do thể hiện ý chí Vì vậy, hợp đồng của họ phải được xác lập, thực hiện dưới sự kiểm soát của người khác hoặc do người khác xác lập, thực hiện

Tuy nhiên, hợp đồng giao dịch do những người này xác lập không mặc nhiên

bị coi là vô hiệu, mà chỉ vô hiệu khi có yêu cầu của những người đại diện cho họ (Điều 125 BLDS 2015) hoặc do chính họ yêu cầu (Điều 128 BLDS 2015) Người đã xác lập hợp đồng với những người này không có quyền yêu cầu đó Ngoài ra, họ còn phải bồi thường thiệt hại cho người chưa đủ năng lực hành vi hoặc người có năng lực hành vi nhưng xác lập hợp đồng vào đúng thời điểm không nhận thức và điều khiển hành vi của mình.Để hiểu rõ hơn về hợp đồng vô hiệu cần phải có sự phân biệt khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hợp đồng mất hiệu lực Hợp đồng vô hiệu là hợp đồng không có hiệu lực ở ngay thời điểm giao kết Hợp đồng bị mất hiệu lực là hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm ký kết nhưng hợp đồng bị chấm dứt hiệu lực là do rơi vào tình trạng không thể thực hiện được Như vậy, sự mất hiệu lực của hợp đồng xảy ra không phải ngay từ khi giao kết hợp đồng

Nhìn chung, để có thể xác lập, thực hiện các hợp đồng, chủ thể là cá nhân phải

có năng lực hành vi dân sự thích ứng với loại giao dịch hoặc loại hợp đồng mà chủ thể đó tham gia Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập, thực hiện hợp đồng

thông qua người đại diện hợp pháp, nhưng phải đúng “phạm vi đại diện” và phải phù hợp với giới hạn về “lĩnh vực hoạt động” của các chủ thể.Hợp đồng vô hiệu là

hợp đồng mà các chủ thể tham gia hợp đồng không tuân thủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với hợp đồng có hiệu lực pháp luật Đối với hợp đồng vô hiệu thì cho dù các bên tham gia giao kết đã thực hiện hoặc thực hiện một phần của hợp đồng theo cam kết của các bên thì vẫn không được công nhận về mặt pháp lý và mọi cam kết không có giá trị bắt buộc đối với các bên từ thời điểm các bên xác lập hợp đồng đó Tùy theo hệ thống pháp luật các quốc gia khác nhau thì có những quy

định khác nhau về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Nhìn chung, pháp luật các quốc gia đều hướng tới quy định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến các yếu tố cơ bản của hợp đồng, ý chí của các chủ thể khi giao kết (sự tự nguyện), hình thức của hợp đồng

- Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác: Pháp nhân là những tổ chức có

đủ các điều kiện được qui định tại Điều 84 BLDS 2015 Các pháp nhân là chủ thể đầy đủ của quan hệ pháp luật dân sự, có năng lực chủ thể mang tính chuyên biệt, được tham gia xác lập, thực hiện các giao dịch phù hợp với mục đích và phạm vi hoạt động của pháp nhân Mục đích và phạm vi hoạt động của pháp nhân được thể hiện trong điều lệ, hoặc quyết định thành lập pháp nhân [20, Điều 85, Điều 88) Hộ gia đình và tổ hợp tác là chủ thể hạn chế của Luật Dân sự Hai loại chủ thể này tham gia các giao dịch phù hợp với phạm vi hoạt động của nó Phạm vi hoạt động của hộ gia đình do pháp luật qui định [20, Điều 106) Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác là những thực thể xã hội chứ không phải là một con người tự nhiên, nên năng lực hành

vi dân sự của các chủ thể này không biểu hiện trực tiếp bằng hành vi và ý chí của một con người cụ thể nào đó, mà được thể hiện bởi ý chung của các thành viên và được thực hiện thông qua hành vi của người đại diện, nếu hành vi đó được thực hiện nhân danh chủ thể, trong phạm vi đại diện, và tương ứng với phạm vi hoạt động của chủ thể đó

Các chủ thể này tham gia vào giao dịch dân sự thông qua người đại diện của

họ (đại diện theo pháp luật, theo ủy quyền) Người đại diện xác lập, thực hiện giao dịch mua bánnhân danh người đại diện Các quyền, nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ cuả pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Tuy nhiên, pháp nhân chỉ tham gia các giao dịch mua bán phù hợp với chức năng, nhiệm

vụ của pháp nhân Hộ gia đình chỉ được tham gia giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, đến hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác theo quy định của pháp luật (Điều 101 BLDS 2015) Người đại diện xác lập giao dịch dân sự làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của

pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác trong phạm vi nhiệm vụ của chủ thể đó được điều

lệ hoặc pháp luật quy định

Tuy nhiên, làm thế nào để xác định pháp nhân tham gia hợp đồng giao dịch là phù hợp với chức năng nhiệm vụ của pháp nhân? Thông thường, trên thực tế cũng như theo lý luận thì người ta thường căn cứ vào đăng ký kinh doanh, hoặc quyết định thành lập của pháp nhân đó để xác định chức năng nhiệm vụ của pháp nhân đó Cũng có những trường hợp pháp nhân ký kết hợp đồng giao dịch phù hợp với chức năng nhiệm vụ của mình nhưng tư cách người đại diện của pháp nhân lại không đúng

Về nguyên tắc, việc ký kết hợp đồng của một bên là pháp nhân được thực hiện thông qua người đứng đầu hợp pháp của pháp nhân gọi là người đại diện theo pháp luật Tuy nhiên, không phải lúc nào người đại diện theo pháp luật đều có thể thực hiện việc ký kết các hợp đồng của pháp nhân mình Thực tế này đòi hỏi người đứng đầu phải ủy quyền cho người khác ký thay mình – người đại diện theo ủy quyền Trong trường hợp người ký không có ủy quyền hoặc vượt quá thẩm quyền và nội dung ký hợp đồng không nằm trong phạm vi ủy quyền đó thì hợp đồng đã ký sẽ vô hiệu toàn bộ

b) Người tham gia giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện

Tự nguyện xác lập, thực hiện hợp đồng là việc chủ thể tự mình quyết định là

có tham gia hay không tham gia vào hợp đồng theo nguyện vọng của cá nhân mình,

mà không chịu sự chi phối hay sự tác động, can thiệp chủ quan nào từ những người khác Pháp luật đòi hỏi những người tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện Tự nguyện còn là nguyên tắc pháp lý cơ bản của pháp luật dân

sự và pháp luật thương mại Điều 4; 28, khoản 2 Điều 11 [20]

Ý chí tự nguyện của chủ thể là một dấu hiệu thuộc yếu tố chủ quan, nếu không được biểu hiện ra bên ngoài, thì người khác không thể biết được Có tác giả cho

rằng, “tự do ý chí và bày tỏ ý chí hai mặt của tự nguyện” Tự nguyện nghĩa là phải

có tự do ý chí, tự do “bày tỏ ý chí” và phải có “sự thống nhất giữa ý chí với sự bày

tỏ ý chí” Không có tự do ý chí và sự bày tỏ ý chí hoặc phá vỡ tính thống nhất giữa

hai yếu tố này, thì sẽ không có sự tự nguyện [13, tr.7] Theo quan điểm của

“TANDTC”, thì “người tham gia giao dịch (hợp đồng) hoàn toàn tự nguyện được hiểu là: các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự do bày tỏ ý chí, nguyện vọng của mình, tự nguyện thỏa thuận với nhau về các nội dung của giao dịch mà không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép từ phía bên kia hoặc của người khác; các bên tự nguyện thỏa thuận các vấn đề nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình” [32, tr.40] Quan điểm này cũng thể hiện đúng tinh thần của BLDS 2015

bên hình dung sai về sự việc, chủ thể, đối tượng hoặc các nội dung của hợp đồng

nên đã xác lập hợp đồng trái với ý nguyện đích thực của mình Ví dụ: người mua bảo hiểm tưởng là khi mua bảo hiểm thì được hưởng tiền bảo hiểm trong mọi trường hợp có rủi ro, nhưng thực tế là điều khoản bảo hiểm đã có những loại trừ nên mộtsốloại rủi ro sẽ không được bảo hiểm Pháp luật Việt Nam chỉ chấp nhận hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng Hợp đồng bị nhầm lẫn về nội dung có thể bị vô hiệu theo qui định tại Điều 131 BLDS 2015

- Hợp đồng xác lập do bị lừa dối:

“Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó”, Điều 132 BLDS [23]

Biểu hiện của sự lừa dối là hành vi cố ý cung cấp thông tin sai sự thật khiến cho bên

kia tin vào các thông tin đó mà xác lập hợp đồng bất lợi cho họ hoặc trái với nguyện vọng đích thực của họ

Pháp luật Việt Nam qui định ba trường hợp lừa dối là lừa dối về chủ thể, lừa dối về đối tượng và lừa dối về nội dung của hợp đồng Khi xem xét hành vi lừa dối,

tòa án thường không chỉ dựa vào tính chất “cố ý” cung cấp thông sai sự thật của một bên mà còn dựa vào hoàn cảnh cụ thể và khả năng nhận thức, hiểu biết của bên kia so với một người có năng lực nhận thức bình thường, vấn đề có hay không có sự

cố ý cung cấp thông tin sai sự thật cũng là vấn đề gây nhiều tranh cãi Một hành vi cung cấp thông tin sai sự thật được hiểu là một bên cố ý nói cho bên kia biết những thông tin về chủ thể, đối tượng, nội dung của hợp đồng mà những thông tin ấy là không đúng với thực tế khách quan, nhưng mức độ sai biệt tới đâu là lừa dối, thì có nhiều cách hiểu Nhưng nếu bên cung cấp thông tin có nghĩa vụ phải cung cấp thông tin mà vẫn im lặng nhằm mục đích bỏ qua sự thật thì cũng bị coi là có lừa dối, hoặc chí ít cũng có lỗi làm bên kia nhầm lẫn giao kết hợp đồng, Điều 126, Điều 127 BLDS.[20]

Hợp đồng giao kết do bị lừa dối có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu khi sự lừa

dối đó “do hành vi cố ý”của một bên hoặc của người thứ ba gây ra và đó là nguyên nhân “làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung” của hợp đồng mà giao kết hợp đồng trái với nguyện vọng đích thưc của họ

- Hợp đồng xác lập bởi sự đe dọa:

“Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ýcủa một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mọng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình” Điều 132 BLDS[20] Sự đe dọa thường được hiểu là việc một bên cố

ý gây ra sự sợ hãi cho bên kia bằng hành vi bạo lực vật chất hoặc sự khủng bố tinh thần, làm bên kia tê liệt ý chí hoặc làm mất khả năng kháng cự nên đã xác lập hợp đồng trái với nguyện vọng đích thực của họ

- Xác lập hợp đồng trong lúc không nhận thức, điều khiển được hành vi

“Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòaán tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu” Điều 128[20] Một người bình

thường, vào thời điểm giao kết hợp đồng, đã ở trong tình trạng bị bệnh tâm thần, bệnh thần kinh tới mức không nhận thức, điều khiển được hành vi của mình hoặc đang sử dụng chất ma túy hoặc các chất kích thích khác dẫn đến việc mất khả năng nhận thức tạm thời thì được xem là không tự nguyện xác lập, giao kết hợp đồng, vấn đề pháp lý đặt ra là người này phải chứng minh được là vào lúc xác lập hợp đồng, họ đang ở trong tình trạng không có khả năng nhận thức, điều khiển được

c) Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

BLDS 2015 thừa nhận nguyên tắc tự do cam kết, thỏa thuận (Điều 3) Nhưng

để bảo vệ lợi ích của nhà nước, lợi ích của công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, BLDS 2015 cũng qui định một số trường hợp hạn chế quyền tự do

của các bên trong việc thiết lập hợp đồng Theo đó, nội dung và mục đích của hợp đồng (giao dịch dân sự) “không được vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội” (Điểm c, khoản 1 Điều 117) Hợp đồng (giao dịch dân sự) “có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu” (Điều 123) Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ của các bên

chủ thể tham gia hợp đồng được thể hiện trong các điều khoản của hợp đồng Mục

đích của của giao dịch dân sự (hay hợp đồng) là “lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó”, Điều 118 BLDS [23]

Điều cấm của pháp luật “là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định” Và, “đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”, Điều 123 BLDS [20]

Nội dung của hợp đồng là một khái niệm rất rộng Thường thì nội dung của hợp đồng gồm các điều khoản, như: đối tượng của hợp đồng là tài sản hay công việc; số lượng, chất lượng của đối tượng đó; giá và phương thức thanh toán; thời han, địa điểm thực hiện hợp đồng Điều 398 [20] Bất kỳ điều khoản nào trong số

đó vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì hợp đồng cũng bị coi là vô hiệu

Ví dụ: trong Quyết định Giám đốc thẩm số 18/2005/DS-GĐT ngày 22/6/2005

của HĐTP -TANDTC [29, tr.206], hợp đồng mua bán nhà được xác lập giữa người chuyển nhượng (Việt Nam) với người nhận chuyển nhượng (người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, không thuộc diện được phép có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam),

thì bị xem là vô hiệu vì “có nội dung trái pháp luật” Trong quá trình đàm phán để

giao kết hợp đồng, các bên có thể đưa ra nhiều lời biểu đạt khác nhau nhằm giải thích các vấn đề thực tế hoặc thuyết phục nhằm tạo lòng tin cho đối tác Những biểu đạt đó có thể được ghi vào hợp đồng để trở thành điều khoản của hợp đồng và các điều khoản đó tạo thành nội dung của hợp đồng; Nếu điều khoản của hợp đồng không được các bên tuân thủ, tức là nội dung của hợp đồng bị vi phạm thì bên vi phạm sẽ phải gánh chịu những chế tài theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên Tuy nhiên, có rất nhiều lời đàm phán không được các bên ghi vào hợp đồng mà chỉ tồn tại dưới dạng những biểu đạt đơn thuần Trong trường hợp những lời biểu đạt khi đàm phán không được ghi vào hợp đồng nhưng có sự sai lệch

so với thực tế thì sẽ bị coi là "trình bày sai sự thật" và có thể làm cho hợp đồng bị

vô hiệu Thông thường nội dung của hợp đồng được hình thành dựa trên sự đàm phán của các bên Tuy nhiên, có những trường hợp chỉ một bên xây dựng điều khoản của hợp đồng và nếu bên kia chấp nhận những điều khoản đó thì gia nhập hợp đồng mà không có sự đàm phán như thông thường; Trong trường hợp này, mặc