Phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay? Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Bài tập môn luật kinh doanh bất động sản. Để thị trường BĐS được minh bạch, công khai, hoạt động một cách chính quy, chuyên nghiệp thì kể từ ngày 01012009, Bộ Xây dựng yêu cầu tất cả các doanh nghiệp khi kinh doanh BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép hoạt động

MỞ ĐẦU

Để thị trường BĐS được minh bạch, công khai, hoạt động một cách chính quy, chuyên nghiệp thì kể từ ngày 01/01/2009, Bộ Xây dựng yêu cầu tất cả các doanh nghiệp khi kinh doanh BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép hoạt động Vậy hoạt động của sàn giao dịch BĐS trong thời gian qua như thế nào? Hiệu quả ra sao? Do vậy e xin chọn đề số

10: “Phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay? Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.”

NỘI DUNG

I MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG

1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản.

Theo khoản 5 Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 thì: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ về bất động sản.”

2 Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản.

-Sàn giao dịch BĐS là nơi tổ chức các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê một loại hàng hóa đặc biệt đó là BĐS

-Sàn giao dịch BĐS là một loại hình “chợ” tổng hợp Ở đó không chỉ diễn ra các giao dịch mua bán BĐS mà còn cung cấp các dịch vụ cho khách hàng Các dịch vụ này bao gồm: Môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn, quảng bá, đấu giá BĐS

-Hiện nay ở nước ta tồn tại hai loại hình sàn giao dịch BĐS phổ biến đó là:

+ Sàn giao dịch BĐS điện tử

+ Sàn giao dịch BĐS thực tế

II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS Ở

NƯỚC TA HIỆN NAY

1 Những kết quả đạt được

Thứ nhất, trong suốt quá trình hoạt động của mình sàn giao dịch BĐS đã có

đóng góp to lớn trong việc cung cấp thông tin chính xác, kịp thời cho thị trường BĐS Hiện nay trên cả nước đang có khoảng 557 sàn giao dịch bất động sản trong

đó Hà Nội 324 sàn và TP HCM 233 sàn với một số sàn giao dịch BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacer, Thăng Long, Vin com… Sự phát triển nhanh chóng của sàn giao dịch BĐS cũng như mạng lưới sàn giao dịch BĐS đã có vai trò to lớn trong việc cung cấp thông tin chính xác, kịp thời cho thị trường Và việc cung cấp thông tin này không ngừng tăng lên về số lượng mà còn tăng lên cả về chất lượng, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạch hơn

Thứ hai, hoạt động của các sàn giao dịch đang từng bước hình thành một sân

chơi minh bạch cho các nhà đầu tư BĐS và đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa bất động sản nhất là nhà ở, là kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho người dân và cho cơ quan quản lý nhà nước

Thứ ba, hiện nay các sàn giao dịch BĐS đã không ngừng mở rộng quy mô,

hoạt động và nâng cao chất lượng hoạt động của mình Các sàn giao dịch bất động sản đã ý thức chủ động xây dựng và hoạt động sàn giao dịch hướng tới tính hiện đại, chuyên nghiệp, hoạt động chiến lược, nâng cao kĩ năng quản lý ngành nghề và đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên

Ví dụ: Sàn giao dịch BĐS Sacomreal đến nay đã xây dựng lên một hệ thống các sàn giao dịch BĐS Tại các sàn giao dịch BĐS được trang bị các bảng điện tử, các tạp chí, các bảng điện tử là một ngân hàng thông các hàng hóa BĐS của Việt Nam, hệ thống tích hợp đa dữ liệu về BĐS thông qua các máy tính tra cứu màn hình cảm ứng kết hợp với Internet Hệ thống này được lắp đặt tại trụ sở sủa Sacomreal, các chi nhánh và đơn vị thành viên của Sacomreal, nó hoạt động 24/24 Điều này sẽ giúp cho khách hàng tìm kiếm và tham khảo thông tin nhanh chóng

Từ đó ngày càng thu hút được các giao dịch thông qua sàn, qua đó hạn chế phần nào tình trạng hoạt động tự phát và các giao dịch ngầm trong thị trường kinh doanh BĐS tạo ra môi trường kinh doanh BĐS lành mạnh và ngày càng phát triển

Thứ tư, các sàn giao dịch BĐS hiện nay cũng ngày càng phát triển các sản

phẩm dịch vụ của mình phù hợp nhu cầu thiết yếu về nhà ở, giao dịch BĐS của nhiều đối tượng trong khách hàng, từ đó tạo ra nhiều lựa chọn cho các khách hàng

và nâng cao tính cạnh tranh trong hoạt động của mình

2 Một số bất hợp lý

Bên cạnh những kết quả đạt được thì hoạt động của sàn giao dịch BĐS ở nước tta hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập được thể hiện ở những khía cạnh sau:

Thứ nhất, hoạt động của các sàn giao dịch BĐS còn mang tính hình thức,

kém hiệu quả

Dù số lượng sàn giao dịch BĐS phát triển khá nhanh, nhưng nhìn chung trong thời gian hoạt động của các sàn giao dịch còn mang tính hình thức, kém hiệu quả, số lượng giao dịch qua sàn vẫn thấp Theo thống kê của Cục quản lý nhà và bất động sản- Bộ xây dựng cho biết nếu tháng 3, TPHCM có 233 sàn giao dịch BĐS thì tới tháng 6 đã có 293 sàn, trung bình mỗi tháng 20 sàn ra đời Trong khi

đó, giao dịch BĐS qua sàn chỉ chiếm khoảng 50% ( TP Hà Nội chưa tới 30% và cả

nước chỉ có khoảng 40% lượng bất động sản giao dịch qua sàn) Có thể nhìn thấy hiệu quả giao dịch qua sàn chưa cao bởi tính chuyên nghiệp tại các sàn còn yếu Các sàn chỉ thay “vỏ bọc” bên ngoài còn hình thức hoạt động bên trong vẫn không khác gì các trung tâm môi giới nhà đất trước kia Hiện nay, điều kiện để mở sàn giao dịch bất động sản theo tiêu chuẩn của Bộ xây dựng không quá phức tạp, chi phí thành lập và hoạt động không cao Vì vậy các sàn giao dịch ra đời ồ ạt nhưng tính cạnh tranh rất thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, các sàn không xây dựng chiến lược lâu dài và chỉ mang tính đối phó

Thứ hai, hoạt động của các sàn giao dịch BĐS còn thiếu tính minh bạch

Theo quy định, sàn giao dịch BĐS công khai các thông tin về BĐS cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuế mua (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)

để khách hàng biết và đăng kí giao dịch Tuy nhiên, quy định này còn nhiều sàn chưa thực hiện nghiêm túc Thực tế cho thấy không ít sàn giao dịch sau khi đăng

ký thành lập đã không có giao dịch, hoặc có những giao dịch thiếu minh bạch, giao dịch các bất động sản chưa đầy đủ các yếu tố hợp pháp…hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp Bên cạnh đó, tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn không đảm bảo chính xác 100% Bởi, các sàn hiện nay do các chủ đầu

tư thành lập để bán sản phẩm của công ty Do đó, vì mục tiêu lợi nhuận và vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu mà các sàn giao dịch không thể cung cấp thông tin chính xác, minh bạch Ngoài ra, hiện nay còn có nhiều sàn giao dịch đã “quên” công bố thông tin về sàn trên các phương tiện thông tin đại chúng gây khó khăn cho các nhà đầu tư cũng như người dân tiếp cận được các thông tin chính xác Với

sự hoạt động thếu tính minh bạch của các sàn giao dịch bất động sản như hiện nay

đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín của các sàn giao dịch đối với người dân, cũng như tính minh bạch và công khai của thị trường BĐS

Thứ ba, hoạt động của các sàn giao dịch BĐS chưa có sự gắn kết với nhau.

Trong thời gian qua, mạng các sàn giao dịch BĐS đã ngày càng thu hút thêm các thành viên, tuy nhiên hiệu quả lại chưa cao Mặc dù đã có Ban điều hành nhưng do thiếu sự chủ động nên hoạt động chung của các sàn vẫn kém sôi động Các sàn giao dịch BĐS còn hoạt động trong tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, chưa tạo

ra được dấu ấn cho thị trường BĐS Không ít sàn hoạt động trong tình trạng đi mua

sỉ lẻ hàng hóa BĐS Đặc biệt có tình trạng bán phá giá, cạnh tranh không lành mạnh của một số sàn giao dịch bất động sản Thông tin giữa các sàn về dự án là không thống nhất và thiếu chính xác Tất cả các điều này cho thấy hoạt động của các sàn kinh doanh BĐS còn kém hiệu quả, các sàn cứ mạnh ai người ấy làm chứ chưa có sự liên kết với nhau để có được hoạt động đồng bộ

Thứ tư, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa tuân thủ các quy

định của pháp luật

Có thể thấy hiện nay, tình trạng vi phạm pháp luật của các sàn giao dịch BĐS còn phổ biến Đợt kiểm tra vừa qua, đoàn thanh tra đã tiến hành thanh tra 128 sàn giao dịch BĐS (Hà Nội 62 sàn và TP HCM 66 sàn) Trong đó, tại Hà Nội, đoàn

đã lập biên bản vi phạm công ty Cổ phần Thương mại và đầu tư Toàn Cầu, Tập đoàn HUD, Công ty cổ phần Đầu tư An Lạc) và tại TP HCM có 34 trường hợp Với các sai phạm chủ yếu là bán BĐS không đúng trình tự thủ tục, bán BĐS không đủ điều kiện như chung cư bán khi chưa hoàn thành móng, biệt thự bán khi chưa hoàn thành xây thô, bán chưa có giấy phép xây dựng, các giao dịch BĐS tại sàn giao dịch không thông qua các hợp đồng dịch vụ như theo quy định của pháp luật Ngoài ra, để thu phí, các sàn sẵn sàng hợp thức hóa cho chủ đầu tư bằng cách chứng nhận BĐS có bán qua sàn, dù thực tế là không! Không những vậy, không ít sàn còn lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng Tình trạng các sàn giao dịch

BĐS khai khống thông tin, đưa ra các thông tin không chính xác về BĐS còn phổ biến

III GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN.

1 Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn

Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước Sở dĩ phải thành lập các sàn giao dịch BĐS của nhà nước là vì hiện nay các sàn giao dịch BĐS trên cả nước đều do các doanh nghiệp tư nhân thành lập điều này sẽ dẫn đến một số hạn chế sau:

-Tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn không bảo đảm chính xác một trăm phần trăm Bởi, các sàn hiện nay do chính các chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm của công ty , các sàn chịu sự tác động của chủ đầu tư, bảo gì nghe lấy Bên cạnh đó cũng có hiện tượng các sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư khi họ gửi bán sản phẩm Các sàn giao dịch không thể cung cấp thông tin chính xác, minh bạch vì mục tiêu lợi nhuận, vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu

- Vì tính minh bạch không rõ ràng nên nhà nước cũng không thể triệt để thu thuế từ các giao dịch BĐS cho dù là các giao dịch này đã qua sàn

- Khi các sàn giao dịch BĐS của nhà nước được thành lập và phát triển thì vấn đề thu thập thông tin trên thị trường sẽ bảo đảm chính xác nhờ có sự chọn lọc

từ hai nguồn: Sở giao dịch của tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước Vì vậy, tính minh bạch càng rõ ràng Đồng thời việc ra đời của các sàn giao dịch nhà nước sẽ khuyến khích và từng bước đưa bước đưa tất cả các giao dịch của người dân lên sàn nhằm mục tiêu: mọi giao dịch bất động sản của người dân hay của các chủ thể

kinh doanh đều được đưa lên sàn giao dịch để cơ quan quản lí nắm được mọi thông tin về thị trường để từ đó hoạch định những cơ chế chính sách đúng đắn cho việc quản lí và điều tiết thị trường hiệu quả

- Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay rất bát nháo không đồng bộ và thống nhất, thông tin không đảm bảo chính xác và minh bạch Mỗi sàn

có một tiêu chí, một quy trình làm việc khác nhau, không thống nhất Trên cơ sở phát triển các sàn giao dịch BĐS của nhà nước các cơ quan lí sẽ nhanh chóng đưa

ra một mô hình sàn chuẩn với những tiêu chí và quy trình hoạt động nhất định trên

cơ sở rút kinh nghiệm của các sàn giao dịch tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước

2 Không ngừng nâng cao hiệu quả của mạng các sàn giao dịch bất động sản.

Để tạo ra sự hoạt động đồng bộ và hiệu quả hơn trong thị trường BĐS Việt Nam các sàn giao dịch BĐS cần phải liên kết, hợp tác với nhau thành một mạng lưới sàn Sự liên kết hợp tác này phải được xây dựng trên sự thỏa thuận của các sàn với nhau trên cơ sở những cơ chế mà cơ quan quản lí nhà nước ban hành Cùng với

đó mạng lưới các sàn cũng phải đưa ra các biện pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả hoạt động của mạng các sàn giao dịch BĐS Cụ thể như: Thành lập trung tâm cung cấp thông tin cho mạng các sàn giao dịch bất động sản, mạng các sàn giao dịch bất động sản nên thường xuyên tổ chức hội thảo “Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản” nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nêu lên những bất cập, tìm ra nguyên nhân cốt lõi và kiến nghị biện pháp khắc phục những bất cập để Bộ xây dựng xem xét và điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thị trường và xã hội

3 Tăng cường tính pháp lý cho hoạt động bất động sản

- Theo qui định của pháp luật, các giao dịch BĐS được đưa lên sàn thì hàng hoá BĐS phải có đầy đủ các giấy tờ pháp lý.Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao

dịch BĐS là một việc làm cần thiết cho việc hoàn thiện chức năng quản lý và điều tiết thị trường BĐS của các cơ quan nhà nước

- Theo quan điểm của Luật kinh doanh BĐS thì tất cả các giao dịch từ hoạt động kinh doanh BĐS đều phải qua sàn giao dịch

- Theo quy định của pháp luật, hàng hóa BĐS giao dịch trên sàn phải có đầy

đủ giấy tờ pháp lý Việc giao dịch trên sàn nhằm bảo đảm tính công khai và minh bạch Sau khi giao dịch trên sàn xong thì sàn sẽ cấp giấy xác nhận là đã giao dịch qua sàn Và còn khâu quan trọng cuối cùng là công chứng đảm bảo tính pháp lý Nếu việc nhà nước tăng cường tính pháp lý cho sàn thì việc giao dịch BĐS sẽ diễn

ra nhanh chóng Gộp việc sàn cấp giấy chứng nhận và công chứng sẽ rất thuận lợi cho người mua và người bán Khâu thủ tục hành chính cắt giảm làm cho việc mua bán qua sàn trở nên đơn giản mà chặt chẽ Nếu thực hiện được việc cấp giấy xác nhận của sàn với việc công chứng làm một thì mọi hoạt động giao dịch BĐS của người dân cũng sẽ được đưa lên sàn là một điều tất yếu Khi sàn được tăng cường tính pháp lý thì chỉ những giao dịch BĐS có xác nhận của sàn mới được nhà nước công nhận về mặt pháp lý Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng:

Thứ nhất, nếu tăng cường tính pháp lý cho sàn thì một yêu cầu tất yếu là

mọi thông tin liêm yết sàn giao dịch BĐS phải đảm bảo tính chính xác 100% Việc này đòi hỏi các doanh nghiệp giao dịch BĐS phải tự nâng cao trách nhiệm của mình đối với mọi giao dịch, đối với nhà nước, đối với khách hàng Lúc này trách nhiệm quản lý thị trường BĐS không chỉ còn là của riêng nhà nước mà nó còn là trách nhiệm của các sàn giao dịch BĐS

Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn sẽ làm cho công tác quản lý điều

tiết BĐS có hiệu quả hơn Thị trường BĐS sẽ hạn chế được tính không minh bạch

và phát riển ổn định lành mạnh

4 Giảm thuế lệ phí cho các giao dịch BĐS thực hiện trên sàn

Theo quy dịnh của pháp luật hiện nay thì các khỏan thuế và lệ phí khi giao dịch BĐS còn quá cao Theo quy định là 4% đối với trường hợp xác định được giá mua, giá bán và chi phí liên quan Và 2% đối với trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan còn lệ phí thứ 3 là 1% Vì thuế và lệ phí thứ ba khi giao dịch BĐS quá cao nên hiên tượng giao dịch BĐS ngầm trốn thuế diễn ra phổ biến là một điều dễ hiểu dẫn đến thị trường BĐS không minh bạch Nếu các cơ quan nhà nước áp dụng chính sách giảm thuế cho các giao dịch BĐS thực hiên trên sàn thì hiện tượng giao dịch BĐS ngầm sẽ không còn nữa Đặc biệt chính sách này

sẽ lôi kéo được mọi giao dịch BĐS đều được đưa lên sàn Bởi thuế trên sàn giảm

so với giao dịch ở ngoài sàn, sẽ ảnh hưởng đến lợi ích của các người mua và người bán Vì vậy mà họ sẽ tự nguyện đưa giao dịch BĐS của mình lên trên sàn Điều này sẽ rất có ý nghĩa đối với cơ quan quản lý nhà nước Khi mọi giao dịch BĐS được tự nguyện đưa lên sàn thì mọi thông tin về thị trường BĐS, về các giao dịch BĐS được niêm yết sẽ chính xác và minh bạch Giúp cho nhà nước nắm bắt thông tin được chính xác cụ thể về tình hình giao dịch, về xu hướng phát triển của thị trường để từ đó đề ra các chính sách điều tiết và hoạch định đúng đắn

5 Thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch

Để quản lý hệ thống các sàn giao dịch BĐS có hiệu quả thì vấn đề thành lập

cơ quan thanh tra chuyên nghành, kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch BĐS là việc làm cần thiết Bởi nhà nước quản lý các sàn giao dịch bằng cách ban hành những quy định pháp luật Tuy nhiên những quy định của pháp luật không phải lúc nào cũng được các sàn giao dịch chấp hành một cách nghiêm chỉnh Chính vì vậy

mà cần phải có cơ quan thanh tra giám sát hoạt động của các sàn để phát hiện xử lý kịp thời những hành vi vi phạm, lách luật của các sàn

6 Hoàn thiện chế tài xử lí đối với các sàn giao dịch vi phạm quy định của pháp luật

Những quy định của pháp luật về sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS

có từ năm 2006 Tuy nhiên những quy định của pháp luật lại thiếu chế tài xử lý vi phạm Chính vì vậy mà hoạt động của các sàn giao dịch thời gian qua có nhiều vi phạm Tuy nhiên chưa có trường hợp nào bị xử lý Đến năm 2009 mới có nghị định 23/NĐ-CP hướng dẫn xử phạt hành chính đối với các hành vi vi phạm sai phạm của các sàn Tuy nhiên những chế tài trong Nghị định là xử phạt hành chính với mức xử phạt chưa hợp lý, còn quá nhẹ và quy định hành vi xử phạt còn rất chung Chính vì vậy mà cơ quan quản lý nhà nước cần phải hoàn thiện chế tài xử lý đối với các sàn giao dịch BĐS vi phạm quy định của pháp luật Việc hoàn thiện pháp luật phải thật nhanh chóng kịp thời Các quy định của pháp luật phải thật cụ thể rõ ràng, các chế tài phải thật nghiêm khắc mới có tính răn đe và ngăn chặn

KẾT LUẬN

Sau gần 20 năm ra đời và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã có những đóng góp to lớn cho nền kinh tế Tuy nhiên thị trường BĐS còn nhiều tồn tại Vì vậy, yêu cầu cấp thiết là phải thực hiện các biện pháp làm cho thị trường BĐS lành mạnh và minh bạch Một giải pháp để khắc phục tồn tại của thị trường đó là những quy định của pháp luật tạo cơ sở pháp lí cho sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS