nghiên cứu cơ sở hình thành khung giá đất, thực trạng việc áp dụng khung giá đất ở thành phố kon tum – tỉnh kon tum

Trước Luật đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính, mọi quan hệ đất đai được thực hiện bằng cơ chế xin cho, thu hồi vì Luật đất đai chưa cho p

I. ĐẶT VẤN ĐỀ.

Trước Luật đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính, mọi quan hệ đất đai được thực hiện bằng cơ chế xin cho, thu hồi vì Luật đất đai chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất , chưa thừa nhận đất đai có giá Khi nền kinh tế nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự điều tiết quản lý của Nhà nước thì quan hệ đất đai cũng chịu sự chi phối của cơ chế thị trường.

Với Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào các năm 1998, 2001 và đặc biệt là Luật Đất đai năm

2003 đã tạo ra một hành lang pháp lý cho giao dịch dân

sự về đất đai và thừa nhận giá đất (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) như là một công cụ không thể thiếu trong việc thực hiện các quan hệ tài chính về đất đai.Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có những bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, dung lượng góp phần tích cực vào việc thúc đẩy kinh tế – xã hội cả nước phát triển, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Song do phát triển chủ yếu là

tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường bất

động sản đã bộc lộ nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt là những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo ra giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu trên thị trường.Nhưng cũng có thời kỳ thị trường bất động sản “lạnh” gần như “đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia thị trường phải băn khoăn lo lắng, các nhà hoạch định chính sách cũng phải lúng túng trong việc

đề ra các chính sách quản lý cho phù hợp.Do đó yêu cầu đặt ra là chúng ta phải có hệ thống khung giá mới làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước Đáp ứng yêu cầu đó khung giá đất của Nhà nước ra đời để giải quyết nhưng vấn đề nêu trên.Nhưng từ khi có khung giá đất của Nhà nước ra đời, việc áp dụng khung giá đất còn nhiều bất cập, mà tiêu biểu là khung giá đất không sát với thực tế, giá của khung giá đất đưa ra quá chênh lệch với giá đất thực tế trên thị trường Mặt khác khung giá đất thường lạc hậu so với thực tế, vì thị trường đất đai luôn luôn thay đổi theo sự phát triển của xã hội, mà khung giá đất là giá đất cố định, áp đặt, không sát với thực tế.

Chưa phù hợp với yêu cầu của thị trường, chuyển đổi chậm.Mỗi địa phương lại có khung giá đất khác nhau, nên việc quản lý cũng không đồng đều ở các nơi, gây ra

sự thiếu minh bạch trong thị trường nhà đất.

Xuất phát từ yêu cầu trên, với mong muốn tìm hiều nguyên tắc lập và cấu trúc của bảng giá đất , thực trạng

áp dụng giá đất nên nhóm đã thực hiện nghiên cứu cơ sở hình thành khung giá đất, thực trạng việc áp dụng khung giá đất ở thành phố Kon Tum – tỉnh Kon Tum Đưa ra một vài giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nói riêng và phương pháp xác định giá đất nói chung.

II. TỔNG QUAN:

1. Cơ sở lý luận chung của bảng giá đât

- Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai Bảng giá đất đai do UBND các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm

2. Cơ sở pháp lý của bảng giá đât

- Cơ sở pháp lý của bảng giá đât bao gồm:

+ Luật đất đai 2003 + Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Thông tư 80/2005/TT-BTC ngày 15/09/2005 của BTC hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo các loại đất theo quy định tại nghị định số 188/2004/NĐ-CP

+ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi

bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ-CP

+ Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP và nghị định 123/2007/NĐ-CP

+ Nghị định số 69/2010/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2010 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

+ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng thẩm định ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân

tỉnh tỉnh trực thuộc Trung ương.

3. Giới thiệu địa bàn tỉnh KonTum

- Kontum là một tỉnh miền núi thuộc vùng Tây Nguyên của Việt Nam Đây là tỉnh nằm về phía cực Bắc của Tây Nguyên, có vị trí địa lý nằm ở ngã ba Đông Dương, phần lớn nằm ở phía Tây dãy Trường Sơn Địa giới tỉnh Kon Tum nằm trong vùng tọa độ địa lý từ 107020'15" đến 108032'30" kinh độ Đông và từ

13055'10" đến 15027'15" vĩ độ Bắc Phía Bắc Kon Tum giáp địa phận Quảng Nam với chiều dài ranh giới 142 km, phía Nam giáp Gia Lai với chiều dài ranh giới 203 km, phía Đông giápQuảng Ngãi với chiều dài ranh giới dài 74 km, phía Tây có biên giới dài

142 km giáp tỉnh Attapeu thuộc Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào và 95 km giáp với tỉnh Ratanakiri thuộc Vương quốc Campuchia

- Kontum có lịch sử hình thành rất lâu đời và cũng trải qua nhiều giai đoạn Từ một vùng có nhiều dân tộc gắn kết với nhau thành một thiết chế xã hội cổ truyền của người dân bản địa nơi đây là tổ chức làng (kon), mang tính biệt lập, do một già làng là người có uy tín nhất trong làng, đứng đầu Cho đến khi được các chính quyền khác thu phục,sáp nhập lại thành một vùng của quốc gia Cũng không lâu sau đó lại bị chia cắt,rồi tái nhập với tỉnh gia lai để thành một tỉnh chung Mãi đến ngày 12/8/1991, tỉnh kontum chính thức được tái lập

- Về mặt địa hình, địa hình Kon Tum chủ yếu là đồi núi, chiếm khoảng 2/5 diện tích toàn tỉnh, bao gồm những đồi núi liền dải có

độ dốc 150 trở lên Các núi ở Kon Tum do cấu tạo bởi đá biến chất

cổ nên có dạng khối như khối Ngọc Linh (có đỉnh Ngọc Linh cao 2.598 m) - nơi bắt nguồn của nhiều con sông chảy về Quảng Nam,

Đà Nẵng như sông Thu Bồn và sông Vu Gia; chảy về Quảng Ngãi

như sông Trà Khúc Địa hình núi cao liền dải phân bố chủ yếu ở phía bắc - tây bắc chạy sang phía đông tỉnh Kon Tum Ngoài ra, Kon Tum còn có một số ngọn núi như: ngọn Bon San (1.939 m); ngọn Ngọc Kring (2.066 m) Mặt địa hình bị phân cắt hiểm trở, tạo thành các thung lũng hẹp, khe, suối Địa hình đồi tập trung chủ yếu

ở huyện Sa Thầy có dạng nghiêng về phía tây và thấp dần về phía tây nam, xen giữa vùng đồi là dãy núi Chưmomray

- Địa hình thung lũng: nằm dọc theo sông Pô Kô đi về phía nam của tỉnh, có dạng lòng máng thấp dần về phía nam, theo thung lũng có những đồi lượn sóng như Đăk Uy, Đăk Hà và có nhiều chỗ

bề mặt bằng phẳng như vùng thị xã Kon Tum Thung lũng Sa Thầy được hình thành giữa các dãy núi kéo dài về phía đông chạy dọc biên giới Việt Nam - Campuchia

- Địa hình cao nguyên: tỉnh Kon Tum có cao nguyên Konplong nằm giữa dãy An Khê và dãy Ngọc Linh có độ cao 1.100 - 1.300 m, đây là cao nguyên nhỏ, chạy theo hướng tây bắc - đông nam

- Theo số liệu thống kê năm 2013, diện tích thành phố là 432,982 km2, dân số là 143,467 người với mật độ dân số là 331nguoi/km2 Với mật độ dân số không cao,tình hình giá đất của thành phố Kontum cũng có nhiều biến động qua các năm

III. NỘI DUNG:

1. Cấu trúc bảng giá đất:

 Cấu trúc bảng giá đất ở của thành phố KonTum qua các năm từ năm 2008 đến năm 2013 là tương đối giống nhau, bao gồm: tên đơn vị hành chính, đoạn đường, loại đường và đơn vị giá của các vị trí tương ứng

 Cấu trúc chung của bảng giá đất thành phố KonTum:

Số Tên đơn vị hành chính Loại Giá đất theo vị trí

Đoạn đường đườngVT1 VT2 VT3 VT4

Trong đó:

 Loại đường được phân biệt dựa trên tiêu chí điều kiện của thửa đất đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt,

cơ sở hạ tầng các loại đường khác nhau thì có đơn giá ở khác nhau, bao gồn có 4 loại đường, và tương ứng với mỗi loại đương thì có 4 vị trí (VT) giá khác nhau

+ VT1: Áp dụng đối với đất mặt tiền của tất cả các loại đường

+ VT2: Áp dụng đối với đất trong ngõ, hẻm có chiều rộng

từ 2,5m trở lên

+VT3: Áp dụng đối với trong ngõ, hẻm có chiều rộng từ 2m đến dưới 2,5m

+VT4: Áp dụng đối với đất trong ngõ, hẻm có chiều rộng dưới 2m

 Tuy nhiên, cấu trúc bảng giá đất vẫn chưa hợp lý về phân chia vị trí giá, vì không phải đoạn đường nào cũng có đầy đủ 4VT giá như trong bảng giá đất

 Bảng giá đât thành phố KonTum chỉ đúng về mặt toán học, còn lỏng lẻo, mang tính định tính

2. Số vùng giá qua các năm

Số đoạn

đường

quy định

giá

Sự tăng số vùng giá qqua các năm

 Sự biến động số vùng giá: số vùng giá qua các năm từ 2008 đến

2013 có sự biến động tăng giảm rõ rệt trong đó, đáng chú ý là giai đoạn từ 2010-2011, số đoạn đường giảm đột ngột đến 151 đoạn đường (tức giảm 0.60% so với năm 2010) Và sau đó năm

2012 lại tăng đột biến lên thêm 163 đoạn đường (tức tăng 0.70%) Điều này chứng tỏ có sự sai sót trong qua trình thông kê các đoạn đường để lập bảng giá đất, vì trong khoảng thời gian một năm thì không thể có sự tăng/giảm quá lớn so với năm trước đó

3. Chênh lệch giáp ranh về giá đất giữa các ngã 4 của các tuyến đường năm 2013:

Một số ngã tư của tỉnh KonTum:

Bà Triệu

9

0

0

10000 Phan Đình Phùng

2 3 6 7

- Cùng nằm trên một tuyến đường nhưng nằm ở các hướng ngã 4 khác nhau nên vị trí giá đất của các tuyến đường cũng khác nhau:

ĐVT: 1.000 đồng/m2

Trần Hưng Đạo - Phan

Trần Hưng Đạo - Phan

Trần Hưng Đạo - Phan

Trần Hưng Đạo - Phan

Phan Đình Phùng - Bà

Phan Đình Phùng - Bà

Phan Đình Phùng - Bà

Phan Đình Phùng - Bà

 Các tuyến đường nằm ở ngã 4 thường có giá cao hơn so với các tuyến đường ở vị trí khác Tuy nhiên, nằm trong phạm vi

Trần Hưng Đạo

Duy Tân

10000 10000

1

Triệu

ngã tư mà các đoạn đường có sự chênh lệch giá quá lớn, cần phải có những giải pháp để điều chỉnh mức giá cho phù hợp

4.Biến động giá đất qua các năm:

Mức giá thấp nhất theo loại đường qua các năm:

Loại

đường

Vị trí

Mức giá cao nhất theo loại đường qua các năm:

Loại

đường

Vị trí

0

12.00 0

15.00 0

15.00 0

15000 15000

2 Vt1 2.500 2.500 4000 4.000 4000 4000

 So sánh giá đất ở VT1 qua các năm:

 Nhận xét:

nhất và thấp nhất

2010 14.750

- Chênh lệch giá thấp nhất qua các năm cũng có nhều biến động Năm 2008 giá thấp nhất chỉ đạt 190, qua năm 2009 tăng vọt lên mức 336, tức tăng thêm 146 ( tăng lên 0.57%)

- Những năm sau cũng có sự thay đổi nhưng không đáng kể

- Nhìn chung,số vùng giá qua các năm có sự thay đổi, thay đổi mạnh nhất là từ năm 2008 – 2010 Trong đó,năm 2009 có nhiều mức giá được quy định hơn so với các năm khác

- Từ năm 2011 – 2013 có sự thay đổi về mức giá ít hơn so với các năm trước đó Điều này cho thấy,từ năm 2011 trở lại đây, thị trường giá đất không có nhiều biến động Đây cũng là do ảnh hưởng chung của nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn không chỉ ở tỉnh kontum mà còn ở toàn lãnh thổ Việt Nam

5. Phân tích xu hướng điều chỉnh giá đất qua các năm với các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô

a. Giá đất đai so với GDP của thành phố Kontum

- Tăng trưởng GDP

Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Kon Tum trong giai đoạn

2001-2005 đạt bình quân 9,65%/năm, cao hơn mức bình quân 9,2%/năm đạt được trong giai đoạn 1996-2000 Đặc biệt trong giai đoạn

2006-2009, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Kon Tum đạt ở mức khá cao

là 14,5%/năm, nhất là trong 2 năm 2007 và 2008 đạt lần lượt là 15,4%/năm và 15,6%/năm

Trong 3 năm qua (2011-2013), tăng trưởng kinh tế của tỉnh Kon Tum đạt mức khá cao; thu nhập bình quân đầu người tăng từ 13,6 triệu đồng năm 2010 lên 22,2 triệu đồng vào năm 2013

Tuy nhiên, trong các tỉnh Tây Nguyên, Kon Tum là tỉnh có mức thu nhập bình quân đầu người đứng ở mức thấp nhất và chỉ bằng 85% mức bình quân chung của vùng Điều này đặt ra cho Kon Tum những thách thức rất lớn trong thời gian tới để phát triển kinh tế với tốc độ cao nhằm thu hẹp mức chênh lệch thu nhập so với các tỉnh trong vùng và so với cả nước

b. Giá đất đai so với tỷ lệ thất nghiệp của thành phố Kontum

• Dân số trung bình năm 2010 của tỉnh là 443.368 người, Dân số thành thị chiếm 34% dân số toàn tỉnh

• Nguồn lao động của tỉnh Kon Tum chiếm tỷ lệ khá cao trong cơ cấu dân số (năm 2010 khoảng 59% dân số) Số lao động có việc làm ngày càng gia tăng và đạt 237.125 người vào năm 2010 Trong đó, lao động nam luôn chiếm

tỷ lệ cao hơn lao động nữ trong suốt giai đoạn 2001-2010; lao động thành thị ngày càng tăng về tỷ lệ so với lao động nông thôn do tác động của quá trình đô thị hóa

và sự phát triển mạnh các ngành công nghiệp, dịch vụ (tăng từ 15,12% năm 1995 lên 33,9% năm 2010) Với đặc điểm là tỉnh có số lượng di dân cơ học ngày càng nhiều nên

tỷ lệ lao động là người Kinh đang ngày càng tăng lên so với lao động là người dân tộc thiểu số (tăng từ 47,32% năm

1995 lên 53,01% năm 2010) Điều này cũng chứng tỏ rằng

tỷ lệ thất nghiệp của thành phố ngày càng giảm

 Tỷ lệ lao động qua đào tạo và tỷ lệ thất nghiệp giai đoạn

(2001-2010)

(Nguồn: Sở LĐ - TB& XH tỉnh Kon Tum)

 Theo biểu đồ về Tỷ lệ lao động qua đào tạo và tỷ lệ thất nghiệp giai đoạn (2001-2010) cho ta thấy:

_ Năm 2008: chênh lệch giữa giá đất cao nhất và thấp nhất là 9.810, khi đó tỷ lệ lao động đã qua đào là 26,2%, tỷ lệ thất nghiệp là 3,9% _Năm 2009: chênh lệch giữa giá đất cao nhất và thấp nhất là 11.664 , khi đó tỷ lệ lao động đã qua đào là 29,3%, tỷ lệ thất nghiệp là 3,1% _Năm 2010: chênh lệch giữa giá đất cao nhất và thấp nhất là 14,750 , khi đó tỷ lệ lao động đã qua đào là 33,5%, tỷ lệ thất nghiệp là 2,9%.

 Nhìn chung ,qua các năm Tỷ lệ lao động đã qua đào tạo có sự tăng trưởng đồng đều và vượt bậc (năm 2001 là 8,93% đến năm 2010 là 33,5%), còn

Tỷ lệ thất nghiệp qua các năm tăng giảm không đều (năm 2001 là 2,4% đến năm 2005 là 5% tăng 2,6% , sau đó lại giảm còn 2,9% năm 2010)

IV. Kết luận và kiến nghị

- Khắc phục kịp thời những thiếu hụt về tình trạng chuyên môn, hạn chế về năng lực quản lý để cán bộ thực hiện tốt nhiệm vụ được giao theo phận cấp quản lý của ngành

- Điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất, thuê tư vấn để xây dựng bản giá đất và định giá các loại đất tại địa phương

- Cơ sở dữ liệu bản đồ của thành phố phải luôn được cập nhật, phải có sẵn vả dễ phát triển các công cụ quản lý để phục vụ dịch vụ thẩm định công bố giá đất và thu thuế góp phần xây dựng chính sách đất đai có hiệu quả

- Phải luôn cập nhật thông tin biến động của thị trường bất động sản, tình hình đấy giá đất tại địa phương; kiểm tra theo dõi tình hình ban hành giá đất đã thực hiện đúng các phương pháp xác định giá đất , quy trình định giá, cách định giá đúng hay chưa, có nằm trong khung giá