Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã an nhơn, tỉnh bình định

Ngoài các vấn đề liên quan đến quản lý đất nông nghiệp thì các vấn đề quản lý nhà nước về đất đai gắn với mục tiêu chuyển dịch cơ cấu kinh tế, giảm phân hoá giàu nghèo, thực hiện công bằ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

NGÔ TÔN THANH

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ AN NHƠN,

TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Đà Nẵng - Năm 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

NGÔ TÔN THANH

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ AN NHƠN,

TỈNH BÌNH ĐỊNH

Chuyên ngành : Kinh tế Phát triển

Mã số : 60.31.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: GS TS TRƯƠNG BÁ THANH

Đà Nẵng - Năm 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.

Các số l ệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận văn

Ngô Tôn Thanh

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN QUẢN LÝ NHÀ

1.1.1 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai 7 1.1.2 Vai trò và nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai 9 1.1.3 Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đất đai 12

1.2.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng

1.2.2 Công tác kỹ thuật và nghiệp vụ địa chính; Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử

1.2.3 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 17 1.2.4 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích

1.2.6 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất và quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 21

1.2.7 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản

2.3 THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TẠI

2.4.2 Công tác kỹ thuật và nghiệp vụ địa chính; Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử

2.4.3 Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 62 2.4.4 Công tác giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

2.4.6 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất và Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 68 2.4.7 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật

về đất đai; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử

2.5 NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VÀ HẠN CHẾ TRONG QUẢN

2.5.3 Nguyên nhân tồn tại quản lý nhà nước về đất đai 81

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Ở THỊ XÃ AN NHƠN TỈNH BÌNH ĐỊNH 84

3.1.1 Định hướng và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thị xã An

3.1.3 Dự báo nhu cầu sử dụng đất đến năm 2020 90 3.1.4 Thách thức và cơ hội trong quản lý nhà nước về đất đai của thị xã

3.1.5 Mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền thị xã An

3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện công cụ và phương pháp quản lý nhà nước

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai của

QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN

2.11 Hồ sơ đăng ký thực hiện các quyền của người sử dụng đất 68 2.12 Số lượng đơn thư khiếu nại, tố cáo từ 2007-2011 75

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, không có đất đai là không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động nào diễn ra và không có

sự tồn tại của xã hội loài người Không những vậy, đất đai còn có vai trò rất quan trọng đi đôi với sự phát triển của xã hội, xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn trong khi đất đai lại có hạn điều đó đã làm cho quan hệ giữa người với người và với đất đai ngày càng trở nên phức tạp Điều này đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách QLĐĐ thích hợp để việc SDĐ đạt hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất

Quản lý nhà nước về đất đai tốt hay xấu có tác động rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều mặt của KT-XH, nhất là trong giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường, như: việc thu hút đầu tư (phụ thuộc vào các quy định của nhà nước, quyền và nghĩa vụ của các nhà đầu tư, giá đất, tiến độ GPMB, thủ tục hành chính…); sự ổn định chính trị - xã hội (liên quan đến thu nhập, việc làm của người nông dân, tình hình khiếu kiện, tranh chấp đất đai…) Vì vậy, làm tốt công tác QLNN về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng

Trong thời kỳ đổi mới vừa qua, Việt Nam đã có nhiều thay đổi trong QLNN về đất đai Luật Đất đai ban hành lần đầu tiên năm 1987, đến nay đã qua 2 lần sửa đổi (1998, 2001) và 2 lần ban hành luật mới (1993, 2003) Tuy nhiên, đến nay tình hình diễn biến quan hệ về đất đai xuất hiện những vấn đề mới và phức tạp, về lý luận cũng như thực tiễn của công tác QLNN về đất đai vẫn còn nhiều bất cập Vì vậy, việc nghiên cứu thực tiễn quá trình thi hành luật để từ đó có những đề xuất sửa đổi bổ sung theo hướng phù hợp hơn với những yêu cầu mới là hết sức cần thiết

Để đánh giá công tác QLNN về đất đai trong quá trình phát triển

KT-XH và đô thị hoá của thị xã An Nhơn giai đoạn từ 2007 đến năm 2011, cần nghiên cứu thực trạng của nó để thấy được những kết quả đạt được, những mặt còn tồn tại trong công tác QLNN về đất đai của thị xã, từ đó đưa ra những biện pháp khắc phục phù hợp nhằm khai thác sử dụng nguồn lực đất đai có hiệu quả hơn Đó là những nội dung cần được nghiên cứu và đây cũng là những vấn đề mang tính cấp thiết hiện nay Nhằm góp phần làm sáng tỏ

những vấn đề nêu trên, tác giả chọn đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý nhà

nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định” làm luận văn

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Nhiệm vụ QLNN về đất đai trên địa bàn thị xã

An Nhơn liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành Trong phạm vi đề tài chỉ tập trung nghiên cứu công tác QLNN về đất đai của chính quyền thị xã An Nhơn

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: Hoạt động QLNN về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn tỉnh Bình Định

+ Chủ thể quản lý: Chính quyền thị xã An Nhơn

+ Thời gian: Từ năm 2007 đến năm 2011

4 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu này sử dụng một loạt các phương pháp cụ thể như phương

pháp thống kê, chi tiết hóa, so sánh, đánh giá, tổng hợp, khái quát, chuyên gia

5 Nội dung của đề tài

Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm có ba chương:

Chương 1 Những vấn đề lý luận cơ bản quản lý nhà nước về đất đai của

6 Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề đất đai Tuy nhiên, trong thời kỳ kinh tế kế hoạch hoá, các công trình nghiên cứu trong nước chủ yếu liên quan đến đất nông nghiệp và nhằm mục đích phát triển nông nghiệp Chuyển sang thời kỳ đổi mới, cùng với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1987, tình hình nghiên cứu về đất đai nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng cũng phát triển khá mạnh Ngoài các vấn đề liên quan đến quản lý đất nông nghiệp thì các vấn đề quản lý nhà nước về đất đai gắn với mục tiêu chuyển dịch cơ cấu kinh tế, giảm phân hoá giàu nghèo, thực hiện công bằng

xã hội hay các vấn đề quản lý mang tính kỹ thuật như quy hoạch - kế hoạch

sử dụng đất, định giá đất… được đề cập khá nhiều Trong những lần chuẩn bị

để bổ sung sửa đổi và ban hành mới Luật Đất đai (1993, 1998, 2001, 2003),

đã có nhiều nghiên cứu về chính sách đất đai của các nước và kinh nghiệm đối với Việt Nam Gần đây thì các vấn đề về quản lý đất đai và thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, các vấn đề về giá đất, bồi thường GPMB hay các chính sách đối với những vùng bị mất nhiều đất sản xuất là đề tài được nghiên cứu, trao đổi rất nhiều trên báo chí cũng như các loại tạp chí chuyên ngành

Khi thực hiện nghiên cứu đề tài này, tôi đã tham khảo một số tài liệu

về cơ sở lý luận về QLNN về đất đai, kết hợp tham khảo một số luận văn nghiên cứu liên quan đến đất đai và QLNN về đất đai, đặc biệt là đối với chuyên ngành Quản lý đất đai tại các trường Đại học Nội dung các luận văn cũng đã đánh giá được thực trạng sử dụng đất, QLNN về đất đai của chính quyền, những mặt thành công, hạn chế trong công tác QLNN về đất đai của địa phương Bên cạnh cơ sở lý luận chung, mỗi đề tài còn có những điểm riêng khác biệt tùy vào bối cảnh, đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và chính sách đất đai được cụ thể hóa theo tình hình thực tế của địa phương

“Công tác quản lý đất đai - những vấn đề đang đặt ra” của Phùng

Văn Nghệ - Quyền Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai đăng trên Tạp chí Cộng sản, ngày 14 tháng 3 năm 2012 [9] đã đánh giá được tầm quan trọng của công tác Quản lý nhà nước về đất đai và thực trạng QLNN về đất đai ở Việt Nam trong thời gian qua Cùng với việc xác định nhiệm vụ trọng tâm của công tác quản lý đất đai qua các thời kỳ, theo định hướng của Đảng

là xây dựng, hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, báo cáo cũng đã chỉ

ra nguyên nhân của một số vấn đề về quan hệ đất đai chưa được giải quyết triệt để, gây lãng phí, thất thoát tài sản tài nguyên đất đai Từ đó đưa ra hướng giải quyết hiệu quả những bất cập mới trong công tác QLNN về đất đai trong thời gian tới

Luận văn thạc sĩ của học viên Bùi Thị Tuyết Mai (năm 2004) với đề

tài: "Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt nam hiện nay” [8] đánh giá được

thực trạng và những cản trở việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất, đồng thời đề xuất các giải pháp khắc phục, tạo điều kiện đẩy mạnh phát triển thị trường sử dụng đất ở nước ta trong thời gian tới Qua đó đã thấy được thực tiễn vận động của thị trường sử dụng đất qua từng giai đoạn, định hướng phát triển thị trường này theo quy định của pháp luật, phù hợp với những bước tiến

trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Luận văn thạc sĩ của học viên Nguyễn Ngọc Lưu (năm 2006) với đề tài:

‘‘Hoàn thiện quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà” [7] đã hệ thống hoá các vấn đề lý luận gắn với thực

tiễn trong QLNN về quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, qua đó làm rõ chức năng quản lý của nhà nước về quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp Đề xuất những giải pháp cơ bản, có tính khả thi nhằm tăng cường quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn Khánh Hoà

Luận văn thạc sĩ của Hà Đức Thắng (năm 2011) với đề tài: ‘‘Hoàn thiện công tác đất đai ở thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi ” [16] đã

khái quát được lý luận và thực tiễn về quản lý đất đai; phân tích, đánh giá được thực trạng quản lý, kết quả sử dụng đất và QLNN về đất đai của chính quyền thành phố Quảng Ngãi Qua đó, tác giả cũng đã nhận diện được các vấn đề về quản lý đất đai cùng các nguyên nhân của nó ở địa phương Kết hợp với những dự báo về mục tiêu phát triển KT-XH, áp lực đất đai và nhu cầu sử dụng đất của thành phố trong thời gian tới, tác giả đã đề xuất được một số giải pháp hoàn thiện công tác đất đai ở địa phương để góp phần phát triển thành

phố Quảng Ngãi

Ngoài ra còn các bài báo nghiên cứu khoa học đăng trên các tạp chí như: Đỗ Văn Thanh (2006), Quy hoạch sử dụng đất theo hướng bền vững, Tạp chí nông nghiệp và Phát triển nông thôn tháng 3/2006 [15]; Lê Thị Anh (2008), sử dụng tiết kiệm đất đai với phát triển bền vững, tạp chí Đô thị & Phát triển số 10 [1]

Các đề tài nghiên cứu QLNN về đất đai của các tác giả trên đã góp phần hoàn thiện hệ thống lý luận, cũng như thực tiễn quản lý đất đai ở Việt Nam Các nghiên cứu, bài viết đã sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu như: phân tích thống kê, chi tiết hoá, so sánh, đánh giá, tổng hợp, khái quát, theo nhiều cách riêng rẽ tới kết hợp với nhau trên cơ sở đó chỉ ra

nhiều nguyên nhân tồn tại trong QLNN về đất đai và đề xuất các giải pháp

mang tính khả thi, là tài liệu tham khảo quan trọng cho cơ quan QLNN về đất

đai giúp chúng ta có thể nhìn nhận dưới nhiều góc độ khác nhau, từ đó đưa ra

được quan điểm riêng của mình

Tuy nhiên đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên

địa bàn thị xã An Nhơn” lại chưa được các nhà nghiên cứu trên địa bàn thị xã

An Nhơn và tỉnh Bình Định quan tâm nhiều Những nghiên cứu QLNN về đất

đai trên địa bàn thị xã An Nhơn (trước đây là huyện An Nhơn) tính tới thời

điểm hiện nay mới chỉ ở mức các bài báo cáo, các tiểu luận chuyên đề Hiện

chưa có đề tài nghiên cứu cấp Bộ, cũng như luận văn Thạc sỹ đối với Quản lý

nhà nước về đất đai đối với chính quyền thị xã

Qua quá trình trực tiếp công tác liên quan đến lĩnh vực đất đai, tôi nhận

thấy được tầm quan trọng của công tác QLNN về đất đai đối với chính quyền

địa phương Quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền không thể có hiệu

quả, hiệu lực và tác động tốt đến đời sống, KT-XH nếu như: quản lý nhà nước

về đất đai của chính quyền thị xã không được nghiên cứu và tổ chức khoa

học; vai trò của người dân trong QLĐĐ chưa được xem xét, đánh giá và đặt

đúng vị trí; những bài học trong quá trình quản lý không được nghiên cứu,

đánh giá một cách thường xuyên, cụ thể, từ đó có thể đưa ra những biện pháp

điều chỉnh bổ sung kịp thời Với các phương pháp chủ yếu là thống kê, so

sánh, điều tra khảo sát thực tế kết hợp phương pháp luận duy vật biện chứng,

duy vật lịch sử để từ đó phân tích tổng hợp các vấn đề lý luận, thực trạng và

đề ra những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện công tác QLNN về đất đai trên

địa bàn thị xã An Nhơn Tôi hy vọng một số giải pháp trong luận văn sẽ góp

phần xây dựng, hoàn thiện chính sách và công tác QLNN về đất đai của chính

quyền thị xã An Nhơn tỉnh Bình Định trong quá trình phát triển KT-XH và đô

thị hóa ở địa phương

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

VỀ ĐẤT ĐAI CỦA CHÍNH QUYỀN THỊ XÃ

1.1 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

1.1.1 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai

* Khái niệm quản lý:

Hiện nay có nhiều cách giải thích thuật ngữ quản lý, có quan niệm cho rằng quản lý là cai trị; cũng có quan niệm cho rằng quản lý là điều hành, điều khiển, chỉ huy Quan niệm chung nhất về quản lý được nhiều người chấp nhận

do điều khiển học đưa ra như sau: “Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó nhằm trật tự hóa và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định” [14]

Quan niệm này không những phù hợp với hệ thống máy móc thiết bị,

cơ thể sống, mà còn phù hợp với một tập thể người, một tổ chức hay một cơ quan nhà nước

* Khái niệm QLNN về đất đai:

“QLNN về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối

và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai” [14]

Muốn đạt được mục tiêu quản lý, Nhà nước cần phải xây dựng hệ thống

cơ quan QLĐĐ có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng để thực thi có hiệu quả trách nhiệm được Nhà nước giao; đồng thời, ban hành các chính sách, chế độ, thể chế phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước đáp ứng được nội dung QLNN về đất đai Điều này thể hiện chức năng của Nhà nước xã hội chủ nghĩa là quản lý mọi mặt đời sống KT-XH trong đó có QLĐĐ Mục đích cuối

cùng của Nhà nước và người sử dụng đất là làm sao khai thác, sử dụng đất có hiệu quả nhất để phục vụ cho các mục tiêu phát triển KT-XH, an ninh – quốc phòng của đất nước Vì vậy, đất đai cần phải được thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật

Cho đến nay trên thế giới có hai hệ thống hồ sơ QLĐĐ: hệ thống địa bạ (Deed system) và hệ thống bằng khoán (Title system) Hệ thống địa bạ đã được

áp dụng từ rất lâu đời, hệ thống hồ sơ gồm: một là các sổ sách địa chính mô tả thửa đất theo kiểm sơ đồ do chính quyền quản lý và hai là các giấy tờ pháp lý dựa trên cơ sở các khế ước, văn tự được pháp luật thừa nhận Khi các mối quan

hệ đất đai trở nên phức tạp hơn người ta sử dụng một hệ thống hồ sơ hiện đại hơn gọi là hệ thống bằng khoán Hệ thống này bao gồm: một la bản đồ địa chính, hai là các hồ sơ ĐKĐĐ và ba là giấy CNQSDĐ Về mặt lý luận cũng như thực tiễn hệ thống bằng khoán cho phép chính quyền quản lý cụ thể hơn, chặt chẽ hơn và thống nhất hơn Mỗi thửa đất trong cả nước có số hiệu riêng không trùng nhau, kích thước thửa đất rõ ràng, vị trí cụ thể, chứng lý thống nhất Các triều đại phong kiến ở nước ta chỉ sử dụng hệ thống địa bạ Trong thời gian đô

hộ nước ta, thực dân Pháp đã sử dụng cả hai hệ thống, hệ thống địa bạ được sử dụng cho đất thuộc khu vực nông thôn, còn đất đô thị được chuyển dần từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khoán Từ khi Luật Đất đai 1988 được ban hành cho đến nay nước ta đã lựa chọn hệ thống bằng khoán thống nhất để quản lý toàn

bộ đất đai cả nước Đây là toàn bộ công việc QLĐĐ theo quan niệm cũ Nói cách khác quan niệm QLĐĐ theo kiểu cũ chỉ quan tâm tới việc điều chỉnh các quan hệ đất đai trong phạm vi dân sự và hành chính, chưa chú ý tới vai trò của đất đai trong bức tranh hoạt động vĩ mô của nền kinh tế - xã hội

Khi kinh tế thế giới chuyển sang giai đoạn công nghiệp, con người đã ý thức được rõ hơn ý nghĩa của quan hệ đất đai ở tầm vĩ mô, từ đó xuất hiện khái niệm “QLĐĐ hiện đại” QLĐĐ hiện đại bao gồm các nội dung sau:

- Điều tra, khảo sát để nắm vững được toàn bộ số lượng và chất lượng của tài nguyên cả nước;

- Thành lập hồ sơ địa chính để quản lý đến từng thửa đất về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý làm cơ sở để giải quyết mối quan hệ dân sự

và hành chính về đất đai và xây dựng hiện trạng sử dụng đất chính xác;

- Xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, các chính sách đất đai để điều chỉnh các mối quan hệ đất đai từ từng thửa đất (vi mô) tới toàn bộ tài nguyên đất (vĩ mô);

- Xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ, theo ngành và cả nước để thiết lập mặt bằng, cơ cấu sử dụng đất có lợi cho ổn định chính trị, công bằng xã hội và phát triển kinh tế, trong đó có quyền lợi của từng người sử dụng đất;

- Vì vậy, phân tích các hiện tượng kinh tế - xã hội có nguồn gốc từ quan

hệ đất đai trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất để hoạch định và điều chỉnh các chính sách và pháp luật về đất đai

1.1.2 Vai trò và nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai

QLNN về đất đai có vai trò quan trọng đối với sự phát triển KT-XH và

có những đặc trưng riêng, đất đai được Nhà nước thống nhất quản lý nhằm:

- Bảo đảm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả Đất đai được sử dụng vào tất cả các hoạt động của con người, tuy có hạn về mặt diện tích nhưng sẽ trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý Thông qua chiến lược sử dụng đất, xây dựng quy hoạch, KHSDĐ, Nhà nước điều tiết để các chủ SDĐ sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch nhằm thực hiện mục tiêu chiến lược đã đề ra;

- Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai, Nhà nước nắm được quỹ đất tổng thể và cơ cấu từng loại đất Trên cơ sở đó, có những biện

pháp thích hợp để sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất;

- Việc ban hành các chính sách, các quy định về sử dụng đất đai tạo ra một hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất đai, tạo nên tính pháp lý cho việc bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời cũng bảo đảm lợi ích của Nhà nước trong việc sử dụng, khai thác quỹ đất;

- Thông qua việc giám sát, kiểm tra, quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nước nắm bắt tình hình biến động về sử dụng từng loại đất, đối tượng sử dụng đất Từ đó, phát hiện những mặt tích cực để phát huy, điều chỉnh và giải quyết những sai phạm;

- Việc QLNN về đất đai còn giúp Nhà nước ban hành các chính sách, quy định, thể chế; đồng thời, bổ sung, điều chỉnh những chính sách, nội dung còn thiếu, không phù hợp, chưa phù hợp với thực tế và góp phần đưa pháp luật vào cuộc sống

- Nguyên tắc thống nhất về quản lý nhà nước:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, chính quyền thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn được quy định bởi pháp luật Quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền nhằm thực hiện việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các

tổ chức, cơ quan, đơn vị kinh tế; hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể phát huy tối đa các quyền đối với đất đai Có như vậy người sử dụng đất mới yên tâm, chủ động đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học và công nghệ vào các việc bảo vệ cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; khai hoang, phục hoá, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hoá vào sử dụng; đồng thời, phát triển hạ tầng để làm tăng giá trị đất

- Nguyên tắc phân cấp gắn liền với các điều kiện bảo đảm hoàn thành

và thu hồi đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý

- Nguyên tắc tập trung dân chủ:

QLNN về đất đai của chính quyền phải tuân thủ quy định của pháp luật và thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bằng việc tạo điều kiện để người dân có thể tham gia giám sát hoạt động QLNN của chính quyền trực tiếp thông qua tổ chức HĐND và các tổ chức chính trị- xã hội cùng cấp

- Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với địa phương và vùng lãnh thổ:

Chính quyền các cấp thống nhất QLNN về đất đai theo địa giới hành chính, điều này có nghĩa là có sự hài hoà giữa quản lý theo lãnh thổ và quản lý theo chuyên ngành và ngay cả các cơ quan trung ương đóng tại địa bàn nào thì phải chịu sự quản lý của chính quyền nơi đó Chính quyền cơ sở có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan trung ương hoạt động; đồng thời, có quyền kiểm tra, giám sát các cơ quan này trong việc thực hiện pháp luật về đất đai, cũng như các quy định khác của Nhà nước, có quyền xử lý hoặc kiến nghị

xử lý nếu vi phạm theo quy định của pháp luật hiện hành

- Nguyên tắc kế thừa và tôn trọng lịch sử:

QLNN của chính quyền phải tuân thủ việc kế thừa các quy định của luật pháp của Nhà nước trước đây, cũng như tính lịch sử trong QLĐĐ qua các thời

kỳ của cách mạng được khẳng định bởi việc “Nhà nước không thừa nhận việc

đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam” Điều này khẳng định lập trường trước sau như một của Nhà nước đối với đất đai, tuy nhiên những vấn đề về lịch

sử và những yếu kém trong QLĐĐ trước đây cũng để lại không ít khó khăn, do

đó QLNN về đất đai hiện nay cần được xem xét tháo gỡ một cách khoa học

Nguyên tắc QLNN về đất đai phải đảm bảo nguyên tắc chủ đạo là: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi

bổ, khai thác hợp lý, sử dụng đúng theo quy định của pháp luật” [6]

1.1.3 Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đất đai

Hoạt động của thị trường luôn có hai mặt tích cực và tiêu cực, do đó cần có sự quản lý, can thiệp, điều chỉnh của Nhà nước bằng các công cụ và chính sách thích hợp nhằm phát huy tính tích cực và hạn chế những tiêu cực của thị trường

Việc phát triển thị trường bất động sản là một thành phần nhạy cảm nhất trong quản lý nhà nước về đất đai Ngay cả đối với những nước được coi

là có nền kinh tế thị trường tự do phát triển, thì vai trò QLNN đối với phân bổ

và sử dụng đất cũng rất lớn Vì vậy, QLNN về đất đai là nhằm đảm bảo 3 mục đích cơ bản: (i) đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả; (ii) đảm bảo tính công bằng trong quản lý và sử dụng; (iii) đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, không tái tạo được Do vậy, đất đai cần được sử dụng một cách khoa học, tiết kiệm, nhằm mang lại nguồn lợi ích cao nhất cả về mặt vật chất và tinh thần cho mọi

người Sự can thiệp của chính quyền nhằm phát huy những tích cực và hạn chế tiêu cực Trong thực tế, xảy ra nhiều trường hợp mâu thuẫn về lợi ích thường được gọi là hiệu ứng ngoại lai, mà tự bản thân thị trường không giải quyết được Ví dụ, như việc một nhà máy chế biến thuỷ sản gây ô nhiễm nằm trong khu dân cư, sẽ gây tác động xấu cho cộng đồng dân cư ở đó Ngược lại, những dự án xây dựng các khu công viên cây xanh mang lại lợi ích xã hội, nhưng lại không hấp dẫn với các nhà đầu tư nên cần phải được chính quyền

hỗ trợ hoặc có chính sách ưu đãi Hoặc việc đầu tư xây dựng công trình trên đất của tư nhân, nhưng không tuân thủ quy hoạch về chiều cao, mật độ xây dựng, đem lại lợi ích cho cá nhân về diện tích nhưng lại ảnh hưởng tới cảnh quan chung của khu vực Chính quyền có biện pháp can thiệp buộc họ phải chấp hành quy định về quy hoạch nhằm bảo vệ lợi ích cộng đồng Hiệu quả QLNN về đất đai của chính quyền còn nhằm giảm thiểu chi phí của các yếu tố đầu vào và gia tăng kết quả đạt được Điều này đòi hỏi phải chú ý đến chất lượng công việc hàng ngày, đảm bảo các mục tiêu QLNN về đất đai được thực hiện một cách linh hoạt, sáng tạo và phân định rõ ràng về trách nhiệm cho từng tổ chức, cá nhân

Việc phân bổ đất thường chịu sự tác động của quy luật kinh tế thị trường là tối đa hoá lợi nhuận, do đó chính sách của Nhà nước có nhiệm vụ điều hoà lợi ích để đảm bảo sự công bằng Ngoài ra, chính sách đất đai của Nhà nước nhằm tạo điều kiện cho mọi tầng lớp dân cư được tiếp cận với việc

sử dụng đất được dễ dàng Sự công bằng được thể hiện ở việc chính quyền đảm bảo các quyền của người sử dụng đất được Nhà nước cho phép, mọi người đều có cơ hội và bình đẳng trước pháp luật về đất đai Chính quyền thay mặt cho Nhà nước QLĐĐ và giao đất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân; khuyến khích họ khai thác và sử dụng đất theo hướng có hiệu quả cũng như xử

lý nếu sai phạm Khi cần thu hồi đất cho các mục đích phát triển kinh tế- xã

hội, an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, chính quyền thay mặt Nhà nước thực hiện những chính sách đền bù thoả đáng Quyền lợi của người bị thu hồi đất được bảo đảm bù đắp những thiệt hại bị mất đi vì lợi ích chung, giúp cho người sử dụng đất yên tâm Tuy nhiên, chính sách đất đai của Nhà nước cũng nên có chính sách ưu đãi đối với người nghèo, nhóm người dễ

bị tổn thương như: dân tộc thiểu số, phụ nữ, trẻ em, người dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Nhà nước có chính sách phát huy tạo nguồn vốn từ đất đai thông qua việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các thuế và điều tiết hợp lý các khoản thu - chi ngân sách Phần giá trị tăng thêm của đất có được do quy hoạch, do Nhà nước đầu tư làm tăng giá trị đất cần phải có cơ chế điều tiết hợp lý thu nộp vào ngân sách Chính quyền cơ sở có trách nhiệm thực hiện các khoản thu từ đất cho ngân sách Nhà nước

1.2 NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

Muốn đạt được mục tiêu quản lý, Nhà nước cần phải xây dựng hệ thống cơ quan Nhà nước về đất đai có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng để thực thi có hiệu quả trách nhiệm được Nhà nước phân công; đồng thời, ban hành các chính sách, chế độ, thể chế phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước đáp ứng được nội dung quản lý nhà nước về đất đai Điều này thể hiện chức năng của Nhà nước xã hội chủ nghĩa là quản lý mọi mặt đời sống kinh

tế, xã hội trong đó có quản lý đất đai Mục đích cuối cùng của Nhà nước và người sử dụng đất là làm sao khai thác tốt nhất tiềm năng của đất đai để phục

vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Vì vậy, đất đai cần phải được thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật

Quản lý nhà nước về đất đai bao gồm có 13 nội dung được quy định tại Điều 6, Luật Đất đai năm 2003 [12] và áp dụng cho các cấp chính quyền từ

trung ương đến địa phương, trong phạm vi đề tài, tác giả đề xuất 13 nội dung thành 7 nhóm nội dung chính nhằm phù hợp với thực tiễn địa phương

1.2.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đây chính là quá trình nhà nước sử dụng công cụ pháp luật trong quản

lý Nhà nước dùng pháp luật để thực hiện quyền cai trị của mình, bằng cách tác động vào ý chí của con người để điều chỉnh hành vi của họ

Luật pháp là công cụ cho các công cụ quản lý khác, các chính sách chế

độ của nhà nước thực hiện có hiệu quả hơn

Như đã nêu ở trên, đất đai là một vấn đề hết sức phức tạp, vừa mang tính kinh tế lại vừa mang tính xã hội, trong quan hệ đất đai thường dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn phức tạp, để giải quyết các mối quan hệ đó, nhà nước phải ban hành một hệ thống văn bản đầy đủ, chặt chẽ

Đất nước ta đang từng bước chuyển sang nền kinh tế thị trường, diễn biến quan hệ về đất đai xuất hiện những vấn đề mới và phức tạp đòi hỏi cả về

lý luận cũng như thực tiễn phải tiếp tục được bổ sung, hoàn thiện Vì vậy, công tác ban hành văn bản pháp quy luôn được quan tâm hàng đầu

Tuy nhiên, để pháp luật đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, cần tổ chức tốt công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đến mọi đối tượng trong xã hội, bên cạnh đó việc thực thi pháp luật cũng cần được quan tâm, phải kiên quyết xử lý những đối tượng vi phạm cả trong quản lý và sử dụng đất

Nội dung này bao gồm việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất, tuyên truyền phổ biến đến mọi đối tượng quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó Thẩm quyền ban hành văn bản pháp quy trong quản lý nhà nước về đất đai của cấp dưới thường được quy định trong văn bản pháp quy của cấp trên Đồng thời cũng nghiêm cấm việc các cơ quan quản lý cấp dưới ban hành trái hoặc có thêm các quy định khác

so với các văn bản của cấp trên

1.2.2 Công tác kỹ thuật và nghiệp vụ địa chính; Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

- Hồ sơ địa giới hành chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với địa giới hành chính Bản đồ địa giới hành chính là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính Theo quy định tại Điều 16 của Luật Đất đai năm 2003 [12], thì Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả nước Bộ Nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật xác lập địa giới hành chính các cấp

- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản

đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất là biện pháp đầu tiên trong quản lý nhằm nắm chắc số lượng và chất lượng đất đai (diện tích, loại đất, hạng đất của mỗi thửa), thông qua việc đánh giá đất để nhận biết khả năng sinh lợi của mỗi thửa đất Thực hiện tốt nội dung này sẽ tạo cơ sở thực tiễn cho việc quản lý đất, phân bố đất vào nhu cầu sử dụng của xã hội và có căn cứ để theo dõi biến động đất đai, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại và

chứng nhận quyền sử dụng đất là một biện pháp quan trọng để xác định quyền

sử dụng đất, quản lý biến động đất đai Việc này chủ yếu do Uỷ ban nhân dân

xã, huyện thực hiện và là việc làm bắt buộc thuộc lĩnh vực nghiệp vụ của cơ quan quản lý Nó tạo lập những cơ sở pháp lý cần thiết để người sử dụng đất

và cơ quan quản lý đất thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình

Đăng ký đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Sau khi phát sinh quyền sử dụng đất (được giao đất, thuê đất, nhận chuyển quyền QSD đất…), hoặc có những thay đổi trong sử dụng đất thì người sử dụng phải đăng

ký với cơ quan nhà nước để được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và làm thủ tục cấp GCN QSD đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất Được cấp GCN là quyền đầu tiên của người sử dụng đất, là cơ sở để thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất, là căn cứ để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận QSD đất cũng là điều kiện để giao dịch trên thị trường.Từ điều 46 đến điều 52 Luật Đất đai 2003 [12] quy định chi tiết về đăng ký đất đai và cấp GCN QSD đất

1.2.3 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ pháp lý -

kỹ thuật quan trọng cho việc điều tiết các quan hệ đất đai (giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất) Luật xác định rõ trách nhiệm của các cấp, các ngành trong việc xây dựng, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch này

Quy hoạch sử dụng đất đảm bảo tổ chức tốt mọi hoạt động hàng ngày của người dân ở đô thị và nông thôn, thoả mãn ngày càng tốt hơn các nhu cầu

về ăn ở, việc làm, chi phí, giải trí, thể thao, học tập, chữa bệnh, và mọi nhu cầu khác của người dân Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn bảo đảm cho

đất đai được sử dụng hiệu quả, tiết kiệm, bảo vệ môi trường cảnh quan di tích

và lâu dài nguồn tài nguyên ngày càng khan hiếm Trong quy hoạch sử dụng đất cần tính toán tổng hợp xem xét toàn bộ các vấn đề về kinh tế - xã hội, nhằm giải quyết hài hoà các lợi ích trước mắt và lâu dài, cá thể - cộng đồng, cục bộ - lãnh thổ Giải quyết tốt quy hoạch sử dụng đất là giải quyết được tổng thể các vấn đề về phát triển kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống tinh thần của nhân dân

Quy hoạch sử dụng đất được lập ở bốn cấp: cấp nhà nước (Trung ương), cấp tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương), cấp huyện (quận thuộc thành phố) và cấp xã (phường, thị trấn)

1.2.4 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích

sử dụng đất

Giao đất và cho thuê đất là những hình thức nhà nước giao quyền sử dụng cho người sử dụng đất Chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất là việc nhà nước thực hiện quyền định đoạt của mình đối với đất đai, nhà nước cho phép chủ sử dụng đất chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích khác hoặc thu hồi của chủ sử dụng này để giao cho chủ sử dụng khác hay sử dụng vào mục đích công cộng Việc giao quyền sử dụng đất được đi kèm với một số công cụ quản lý khác, đó là hạn mức đất và thời hạn sử dụng đối với từng loại đất và từng nhóm chủ thể sử dụng đất Về bản chất, giao đất và cho thuê đất không có gì khác biệt Hiện nay nhà nước ta đang áp dụng hình thức giao đất có thu tiền và không thu tiền, giao đất có thời hạn và giao lâu dài (vô thời hạn) Trong giao đất có thu tiền lại có thể thông qua hình thức thu theo giá nhà nước quy định hoặc thông qua đấu giá đất (giá sàn không được thấp hơn giá nhà nước quy định) Đối với hình thức thuê đất thì có thể trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, trong đó hình thức trả tiền một lần chỉ áp dụng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Việc thu hồi đất của nhà nước chỉ thực hiện trong một số trường hợp nhất định như thu hồi để sử dụng vào mục đích công cộng, khu dân cư nông thôn, quỹ đất phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất hoặc các dự án phát triển kinh tế thuộc nhóm A, hoặc trường hợp vi phạm trong quá trình sử dụng đất… Các trường hợp còn lại áp dụng hình thức

tự thoả thuận giữa các đối tượng sử dụng đất (về bản chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất) Trong một số trường hợp đặc biệt, khẩn cấp nhà nước có thể áp dụng hình thức trưng dụng đất

Từ điều 31 đến điều 45 Luật Đất đai 2003 [12] quy định chi tiết về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và trưng dụng đất

1.2.5 Quản lý tài chính về đất đai

Quản lý tài chính về đất đai là việc sử dụng hệ thống công cụ tài chính như giá đất, thuế, tiền thuê đất (địa tô)…, nhằm điều tiết các quan hệ về đất đai để đạt mục tiêu trong quản lý

Quản lý tài chính về đất đai là công cụ hết sức hữu hiệu trong nền kinh

tế thị trường, có tác dụng kích thích việc sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả Chính sách ưu đãi về thuế hay tiền thuê đất sẽ có tác dụng khuyến khích hay hạn chế trong đầu tư, qua đó sẽ có tác dụng phân phối nguồn lực của xã hội Cũng qua công cụ tài chính, nhà nước thực hiện nhiệm vụ điều tiết thu nhập

và đảm bảo đời sống cho đại bộ phận dân cư đang sống bằng nghề nông Trong hệ thống tài chính về đất đai, yếu tố cơ bản là giá đất, theo lý luận của Mác, giá đất là giá trị của địa tô trên tỷ suất lợi nhuận của sản xuất kinh doanh trên đất, giá đất phản ánh khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế trên đất và nó quyết định giá cho cả những loại đất không có hoạt động kinh tế Trong thực tế, giá đất còn bị ảnh hưởng bởi sự kỳ vọng vào khả năng sinh lợi trong tương lai (cũng tương tự như giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán)

Đối với bất kỳ quốc gia nào cũng tồn tại hai hệ thống giá: một là giá do nhà nước quy định, dùng để điều chỉnh quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người có quyền đối với đất (sở hữu đất); hai là giá hình thành trên thị trường trong mối quan hệ về đất đai giữa những người có quyền về đất đai hoặc là giữa người có quyền về đất và người sử dụng đất, giá này phụ thuộc vào quan

hệ cung cầu trên thị trường Một nền kinh tế ổn định, hai hệ thống giá này sẽ tương đương nhau và phản ánh chân thực giá đất Ngược lại, trong một nền kinh tế không ổn định, giá đất có xu hướng cao hơn giá trị thực của nó Nếu hai hệ thống giá trên chênh lệch nhau quá lớn sẽ tạo môi trường cho những tiêu cực trong quản lý và đầu cơ trong sử dụng

Đối với nước ta, do đặc điểm sở hữu đất đai nên giá đất thực chất là giá quyền sử dụng đất Hiện tại, hệ thống giá của chúng ta được xác định chủ yếu dựa trên mục đích sử dụng (khả năng sinh lợi hiện tại) chứ ít phụ thuộc vào vị trí cũng như khả năng sinh lợi tiềm năng

Điều 56 Luật đất đai 2003 [12] và các Nghị định 188/2004/NĐ-CP [10]

và Nghị định 123/2007/NĐ-CP [11] quy định chi tiết về nguyên tắc, phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất

Thuế: Theo quan điểm kinh tế học hiện đại, thuế đất là khoản thuế của chính phủ đánh vào địa tô tức là đánh vào chủ sở hữu đất Nước ta, nhà nước

là đại diện chủ sở hữu đất nên thuế chỉ đánh vào một số đối tượng được hưởng các quyền lợi như là chủ sở hữu đất, chủ yếu là cá nhân, hộ gia đình, tập thể không thuộc diện thuê đất (không phải nộp tiền sử dụng đất) Ngoài thuế sử dụng đất, hiện tại chúng ta đang thực hiện thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tuy nhiên việc thu thuế này là không có cơ sở Theo quy định, thuế đánh vào người chuyển quyền, nhưng trong thực tế giá cả trên thị trường là do thoả thuận nên về bản chất đây như là một loại thuế tiêu thụ đặc biệt đánh vào người mua

Tiền thuê đất: Đơn giá thuê đất (khoản tiền thuê trên 1 đơn vị diện tích, trong 1 năm) chính là địa tô mà người sử dụng phải trả cho nhà nước

Đơn giá thuê đất là yếu tố chi phí cấu thành nên giá thành sản phẩm hàng hoá, dịch vụ nên nó ảnh hưởng đến sức cạnh tranh của sản phẩm trên thị trường Vì vậy, việc xác định giá đất cũng như đơn giá thuê đất sát đúng với giá trị thực của nó có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế, nhất là trong bối cảnh hội nhập và cạnh tranh toàn cầu

Theo quy định hiện hành, đang có sự khác nhau giữa hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân,

tổ chức nước ngoài trong việc trả tiền thuê đất Theo đó, nhà đầu tư trong nước phải trả tiền thuê hàng năm, trong khi nhà đầu tư có yếu tố nước ngoài có thể lựa chọn hình thức trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân nước ngoài lại không được nhà nước giao đất

1.2.6 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất và quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Trong nền kinh tế thị trường, khi nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai, có quyền định đoạt đối với đất đai, vừa là chủ thể sử dụng đất lớn nhất vừa là người quản lý giám sát việc sử dụng, nếu quy định về quyền và

nghĩa vụ của các bên không rõ ràng và không được luật hoá thì rất dễ nảy sinh bất bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất Lúc này quan hệ đất đai sa vào cơ chế xin cho, mang nặng tính hành chính, không theo quy luật thị trường Quá trình đảm bảo thực thi các quyền của người sử dụng đất, nhà nước nên giảm dần các biện pháp hành chính, thực hiện phân quyền gắn với phân cấp và uỷ quyền cho các cơ quan chuyên môn về một số nghiệp vụ cụ thể Cần có sự tham gia của các thành phần khác ngoài nhà nước trong một số công đoạn (xã hội hoá một số hoạt động quản lý)

Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất không chỉ được quy định trong Luật Đất đai mà còn được quy định trong các văn bản luật khác như Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

Luật Đất đai 2003 [12] đã có 17 điều, từ điều 105 đến điều 121 quy định về quyền và nghĩa vụ chung cũng như quy định chi tiết quyền và nghĩa

vụ của các nhóm đối tượng sử dụng đất Về các thủ tục hành chính trong quản lý

sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai 2003 [12] từ điều 122 đến điều 131 Theo luật hiện hành, tuy giữa các nhóm đối tượng sử dụng đất khác nhau thì có quyền và nghĩa vụ khác nhau, nhưng nhìn chung, người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ cơ bản sau:

Người sử dụng đất có các quyền chung như: được cấp GCN QSD đất; được hưởng kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất của mình; được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện

về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Ngoài ra, người sử dụng đất còn có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Về nghĩa vụ, người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy định về chế độ sử dụng đất và các quy định khác của pháp luật; đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi thực hiện các quyền của mình; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, bảo vệ môi trường; không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

Thị trường bất động sản muốn phát triển thì một trong những yêu cầu đó

là đối tượng tham gia thị trường phải nhận thức được đầy đủ về các thông tin cần thiết của hàng hoá đất đai, cũng như khuôn khổ pháp lý điều chỉnh các hoạt động kinh doanh Trong sự phát triển của kỹ thuật công nghệ thông tin hiện đại ngày nay, Nhà nước cần xây dựng một hệ thống dữ liệu các thông tin về các đặc điểm đất đai, vị trí, hình dáng lô đất, diện tích, các chủ sở hữu, giá các loại đất, thời điểm giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hệ thống thông tin này là một mạng lưới kết nối giữa các cơ quan nhà nước từ Trung ương đến địa phương, các ngân hàng, cơ quan thuế giúp Nhà nước kiểm soát được tình trạng

sử dụng đất, cung và cầu về đất đai, giá cả trên thị trường, thuận tiện cho người

sử dụng có nhu cầu tra cứu Hệ thống này do các “Tổ chức sự nghiệp công” thực hiện thường xuyên cập nhật thông tin, cung cấp rộng rãi cho các đối tượng sử dụng là các cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất Để làm được điều này Nhà nước cần có sự đầu tư thích đáng về kinh phí, cũng như có chính sách đào tạo, phát triển nguồn nhân lực hợp lý Thông tin về đất đai cần phải công khai minh bạch, không chỉ có ích cho thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản mà còn giúp người dân nâng cao hiểu biết và có ý thức hơn trong quản lý và sử dụng đất đai

1.2.7 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật

về đất đai; giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai: là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc các quy định của pháp luật có được thực hiện theo đúng trình tự, đúng nội dung, đúng thời điểm

và các điều kiện cụ thể khác hay không Qua thanh tra, kiểm tra phát hiện các sai phạm để ngăn chặn kịp thời tránh hậu quả xấu gây thiệt hại cho Nhà nước hoặc cá nhân Kịp thời xử lý các vi phạm theo quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo mọi đối tượng phải thực thi pháp luật nghiêm túc, đảm bảo sự bình đẳng giữa những đối tượng sử dụng đất và các cơ quan quản lý của Nhà nước

Ở mỗi cấp quản lý, bộ máy quản lý nhà nước đều có chức năng thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định của pháp luật

- Giải quyết các tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý, sử dụng đất:

+ Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai Khi có tranh chấp quyền sử dụng đất, các bên không thể cùng nhau tự giải quyết mà yêu cầu các

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải giải quyết tranh chấp trên cơ sở các quy định của pháp luật

+ Khiếu nại là việc người sử dụng đất đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết những yêu cầu về quyền lợi đối với quyền sử dụng đất của tổ chức hoặc cá nhân có liên quan hoặc kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước giải quyết những vấn đề lợi ích của họ mà cơ quan nhà nước cấp dưới

đã giải quyết nhưng người sử dụng đất chưa đồng tình Tố cáo các vi phạm trong quản lý sử dụng đất là việc công dân, tổ chức tố cáo những hành vi sai phạm của người thực hiện pháp luật gây thiệt hại cho Nhà nước, xã hội Giải quyết khiếu

nại, tố cáo về đất đai nhằm điều tiết mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc quản lý và sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật nhằm thực hiện đúng Quy chế dân chủ, công khai và công bằng xã hội

Từ điều 132 đến điều 144 Luật Đất đai 2003 [12] quy định cụ thể về công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong quản lý và sử dụng đất

1.3 CÔNG CỤ VÀ PHƯƠNG PHÁP QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

1.3.1 Công cụ quản lý nhà nước về đất đai

a Công cụ pháp luật

Pháp luật là công cụ duy trì trật tự an toàn xã hội trong lĩnh vực đất đai Trong hoạt động xã hội, vấn đề đất đai gắn chặt với lợi ích vật chất và tinh thần của mọi chủ thể sử dụng đất nên vấn đề này dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn Trong các mâu thuẫn đó có những vấn đề phải dùng đến pháp luật mới

xử lý được

Pháp luật là công cụ bắt buộc các tổ chức và cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước và các nghĩa vụ khác Trong sử dụng đất đai, nghĩa vụ nộp thuế là nghĩa vụ bắt buộc, nhưng không phải lúc nào nghĩa vụ đó cũng được thực hiện một cách đầy đủ có rất nhiều trường hợp phải dùng biện pháp cưỡng chế và bắt buộc thì nghĩa vụ đó mới được thực hiện

Pháp luật là công cụ mà qua đó Nhà nước bảo đảm sự bình đẵng, công bằng giữa những người sử dụng đất Nhờ những điều khoản bắt buộc, thông qua các chính sách miễn giảm, thưởng, phạt cho phép Nhà nước thực hiện được sự bình đẳng cũng như giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích trong lĩnh vực đất đai giữa những người sử dụng đất

b Công cụ quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất đai

Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý quan trọng và là một nội dung không

thể thiếu được trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Vì vậy, Luật Đất đai 2003 quy định "Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật" Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một nội dung quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất, nó đảm bảo cho sự lãnh đạo, chỉ đạo một cách thống nhất trong quản lý nhà nước về đất đai Thông qua quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, việc sử dụng các loại đất được bố trí, sắp xếp một cách hợp

lý Nhà nước kiểm soát được mọi diễn biến về tình hình đất đai Từ đó, ngăn chặn được việc sử dụng đất sai mục đích, lãng phí Đồng thời, thông qua quy hoạch, kế hoạch buộc các đối tượng sử dụng đất chỉ được phép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình Quy hoạch đất đai được lập theo vùng lãnh thổ

và theo các ngành

c Công cụ tài chính

Tài chính là tổng hợp các mối quan hệ kinh tế phát sinh trong quá trình tạo lập, phân phối và sử dụng các nguồn lực tài chính của các chủ thể kinh tế - xã hội

* Các công cụ tài chính trong quản lý đất đai

-Thuế và lệ phí: là cụng cụ tài chính chủ yếu được sử dụng rộng rãi trong công tác quản lý đất đai Theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước ban hành các loại thuế chủ yếu trong lĩnh vực đất đai như sau: Thuế sử dụng đất; Thuế chuyển quyền sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (có thể có); Các loại lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai như lệ phí trước bạ,

1.3.2 Phương pháp quản lý nhà nước về đất đai

Trong công tác quản lý, phương pháp kinh tế là phương pháp mềm dẻo nhất, dễ thu hút đối tượng quản lý, do vậy nó ngày càng mang tính phổ biến

và được coi trọng Mặt mạnh của phương pháp kinh tế là ở chỗ nó tác động vào lợi ích của đối tượng bị quản lý làm cho họ phải suy nghĩ, tính toán và lựa chọn phương án hoạt động có hiệu quả nhất vừa đảm bảo lợi ích của mình, vừa đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội

Là cách thức tác động của Nhà nước vào nhận thức và tình cảm của con

người nhằm nâng cao tính tự giác và lòng nhiệt tình của họ trong quản lý đất đai nói riêng và trong hoạt động kinh kế - xã hội nói chung Tuyên truyền, giáo dục là một trong các phương pháp không thể thiếu được trong công tác quản lý nhà nước bởi vì mọi đối tượng quản lý suy cho cùng cũng chỉ là quản

lý con người mà con người là tổng hoà của nhiều mốiquan hệ xã hội và ở họ

có những đặc trưng tâm lý rất đa dạng

1.4 KINH NGHIỆM QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI CỦA CÁC ĐỊA PHƯƠNG

1.4.1 Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai Quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh

Quận Gò Vấp là quận nội thành thuộc thành phố Hồ Chí Minh mới được chuyển đổi từ huyện thành quận từ cuối năm 2000, nhưng có tốc độ đô thị hóa rất nhanh đã làm cho Gò Vấp thành một trong ba quận có tốc độ tăng dân số cơ học cao nhất thành phố Tính từ năm 1980 đến năm 2003, dân số tăng 2,87 lần, trung bình mỗi năm tăng 13,66% Theo điều tra dân số ngày 01/4/2009 là 515.954 người, mật độ dân số 24.640 người/km2 Năm 2006, quận Gò Vấp có 12 phường, theo Nghị định số 143/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/11/2006, Gò Vấp được điều chỉnh địa giới hành chính có 16 đơn

vị hành chính (phường) Quy hoạch sử dụng đất Quận Gò Vấp được lập hợp

lý và có tính khả thi cao, hồ sơ địa chính được thiết lập, công tác quản lý nhà nước về đất đai được chính quyền quận chỉ đạo thực hiện trong những năm đầu khá hiệu quả Tuy nhiên, càng về sau tình hình quản lý đất đai có nhiều sơ

hở, thiếu chặt chẽ, có những vụ việc xảy ra sai phạm, trong đó điển hình là các dự án đầu tư phát triển nhà ở Theo kết quả kiểm tra về tình hình quản lý đất đai (tháng 12/2003) của Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thì trên địa bàn quận Gò Vấp có khoảng 20 dự án đầu tư phân lô đất ở bán nền cho người dân Một số dự án tại phường 12, chủ đầu tư đã lợi dụng chủ trương

phân lô bán nền để đầu cơ đất và xây dựng nhà trái phép, mặc dù trước đó, Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có Chỉ thị số 05 yêu cầu chấm dứt chủ trương trên nhưng Uỷ ban nhân dân quận Gò Vấp đã không chấp hành nên đã xảy ra sai phạm nghiêm trọng Ngoài ra, một số cán bộ chính quyền quận và cán bộ các phòng chuyên môn đã tha hoá, biến chất liên kết với các doanh nghiệp, các cá nhân hùn vốn chuyển nhượng đất trái phép hơn 11ha cho Công ty Xây dựng Gò Vấp Vụ chuyển nhượng trái phép 110.700m2 đất nông nghiệp tại phường 12 liên quan đến Công ty TNHH An Hội [5] Hậu quả của việc buông lỏng trong quản lý, sử dụng đất tại đây đã xảy ra nhiều sai phạm, làm thất thoát ngân sách nhà nước hàng tỷ đồng, cán bộ lãnh đạo quận

và cán bộ chuyên môn cùng với một số doanh nghiệp, cá nhân bị khởi tố hình

sự và được Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử vào tháng 02/2007 và sau hơn hai năm điều tra lại, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Viện kiểm sát nhân dân thành phố truy tố nguyên Bí thư và Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận Gò Vấp ra trước toà [25] Đây là bài học cho cán bộ lãnh đạo và cán bộ chuyên môn buông lỏng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai dẫn đến gây hậu quả nghiêm trọng

1.4.2 Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai của thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định

Quy Nhơn là thành phố loại 1 trực thuộc tỉnh Bình Định, là trung tâm chính trị - hành chính, là nơi diễn ra các hoạt động đối nội, đối ngoại của tỉnh Trong sự nghiệp xây dựng và phát triển tỉnh Bình Định, Quy Nhơn có vị trí quan trọng hàng đầu, không chỉ đóng góp tiềm lực kinh tế cho tỉnh, Quy Nhơn còn là nơi diễn ra các hoạt động văn hoá mang lại đời sống tinh thần cho nhân dân Mục tiêu phát triển của Quy Nhơn đến năm 2020 trở thành đô thị trực thuộc Trung ương trên hành lang Bắc - Nam và Đông - Tây; một trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, giao dịch quốc tế có vai trò thúc

đẩy phát triển kinh tế - xã hội của khu vực Chính vì vậy, vấn đề quản lý, sử dụng đất có hiệu quả trong quá trình đô thị hoá ở thành phố Quy Nhơn không chỉ có ý nghĩa về mặt phát triển kinh tế, mà còn là mục tiêu, là động lực xây dựng thành phố phát triển đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, xã hội, đô thị, xây dựng

và phát triển thành phố Quy Nhơn thành đô thị hiện đại, bền vững, có bản sắc riêng nhằm thực hiện tốt vai trò đô thị động lực phát triển vùng kinh tế trọng điểm miền Trung

Quản lý và sử dụng đất của thành phố Quy Nhơn tuy đã đạt được một

số kết quả nhất định, làm tiền đề cho sự phát triển của những năm tiếp theo, thể hiện sự cố gắng của cơ quan tài nguyên và môi trường và chính quyền thành phố, phường, xã Tuy nhiên, trong quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền thành phố cũng bộc lộ nhiều mặt yếu kém, ảnh hưởng xấu tới chất lượng và hiệu quả phát triển đô thị theo hướng bền vững Công tác quản

lý đô thị còn nhiều mặt hạn chế; hạ tầng cơ sở đầu tư xây dựng chưa theo kịp yêu cầu phát triển và tốc độ tăng dân cư Khai thác sử dụng nguồn lực đất đai chưa hiệu quả, các trường hợp vi phạm đất đai diễn ra ở nhiều phường, xã, nhất là đất đai bị lấn, chiếm nhiều Quản lý thị trường bất động sản, nhất là thị trường quyền sử dụng đất còn yếu, Nhà nước chưa kiểm soát được các giao dịch đất đai, nguồn thu từ đất thông qua thuế bị thất thoát làm cho thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh Không có quy hoạch

sử dụng đất cho nên việc lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm còn chắp vá và chưa có cơ sở khoa học đã ảnh hưởng rất lớn đến việc phân bổ quỹ đất cho các lĩnh vực của đời sống xã hội Đất đai không được quản lý theo quy hoạch làm cho nguồn lực đất đai to lớn quản lý thiếu chặt chẽ và khai thác

sử dụng hiệu quả thấp Việc phân bổ quỹ đất cho các lĩnh vực của đời sống

xã hội còn thiếu khoa học, chủ quan, phụ thuộc vào mệnh lệnh hành chính người đứng đầu, nhiều vấn đề bất cập, tài nguyên đất đai bị lãng phí tạo đầu