Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua, trong lĩnh vực pháp luật về bất động sản, đã có nhiều công trình nghiên cứu trực tiếp và gián tiếp về các quy định của pháp luật liên qu
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
TẠ THU THẢO
PHÁP LUẬT VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Hà Nội – 2016
Trang 2ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
TẠ THU THẢO
PHÁP LUẬT VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số : 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung
Hà Nội – 2016
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví
dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Tạ Thu Thảo
Trang 4MỤC LỤC
Trang Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ
CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƯ
TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAMError! Bookmark not defined
1.1.2 Khái quát về lịch sử và quá trình phát triển của quảng cáo căn hộ chung
1.1.4 Phân loại hình thức quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sảnError! Bookmark not defined
1.2.1 Khái niệm pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất
1.2.2 Nội dung, đặc điểm của pháp luật quảng cáo căn hộ chung cưError! Bookmark not defined
1.2.3 Mối quan hệ giữa pháp luật quảng cáo căn hộ chung cư với một số vấn
1.2.4 Sự hình thành và phát triển của pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư
1.2.5 Vai trò của pháp luật đối với hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư trên
Trang 51.3 Kinh nghiệm pháp luật của một số nước trên thế giới về quảng cáo căn
1.3.2 Luật quảng cáo nước Cộng hòa nhân dân Trung HoaError! Bookmark not defined
1.3.3 Pháp luật quảng cáo của nước Cộng hòa PhápError! Bookmark not defined
Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT QUẢNG CÁO CĂN HỘ
CHUNG CƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAMError! Bookmark not defined
2.1.2 Hợp đồng dịch vụ quảng cáo căn hộ chung cưError! Bookmark not defined
2.1.3 Nội dung và điều kiện quảng cáo căn hộ chung cưError! Bookmark not defined
2.1.6 Những hành vi bị nghiêm cấm và xử lý vi phạm trong quảng cáo căn hộ
2.1.7 Thẩm quyền quản lý nhà nước về quảng cáo căn hộ chung cưError! Bookmark not defined
trường bất động sản hiện nay tại Việt Nam Error! Bookmark not defined
Chương 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Error! Bookmark not defined
3.2.2 Hoàn thiện quy phạm điều chỉnh về nội dung và điều kiện quảng
cáo Error! Bookmark not defined
3.2.3 Hoàn thiện quy phạm điều chỉnh về hình thức quảng cáoError! Bookmark not defined
Trang 63.2.4 Về những hành vi bị nghiêm cấm trong quảng cáoError! Bookmark not defined
3.2.6 Hoàn thiện quy định về quản lý quảng cáo căn hộ chung cư trên thị
3.3.1 Nâng cao vai trò của các Hiệp hội chuyên ngànhError! Bookmark not defined
3.3.2 Nâng cao ý thức pháp luật của doanh nghiệp và người tiêu dùngError! Bookmark not defined
3.3.3 Hoàn thiện và nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ quảng cáoError! Bookmark not defined
KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined
Trang 7MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Cuộc sống ngày càng phát triển, dân số bùng nổ và tập trung đông đúc tại các thành phố lớn đặt ra yêu cầu cấp bách về chỗ ở Khi mà sự tăng dân số quá nhanh trong khi diện tích đất là có hạn khiến cho vai trò của các căn hộ chung cư trở nên quan trọng Mặt khác, người dân Việt Nam cũng hòa dần theo xu hướng thế giới: Chỗ ở cần hiện đại hơn, tiện dụng hơn và quy hoạch rõ ràng Người tiêu dùng dần thay đổi quan niệm về bất động sản truyền thống trước những ưu điểm không thể phủ nhận của căn hộ chung cư
Căn hộ chung cư nói riêng và bất động sản nói chung luôn là tài sản có giá trị lớn
và quan trọng Trước khi quyết định mua một căn hộ chung cư, người tiêu dùng thường đắn đo, cân nhắc và tìm hiểu rất kỹ càng Theo đó, quảng cáo đã, đang và sẽ tác động không nhỏ đến quyết định mua bán một căn hộ chung cư Nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi, cạnh tranh ngày càng khốc liệt giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì vai trò của quảng cáo ngày càng quan trọng Từ khi dự án được phê duyệt cho tới khi xây dựng và hoàn thành một dự án thì hoạt động quảng cáo luôn phải theo sát nhằm cập nhật tình hình cũng như cung cấp cho khách hàng những ưu thế, tình hình của dự án Quảng cáo căn hộ chung cư hiện nay có nhiều hình thức đa dạng
từ băng rôn, tờ rơi cho tới quảng cáo qua TV hay quảng cáo trực tiếp với khách hàng, v.v…Tuy nhiên, với sự nở rộ của các hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản như hiện nay, nếu không có quy định và cơ chế quản lý thích hợp, chặt chẽ sẽ gây nên sự cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh nghiệp kinh doanh căn hộ chung cư và sự thiệt hại của người tiêu dùng khi tiếp cận những thông tin không đúng sự thật
Từ thực trạng trên, học viên đã chọn đề tài “Pháp luật về quảng cáo căn hộ
chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ của
mình Qua luận văn, học viên sẽ làm rõ một số vấn đề lý luận có liên quan, thực trạng và phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư nhằm tạo dựng một khuôn khổ pháp lý cho hoạt động này, góp phần giải quyết các vướng
Trang 8mắc, bất cập, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các doanh nghiệp kinh doanh căn
hộ chung cư và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng
2 Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian qua, trong lĩnh vực pháp luật về bất động sản, đã có nhiều công trình nghiên cứu trực tiếp và gián tiếp về các quy định của pháp luật liên quan, có thể kể đến một
số công trình tiêu biểu như: “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam” – Sách chuyên khảo / TS.Nguyễn Quang Tuyến chủ biên – NXB Tư pháp, 2012; “Hoàn thiện
pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”- Sách chuyên khảo, TS
Doãn Hồng Nhung chủ biên, Dương Thị Thanh Hoàn - 2009 Trong lĩnh vực pháp luật về
quảng cáo, cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu như: “Pháp luật chống cạnh tranh không
lành mạnh trong lĩnh vực quảng cáo ở Việt Nam”- Luận văn thạc sĩ, Vũ Vân Anh ; Nghd :
TS Nguyễn Như Phát - 2003; “Quản lý nhà nước về quảng cáo ở Việt Nam trong giai đoạn
hiện nay thực trạng và giải pháp phát triển”: Luận văn thạc sĩ, Ninh Thị Thu Hương ; Nghd:
PGS.TS Hoàng Thị Kim Quế, 2006; “Pháp luật về kiểm soát hành vi quảng cáo gây nhầm
lẫn tại Việt Nam”- Luận văn Thạc sĩ, Nguyễn Phương Anh ; Nghd: TS Vũ Quang - 2012;
“Pháp luật về dịch vụ quảng cáo trên truyền hình ở Việt Nam” - Luận văn Thạc sĩ, Nguyễn
Thị Thùy Dung; Nghd: PGS.TS Nguyễn Viết Tý – 2013
Những công trình trên đã có những nghiên cứu về quy định của pháp luật quảng cáo và quy định về hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Việt Nam trong đó có hoạt động quảng cáo bất động sản Tuy nhiên, việc nghiên cứu tổng hợp cả hai lĩnh vực trên, cụ thể là pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư lại chưa có công trình nghiên cứu nào Mặt khác, trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm
2014 mới có hiệu lực 01/07/2015, Luật Quảng cáo năm 2012 có hiệu lực từ 1/1/2013 thay thế cho Pháp lệnh Quảng cáo năm 2001 thì lĩnh vực này vẫn được coi là một nguồn tài nguyên chưa được khai thác triệt để
3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Trong đề tài này, thông qua việc nghiên cứu một cách có hệ thống nhằm làm sáng
tỏ các vấn đề lý luận, phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật trên thực tế Người viết đề xuất định hướng, các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới Để đạt được mục đích trên,
Trang 9đề tài có các nhiệm vụ sau:
Một là, tìm hiểu một số vấn đề lý luận cơ bản về quảng cáo và pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư (khái niệm quảng cáo, đặc điểm của quảng cáo trong lĩnh vực bất động sản, ý nghĩa, vai trò của quảng cáo trong lĩnh vực bất động sản, )
Hai là, nghiên cứu so sánh quy định về quảng cáo nói chung và quảng cáo căn hộ chung cư của một số quốc gia trên thế giới;
Ba là, phân tích thực trạng pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam thời gian qua trên cơ sở nghiên cứu những quy định của Việt Nam về quảng cáo, về kinh doanh bất động sản, về cạnh tranh và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng
Bốn là, đề xuất một số kiến nghị và giải pháp để góp phần hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về hoạt động này, tạo điều kiện cho hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư nói riêng và quảng cáo bất động sản nói chung phát triển lành mạnh
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư Để đạt độ sâu trong việc đánh giá thực trạng pháp luật của lĩnh vực này, người viết tập trung nghiên cứu khía cạnh cơ sở lý luận, các quy định pháp luật hiện hành, so sánh với pháp luật quốc tế, thực tiễn áp dụng pháp luật về quảng cáo căn hộ chung
cư trên thị trường bất động sản tại Việt Nam Và do văn bản pháp luật điều chỉnh liên quan trực tiếp đến hoạt động quảng cáo là Luật quảng cáo năm 2012, liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và căn hộ chung cư nói riêng là Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn nên tác giả tập trung chủ yếu nghiên cứu các quy định này Ngoài ra, pháp luật quảng cáo căn hộ chung cư còn liên quan đến vấn đề về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, cạnh tranh lành mạnh và quyền sở hữu căn
hộ chung cư nên tác giả cũng sẽ nghiên cứu các quy định pháp luật có liên quan kể trên
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Như đã phân tích ở mục 4.1, hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư liên quan đến nhiều các văn bản pháp luật khác nhau Hơn nữa, trên thị trường bất động sản, hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư có những đặc thù riêng, là quảng cáo cho một “sản phẩm” có
Trang 10giá trị kinh tế lớn Vì thế, đề tài tập trung vào tìm hiểu, khái quát thực trạng hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua cũng như phân tích, đánh giá các văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động này như Luật thương mại năm 2005, Luật quảng cáo năm 2012, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật nhà ở năm 2014, Luật cạnh tranh năm 2004, Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm
2010 và các văn bản hướng dẫn với mục đích góp phần hoàn thiện pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam, tạo hành lang pháp lý vững chắc cho hoạt động quảng cáo bất động sản phát triển lành mạnh, bảo vệ được quyền và
lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng
5 Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu, tác giả áp dụng các nguyên tắc, phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê nin kết hợp với các phương pháp cụ thể như sau:
Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải, khái quát…
được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1: Một số vấn đề lý luận về quảng cáo căn hộ
chung cư và pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản
pháp hệ thống…được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2: Thực trạng về pháp luật quảng
cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam
nghiên cứu Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về quảng
cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam
Trang 11DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
I Tiếng Việt
06 tháng 12 năm 2013 hướng dẫn thực hiện Luật quảng cáo và Nghị định 181/2013/NĐ-CP;
nước trên thế giới;
http://vnclp.gov.vn/UserControls/ckfinder/userfiles/files/PLQuangCaoss-part1.pdf
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phương tiện quảng cáo ngoài trời do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành;
định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo;
định chi tiết thi hành một số điều của Luật quảng cáo;
dẫn Luật Cạnh tranh về xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực cạnh tranh;
http://m.nhipcaudautu.vn/cong-nghe/ict/nganh-quang-cao-viet-nam-tang-truong-nhanh-thu-ba-chau-a-3295642/
- xã hội Việt Nam trong nền kinh tế thị trường”, Báo cáo hội thảo quốc tế - Đóng góp của khoa học xã hội – nhân văn trong phát triển kinh tế - xã hội ngày 08-09/04/2011, trang 368;
http://www.gardenmedia.vn/bang-gia-quang-cao-truyen-hinh/bang-gia-quang-cao-truyen-hinh-vtv-nam-2015.html
Trang 1210 Hiền Anh (2013), “Quảng cáo bất động sản thời suy thoái”,
http://petrotimes.vn/quang-cao-bat-dong-san-thoi-suy-thoai-94516.html
11 Hữu Tuấn (2016), “"Sống mòn" ở Hồ Gươm Plaza”, Báo đầu tư online,
http://dautubds.baodautu.vn/song-mon-o-ho-guom-plaza-d41481.html
12 Lê Quốc Tuấn (1995), Tổ chức và quản lý hoạt động quảng cáo của các doanh
nghiệp Việt Nam, tr.5-15, Luận án Phó Tiến sĩ khoa học kinh tế, Đại học Kinh tế
quốc dân, Hà Nội;
13 Lưu Văn Nghiêm (2006), “Quản lí nhà nước về hoạt động quảng cáo trên địa bản
Hà Nội: Thực trạng và một số giải pháp”, Tạp chí Kinh tế và phát triển (107),
tr.23-25;
14 Millward Brown (2012), “Giá trị nào cho quảng cáo so sánh”,
http://vano.vn/tin-chi-tiet/gia-trinao- cho-quang-cao-so-sanh/705.html
http://www.misa.com.vn/tin-tuc/chi-tiet/newsid/19682/Ban-da-tung-bo-qua-quang-cao-tren-radio
16 Nguyễn Thị Dung (2005), “Khái niệm “quảng cáo” trong pháp luật Việt Nam
và ảnh hưởng của nó đến việc hoàn thiện pháp luật về quảng cáo”, Tạp chí Luật học
số 12/2005, tr.33-37;
17 Nguyễn Thị Dung (2014), “Lý luận về thẩm quyền quản lý nhà nước đối với hoạt động quảng cáo và quảng cáo thương mại”, Tạp chí luật học số 9/2014, tr.4-9;
18 Nguyễn Thị Hà Thanh (2008), Văn hóa chung cư ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Văn hóa học, tr.5-15, Trường Đại học KHXH & NV - ĐHQG Tp HCM;
19 Phòng Quản lý TTBĐS - Cục Quản lý nhà (2010), Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản,
http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/6154D269D9BC4B3CBABEE8
22FD662424/View/kien-thuc-thi-truong/Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/?print=463065845;
20 Quốc hội (2015), Bộ luật hình sự số 100/2015/QH13 ngày 27/01/2015;
21 Quốc hội (1999), Luật báo chí sửa đổi số 12/1999/QH10 ngày 12/06/1999;