Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp (tt)

Tính cấp thiết của đề tài Nhằm hỗ trợ cho người có thu nhập thấp tiếp cận sở hữu nhà được thuận lợi, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/2013/NQ-CP năm 2013 quy định về chính sách hỗ tr

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN TẤN VIỆT

CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

Mã số : 60.34.04.10

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

HÀ NỘI, 2017

Công trình đ-ợc hoàn thành tại:

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Ng-ời h-ớng dẫn khoa học: TS Tễ THỊ ÁNH DƯƠNG

Phản biện 1: TS ĐINH QUANG TY

Phản biện 2: TS NGUYỄN THỊ TỐ QUYấN

Luận văn đó đ-ợc bảo vệ tr-ớc Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Học viện Khoa học xã hội

Hồi giờ ngày 14 thỏng 10 năm 2017

Có thể tìm hiểu luận văn tại: Th- viện Học viện Khoa học xã hội

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhằm hỗ trợ cho người có thu nhập thấp tiếp cận sở hữu nhà được thuận lợi, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/2013/NQ-CP năm 2013 quy định về chính sách hỗ trợ lãi suất cho các đối tượng có thu nhập thấp Để cụ thể hóa Nghị quyết của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 hướng dẫn giải ngân chương trình hỗ trợ cho vay mua nhà ở với mức lãi ưu đãi trung bình ở mức 5 %/năm với thời gian ưu đãi lãi suất 10 năm

Việc ban hành gói hỗ trợ trên đã nhận được sự quan tâm đông đảo của đa số người có thu nhập thấp, sự tham gia tích cực của các ngân hàng thương mại cũng như của các chủ đầu tư cung cấp nhà

ở xã hội, song quá trình triển khai chủ trương tích cực này đã bộc lộ nảy sinh không ít các bất cập đến từ cơ chế hành chính cũng như tình

trạng trục lợi chính sách, do đó, đề tài “Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp” nhằm phân tích đánh

giá thực trạng quá trình triển khai chính sách cho vay hỗ trợ người có thu nhập thấp, nêu, lý giải và phân tích các bất cập phát sinh trong quá trình triển khai cũng như đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn thiện chính sách, đảm bảo lợi ích tối đa của các bên tham gia

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hiện tại đã có một số công trình nghiên cứu ở trong nước về chính sách nhà ở nói chung cho người lao động tại các Khu Công nghiệp, tuy nhiên, các công trình mới chỉ tiếp cận ở khía cạnh tổng thể của chính sách nhà ở mà chưa đi sâu đề cập đến ở góc độ hỗ trợ lãi suất, những tồn tại bất cập trong quá trình triển khai gói hỗ trợ cho các đối tượng có thu nhập thấp, cụ thể, đó là nguồn cung nhà ở

xã hội hiện nay lại đang nhỏ hơn rất nhiều so với cầu nhà ở xã hội

do bản thân các chủ đầu tư gặp khó khăn về nguồn vốn xây dựng,

chính sách hỗ trợ cũng như thủ tục pháp lý liên quan đến việc xây dựng nhà ở xã hội

Ngoài ra, qua tiếp cận nghiên cứu công trình nghiên cứu quốc tế về chính sách nhà ở tại châu Á của Viện Ngân hàng Phát triển châu Á (ADBI) cũng chưa đề cập đến trường hợp Việt Nam Tóm lại, cho đến hiện tại, vẫn chưa có một công trình nghiên cứu cụ thể nào đánh giá thực trạng triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội dành cho các đối tượng có thu nhập thấp từ chủ trương chỉ đạo của Chính phủ cho đến việc ban hành văn bản hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước liên quan đến chính sách hỗ trợ lãi suất

Do đó, đề tài tiếp cận chủ yếu từ góc độ thực tế để phân tích, đánh giá các vấn đề nảy sinh, từ đó đề xuất các giải pháp chính sách

hỗ trợ lãi suất phát huy hiệu quả cao nhất

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

+ Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp

- Đánh giá thực trạng triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp tại Hà Nội, Thành phố

Hồ Chí Minh

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội, với khách thể nghiên cứu là nhóm đối tượng có thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung : Tập trung nghiên cứu việc triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất từ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp hiện nay cũng như các đối tượng tham gia vào quá trình triển khai chính sách từ hệ thống các ngân hàng thương mại, các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, các cơ quan quản lý nhà nước cũng như trực tiếp các đối tượng

có thu nhập thấp

- Phạm vi về không gian : Tiến hành nghiên cứu chủ yếu tại

Hà Nội, TP HCM

- Phạm vi về thời gian : Từ năm 2013 đến năm 2017

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận

Phương pháp luận của đề tài dựa trên cơ sở phân tích chính sách lãi suất của Ngân hàng Trung ương, đánh giá những điểm đạt được và chỉ ra những tồn tại bất cập trong chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, từ đó đưa ra những

giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở

xã hội

5.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập thông tin

Số liệu sử dụng trong đề tài là các số liệu đã được công bố qua sách, báo, tạp chí, báo cáo tổng kết, các nghiên cứu đã được thực hiện … bao gồm các thông tin từ các văn bản liên quan tới cơ chế chính sách, các thông tin thống kê từ Tổng cục Thống kê, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, UBND các Tỉnh - Thành phố (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh), Sở Xây dựng và các Ban - Ngành liên quan tại Hà Nội - Thành phố Hồ Chí Minh về tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

- Phương pháp phân tích số liệu

Đề tài sử dụng các phương pháp phân tích sau :

+ Phương pháp thống kê mô tả

+ Phương pháp thống kê so sánh

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

- Về ý nghĩa lý luận: Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về chính sách lãi suất của NHTW, làm sáng tỏ thêm ý nghĩa và hiệu quả xã hội của chính sách hỗ trợ lãi suất cho người có thu nhập thấp vay mua nhà ở xã hội

- Về ý nghĩa thực tiễn: Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo

và Phụ lục, Luận văn được chia làm 03 Chương có nội dung như sau:

Chương 1 - Lý luận chung về chính sách lãi suất và chính sách hỗ trợ lãi suất

Chương 2 - Thực trạng chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở

xã hội cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam

Chương 3 - Giải pháp hoàn thiện chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp

Chương 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH LÃI SUẤT VÀ

CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ LÃI SUẤT 1.1 Tổng quan về chính sách lãi suất

1.1.1 Khái niệm lãi suất, chính sách lãi suất

1.1.1.1 Khái niệm lãi suất

Lãi suất là tỷ lệ mà theo đó tiền lãi được người vay trả cho

việc sử dụng tiền mà họ vay từ một người cho vay Cụ thể, lãi suất là phần trăm tiền gốc phải trả cho một số lượng nhất định của thời gian mỗi thời kỳ (thường được tính theo năm)

Có rất nhiều loại lãi suất khác nhau, cụ thể :

- Căn cứ vào tính chất của khoản vay

+ Lãi suất tiền gửi ngân hàng : Là lãi suất ngân hàng trả cho

các khoản tiền gửi vào ngân hàng Lãi suất tiền gửi ngân hàng có nhiều mức khác nhau tùy thuộc vào loại tiền gửi (không kỳ hạn, tiết kiệm ), thời hạn gửi và quy mô tiền gửi

+ Lãi suất liên ngân hàng : Là lãi suất mà các ngân hàng áp

dụng cho nhau khi vay trên thị trường liên ngân hàng

+ Lãi suất cơ bản : Là lãi suất được các ngân hàng sử dụng

làm cơ sở để ấn định mức lãi suất kinh doanh của mình

- Căn cứ vào giá trị thực của tiền lãi thu được :

+ Lãi suất danh nghĩa : Là lãi suất được tính theo giá trị

danh nghĩa, không kể đến tác động của lạm phát Lãi suất danh nghĩa thường được công bố chính thức trên hợp đồng tín dụng

+ Lãi suất thực tế : Là lãi suất được điều chỉnh lại cho đúng

theo những thay đổi về lạm phát

- Căn cứ vào tính linh hoạt của lãi suất :

+ Lãi suất cố định: Là loại lãi suất được quy định cố định

trong suốt thời hạn vay Nó có ưu điểm là số tiền lãi được cố định và biết trước Nhưng nhược điểm là bị ràng buộc vào một mức lãi nhất định trong một khoảng thời gian, mặc dù lãi suất thị trường đã thay đổi

+ Lãi suất thả nổi : Là lãi suất được quy định là có thể lên

xuống theo lãi suất thị trường trong thời hạn tín dụng

- Căn cứ vào loại tiền cho vay :

+ Lãi suất nội tệ : Là lãi suất cho vay và đi vay đồng nội tệ + Lãi suất ngoại tệ : Là lãi suất cho vay và đi vay đồng ngoại

tệ

- Căn cứ vào nguồn tín dụng trong nước hay quốc tế :

+ Lãi suất trong nước : Là lãi suất áp dụng trong các hợp

đồng tín dụng trong nước

+ Lãi suất quốc tế : Là lãi suất áp dụng với các hợp đồng tín

dụng quốc tế Lãi suất quốc tế thường thấy LIBOR (London Interbank Offered Rate) là lãi suất quốc tế lấy trên thị trường liên ngân hàng London Ngoài ra còn có các lãi suất quốc tế khác như NIBOR (trên thị trường NewYork), TIBOR (trên thị trường Tokyo), SIBOR (trên thị trường Singapore)

1.1.1.2 Chính sách lãi suất

Chính sách lãi suất là một công cụ của chính sách tiền tệ được Ngân hàng Nhà nước sử dụng nhằm thực hiện các mục tiêu phát triển của nền kinh tế Mục tiêu theo đuổi của chính sách lãi suất phải nằm trong mục tiêu của chính sách tiền tệ là ổn định tiền tệ, kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế vĩ

mô

1.1.2 Các lãi suất điều hành của Ngân hàng Trung ương

- Lãi suất cơ bản

- Lãi suất chiết khấu

- Lãi suất tái cấp vốn

- Lãi suất tái chiếu khấu

- Lãi suất cho vay cầm cố

- Lãi suất thị trường liên ngân hàng

1.1.3 Tác động của chính sách lãi suất

1.1.3.1 Tiếp cận từ góc độ các ngân hàng thương mại, chính sách lãi

suất có các tác động:

- Khuyến khích tích lũy và là trung gian tài chính

- Hướng các nguồn tài chính vào các hoạt động có tỷ suất lợi nhuận cao nhất

- Lãi suất tín dụng được dùng như một công cụ để vận hành

cơ chế tạo tiền

1.1.3.2 Tiếp cận từ góc độ các DN, chính sách lãi suất tác động đến khả năng tiếp cận vốn và chi phí đầu vào của doanh nghiệp

1.2 Chính sách hỗ trợ lãi suất

1.2.1 Khái niệm hỗ trợ lãi suất, chính sách hỗ trợ lãi suất

- Hỗ trợ lãi suất là phần lãi suất ưu đãi mà Chính phủ chỉ đạo

hệ thống các Ngân hàng thương mại áp dụng cho các đối tượng vay vốn theo các chính sách hỗ trợ thúc đẩy sản xuất - kinh doanh và các chính sách xã hội khác Lãi suất ưu đãi này thường có tỷ lệ thấp hơn

so với mức lãi suất vay thương mại thông thường trong khung biểu lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại

- Mở rộng ra từ khái niệm hỗ trợ lãi suất, có thể hiểu chính sách hỗ trợ lãi suất là các văn bản do Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành nhằm dành phần ưu đãi hỗ trợ lãi suất cho các đối tượng có liên quan (cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp…) nhằm mục tiêu hướng đến việc phát triển kinh tế xã hội cũng như ổn định đời sống dân sinh

1.2.2 Các chính sách hỗ trợ lãi suất

1.2.2.1 Chính sách hỗ trợ lãi suất sản xuất – kinh doanh

1.2.2.2 Chính sách hỗ trợ lãi suất phát triển công nghiệp hỗ trợ

1.2.2.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất đào tạo nghề và giải quyết việc làm 1.2.2.4 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

1.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp

1.3.1 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp

1.3.1.1 Nhà ở xã hội

Theo Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì “nhà ở xã hội

là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”

1.3.1.2 Người có thu nhập thấp

Tại mục 1của Thông tư 14/2014/TT-BXD năm 2014 của Bộ Xây dựng, người (lao động) có thu nhập thấp là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng Thuế Thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về Thuế Thu nhập cá nhân Như vậy, theo nội dung Thông tư này thì tổng thu nhập của người có thu nhập thấp phải ở mức không phải đóng Thuế Thu nhập cá nhân (dưới 9 triệu đồng/tháng)

1.3.1.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

- Về khái niệm : Là chính sách theo đó, các đối tượng có thu nhập thấp như người lao động tại các khu công nghiệp, cán bộ công chức công tác tại các cơ quan ban nghành ở trung ương - địa phương, cán bộ chiến sỹ công tác trong các lực lượng vũ trang nhân dân, các

hộ gia đình nghèo, cận nghèo được tiếp cận vay vốn mua nhà thuộc các dự án xây dựng nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi do Ngân hàng Nhà nước quy định từng thời kỳ với mức lãi suất trung bình 5

%/năm

- Về mục tiêu : Có thể nói, hiệu quả về mặt xã hội chính là đích hướng đến của chính sách này

- Về chức năng nhiệm vụ : Chính sách nhằm đảm bảo an sinh

xã hội, đảm bảo công bằng xã hội trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của các đối tượng, đặc biệt là các đối tượng nghèo - đối tượng có thu nhập thấp

1.3.2 Tiêu chí đánh giá chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp

1.3.2.1 Tính khả thi

1.3.2.2 Tính hiệu quả

1.3.2.3 Tính hiệu lực

1.3.2.4 Tính công bằng

1.4 Kinh nghiệm quốc tế về chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở

xã hội và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

1.4.1 Kinh nghiệm quốc tế về chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở

xã hội

1.4.1.1 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội của Hàn Quốc

- Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào các Công ty Nhà ở Hàn Quốc - một tổ chức cung cấp nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc

- Chính sách hỗ trợ vốn: Những người muốn mua nhà và lần

đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ "Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu" với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6% - 6,5%/năm

1.4.1.2 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội của Mỹ

- Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ đã được giao quỹ quản lý tiền hỗ trợ nhà ở để đảm bảo quyền lợi cho các hộ thu nhập thấp và các hộ nghèo

- Các hình thức hỗ trợ tài chính được triển khai thực hiện rất

đa dạng, trong đó phổ biến nhất là bảo lãnh tín dụng dành cho việc mua nhà, xây dựng và cải tạo nhà Dưới sự bảo đảm của nhà nước, lãi

suất tín dụng giảm và được duy trì ở một mức độ nhất định phù hợp với khả năng của người vay Ngoài ra, Chính phủ Mỹ cũng đặc biệt quan tâm hình thức phát triển nhà giá thấp

1.4.1.3 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội của Indonesia

Chính phủ Indonesia thực hiện chủ trương cho phép thành lập quỹ tiết kiệm để tạo nguồn vốn xây dựng nhà ở dành cho cán bộ, công chức Người thu nhập thấp được vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường, thời gian cho vay từ 15 - 20 năm để mua hoặc thuê nhà

1.4.1.4 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội của Trung Quốc

-Về đối tượng thuê hoặc mua nhà ở : Có 3 điều kiện áp dụng

với đối tượng thuê hoặc mua nhà: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m2/người và có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90 nghìn tệ trở xuống

- Về phát triển nhà ở và quản lý thị trường bất động sản:

Theo quy định, chỉ các công ty có đủ điều kiện về vốn, nhân lực và

uy tín thì mới được cấp giấy phép kinh doanh bất động sản

- Về huy động vốn cho xây dựng nhà ở: Chủ đầu tư chỉ được

phép huy động vốn của người mua nhà khi công trình xây dựng được 25% khối lượng, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn

- Về thuế: Trung Quốc chỉ thu thuế về bất động sản khi người

dân thực hiện giao dịch bất động sản Có 2 loại thuế: người mua phải nộp thuế để được sở hữu nhà ở (như phí trước bạ) và người bán phải nộp thuế chuyển quyền sở hữu nhà ở

1.4.1.5 Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà ở xã hội của Singapore

Chính phủ quốc gia luôn hỗ trợ mạnh mẽ dưới hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng với giá phải chăng đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho người dân

1.4.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

- Thứ nhất : Xây dựng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cần được quy hoạch đầy đủ đảm bảo có tính dài dạn để tránh bị tác động bởi các quy luật thị trường bất động sản vốn coi lợi nhuận là mục tiêu số một

- Thứ hai : Xây dựng nhà ở công cộng và cho thuê giá rẻ

Ưu điểm của việc cho thuê nhà ở công cộng là đáp ứng được

số lượng lớn nhu cầu có nhà với chi phí rẻ, tuy nhiên Chính phủ cũng như các nhà đầu tư khi áp dụng giải pháp này cần phải có kế hoạch,

vì không thể có nhiều vốn để xây nhiều hệ thống nhà ở công cộng

- Thứ ba : Huy động vốn xây dựng nhà ở xã hội

Thay vì phụ thuộc vào nguồn vốn ngân sách hỗ trợ từ Nhà nước thông qua hệ thống ngân hàng thương mại, các chủ đầu tư có thể tự cân đối bằng nguồn vốn chủ sở hữu kết hợp với nguồn vốn huy động từ người mua nhà để đẩy nhanh quá trình xây dựng

Tóm lại, trong Chương 1, luận văn đã nêu một số lý luận cơ bản về lãi suất, chính sách lãi suất và chính sách hỗ trợ lãi suất Đặc biệt, luận văn đi sâu nghiên cứu chính sách nhà ở nói chung, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp nói riêng của một số nước như Hàn Quốc, Mỹ, Indonesia, Trung Quốc và Singapore, đồng thời, rút

ra ba bài học kinh nghiệm cho Việt Nam (Kinh nghiệm về xây dựng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; Kinh nghiệm xây dựng nhà ở công cộng và cho thuê giá rẻ; Kinh nghiệm huy động vốn xây dựng nhà ở

xã hội)