Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đại học quốc gia hà nội tại hòa lạc

Để có mặt bằng xây dựng các dự án, Nhà nước cần thu hồi đất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi.. + Quy định rõ trách nhiệm

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-*** -

Đoàn Hải Sơn

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TẠI HÕA LẠC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2016

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-*** -

Đoàn Hải Sơn

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TẠI HÕA LẠC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học PGS TS Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - Năm 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Phạm Quang Tuấn

Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình./

Tác giả luận văn

Đoàn Hải Sơn

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Phòng Sau đại học, Khoa Địa lý Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn

Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Phạm Quang Tuấn đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu

và thực hiện luận văn

Trân trọng cảm ơn Ban Quản lý Dự án đầu tư xây dựng Đại học Quốc gia Hà Nội tại Hòa Lạc (Bộ Xây dựng) và Trung tâm Nghiên cứu Đô thị, Đại học Quốc gia Hà Nội cùng các đồng nghiệp đã động viên, tạo điều kiện giúp

đỡ tôi hoàn thành luận văn

Đoàn Hải Sơn

MỤC LỤC

Mở đầu 1

1 Tính cấp thiết của Đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Nội dung nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Thời gian nghiên cứu 4

7 Cấu trúc của luận văn 5

Chương 1: Một số chính sách về giải phóng mặt bằng liên quan đến Dự án xây dựng ĐHQGHNtại Hòa Lạc 7

1.1 Khái niệm chung về giải phóng mặt bằng 7

1.2 Một số chính sách về công tác giải phóng mặt bằng của Nhà nước 8

1.2.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 2003 9

1.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến khi có Luật Đất đai năm 2013 10

1.3 Một số chính sách về công tác giải phóng mặt bằng đối với đất thuộc Nông trường 1A cũ 19

1.4 Một số chính sách đặc thù về công tác giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc 21

1.5.Quy trình giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc 23

1.5.1 Quy trình giải phóng mặt bằng theo quy định của Nhà nước 23

1.5.2 Quy trình giải phóng mặt bằng Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc 32

Chương 2: Hiện trạng và những khó khăn vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng ĐHQGHNtại Hòa Lạc 35

2.1 Khái quát về Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc 35

2.1.1 Các văn bản pháp lý về quy hoạch Dự án 35

2.1.2 Vị trí, địa điểm quy hoạch Dự án 37

2.1.3 Nguồn gốc đất của Dự án 40

2.2 Kết quả và hiện trạng công tác giải phóng mặt bằng của Dự án 42

2.2.1 Diện tích cần giải phóng mặt bằng 42

2.2.2 Hiê ̣n tra ̣ng sử du ̣ng đất thuộc khu vực Dự án 44

2.2.3 Hiê ̣n tra ̣ng kiến trúc thuộc khu vực Dự án 45

2.2.4 Kết quả công tác giải phóng mặt bằng 46

2.2.5 Công tác xác nhận hồ sơ đất đai 48

2.3 Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng của Dự án 49

2.3.1 Khó khăn về hồ sơ quản lý 49

2.3.2 Bất cập trong các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 50

2.3.3 Vướng mắc trong công tác xác nhận hồ sơ đất đai 51

2.3.4 Khó khăn trong công tác quy hoạch quản lý đất đai 557

2.3.5 Khó khăn trong công tác bảo vệ đất đai 57

2.3.6 Chưa có sự đầu tư đúng mức cho công tác quản lý đất đai 58

2.3.7 Một số thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng của Dự án 59

Chương 3: Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng của Dự án tư xây dựng ĐHGQHN tại Hòa Lạc 60

3.1 Công tác chính trị tư tưởng, tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, tổ chức thực hiện nhiệm vụ giải phóng mặt bằng 60

3.2 Các giải pháp về hoàn thiện thể chế 60

3.2.1 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 61

3.2.2 Tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy hoạch 62

3.2.3 Vận dụng linh hoạt, ban hành, điều chỉnh kịp thời, đồng bộ cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với quy định của pháp luật và điều kiện thực tế tại khu vực 62

3.2.4 Cải cách hành chính, tăng cường phân cấp, chú trọng công tác kiểm tra, thanh tra, kịp thời giải quyết những khiếu nại của công dân trong công tác giải phóng mặt bằng 63

3.3 Các giải pháp về nâng cao hiệu quả tổ chức 64

3.3.1 Đẩy mạnh chuyên môn hoá và tăng cường công tác tham mưu 64

3.3.2 Tăng cường công tác chỉ đạo và tổ chức thực hiện 65

3.4 Các giải pháp về kinh tế 65

3.4.1 Chính sách bồi thường thiệt hại về đất 65

3.4.2 Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất 65

3.5 Các giải pháp khác 66

3.5.1 Chính sách hỗ trợ và ổn định cuộc sống 66

3.5.2 Chính sách về tái định cư 66

Kết luận và kiến nghị 68

1 Kết luận 68

2 Kiến nghị 68

Tài liệu tham khảo 69

Phụ lục 77

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1 Bộ TN&MT Bộ Tài nguyên và Môi trường

2 BT, HT&TĐC Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 2.1 Các loại đất trong khu vực Dự án 42

Bảng 2.2.Diện tích đất cần giải phòng mặt bằng của Dự án 43

Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất thuộc khu vực Dự án 45

Bảng 2.4 Thống kê các cụm công trình trong khu vực Dự án 46

Bảng 2.5 Kết quả giải phóng mặt bằng của Dự án 47

Bảng 2.6 Hiện trạng sử dụng đất và ý kiếncủa người dân đang sử dụng đất tại khu vực Dự án 56

DANH MỤC HÌNH

Trang

Hình 2.1 Bản đồ vị trí khu đất quy hoạch xây dựng Dự án

ĐHQGHN tại Hòa Lạc 38 Hình 2.2 Sơ đồ quy hoạch chung các khu chức năng của Dự án

đầu tự xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc 39 Hình 2.3 Sơ đồ quy hoạch chung các dự án thành phần thuộc Dự án

xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc 40

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của Đề tài

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên và đối với con người, đất đai là yếu tố tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm mặt bằng xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, các công trình sản xuất kinh doanh, xây dựng đô thị và các khu dân cư Khi sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, dịch vụ, thương mại, không ngừng gia tăng kéo theo tốc độ đô thị hóa tăng nhanh thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang đất chuyên dụng sử dụng vào mục đích công nghiệp, giao thông, du lịch, thương mại, dịch vụ, là điều tất yếu và ngày càngdiễn ra mạnh mẽ [54]

Sử dụng đất đai vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là các dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước [27] Để

có mặt bằng xây dựng các dự án, Nhà nước cần thu hồi đất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi Vấn

đề đặt ra là Nhà nước cần có quy hoạch, kế hoạch để sử dụng đất một cách khoa học, phù hợp, đồng thời cần có những chủ trương, chính sách hợp lý để vừa đảm bảo quyền lợi chung của xã hội lại vừa đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của người có đất bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, xã hội đất nước [53]

Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư Tuy nhiên, đất đai và công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn đang là vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp và vẫn còn nhiều vướng mắc Tình trạng tiến độ giải phóng mặt bằng chậm, kéo dài là rất phổ biến làm chậm tiến độ thực hiện các dự án

Dự án xây dựng Đại học Quốc gia Hà Nội (ĐHQGHN)tại Hòa Lạc được Nhà nước quyết định địa điểm xây dựng tại Nông trường 1A xã Thạch Hòa, huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội theo Quyết định số 72/TTg ngày

27/02/1995 của Thủ tướng Chính phủ [34] với diện tích khoảng 1.000 ha Tiếp theo, năm 1998, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 22/1998/QĐ-TTg ngày 26/01/1998 [35] về việc phê duyệt quy hoạch chung ĐHQGHN trong khu các đô thị Miếu Môn - Xuân Mai - Hòa Lạc - Sơn Tây

Năm 2002, Thủ tướng Chính phủ có Quyết đi ̣nh số 702/QĐ-TTg ngày 23/8/2002 [38] phê duyê ̣t điều chỉnh quy hoa ̣ch chung ĐHQGHN trong khu vực các đô thị Miếu Môn - Xuân Mai - Hòa Lạc - Sơn Tây, trong Quyết định đã nêu rõ: Ranh giới và pha ̣m vi lâ ̣p quy hoa ̣ch được điều chỉnh như sau : phía Đông giáp quốc lộ 21 (có hành lang bảo vê ̣ và cách ly 150m); phía Nam giáp đường cao tốc Láng - Hòa Lạc và Làng Văn hóa - Du li ̣ch các dân tô ̣c Viê ̣t Nam

Công tác giải phóng mặt bằng cho khu đất của Dự án xây dựng ĐHQGHNtại Hòa Lạc đã được triển khai Tuy nhiên, công tác này đã gặp phải rất nhiều khó khăn Cho đến nay, sau hơn 20 năm thực hiện công tác giải phóng mặt bằng (đất sạch) mới chỉ hoàn thiện được một phần ba diện tích của Dự án (322/1000 ha), diện tích còn lại mới chỉ thực hiện được một số khâu trong công tác giải phóng mặt bằng [1, 2]

Để góp phần thực hiện chủ trương đẩy nhanh tiến độ Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc theo tinh thần từ Chính phủ [12, 36, 44, 50, 57] đến

Thành phố Hà Nội [45] và ĐHQGHN [55, 56], chúng tôi chọn đề tài: “Đánh giá

thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng Đại học Quốc gia Hà Nội tại Hòa Lạc” nhằm đánh giá thực trạng công tác bồi

thường, giải phóng mặt bằng, góp phần xây dựng cơ sở thực tiễn đẩy nhanh tiến

độ của công tác giải phóng mặt bằng Dự án

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của Dự

án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc làm cơ sở đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến

độ giải phóng mặt bằng của Dự án

3 Phạm vi nghiên cứu

Các vấn đề liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng trong diện tích 1.000 ha của Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc

4 Nội dung nghiên cứu

4.1 Tổng quan về công tác giải phóng mặt bằng, các văn bản pháp quy và chủ trương chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

- Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong việc triển khai, thực hiện các dự án đầu tư

- Các bước tiến hành công tác giải phóng mặt bằng trong một dự án

- Vai trò các cấp chính quyền trong công tác giải phóng mặt bằng

- Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng

4.2.Hiện trạng, kết quả, những thuận lợi và khó khăn, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc

- Khái quát về Dự án: vị trí địa lý

- Các văn bản pháp quy liên quan đến triển khai thực hiện Dự án

- Phân tích, đánh giá nguồn gốc đất, quá trình quản lý, sử dụng và giao đất của các khu vực đất sử dụng cho quy hoạch Dự án

- Tổng hợp, đánh giá hiện trạng và kết quả công tác giải phóng mặt bằng của Dự án

- Phân tích, đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc

4.3 Đề xuất một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng của Dự án

- Giải pháp về cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Giải pháp về phối hợp giữa các cơ quan chức năng tham gia công tác giải phóng mặt bằng

- Nhóm giải pháp khác

5 Phương pháp nghiên cứu

* Phương pháp tổng hợp và phân tích tài liệu:thu thập các tài liệu liên

quan đến nguồn gốc, công tác quản lý đất đai thuộc Dự án, đồng thời phân tích các tài liệu liên quan, phù hợp với Dự án

6 Thời gian nghiên cứu

1.2 Một số chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư của Nhà nước và cấp có thẩm quyền về

các dự án xây dựng trên đất Nông trường 1A cũ

1.3 Một số chính sách và cơ chế đặc thù trong

công tác giải phóng mặt bằng của Dự án xây

dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc

1.4 Quy trình giải phóng mặt bằng của Dự án

xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc

2.2

Nội dung 2 Hiện trạng, kết quả, những thuận lợi

và khó khăn, vướng mắc trong các bước triển

khai tương ứng của công tác giải phóng mặt bằng

Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc Tháng 3-5/2016 2.1 Khái quát về Dự án xây dựng ĐHQGHN tại

Hòa Lạc

STT Nội dung thực hiện Thời gian (bắt

đầu, kết thúc)

2.2 Phân tích, đánh giá nguồn gốc đất, quá trình

quản lý, sử dụng và giao đất của các khu vực đất

sử dụng cho quy hoạch Dự án xây dựng

ĐHQGHN tại Hòa Lạc

2.3 Tổng hợp, đánh giá hiện trạng và kết quả

công tác giải phóng mặt bằng của dự án qua các

thời kỳ quản lý khác nhau

2.4 Phân tích, đánh giá những thuận lợi, khó

khăn và vướng mắc trong công tác giải phóng

mặt bằng Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa

Lạc

2.3

Nội dung 3 Đề xuất một số giải pháp tháo gỡ

khó khăn, vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ giải

phóng mặt bằng Dự án xây dựng ĐHQGHN tại

Hòa Lạc

Tháng 4-6/2016

3.1 Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách hỗ

trợ, bồi thường và tái định cư của dự án.anh tại

khu vực 1000 ha

3.2 Nhóm giải pháp về phối hợp giữa các cơ

quan chức năng tham gia công tác giải phóng

mặt bằng của dự án

3.3 Nhóm giải pháp khác

3 Hoàn thiện và bảo vệ luận văn Tháng 5-7/2016

7 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn gồm 3

chương:

Chương 1 Một số chính sách về giải phóng mặt bằng liên quan đến

Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc

1.1 Khái niệm chung giải phóng mặt bằng

1.2 Một số chính sách về công tác giải phóng mặt bằng của Nhà nước 1.3 Một số chính sách về công tác giải phóng mặt bằng đối với đất thuộc Nông trường 1A cũ

1.4 Một số chính sách đặc thù về công tác giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc

1.5 Quy trình giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc

Chương 2 Hiện trạng và những khó khăn vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc

2.1 Khái quát về Dự án

2.2 Kết quả và hiện trạng công tác giải phóng mặt bằng

2.3 Những khó khăn vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng của

Chương 1

MỘT SỐ CHÍNH SÁCH VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG LIÊN QUAN ĐẾNDỰ

ÁN XÂY DỰNG ĐHQGHN TẠI HÕA LẠC

1.1 Khái niệm chung về giải phóng mặt bằng

Ở những quốc gia càng phát triển thì tỷ lệ đất chuyên dụng ngày càng cao

và tỷ lệ đất nông nghiệp ngày càng thấp [32] Vấn đề đặt ra là Nhà nước cần có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khoa học, phù hợp, đồng thời cần có những chính sách quy định vừa đảm bảo quyền lợi chung của xã hội lại vừa đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của người có đất bị Nhànước thu hồi để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, xã hội đất nước [33]

Việt Nam, với đặc thù là một nước nông nghiệp (gần 80% dân số sản xuất nông nghiệp) cho nên khi bước vào thời kỳ phát triển nền kinh tế hàng hóa, đổi mới về mặt kinh tế, văn hóa, xã hội, tất yếu sẽ triển khai xây dựng các công trình như các khu đô thị mới, hệ thống giao thông, các khu công nghiệp, dịch vụ thương mại, công trình quốc phòng an ninh, thì phần lớn diện tích đất phục vụ cho các công trình này sẽ liên quan đến đất nông nghiệp, đất làm nhà ở tại khu vực nông thôn và ven đô thị Nếu Nhà nước không có chính sách và những quy định phù hợp dễ dẫn đến tình trạng là sau mỗi lần Nhà nước thu hồi đất sẽ có thêm nhiều hộ gia đình, cá nhân lâm vào tình trạng không có ruộng đất - tư liệu sản xuất để nuôi sống gia đình và bản thân họ

Thực tếtrong thời gian qua cho thấy công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, có tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư Giải quyết không tốt không thỏa đáng quyền lợi của người có đất

bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng thì rất dễ làm bùng phát những khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó gây ra sự mất ổn định về kinh tế, xã hội, chính trị nói chung Vì vậy, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án phải giải quyết dung hòa mâu thuẫn về lợi ích giữa hai nhóm đối tượng:

- Người được giao đất (trong đó có cả cơ quan Nhà nước) luôn tìm cách giảm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất

- Người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi được trả khoản bồi thường càng nhiều càng tốt mà trước hết phải là thỏa đáng, mặt khác trong nội bộ những người được đền bù có người chấp hành tốt chính sách pháp Luật Đất đai của Nhà nước có người chấp hành chưa tốt, do đó đòi hỏi phải xử lý sao cho công bằng cũng là một việc hết sức khó khăn

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới

Như vậy, giải phóng mặt bằng là vấn đề vừa mang tính thời vụ vừa mang tính cấp bách liên quan đến sự phát triển củaĐất nước Trong những năm gần đây vấn đề giải phóng mặt bằng ngày càng trở thành trung tâm của dư luận,

là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, nhà đầu tư Thực tiễn chứng minh rằng làm tốt công tác giải phóng mặt bằng không chỉ tạo được môi trường thông thoáng cho phát triển, thu hút được nhà đầu tư mà còn góp phần làm lành mạnh nhiều mối quan hệ xã hội, củng cố được lòng tin của nhân dân, khắc phục tệ quan liêu, chống tham nhũng

1.2 Một số chính sách về công tác giải phóng mặt bằng của Nhà nước

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, giữ vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội và sự ổn định đời sống của người dân Trong quá trình phát triển đất nước, việc thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội là một quá trình tất yếu, tác động rất lớn đến người bị thu hồi đất Để bù đắp cho họ một phần thiệt thòi đó, Nhà nước ta đã ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dành cho người bị thu hồi đất, từng bước hoàn thiện theo hướng tạo điều kiện ngày càng tốt hơn cho người

có đất bị thu hồi ổn định đời sống và sản xuất

Những chính sách lớn của Nhà nước về quản lý đất đai và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có thể chia thành các giai đoạn sau:

1.2.1 Giai đoạn trước khi cóLuật Đất đai năm 2003

Hiến pháp năm 1992 [27] đã đặt nền móng cho việc xây dựng chínhsáchbồi thường, hỗ trợ và tái định cư thể hiện qua những quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17), "Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài,… tổ chức, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” (Điều 18), "Trường hợp thật cần thiết vì lí do quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường” (Điều 23)

Luật Đất đai qua các thời kỳđã cụ thể các quy định được ghi trong Hiến pháp: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất”, quy định quyền lợi của người sử dụng đất “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”, "Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi" [28] Luật cũng quy định trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước như “Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất nào thì có quyền thu hồi đất đó Trước khi thu hồi đất phải thông báo cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch

di chuyển, phương án đền bù thiệt hại” [30], quy định nghĩa vụ của người sử dụng đất phải đền bù cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình [31]

Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá của các loại đất Căn cứ vào quyết định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất, uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính thuế chuyển quyền

sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ

phí trước bạ, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất [13-17]

Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đấtđang sử dụng của người dân để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, việc bồi thường hoặc

hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Nhà nước Nhà nước có chính sách để

ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua nhà ở của Nhà nước hoặc được giao đất

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Đây là văn bản quy phạm quan trọng để áp dụng cho công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cho các địa phương áp dụng, với những nội dung chủ yếu sau:

+ Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, được bồi thường đất, tài sản, được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định Mặt khác Nhà nước khuyến khích người có đất, tài sản tự nguyện hiến, tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho Nhà nước

+ Đối với đất được bồi thường bồi thường theo hình thức đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền, với những điều kiện để được bồi thường về đất

+ Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng Trường hợp bồi thường chậm theo quy định mà nguyên nhân do

cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra hoặc do người bị thu hồi đất gây ra thì hoàn toàn chịu trách nhiệm thực hiện theo giá đất mà giá đất đó bất lợi hơn so với giá đất tại thời điểm thu hồi hoặc giá đất hiện tại

+ Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng hoặc trái với mục đích sử dụng đất sau ngày 01/7/2004 thì không được bồi thường Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường

+ Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành

+ Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đó Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đó đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường

+ Quy định về một số mức hỗ trợ như hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm và hỗ trợ khác đó là căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định

+ Chính sách tái định cư căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các

dự án tái định cư để bảo đảm phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải

di chuyển chỗ ở Với hình thức bố trí tái định cư như bồi thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới Nhà nước

ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư,

ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách Các biện pháp hỗ trợ sản xuất

và đời sống tại khu tái định cư do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định các biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư căn cứ vào tình hình thực tế ở địa phương Quy định quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

+ Quy định việc giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, theo đó

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện và Tổ chức phát triển quỹ đất Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của Nghị định này và được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định thành một mục riêng trong tổng vốn đầu tư của dự án

+ Trường hợp người được giao đất, được thuê đất hoặc tổ chức phát triển qũy đất thoả thuận được với người bị thu hồi đất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định tại Nghị định này thì thực hiện theo sự thoả thuận đó; Nhà nước không

tổ chức, thực hiện bồi thường, hỗ trợ

+ Quy định rõ trách nhiệm của các sở, ban ngành, Uỷ ban nhân dân các cấp trong phối hợp thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, trong giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo thẩm quyền được giao; ra quyết định cưỡng chế và tổ chức cưỡng chế đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền; phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức thực

hiện việc cưỡng chế theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền [15]

a Chính sách về bồi thường

- Về bồi thường đất

- Về giá đất để tính bồi thường

- Bồi thường về tài sản

Đối với tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương như quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định 188/2004/NĐ-CP nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Trường hợp đặc biệt mức giá

có thể chênh lệch nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch không quá 20%

* Bồi thường các loại đất bị thu hồi:

- Đối với đất nông nghiệp: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng Nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền tính theo giá dất cùng mục đích sử dụng

Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất ao, vườn liền kề với đất ở ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng tiền, giá tính hỗ trợ từ 20-50% giá đất liền kề

Hộ gia đình sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp… của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi không được đền bù về đất, nhưng được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại và được hỗ trợ

- Đối với đất phi nông nghiệp (không là đất ở): đất là mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng lâu dài hoặc có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo đất ở

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, thừa kế, hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp, trường hợp sử dụng đất

do Nhà nước hoặc uỷ ban nhân dân cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Đối với đất ở: người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới tại khu tái định

cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi

Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới tại khu tái định cư cho người bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương

* Các đối tượng được đền bù:

- Tổ chức,cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất mà đất đai bị thu hồi có đủ điều kiện về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản hợp pháp

- Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liên với đất bị thu hồi được bồi thường đất, tài sản hoặc hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP

- Nhà nước khuyến khích người có đất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 181/2004/NĐ-CP tự nguyện hiến tặng một phần hoặc toàn bộ tài sản, đất cho Nhà nước

* Các đối tượng phải đền bù:

- Tổ chức cá nhân trong nước, nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

Tuy nhiên, đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, trong khi các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một

dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm Mặt khác, Luật Đất đai 2003 chưa có cơ chế bắt buộc để bảo đảm có quỹ đất và nguồn vốn xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất; chất lượng các khu tái định cư được xây dựng cũng chưa đáp ứng yêu cầu “có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; chưa chú trọng tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu hồi; việc lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một

số dự án còn thiếu kiên quyết, thiếu dân chủ, công khai, minh bạch; năng lực, phẩm chất của đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng ở nhiều nơi còn chưa đáp ứng yêu cầu; chưa phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng tham gia thực hiện Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm Trong khi đó, tổ chức phát triển quỹ đất chưa được quan tâm đầu tư đúng mức về kinh phí và nhân lực để thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đã được phê duyệt, tạo quỹ “đất sạch” triển khai khi có dự án đầu tư

Trong quá trình tham vấn lấy ý kiến của người bị thu hồi đất tại một số địa phương, Tổ chức Liên minh Đất đai (LANDA) cho biết: hầu hết ý kiến của người dân tại các địa phương được tổ chức lấy ý kiến đều cho rằng quá trình

thực hiện thu hồi đất luôn thiếu minh bạch, người dân luôn bị đặt vào thế bị động, thậm chí là ép buộc di dời và mất chỗ ở Số tiền mà nhiều người được đền

bù, bồi thường, thậm chí không đủ để mua một suất ở tái định cư Họ cũng mất

cả sinh kế từ nông nghiệp mà gần như không có cơ hội tìm sinh kế mới Khảo sát ý kiến về cơ chế đồng thuận của người dân đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho thấy có tới 95% ý kiến cho rằng cần đạt được sự đồng thuận của người dân, trong đó 64% cho rằng cần lấy ý kiến của toàn bộ cộng đồng dân

cư địa phương (không chỉ lấy ý kiến của người bị thu hồi đất) và phương án chỉ được phê duyệt khi đạt được 70% ý kiến đồng thuận 93% ý kiến cho rằng người mất đất có quyền giới thiệu các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập tham gia vào danh sách đấu thầu cung cấp dịch vụ giá đất

Những vấn đề nêu trên đặt ra yêu cầu và thách thức không nhỏ trong bối cảnh ngày càng có nhiều dự án được triển khai và song hành với đó là việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Làm thế nào để thiết kế được những quy định phù hợp, bảo đảm quyền lợi và sự bình đẳng cho người có đất bị thu hồi; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi, nhà đầu tư thực hiện các dự án; hạn chế khiếu nại, tố cáo trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một bài toán khó

Luật Đất đainăm 2013 đã tiếp thu, chỉnh lý và đã đưa ra những quy định

cơ bản giải quyết được những vướng mắc, bất cập, đáp ứng được các mục tiêu nêu trên Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 đã dành 13 Điều (từ Điều 74 đến Điều 87) để quy định về nhiều vấn đề như: quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội; bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội; bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá

nhân, tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo… Đặc biệt, Luật Đất đai

năm 2013 đã dành một Điều quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với

các trường hợpđặc biệt: đối với dự án đầu tư do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ

quyết định mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn

bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng; các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Đối với các dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Chính phủ có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách đó…

Những quy định nêu trên cho thấy, Luật Đất đai năm 2013 đã quan tâm tới sinh kế của người có đất thu hồi thông qua cơ chế bồi thường bằng đất, bằng nhà, bằng tiền; quy định hỗ trợ ổn định cuộc sống tại nơi tái định cư; nâng mức bồi thường đất nông nghiệp, chú trọng đào tạo nghề để chuyển đổi nghề nghiệp cho người nông dân,…

Luật Đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên tắc khi Nhà nước lấy đất thì bồi thường bằng đất cùng loại, nếu không có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương Cách tiếp cận này xuất phát từ quan niệm đơn giản coi đất đai là tài sản có thể được trả thay bằng tiền bồi thường để mua được một thửa đất tương đương

Trên thực tế, ngoài ý nghĩa là tài sản, đất đai còn là tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất và nguồn sống của con người Vì đất là tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất nên nhà đầu tư ngoài việc bồi thường giá trị như một tài sản còn phải bồi thường về thu nhập, sinh kế cho người mất đất Nếu chỉ là khoản hỗ trợ trong một thời gian nhất định thì coi như đã phó mặc việc tìm sinh

kế mới cho người mất đất Do đó, thay vì phó mặc gánh nặng hỗ trợ đào tạo nghề đối với người mất đất cho Nhà nước, nhà đầu tư cần phải được yêu cầu cùng bàn bạc với người mất đất về cơ hội tìm sinh kế mới cho họ; đồng thời, nhà đầu tư phải chi trả cho người mất đất một khoản tiền tương ứng với mức thu từ

sử dụng đất trước đây cho tới khi người bị mất đất có nguồn thu nhập mới và theo nguyên tắc, càng để lâu, chi phí bồi thường càng lớn để bắt buộc nhà đầu tư không thể trì hoãn Theo nguyên tắc này, nhà đầu tư cần nghiên cứu rất kỹ lưỡng đất đai trong bài toán đầu tư để chi phí ít nhất, chính quyền địa phương cũng khó

đánh đổi mọi giá cho sự phát triển, như vậy chắc chắn sẽ giảm được tham nhũng

từ đất đai và bảo vệ được nguồn lực đất đai

Hình thức bồi thường theo pháp luật hiện hành thiếu sự đồng thuận của người dân đang dẫn đến khiếu kiện về đất đai ngày càng nhiều Trên thế giới, hầu hết các nước có nhiều phương thức bồi thường linh hoạt để đạt được sự đồng thuận xã hội cao Hai cơ chế điển hình là “chia sẻ lợi ích” và “góp đất, điều chỉnh lại đất đai” thường được áp dụng Theo đó, để tạo nguồn vốn phát triển cho địa phương, tạo quan hệ đối tác dài hạn giữa nhà đầu tư và cộng đồng dân

cư địa phương, các nước thường áp dụng cơ chế “chia sẻ lợi ích” Hình thức chia

sẻ gồm: giảm giá cung cấp điện, nước cho dân cư địa phương; chuyển một phần nguồn thu ngân sách nhà nước cho chính quyền địa phương và chia sẻ nguồn thu cho những người bị ảnh hưởng; chính quyền địa phương được bình đẳng với chủ đầu tư tham gia vào các quyết định vận hành dự án; tạo điều kiện cho địa phương để phát triển hạ tầng, đào tạo nghề, tạo việc làm mới trong khu vực phi nông nghiệp; địa phương được thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ dự án; khôi phục và phát triển đời sống của cư dân địa phương; đóng góp cho phát triển

hạ tầng cho cộng đồng địa phương,… Do vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã tiếp nhận cơ chế “chia sẻ lợi ích” để áp dụng vào phương thức bồi thường, hỗ trợ cho người dân khi triển khai các dự án khai thác tài nguyên thiên nhiên như thủy điện, khai khoáng… và giao cho Chính phủ hướng dẫn thực hiện

Về cơ chế “góp đất và điều chỉnh lại đất đai”, đây là một phương thức quản lý và giải quyết tài chính trong phát triển đô thị, đã được áp dụng rộng rãi ở hầu hết các nước phát triển, các nước công nghiệp mới và hiện nay đang được

áp dụng ở nhiều nước Đông Nam Á như Indonesia, Malaysia, Thái Lan… Nội dung của phương thức này là cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thực hiện dự án góp đất và điều chỉnh lại đất đai tại một địa điểm nhất định khi chuyển đất đang sử dụng sang phát triển khu đô thị mới, chỉnh trang khu đô thị

cũ với một quy hoạch hạ tầng, khu dân cư, khu công cộng, các cơ sở sản xuất kinh doanh… theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt Khi quy hoạch, cần căn

cứ vào số lượng người đang sử dụng đất để bố trí trả lại cho họ diện tích đất đô thị tương ứng sao cho giá trị đất đô thị nhận được phải cao hơn giá trị đất họ sử

dụng trước đó và diện tích đất còn lại được đưa ra đấu giá để có kinh phí thực hiện toàn bộ dự án Quy hoạch này được cộng đồng những người đang sử dụng đất thảo luận và đồng thuận trong triển khai dự án Theo phương thức này, người mất đất luôn tham gia vào dự án phát triển, không bị đứng ngoài cuộc như hiện nay, cùng người dân địa phương trở thành động lực chính cho sự phát triển

đô thị Do vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã tiếp nhận “cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai” để áp dụng vào phương thức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án xây dựng khu đô thị mới và chỉnh trang khu đô thị cũ và giao cho Chính phủ hướng dẫn thực hiện

Để phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do cơ quan có thẩm quyền đưa ra phù hợp, nhận được sự đồng thuận của người dân; bảo đảm việc hỗ trợ được khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định, cần bổ sung nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 đã

bổ sung: “Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt khi đạt

được ít nhất 70% ý kiến đồng ý của những người tham gia ý kiến từ cộng đồng dân cư địa phương”

Như vậy, trong giai đoạn hiện nay công tác giải phóng mặt bằng đã được Nhà nước và các cấp chính quyền quan tâm một cách sâu sát, nhận được sự ủng

hộ và đồng thuận của người dân

1.3 Một số chính sách về công tác giải phóng mặt bằngđối với đất thuộc Nông trường 1A cũ

Nông trường 1A cũ thuộc Tổng cục Hậu cần, Bộ Quốc phòng quản lý và thuộc địa giới hành chính của Tỉnh Hà Tây (cũ) và sau năm 2008 Tỉnh Hà Tây

cũ sáp nhập về Thành phố Hà Nội Do đó, thực chất quá trình giải phóng mặt bằng trên diện tích đất Nông trường 1A cũ thực hiện theo hai chính sách ở hai giai đoạn khác nhau

Nhà nước quản lý vĩ mô dựa trên Hiến pháp, các luật và chính sách, do

đó, cấp tỉnh là một đơn vị quản lý hành chính cấp dưới nên cũng dựa trên các văn bản chỉ đạo chung của Nhà nước trong việc thực hiện các nhiệm vụ của mình

Tuy nhiên, với quyền hạn cho phép các tỉnh cũng được phép ban hành các văn bản riêng phù hợp với đặc thù của từng khu vực Tỉnh Hà Tây(cũ)đã ban hành một số văn bản quy định về đất đai riêng như chính sách bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn quản lý

Tháng 8/2008, Tỉnh Hà Tây chính thức sáp nhập vềThành phố Hà Nội do vậy hiện nay vẫn tồn tại một số những khác biệt lớn trong chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng so với Thành phố Hà Nội Ví dụ như một số nội dung sau:

Thứ nhất, chính sách hỗ trợ ổn định đời sống và việc làm khi thu hồi đất

nông nghiệp:

- Tỉnh Hà Tây: mức hỗ trợ 15.000 đồng/m2

- Thành phố Hà Nội: mức hỗ trợ: 65.000 đồng/m2

Thứ hai, chính sách đất dịch vụ theo Nghị định 17 và 84 của Chính phủ

đối với các hộ sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp:

- Tỉnh Hà Tây: giao đất dịch vụ thực hiện giao lẻ với tỷ lệ 10% đất nông nghiệp bị thu hồi nhưng tối đa không quá 150m2/hộ

- Thành phố Hà Nội: việc đền bù đất cho người dân sản xuất nông nghiệp khu vực ngoại thành và bán căn hộ tái định cư cho các hộ dân sản xuất nông nghiệp khu vực nội thành được thực hiện bằng việc người dân phải trả tiền theo quy định và giao đất duy nhất một lần theo hạn mức: xã ven đô 60m2, xã đồng bằng 80m2, xã miền núi 120m2

Do đó, việc đảm bảo sự thống nhất về lợi ích của tất cả các hộ dân bị thu hồi đất trên địa bàn tỉnh, các huyện, các xã sáp nhập về Hà Nội là rất khó khăn

Mặt khác, trong điều kiện hiện nay, khi Việt Nam chính thức trở thành thành viên của Tổ chức thương mại thế giới (WTO), nhu cầu mở rộng giao lưu quốc tế về mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội là rất lớn Trong đó, việc mở rộng giao lưu về kinh tế chiếm một tỷ trọng không nhỏ Muốn thực hiện được điều này thì công tác chuẩn bị đất đai, mặt bằng cho việc xây dựng các công trình giáo dục, y tế, nhà máy, xí nghiệp là rất lớn; đặc biệt là những khu vực

thuận lợi về giao thông Từ đó dẫn đến giá trị sử dụng đất đai ngày càng cao Các phương thức quản lý đất đai cũ không còn phù hợp nữa Do đó, công tác quản lý đất đai đòi hỏi phải thay đổi cho phù hợp với thực tế từng giai đoạn và phải có cơ chế đặc thù riêng đối với từng khu vực khác nhau, đặc biệt là đất đai

đã nằm trong, gần các khu vực quy hoạch xây dựng các công trình trọng điểm của Nhà nước

1.4 Một số chính sách đặc thù về công tác giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc

Dự án Khu Công nghệ cao Hòa Lạc và Dự án xây dựng ĐHQGHNtại Hòa lạc là những dự án lớn về giáo dục - đào tạo và khoa học - công nghệ, được phê duyệt đầu tư xây dựng từ rất lâu song tiến độ triển khai chậm trễ, kéo dài mà nguyên nhân chủ yếu là do giải phóng mặt bằng và thiếu cơ sở hạ tầng [57]

Cả hai Dự án (tính đến tháng 8/2014) mới chỉ giải phóng được 70% diện tích; số vốn còn thiếu để đền bù, thu hồi đất, tái định cư của cả 2 Dự án là khoảng 7.000 tỷ đồng, trong đó Dự án xây dựng ĐHQGHNmới bàn giao được 990/1.469 ha và cần thêm 900 tỷ đồng để tiếp tục giải phóng mặt bằng

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng nêu rõ: Dự án xây dựng ĐHQGHNvà Khu Công nghệ cao Hòa Lạc là 2 dự án quan trọng về giáo dục-đào tạo và khoa học-công nghệ Chủ trương của Trung ương về xây dựng haiĐHQGHN và hai Khu công nghệ cao của Đất nước tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là chiến lược và nhất quán để đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao và thu hút các dự

án công nghệ cao “Muốn công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội nhập và cạnh tranh, nhất là cạnh tranh về năng suất, hiệu quả, đồng thời tham gia vào chuỗi sản xuất và giá trị toàn cầu thành công, chúng ta phải có các cơ sở đào tạo, nghiên cứu chất lượng cao và các dự án công nghệ cao để tạo đột phá”

Thủ tướng yêu cầu các bộ, ngành liên quan, Ủy ban nhân dân (UBND)Thành phố Hà Nội, các ban quản lý dự án phải có trách nhiệm phối hợp, hợp tác, kiên quyết khắc phục yếu kém, quyết liệt chỉ đạo và tập trung tháo

gỡ những khó khăn, vướng mắc về nguồn lực, cơ chế nhằm hoàn thành dứt điểm công tác giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của hai Dự án

này trong thời gian sớm nhất “Phải quyết tâm thực hiện cho được công tác di dân, tái định cư, giải phóng mặt bằng không để tiếp tục tình trạng kéo dài như vừa qua”, Thủ tướng nhấn mạnh

Thủ tướng yêu cầu không điều chỉnh quy mô tổng thể của Dự án đã được phê duyệt mà chỉ tập trung rà soát để điều chỉnh các dự án thành phần trong nội khu của các Dự án cho phù hợp Trong đó, rà soát các dự án về hạ tầng, nhất là

hạ tầng về giao thông, điện, cấp thoát nước, xử lý rác thải để thực hiện kết nối đồng bộ hạ tầng của hai dự án và giữa hai dự án, tránh đầu tư lãng phí; rà soát lại từng dự án cụ thể đảm bảo các dự án này phải đáp ứng tiêu chí là các dự án công nghệ cao và dự án nghiên cứu - phát triển, kiên quyết loại bỏ, rút giấy phép các dự án không đáp ứng yêu cầu này, đồng thời kiểm điểm trách nhiệm đối với việc cấp giấy phép cho các dự án không đáp ứng tiêu chí Thủ tướng cũng yêu cầu việc cấp phép cho các dự án phải tính toán và cấp diện tích phù hợp, không được lãng phí đất của dự án; đồng thời rà soát các công trình tiện ích công cộng trên cơ sở không đầu tư lãng phí, đảm bảo sử dụng chung và có cơ chế khuyến khích, huy động các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng các công trình này

“Chúng ta còn hết sức khó khăn nên phải tính toán kỹ, tiết kiệm, đừng để lãng phí Không nhất thiết mỗi trường đại học phải có một sân bóng đá”, Thủ tướng yêu cầu

Về nguồn vốn để giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng, Thủ tướng giao

Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính tính toán tổng số vốn, cân đối nguồn và

ưu tiên bố trí vốn trong hai năm 2015 và 2016 trình Thủ tướng Chính phủ quyết định trong tháng 8/2014 Bên cạnh đó, UBND Thành phố Hà Nội phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu các cơ chế đặc thù để xử lý các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thu hồi đất, đền bù, tái định cư để nhanh chóng hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng của hai Dự án [57]

Thủ tướng Chính phủ cho phép sử dụng các hồ sơ tài liệu hiện có làm căn

cứ xác định nguồn gốc, loại đất, quá trình sử dụng nhà, đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.5.Quy trình giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng ĐHQGHN tại Hòa Lạc

1.5.1 Quy trình giải phóng mặt bằng theo quy định của Nhà nước

Luật Đất đai năm 2013 đã có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014, so với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã sửa đổi, bổ sung nhiều chính sách về đất đai theo hướng phù hợp hơn so với yêu cầu quản lý xã hội trong tình hình mới Một trong những thay đổi đáng kể là chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Cụ thể hóa quy định tại

Khoản 3, Điều 54, Hiến pháp năm 2013 “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá

nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”

Luật Đất đai năm 2013 quy định 04 nhóm trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất bao gồm: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người Mỗi nhóm trường hợp trên đều có cơ chế, trình tự, thủ tục thu hồi đất khác nhau Với luận văn này chúng tôi tập trung làm rõ trình tự, thủ tục thu hồi đất và quy trình bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng chỉ áp dụng đối với các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; Dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư; Dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Trong đó, các dự án của Thủ tướng Chính phủ và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phải là một trong những loại dự án được quy định dưới đây:

- Dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư bao gồm:

Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức

chính trị - xã hội ở Trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; dự án xây dựng kết cấu ha tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, điện lực, thông tin liên lạc, hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải

- Dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận phải là các dự án sau: dự

án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước , tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; dự án xây dựng công trình phục

vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; dự án xây dựng khu đô thị mới , khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản

Trên cơ sở các dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất (đã liệt kê ở trên), kế hoạch sử dụng đất hàng năm (đã được phê duyệt) của cấp huyện và tiến độ sử dụng đất của dự án, cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện tùy trường hợp) chuẩn bị các thủ tục cần thiết để thu hồi đất

Bước 1:Thông báo thu hồi đất

Trước khi có thu quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Thông báo thu hồi đất phải được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi

Sau khi thông báo thu hồi đất theo đúng thủ tục nói trên, nếu người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý thì UBND cấp có thẩm quyền có thể

ra Quyết định thu hồi đất và thực hiện các chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mà không cần chờ hết thời hạn thông báo

Bước 2:Thu hồi đất

Về cơ bản, thẩm quyền thu hồi đất được quy định trong Luật Đất đai 2013 trên cơ sở kế thừa quy định của Luật Đất đai 2003 Theo đó, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện

Tuy nhiên, Điều 66 của Luật Đất đai2013 đã ghi rõ thẩm quyền thu hồi đất khi thực hiện các dự án, cụ thể là UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Bước 3:Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

Sau khi có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền, UBND cấp xã

có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định

diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam (MTTQVN) cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người

sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai năm 2013

Việc cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây: người có đất thu hồi không chấp hành quyết định kiểm đếm bắt buộc sau khi UBND cấp xã, Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục; quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã có hiệu lực thi hành; người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế có hiệu lực thi hành Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì UBND cấp xã lập biên bản

Trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc được quy định như sau: tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; trường hợp người bị cưỡng chế chấp hành

quyết định cưỡng chế thì tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành và thực hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế thi hành quyết định cưỡng chế

Bước 4:Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia định bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của từng trường hợp; áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất

Phương án tái định cư: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm

tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền Dự

án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư

Bước 5:Liêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân

Sau khi phương ánđược lập, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất Hình thức lấy ý kiến

là: tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời

niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQVN cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng

ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền

Bước 6:Hoàn chỉnh phương án

Trên cơ sở ý kiến góp ý của các đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện chính quyền, đoàn thể ở cơ sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cơ quan chuyên môn thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 7:Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức thực hiện

Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau: UBND cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật Đất đai năm 2013 quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có)

và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt; trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì UBND cấp xã, Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết

phục để người có đất thu hồi thực hiện, nếu họ vẫn không chấp hành việc bàn giao đất thì bị cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật Đất đai2013

Bước 8:Tổ chức chi trả bồi thường

Theo quy định tại Điều 93 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường,

hỗ trợ cho người có đất thu hồi

Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước

Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước Về vấn đề này, Nghị định 47/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cũng quy định rõ tại Điều 30, cụ thể là: khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước nhưng đến thời điểm thu hồi đất vẫn chưa nộp; số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính này được xác định theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Trường hợp số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đến thời điểm có quyết định thu hồi đất lớn hơn số tiền được bồi thường,

hỗ trợ thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó; nếu hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư thì sau khi trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ

vào số tiền để được giao đất ở, mua nhà ở tại nơi tái định cư mà số tiền còn lại nhỏ hơn số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó

Lưu ý: tiền được bồi thường để trừ vào số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm tiền được bồi thường về đất, tiền được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có) Không trừ các khoản tiền được bồi thường chi phí di chuyển, bồi thường thiệt hại về tài sản, bồi thường do ngừng sản xuất kinh doanh và các khoản tiền được hỗ trợ vào khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất

mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho ngươi có quyền sử dụng đất

Bước 9:Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất

Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; người bị thu hồi đất phải bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư Trường hợp người có đất bị thu hồi không bàn giao mặt bằng thì bị cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai 2013, khi có đủ các điều kiện: người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi UBND cấp xã, Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi

có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục; Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành; người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì UBND cấp xã lập biên bản

- Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất:

+ Trước khi tiến hành cưỡng chế, chủ tịch UBND cấp huyện quyết định thành lập ban thực hiện cưỡng chế