Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện thạc

Mặt khác, thông qua việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận để nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

CẤN XUÂN QUÝ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

CẤN XUÂN QUÝ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - Năm 2017

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan các số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn thạc sỹ khoa học này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học

vị nào

- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn thạc sỹ khoa học này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Người thực hiện luận văn

Học viên

Cấn Xuân Quý

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm sâu sắc đến các thầy, các cô trong Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Nhờ sự quan tâm, hướng dẫn, giúp đỡ và giảng dạy tận tình của các thầy, các

cô trong quá trình học tập và thực hiện luận văn, tôi đã hiểu biết, nắm rõ được nhiều hơn những kiến thức về chuyên ngành Quản lý đất đai

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến PGS.TS Phạm Quang Tuấn – Trưởng Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và giảng dạy tận tình để tôi hoàn thành Luận văn thạc sỹ khoa học này

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tập thể Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thạch Thất, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh huyện Thạch Thất, các cán bộ địa chính và nhân dân địa phương các

xã, thị trấn thuộc địa bàn nghiên cứu đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong công tác thu thập số liệu, tài liệu, để tôi hoàn thành Luận văn thạc sỹ khoa học này

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè và đồng nghiệp

đã quan tâm, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn thạc sỹ khoa học này

Mặc dù đã rất cố gắng, nhưng Luận văn thạc sỹ khoa học này không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót Vì vậy, tôi kính mong nhận được sự quan tâm, góp ý của các thầy, các cô và các bạn

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Người thực hiện luận văn

Học viên

Cấn Xuân Quý

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC

ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

7

1.1.3 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9

1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất

12

1.1.5 Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

13

1.1.5.3 Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2 Mối quan hệ giữa công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với các

nội dung quản lý nhà nước về đất đai

18

1.3 Nội dung công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện

1.3.1.1 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 20

1.3.1.2 Đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 26

1.3.2 Nội dung công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

27

1.3.2.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

28

1.3.2.2 Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

28

1.3.2.3 Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

28

1.3.2.4 Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

29

1.3.2.5 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

29

1.3.2.6 Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

31

1.3.2.7 Căn cứ pháp lý để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

32

1.3.2.8 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

34

1.4 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới trong việc đăng ký, cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

35

1.5 Tổng quan về công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn

thành phố Hà Nội

37

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

39

2.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất 39

2.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 46

2.2.2.1 Việc tổ chức thực hiện các quy định về quản lý, sử dụng đất 58

2.2.2.2 Công tác xác lập, quản lý địa giới hành chính 58

2.2.2.3 Công tác khảo sát, đo đạc lập bản đồ 58

2.2.2.4 Công tác quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 59

2.2.2.5 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử

2.2.2.7 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất 60

2.2.2.8 Công tác quản lý tài chính về đất đai 60

2.2.2.9 Quản lý và phát triển thị trường bất động sản 60

2.2.2.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất

61

2.2.2.11 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp

luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

61

2.2.2.12 Công tác giải quyết đơn thư, khiếu nại tố cáo 62

2.2.2.13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 62

2.3 Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

trên địa bàn huyện Thạch Thất

2.3.3 Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công tác

đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

2.3.4.3 Kết quả điều tra tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận 83

2.4 Phân tích và đánh giá những ưu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác

đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn

2010 - tháng 12/2016

84

2.4.4 Đánh giá tổng hợp thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy

chứng nhận trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

88

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG

KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ

HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA

3.2 Quan điểm, định hướng sử dụng đất huyện Thạch Thất đến năm

2020

94

3.3.1.1 Đề xuất các giải pháp điều chỉnh các quy định của Trung ương 95

3.3.1.2 Đề xuất các giải pháp điều chỉnh các qui định của thành phố Hà Nội 99

3.3.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 100

3.3.3 Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ 101

3.3.4 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức 102

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Trang

Bảng 2.1: Các đơn vị hành chính huyện Thạch Thất 42 Bảng 2.2: Tổng hợp các loại đất huyện Thạch Thất 44 Bảng 2.3: Tốc độ tăng trưởng kinh tế trên địa bàn huyện Thạch Thất 48 Bảng 2.4: Cơ cấu kinh tế trên địa bàn huyện Thạch Thất qua các năm 48 Bảng 2.5: Tình hình phát triển một số cây trồng chính 49

Bảng 2.8 Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Thạch Thất 65

DANH MỤC HÌNH

Trang

Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) 34 Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội 41 Hình 2.2: Di tích quốc gia đặc biệt Chùa Tây Phương 46

BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

5 CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

7 TTCN-XDCB Tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng cơ bản

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư tiệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống mà thiếu nó con người không thể tồn tại được Tại Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ

nghĩa Việt Nam năm 2013 đã quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”

Tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nước

về đất đai, trong đó có nội dung đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) Đây là công việc nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ để nhà nước quản lý, nắm chắc toàn bộ diện tích đất đai và người

sử dụng đất theo pháp luật Mặt khác, thông qua việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận để nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cũng là cơ sở để đảm bảo chế độ quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học

Tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Một trong những điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất (như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng

đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất) là có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều

168 của Luật Đất đai năm 2013)

Tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Một trong những điều kiện để các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Thạch Thất là một huyện nằm ở phía Tây thành phố Hà Nội, được đánh giá là huyện có vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên khá thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội trong giai đoạn hội nhập và phát triển hiện nay Những năm qua, cùng với sự phát

triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ ngày càng tăng nhanh, tình hình giao dịch đất đai, bất động sản ngày một tăng lên Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền huyện Thạch Thất chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua, bước đầu đã đạt được những kết quả nhất định Tuy nhiên, trên thực tế công tác này ở một số xã trên địa bàn huyện thực hiện còn chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp

Giấy chứng nhận chưa cao, dẫn đến tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận đạt thấp (đến hết năm 2016 chưa hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các hộ gia đình,

cá nhân trên địa bàn theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 ngày 21 tháng 6 năm 2012

và Nghị quyết số 39/2012/QH13 ngày 23 tháng 11 năm 2012 của Quốc hội khóa XIII; Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04 tháng 4 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ), việc lấn chiếm đất đai,

chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức, không thông qua cơ quan đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật còn nhiều

Để góp phần nâng cao sự hiểu biết về quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất cho nhân dân trên địa bàn huyện Thạch Thất, tạo điều kiện cho nhân dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai minh bạch, đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hiện nay tiếp tục được coi là vấn đề quan trọng,

để các cấp chính quyền thành phố Hà Nội nói chung cũng như huyện Thạch Thất nói riêng quan tâm, chỉ đạo thực hiện Để từng bước nâng cao công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, tôi đã lựa chọn đề tài

luận văn thạc sỹ “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả

đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”

nhằm thực hiện tốt hơn nữa nội dung quản lý nhà nước về đất đai, nhằm thiết lập

một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ theo quy định của pháp luật, đồng thời quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai, kịp thời giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện

Thạch Thất, thành phố Hà Nội

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này tại địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố

Hà Nội

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:

- Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, tài liệu, số liệu các thời kỳ, trang thiết bị, nguồn nhân lực liên quan đến hướng nghiên cứu của

đề tài Thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận;

- Thu thập tài liệu, số liệu về tình hình quản lý nhà nước về đất đai; hiện trạng

sử dụng đất các năm 2010, 2015 của huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội;

- Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thạch Thất;

- Phân tích mối liên hệ giữa quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, các yếu tố đặc thù khác tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thạch Thất;

- Phân tích những ưu điểm, tồn tại hạn chế trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, những nguyên nhân làm cơ sở để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thạch Thất

+ Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, khảo sát: Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều

kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên thiên nhiên, môi trường, các số liệu thống

kê, kiểm kê về diện tích các loại đất của huyện Thạch Thất tại thời điểm hiện trạng

để phục vụ cho việc nghiên cứu

- Phương pháp điều tra xã hội học: Thu thập thông tin về các hiện tượng và

quá trình xã hội trong điều kiện thời gian và địa điểm cụ thể nhằm phân tích và đưa

ra những kiến nghị đúng đắn đối với công tác quản lý xã hội

- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các tài liệu, số liệu, bản đồ về khu vực huyện

Thạch Thất để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài

- Phương pháp thống kê, tổng hợp: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập

được, tiến hành thống kê, tổng hợp số liệu qua các các năm để thấy được tổng quan thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trong giai đoạn 2010 –

2015

- Phương pháp so sánh, phân tích, đánh giá: So sánh, phân tích và đưa ra

đánh giá về thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận của khu vực nghiên cứu

- Phương pháp chuyên gia: lấy ý kiến trao đổi, đóng góp của các chuyên gia

trong lĩnh vực tài nguyên môi trường trong đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận của khu vực nghiên cứu

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn

a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, tạp

chí chuyên ngành, công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:

- Tài liệu, giáo trình về: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất đai;

- Báo cáo đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam của Ngân hàng Thế giới phát hành năm 2011;

- Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Báo, tạp chí Tài nguyên và Môi trường

b) Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận:

- Luật Đất đai năm 2003; Luật Đất đai năm 2013;

- Luật Xây dựng năm 2003; Luật Xây dựng năm 2014;

- Bộ Luật Dân sự năm 2005; Bộ Luật Dân sự năm 2015;

- Luật Nhà ở năm 2005; Luật Nhà ở năm 2014;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành trung ương, quy định của UBND thành phố Hà Hội và các văn bản của huyện Thạch Thất về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai

- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, số liệu

về công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận huyện Thạch Thất giai đoạn 2010

(Có danh mục tài liệu tham khảo kèm theo)

c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương

- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận huyện Thạch Thất giai đoạn 2010 – 2015

- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Thạch Thất các năm 2010 và 2015

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển kinh tế - xã hội, hiện trạng môi trường và quản lý đất đai tại huyện Thạch Thất

- Tư liệu ghi chép thực tế trong quá trình khảo sát thực địa

7 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị, luận văn gồm 3 chương

Chương 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

8 Ý nghĩa khoa học của luận văn: Kết quả nghiên cứu của luận văn góp

phần làm phong phú hệ thống lý luận của khoa học quản lý đất đai theo hướng phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu vực ngoại thành thành phố Hà Nội

9 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn: Chỉ ra những tồn tại, đề xuất giải pháp

nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho nhà quản lý của địa bàn nghiên cứu Luận văn được xem là tư liệu khoa học tham khảo cung cấp cho các cơ quan quản lý phục vụ điều chỉnh công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận của khu vực nghiên cứu, để thực hiện tốt hơn nữa nội dung quản lý nhà nước về đất đai, nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ theo quy định của pháp luật, đẩy mạnh cải cách hành chính, phục vụ nhân dân ngày càng tốt hơn, đẩy nhanh tiến độ, sớm hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo Nghị quyết của Quốc hội và Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG

KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Quyền sở hữu đất đai

Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp người đông thì đất đai càng là tài sản quý hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai quốc gia

Theo Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản:

- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản

- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản

- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó

Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”

1.1.2 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân được nhà nước giao đất sử dụng

Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được

xác lập do nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Theo Điều 688 Bộ Luật dân sự năm 2005)

Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất và việc

sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hòa bình, công bằng xã hội là vấn đề lớn, vấn đề khó đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại

Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của Việt Nam là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này, Nhà nước

ta đã ban hành các văn bản pháp luật, pháp lý cụ thể như: Hiến pháp năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp năm 1992 (Điều 17, 18), Hiến pháp năm 2013 (Điều 53, 54), Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế

xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giưa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế việc tìm ra một

cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa các lợi ích là rất cần thiết và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và

xã hội ổn định Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sư vận động quan hệ đất đai, tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho phát triển nền kinh tế - xã hội đất nước

Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai

mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta bước đầu đã đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn

phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi nhà nước phải nghiên cứu, nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai Đây sẽ là hướng đi vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất

1.1.3 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội

Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở Theo quy định tại

Bộ Luật dân sự năm 2015, nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức Ở

Việt nam, đối với đất đai chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, đối với nhà ở có

đa dạng hoá các hình thái sở hữu

Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:

+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước

Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân, tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền

Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng

+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động

Nhà ở được các tổ chức, cá nhân biếu tặng hợp pháp

+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp khác

Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền

sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở

và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước

Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản lý tối cao về nhà ở Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:

* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho

thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định

* Về nghĩa vụ:

Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền; phải nộp thuế về nhà theo luật định; phải bảo quản và sửa chữa nhà ở (khi cải tạo, sửa chữa hay xây dựng mới phải xin phép cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền); Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước

Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà

ở thông qua một số biện pháp như:

- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết

kế, xây dựng, quản lý nhà ở

- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức việc cấp phép xây dựng

- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở

- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở

- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở

Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng cũng như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý Việc đa dạng hoá các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển nhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của Nhà nước

Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị đang phát triển một cách ồ ạt, thường bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị Việc quản lý nhà ở,

có nơi còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất diễn ra thường xuyên Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở

1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Theo khoản 16 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý

để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

+ Theo Điều 97 Luật Đất đai năm 2013:

“1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước

2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi

sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này”

Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia

Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn đi cùng nhau Vì vậy, kể từ ngày 10/12/2009 Nhà nước ta đã thực hiện đồng thời việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản (Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ) Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước

Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh, sản xuất một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước

1.1.5 Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.5.1.Vị trí

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chịu trách nhiệm của sự song trùng lãnh đạo, của hành chính (chiều ngang) là Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh (chiều dọc) là chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ

1.1.5.2 Vai trò

Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể:

- Giám sát hiện trạng sử dụng đất: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất

- Kết quả cấp Giấy chứng nhận còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp

lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa

- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản Công dân sử dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng nước ta

- Đối với người dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận với vai trò ghi nhận các thông tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền

lợi của người sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã được cấp Giấy chứng nhận là Nhà nước đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu Chủ quyền đó sẽ được bảo hộ bởi chính sách pháp luật Như vậy, thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở của chủ sở hữu - sử dụng sẽ được tăng cường

- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp thời Những bất động sản được cấp Giấy chứng nhận tức là đã được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật Những thông tin đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định Thực tế ít người muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất, mua một ngôi nhà chưa có Giấy chứng nhận vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu – sử dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa

cụ thể…

- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh

mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất, thông tin quy hoạch nhanh chóng, chính xác

- Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để cho người sử dụng đất,

sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế chấp, bảo lãnh Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội

- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, được Nhà nước công nhận chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra

- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh

được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế

1.1.5.3 Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Cấp được Giấy chứng nhận đôi bên đều có lợi

Đất ở và nhà ở là tài sản của công dân - của người có quyền sử dụng đất, có quyền sở hữu nhà ở, tài sản mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, hay chậm được cấp Giấy nếu đủ điều kiện cấp Giấy thì là một thiệt thòi cho công dân và cũng thiệt thòi cho Nhà nước Do vậy Nhà nước ta càng phải khẩn trương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tất

cả trường hợp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Tài sản có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mà không được cấp Giấy là một vấn đề phi lý, không thể đẩy mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong thị trường bất động sản được, số phần trăm Giấy chứng nhận cấp trong dân tăng lên, điều đó càng làm lành mạnh thị trường bất động sản

* Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của mình: Công dân phải sống và làm việc theo hiến pháp – pháp luật, công dân được phép làm những gì pháp luật không cấm, Khoản 1 Điều 166 luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất : “được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, như vậy việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tạo điều kiện cho công dân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thực hiện quyền của mình

* Cấp được Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách: Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã

có đầy đủ thông tin người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể, kích thước, vị trí, quy mô, số tầng của ngôi nhà, do đó khi cơ quan thuế xác định thuế sử dụng đất là chính xác theo định lượng, định hình và định tính

* Cấp được Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nước của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân

Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng không đáng có, giúp ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ dân phố hoàn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng mặt trận Tổ quốc tích cực tham gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nước thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân

* Cấp được Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng của nhân dân ngày được giữ vững

Nhân dân ta đã đánh đổ ba đế quốc to là Pháp, Nhật và Mỹ, đã hoàn thành cuộc cách dân tộc dân chủ nhân dân, khẩu hiệu “người cày có ruộng” đã trở thành hiện thực Có ruộng, có đất, có nhà, có tài sản nay được cấp Giấy chứng nhận lại càng tạo đà cho công dân phát huy hết sức lực, trí tuệ của mình để làm giàu trên đất

1.2 Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Một số khái niệm

+ Đăng ký: là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu

nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất định Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…

+ Đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý

giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc

sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện

+ Đăng ký quyền sở hữu nhà ở: là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành,

tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

+ Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: là việc ghi vào hồ sơ địa

chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm, mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định;

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”

1.2.2 Mối quan hệ giữa công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Nếu không đăng ký thì người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, không được Nhà nước bảo hộ, không được tham gia vào thị trường bất động sản chính thức Cho nên đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất

để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có vai trò quan trọng, cụ thể:

- Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng hàng đầu

có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung, nhiệm vụ khác trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở

- Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ

sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại

hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt hơn

1.2.3 Cơ sở pháp lý của các vấn đề nghiên cứu

Luật Đất đai năm 2013;

Luật Xây dựng năm 2014;

Luật Nhà ở năm 2014;

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Luật Thủ đô năm 2012;

Bộ Luật Dân sự năm 2005;

Các Nghị định của Chính phủ: số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và

số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ

Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một

số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất

Các Quyết định của UBND thành phố Hà Nội: số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội; số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 Quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;

Các quy định khác có liên quan

1.3 Nội dung công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành 1.3.1 Nội dung của việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được chia thành 2 hình thái, gồm: đăng ký lần đầu và đăng ký biến động

1.3.1.1 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu là việc người sử

dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa có Giấy chứng nhận đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Để việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu được tốt, thì cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền phải tổ chức đánh số nhà và gắn biển số nhà trước khi tổ chức đăng

ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu Việc đánh số nhà ở và gắn biển số nhà ở được thực hiện theo quy định tại Quy chế đánh số và gắn biển số nhà ban hành kèm theo Quyết định số 05/2006/QĐ-BXD ngày 08/03/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

XÂY DỰNG

KẾ HOẠCH

CHUẨN

BỊ VẬT

TƯ KINH PHÍ

CHUẨN

BỊ LỰC LƯỢNG T.HUẤN

TUYÊN TRUYỀN UBND CẤP XÃ

SAO IN BẢN

ĐỒ ĐỂ TỔ CHỨC ĐĂNG

KÝ

XÁC MINH ĐẤT, TÊN CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

LÀM ĐƠN XIN ĐĂNG KÝ

TỔ CHỨC KÊ KHAI ĐĂNG

KÝ

ĐỐI CHIẾU KIỂM TRA HỒ

SƠ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LẬP HỒ SƠ CÔNG KHAI KẾT QUẢ

KIỂM TRA

CƠ QUAN ĐĂNG KÝ

THẨM ĐỊNH HỒ SƠ

XÁC MINH HIỆN TRẠNG NẾU CẦN THIẾT

TRÌNH UBND CẤP HUYỆN QUYẾT ĐỊNH, KÝ CẤP GCN CHO HỒ SƠ ĐỦ ĐIỀU KIỆN

KIỂM TRA CÔNG NHẬN

THU GIẤY TỜ GỐC VỀ ĐẤT CẬP NHẬT HỒ

SƠ ĐỊA CHÍNH

a) Trình tự thực hiện:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

TTHC - UBND xã, thị trấn nơi có đất hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

Bước 2: UBND cấp xã, thị trấn thực hiện các công việc sau:

- Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch và quy định của UBND Thành phố để kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về nguồn gốc sử dụng đất thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích hiện nay; nguồn gốc tạo lập tài sản thời điểm hình thành tài sản; tình trạng tranh chấp về đất đai, tài sản gắn liền với đất; sự phù hợp với quy hoạch; sự phù hợp quy định về hành lang bảo

vệ an toàn các công trình công cộng; di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng;

- Xác nhận và đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ đối với các trường hợp có đơn đề nghị được ghi nợ;

- Trích lục bản đồ thửa đất (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạc lập bản đồ địa chính); đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc lập bản đồ địa chính hoặc trường hợp chưa có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng thì trước khi thực hiện, UBND xã, thị trấn thông báo cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và người đề nghị cấp Giấy chứng nhận thực hiện trích đo địa chính thửa đất, sơ đồ nhà

ở, công trình xây dựng hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp (nếu có) - (thời gian trích đo hoặc kiểm tra bản trích đo không quá (10) ngày làm việc và không tính vào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận);

- Thông báo công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở UBND xã, thị trấn và tổ dân

phố, khu dân cư nơi có thửa đất đối với trường hợp xét thấy đủ điều kiện để trình UBND huyện cấp Giấy chứng nhận trong thời gian 15 ngày; trường hợp đang sử dụng nhà, đất theo tại quy định tại khoản 5, 6 Điều 21 quy định ban hành kèm theo Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 của UBND thành phố Hà Nội, thì phải thực hiện thông báo công khai kết quả kiểm tra tại biển số nhà có hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung

công khai (thời gian công khai kết quả kiểm tra không tính vào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận);

- Lập biên bản kết thúc công khai; sau thời gian thông báo công khai nếu không phát sinh khiếu kiện thì lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND huyện (qua Phòng Tài nguyên và Môi trường) đề nghị công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận;

- Thời gian giải quyết của UBND xã, thị trấn không quá (15) ngày làm việc kể

từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hoặc cần giải trình, bổ sung hồ sơ thì trong thời gian (03) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết

Bước 3: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng có trách nhiệm gửi hồ sơ đến UBND xã, thị trấn để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định;

Tiếp nhận hồ sơ từ UBND xã, thị trấn và thực hiện các công việc sau:

- Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sở hữu tài sản vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận

- Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ, dự thảo

Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, dự thảo Quyết định của UBND cấp huyện, viết Giấy chứng nhận và gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra;

- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận có thông báo bằng văn bản gửi UBND xã, thị trấn và người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết

Thời gian thực hiện các công việc tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai là không quá (07) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ UBND xã, thị trấn

Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường có thực hiện các công việc sau:

- Tiếp nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai; thực hiện kiểm tra hồ sơ và trình UBND huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận;

- Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp huyện quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình UBND cấp huyện ký, cấp Giấy chứng nhận sau khi người

sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Thời gian thực hiện các công việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường là không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

Bước 5 Ủy ban nhân dân huyện thực hiện các công việc sau:

Trong thời hạn (03) ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện có trách nhiệm xem xét, ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận

Bước 6 Sau khi UBND huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và

Giấy chứng nhận, trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm: Gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liền với đất, nội dung đề nghị ghi nợ nghĩa vụ tài chính (đối với trường hợp có đề nghị ghi

nợ nghĩa vụ tài chính), đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và lập hồ sơ theo dõi nợ nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Bước 7 Trong thời hạn không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được

phiếu gửi số liệu địa chính và tài sản gắn liền với đất, Chi cục Thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính gửi lại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai để thông báo cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 8 Sau khi Chi cục Thuế có thông báo xác định nghĩa vụ tài chính, trong

thời hạn không quá (02) ngày làm việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai có trách nhiệm: vào sổ cấp Giấy chứng nhận, xác nhận bổ sung nội dung ghi nợ nghĩa

vụ tài chính vào Giấy chứng nhận (đối với trường hợp được ghi nợ nghĩa vụ tài chính), sao Giấy chứng nhận để lưu và gửi các cơ quan quản lý nhà nước về tài sản gắn liền với đất; đồng thời gửi thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của Chi cục

Thuế cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết, thực hiện nghĩa vụ tài chính (thời gian người xin cấp Giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính không tính vào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận)

Bước 9: Trong thời hạn không quá (01) ngày làm việc sau khi người được cấp

Giấy chứng nhận nộp đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc trường hợp được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai có trách nhiệm thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thu giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền với đất và trao Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận cho người được cấp

Trường hợp sau khi nhận được thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của Chi cục thuế, hộ gia đình, cá nhân mới có đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ

lệ phí trước bạ thì trong thời hạn không (01) ngày làm việc sau khi nhận được đơn

đề nghị của người được cấp Giấy chứng nhận, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai có trách nhiệm thu lệ phí cấp Giấy chứng nhậ, thu giấy tờ gốc về đất đai, tài sản gắn liền với đất và trao Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận (đã xác nhận bổ sung nội dung ghi nợ nghĩa vụ tài chính vào Giấy chứng nhận) cho người được cấp

b) Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại UBND xã, thị trấn nơi có đất hoặc Chi

nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai

c) Thành phần hồ sơ:

* Thành phần hồ sơ:

1 Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu 4a/ĐK kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);

2 Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân

3 Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

4 Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 31, 32, 33, 34 Nghị định số 43/214/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

5 Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);

6 Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);

7 Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính

về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);

8 Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);

9 Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ)

* Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)

1.3.1.2 Đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận

sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật"

a) Trình tự thực hiện:

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai (01) bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 2, Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai: Tiếp nhận kiểm tra hồ sơ; trả phiếu nhận và hẹn trả kết quả Giải quyết hồ sơ theo các bước sau:

Bước 1: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh Văn

phòng có trách nhiệm trích đo địa chính thửa đất, kiểm tra điều kiện tách thửa theo quy định (đối với trường hợp có chia tách thửa đất); trường hợp không đủ điều kiện tách thửa thì trả lại hồ sơ và có văn bản trả lời cho người sử dụng đất biết; trường hợp đủ điều kiện tách thửa thì có văn bản hướng dẫn người sử dụng đất liên hệ với

cơ quan công chứng để làm thủ tục công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng giao

dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được công chứng hoặc chứng thực

Quá trình trích đo địa chính thửa đất nếu phát hiện thực tế sử dụng đất có sai lệch về hình thể, kích thước, diện tích so với Giấy chứng nhận đã cấp, nếu được UBND xã, thị trấn nơi có đất xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp, lấn chiếm thì Chi nhánh Văn phòng có trách nhiệm cấp nhật, điều chỉnh các thông tin sai lệch đó đồng thời với việc thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận

Bước 2 Trong thời hạn 07 ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng thực hiện:

gửi thông tin địa chính đến Chi cục thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; lập báo cáo, có trích ngang kèm theo, ký soát tại Giấy chứng nhận (đối với trường hợp được cấp đổi hoặc cấp lại), đăng ký nội dung biến động vào Giấy chứng nhận gốc

Bước 3 Đối với trường hợp được cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận, trong

vòng 01 ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng chuyển hồ sơ đến bộ phận tiếp nhận

hồ sơ của Văn phòng Đăng ký đất đai Kèm theo biên bản bàn giao, tiếp nhận, dự thảo công văn, tờ trình, quyết định (nếu có)

Bước 4 Trong thời hạn 05 ngày làm việc Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm tra

trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận (cho trường hợp được cấp đổi hoặc cấp lại)

Bước 5 Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc Văn phòng Đăng ký đất

đai bàn giao Giấy chứng nhận đã ký cho Chi nhánh Văn phòng Chi nhánh Văn phòng có trách nhiệm cập nhật hồ sơ địa chính (sao lưu, vào sổ cấp Giấy chứng

nhận), trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

* Thời hạn giải quyết:

- 15 ngày làm việc không kể thời gian người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Trường hợp phải trích đo thửa đất thì thời gian thực hiện cộng thêm 10 ngày làm việc

1.3.2 Nội dung công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.2.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”

Kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 (ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của chính phủ có hiệu lực thi hành) thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy chứng nhận và thống nhất trong cả nước và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.2.2 Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người có quyền sở hữu nhà ở”

1.3.2.3 Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp luật

- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà ở cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở

- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trường) điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử