Phân tích đặc thù kinh doanh bất động sản và các hoat động marketing trong kinh doanh BDS hiện nay tại VN

Theo tổng hợp của Vietrees một công ty uy tín chuyên về nghiên cứu - tiếp thị bất động sản2 thì tính đến hết quý II/2010 tại Việt Nam, thống kê sơ bộ có xấp xỉ 200 công ty kinh doanh, đầ

Phân tích đặc thù kinh doanh Bất Động sản và các hoat động Marketing trong kinh

doanh BDS hiện nay tại VN

I GIỚI THIỆU

Bất động sản từ lâu đã đóng một vai trò hết sức quan trọng trong đời sống của chúng ta

Theo luật dân sự Việt Nam, điều 174, luật số 3/2005/QH11 thì “…bất động sản là các

1

tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó cùng các tài sản khác…”(1)

loại hàng hoá có giá trị để mua bán trao đổi

Ngày nay khi cuộc sống đã phát triển, mức sống và thu nhập của chúng ta ngày càng được nâng cao thì nhu cầu (sở hữu, kinh doanh v.v.) các hình thức bất động sản ngày đa dạng Đây cũng chính là tiền đề phát triển cho nguồn cung bất động sản đang ngày càng trở nên phong phú hơn bao giờ hết Giờ đây, qua nhiều kênh thông tin (báo chí, truyền thông, web, các chương trình khuếch trương bán hàng…), khách hàng đã có cơ hội tiếp cận với các phẩm bất động sản đủ loại từ: căn hộ, căn hộ cao cấp, biệt thự trong quần thể khu đô thị/khu đô thị sinh thái, khu biệt thự cao cấp ven biển v.v Nguồn cung dồi dào này đến từ một lực lượng hùng hậu các công ty kinh doanh, đầu tư và phát triển bất động sản Theo tổng hợp của Vietrees (một công ty uy tín chuyên về nghiên cứu - tiếp thị bất động sản)(2) thì tính đến hết quý II/2010 tại Việt Nam, thống kê sơ bộ có xấp xỉ 200 công

ty kinh doanh, đầu tư bất động sản và hơn 10 công ty chuyên nghiên cứu và tiếp thị các sản phẩm bất động sản Những số liệu này cho thấy sự sôi động hơn bao giờ hết trong thị trường bất động sản Việt Nam

Tuy vậy, ngoài những tín hiệu hiệu tích cực kể trên, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tồn tại rất nhiều bất cập Hiện tuợng đầu tư theo phong trào, “làm giá” bất động sản (đặc biệt là đất nền, đất liền kề dự án v.v) vẫn còn phổ biến, mà điển hình là đợt sốt đất tại Hà Nội và các khu vực vùng biên trong những tháng đầu năm 2010 Đây chính là nguy cơ tạo bong bóng bất động sản gây nguy hại cho nền kinh tế, làm xói mòn lòng tin của các nhà đầu tư, là tiền đề cho các bất ổn xã hội nếu không được xử lý triệt để Hiện tượng này phát xuất một phần từ sự thiếu hiệu quả của các kênh thông tin chính thống, đặc biệt từ các nhà quản lý Bên cạnh đó, tuy số lượng các công ty đầu tư – kinh doanh bất động sản cùng các sản phẩm tại Việt Nam đã tương đối phong phú song các hoạt động tiếp thị, quảng bá nói riêng và marketing bất động sản nói chung vẫn còn hạn chế

và chưa được chú trọng đúng mức Theo một cuộc thăm dò mới đây do Vietrees tiến hành thì hình thức tiếp cận các sản phẩm bất bất động sản chủ yếu của người Việt Nam

vẫn là qua internet (42 % qua web bất động sản; 17% qua web khác)(3) Như vậy có thể thấy các nhà đầu tư/khách hàng vẫn phải “cọc chủ động tìm trâu” khi muốn tìm kiếm cơ hội sở hữu hay đầu tư bất động sản Điều đó càng cho thấy một khoảng trống trong các hoạt động marketing bất động sản - một mảng hoạt động đầy tiềm năng nhưng vẫn chưa được quan tâm khai thác tương xứng

II PHÂN TÍCH

Bây giờ chúng ta hãy cùng xem xét vấn đề kỹ hơn dưới giác độ khoa học Marketing

A Marketing - Định Nghĩa và Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Theo định nghĩa của The Chartered Institute of Marketing thì “marrketing là quá trình quản lý gồm: xác định, dự đoán và thoả mãn nhu cầu của khách hàng một các có hiệu quả (có lợi nhuận? đạt được mục tiêu do tổ chức đặt ra)”

Như vậy có thể thấy khoa học marketing hiện đại luôn lấy khách hàng làm trung tâm Theo cách hiểu này thì khách hàng tại Việt Nam chưa được các nhà cung ứng sản phẩm tiếp cận một cách đúng mức

B Môi Trường Vĩ Mô (PESTLE) với thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo giáo trình cao học Griggs thì phương pháp PESTLE là một công cụ phân tích môi trường vĩ mô ở giác độ tổng thể Phương pháp này xem xét các khía cạnh vĩ mô như: P (chính trị), E (kinh tế), S (xã hội), T (công nghệ), L (luật pháp) và E (môi trường) để giúp doanh nghiệp/ngành trả lời các câu hỏi (4):

1 Các nhân tố chính trị trị nào có xu hướng ảnh hưỏng đến ngành?

2 Đâu là các nhân tố kinh tế quan trọng (tình hình kinh tế chung, lạm phát, thất nghiệp v.v)?

3 Các yếu tố xã hội nào quan trọng nhất (nhân khẩu, lối sống, giáo dục v.v)?

4 Các tiến bộ công nghệ nào có xu hướng được ứng dụng?

5 Thể chế, chính sách, luật pháp hiện hành/sắp ban hành sẽ ảnh hưỏng đến doanh nghiệp/ngành như thế nào?

6 Xã hội quan tâm đến những vấn đề môi trường nào?

Bây giờ ta sẽ xem thị trường bất động sản Việt Nam qua công cụ PESTLE, ở từng lĩnh vực cụ thể:

 Chính trị:

Môi trường chính trị tại Việt Nam rất ổn định tạo cơ sở vững chắc cho sự phát triển của thị trường bất động sản

 Kinh tế:

Nền kinh tế việt nam cũng như nền kinh tế thế giới đã từng hứng chịu những ảnh hưởng nhất định từ cuộc suy thoái năm 2007 Tuy nhiên, dưới sự lãnh đạo năng động

và hiệu quả của chính phủ, Việt Nam đã sớm vượt qua giai đoạn khó khăn GDP năm

2009 đạt 5.2% Bên cạnh đó, sức tiêu dùng của người Việt Nam đang ngày càng tăng lên, việc tiếp cận với các khoản vay (đầu tư/tiêu dùng bất động sản) cũng ngày càng trở nên dễ dàng, lạm phát được khống chế tốt v.v

 Xã hội

Mức thu nhập càng tăng cùng với đời sống ngày một đi lên, xu hướng chuyển dịch (sinh sống, làm việc…) tới các thành phố lớn đang ngày càng diễn ra mạnh mẽ Nền kinh tế năng động, phát triển đã tạo ra một tầng lớp trung lưu thành đạt, có trình độ, với thu nhập tốt, có kiến thức về tiêu dùng, sẵn sàng chi tiêu v.v

 Công nghệ

Công nghệ đang ngày càng được chú trọng Xu hướng áp dụng công nghệ cao trong các dự án bất động sản (từ xây dựng đến quản lý) đang ngày càng phổ biến Tương tự, các vấn đề về bản quyền cũng ngày càng được quan tâm hơn

 Luật pháp

Môi truờng luật pháp ngày càng được hoàn thiện Quốc hội đã thông qua nhiều bộ luật quan trọng như: Luật Đất Đai số 13/2003/QH11, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản

số 63/2006/QH11 cùng nhiều văn bản pháp quy quan trọng khác Chính sách thuế tuy chưa thật hoàn thiện nhưng cũng đã phát huy những hiệu quả nhất định Bên cạnh đó, Chính phủ luôn không ngừng nâng cao hoàn thiện các quy định, đặc biệt là đối với ngành bất động sản nhằm điều tiết tốt hơn nữa thị trường đầy triển vọng này

 Môi Trưòng

Vấn đề môi trưòng đang ngày được Việt Nam chú trọng Ngày 29/11/2005 Quốc Hội Việt Nam ban hành Luật Bảo Vệ Môi Trường số 52/2005/QH11 Trong lĩnh vực bất động sản, các khu đô thị/đô thi sinh thái/khu phức hợp khi lập dự án phải thiết kế khu vực xử lý nước thải

Như vậy, từ phương pháp phân tích PESTLE có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường đầy triển vọng, được hậu thuẫn bởi sự ổn định của kinh tế, xã hội, chính trị Tuy nhiên cùng với mức sống ngày càng cao, sự quan tâm ngày càng lớn đối với vấn đề môi trường, cùng đó là xu hướng chuyển dịch dân số cơ học tới các thành phố lớn thì các doanh nghiệp kinh doanh đầu tư bất động sản cần phải lưu tâm thiết kế các sản phẩm phù hợp

C Phân Tích SWOT đối với thị trường bất động sản Việt Nam

Cùng với công cụ phân tích vĩ mô PESTLE, công cụ SWOT được sử dụng phối hợp để xem xét một doanh nghiệp/ngành cụ thể ở phạm vi hẹp hơn Cụ thể, SWOT tập trung xem xét các yếu tố bên trong bao gồm S (điểm mạnh), W (điểm yếu) và các yếu tố bên ngoài O (cơ hội), T (mối đe doạ) đối với doanh nghiệp/ngành

Chúng ta hay sử dụng SWOT để xem xét các yếu tố bên trong và bên ngoài của ngành bất động sản Việt Nam

 Điểm Mạnh

 Rất năng động, khả năng thích nghi cao, với đội ngũ cung ứng sản phẩm và dịch

vụ đa dạng

 Có khả năng cung ứng các sản phẩm cao cấp: tại các vị trí đắc địa, tại một quốc gia có nguồn tài sản đất phong phú (bờ biển dài, địa thế đẹp, nhiều vị trí đầu tư v.v)

 Hiểu biết sâu sắc về môi trường luật pháp, đầu tư bản địa

 Điểm Yếu

 Đội ngũ nhân sự còn thiếu và chưa chuyên nghiệp

 Trình độ quản lý còn yếu

 Đầu tư manh mún, thiếu hệ thống

 Chưa quan tâm đúng mức tới các hoạt động marketing, tiếp thị sản phẩm tới khách hàng (marketing thiếu chuyên nghiệp)

 Cơ Hội

 Dân số Việt Nam lớn => là một thị trường rộng lớn đầy tiềm năng

 Mức sống ngày càng cao cùng khuynh hướng tiêu dùng ngày càng đề cao yếu tố chất lượng => là nguồn cầu rất lớn cho các doanh nghiệp cung ứng bất động sản

 Khả năng tiếp cận của người dân/tổ chức (khách hàng) đối với các khoản vay mua/kinh doanh bất động sản ngày càng trở nên dễ dàng và đa dạng, là động lực tốt thúc đẩy cầu và nâng cao khả năng thanh toán

 Môi trường chính trị, đầu tư ổn định

 Mối đe doạ

 Hệ thống văn bản pháp quy tuy đã và đang dần được hoàn thiện nhưng còn chưa đầy đủ, chồng chéo gây khó khăn và chậm trễ trong quá trình đầu tư kinh, kinh doanh và xử lý các vấn đề phát sinh

 Xuất hiện ngày càng nhiều các doanh nghiệp kinh doanh trong cùng ngành => cạnh tranh ngày càng lớn

 Vấn đề môi trường, công nghệ, bản quyền ngày càng đựoc quan tâm => làm tăng giá thành sản phẩm => giảm sức cạnh tranh

 Kinh tế thế giới đang trong giai đoạn còn bất ổn => có thể ảnh hưởng tới kinh tế Việt Nam, từ đó ảnh hưởng tới cầu bất động sản Việt Nam

III KẾT LUẬN & GIẢI PHÁP

Cơ hội marketing đối với ngành kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Qua hai công cụ phân tích PESTLE và SWOT trên đây có thể thấy ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam tuy có thể còn phải đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn từ nền kinh tế thế giới, chính sách luật pháp (đang dần được hoàn thiện), yêu cầu ngày càng cao đối với sản phẩm từ khách hàng, các yêu cầu ngặt nghèo về bản quyền và sở hữu trí tuệ NHƯNG rõ ràng có thể thấy thị trưòng bất động sản tại Việt Nam là một thị trường đầy tiềm năng, triển vọng do được hậu thuận chắc chắn bởi sự ổn định về môi trưòng chính trị, kinh kế,

xã hội Bên cạnh, đó với tổng số dân trên 85 triệu người (đứng số 12 thế giới, số liệu

2005 – wikipedia), Việt Nam là một thị truờng rất lớn theo cả nghĩa đen và nghĩa bóng.

Không chỉ có vậy, là một quốc gia có nền kinh tế năng động của khu vực và thế giới, trong nhiều năm qua Việt Nam đã đạt được nhiều thành tựu to lớn, mà trên hết là sự tăng trưởng ổn định về kinh tế Mức sống và thu nhập của người dân không ngừng được nâng cao làm thay đổi tư duy tiêu dùng theo hướng tích cực Để từ đó quan điểm về sở hữu, kinh doanh và đầu tư bất động sản cũng thay đổi là tiền đề cho sự phát triển sôi động, đa dạng tới thị trường cung - cầu bất động sản tại Việt Nam

Và đây cũng chính là NỘI LỰC cho ngành marketing bất động sản phát triển - một ngành đầy tiềm năng nhưng chưa được quan tâm và khai thác đúng mức Trong thời gian tới, khi marketing được đầu tư và chú trọng một cách tương xứng, chắc chắn khách hàng, doanh nghiệp và xã hội sẽ thu được nhiều lợi ích tích cực từ các sản phẩm bất động sản Việt Nam

Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam

Để trở thành công trước hết các doanh nghiệp chuyên nghiệp cần một chiến lược kinh doanh chuyên nghiệp bao gồm :

1 xây dựng nhiệm vụ => 2 phân tích các yếu tố bên ngoài, bên trong (SWOT)=> 3 xây dựng mục tiêu => 4 xây dựng chiến lược => 5 Xây dựng chương trình => 6 thực hiện => 7 kiểm soát

Trong các bước này, doanh nghiệp cần đặc biệt chú trọng đến việc xác định thị trường mục tiêu, khách hàng mục tiêu để có thể thiết kế và cung ứng các sản phẩm phù hợp Bên cạnh đó việc tổ chức bán hàng cũng cần được đặc biệt lưu ý

Tại thị trường Việt Nam, việc khuyếch trương, giới thiệu sản phẩm (một mắt xích quan trọng của chiến lược marketing) còn nhiều hạn chế Điều nầy thể hiện rất rõ qua số liệu công bố về kênh thông tin về bất động sản mà khách hàng tìm kiếm (ở phẩn mở đầu bài viết) Vì vậy các doanh nghiệp cung cần lưu ý đến hoạt động này

Cuối cùng để thành công, các doanh nghiệp luôn cần theo dõi mọi bước tiến kinh tế thế giới và Việt Nam, đặc biệt là các thay đổi luật pháp trong ngành để có những quyết định kịp thời và chính xác Doanh nghiệp cũng cần tập trung xây dựng thương hiệu uy tín và dành một phần ngân quỹ xứng đáng cho Marketing – ngay cả khi trong thời suy thoái

-như lời GS John Quelch (Mỹ) chia sẻ trên thời báo the Financial Times gần đây “…khi các đối thủ cạnh tranh cắt giảm quảng cáo, thương hiệu nào tăng cường tiếp thị trong

thời kỳ suy thoái sẽ có thể cải thiện thị phần, tái đầu tư với một mức giá thấp hơn nhiều

so với thời kinh tế thịnh vượng…” (5)

Tài liệu tham khảo:

1 Khái niệm về bất động sản

2 Danh bạ điện tử bất động sản việt nam, số 5, tr 3 -13, quý II/2010

xem ( www.vietrees.com )

3 Danh bạ điện tử bất động sản việt nam, số 5, tr 43, quý II/2010

xem ( www.vietrees.com )

4 Định nghĩa PESTLE

5 2009, “Đừng cắt hết chi phí marketing”