Hãy nhận định để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở việt nam hiện nay

Hãy nhận định để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành côngở Việt Nam hiện nay BÀI LÀM Thị trường bất động sản BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trư

Hãy nhận định để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công

ở Việt Nam hiện nay

BÀI LÀM Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của

nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội

ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước.Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

Thị trường BĐS năm 2010 sẽ tiếp tục đà phục hồi bởi nhu cầu về BĐS tiếp tục tăng, hấp dẫn các nhà đầu tư, không chỉ tập trung vào Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng mà còn lan dần sang các địa phương khác

1 Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt

Nam hiện nay

a.Môi trường vĩ mô:

Nền kinh tế Việt Nam phục hồi khá rõ, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay tới 6%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng là 8%/ năm và Hà Nội là 7%/năm, chỉ số giá và lạm phát cũng được kiểm soát, niềm tin của dân chúng vào chính sách của nhà nước sẽ là những yếu tố quan trọng tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian tới

Mặt khác, tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội Ở các thành phố lớn cũng đang chịu áp lực di dân cơ học nên nhu cầu nhà ở ngày càng cao

Ngoài ra yếu tố quy hoạch cũng tạo nên một cú huých lớn cho thị trường bất động sản ở các thành phố lớn Hệ thống hạ tầng đô thị được nâng cấp, quy hoạch hoàn chỉnh, đặc biệt là sự mở rộng địa giới, nhiều vùng giáp ranh được sáp nhập vào thành phố Đây là cơ hội cho nhiều nhà đầu tư đón đầu cũng như người dân có nhu cầu về nhà có thể mua đất để ở

Một yếu tố tích cực khác là hệ thống pháp luật điều chỉnh các hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản ngày càng chặt chẽ, nâng cao tính minh bạch của thị trường, do đó môi trường đầu tư sẽ tốt hơn Với một loạt văn bản pháp luật liên quan

ra đời, như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP và sắp tới là Luật Kinh doanh BĐS, hướng phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới đang được

mở ra theo chiều hướng ngày càng thông thoáng và hợp lý

Sự biến động của lãi suất ngân hàng và chính sách tín dụng của NHNN cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Trước đây, một rào cản lớn nhất khiến người dân không thể mua được nhà đất là phải vay vốn với lãi suất quá cao và chủ đầu tư cũng phải vay vốn với lãi suất cao dẫn đến giá bất động sản cao, bất hợp lý

Do đó giao dịch cầm chừng, tính thanh khoản của thị trường bất động sản thấp cũng có khi trở nên đóng băng Hiện nay, lãi suất đang dần hạ nhiệt xuống còn 12 – 14 %, đây

là cơ hội thuận lợi để tạo đà cho thị trường bất động sản sôi động trở lại

Một trong những nhân tố ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS là đầu tư trực tiếp của nước ngoài Tính đến hết tháng 3/2010, cả nước đã thu hút được thêm 6,6

tỷ USD vốn FDI Tổng vốn FDI thực hiện cũng đạt 3,3 tỷ USD, tăng 29,6% so với cùng kỳ năm ngoái Trong đó vốn FDI tập trung chủ yếu vào một số dự án như: dự án Công ty TNHH Skybridge Dragon Sea của Hoa Kỳ, mục tiêu xây dựng, kinh doanh Khu trung tâm hội nghị triển lãm, trung tâm thương mại, kinh doanh bất động sản tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu với tổng vốn đầu tư 902,5 triệu USD; dự án kho ngầm chứa xăng dầu tại KKT Dung Quất với tổng vốn đầu tư là 340 triệu USD, dự án Công ty TNHH đầu tư Daewon - Bình Khánh để kinh doanh bất động sản tại TP Hồ Chí Minh với tổng vốn đầu tư 120 triệu USD; dự án Công ty TNHH CZ Slovakia Việt Nam của nhà đầu tư Slovakia để kinh doanh bất động sản với tổng vốn đầu tư 100 triệu USD;

dự án Công ty TNHH Promenada Canany của Thái Lan với mục tiêu xây dựng, quản

lý, vận hành 1 tòa nhà trung tâm thương mại để cho thuê với tổng vốn đầu tư 95 triệu USD

Kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các khu nhà ở Bên cạnh đó, việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về BĐS

Tuy nhiên, các đô thị Việt Nam hiện đang đứng trước nguy cơ phát triển không bền vững khi quy hoạch luôn đi sau phát triển đô thị Theo định nghĩa phát triển bền vững hoàn chỉnh nhất hiện nay là “thoả mãn các yêu cầu hiện tại nhưng không làm phương hại đến việc thoả mãn các nhu cầu trong tương lai” thì những thành phố lớn của Việt Nam, trong đó có các đại diện lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đang phát triển nhưng mang lại những di hại to lớn cho tương lai Đó là nạn ô nhiễm môi trường, ùn tắc giao thông, ngập nước, nạn phát triển tràn lan thiếu quy hoạch hoặc không được quy hoạch có chất lượng đe doạ đến quỹ đất dự trữ cho phát triển của các thế hệ sau

b Môi trường ngành:

Năm 2009, thị trường BĐS Việt Nam nói chung và tại các thành phố lớn nói riêng khởi đầu kém thuận lợi bởi ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu Ảnh hưởng này đã đặt ra cho nó một con đường phát triển khá gian nan cùng nhiều biến động, nhất là đối với các mảng nhà, đất ở và văn phòng cho thuê Dự báo trong năm 2010 một lượng lớn dự án BĐS mới được đưa vào hoạt động sẽ tạo thêm nhiều nguồn cung cho thị trường cũng như cơ hội cho những người có nhu cầu thật

“Cung” BĐS trong thời gian qua đã phát triển lệch pha so với “cầu” dẫn đến sự

dư thừa trong một số phân khúc thị trường cao cấp hay BĐS có giá cao Bên cạnh đó,

do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính năm 2009, không ít dự án BĐS bị trì hoãn

vì chủ đầu tư thiếu vốn Điều này ảnh hưởng đến bức tranh chung của thị trường trong năm qua

c Phân khúc thị trường:

Thị trường BĐS Việt Nam được phân khúc thành:

- Phân khúc nhà, căn hộ cao cấp được dự báo là sẽ trầm lắng trong thời gian tới.

Nguyên nhân cơ bản là do tác động của khủng hoảng tài chính quốc tế, các nhà đầu tư nước ngoài đang điều chỉnh lại danh mục đầu tư cũng như tiêu dùng, những dự án có vốn đầu tư nước ngoài bị công ty mẹ rút bớt vốn Hơn nữa, khách hàng của phân khúc này là người nước ngoài làm việc tại Việt Nam, người có thu nhập cao ở trong nước cũng đang phải điều chỉnh mức tiêu dùng

- Phân khúc có diễn biến tốt nhất là sản phẩm nhà, căn hộ chung cư có mức giá trung

bình tại các dự án hiện hữu Nguyên nhân cơ bản là do phần lớn giao dịch ở phân khúc này là của những người có nhu cầu thật Nếu có sự tham gia của những nhà đầu tư mua để bán thì rất dễ dẫn đến tình trạng tăng giá cao và hệ quả là người có nhu cầu thật sẽ rút khỏi thị trường, khi ấy những nhà đầu cơ sẽ bị đọng vốn

- Phân khúc nhà giá thấp cũng được dự báo là có triển vọng sáng sủa Những lô đất,

căn nhà hay căn hộ cao có mức giá dưới 1 tỷ đồng đã và đang được mua bán sôi động Trong cả ngắn hạn và trung hạn, các nhà đầu tư mua để bán cũng có thể tham gia vào phân khúc thị trường này thông qua hình thức mua đất để phát triển dự án nhỏ lẻ rồi bán cho người có nhu cầu thực

- Khu vực nhà ở xã hội cũng thu hút sự quan tâm của không ít doanh nghiệp BĐS nhờ

những chính sách ưu tiên nhà ở của xã hội, của chính phủ trong thời gian qua Do các thị trường khác đang trong giai đoạn điều chỉnh nên các doanh nghiệp sẽ hướng đến các phân khúc sản phẩm nhà ở xã hội như một sự đầu tư thay thế Tuy lợi nhuận từ các phân khúc này không cao nhưng đem lại cho doanh nghiệp những lợi ích cộng đồng

- Phân khúc thị trường nhà đơn lẻ tại các khu dân cư cũ tại Hà Nội dường như đứng

ngoài vòng ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới và tình hình kinh tế vĩ mô trong nước

Bên cạnh đó, chuyên gia của CIEM cũng khuyến cáo các doanh nghiệp và người mua BĐS cần lưu ý tới những rủi ro ngoài dự báo Thứ nhất là khủng hoảng tài chính thế

giới vẫn chưa tới “đáy”, lại là khủng hoảng tài chính thế giới có nguồn gốc từ khủng hoảng cho vay dưới chuẩn của thị trường BĐS Song tác động của khủng hoảng tài chính đến thị trường BĐS như thế nào thì các chuyên gia chưa thể đoán định rõ ràng Tuy nhiên, có một điều chắc chắn là nếu thị trường thế giới biến động, hiển nhiên thị trường Việt Nam cũng sẽ bị ảnh hưởng

Căn cứ để khẳng định thị trường sẽ sôi động hơn là trong năm 2010 nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn sẽ tăng mạnh, đồng thời “cầu” vẫn cao Tại Hà Nội, khi Thủ đô được mở rộng, quỹ đất cũng tăng lên cùng với tốc độ tăng dân số, rõ ràng rằng các nhà đầu tư và doanh nghiệp hoạt động trong ngành BĐS sẽ đẩy mạnh các hoạt động xây mới để góp phần phát triển nguồn cung trên thị trường này Sau khi UBND Tp.Hà Nội báo cáo kết quả rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép tiếp tục triển khai 244 dự án vào đợt 1 Trong số này có tới trên 50% là dự án nhà ở, khu đô thị mới Nhiều dự án chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủ yếu tại Hà Đông, ví như khu đô thị mới Dương Nội rộng 174.23ha của tập đoàn Nam Cường, khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng Tấn của công ty Geleximco với 133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng 181 ha của công ty CP Đầu tư phát triển đô thị và KCN Sông Đà, khu đô thị mới Bắc An Khánh rộng 264.40

ha của công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh, khu đô thị Thanh Hà

A với 195.51ha, khu đô thị Thanh Hà B rộng 193.22ha của Cienco 5 Những dự án này được hoàn thành không chỉ tạo ra nguồn cung lớn về nhà ở tại địa bàn mà có thể còn tạo ra sự cạnh tranh mạnh về giá cả, chất lượng, thương hiệu sản phẩm Theo kế hoạch, trong năm nay, Quốc hội sẽ xem xét thông qua Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội Khi có quy hoạch mới, nhiều dự án sẽ được cấp phép, được giải tỏa, nhà đầu tư yên tâm hơn khi thực hiện các giao dịch và nguồn vốn đổ vào BĐS sẽ tăng lên rất nhiều

Còn ở Tp.HCM, trong ba năm tới (2010-2012) dự kiến sẽ có khoảng 87 dự án quy hoạch được đưa ra thị trường Nếu những dự án này đúng tiến độ thì tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường Tp.HCM sẽ tăng gấp đôi so với hiện nay Quận 7 với ưu thế có khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng sẽ chiếm khoảng 26%; quận 2 và quận 9 có lợi thế là hệ thống giao thông được cải thiện, nguồn đất có sẵn và sự có mặt của khu công nghệ cao sẽ đóng góp khoảng 25% trong tổng nguồn cung của thành phố Theo số liệu thống kê của công ty nghiên cứu, tư vấn BĐS VietRees, các dự án đang trong quá trình

xây dựng đến năm 2010 sẽ cung cấp cho Tp.HCM thêm khoảng 8.500 căn hộ, và thêm

từ 10.000 – 15.000 căn hộ vào khoảng năm 2011, khả năng con số này sẽ tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo Cụ thể, nguồn cung căn hộ có giá trung bình và thấp trong năm 2010 có thể sẽ cao hơn 4 lần so với năm 2008 Trong năm 2010 sẽ có rất nhiều căn hộ ở quy mô và cấp độ này được tiếp tục chào bán Theo quy luật cạnh tranh, giá

cả căn hộ chắc chắn sẽ bình ổn và hợp lý hơn cho nhiều khách hàng

Qua các phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành

ở trên, tôi nhận thấy có rất nhiều cơ hội Marketing đối với kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay

2 Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh BĐS thành công ở Việt Nam hiện

nay

Trước tiên, nhà kinh doanh BĐS phải xây dựng được chiến lược Marketing tốt, hiệu quả, phù hợp với mục tiêu, nguồn lực của công ty trên cơ sở phân tích, đánh giá môi trường vĩ mô, môi trường ngành

Phân tích SWOT:

* Điểm mạnh – Strength:

- Nguồn nhân lực năng động, có kinh nghiệm, nhiệt huyết với công việc

- Có uy tín trên thương trường

- Nguồn vốn đủ mạnh để đầu tư vào lĩnh vực BĐS

* Điểm yếu – Weakness:

- Chưa chú trọng đầu tư vào hoạt động marketing

- Khả năng tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng còn hạn chế

- Việc huy động vốn và mua bán nhà trả trước trong các dự án khu nhà ở, khu đô thị mới còn nhiều bất cập tiềm ẩn nguy cơ bất ổn cho xã hội và rủi ro cao

* Cơ hội – Opportunities:

- Nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng lớn

- Tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam ổn định

- Hệ thống hạ tầng cơ sở được nâng cấp, quy hoạch ngày càng hoàn chỉnh, đặc biệt là

việc mở rộng địa giới ở các thành phố lớn.

- Hệ thống pháp luật điều chỉnh kinh doanh BĐS ngày càng chặt chẽ, nâng cao tính minh bạch của thị trường

* Thách thức – Threats:

- Sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước và nước ngoài ngày càng cao

- Ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới

- Sự biến động của lãi suất ngân hàng và chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước

- Hệ thống văn bản pháp luật còn chồng chéo

- Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS thiếu tin cậy và chưa thống nhất

- Giá nguyên vật liệu biến động bất thường

Trên cơ sở phân tích SWOT thì nhà kinh doanh BĐS thành công phải biết lựa chọn cho mình một phân khúc thị trường phù hợp với tiềm năng của mình

* Sản phẩm chất lượng tốt, giá thành vừa phải, phù hợp với số đông nhu cầu nhà ở của

người dân có mức thu nhập trung bình

* Giá cả: Xây dựng chiến lược giá chào bán: bán lẻ, bán buôn, giá ưu đãi và giảm giá,

bán trả chậm phù hợp với thời điểm đưa sản phẩm ra thị trường và có tính cạnh tranh cao Xây dựng chính sách bán theo kiểu “mua bán nhà trên giấy” hay kiểu biến thể

“vay vốn của người tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở” sẽ giải quyết được vấn đề khó khăn về vốn cho doanh nghiệp

* Phương pháp phân phối: Xây dựng chính sách phân phối sản phẩm sao cho đến

được tận tay khách hàng mục tiêu

* Quảng bá sản phẩm: Lập kế hoạch chí phí quảng bá sản phẩm thông qua các hình

thức quảng cáo: truyền hình, tạp chí bất động sản, poster, catalogue, các sàn giao dịch BĐS, quan hệ cộng đồng (PR), hoạt động văn hoá xã hội

Vì BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt nên muốn trở thành nhà kinh doanh BĐS thành công ở Việt Nam thì họ phải hiểu biết về tổng thể nền kinh tế, chính sách pháp luật của nhà nước Việt Nam và phong tục tập quán, thị hiếu của khách hàng

Marketing trong lĩnh vực này rất cần sự năng động, sáng tạo, sự nhiệt huyết và uy tín của nhà kinh doanh Do đặc thù BĐS là tài sản có giá trị lớn nên việc quyết định mua tài sản đó phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư, khả năng tư vấn, thuyết phục của nhà kinh doanh bất động sản và niềm tin của khách hàng

Ngoài ra, muốn có lợi nhuận, nhà đầu tư cần phải có chiến lược đầu tư rõ ràng: đầu tư dài hạn, trung hạn hay lướt sóng Khi đổ tiền vào BĐS ở những thị trường mới nổi, nhà đầu tư cần cân đong đo đếm dòng vốn, tính toán thời gian chôn vốn vì không thể đòi hỏi tính thanh khoản mạnh trong khi giá sản phẩm khá mềm

Nhìn chung, năm 2009 thị trường BĐS Việt Nam nói chung và tại các thành

phố lớn nói riêng khởi đầu kém thuận lợi bởi ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu Ảnh hưởng này đã đặt ra cho thị trường BĐS một con đường phát triển khá gian nan cùng nhiều biến động, nhát là đối với các mảng nhà, đất ở và văn phòng cho thuê Dự báo trong năm 2010 một lượng lớn dự án BĐS mới được đưa vào hoạt động sẽ tạo thêm nguồn cung cho thị trường cũng như cơ hội marketing cho những nhà kinh doanh BĐS

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1 MBA trong tầm tay chủ đề Marketing, Charles D Schewe & Alexander Hiam

2 Marketing căn bản, Philip Kotler

3 Marketing dựa trên giá trị, Peter Doyle

4 Marketing quốc tế, ĐH Ngoại Thương

5.Thời báo kinh tế Việt Nam

6 Đặc san của báo đầu tư- toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam