Phân tích và đánh giá về cơ hội kinh doanh trong thị trường bất động sản tại VN hiện nay

Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạtđộng không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thếgiới, nhưng cho đến nay đã đạ

Phân tích và đánh giá về cơ hội kinh doanh trong thị trường Bất ĐỘng Sản tại VN

hiện nay

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng pháttriển vững mạnh Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ nềnkinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đờicùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhậpkinh tế quốc tế Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạtđộng không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thếgiới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệttrong lĩnh vực dịch vụ bất động sản Sau gần 3 năm Việt Nam trở thành thành viên chínhthức của WTO, bất động sản dần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thểhiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạngchỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch Nhữngcam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất độngsản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier„ và kích thíchcác công ty dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng Một công

ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành thì công ty đó phải nắm bắt đượcnhững nét chính của ngành, và phân tích được năng lực cạnh tranh cũng như quan trọnghơn cả là phân tích SWOT để biết được được là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro,thách thức bên ngoài

PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH

1 Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường

1.1 Quy mô thị trường bất động sản

1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản

Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trườngtrung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trựctiếp qua lại lẫn nhau Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trunggian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá

nhân môi giới Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thuthập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này Gần đây tại ViệtNam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành

và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng,thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thôngqua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở), điều này sẽthúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất độngsản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thãi ở nơi này khôngthể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địaphương Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội và mật độdân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chấtlượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản củatừng địa phương

Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thịtrường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thịtrường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hoá tiêu Dùng, thị trường tư liệu sảnxuất và các thị trường khác Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm củađất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xãhội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất độngsản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo

Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất

là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầuhết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thịtrường tài chính tiền tệ Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch mộtlượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất độngsản thường có nhu cầu rất lớn về vốn Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của mộtquốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển

lành mạnh và ổn định

1.1.2 Quy mô thị trường bất động sản hiện nay

Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 Hahiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay, dự kiến sẽ đạttới khoảng 45% vào năm 2025 Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho

số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm

2025 Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phảiphát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm

bộ tương đương 1.000 -1.100 USD/m2

Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM, Hà Nôigiá thuê sẽ chạm đáy vào cuối năm 2009 Giá chào thuê của tất cả các phân hạng cao ốcvăn phòng đều sẽ có mức giảm thấp nhất: 2,9% kể từ thời điểm quý II/2009 Dự ánKumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn 31.562m2 đã đi vào họat động trong tháng 9vừa qua đã đẩy mặt bằng giá chào thuê văn phòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng,tăng 1,2% so với quý trước

Tuy nhiên, hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức 17,5% giảm 0,6%

so với quý trước Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống hiện vẫn ở mức cao:26,3%.Trong khi đó dự báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm 2010

Ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu có vẻ khả quan hơn Hiện giá chào thuê bình quântại các trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâm thương mại(TTTM) của thành

phố vẫn bình ổn ở mức giá 105,3USD/m2/tháng tại các tầng lầu có vị trí thuận lợi

Dự kiến trong quý IV/2010 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh thành như: Kumho AsianaPlaza(Q.1), The Clemington (Q.11) và Thr Everich(Parkson) ở Q.11 tai TP HCM vàKeangnam, Vincom, … tại Hà Nội sẽ cung cấp thêm cho thị trường 156.338m2 mặt bằng.Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá thuê Giá thuêtrung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3% xuống còn 24,74USD/m2/tháng Tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A thậm chí còn tăng cao lên 26% dokhách thuê dời đến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn

Có dấu hiệu hồi phục và được đánh giá tiềm năng nhất hiện nay chính là thị trường căn hộbán Trong quý I/2010, các chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lại các dự án bị đình hoặchoãn lại trước đây và cùng lúc đó là nhiều dự án mới đã được khởi công xây dựng Đặcbiệt, giá chào bán bình quân trên thị trường thứ cấp tiếp tục tăng từ 1%-3,4% so với quýtrước, và hầu hết các giao dịch dao động trong mức giá 650 USD-810 USD/m2

Nếu tính từ năm 2008 đến quý IV/2009 đã có 106 dự án với gần 35.000 căn hộ được chàobán Số lượng căn hộ được chào bán tại TP.HCM từ quý IV/2009 đến quý II/2010 sẽ là 44

dự án với trên 22 ngàn căn hộ

Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn, ủy ban nhândân thành phố đã đề nghị cho phép tiếp tục triển khai 241 dự án vào đợt 1 Trong số này

có tới trên 60% là dự án nhà ở, khu đô thị mới Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diệntích hơn 100 ha, tập trung chủ yếu tại Hà Đông, như khu đô thị mới Dương Nội rộng174.23ha của tập đoàn Nam Cường, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn của Công ty cổ phầnphát triển đô thị quốc tế Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị mới hai bên đường Lê TrọngTấn của Công ty Geleximcó với 133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng 181ha củaCông ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà, Khu đô thị mớiBắc An Khánh rộng 264.40ha của Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới AnKhánh; khu đô thị Thanh Hà A với 195.51ha, Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 ha củaTổng công ty xây dựng công trình Giao thông 5

+ Nguồn cầu

Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu trên thị trường bất

động sản vẫn còn tương đối lớn Nhưng trong thời điểm hiện nay, việc suy giảm kinh tế vàtâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại

Sáu tháng đầu năm tại Tp Hồ Chí Minh nhu cầu mua căn hộ đã bão hòa, nhiều dự án đồngloạt được bán ra Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường trung và cao cấp

Số lượng căn hộ được bán ra nhiều nhất là khu Đông (quận 2) và khu Nam thành phố(quận 7) Tại Hà Nội, thị trường trong 6 tháng đầu năm 2009 đang có sự chênh lệch khálớn về cung và cầu “ Hà Nội, tổng số căn hộ còn để bán từ các dự án khoảng 2.467 căn,tập trung chủ yếu tại các quận Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng Những dự án cònhàng bán ra hiện nay như Keangìam Hanoi, Landmark Tower, Vincom Park Place, SkyCity Tower và Golden Westlake, CT1 - khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A - khu đô thị mớinghĩa Đô„ cũng đều nhắm đến thị trường trung và cao cấp

Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động mua bán căn hộdiễn ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc Trong quý 1/2010 chỉ có khoảng 330 căn cógiao dịch thành, chiếm khoảng 23% tổng số căn còn để bán Giá bán căn hộ trung bình đãgiảm so với quý 4/2009 Giá chào bán trên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 7,5% so vớiquý 4/2009 Giá giảm song giao dịch trên thị trường vẫn không thể tăng Nguyên nhân củatình trạng này, theo các chuyên gia là do nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thịtrường Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năng thanh toán của

đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở Do vậy mặc dù cầu thật của thị trường rất lớn,thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao dịch thành công không nhiều

1.2 Tốc độ tăng trưởng

“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay.Thế nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Namvẫn đang phát triển, không hề có băng Cụ thể như sau: Dù mới chỉ có một số ít công tyniêm yết công bố báo cáo tài chính quý II nhưng đa phần kết quả sản xuất, kinh doanh hếtsức ấn tượng, hơn nhiều so với quý I Trong đó, nổi bật về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận lànhóm ngành bất động sản

Tuy mới đi được 3/4 quãng đường nhưng lợi nhuận mà các doanh nghiệp này công bố đềuvượt xa kế hoạch lợi nhuận của cả năm 2009 Nhận định cho rằng: Ngành bất động sản cólợi nhuận đột biến

Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu ấm lên khiến phần nhiều doanh nghiệp tronglĩnh vực này được hưởng lợi.

Theo thống kê của Công ty CP truyền thông tài chính StoxPlus (www.stox.vn), 10 doanhnghiệp có kết quả lợi nhuận lớn nhất quý II vẫn rơi vào những “tên tuổi” thuộc nhómngành tài chính, bất động sản như ACB, VNM„ và ngành có tốc độ tăng trưởng lợi nhuận

so với cùng kỳ cao nhất là bất động sản: 355%

Dưới cái nhìn của ông Peter Dinning - Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐS của Công tyQuản lý quỹ VinaCapital, thì thị trường BĐS hiện nay không đóng băng Theo ông, hai banăm trước, các nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây nhà và bán, có nhiều người mua Nhưngbây giờ không phải cứ xây lên là bán được và yếu tố lựa chọn của người tiêu dùng đã ảnhhưởng rất lớn đến thị trường Những khu căn hộ cao cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do cáckiến trúc sư nước ngoài thiết kế, trang trí nội thất như The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bántốt Vì thế, các chủ đầu tư cũng phải “chiều lòng” các “thượng đế” của mình bằng cáchxây dựng những căn hộ mẫu để người mua có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá nó trước khiquyết định mua

Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến cao cấp ở ViệtNam đều đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầu mua nhà Mỗi loại hìnhBĐS có một thị trường riêng với nhu cầu nhất định và nhu cầu này ngày một mở rộng Cónghĩa là không chỉ căn hộ, mà những phân khúc khác của thị trường BĐS như văn phòng,khách sạn cũng đang có nhu cầu cao

Theo ông Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thị trườngBĐS Việt Nam là:

Thứ nhất: là tốc độ tăng trưởng, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay tới

6%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng là 8%/năm và Hà Nội

là 7%/năm Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ kéo theo việcgia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội Trong 10 -15 năm tới, dân sốcủa Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần nhà để ở

Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài, đến hết tháng 3/2010, cả nước đã thu hút được

thêm 6,6 tỷ USD vốn FDI Tổng vốn FDI thực hiện cũng đạt 3,3 tỷ USD, tăng 29,6% so

với cùng kỳ năm ngoái Với đà tăng trưởng này, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng sẽ đạt

13 tỷ USD vốn FDI trong năm 2009

Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các khu nhà ở.

Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) Sự gianhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về BĐS

Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tư vào BĐS ở ViệtNam, ông Peter Dinning thẳng thắn phát biểu rằng điều làm họ chưa yên tâm nhất là sựthay đổi chính sách của nhà nước Tuy nhiên, với kinh nghiệm 10 năm sống ở Việt Nam,ông cũng rất lạc quan với nhận định các chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay đổilớn theo chiều hướng ngày một tiến bộ hơn

Peter Dinning đã có nhận định hoàn toàn chính xác Với một loạt văn bản pháp luật liênquan ra đời, như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP và sắp tới là LuậtKinh doanh BĐS, hướng phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới đang được mở

ra theo chiều hướng ngày càng thông thoáng và hợp lý

Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất 20 ha, chủ đầu tưphải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc những nhà đầu tư không có vốnhoặc thiếu kinh nghiệm ra khỏi thị trường này Trong khi đó, Nghị định 02 lại tạo rahướng mở là chủ đầu tư dự án khu ĐTM được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụngđất để thực hiện các dự án cấp 2 khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự

án đã được phê duyệt Chủ đầu tư cấp 2 phải hoàn thành dự án đúng với mục đích, nộidung xây dựng và tiến độ dự án đã được duyệt Với hướng mở như vậy, nhiều chủ đầu tư

sẽ có cơ hội tránh được các khoản vay ngân hàng rất lớn để duy trì toàn bộ dự án

Đối với những dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 cũng tạo ra lối thoát khi cho phépcác nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạtầng Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án đã gây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư,khu ĐTM, vì nhiều nhà đầu tư không đủ vốn để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng lại khôngthể san sẻ một phần dự án cho các chủ đầu tư khác vì thế, việc cho chuyển nhượng dự án

sẽ góp phần huy động được các nguồn vốn khác, từ đó khôi phục các hoạt động đầu tư vàphát triển nhà ở

Vấn đề này cách thức huy động vốn - sao cho đảm bảo để nhà đầu tư không chiếm dụngvốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được đảm bảo khi hợp đồng góp vốnkhông được thực hiện theo đúng cam kết - đã được cụ thể hoá trong Dự thảo Luật Kinhdoanh BĐS Theo điều 19 của Dự thảo, chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầngkhu công nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng Tổng số vốn ứng trướckhông được vượt quá 70% giá trị hợp đồng và việc huy động vốn phải được thực hiệnnhiều lần, lần đầu chỉ được huy động sau khi đã xây xong cơ sở hạ tầng theo dự án Việchuy động vốn ứng trước lần sau chỉ được thực hiện khi đã hoàn thành khối lượng lầntrước Dự thảo thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn, là vốn ứng trước của khách hàng phải

sử dụng đúng mục đích và chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận gửi số vốn ứngtrước vào ngân hàng để quản lý Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không đúng tiến độ, chấtlượng và các thoả thuận trong hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất chophần vốn ứng trước của khách hàng

2 Phạm vi cạnh tranh

2.1.Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành

Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản (BĐS) quốc

tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu “bắt tay” nhau để hợp lực thực hiện

dự án và nâng sức cạnh tranh, đây có thể là thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cáchchuyên nghiệp giữa các DN BĐS trong nước

Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bản của các Doanhnghiệp BĐS tại TP HCM và Hà Nội chính là sự ra đời của các Tập đoàn Ví dụ: tại TP HồChí Minh ra đời Tập đoàn Tam Phú vừa qua Đây là sự bắt tay của 4 DN hoạt động tronglĩnh vực xây dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công tyTNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty TNHH xây dựng Võ Đình Sự chuyênnghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây không phải là sự hợp tác chỉ để triển khaimột dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽ phát triển ở nhiều dự án khác từ quyhoạch, đến xây dựng các công trình đô thị và những hạng mục liên quan

TS Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho biết, việc hợp tácgiữa các DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu Bởi hiện nay quy mô của các dự ánBĐS không còn nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự án đều đòi hỏi những số vốn đầu tư lớn mà

tiềm lực của một DN khó thực hiện Trước đây, nhiều DN BĐS đã phải bán dự án dokhông đủ tiềm lực tài chính để triển khai và cũng không tiến hành hợp tác, đây là nhữngthiệt hại rất lớn không chỉ trước mắt mà còn ảnh hưởng lâu dài đến thương hiệu của họ.Ngoài ra, việc hợp tác còn giúp các DN BĐS nâng cao được sức cạnh tranh trước sự “tấncông” của các tập đoàn lớn trên thế giới đang ngày càng quan tâm nhiều hơn đến thịtrường BĐS Việt Nam và TP HCM, Hà Nội nói riêng Với tiềm lực tài chính vượt trội, họ

dễ dàng vượt qua DN BĐS trong nước để giành lấy những vị trí vàng để xây dựng, khaithác Do đó, với quy mô của phần lớn DN BĐS ở TP HCM, Hà Nội cũng như cả nướchiện nay đều nhỏ thì việc hợp tác sẽ mang lại nhiều cơ hội Tuy nhiên, các DN nên có sựtìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hình thức hợp tác hiệu quả vì không phải cứ DN hoạt độngtrong lĩnh vực BĐS là có thể bắt tay hợp tác Theo TS Đỗ Thị Loan, sự kết hợp của tậpđoàn Tam Phú được thực hiện khá bài bản bởi 4 công ty trên đều có những thế mạnh riêng

để kết hợp với nhau Điều này giúp cho phần việc của từng thành viên trong liên doanhkhông bị dẫm chân lên nhau mà sẽ được tách biệt chuyên nghiêp, tận dụng được thế mạnhcủa từng thành viên Cụ thể như Công ty N.V.T sẽ lo phần tài chính Công ty Đất Xanh lo Công ty Đất Xanh lokhâu tiếp thị, kinh doanh Công ty Đạt Gia phụ trách giải phóng mặt bằng và Công ty Võ Công ty Đất Xanh loĐình chịu trách nhiệm thi công Các DN có thể dựa vào nhu cầu để đưa ra hình thức hợptác lâu dài hoặc hợp tác trong từng dự án

Việc hợp tác với các DN nước ngoài, TS Đỗ Thị Loan nhận định, đây là vấn đề sẽ gặpnhiều khó khăn vì yêu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài rất cao như thương hiệu của đốitác, vị trí đất và nhiều báo cáo kỹ thuật, tài chính khác„ liên quan đến dự án một cách chitiết Điều này hiện chưa có nhiều DN BĐS tại TP HCM, Hà Nội có khả năng đáp ứng.Chính vì vậy, sự kết hợp giữa các DN trong nước vẫn là hướng đi khả thi hơn

3 Số lượng các đối thủ cạnh tranh

Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu trong thời gian gầnđây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty như Saigon Land, Sacomreal,Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI)„ tại TP HồChí Minh, còn tại Hà Nội như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank, AnBình, HUB,

Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị cho mình một

thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa chuyên nghiệp Các trungtâm môi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một sức ép chuyển đổi về chất lượng đểcạnh tranh và tồn tại

Có nhiều lý do dẫn đến kết luận mặt bằng giá thuê văn phòng có dấu hiệu chạm đáy vàđang bật lên trở lại Đầu tiên là do nhu cầu về lĩnh vực này tăng lên Theo thống kê từcông ty CBRE, nhu cầu về văn phòng hạng A tại TP.HCM, Hà Nội trong quý I vừa rồi đãtăng 12% so với quý trước đó, đây là một tín hiệu khá lạc quan trong tình hình khủnghoảng kinh tế dẫn đến hầu hết các công ty trong và ngoài nước đều cắt giảm tối đa chi phíthuê văn phòng

Theo thống kê, trong quý I có tới gần 100.000m2 mặt bằng đã được cho thuê, chủ yếu tậptrung ở các cao ốc hạng A và C Chủ yếu là các cao ốc hạng A đã đưa vào hoạt động ở đầuquý I vừa rồi đến nay đã lấp đầy khoảng 67% diện tích Nhu cầu tăng khiến giá chào thuêcủa tất cả các phân hạng cao ốc văn phòng có mức giảm thấp nhất tính từ quý I/2009 đếnnay, chỉ giảm 2,9% trong quý vừa rồi

Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỷ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc mớihoàn thành Một điều đáng quan ngại là trong khi tỷ lệ trống còn khá cao thì nguồn cungvăn phòng cho thuê được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, tăng tới 134% vào cuốinăm 2010 trên tất cả các hạng văn phòng Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút kháchhàng giữa các chủ cao ốc trong thời gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt

Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng tại Việt Nam đã có lúc trở thành một trong nhữngyếu tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vì vậy, nguồn cung tăng, giácho thuê giảm trong thời điểm vừa qua cũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môitrường đầu tư tại Việt Nam trong việc giảm chi phí thuê mặt bằng

Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang nhắm đến thị trườngcăn hộ dịch vụ hạng A, B Thị phần từ trước đến nay vẫn thuộc về các công ty nước ngoàihoặc liên doanh giữa nước ngoài và đối tác Việt Nam

4 Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường

4.1 Những rào cản gia nhập ngành

4.1.1 Rào cản kỹ thuật

Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tếquốc dân Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi cao Nhiều công ty muốn gianhập vào thị trường kinh doanh bất động sản nhưng gặp phải một số rào cản về kỹ thuậtgây khó khăn trong việc gia nhập thị trường

Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vì các qui định kỹthuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng được yêu cầu vềdiện tích, độ an toàn dẫn đến những khó khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khimuốn tham gia vào thị trường

có uy tín phát triển trên thị trường sẽ là “bảo chứng” tốt nhất để ngân hàng quyết định chovay

Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo từngđợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro Nếu cácdoanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêuvấn đề tranh chấp

Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở nướcngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc cáchình thức bảo hiểm cho dự án phát triển rất mạnh Điều này khiến cho thị trường ViệtNam hầu như chỉ tập trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồngđặt cọc, hợp đồng góp vốn

4.1.3 Rào cản về pháp luật

Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển

của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán,cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh„ bằng bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố này

có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xoá bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tínhchất đặc biệt của hàng hoá bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhànước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh

4.1.4 Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính - tiền tệ của Nhà nước.

Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân

tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèmvới kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xácđịnh lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạchchuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động côngnghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thươngmại, dịch vụ,„sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ

đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hoá và giao dịchbất động sản trên thị trường Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủTrung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùngkhông thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạtđộng sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích,đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độphát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng

Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sựphát triển của thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệlàm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gầnnhư không có giao dịch mua bán bất động sản Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chínhsách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch vềbất động sản tăng lên rõ rệt

4.1.5 Rào cản về thủ tục hành chính

Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án của