DSpace at VNU: Xây dựng thị trường đất và bất động sản để phát triển thị trường vốn ở Việt Nam

DSpace at VNU: Xây dựng thị trường đất và bất động sản để phát triển thị trường vốn ở Việt Nam tài liệu, giáo án, bài gi...

T A P KH0A HPg ĐHQGHN' KINH IỂ ~ LUÂT' 1 x x ’ sỏ 2 2004

X Ả Y D Ự N G T H Ị T R Ư Ờ N G D A T V À B Â T Đ Ộ N G SẢ N

Đ Ể P H Á T T R IÊ N T H Ị T R Ư Ờ N G V ố N ở V I Ệ T N A M

T rầ n T h ị T h á i H à {,>

X i z i tiền đề đ ể đ â t đ a i và b ấ t đ ộ n g

s ả i có th ê trở t h à n h v ố n

ĩyyỊtiên cứu sự p h á t t ri ê n c ủ a thị

triơrg tài chính của các quốc gia t r ê n thê

gió người t a t h ấ y nổi lên hai đôi cực: ỏ

n hírg quốc gia p h á t triển, giá trị của

nhirg -ông cụ nợ có cơ sở là đấ t đai và b ấ t

đôig sin chiếm tỷ t r ọng lớn n h ấ t t r o n g

tổig giả trị của thị t r ường nợ Ví dụ, tại

Am tj lệ tín d ụn g được bảo đả m b ằ n g tài

sải ỉh i à chiếm tỏi 42% t rong tổng số 24

triiU u i s ả n n hà ỏ có k h ả n ă n g t h ế c h ấ p

(Miirca Fa uré , 1997) Tạ i Mỹ, thị t r ườn g

cần :ổlà bộ p h ậ n cấu t h ả n h lớn n h ấ t c ủa

th triòng vốn, với tô ng dư nợ c ầ m cô

chến 54% tổng tài s ả n của thị t r ư ờ n g nợ

(1*90- Nguồn vốn d uy n h ấ t q u a n t r ọ n g

ch» ihír.g doanh nghi ệp mới ở Mỹ là một

kh)ải vay cầm cố’ t r ê n ngôi n h à c ủa các

ìứà loir.h nghiệp N h ữ n g tài s ả n n à y còn

cingcip một k h â u nôi với lịch sử tín d ụ n g

củi Ìgưòi c h ủ sở hừu, một địa chí chịu

tncl rhiệm cho việc t h u t h u ê và nợ, là cơ

sỏđi tạo r a n h ữ n g tiện ích cồng cộng phô

bimvì đáng tin cậy, và là n ề n t á n g đê tạo

racỉc ‘bứng kh oá n ( nh ư các t rái ph iế u có

dimbíO bằng t ài s ả n c ầm cố) m à s a u đó có

thì ìulc tái chiết k h ấ u và b á n t r ên thị

trtờigthứ cấp

s Ch<a Hnh tế, Oại học Quóc gia Hà Nội.

T r on g khi đó, t h ế giới đ a n g p h á t tri ển

là nơi m à t ì n h t r ạ n g thiếu vồn cho đ ầ u tư

và t ă n g t rư ơn g luôn luôn là c ản b ệ n h kinh niên Điều đ á n g nói ở đây là n ga y cả t r ong

n h ữ n g nưỏc nghèo n h ất , người nghèo vẫn

t iế t kiệm, và giá trị c ủa sô" tiền t i ế t kiệm của n h ữ n g người nghèo thực t ế là r ấ t lón - gấp bôn mươi lẩn t oà n bộ viện trợ nước ngoài n h ậ n được t r ên toàn t h ế giới k ể từ

n ă m 1945 C h ẳ n g h ạ n ỏ Ai-Cập, c ủ a cải mà người nghèo tích luỷ dược có giá trị gấp

n ă m mươi lăm lần tổng đầu tư nưỏc ngoài trực tiếp t ừ n g n h ậ n được ở nước này ở Haiti, quốc gia nghèo n h ấ t C h â u Mỹ La

tinh, t ổng số tầ f sản của người nghèo lớn

gấp hơn một t r ă m n ă m mươi l ầ n t oà n bộ

đ ầ u tư nước ngoài n h ậ n được kê t ừ khi Haiti gi ành được độc lập từ P h á p nă m

1804 Người t a đả ước tính ỏ các nước đ a ng

phát triển, giá trị của các bất động s ả n lốn

hơn n h iề u lần so với t ổng số các k h o ả n viện

trợ t ừ các nước p h á t tri ển cộng VỚI khoản vay từ World B a n k tới n h ữ ng nước này Ví

dụ, ỏ Ai-Cập, t ổng giá trị "tài s ả n chết" ước

t í nh là 240 tỷ USD, so với G D P là 75 tỷ USD Tại P h i l i p p i n e s , tống giá trị các bất động s ả n chưa đ ă n g ký hợp p h á p là 133 tỷ

u đ t ) , b ằ n g bôn lẩn tổng giá trị của 216 công ty nội địa niêm yết t r ên t hị t rường

2 8

X â y d ự n g thị tr ư ờ n g d á t v à b ất (l ộ n g sán. 29

chứng k h o án nước này, b ằ n g 7 l ầ n tổ ng giá

trị tiền gửi tại các n g â n h à n g t hư ơ n g mại,

9 lần tổng vốn c ủa các d o a n h n gh iệ p n h à

nước và 14 lần t ổ n g đ ầ u tư nước ngoài

Vấn đề đ ặ t r a là các nước p h á t t ri ển đã

làm được điều gì đê biến đ ấ t đai và n h ữ n g

tài s ản được xây d ự n g t r ê n đó (bất động

sản) t h à n h n g uồ n vốn, còn ở t h ế giới đ a n g

p h á t triển thì không?

Các k ế t quả n g h i ê n cứu cho t h ấ y, ở các

nước đang p h á t tri ển , các q u y ề n àối với

n h ữn g n guồn lực mà d â n c h ú n g n ắ m giữ

này không được c h ứ n g m i nh một cách thoả

đ áng b ằn g và n b ản H ậ u q u ả là h ầ u h ê t

các nguồn lực c ủ a d â n c hú ng , t r o n g đó đặc

biệt là đ ấ t đai và b ấ t đ ộn g s ả n, đề u k hô ng

th ể nhìn t h ấ y được vê p hư ơ ng diện th ươ n g

mại và tài chính Một t ài s ả n mà các k h í a

cạn h kinh t ế và xã hội c ủ a nó k h ô n g được

cô" định t r on g mộ t hệ t h ô n g q u y ền sở h ữ u

chính thức thì cực ký khó đ ưa vào thị

trường, vì nó sè đòi hỏi q uá n h i ề u công sức

chỉ đế x á c đ ị n h n h ữ n g yế u tố cơ b ả n của

giao dịch: Người b á n có sỏ h ữ u b ấ t động

s ả n đó và có q u yề n c h u y ể n n h ư ợ n g nó hay

không? Ỏng ta có được p h é p t h ế c h ấ p nó

không? Ngươi c h ủ sở h ữ u mới có được chấp

n h ậ n tư cách đó bới n h ừ n g người t hực thi

các quyền về sở h ữ u không? Đó c ũ ng chí nh

là lý do giải thích vì sao việc trao đổi phần

l ớ n t à i s ả n ỏ c á c n ư ố c đ a n g p h á t t r i ể n c h ỉ

h ạ n chê t r on g k h u ô n khố địa ph ươ n g nhỏ

hẹp, nơi mà mọi người đ ề u biết rõ và tin

cậy lẫn n h a u C ũ n g vì t h ê m à h ầ u h ế t

n h ữ n g tài s ả n t i ề m n ă n g ỏ n h ữ n g nước n à y

đã không được xác đ ị n h h a y t hực hiện

Nguồn vốn có t h ể tiếp c ận là k h ô n g đ á n g

kể, v à n ề n k i n h t ế t r a o đôi bị h ạ n c aế và

t r ì t rệ

N h ư vậy điều kiện tiên quyết dĩ cno

p h ép rú t được vốn từ đ ả t đai và h ấ t động sản là n h ữ n g tài sản đó p h ả i có m ột hìr.h

th á i p h á p lý m in h bạch, n h ữ n g chứng từ )ế

qu yền sở h ữ u và quyền sử dụ ng Chúng ù

về t ài s ả n sở hữu c hính thức c h í n h à cái

k h i ế n cho đ ấ t đai n h à cửa k hông clhi đưic

n h ì n n h ậ n n h ư là n h ữ n g phương tikn tể

t r ồ n g t r ọ t h a y để ở - tức là n h ư n h ữ i g t y

s ả n c h ế t - m à hơn thế, được n h ì n n h ì n víi

t ư cách là n h ữ n g k há i niệm kinh tế xi hci

là vôn sông Một t r ong n h ữ n g điều quan

t r ọ n g n h ấ t mà một hệ t h ô n g sở h ữ u ‘hình

t hứ c có được là c h uyên tài s ả n từ r ạ r g

t h á i ít có t h ể tiếp cận s a ng t rạ ng thái cễ tiếp cặn hơn, sao cho c h ú ng có t h ể đắ!n

n h ậ n t h ê m n h ữ n g chức n ă n g mói Khic Víi

tài s ả n v ậ t c h ấ t là b ấ t động sản, đại diện của c h ú n g - các c h ứ n g t ừ ph á p lý • d ễ d à r g được kế t hợp, p h â n chia, h uy động 'à sử

d ụ n g để t h ú c đẩy n h ữ n g giao dich k i m

do anh B ằ n g cách t h á o bỏ n h ữ n g cặc ní n*

k in h t ế của một tài s ả n r a khỏi trạriÉ thci

c h ấ t n i n r r p h Ắ r r h ú n g r ^ * ứ ì p t /

p h á p lý đã làm cho tài s ả n trở thcnh 'lim hoạt" tức là có t hể được t h a y hình đổi ỉạnr

để p h ù hợp vói b ấ t kỳ một giao dịcl nà)

t r ê n thực tế

D ẫ n liệu t r ên đây cho phép nhíc lạ

t hị trường, mọi n gu ồn lực - yêu tô đầi và>

n h ấ t t h i ế t p h ả i l à h à n g h o á , phải CC k h i

n ă n g biến đổi h ì n h t h á i tồn t ạ i và ĩận ìộnr

t h ô n g q u a t h ị trường P h á t t ri ển thêĩĩ mộ bước, n g u y ê n lý đó còn h à m nghĩa: V đâ,

Tạp chi Kltoư học Đ HQGHN, Kinh t ế - Luật, T.xx, S ố 2, 2004

3 0 T r á n T h ị T h á i H à

đai là đ ầ u vào cơ bản và n g u y ê n t h u ỷ nhất,

đế phát t r i ể n n ề n ki nh tê thị t rường nói

chung, p h á t t r i ể n thị t rường t ài chính nói

riêng, thị t r ư ờ n g đ ấ t đai p hả i p h á t t ri ể n

trước một bước Điều nà y c ũ ng giông n h ư

khi ta nói r ằ n g thị t rường h à n g h óa và dịch

vụ phải p h á t t r i ể n trước khi có thị trường

c hứng khoá n; h a y n h ữ n g c h ứ n g khoán cơ

sỏ (cổ phiếu, t r á i phiếu ) phải có trước khi

có ch ứn g k h o án phái sinh (quyền lựa chọn,

hợp đồng tương lai )

Nguyê n lý n à y tìm t h ấ y b ằ n g c hứng hỗ

trợ ở một thực t ế r ằ n g tại n h i ề u quôc gia

đ a n g p h á t triển, c hứng t ừ p h á p lý đầy đủ

c ùng chưa đủ đê giúp người sở h ữ u chúng

có thế r ú t r a dược lượng vôn c ầ n t hi ế t từ

đó N hi ều hệ t hô ng q uyề n sở h ữ u ở n hữn g

quốc gia này đã không tạo r a được vôn, vì

c húng chỉ đơn t h u ầ n là một b ả n kê khai sở

h ữ u n h ữ n g c h ứ n g từ và b ả n dồ c hứn g thực

cho tài sản, m à không bao gồm cả n h ữ n g cơ

c h ế bô s ung c ầ n t hiết đê tạo r a một mạ ng

lưới trong đó t ài sản có t h e sông một cuộc

sông song h à n h với tư cách là vốn

Để các c hứn g từ đó được c h ấ p n h ậ n

n h ư mộ t tài s ả n t h ế chấp, th ì bản th ả n đất

đai và các bất động sản trên đ ó, được đại

diện bằng các chứng từ này, p h ả i có m ột

th ị trường vặn động đ ế có th ế chuyến hoá

h ìn h thái tài sản và n h ờ đó, p h á t triển

được. Đo là tiền dề t h ứ h a i cho phép đất

đai và bất động s ả n có t hế trỏ t h à n h vốn

Đ ấ t đai và b ấ t động s ả n là h à n g hoá

đặc bi ệt ố chỗ nó là t h ứ n g u ồ n lực - tài

n g u y ê n đặc biệt k h a n hiếm: người ta tuyệt

đôi k hô ng thể s ả n x u ấ t r a đất, k h ô n g thể

tái c h ế đất T r o ng khi đó, đ ấ t lại t h a m gia

v à o t ấ t c ả m ọ i h o ạ t đ ộ n g k i n h t ế - n ô n g

nghiệp, công nghiệp, giao t hô ng v ặ n tải, dịch vụ - với t ư cách là một yế u t ó đầu vào q u a n t r ọ n g bậc n h ấ t và k hông t hê t h a y thế Vì mọi h o ạ t động sinh sông và p h á t

t ri ể n k h ô n g t hể t h i ế u đấ t mà đ ấ t lại r ấ t

k h a n hiếm, n ê n về n gu yê n tắc, nó p h ả i là

t h ứ h à n g hóa có h ì n h thái vậ n động đặc biệt linh h o ạ t để có t h ể c h uy ển đổi h ì n h

t hức sử d ụ n g vào b ấ t cứ mục đích gì Theo

n g h ĩa đó, có đ ấ t g ầ n n h ư là có một t h ứ tài

s ả n có giá trị " tuyệt đôi" (giông n h ư tiền),

có t h ể đổi được t ấ t cả mọi thứ, tức là biến hoá h ì n h thá i s a n g mọi t hứ đó Chỉ khi nào

t r ê n thị trường, đ ấ t đai và b ấ t động s ả n được đôi xử VỐI t ư cách đó, t hì n h ừ n g

c h ứ n g t ừ vê q u y ề n sở hừu đất, h a y sở h ữ u quyền sử d ụ n g đất, mới có t h ế được sử

d ụ n g đê h u y động vôn một cách t ấ t yếu và

dễ dàng N h ư n g k h ô n g phải bao giờ nó

c ũng được đối xử n h ư vậy

Đê cho thị t rư ờn g đ ấ t đai, b ấ t động s ản

p h á t t r i ể n được, các quyền sở h ữ u chính

t hức phải được tổ chức t h à n h một hệ th ông

th ố ng n h ấ t, ở các quốc gia p h á t triển, quá

t r ì n h này đã được thực hiện t r o n g nhi ều

t h ậ p niên củ a t h ế kỷ t h ứ mười chín Theo

đó, các q uyề n sở h ữ u được h ì n h t h à n h từ

h à n g t r ă m quy tắc k hác n h a u qua bao

n h iê u t hê hệ, đà được các chính trị gia, các

n h ả lập p h á p và các l u ậ t sư tậ p hợp từ

k h ắ p các t h à n h phô, l à ng xã, các cao ốc và

nông trại, và k ết nối c h ú n g vào t rong một

hệ thông Kết quả của quá t r ì n h hợp n h ấ t

đó là công d â n c ủ a các quốc gia p h á t t ri ể n

có t h ể có được n h ữ n g mô tả về các c h ấ t

lượng kinh tê và xã hội của bất ký tài sản

nào có s ẵ n mà k h ôn g cẩn phái n h ì n t h ấ y

Tạp (lu Klioa học Đ H Q G H N , Kiiìlì tê - Luật I XX, Sô 2, 2004

X â y d ự n g thị tr ư ờ n g đ ấ t v à b ấ t đ ộ n g sá n. 31

chính tài s á n đó Đó là điều kiện q u a n

trọng để cho các giao dịch có t h ể được tạo

ra B ằn g cách l à m cho t ài s ả n trở n ê n linh

hoạt, b ằ n g cách g ắ n ngưòi c h ủ sở h ữ u với

tài sán, tài s ản với địa chỉ, và t ư cách sở

hữu VỚI cưỡng c h ế t hự c thi, và b à n g cách

làm cho t hô ng t i n về lịch s ử củ a các tài s ả n

và n h ữ n g người c h ủ sở h ữ u có t h ể tiếp cận

một cách dễ dàng, các hệ t h ô n g t ài s ả n sơ

h ữ u chính th ức ở các nước p h á t t r i ể n đã

biến n h ữ n g công d â n của họ t h à n h một

mạ n g lưới n h ữ n g đ ạ i diện k in h d o a n h chịu

trách nhiệm và có thê xác đ ịn h về p h ư ơ n g

diện cá n h à n Một hệ th ôn g tài s ả n sở hữu

hợp p h á p được t h ô n g n h ấ t mộ t cách h oàn

chỉnh về t hực c h ấ t làm được hai việc: Th ứ

nhấ t, nó đả g iả m được vô sô' chi phí của

việc tìm biêt được n h ữ n g p h ẩ m c h ấ t kinh

tê của n h ữ n g tài s ả n, b ằ n g cách đại diện

cho c h ú ng theo một cách m à c h ú n g ta có

t h ể n h ậ n r a một cách n h a n h chóng; và t h ứ

hai, nó tạo ra cái n ă n g lực c h ấ p n h ậ n làm

t hê nào sử d ụ n g t ài s ả n để tạo r a nhiều

sản lượng hơn và n â n g cao dược sự p h â n

công lao động

II T á c đôn*? cú n t h i t.rưcinơ hất đôni?

s ả n lê n th ị t r ư ờ n g t à i c h í n h

Khi đ ất đai và b ấ t động s ả n dã thực sự

được đỏi xử n h ư m ộ t t h ứ t ài n g u y ê n -

nguồn lực k h a n hi ếm, thì cả n h ữ n g người

chủ sở h ữu loại t à i s ả n n à y c ù n g với hệ

thốn g n gâ n h à n g đ ề u có vị t h ế và động cơ

m ạ n h hơn để t h ú c đ ẩ y thị t r ư ờ n g tài c hính

p há t triển

Vói giấy c h ứ n g n h ậ n các q u yề n hợp

p há p với loại t ài s ả n này, các cá n h â n trở

t h à n h n h ữ n g đại d iệ n k i n h t ế có k h ả n ă n g

biến đổi các tài s ả n trong k h u ô n khổ một

m ạ n g lưới rộng lớn hơn Họ có điều kiện,

h a y đ ú n g h ơn là có q uyền lực, t ạ o r a n hững giá trị lớn hơn so với giá trị t ài s ả n đang có của mình, n h ò việc có t hể "rút" r a t ừ n hữn g tài s ả n đó một lượng vôn mới Sức cầu về tín d ụ n g n hờ t h ế t ă n g lên Đồng thòi, các

n g â n h à n g có t hể yên t â m cấp t í n d ụn g vì

k h ô ng có tài s ản t h ế chấp nào đ á n g tin cậy hơn là các c hứn g từ sò h ừ u hợp pháp loại tài s ả n "vàng" này Lần t h ứ n h ấ t , vôn được

r ú t r a từ b ấ t động s ả n chính là ở k h â u này

Sa u k hi đã thực hiện được một lượng

đủ lớn n h ữ n g k h o ản vay c ầm cô' ( motgages

- tức là n h ữ n g k h o ả n vay được bảo đả m

b ằ n g b ất động sản), các n g â n h à n g có thê

sử d ụ n g mộ t kỹ t h u ậ t tài c h í nh được gọi là

chứ ng k h o á n hóa các kh o á n vay cầm cô

Theo đó, n g â n h à n g sẽ p h á t h à n h một loại

c hứn g k h o á n nợ d ự a t r ê n cơ sở n h ữ n g

k h o ả n t h a n h t oá n mà n h ữ n g người vay cầm cố' t r ả h à n g t h á n g cho n g â n hàng,

được gọi là n hữ ng chứ ng khoán chuyến tiếp

( p a s s -t h r ou g h securities) Các n h à đ ầ u tư

m u a loại c h ứ n g k h o á n này, về t hực c h ấ t là

t h a y c h o n g â n h à n g n ắ m g i ữ c á c k h o ả n , v a y

cầm cố đ ã được tạo ra trước đó Nói cách

kh á c là t h ô n g q ua việc c h ứ n g k h o á n hóa các k h o ả n vay cầm cô', n g â n h à n g đã bá n lại các k h o ả n vay đó cho các n h à đầ u tư mối H à n h động n à y cho p hé p n g â n h à n g

t h u hồi được sô* ti ền đã cho vay cầm cố’ đê tiếp tục q u á t r ì n h kinh doanh, t rong khi

k h oả n vay đó t r ê n thực t ế v ẫ n tiếp tục h o ạ t động t r o n g t a y các n h à đ ầ u tư mới N gâ n

h à n g lúc n à y chỉ là người n h ậ n làm hộ dịch

vụ t h u các k h o ả n t h a n h t oá n và hưởng phí

Q u á t r ì n h n à y tạo r a thị t rường t h ứ cấp

Ị ạp chi Khoa học D H Q G H N Kinh lẽ - Luật T.xx, Sô 2 2004

32 Trần Thị T hái Hà

cho tài s á n t h ê c hấp, -có tác d ụ n g kích h oạ t

các dòng tài c h í nh t r ê n thị trường, biến

n h ữ n g tài s ả n k é m lỏng t h à n h n h ữ n g tài

s ản lỏng và vì t h ế gia t ă n g được h iệ u quả

hoạt động c ủ a hệ t h ô n g tài c hính Đây

chính là lý do giải thích vì sao ỏ n hững

quốc gia p h á t tri ển , tương ứng với hệ thông

chứng từ sở h ữ u chính thức được tổ chức

một cách k h o a học, thô ng n h ấ t , theo đó là

một thị t rư ờn g b ấ t động s ả n h i ệ u quả, là

một hệ t hô ng thị t rường tài c h í n h với các

khoản tín d ụ n g dựa t r ê n tài s ả n cầm cố

chiếm tỷ tr ọn g cao n h ấ t t r on g t ổ n g mức tín

dụng m à các n g â n h à n g đã th ực hiện

M ặ t khác, với một thị t r ư ờ n g đ ấ t đai,

bất dộng s ả n v ậ n h à n h hiệu quả, t h ứ h à ng

hóa này dễ d à n g được đ á n h giá và quy đổi

th àn h p h ầ n vôn góp t r ong các công ty cô

phần Theo n g h í a đó, một k h u d ấ t h a y một

tòa n h à t r o n g khi v ẫ n giữ được nguyên

trạng về m ặ t v ậ t chất, lại có t h ể chia nhỏ

về m ặ t giá trị dưới d ạ n g các cổ phiế u Nhờ

đó chúng có t h ể được s a n g nhượ ng, cầm CC)

hay làm quà t ặ n g , hơn n ữ a có t h ể đem lại

những k h o ả n t h u n h ậ p dưới d ạ n g cổ tức,

và cuối cùng là có t h ể lớn lên so với giá trị

ban đ ầ u t r on g t r ư ờ ng hợp giá trị của công

ty gia tăng Nói cách khác, t h ị t rư ờn g đất

đ a i, b ấ t đ ộ n g s ả n p h á t t r i ể n s ẽ t ạ o r a đời

sống vốn cho loại h à n g hóa này, giúp phát

triển một ph ươ n g thức hiện đại đê đầu tư

và huy động vốn - đ ầ u tư và h u y động trê n

thị trường t ài chính

Cũng cần p hả i nói t h ê m r ằ n g đ ấ t đai

và bất động s ả n là loại tài s ả n 'CO t í nh biến

động r ấ t cao mặ c dù xét về dài h ạ n thì giá

trị của nó n g à y c à ng tăng Đặc điểm này

tiêm ẩn một k h ả n á n g b ấ t ổn đ ị n h đôi với tài s án của n g â n h à n g dưới d ạ n g n h ữ n g

khoả n vay cầm cố, n h ấ t là t r o n g điều kiện

n ă n g lực kiểm s o át thị t rư ờng b ấ t động sản chưa p h á t t ri ể n đủ độ Vì thế, để giảm thiêu rủi ro này, bên c ạn h việc gia t ă n g tín h minh bạch t h ô n g tin t r ê n thị t rường

đấ t đai và bất động sản, các n g â n h à n g còn phải xây d ựn g n ă n g lực t h ẩ m đị nh các

k ho ản vay, và lấy h iệ u q u ả củ a các đự án làm căn cứ q u a n t r ọ n g cho q u yế t đị nh cấp tín dụng, t h a y vì chỉ dựa duy n h ấ t vào tài sản t h ế chấp

III L àm gì đ ế p h á t t r i ể n t h ị tr ư ờ n g

đ ấ t đ ai và b ấ t đ ộ n g s ả n , t ừ đ ó p h á t

t r i ể n th ị t r ư ờ n g t à i c h í n h ở V iệ t N am ?

Một thực t ế ỏ Việt N a m hi ện n a y là

t ình t r ạ n g ứ đọng vốn t ro n g các n g â n h à n g thương mại, t r o n g khi n h ữ n g người cần vốn thì không vay được vốn, còn n h ừ n g dự

án vay vôn lại có ti ềm n ă n g lợi n h u ậ n đủ

hấ p dẫn Lý do đơn giản đã được đề cập ỏ

t r ê n là n h ữ n g người cần vay vôn k h ô ng có các c hứng từ để t h ế chấp, h a y có n h ư n g

c hứng từ có t h ể bị t ừ chcn vì k h ô ng hợp

thức, khó định giá hoặc không có khả năng

t h a n h lý tài s ả n vì n h i ề u lý do Tr ong điểu kiện mà đầu r a cho sô vôn đó bị phong tỏa

n h ư t h ế các n g â n h à n g k h ô n g khỏi bị

n h ữ n g á m ả n h t ìm cách đ ầ u t ư số ti ền gửi

vỏi một mức s i n h lòi hợp lý, t h ậ m chí phải

c hấp n h ậ n n h ữ n g mức sinh lời tôì thiểu,

c ha ng h ạ n n h ư d ù n g tiền gửi để m u a t rá i phiếu chính p h ủ với một mức c hê nh lệch lãi s u ấ t quá h ẹ p tới mức đe doạ sự tồn tại lành m ạ n h của n g â n hàng

Tạp chí Klma học Đ H Q G H N , Kinh t ế - Lỉiật, ĩ.XX, S ố 2, 2004

( â y d ự n g thị tr ư ờ n g đ ấ t và bát đ ộ n g sá n. 33

Bên c ạnh đó c ũ n g t ồn t ại vô sô khó

chăn t ro n g quá t r ì n h góp vôn b ằ n g đ ấ t đai

:ua Việt N a m với các đôì tác k i n h doanh

nước ngoài, hay q u á t r ì n h đ ị n h giá tài sản

d ấ t t r on g các d o a n h n ghiệ p P h á t t ri ể n thị

trường b ấ t động s ả n vì t h ế đ a n g trỏ t h à n h

một n h u cầu bức xúc, và đê c h u ẩ n bị

n h ữ n g điều kiện t iề n đề cho sự v ậ n h à n h

của thị t rường này, trước hết, hệ thông

quyền sỏ h ữ u c h í nh th ức đôì với đ ấ t đai và

b ấ t động s ả n c ần p h ả i được h iế u và t hiêt

k ế một cách thích hợp đê nó tạo r a một

m ạ n g lưới mà t h ô n g q u a đó con người có

t hể lắp ghép tài s ả n c ủ a họ t h à n h n h ữ n g

k ế t hợp có giá trị hơn Ti ếp t he o là p hả i có

một cơ c h ế cho p h é p k h a i t h á c tốì đa n h ữ n g

tiện ích của hệ t h ố n g đó N ế u k hô ng có cơ

c h ế bổ s u n g này, thì q u y ề n sỏ hữu chỉ là

quyền sở hừu, k h ô n g p h ả i là vôn

T r on g nhi ều n ă m qua Việt N a m đã có

n hi ều cô g ắng đổ k h ắ c p h ụ c t ì n h t r ạ n g trê n

đâv Trưốc hết p hả i kể tới nỗ lực thực hiện

cấp giấv chứng n h ậ n q u y ề n sử d ụ n g đ ất và

sơ h ữu n h à cho n h â n d ân Q u á t r ì n h này

diễn r a k h á c h ạ m c hạ p, ước t ính cho tới

nay v ẫ n ròn k h n n n g 10% diện tích đ â t

nông nghiệp, 60% đ ấ t l â m n gh i ệ p và 85%

đ ấ t ỏ, 60% diện tích đ ấ t cho d o a n h nghiệp

t h u ê c h ưa được c ấp giấy c h ứ n g n h ậ n quyền

sử d ụ n g (QSD) đất T u y n hi ê n, n h ữ n g gì

làm được đã giúp cho mộ t bộ p h ậ n ngày

c àng đông dân c h ú n g có p hư ơ ng tiện đê

vay vốn của n g â n h à n g p h ụ c v ụ các n h u

cầu s ả n x u ấ t k i n h d o a n h hoặc đời sông

Các số^ liệu t hô ng kê cho t h ấ y, tương ứng

với mỗi bưốc h o à n t h i ệ n hệ t h ô n g p h á p lý

liên q u a n tới QSD đấ t, số dư t í n d ụn g có

QSD đ ấ t là tài s ả n t h ế c h ấ p có xu hướng

t ă n g lên, và nợ q u á h ạ n t r ê n n h ừ n g k h o ả n tín d ụ n g n à y có xu hướng giảm Dư nợ cho vay có t h ế c h ấ p QSD đ ấ t và b ấ t dộng s ả n

t ă n g k h á m ạ n h : n ă m 1998/1993 = 7,3 lần,

n ă m 2001/1998 = 3,1 lần, cuối t h á n g 3/2001 so vói cuổi n ă m 2001 t ă n g 13%; tỷ trọng k h o ả n vay có t h ế c h ấp QSD đ ấ t và

bấ t động s ả n cuôi n à m 2001 gấp 2 lần so với cuỗi n ă m 1993 Tỷ lệ nợ q u á h ạ n t ro n g

dư nợ vay có t h ế c h ấp t ừ 12,3% - 14,5% vào

nă m 1998 đã g iả m xuổng còn 5,3% - 5,8% vào cuôi t h á n g 3-2002 Có ng hí a là QSD

đ ất khi x u ấ t h i ệ n n h ư một phươ ng t iện t hê chấp đã t h ú c đấy thị t r ư ờn g tí n dụng p h á t

triển vê số lượng và c h ấ t lượng.

Tuy n h iê n , c ũ ng n h ư ở nhiều nước

d a ng p h á t t r i ể n khác, có một thực t ế ở Việt

Nam h i ệ n n a y là n ga y cả khi người t a đã cầm t r o n g t a y các c hứn g từ, thì việc r ú t được vôn r a t ừ n h ữ n g giây tò đó cùng không hề dễ dàng So VỚI n h u cầu về vôn cho s ả n x u ấ t k i n h doanh, v à so vói tống

q u ỷ đ ấ t v à t à i s ả n t r ê n đ ấ t c ó t i ề m n ă n g

làm t ài s ả n t h ế c h ấ p đê vay vốn, thì lượng tín d ụ n g đã t h ự c h i ệ n có c h ứ n g t ừ Làm thê

n h ấ p ìà q u á n h o b é K h ô n g b iế m t.H ir in g

hợp việc đ ị n h giá các tài s ả n đó gặp r ấ t

nhiêu khó k h ă n do th iếu các căn cứ thực

tiễn (căn cứ t hị trường), do các văn bản pháp lý k h ô n g đ ầ y đủ và k h ô n g đồng bộ để

có t hê t hực th i mộ t cách dễ d à n g và n h ấ t quán, và c ũ n g do b ả n t h â n các c hứng từ không đ ạ t được n h ữ n g c h u ẩ n mực cần thiết đê k h i ế n cho nó có t h ế được sử dụng vào chức n ă n g đó, và s a u h ế t là việc tổ chức t h ự c h i ệ n p h á p l u ậ t liên q ua n tới t hế chấp giá trị các c h ứ n g t ừ và tài sản gắn liền còn n h i ề u b ấ t cập Q u á t r ì n h này tiêu

Tạp chi Khoa học ĐHQGHN, Kinli t ế - Luật, r.xx, S ố 2, 2004

}4 T r ầ n T h ị T h á i Hà

lôn r ấ t nhiều thời g ia n c ủ a cả hai bên thê

'hấp và n h ậ n t h ế c hấp Một sô' cán bộ tín

dung lợi d ụ n g t ì nh h ì n h nà y đê b ắ t chẹt

khách h àn g, độc q u yể n đị nh giá t h ấ p tài

sán hoặc tới khi p h ả i t h a n h lý tài s ả n đe

trả nỢ thì tài s ả n bị đ á n h giá q u á rẻ mạt

Do vậy n hữ n g người có tài s ả n t h ế chấp,

mặc dù có n h u cầu vay vốn, tr on g n h iề u

trường hợp, v ẫ n k h ôn g m uôn làm t h ủ tục

Vỉiy vốn theo con đường chính thức vì ngại

pìiiền hà, mấ t thời gian và sợ bị đôì xử

kiông công bằng M ặ t khác, c ủ ng có không

ít trường hợp n gâ n h à n g t ừ chôì cho vay

n-ặc dù có tài s ả n t h ê chấp Lý do đ ư a ra

If.: ' k h i c ầ n b á n , n g â n h à n g k h ô n g t h ể b á n

đưọc tài s ả n đó, k h ô n g bi ết b á n cho ai, với

g á bao nhiêu" T r ê n t hực tế, cỏ nh iề u

trưòng hợp, tài s ả n t h ế c h ấp s au kh i được

ngán h à n g kê biên k h ô n g sao t h a n h lý

diọc, gây h ậ u quả xấ u cho tìn h h ì n h tài

ciính củ a n gâ n hàng

Chung quy lại, t ì n h hì nh t r ê n đ â y có

rrô' nguyên n h â n bao t r ù m là c h ủ n g ta

ciua có một thị t r ư ờ n g đ ấ t đai b ấ t dộng

sir p h á t triển Tr on g n h ữ n g yếu tô ' đ a n g

Cir trở sự lưu t hô n g c ủ a h à n g hóa đ ấ t và

tót cộng s ả n ở Việt N a m hi ện nay, trước

yết phải kể tỏi k h u ô n khô p h á p lý chưa

đầy đủ, t h iế u đồng bộ và n h ấ t q u á n giữa

cic văn b ả n điều chỉnh Ví dụ, một t r ong

rhửr.g điều kiện để giấy c hứn g n h ậ n QSD

(ất có t hể được t h ế c h ấp vay vốn là đ ấ t đó

jh;ii có k h á n ă n g c h u y ê n nhượ ng dề d à n g

tico quy đị nh của p h á p l u ậ t về đ ấ t đai;

trong khi đó, điều k i ệ n để c h u y ên n hư ợ ng

(ất CƯỢC quy định trong các văn bản pháp

]iật là quá c h ặt chè Đôi với đ ấ t nông

r g ì i è p hay đ ấ t lâm nghiệp, hộ gia đình, cá

n h â n chỉ được c h u yê n nhượ ng QSD đất trong các điều kiện sau: (1) C h u y ê n nơi cư

t r ú để sinh sông hoặc s án x u ấ t k i n h doanh; (2) C h u y ê n s a n g làm n ghề khác; (3) Không còn hoặc k h ô n g có k h ả n ă n g t rự c tiếp lao động; (4) Nế u là c h u y ể n nhượ ng QSD đất trồng lúa nước thì người n h ậ n c huyên

nh ượ ng phả i là hộ gia đình, cá n h â n trực tiếp s ản x u ấ t n ông nghiệp; diện tích

c huyên n h ư ợ n g QSD đ ấ t vượt h ạ n mức phải c h u y ển s a n g t h u ê đất

Có thê kê r a vô sô ví dụ k há c nữa, cho

t hấ y n h ữ n g k h i ế m k h u y ế t của hệ thông

p há p l u ậ t h iệ n h à n h đ a n g gảy trớ ngại cho

sự lưu thô ng t r ê n thị t r ườn g đ ấ t đai và bất động sản, n h ư là quy định liên q u a n tới việc định giá t ài s ả n t h ế chấp, quy đị nh vể góp vôn b ằ n g giá trị QSD đất, về việc the chấp q uyề n sử d ụ n g đ ấ t và tài s ả n t r ên đất (đồng thời h a y tá ch rời),v.v Với thực

t r ạ n g p há p lý này, thị t rường đ ấ t đai, bất động s ả n bị p h â n mả ng, rào c hắn, h a y thec cách diễn đ ạ t c ủ a H e r n a n d o De Soto, thì

hệ th ô ng đó đã k h ô n g tạo được những đường ray để cho n h ữ n g đoàn t ầ u (tài sản;

có t hê c huy ên v ậ n giừa các n h ả ga (những người t h a m gia thị trường), n h ư nó đà làrr

đư ợ c ở các nước p h á t triển Kết q u ả là gâ)

khó k h ă n, l úng t ún g, và k h ô ng k h u y ế r khích được các cá n h ả n và tô chức t h a m gig các giao dịch c h í n h th ức t ro n g cả h o ạ t độnÉ

c huyển n hư ợ n g QSD đất, h o ạ t động chc

t h u ê và cho t h u ê lại q uyề n đó Một khi cá< giao dịch được c h u y ê n s a n g thị trường ngầm, thi h ậ u q u ả c ủ a nó k h ô n g chỉ là thấi

t ho á t n guồn t h u n g â n sách, tạo ra nhữnÉ nguồn t hu n h ậ p b ấ t c hính, mà hơn t h ế nữ£

là không n â n g cao được hiệu q u ả vậ n h à ĩ ứ

Tạp chi Khoa học ĐHQGHN Kinh t ế - L u ậ t , T XX, S ố 2, 200•

X ây d ự n g thị tr ư ờ n g đ ấ t v à bát d ò n g sán.

của thị trư ờn g t à i c h í n h và cuối c ù n g vẫn

đ ặ t nề n kinh t ế vào t r ạ n g t h á i t h i ế u vốn

t ri ề n miên hoặc rốì loạn tà i chính

C ù n g với một h ệ t h ố n g các v ăn bản

p há p lý còn n h i ề u b ấ t cập, q u á t r ì n h vận

h à n h của thị t r ư ờ n g đ ấ t đai và b ấ t động

s ản ở Việt N a m t r o n g giai đ oạ n h i ệ n nay

k hông t r á n h khỏi sự c an t h i ệ p h à n h c hính

ở một mức độ đ á n g kể Q u á t r ì n h này

khô ng chỉ làm c h ậ m t r ễ các giao dịch do nó

chứa đ ự n g n h ữ n g t h ủ t ục q u á p h i ề n h à và

tôn thời gian, m à còn tạo r a n h ữ n g kẽ hở

cho t h a m n h ù n g q u a cơ c h ế "xin - cho", làm

méo giá cả và gây t h ấ t t h o á t n g u ồ n t h u

n g â n sách L u ậ t Đ ấ t đ ai mối c ủ a Việt N a m

đ a n g tạo r a một k h u ô n k h ổ p h á p lý t h u ậ n

lợi cho sự p h á t t r i ể n của thị t r ư ờ n g đ ấ t đai

và b ấ t động sản, n h ằ m k h ắ c p h ục n h ữ n g

khó k h ă n được đề c ập ở t rê n T u y nhiên,

b ản t h â n L u ậ t Đ ấ t đai và q u á t r ì n h thực

hiện Ĩ1Ó v ẫ n còn c h ứa đ ự n g n h i ề u đi ểm b ấ t

cập

Có t h ê n h ì n n h ậ n n h ữ n g k h í a c ạ n h sau

đây n h ư là mộ t vài gợi ý để khởi độ ng thị

trường đ ấ t đai và b ấ t động s ả n ở nước ta

1 Q u á t r i n h đ ã n g ky đ a t đai bao gồm

! hai p h ầ n là đ ă n g ký l ầ n đ ầ u (cấp sổ) và

d ă n g ký biến động, là q u á t r ì n h m a n g lại

cho đ ấ t đai và tà i s ả n tạo lập t r ê n đ ấ t một

i h ìn h t hái biểu h i ệ n p h á p lý, nhờ đó t à i s ả n

có dược một đời sông vôn s ong song với đời

Isông v ậ t c h ấ t c ủ a nó Đó là các c h ứ n g từ

đại diện sở hữ u quyền s ử d ụ n g đ ấ t, hoặc là

đại diện quyền sở h ữ u n h à h a y các công

trin h trên đất.

Dă n g ký t ài s ả n đ ấ t đai và b ấ t động

s ản là q u á t r ì n h mô t ả t ấ t cả các tà i s ả n

theo n h ữ n g tiêu chí c h u ẩ n Nhờ đó, m ộ t hệ

th ô n g sở h ữ u chính thức t hô n g n h ấ t t ạ o ra

k h ả n ă n g so s á n h và p h â n biệt một cách

n h a n h chóng và k h ô n g tốn ké m giua

n h ữ n g n é t tương đồng và n h ữ n g điểm khác biệt tr ong các tài s ản mà kh ông phả i xử lý

t ừ n g tài s ả n một n h ư là n h ữ n g t h ứ đòc

nh ấ t Điều q u a n tr ọng c ầ n được q u á n triệt

là mục đích của công tá c này k h ô n g đcn

t h u ầ n là tạo r a các c h ứ ng từ xác n h ậ n các quyền hợp p h á p của người chủ sở hừu

c húng, m à q u a n tr ọng k h ô n g kém còn à làm cho n h ữ n g chứng từ đó có t hể t h a m g a vào lưu thông, có t hê được mu a bán théy cho n h ữ n g t ài s ả n thực m à ch ún g đại diện

N h ữ n g c hứn g từ tiêu c h u ẩ n về quyền tò

h ừu c hính thức phải được t hi ế t k ế sao cho

c h ú n g có t h ể tạo điều kiện dề d à n g cho việc

đo lường các thuộc t ín h c h u n g và riền của một tài sản Nói cách k h á c là các tài sải

p h ải được mô tả và k h á i q u á t đặc trưng theo một cách thức k h ô n g chỉ phác họ* được t í nh c h ấ t đơn chiếc c ủa c hú ng mà còi chỉ r a được t í nh c h ấ t t ương tự của c h ú m với n h ữ n g tài sản khác, từ đó làm ch)

n h ừ n g sự kết hộp tiềm n ă n g đư ợ c rõ ràn*

hơn Nếu n h ư r h ữ n g mô t ả c h u ẩn đôì \\i

tài s ả n mà k hô n g luôn luôn có s ẵn để SI dụng, thì b ấ t ký ai m uô n mua, t h u ê ha/

c h o v a y d ự a t r ê n t à i s ả n đ ó đ ề u p h ả i t i ê ì

tốn r ấ t nhiều công sức cho việc so sánh VI

địn h giá nó theo n h ừ n g t à i s ả n khác - vốn

c ũ ng là n h ữ n g t hứ k h ô n g có mô t ả chuẩn

và chắc c h á n điều nà y sẽ làm giảm tốc dọ, hay t h ậ m chí là l àm m ấ t cơ hội kinl doanh Vì t h ế cần đ ầu tư đủ mức cho khâ\ soạn t h ả o t hi ế t k ế hồ sơ và chứng từ mẩ\ củng n h ư việc lưu giừ hồ sơ qua thời giai

và k hô n g gian

Tựp ( hi Khoa học Đ H Q G H N Kinli té - Luật, T XX, Sô 2, 2004

3 p. T r ầ n T h ị T h á i H à

Cho tới nay t r ừ đ ấ t nông nghiệp,

niĩing loại đ ấ t khá c có tỷ lệ ch ưa đ ă n g ký

k ú lớn và do đó c hưa đủ điều kiện đế

tiam gia giao dịch Lý do c ủa t ình h ì n h

n i\ có p h ầ n CÌO b ả n t h â n các quy đị nh

tiiếu t í n h k h ả thi, có p h ầ n do n h ặ n t hức

cia các địa phương và d â n c h ú n g chưa

ctírg mực, và t r on g một c h ừ n g mực đ á ng

lể, n h ữ n g hì nh t h á i phi ch ín h thức vẫn có

rhản h ấ p d ẫ n vì c h ú n g đá p ứ n g n h ữ n g lợi

í;h trước m ắ t của một bộ p h ậ n d â n cư c ầ n

ụo điều kiện để người d â n đ ă n g ký dễ

(àrg khi có biến động, đồng thời tuy ên

truyền đê d â n hiểu lợi ích và t hực hiện

2 K h u n g p h á p lý cho việc t hực thi các

(irển củ a người sử d ụ n g đ ấ t cần được cải

tếi àể t ă n g t h ê m t í n h n h ấ t q uá n, tính thị

r iỏ ng và k h ả n ă n g cưỡng c h ế thực thi

cầ 1 giảm bớt n h ữ n g h ạ n chê vê quyền

reng giao dịch, mở rộng diện đôi tượng

,ưíc t h a m gia thị t r ư ờn g b ấ t động sản,

i hi các d oa nh nghiệp, các tô chức sự

Igiiệp, các cá n h â n và tồ chức nước ngoài,

ỉàig n h i ề u đối tượng t h a m gia giao dịch,

à i g n â n g cao t ính c ạn h t r a n h và hiệu quả

hì trường M ặ t khác, các cơ chế, t h ủ tục

ầỉ dược quy đị nh rõ r à n g đế đáp ứng

ihỉng n h u cầu động, n h ư n h u cầu c huyên

QIC đ í c h k i n h d o a n h , p h á s ả n , d i d ờ i,

hiyèn đôi t r ụ sở, cho t h u ê lại.v.v N h ữn g

lO it động này c ù ng k h ôn g ngoài mục đích

ạc t h uậ n lợi cho việc t hực thi c á c quyền

Dồng thòi, bên c ạ n h việc kiên quyết

.01 bỏ cơ c h ế xin - cho, p h ả i giảm tối đa sự

ai '.hiệp của N h à nước vào các giao dịch

'ềđất đai, đơn giản hoá các t h ủ tục c huyển

Ịư/ến của người sử d ụ n g đất c ầ n cải tiến

t h ủ tục hợp đồng theo hướng chí quy định khung, d à n h chỗ cho n h ữn g t h o ả t h u ậ n bổ sung, đặc biệt là tự thoả t h u ậ n về giá cả

mà kh ôn g có sự can thiệp từ b ê n ngoài Cuôi c ùng là p hả i hoàn thiện cơ c h ế xử lý

t r a n h chấp và cưỡng c hế hiệu quả

3 Tạo các t hể ch ế hỗ trợ t h ị trường gồm p h á t t ri ển hệ thông th ôn g tin, các tổ chức t ư vấn, dịch vụ mua • b á n b ấ t động sản Thị t r ường đ ấ t đai và b ấ t động s ản

m a n g n ặ n g tính b ấ t đôi xứng t h ô n g tin, tiềm n ă n g đầ u cơ và rủi ro cao Bởi vậy,- việc xây dựn g một hệ thông t h ô n g tin thường xuyên về thị trường đ ấ t đai và b ất động s ản sẽ cho phép thị t rường h o ạ t động

thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng

hiệu quá thị trường Vấn đé quy hoạch và cồng k ha i thô ng tin về quy hoạch phải được coi là một trong n hững k h â u trọng

t â m của quá t r ì n h p h á t triển t h ị trường

b ấ t động sản Cần sớm hình t h à n h h à n h lang p h á p lý cho hoạt động c ủa các t r u n g

t â m địa ốc; siêu thị địa ốc; các t r u n g tâm môi giới, dịch vụ cho vay, t h a n h toán, p h á t mại Các t h ể c h ế này cần được h ì n h t h à n h , củng cô và h oạ t động theo h ư ớ ng ngày

c àng m a n g tính c huyên nghiệp

Trong số này, t h à n h p h ầ n có vai trò r ấ t

q u a n t rọng là các t r u n g t â m đ ị n h giá b ấ t động sán N h ừ n g t r u n g t â m n à y t h ẩ m định giá không p h â n biệt công, tư, dưới d ạ n g các

c ô n g t y t ư v ấ n v ê đ ị n h g i á đ ấ t v à c á c c ồ n g

t r ì n h gắn với đ ấ t hoạ t động t he o một quy

c h ế chung, đá p ứng các nhu c ầ u sử dụn g giá kh á c n h a u theo nguyên tác hưởng phí dịch vụ C ùn g vối việc này là t ă n g cường đào tạo các c huyên gia về đ ị n h giá theo

Tạp clii Khoa học DHQG HN , Kmli lữ - Licit, T.xx, Sò 2 2004

Xây d ự n g thị tr ườ n g (lất v à bâì đ ộ n g sán 37

n h ữn g c huẩn mực quôc tê, và ban h à n h

nh ữn g quy chế về đ ấu giá, đ ấ u t h ầ u công

khai QSD đ ấ t n h ằ m n â n g cao hiệu qu ả sử

d ụ ng đ ất và t ả n g t h u n g â n sách

4 Đẩy m ạ n h cải cách h à n h c hính trong

lĩnh vực n h à đất, theo hướng công khai,

đơn giản, và t h u ậ n tiện cho dân; giảm tối

đa t h ủ tục h à n h c h ính và c an thiệp h à n h

chính vào các giao dịch t r ê n thị trường b ấ t

động sản

N h ữn g t h ủ tục tr ong giao dịch t r ê n thị

trường bất động s ả n có liên q u a n tới n hiề u

k h â u t r o n g h ệ t h ô n g h à n h c h í n h , n h ư t h i

tục giao đất, cho t h u ê đất, đến b ù V*

c h u y ể n mục đích sủ dụng, t h ủ tục xác lậ)

q u y ề n sử d ụ n g đất, qu yề n sở h ữ u tà i sảr;

thủ tục công chứng, t h ế chấp, thanh lý Vi

p h á t mại tài sản; t h ủ tục cấp p hé p xâ* dựng C hí nh sự phức t ạ p của các t h ủ tụ* này, theo đó là h à n h vi n h ũ n g n hi ề u củi

mộ t số q u a n chức hữ u q ua n, là yêu tố làn

cho người d â n k hô ng m uô n t h a m gia vài

n h ữ n g giao dịch chính thức mà tìm nhữnt

con đ ư ờ n g k há c đỡ tổn kém t h ờ i gian Ví

tiền bạc hơn

TÀI LI ỆU THAM KHẢO

1 CIEM - Trung t âm thông tin - tư liệu, Một s ố vấn đ ề về p há t triển thị trường bàt động sát

(Tài liệu tổng thuật), Hà nội, 2001

2 Lê Xuân Bá, S ự hình thành và ph á t triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ị

Việt N a m , CIEM, NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà nội, 2003

3 Lê Thanh Khuyến, Một s ố vấn đề chủ yếu từng bước hoàn thiện cơ sở pháp lý về quán lý thị

trường bát động sản, VIE 97/016, CIEM/ƯNDP, 2002

4 Smith, c.w Jr, 1980 "On the theory of financial contracting: the personal loan market"

Journal o f Moneytary Economics, 6

5 Jaffee, D.M and Renaud, B., 1996 "Strategy to develop mortgage m arkets in transition

economies", World Bank Policy Reasearch Working Paper, No 1697

6 Hernando De Soto, The Mystery o f Capital, 2001.

Tạp chi Khoa hục D HQGHN, Kinh té - Luật, I XX, Sô 2, 2004