Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại địa bàn huyện hải hà, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2013 2015

Giải quyết hợp lý các vấn đề về công tác quản lý thị trường QSDĐ tạo điều kiện cho việc khắc phục những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất, loại bỏ hoàn toàn thị trường không chính th

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––––––––

NGUYỄN VĂN HẬU

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI HÀ,

TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2013-2015

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Lợi

THÁI NGUYÊN - 2016

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan ràng đây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Thị Lợi - giảng viên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; Những số liệu và kế quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào

- Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc Nếu sau tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Văn Hậu

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thị Lợi - giảng viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng đào tạo Sau đại học, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo các cấp, các ngành: UBND huyện Hải Hà, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh, Phòng TN&MT huyện Hải Hà

Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn

bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, người thân đã động viên, tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Văn Hậu

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

3 Ý nghĩa 3

Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học 4

1.1.1 Khái quát chung về giá đất 4

1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 5

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8

1.1.4 Các phương pháp định giá đất 12

1.2 Cơ sở pháp lý 20

1.3 Kết quả nghiên cứu về giá đất trên thế giới và Việt Nam 21

1.3.1 Thị trường đất đai trên thế giới 21

1.3.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam 24

1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài 29

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32

2.2 Nội dung nghiên cứu 32

2.2.1 Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Hải Hà 32

2.2.2 Đánh giá thực trạng công tác định giá đất và giá đất quy định trên địa bàn

huyện Hải Hà giai đoạn 2013 - 2015 32

2.2.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Hải Hà 32

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Hải Hà 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 37

3.1.3 Tình hình sử dụng đất đai 40

3.2 Đánh giá thực trạng công tác định giá đất và giá đất quy định trên địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2013 -2015 42

3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn huyện Hải Hà 46

3.3.1 Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người đến giá đất tại huyện Hải Hà 46

3.3.2 Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 47

3.3.3 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 53

3.3.4 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 54

3.3.5 Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 55

3.3.6 Ảnh hưởng của đô thị hóa và quá trình phát triển đầu tư cơ sở hạ tầng đến giá đất 58

3.3.7 Ảnh hưởng thu nhập của người dân đến giá đất 59

3.4 Đề xuất một số giải pháp 61

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63

1 Kết luận 63

2 Kiến nghị 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Tên viết tắt Tên đầy đủ

BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Tăng trưởng GTSX ngành CN-XD năm 2015 38

Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 41

Bảng 3.3 Giá đất ở áp dụng cho địa bàn nghiên cứu năm 2013 - 2015 44

Bảng 3.4 Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 46

Bảng 3.5 Giá đất của các vị trí tuyến đường số 1 Đường phố Trung tâm thị trấn Quảng Hà 48

Bảng 3.6 Giá đất của các vị trí tuyến đường số 2 đường phố: Bưu điện - Chu Văn An - Nguyễn Du 50

Bảng 3.7 Giá đất của các vị trí tuyến số 3 Trần Kháng Dư - Ngô Quyền - Lý Thường Kiệt - Lê Quý Đôn 51

Bảng 3.8 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất trên cùng 1 tuyến đường phố trung tâm 54

Bảng 3.9 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 55

Bảng 3.10 Đặc điểm của một số khu dân cư 56

Bảng 3.11 Giá đất của các khu dân cư giáp trước và sau khi thực hiện dự án 57

Bảng 3.12 Giá đất của các vị trí tuyến số 1 Đường phố Trung tâm thị trấn Quảng Hà qua các năm theo quyết định của UBND tỉnh 58

Bảng 3.13 Mức thu nhập và giá đất của một số vị trí qua các năm 59

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ huyện Hải Hà 35 Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố III 52

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Quá trình phát triển xã hội loài người gắn với tiến trình sử dụng đất của con người Đất đai luôn là yếu tố duy nhất của sự sống vì nếu không có đất sẽ không có sản xuất và cũng không có sự tồn tại của con người Sự phát triển xã hội, quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng

Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản

lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai

Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn ra dưới nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của người mua và người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nước Giá đất

và vấn đề định giá đất chỉ mới được đề cập đến trong những thập niên gần

đây, vì vậy Nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trường

và cần nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất

Giải quyết hợp lý các vấn đề về công tác quản lý thị trường QSDĐ tạo điều kiện cho việc khắc phục những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất, loại bỏ hoàn toàn thị trường không chính thức, thực hiện đúng nghị quyết đại

hội Đảng IX: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản bao gồm cả QSDĐ theo quy định của pháp luật" đặc biệt là thị trường QSDĐ ở nước ta

hiện nay là một vấn đề mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn cần được nghiên cứu nhiều hơn nữa

Hải Hà là một huyện miền núi nằm ở phía Đông của tỉnh Quảng Ninh, với diện tích tự nhiên rộng 51.393,17 ha, có đường biên giới giáp với Trung Quốc,

có vị trí thuận lợi trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Quảng Ninh Huyện Hải Hà nằm trên đường quốc lộ 18A, là tuyến đường giao thông nối với Cửa khẩu quốc tế Móng Cái Trong những năm gần đây, trên địa bàn huyện Hải

Hà tốc độ đô thị hóa vẫn còn chậm; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tế trên đồng thời được sự đồng ý của khoa Quản lý Tài nguyên - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của

cô giáo, TS Nguyễn Thị Lợi - giảng viên trường Đại học Nông Lâm Thái

Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất ở đô thị tại địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh giai

đoạn 2013 - 2015”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Hải Hà

3 Ý nghĩa

- Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học

Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung

cơ sở thực tiễn để xác định giá đất ở theo giá thị trường hoặc giá đất do Nhà nước quy định

- Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Hải Hà Kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương khi xác định giá đất ở trong quản lý hà nước về đất đai

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Khái quát chung về giá đất

Điều 113 Luật đất đai năm 2013 ghi rõ: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp (Luật đất đai, 2013) [15]

Điều 3 khoản 114 Luật đất đai 2013 quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

UBND cấp tỉnh quyết định giá đát cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê các cơ quan có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể

Điều 112 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:

1 Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau

2 Chính phủ quy định phương pháp định giá đất

Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa đất Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất) Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”

Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi

đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất

Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá nhà nước quy định chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động Mặt khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu

mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu

và giá trị sinh lợi của đất đai [10]

1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện

về mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa

tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,

cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất [10]

1.1.2.1 Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với

sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là

do lao động tạo ra Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I

và Địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa

tô này Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác.[1]

Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch

có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB [1]

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [1]

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.3.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh

tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp

của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhà nước xuất phát

từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó…Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

Quy hoạch đô thị:Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,

tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu

thế của giá đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại, đồng thời chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến giá đất

Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì

tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế

hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng

có những tác động tới giá đất [23]

* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất

của kinh tế, xã hội,ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất

tăng vì thế giá đất tăng lên

* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất

Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:

Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu

biết giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận, Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung mà không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển

công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá Những khu vực có trình độ công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố

có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường [10]

* Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan

trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

1.1.3.2 Yếu tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra

có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là

nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

Điều kiện giao thông: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình

giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông

Điều kiện thiết bị hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm

hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện… ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ

và cự ly

Chất lượng môi trường:Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm

môi trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… các điều kiện nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng

đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế

độ quản lý giao thông khu vực… mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị [10]

1.1.3.3 Yếu tố cá biệt

Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

Hình dáng của thửa đất: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có liên quan đến giá đất là: Hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện thoại, internet…

Quy hoạch đô thị: Được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao

xa để đến bến xe, bệnh viện, trường học, công viên, bách hoá… thửa đất nằm

ở đường hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất

Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất [10]

1.1.4 Các phương pháp định giá đất

Công tác định giá đất của Việt Nam mới được chính thức đi vào cuộc sống, các quy định về phương pháp định giá đất đã dần dần được cụ thể hoá Hiện nay ở nước ta, các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014, bao gồm:

1.1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

1 Khảo sát, thu thập thông tin [5]

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm: - Giá đất; - Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất

c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây: - Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; - Giá đất thị trường trong

cơ sở dữ liệu về đất đai; - Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản; - Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông

qua phỏng vấn trực tiếp Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất

d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh

tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá đất

2 Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh

3 Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất

so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh = Giá đất của từng thửa đất so sánh - Mức điều chỉnh về giá

do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%

b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự

về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ

thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất

b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn

cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau: Thu nhập ròng bình quân một năm = Thu nhập bình quân một năm - Chi phí bình quân một năm 4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh

1.1.4.3 Phương pháp chiết trừ [5]

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất

Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất; - Thông tin về tài sản gắn liền với đất

c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này

d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này

2 Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản

so sánh Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất - Giá trị hao mòn

Trong đó: - Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi

phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình

và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài) Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn

về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

3 Ước tính giá đất của bất động sản so sánh Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh - Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá trị đất của bất động sản so sánh

Giá đất của bất động sản so sánh = Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh 4 Xác định giá đất của bất động sản cần định giá Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông 36

1.1.4.4 Phương pháp thặng dư [5]

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin

về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu

tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu

3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập

dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau: Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này

và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương

1.1.4.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất [5]

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và

hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều

3 của Thông tư này

b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương

2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin

đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này

b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày

15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó

3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

1.2 Cơ sở pháp lý

Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh Quảng Ninh từ năm 2013 đến năm 2015 Các thông tin thu được đều liên quan đến việc định giá đất, QLĐĐ và thực hiện áp dụng các loại giá đất vào thực tế

Cụ thể là:

- Luật đất đai 2003 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ về thi hành luật đất đai 2013

+ Nghị định 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất

+ Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Căn cứ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh, về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013

+ Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh, về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014

+ Quyết định số 3238/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh, về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh từ 01/01/2015 đến 31/12/2019

+ Quyết định số 1513/2019/QĐ-UBND ngày 17/06/2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/2000 thị trấn Quảng Hà huyện Hải Hà tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2020

+ Quyết định số 3788/2015/QĐ-UBND ngày 27/11/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng huyện Hải Hà tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050

1.3 Kết quả nghiên cứu về giá đất trên thế giới và Việt Nam

1.3.1 Thị trường đất đai trên thế giới

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định.Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam

* Định giá đất ở Úc

Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói riêng của từng bang có sự khác nhau Văn phòng Định giá đất của mỗi bang đều do Tổng định giá đứng đầu Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ quan quản lý đất đai Tổng định giá là một người có chuyên môn cao,

là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định

và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất

tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản [10]

Quy trình định giá đất hàng loạt

Việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang, chủ yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/bất động sản, thuế thu nhập từ bán bất động sản Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng thửa đất, được xây dựng và công bố công khai vào đêm ngày 30 tháng 6 hàng năm, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 hàng năm Quy trình định giá đất hàng loạt thực hiện qua các bước:

Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát các thông tin chung

b) Thu thập và phân tích thông tin giá thị trường

Các thông tin giao dịch thị trường được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu theo một định dạng thống nhất để cung cấp cho các tổ chức, cá nhân theo yêu cầu

c) Áp dụng các phương pháp định giá đất trong định giá hàng loạt

Sau khi thu thập được các thông tin về giá đất trên thị trường, các thông tin này được phân loại, phân tích, xử lý như sau:

- Đối với các thông tin giao dịch thửa đất trống thì áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là một giải pháp chủ yếu sử dụng trong việc định giá hàng loạt Giải pháp này sử dụng giá phải thanh toán trong các giao dịch thực

tế trên thị trường của các bất động sản tương tự để ước tính giá trị của vị trí đất Kỹ thuật này phụ thuộc vào việc sử dụng các mua bán tương đương trên thị trường đã diễn ra trong thời gian gần nhất để phản ánh các điều kiện thị trường liên quan đến ngày định giá

- Đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, khi phân tích trường hợp mua bán một bất động sản thì áp dụng phương pháp chiết trừ (để ước tính giá trị tài sản gắn liền với đất), sau đó ước tính giá đất Để áp dụng phương pháp này, người định giá phải mô tả tài sản gắn liền với đất, sử dụng chi phí xây

dựng mới và tính trừ tiền khấu hao đối với tài sản đó hoặc áp dụng phương pháp so sánh theo cặp

- Đối với thửa đất cho thu nhập hiện tại, cho thu nhập trong tương lai thì áp dụng phương pháp vốn hóa để xác định giá đất

Bước 2 Phân loại các khu vực định giá đất

Ở phạm vi bang, khu vực định giá được phân theo các đơn vị chính quyền địa phương (LGA) Trong phạm vi LGA, các phân vùng được cấu trúc bao gồm các bất động sản có cùng đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng và giá đất tương tự

Bước 3 Định giá thửa đất chuẩn

Thửa đất chuẩn được chọn trên cơ sở mức độ đại diện của nó cho khu vực định giá hoặc hợp phần định giá

Bước 4 Định giá đến từng thửa đất

Sau khi thửa đất chuẩn được định giá, căn cứ vào thông tin giá đất thị trường để xây dựng hệ số phân vùng, hệ số cụ thể của các thửa đất trong khu vực định giá hoặc hợp phần định giá, làm cơ sở để định giá đến từng thửa đất

áp dụng vào quá trình định giá hàng loạt quy mô lớn Để áp dụng định giá hàng loạt đến từng thửa đất từ thửa đất chuẩn, tại Úc đã xây dựng phần mềm CAMA

để hỗ trợ cho việc phân tích thông tin giá đất thị trường, hỗ trợ định giá

Các thửa đất sau khi được định giá đều được thẩm định, kiểm tra bằng các thông tin về giá đất thị trường đã thu thập, giá hiện hành để bảo đảm chất lượng của kết quả định giá

Việc khiếu kiện về giá đất là quyền của các chủ sở hữu bất động sản Việc khiếu kiện và giải quyết khiếu kiện thực hiện qua các bước:

Bước 1 Khiếu kiện đối với kết quả định giá

Nếu một tổ chức, cá nhân cho rằng một giá trị định giá của Nhà nước là không chính xác thì tổ chức, cá nhân cần gửi một đơn khiếu kiện (bằng văn bản) tới Văn phòng định giá Việc khiếu kiện được thực hiện trong vòng 60

ngày, kể từ ngày tổ chức, cá nhân nhận được thông báo về thuế lần đầu tiên từ các cơ quan có thẩm quyền

Bước 2 Giải quyết khiếu kiện

Tổng định giá chỉ đạo Văn phòng định giá xem xét, giải quyết khiếu nại của tổ chức, cá nhân về giá đất trong thời gian 45 ngày Kết quả giải quyết do Tổng định giá ký gửi cho tổ chức, cá nhân Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất

để tiến hành định giá độc lập như miêu tả trong Bước 3

Bước 3 Định giá đất độc lập

Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết, trong vòng 21 kể từ ngày nhận được văn bản giải quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thể thuê chuyên gia định giá độc lập để xem xét lại kết quả định giá Khi nộp đơn xem xét định giá, tổ chức, cá nhân cần nộp một khoản phí theo quy định

Nếu kết quả của chuyên gia định giá độc lập lớn hơn 10% so với kết quả định giá thì giá trị định giá đó sẽ được chấp thuận và phí nộp đơn khiếu nại sẽ được hoàn lại cho người khiếu nại

Bước 4 Lựa chọn khiếu kiện khác

Nếu vẫn không hài lòng với kết quả xem xét lại giá trị định giá của chuyên gia độc lập, tổ chức, cá nhân đó có thể khởi kiện lên Tòa án về đất đai

và định giá theo quy định của Tòa án tối cao

Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân [21]

1.3.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành

và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

a Giai đoạn trước năm 1945

Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn hiện nay diễn

ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên

là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán

đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này [10]

b Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980

Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959

đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể,

sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau và giá đất được hình thành mang tính tự phát Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất [27]

c Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất

đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức” Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này

cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi

được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua

bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua

và người bán Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường

và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố

cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai

1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” (Luật đất đai, 1993) Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại

đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo

từng thời gian” (Luật đất đai, 1993) Ðây là lần đầu tiên giá đất và việc xác

định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Ðiều

13 Luật Ðất đai 1993) và Ðiều 55, 56 và 57 của Luật Ðất đai năm 2003 cũng quy định về giá đất, giá đất do nhà nước quy định và tư vấn giá đất

Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự

hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên [21]

d Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003

Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994 - 1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7 - 10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4 - 5 lần Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ - CP

ngày 29 tháng 3 năm 1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một

số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003 [21]

e Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26 tháng 12 năm 2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này

đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một

số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường Quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc

được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình

tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài

Khi Luật đất đai 2013 ra đời đã quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn

sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định giá [21]

1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài

Theo Nguyễn Thị Thảo (2012) cho thấy tình hình phát triển thị trường nhà đất ở thành phố Cần Thơ có sự thay đổi về giá đất trước và sau quy hoạch Qua nghiên cứu cho thấy giữa quy hoạch và thị trường đất đai có mối quan hệ khăng khít với nhau, chúng bổ sung và hỗ trợ nhau phát triển [22]

Theo Nguyễn Thị Yến và Hoàng Văn Hùng (2012) dân số ngày càng gia tăng trong khi nguồn đất đai tự nhiên là có hạn Vì vậy nhu cầu đặt ra là phải sử dụng đất tiết kiệm và mang lại hiệu quả cao nhất Muốn thực hiện được điều này đòi hỏi phải có một phương án quy hoạch hợp lý Trong các dự

án đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng, công tác quy hoạch nhằm lập lại một trật tự mới trong hệ thống chiến lược phát triển quốc gia và các chức năng khác của

đô thị Khi được quy hoạch sẽ làm cho giá trị của đất tăng lên và tạo thêm giá

trị sử dụng mới đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất.Trên địa bàn quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ các dự án xây dựng mở rộng một số tuyến đường đã và đang đi vào hoạt động thì vị trí đất đã thay đổi dẫn đến giá đất

nơi đây sẽ có sự biến động [27]

Theo Lê Thị Phương (2010) do quá trình đô thị hóa tăng nhanh trong những năm trở lại đây nên nhu cầu về đất ở ngày càng tăng cao Để góp phần nâng cao quỹ đất ở cho người dân, thị xã Bắc Kạn trong những năm vừa qua

đã triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất của các khu dân cư

từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có sự thay đổi khá lớn Để có thể đánh giá được ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, đề tài lựa chọn 02 khu dân cư được quy hoạch trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn năm 2010 - 2011, các dự án đã hoàn thành và đã giao xong.Qua điều tra thực tế ở các khu dân cư có thể thấy rõ ảnh hưởng của các khu quy hoạch dự án đến giá đất Trước khi có quy hoạch, giá đất chỉ tương đương hoặc cao hơn không đáng kể so với giá quy định của Nhà nước, khi biết có quy hoạch là thời gian thị trường mua bán ở các khu quy hoạch diễn ra sôi động nhất Do tâm lý của người dân mong muốn có một cuộc sống nơi có đầy đủ tiện nghi, an toàn về an ninh trật tự, v.v và trước hết là tìm vị trí thuận lợi trong khu quy hoạch Sau khi hoàn thành quy hoạch, các khu có quy hoạch gần như đã có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường của thửa đất cao hơn so với thời gian trong thời kỳ quy hoạch.Qua đây cho thấy mức giá khi bắt đầu quy hoạch và giá đất sau khi thực hiện quy hoạch có chênh lệch lớn và cho thấy ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất

Quang.Từ kết quả điều tra thực tế cho thấy quy hoạch xây dựng là một trong những nhân tố có tác động tới sự gia tăng của giá đất một cách nhanh chóng

và mạnh nhất Tâm lý người sử dụng đất muốn mua đất tại các khu quy hoạch

vì ở đó có những lợi thế nhất định như: giá đất cạnh tranh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất; nguồn gốc đất rõ ràng nên ít bị rủi ro hơn đối với đất mua của các hộ gia đình, cá nhân khác; các loại thủ tục giấy tờ gần như đã được hợp thức hóa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay sau khi đấu giá thành công [7]