Phân tích dự án lập & thẩm định dự án DỰ ÁN SÂN CỎ NHÂN TẠO BÌNH CHÁNH

dự án sân cỏ nhân tạo( lập và thẩm định dự án đầu tư)

 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN:

………

BẢNG ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ HOÀN THÀNH CÔNG VIỆC

- Ý tưởng

- Cơ cấu vốn

- Chi phí đầu tư

- Ngân lưu

- Phân tích độ nhạy

100%

- Yếu tố pháp lý

- Môi trường

8

- Viết lý do ra đời

- Kết quả HĐSXKD

- Rủi ro

- Ngân lưu dự án

100%

- Kế hoạch vay vốn và trả nợ

- Khấu hao

- Vốn lưu động

100%

DỰ ÁN SÂN CỎ NHÂN TẠO BÌNH CHÁNH

Đc: BÌNH HƯNG, BÌNH CHÁNH, TP.HCM.

I Ý TƯỞNG DỰ ÁN:

Có rất nhiều môn thể thao được cộng đồng lựa chọn để tập luyện nhưng nhìn chung thì môn bóng

đá được yêu thích nhiều hơn hẳn Ngoài việc nó là môn thể thao Vua, bóng đá còn được sự ưu ái đặc biệt của giới truyền thông qua những tin tức, giải đấu liên tục được cập nhật trên truyền hình hay các trang mạng xã hội Vì thế chẳng có gì ngạc nhiên khi nhu cầu tập luyện bóng đá ngày càng tăng với tốc độ nhanh chóng trong giới trẻ như sinh viên học sinh và cả tầng lớp công nhân viên chức Tuy nhiên, việc tập luyện môn thể thao này không phải là dễ dàng cho mọi người Đặc thù môn bóng đá là phải chơi nhiều người trên một khoảng sân rộng nên không phải ở đâu cũng có thể chơi được Và do yêu cầu ngày càng cao về tính chuyên nghiệp trong thể thao nên cũng cần phải quan tâm đến chất lượng sân Đó cũng chính là lí giải cho sự bùng nổ về những dự án sân cỏ nhân tạo

Sự cần thiết phải đầu tư:

Những năm gần đây, việc đầu tư xây dựng sân cỏ nhân tạo ngày càng được rất nhiều người quan tâm và đã thực sự bùng nổ từ đầu năm 2005 Ban đầu, sân tập trung nhiều ở các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh và đang có xu hướng mở rộng ra khắp mọi miền đất nước Tính đến thời điểm hiện nay, Việt Nam đã có trên 3000 sân cỏ nhân tạo Vậy điều gì đã thúc đẩy việc đầu tư vào ngành dịch

vụ đầy mới mẻ này?

 Lí do thứ nhất là cơ sở hạ tầng phục vụ cho thể thao còn rất thiếu thốn Các khu hiện có thì lại xuống cấp nghiêm trọng Vì thế không thể phục vụ tốt cho nhu cầu luyện tập thể thao của mọi người

 Thứ hai, nhu cầu luyện tập thể dục thể thao, vui chơi, giải trí ngày càng tăng nhất là giới trẻ học sinh-sinh viên, công nhân viên chức

 Mức sinh lời cho sân cỏ nhân tạo vô cùng hấp dẫn 70-100%/năm Do đó ta có thể thu hồi vốn trong thời gian khá ngắn khoảng 2-3 năm hoặc có thể ngắn hơn nếu đạt hiệu quả cao

 Về mặt quản lí lại rất đơn giản Chí phí bảo trì, bảo dưỡng và chi phí hoạt động hàng tháng ít tốn kém Đầu tư một lần, khai thác lâu dài

Ta cũng cần xét đến những khó khăn, rào cản cơ bản nhất cho việc đầu tư, xây dưng sân cỏ nhân tạo:

 Rủi ro về cạnh tranh ngày càng cao do lợi nhuận nó mang lại quá hấp dẫn nên nhiều người đua nhau đầu tư

 Rủi ro cấp phép

 Khả năng chi phí xây dựng tăng cao

 Rủi ro bán hàng

Yếu tố giảm thiểu rủi ro:

 Các dự án phát triển bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh có thể được cấp giấy phép trong vòng 2 3 tháng Về xây dựng, sẽ thuê các đơn vị tư vấn, xây dựng và quản lý dự

án có nhiều kinh nghiệm Về nguồn tài chính, sẽ tham khảo phía ngân hàng để xây dựng các bảng tính tài chính phù hợp

 Rủi ro do chi phí xây dựng có thể tăng cao sẽ được giảm thiểu khi dự toán chi phí đầu

tư có tính tới các khoản dự phòng phí Ở dự án này, 10% chi phí xây dựng được trích làm dự phòng Thêm vào đó phân tích độ nhạy cũng được thực hiện (cho phép giá xây dựng tăng thêm 15%) và dự án đảm bảo mức lợi nhuận cho phép

II MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN:

 Tạo ra dòng thu nhập ổn định cho chủ đầu tư

 Nhằm đáp ứng nhu cầu vui chơi giải trí, rèn luyện sức khoẻ của người dân sau những giờ học tập

và làm việc căng thẳng

 Sân chơi lành mạnh,đầy đủ tiêu chuẩn phục vụ cho thể thao đặc biệt là thanh thiếu niên và nhất là

là sinh viên mà giá thành hợp lý

III CÁC YẾU TỐ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN:

Sau khi trình dự án,dự án đã được Ủy Ban Nhân Dân huyện Bình Chánh đồng ý cho thuê, cấp phép xây dựng, cấp phép kinh doanh cho dự án

Các giấy tờ liên quan gồm có:

 Giấy tờ thuê đất với UBND huyện Bình Chánh

 Giấy phép đăng kí kinh doanh từ sở Kế Hoạch và Đầu tư thành phố

 Đăng kí mã số thuế và đăng kí môn bài

IV ĐIỀU KIỆN MÔI TRƯỜNG VĨ MÔ:

+ Điều kiện tự nhiên: Được xây dựng trên nền đất sân cũ, địa hình bằng phẳng,khí hậu ôn hòa thoáng mát do có nhiều cây xanh và gần ngay cạnh khu du lịch sinh tháiVĩnh Hưng

+ Điều kiện về an ninh xã hội, chính sách của thành phố: An ninh khu luôn được đảm bảo,có trụ sở công an phường cách đó 600m Bên cạch đó được thành phố ủng hộ đề xuất xây dựng,hỗ trợ tư vấn pháp lý và các giấy tờ liên quan

V THỊ TRƯỜNG, CÔNG NGHỆ, ĐỊA ĐIỂM:

+ Dự án nằm ngay trong địa bàn nội thành nội thành, gần trường đại học cao đẳng ,trung cấp,THPT

và trung học cơ sở, và khu chung cư nên có rất nhiều thuận lợi việc di chuyển đến sân cũng nhiều thuận lợi do nằm ngay cạnh trên trục đường chính Chính do đó nên Dự án có 1 thị trường rất dồi dào

+ Với sân cỏ của Dự án được thiết kế với kích thước tiêu chuẩn 20m*40m của Fifa,đặc biệt là sử dụng sản phẩm cỏ nhân tạo tiêu chuẩn Fifa dùng cho sân bóng đá do V.E.C cung cấp được làm bằng sợi Fibre cao cấp có độ cao từ 55 đến 60 mm, hoàn toàn giống cỏ tự nhiên, được phủ trên mặt nền có độ xử

lý kỹ thuật ( Độ nén - Độ nghiêng - Rút nước ) Chân cỏ được phủ một lớp cát, phía trên là lớp hạt cao

su có tác dụng giữ cho sợi cỏ luôn thẳng đứng và bề mặt thảm rất êm nên không gây chán thương cho các vận động viên

VI NGUỒN VỐN VÀ SỬ DỤNG VỐN:

1 Nguồn vốn và sử dụng vốn:

Vốn được dùng để đầu tư các hạng mục chính như: xây lắp sân cỏ, giải phóng mặt bằng, cấp phép hoạt động, dự phòng, công cụ dụng cụ và các hạng mục khác liên quan đến dự án.Dự kiến

cơ cấu nguồn vốn và sử dụng vốn cho dự án như sau:

Chi tiết vốn đầu tư (triệu đồng)

2 Kế hoạch vay và hoàn trả vốn vay:

Vốn đầu tư ban đầu là 4334 trđ, trong

đó vay ngân hàng BIDV là 1950.3 trđ với lãi suất 14%/năm Tiền vay dự định

sẽ trả gốc đều trong 6 năm và lãi được trả cuối mỗi năm dự vào số dư nợ thực

tế Kế hoạch chi tiết như bảng sau:

BẢNG KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ TRẢ NỢ

VAY

SDCK

1950

3 Các giả định tính toán:

Dự án sân cỏ nhân tạo Chánh Hưng, Bình Chánh sẽ chính thức khởi công vào tháng 12 năm 2013

Số lượng sân bóng: 4 sân nhỏ kích thướt 20m x 40m, 1 sân lớn kích thướt 40m x 80m Và dự kiến sẽ hoạt động trong 8 năm với tổng vốn đầu tư là 4334 triệu đồng Chi tiết như bảng sau:

TRỊ GIÁ (trđ) XÂY LẮP

NHÀ QL+ NHÀ

KHOẢN MỤC CHI TIẾT TRỊ GIÁ (trđ)

XÂY LẮP

GIẢI PHÓNG

DỰ PHÓNG

Object 5

55.00%

45.00%

vốn CSH Vốn vay

CẤP PHÉP HĐ 20

Cỏ nhân tạo, cột đèn lưới phủ , nhà quản lý và nhà gửi xe dự kiến sẽ khấu hao đều theo vòng đời của dự án.Và dự trù các hạng mục khác: tiền thuê mặt bằng 1200 trđ/năm và trả cuối mỗi năm Chi phí giải phóng mặt bằng là 100trđ, cấp phép hoạt động là 20trđ.Các dự trù chi phí khi dự án đưa vào hoạt động: tiền lương nhân viên quản lý sân và bào vệ cho 3 người là 144trđ/năm Chi phí bảo dưỡng sân là 50 triệu đồng /năm Chi phí khác( điện, nước…) là240trđ/năm.Dự kiến doanh thu từ sân bóng là 65trđ/tháng trên 1 sân nhỏ và 90trđ/tháng đối với sân lớn Từ năm thứ 2 đến năm thứ 4

dự kiến doanh thu từ sân bóng tăng trưởng 2% mỗi năm và giữ nguyên từ năm thứ 5 đến khi kết thúc

dự án Doanh thu phụ từ việc giữ xe là 8trđ/tháng, bán nước giải khát cộng với dụng cụ thể thao( đã trừ chi phí vốn) là 15trđ/tháng.Vốn lưu động để chi trả cho các khoản phát sinh là 10% tổng doanh thu.Vay vốn của ngân hàng BIDV là 45% tổng vốn đầu tư với lãi suất là 14%/năm( trả gốc đều và lãi tính trên số dư thực tế cuối kỳ trong 6 năm).Thuế thu nhập doanh nghiệp là 28%

Kế hoạch chi tiết như sau:

BẢNG KHẤU HAO CỎ NHÂN TẠO

BẢNG KHẤU HAO CỘT ĐÈN

BẢNG KHẤU HAO LƯỚI PHỦ

BẢNG KHẤU HAO NHÀ QL + NHÀ GIỮ XE

TỔNG KHẤU

BẢNG KẾ HOẠCH VAY VỐ VÀ TRẢ NỢ VAY

VAY TRONG KỲ

1950.

3

1950.

BẢNG DOANH THU

DOANH THU 4476 4560 4645.68 4733.0736 4733.0736

4733.073

6

4733.073

6

4733.073

6

BẢNG THAY ĐỔI VLĐ

VLĐ 0 447.6 456 464.568 473.30736 473.30736

473.3073

6 473.30736 473.30736

4 Phân tích tài chính và phân tích độ nhạy:

a/ Báo cáo thu nhập:

BẢNG KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH

DOAN

H THU 4476 4560 4645.68 4733.0736 4733.0736 4733.0736 4733.0736 4733.0736

CHI PHÍ

HOẠT

KHẤU

HAO 471.25 471.25 471.25 471.25 471.25 471.25 471.25 471.25

EBIT 2370.75 2454.75 2540.43 2627.8236 2627.8236 2627.8236 2627.8236 2627.8236

LÃI

VAY 273.042 227.535 182.028 136.521 91.014 45.507 0 0

EBT 2097.708 2227.215 2358.402 2491.3026 2536.8096 2582.3166 2627.8236 2627.8236

TAX

TNDN 587.35824 623.6202 660.35256 697.564728 710.306688 723.048648 735.790608 735.790608

EAT 1510.34976 1603.5948 1698.04944 1793.73787 1826.502912 1859.267952 1892.032992 1892.032992

Tổng doanh thu của toàn bộ dự án là 37347.048trđ Doanh thu năm năm 2014, năm 2015, năm

2016, năm 2017, lần lượt là 4476 trđ, 4560trđ, 4645.68trđ, 4733.0736trđ Tư năm 2018 đến năm

2021 mổi năm thu 4733.0736trđ

Tổng lợi nhuận trước thuế là 19549.401trđ, tổng lợi nhuận sau thuế đạt 14075.56872trđ Hệ số doanh thu trên vốn góp là 8.6 Trong suốt vòng đời dự án 8 năm, một đồng vốn góp tạo ra 8.6 đồng doanh thu

Hệ số lợi nhuân trước thuế trên vốn góp là 4.5 Trong suốt vòng đời dự án 8 năm, một đồng vốn góp tạo ra 4.5 đồng lợi nhuận trước thuế

Hệ số lợi nhuận sau thuế trên vốn góp là 3.2 Trong suốt vòng đời dự án 8 năm, một đồng vốn góp tạo ra 3.2 đồng lợi nhuận sau thuế

b/ Báo cáo lưu chuyển tiền tệ:

 Theo quan điểm đầu tư AEPV thì 100% vốn đầu tư là của chủ sở hữu thì giá trị hiên tại ròng ở suất chiết khấu 14%( lấy lãi suất cho vay của ngân hàng làm suất chiết khấu) là 6084.098237trđ Suất thu hồi vốn nội bộ là 46.64% Các chỉ tiêu đều đạt trên mức kỳ vọng

 Theo quan điềm TIP thì giá trị hiên tại ròng ở suất chiết khấu 14%( lấy lãi suất cho vay của ngân hàng làm suất chiết khấu) là 6276.259051trđ Suất thu hồi vốn nội bộ là 47.92% Các chỉ tiêu đều đạt trên mức kỳ vọng

 Theo quan điềm EPV thì giá trị hiên tại ròng ở suất chiết khấu 14%( lấy lãi suất cho vay của ngân hàng làm suất chiết khấu) là 6276.259051trđ Suất thu hồi vốn nội bộ là 66.04% Các chỉ tiêu đều đạt trên mức kỳ vọng

BẢNG NGÂN LƯU

CF HĐSXKD 2178.19 2238.67 2300.3596

2363.28299

2 2363.282992

2363.28299

2 2363.282992 2363.282992

D THU 4476 4560 4645.68 4733.0736 4733.0736 4733.0736 4733.0736 4733.0736 CHI PHÍ ko

KH 1634 1634 1634 1634 1634 1634 1634 1634 TAX TNDN 663.81 687.33 711.3204 735.790608 735.790608 735.790608 735.790608 735.790608

CF HĐ ĐT

ĐẦU TƯ 4334

" " VLĐ  -447.6 -8.4 -8.568 -8.73936 0 0 0 0

NCF AEPV -4334 1730.59 2230.27 2291.7916

2354.54363

2 2363.282992

2363.28299

2 2363.282992 2836.590352

PV -4334 1518.061404

1716.12034

5 1546.894051

1394.07884

7 1227.415131 1076.67994 944.4560873 994.3924328 LŨY KẾ PV -4334 -2815.938596 -1099.818252 447.0757993

1841.15464

6 3068.569777

4145.24971

7 5089.705804 6084.098237 NPV 6084.098237

IRR 46.64%

MIRR 27.21%

PI 2.4038067

DPP 2 năm 8 tháng 16 ngày

TIẾT KIỆM

TAX TỪ LV 0 76.45176 63.7098 50.96784 38.22588 25.48392 12.74196 0 0 NCF TIP -4334 1807.04176 2293.9798 2342.75944 2392.769512 2388.766912 2376.024952 2363.282992 2836.590352

PV -4334 1585.124351

1765.14296

7 1581.295891

1416.71163

6 1240.650681

1082.48500

5 944.4560873 994.3924328 LŨY KẾ PV -4334 -2748.875649 -983.7326821 597.5632093

2014.27484

6 3254.925526

4337.41053

1 5281.866619 6276.259051 NPV 6276.259051

IRR 47.92%

MIRR 27.50%

PI 2.448144682

DPP 2 năm 7 tháng 14 ngày

CF HĐ TÀI

TRỢ

VỐN VAY 1950.3

TRẢ NỢ 0 -598.092 -552.585 -507.078 -461.571 -416.064 -370.557 0 0 GỐC 0 -325.05 -325.05 -325.05 -325.05 -325.05 -325.05 0 0 LÃI 0 -273.042 -227.535 -182.028 -136.521 -91.014 -45.507 0 0 NCF EPV -2383.7 1208.94976 1741.3948 1835.68144

1931.19851

2 1972.702912

2005.46795

2 2363.282992 2836.590352

PV -2383.7 1060.482246

1339.94675

3 1239.032685

1143.42455

1 1024.560077

913.664220

7 944.4560873 994.3924328

LŨY KẾ PV -2383.7 -1323.217754

16.7289984

6 1255.761683

2399.18623

4 3423.746311

4337.41053

1 5281.866619 6276.259051 NPV 6276.259051

IRR 66.04%

MIRR 33.95%

PI 3.632990331

DPP 1 năm 11 tháng 26 ngày

Ta có thể thấy được quan điểm đầu tư EPV tối ưu nhất vì cho NPV, IRR, MIRR cao nhất và thời gian hoàn vốn nhanh nhất.Dòng tiền ròng sau thuế và các nghĩa vụ tài chính của dự án luôn dương qua các năm và các thángthực hiện triển khai xây dựng dự án Hơn nữa, khi tính toán các chỉ số Giá trị hiện tại ròng của dòng vốn góp (NPV) và tỷ số hoàn vốn nội bộ có điều chỉnh (MIRR), giá trị trên được tính ở thời điểm hoàn thành toàn bộ dự án Nếu tính theo từng năm hoặc theo từng tháng, thì các chỉ số trên lớn nhiều hơn các chỉ số tính toán trong báo cáo và bảng tính tài chính đính kèm

c/ Phân tích độ nhạy:

- Dao động doanh thu từ sân bóng:

Phân tích độ nhạy được tiến hành để kiểm tra mức dao động của lợi nhuận dự án so với biến động doanh thu từ sân bóng Kết quả phân tích thể hiện như sau:

Doanh thu sân cỏ

Kết quả cho thấy Dự án có mức độ rủi ro thấp khi tiến hành phân tích dao động của doanh thu từ sân bóng biến động trong khoảng 0% đến 10% Trong khoảng biến thiên từ 0-10%, thì NPV luôn cho giátrị dương và suất hoàn vốn nội bộ luôn lớn hơn suất chiết khấu ( suất chiết khấu là 14%)

- Dao động chi phí đầu tư:

Phân tích độ nhạy được tiến hành để kiểm tra mức dao động của lợi nhuận dự án so với biến động của chi phí đầu tư ban đầu Kết quả phân tích như sau:

CHI PHÍ ĐẦU TƯ

108% 4680.72 5388.232825 51.82% 30.01%

Chi phí xây dựng có khả năng tăng cao, chính vì thế dự phòng 10% đã tính toán trong phần ước tính chi phí đầu tư Thêm vào đó, phân tích dao động của chi phí biến động trong khoảng 0%-18% Trong khoảng biến thiên này, thì NPV luôn cho giá trị dương và suất hoàn vốn nội bộ luôn lớn hơn suất chiết khấu (suất chiết khấu là 14%)

KẾT LUẬN:

Căn cứ vào các phân tích ở trên cùng với các chỉ số tài chính , ta có thể nhận thấy dự án thật sự rất khả thi Khả năng sinh lời rất cao với rủi ro thấp Chắc chắn rằng chúng ta sẽ thu lại một khoản lợi nhuận khá lớn