Kĩ năng thu thập và xử lí thông tin của nhà môi giới mua bán nhà ở trên địa bàn TP.Hà Nội tại công ty V-Reex

Nghiên cứu đánh giá phân tích thực trạng kĩ năng thu thập và xử lí thông tin của nhà môi giới mua bán nhà ở tại công ty V-Reex

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế,của mọi gia đình và cá nhân Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá thìBất động sản cũng được mua bán và trở thành hàng hoá, từng bước phát triển

từ thấp đến cao Mục tiêu chính của hoạt động kinh doanh bất động sản là tạodựng và cung cấp các loại bất động sản, các dịch vụ liên quan đến bất độngsản cho cộng đồng Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụbất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất độngsản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản Hiện nay sự tăng trưởng của nềnkinh tế 7- 8%/năm, thu nhập của người dân ngày càng cao Việc tìm cho mìnhmột ngôi nhà phù hợp với thu nhập của mình là điều được người dân quantâm nhất hiện nay Trong hoạt động môi giới bất động sản, nhà môi giới giúpkhách hàng cần mua mua được bất động sản theo yêu cầu của khách hàng,cũng là giúp bên cần bán bán được bất động sản của họ

Với điều kiện được thực tập tại công ty CP sàn giao dịch bất động sản ViệtNam V-Reex, đã có thời gian hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sảnvới nhiều kình nghiệm Thông qua việc tìm hiểu các thương vụ môi giới,được biết các giao dịch thường xuyên diễn ra giữa nhà môi giới và người cónhu cầu mua bán nhà ở Nhưng không phải bất kì thương vụ nào cũng thànhcông Những dữ liệu thu thập được thường dưới dạng thông tin “thô” hay nóicách khác thông tin chưa qua xử lí Nhà môi giới cần trực tiếp xem xét bấtđộng sản, thu thập thông tin về bất động sản, đồng thời phải là người nhạybén nắm bắt thông tin Từ kiến thức tiếp thu trong quá trình học tập và thờigian thực tập, nhận biết được tầm quan trọng trong việc thu thập và xủ líthông tin của nhà môi giới tại công ty V-Reex là một vấn đề cấp thiết em xin

đưa ra đề tài: “ Kĩ năng thu thập và xử lí thông tin của nhà môi giới mua bán nhà ở trên địa bàn TP.Hà Nội tại công ty V-Reex”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ những vấn đề lí luận, cơ sở khoa học về thu thập và xử lí thôngtin của nhà môi giới mua bán nhà ở tại công ty V-Reex

- Nghiên cứu đánh giá phân tích thực trạng kĩ năng thu thập và xử lí thôngtin của nhà môi giới mua bán nhà ở tại công ty V-Reex

- Đề xuất giải pháp nhằm giải quyết những bất cập góp phần nâng cao kĩnăng thu thập và xử lí thông tin của nhà môi giới tại công ty V-Reex

- Thời gian nghiên cứu: trong 3 năm gần đây

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài này lấy phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làmnền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khácnhư phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp,phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản Ngoài ra,kết hợp nghiên cứu kinh nghiệm của các quốc gia khác trong kĩ năng thu thập

và xử lí thông tin của nhà môi giới

5 Kết cấu, nội dung của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục,chuyên đề gồm các chương sau:

Chương I: Cơ sở khoa học về thu thập và xử lí thông tin của nhà môi giới

mua bán nhà ở

Chương II: Thực trạng về kĩ năng thu thập và xử lí thông tin của nhà môi

giới mua bán nhà ở trên địa bàn TP.Hà Nội tại công ty V-Reex

Chương III: Phương hướng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thu thập và

xử lí thông tin của nhà môi giới mua bán nhà ỏ trên địa bàn TP.HàNội tại công ty V-Reex

Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót và nhiềuvấn đề cần thảo luận Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy côgiáo để bài viết của em hoàn chỉnh hơn Em xin chân thành cảm ơn sự giúp

đỡ nhiệt tình của thầy giáo trực tiếp hướng dẫn TS Nguyễn Thế Phán và cácanh chị tại công ty CP sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã giúp em hoànthành tốt giai đoạn thực tập và thực hiện chuyên đề này!

CHƯƠNG I

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THU THẬP VÀ XỬ LÍ THÔNG TIN

CỦA NHÀ MÔI GIỚI MUA BÁN NHÀ Ở

1.1 Tổng quan về môi giới mua bán nhà ở

1.1.1 Môi giới bất động sản

1.1.1.1 Môi giới

Môi giới là lớp trung gian, là chủ thể của một cá nhân, một tổ chức, mộtcông ty…làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác nhau để tạo quan hệtrong kinh doanh

Theo cách khác, môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo

sự cảm thông, thẩu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hay công việc có liênquan giữa các bên với nhau Trong thực tế có các dạng môi giới như: Môi giớihôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hàng hoá nói chung…

Thông qua các định nghĩa trên, ta có thể thấy hình thức môi giới chỉ xuấthiện giữa các quan hệ khi mà quan hệ giữa các bên không thể giải quyết được.Khi đó đòi hỏi có người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết vấn

đề này

1.1.1.2 Bất động sản

Nếu bên trên chúng ta đã nhắc tới khái niệm môi giới nói chung, có thể

dễ dàng hình dung về nó Hoạt động môi giới được nhắc tới trong khái niệmmôi giới bất động sản còn có thể xác định như là công việc tạo thu nhập thôngqua thương vụ giữa các bên với nhau Vì vậy môi giới là công việc với mụcđích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữahai bên Tuy nhiên chúng ta cũng cần làm rõ về khái niệm bất động sản tronglĩnh vực môi giới bất động sản Bất động sản là những tài sản hữu hình, tuy

nhiên từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm chúng ta nhầm lẫn Ởđây đối tượng của hoạt động môi giới hoàn toàn không phải là ở bản thân bấtđộng sản mà là ở các quyền liên quan đến nó Chỉ có các quyền về bất độngsản mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao.

Có nhiều dạng quyền liên quan đến bất động sản và không phải quyền nàocũng có thể luân chuyển Vì những quyền hạn liên quan đến bất động sản nàynên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là bất động sản dưới góc độ nhàmôi giới: Bất động sản là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng,cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất haynhững phần của công trình mà theo luật định riêng tách biệt với mảnh đất

1.1.1.3 Môi giới bất động sản

Vậy môi giới bất động sản là gì? Trong thực tế hành vi môi giới bất độngsản gợi cho chúng ta một hình dung rõ ràng, một nhận thức cụ thể về hoạtđộng đó Tên gọi và nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta liên tưởng về nhữngnhóm người cụ thể, hoạt động của thị trường bất động sản Tuy vậy khôngphải lúc nào chúng ta cũng hiểu được đầy đủ hoạt động của nhà môi giới lànhư thế nào? Để hiểu rõ chúng ta cần phân tích, làm rõ nghĩa từng từ trongcụm từ “Môi giới bất động sản” Như trên đã trình bày, ta có thể định nghĩa

về môi giới bất động sản: Môi giới bất động sản là hoạt động của người thứ

ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về bấtđộng sản nhằm kết nối các thương vụ giao dịch về bất động sản Như vậy,môi giới bất động sản là thực hiện công việc cho những người khác mà đốitượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản Kết quả củanhững hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng nhưhợp đồng bán, trao đổi, thuê và cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế củabất động sản nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho

những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là cácquyền đối với bất động sản.

1.1.1.4 Bản chất của môi giới bất động sản

Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động đòi hỏi phải có tínhchuyên nghiệp Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, cácquy định của nhà nước về kinh doanh bất động sản Sự am hiểu này giúp nhàmôi giới tránh được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ

Bản chất của môi giới bất động sản chính là việc kết nối các thương vụ,tạo sự thống nhất giữa các bên Nhà môi giới giúp những người có cung vềbất động sản và những người có cầu về bất động sản kết nối được với nhau,qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ

Nhà môi giới cần tìm ra bên thứ hai của thương vụ, người mà chấp nhậnnhững điều kiện đưa ra bởi khách hàng của mình hoặc đàm phán với họ vềnhững điều kiện đó Bản chất của việc môi giới vì vậy đơn giản là hoạt độngmáy móc

Bản chất của môi giới bất động sản còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắpxếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụmột cách nhanh chóng, hợp lí và hiệu quả nhất

1.1.1.5 Vai trò của môi giới bất động sản

Vai trò của việc môi giới ở đây là tìm ra bên thứ hai của thương vụ chokhách hàng của mình, tìm ra người phù hợp với hàng hoá và những điều kiệnđặt ra Đây cũng là hành vi mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiềuthời gian, sự kiên nhẫn và khả năng giới thiệu, thuyết phục về hàng hóa

Vai trò của việc môi giới là khái niệm rộng mà bên cạnh vấn đề bản chấtcủa môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào? Nhữnghoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốtnhất, chuyên nghiệp nhất Vì vậy vai trò của việc môi giới không chỉ là dẫn

dắt đến việc kí kết thương vụ, mà còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào đểbảo đảm tốt nhất những quyền lợi của khách hàng Vai trò của môi giới sẽđược thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp của những người thực hiện côngviệc này.

Bất động sản cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạtđộng xã hội Bất động sản là đối tượng để đầu tư lớn và dài hạn, giúp các nhàđầu tư bảo toàn được vốn trong các giai đoạn khó khăn của nền kinh tế Mộtđiều rất quan trọng nữa đó là sự vận hành của bất động sản giúp mang lại hiệuquả lớn cho vòng quay của nền kinh tế Thị trường bất động sản đóng vai tròrất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăngtrưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế Vàmôi giới là một trong ba tác nhân tham gia thị trường Ba tác nhân đó baogồm: người mua – môi giới - người bán

Giữa người mua và người bán, hay nói cách tổng quát là giữa cung vàcầu cần có môi giới vì các nguyên nhân sau:

- Bất động sản là loại hàng hoá khó so sánh

- Bất động sản gắn với các quyền năng phức tạp

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

- Người tham gia thị trường bất động sản là những người không có kinhnghiệm

Ngoài ra còn có các nguyên nhân khác

Do vậy môi giới giúp tìm ra hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng:+ Về tài chính: thuế, vốn vay, phí…

+ Về giá cả: đưa ra giá cao một cách hợp lí

+ Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian được thực hiện một giaodịch về mua bán diễn ra khoảng từ 6 tháng đến 1 năm

+ Mức độ an toàn: tìm được đối tác tốt, đáng tin cậy

1.1.2 Môi giới mua bán nhà ở

1 1 2.1 Khái niệm nhà ở

Từ thời kì sơ khai khi mới xuất hiện loài người đã biết tìm những hang đánhững hốc cây làm nơi trú ngụ Khái niệm nhà ở tuy chưa hình thành nhưng

nó bắt đầu khởi nguồn từ đó Kế tiếp đó khi loài người phát triển ở một trình

độ cao hơn, họ đã bắt đầu biết dựng các túp lều, những mái lá đơn sơ…Xã hộingày càng phát triển thì nhà ở ngày càng trở nên quan trọng hơn với cuộcsống của con người Nhà ở phát triển cùng với sự phát triển của xã hội ngàycàng hiện đại hơn cùng với sự hiện đại hoá của xã hội

Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống của con người Nhà ở

là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng thiênnhiên như nắng, mưa, gió, bão…

1 1.2.2 Vai trò của nhà ở

Nhà ở có vai trò hết sức quan trọng đối với đời sống của con người.Ph.Angghen đã nhấn mạnh: “ Con người trước hết cấn phải ăn uống, chỗ ở vàmặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo…” An cưrồi mới lạc nghiệp – đó là câu nói từ bao đời nay ông cha ta đã đúc kết lại Có

ổn định được nơi ăn chốn ở thì mới nói đến chuyện học hành, làm việc…

Sự hình thành và phát triển cộng đồng liên xã, thôn xóm, sự phát triểncủa các khu dân cư và quá trình phát triển đô thị luôn luôn gắn liền với sựphát triển nhà ở Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đốivới mỗi gia đình mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phảnánh trình độ phát triển kinh tế - kĩ thuật của mỗi nước, mức sống của dân cưmỗi dân tộc Thực tế cho thấy khi nhìn vào các ngôi nhà có thể nhận biếtđược phong tục, tập quán, đời sống vật chất và tinh thần của những ngườiđang sống trong những ngôi nhà đó và của cả cộng đồng

Nhà ở là mối quan tâm chung của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt lànước đang phát triển và kém phát triển Nhà ở là nhu cầu rất chính đáng củangười dân và nhu cầu tại các thành phố lớn cũng rất cao Trong nền kinh tế thịtrường ổn định thì đầu tư cho bất động sản nhà ở chiểm khoảng 2% – 8% tổngsản phẩm quốc dân (GDP).

1.1.2.3 Các hình thức hoạt động môi giới nhà ở

 Môi giới mua bán nhà ở

Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảohiểm các hàng hoá bất động sản đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, bất độngsản công nghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng và các bất động sản dịch

vụ du lịch, thể thao…đều đã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thịtrường bất động sản Tuy nhiên, các giao dịch về bất động sản chủ yếu xoayquanh các giao dịch về đất và nhà ở là phổ biến và mang tính chi phối tínhchất hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay

Trong hoạt động môi giới mua bán bất động sản, nhà môi giới giúpkhách hàng cần mua mua được bất động sản theo yêu cầu của khách hàng vàcũng là giúp bên cấn bán bán được bất động sản của họ Bên cạnh đó nhà môigiới còn có thể tư vấn giúp khách hàng mua và bán bất động sản có một cáinhìn chính xác mua và bán được bất động sản một cách hợp lí và hiệu quả caonhất

Chìa khoá để thành công của nhà môi giới là phải giành được niềm tin từngười mua, hiểu chính xác được nhu cầu của họ, có thể tư vấn, góp ý chokhách hàng…tổng hợp thông tin, tìm kiếm và giới thiệu cho họ những bấtđộng sản phù hợp nhất, cung cấp cho họ sự chọn lọc sẵn có Điều này đòi hỏinhà môi giới phải có một kho bất động sản phong phú của khách hàng cầnbán để giới thiệu, cung cấp cho khách hàng một cách chính xác, hợp lý đápứng nhu cầu của họ, hiểu được động lực và sự cần thiết của khách hàng, đưa

ra những lời khuyên và hướng dẫn khi yêu cầu và giúp đỡ người mua trongquá tình đưa ra quyết định Sau khi bên mua hay bên bán đã tìm được đốitượng, nhà môi giới cần phải giúp bên mua, và bên bán định giá bất động sảnmột cách chính xác và hợp lý.

Việc định giá được viết trên giấy tờ và đó là cách hợp pháp để ngườimua và người bán có thể bắt đầu quá trình thương thuyết Nếu quá trìnhthương thuyết giứa hai bên thành công , bước tiếp theo của nhà môi giới làcung cấp dịch vụ hậu mãi cho người mua và người bán bất động sản như:thực hiện những vấn đề thủ tục pháp lí, hợp đồng, phát triển ý tưởng, tư vấn

sử dụng…

Sau khi giúp bên mua, bên bán thực hiện xong giao dịch, nghĩa là đãhoàn thành công việc môi giới mua bán bất động sản, nhà môi giới có đượchoa hồng từ cuộc giao dịch mua bán này Qua các giao dịch trên thị trườngthường thì đối với những bất động sản có giá trị dưới 1 tỷ, nhà môi giới cóđược hoa hồng 1% trị giá bất động sản giao dịch từ bên mua và 1% trị giá bấtđộng sản từ bên bán Đối với những bất động sản có trị giá từ 1 tỷ trở lên, nhàmôi giới có được hoa hồng là 0,5% trị giá bất động sản giao dịch từ mỗi bên

 Môi giới thuê và cho thuê nhà ở

Cũng giống như môi giới mua bán bất động sản, môi giới thuê – cho thuêbất động sản cũng có một vai trò rất quan trọng góp phần thực hiện thànhcông các thương vụ giữa bên thuê và bên cho thuê

Khi thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà ở và đất ở diễn ra khá sôiđộng, thì thị trường cho thuê nhà ở vẫn còn trầm lặng hơn Thị trường nhà ởcho thuê chủ yếu tồn tại trong các quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước từnhững năm trước đây, thị trường nhà cho thuê đối với người nước ngoài, chothuê nhà ở đối với học sinh và người lao động ngoại tỉnh

Mục đích thuê bất động sản có thể để ở, cho thuê lại hoặc phục vụ chomục đích kinh doanh Nhà môi giới ở đây cũng đóng vai trò là cầu nối giúpbên đi thuê thuê được bất động sản và bên có bất động sản cho thuê tìm đượckhách hàng Các đối tượng khách hàng thuê bất động sản để ở hay kinh doanh

có mức độ tiện nghi trung bình phần lớn là các khách hàng thu nhập khôngcao Các đối tượng khách hàng này tuy có mang lại lợi nhuận cho công tynhưng không nhiều Tuy nhiên, các đối tượng có nhu cầu thuê bất động sản cómức độ tiện nghi cao như chung cư cao cấp, toà nhà văn phòng, các biệt thự,các căn nhà riêng cao cấp…thường đem lại lợi nhuận lớn cho các công ty môigiới Các khách hàng này chủ yếu là những người có thu nhập cao, ngườinước ngoài đang làm việc tại Việt Nam

Thông thường sau khi giúp hai bên hoàn thành xong thương vụ, ký kết hợpđồng, nhà môi giới có được có được phí dịch vụ từ hai bên, mức phí tỷ lệthuận với trị giá thuê bất động sản và thời hạn ký hợp đồng

 Môi giới cho nhà đầu tư

Có 4 dạng đầu tư cơ bản là:

- Đầu tư với mục tiêu sở hữu, sử dụng bất động sản

- Đầu tư cho vay để mua hay thuê bất động sản với mục tiêu thu lợinhuận từ lãi suất, từ các phí, từ thu hồi vốn

- Đầu tư ngắn hạn vào bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận từ việc bán bấtđộng sản đầu tư

- Đầu tư dài hạn vào bất động sản với mục tiêu có được thu nhập thườngxuyên nhờ các tài sản bất động sản đầu tư dài hạn

Mặc dù nhiều người dân vẫn đang thiếu nhà để ở, nhưng thực tế cónhững người mua từ 3 – 4 căn hộ dù nhu cầu để ở thì không có Họ coi như

đó là tài sản để dành về sau Trong thời điểm hiện nay điều này được thấy rõnhất khi mà thị trường chứng khoán bùng nổ ở Việt Nam đã làm cho một bộ

phận các nhà đầu tư trên thị trường này thu được một khoản lợi nhuận lớn Vàlĩnh vực bất động sản là hấp dẫn các nhà đầu tư hơn cả.

Các cá nhân và các doanh nghiệp tuy không có nhu cầu sử dụng bất độngsản nhưng họ vẫn mua bất động sản với số lượng lớn nhỏ tuỳ thuộc vào khoảntiền nhàn rỗi của mình và có thể bằng các nguồn vốn huy động khác của bạn

bè, họ hàng hoặc vay của các tổ chức tín dụng để kiếm lời do họ nhận địnhbất động sản sẽ tăng giá

Để phục vụ những nhà đầu tư này, nhà môi giới cần nhận biết khả năngtài chính của họ, dung hoà được mục đích đầu tư của họ với những lợi thế củabất động sản đầu tư, chuẩn bị thật kỹ càng khi giới thiệu cơ hội đầu tư chokhách hàng, chú trọng đến việc phân tích tài chính, tiềm năng đầu tư vào bấtđộng sản

Môi giới cho các nhà đầu tư được coi là hấp dẫn hơn cho các khách hàngkhác Môi giới cho các nhà đầu tư thường thu được lợi nhuận lớn hơn do phầnlớn các bất động sản này có giá trị lớn, mặt khác các nhà đầu tư thường dễ dãihơn, do vậy khi làm việc với họ sẽ không bị ảnh hưởng nhiều với các chi phínhỏ có liên quan phát sinh

Tuy nhiên môi giới cho các nhà đầu tư không phải là một công việc dễdàng Nó đòi hỏi nhà môi giới phải là người hoạt động nhiều năm, có nhiềukinh nghiệm, có kiến thức sâu rộng trong việc thu thập thông tin, có uy tín vàphải xây dựng được cho mình một mạng lưới hoạt động có trình độ và hiệuquả

1.2 Vai trò của thu thập và xử lý thông tin

Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là “máu” cho cơ thể - dịch vụmôi giới bất động sản Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng

về bất động sản chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới màkhông một ngành nghề nào trong thị trường bất động sản có được

1.2.1 Khái niệm thông tin, thông tin bất động sản

Trong lịch sử tồn tại và phát triển của mình, con người thường xuyên cầnđến thông tin Ngày nay, với sự bùng nổ thông tin, thông tin càng trở thànhmột trong những nhu cầu sống còn của con người và khái niệm “thông tin”đang trở thành một khái niệm cơ bản, chung của nhiều ngành khoa học

Có rất nhiều định nghĩa về thông tin, nhìn chung những định nghĩa đóđều cố gắng tiếp cận với bản chất của thông tin nhưng chỉ từ những góc độ,phương diện nhất định nào đó của nó Có thể xem xét thông tin từ góc độphân biệt các loại thông tin như thông tin kinh tế, thông tin khoa học – kĩthuật, thông tin văn hoá – xã hội…

Một số tiếp cận có tầm khái quát chẳng hạn: “ Thông tin là dữ liệu mà

có thể nhận thấy, hiểu được và sắp xếp lại với nhau hình thành kiến thức.”hay “ Thông tin là nội dung thế giới bên ngoài được thể hiện trong sự nhậnthức của con người.”

* Theo điều 11- Luật kinh doanh bất động sản, thông tin bất động sản gồm:

a Loại bất động sản

b Vị trí bất động sản

c Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản

d Quy mô, diện tích của bất động sản

e Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản

f Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kĩ thuật và xã hội cóliên quan đến bất động sản

g Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền

sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việctạo lập bất động sản, lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản

h Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có)

i Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

j Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan

k Các thông tin khác

1.2.2 Thông tin bất động sản

1.2.2.1 Thu thập thông tin về cung bất động sản

 Thông tinh kinh tế - kĩ thuật

 Thông tin kinh tế - kĩ thuật của bất động sản

* Thông tin về loại bất động sản:

- Đối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư Nếu

là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn

- Đối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêuthị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ…

- Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu côngnghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi…

- Đối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp (đất

ở, đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh…), loại đất nông nghiệphay các loại đất khác nếu có

* Thông tin về vị trí bất động sản:

- Đối với bất động sản tại khu vực đô thị đã xác định được địa chỉ cụthể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thànhphố (tỉnh)

- Đối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung

cư Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xóm,thôn, xã, huyện, tỉnh

- Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể ( chưa thànhlập được đơn vị hành chính ) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lôđất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác ), ký hiệu từng căn

hộ (đối với nhà chung cư)

* Thông tin về quy mô, diện tích của bất động sản:

- Đối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, diện tíchxây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn, đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõtổng số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ, số phòng…

- Đối với bất động sản khác phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, sốtầng, tổng diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, công suất (nếu có)

- Đối với hạ tầng khu công nghiệp phải nêu rõ: quy mô diện tích toàn

bộ khu công nghiệp, mật độ xây dựng, diện tích đất công cộng (sử dụngchung), diện tích đất từng ô đất…Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng

* Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng của bất động sản: về đặc điểm,tính chất nêu rõ kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái Công năng

sử dụng bất động sản thông tin theo thiết kế ban đầu

* Sơ đồ Bất động sản, ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu

* Tình trạng kĩ thuật của bất động sản: Chất lượng bất động sản nêu cụ thểnăm xây dựng, cấp, hạng công trình

* Giá cả, giấy tờ và sổ sách liên quan đến thu thập và chi phí của bất độngsản, lịch sử tạo lập, phong thuỷ liên quan đến BĐS

 Thông tin kinh tế - kĩ thuật của môi trường xung quanh bất động sản:

- Xem bất động sản đó gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các côngtrình công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nước và các đặctính địa hình Những đặc trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí,địa điểm đó có thể được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất không

- Môi trường và dân trí khu vực, giá cả bất động sản xung quanh, bản đồ khuvực, kiến trúc của khu vực, phong thuỷ

 Thông tin pháp lý

- Thông tin pháp lí của bất động sản

Tình trạng pháp lý bất động sản: tình trạng pháp lý của bất động sảnbao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy

tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản Sở hữu, sử dụng bất động sản,phải có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà

Bất động sản có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý càng cao, thìgiá trị càng cao Vì thế nhà môi giới cần phải xem xét về giấy tờ về quyhoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thờigian sử dụng bất động sản

Giấy tờ xác nhận các quyền năng về bất động sản, hợp đồng quyết địnhgiao đất, giấy phép cấp đất, giấy phép xây dựng, giấy tờ thừa kế, thế chấp,bảo hiểm, phân chia tài sản, giấy tờ của toà án hoặc cơ quan chính quyền cóthẩm quyền và đã có hiệu lực pháp lý Hồ sơ, đơn từ liên quan đến những thayđổi của bất động sản, hoá đơn

- Thông tin pháp lí của môi trường xung quanh bất động sản

Quy hoạch công trình liên quan: hình dáng và cấu trúc (sự trang trí,cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế )

Thông tin về quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết có liên quan chặtchẽ đến giá trị từng mảnh đất cũng như công trình trên đất Loại thông tin nàycho biết công năng của khu đất đã được xác định trong quy hoạch là gì, đó làđất giành cho bất động sản nhà ở hay đất xây dựng các bất động sản thươngmại hay bất động sản công nghiệp, bất động sản nông nghiệp

1.2.2.2 Thu thập thông tin về cầu bất động sản

Cầu về BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàngchấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hoá BĐS

đó trên thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hoá BĐS có một sự

cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thườngxuất hiện với quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầuthực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầukhông có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưngkhông trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sửdụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thịtrường Chính vì vậy cầu có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanhtoán và điều kiện hoạt động của thị trường

Các dạng cầu bất động sản:

- Theo mục đích cầu:

+ Để sử dụng

+ Để đầu tư, đầu cơ: kinh doanh bất động sản hoặc đầu cơ tiền nhàn rỗi

- Theo loại bất động sản cầu:

+ Để ở: có thể chưa có nhu cầu và cũng có thể là nhu cầu mới

+ Bất động sản văn phòng và thương mại

+ Bất động sản công nghiệp

+ Bất động sản chuyên biệt

- Theo nhu cầu:

Mua để đầu tư, bảo toàn vốn hoặc là nhu cầu của người tiêu dùng

1.2.2.3 Nguồn thông tin

 Nguồn thông tin cung bất động sản

Cung BĐS tại một thời điểm phụ thuộc vào lượng BĐS rao bán, chothuê tại thời điểm đó cộng với số lượng BĐS mà chủ sử dụng huỷ hợp đồngthuê Trách nhiệm của nhà môi giới là phải thu thập thông tin liên quan đếnBĐS trong vùng và trên cả nước Có thể kể đến các nguồn sau:

- Các cá nhân là người sở hữu bất động sản tham gia vào thị trường với

tư cách là người bán, cho thuê, người đem bất động sản là tài sản thế chấp để

vay vốn, dùng bất động sản để góp vốn liên doanh Các cá nhân tham gia vàobên bán trên thị trường bất động sản gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề

từ những người muốn mua đi bán lại bất động sản để kiếm lời đến nhữngngười muốn tham gia kinh doanh đến những người muốn cung cấp các dịch

vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch trên thị trường

- Sách báo phổ thông, internet: đây là nguồn thông tin dồi dào, cập nhật

về nhu cầu bán, cho thuê bất động sản Chúng ta có thể vào các trang web nhưMuaban.com, Rongbay.net, raovat.com…hay trên các báo “Mua và bán”,

“Tạp chí BĐS”, “Thị trường BĐS”… Ngoài những thông tin sẵn có, nhà môigiới cũng có thể sử dụng bảo chí, internet để đăng tin tìm các loại bất độngsản

- Văn phòng môi giới: Mỗi văn phòng có những thông tin ở nhữngvùng hoạt động khác nhau Xây dựng các mối quan hệ tốt đẹp cũng như cơchế làm việc hợp lí giữa các văn phòng môi giới với nhau, với các cơ quanNhà nước và các tổ chức khác

- Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh bất động sản: Cơ quan nhànước là những nơi có nhiều thông tin về các dự án, công trình bất đống sản ví

dụ như: Bộ xây dựng, Bộ đầu tư, Bộ thương mại…

Khi thị trường BĐS phát triển đến mức độ nhất định các doanh nghiệpkinh doanh BĐS chiếm một vị trí quan trọng trong việc thúc đẩy và phát triểnthị trường BĐS Doanh nghiệp BĐS có thể là doanh nghiệp BĐS nhà nước( các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: DN kinhdoanh và phát triển nhà, DN kinh doanh phát triển hạ tầng, DN phát triển đất),doanh nghiệp BĐS tư nhân (công ty TNHH kinh doanh phát triển nhà vàBĐS, công ty môi giới BĐS) Các DN Nhà nước quản lý quỹ nhà thuộc sởhữu Nhà nước bán cho người đang thuê, các tổ chức, cá nhân chuyên mua bất

động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xây dựng nhà hoặc nângcấp nhà để bán lại.

- Cơ quan đấu giá đất và bất động sản: Nhiều tổ chức đã ra đời và pháttriển, các trung tâm dịch vụ bán đấu giá thuộc sở hữu tư pháp và các hoạtđộng đấu giá, bán đấu giá bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quantài chính tại một số địa phương

- Thu thập thực tế: Đây là nguồn thông tin quan trọng thông qua việc đitìm hiểu thực tế để phát hiện những khu nhà, đất bỏ trống hay những dự ánbất động sản mới Cũng có thể trực tiếp gửi quảng cáo, nhu cầu tìm bất độngsản tại các khu vực, toà nhà, khu phố

- Hiệp hội, câu lạc bộ doanh nghiệp bất động sản: đây cũng là cơ hộigặp gỡ các nhà chuyên môn, trao đổi thông tin với nhau

- Toà án: cung cấp nguồn cung bất động sản khi 2 bên không giải quyếtđược thì toà án sẽ phát mại

- Ngân hàng: Vốn đầu tư vào bất động sản thường là rất lớn, khi cung

vượt quá cầu, hàng hoá bất động sản không bán ra được, gánh nặng lãi suấtngân hàng đè nặng lên các nhà kinh doanh nên các nhà kinh doanh không thể

để bất động sản nằm đó, trong khi vốn vay ngân hàng đã đến kì thanh toánhoặc tiền lãi ngân hàng Vì vậy họ phải chấp nhận bán rẻ để trả vốn vay vàkhông ít trường hợp bị ngân hàng phát mại Thông tin này không được công

bố rộng rãi vì vậy cần phải chủ động tìm hiểu

- Ban quản lý nhà và ban quản lí dự án: Cũng giống như một cơ quan

nhà nước nhưng trong thực tế việc tiếp xúc với các ban này thường khó hơn

 Nguồn thông tin cầu bất động sản

Cầu về BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàngchấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hoá BĐS

đó trên thị trường

- Cũng giống như nguồn thông tin cung bất động sản chúng ta có thểlấy từ các nguồn: khách hàng cũ và mới, báo chí, internet, văn phòng môigiới, đi thu thập thực tế, cơ quan Nhà nước, các câu lạc bộ doanh nghiệp bấtđộng sản, cơ quan đấu giá đất và bất động sản, ngân hàng và các nơi nhận thếchấp.

- Các trường Đại học, Cao đẳng, Trung học chuyên nghiệp: Học sinh,sinh viên đang theo học tại các trường Đại học, Cao đẳng, Trung học chuyênnghiệp chỉ có một số nhỏ trong kí túc xá của các trường, còn lại phần lớn đều

có nhu cầu thuê nhà trọ Nhu cầu thuê nhà là rất cấp thiết vì sinh viên khôngthể yên tâm học tập khi không tìm được nơi ở tiện lợi và phù hợp với điềukiện gia đình Một số khác do gia đình khá giả lại có nhu cầu tìm mua nhàchung cư, nhà tập thể thậm chí là nhà riêng để ở trong suốt quá trình học tập

- Cán bộ công nhân viên đang công tác, làm hợp đồng cho các doanhnghiệp Nhà nước và tư nhân: đối tượng này thường có xu hướng di chuyển cảgia đình về TP mua nhà để cư trú lâu dài Khu công nghiệp, nhà máy: sự pháttriển mạnh các KCN đã và đang đặt ra vấn đề nhu cầu tìm nhà ở để đảm bảođiều kiện sống cho người lao động

- Nguồn thông tin có thể tham khảo thêm từ các đề tài nghiên cứu, hộithảo khoa học, sách chuyên đề, đề án, luận văn…Ví dụ: ảnh hưởng của chấtthải đối với môi trường đời sống dân cư

- Tổ dân phố và hàng xóm: vì biết được hộ gia đình nào có nhu cầu bánnhà sẽ có thông tin về việc họ định mua nhà hay chuyển đi đâu

1.2.2.4 Vai trò của thu thập và xử lí thông tin về bất động sản

Trong xu thế phát triển, hội nhập và cuộc sống năng động hiện nay, để sởhữu được một căn nhà như mong muốn không phải là vấn đề đơn giản, phảitốn rất nhiều thời gian và chi phí nhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầumong muốn Hệ thống thông tin bất động sản chỉ là nguồn cung cấp dữ liệu

phục vụ cho việc xây dựng chứ không phải là công cụ Vì vậy vai trò của thuthập và xử lí thông tin luôn luôn đi cùng nhau để mang lại hiệu quả cao nhấtcho nhà môi giới.

Hệ thống thông tin là một hệ thống mà mục tiêu tồn tại của nó là cungcấp thông tin phục vụ cho hoạt động của con người trong một tổ chức Ta cóthể hiểu hệ thống thông tin là hệ thống mà mối liên hệ giữa các thành phầncủa nó cũng như mối liên hệ giữa nó với các hệ thống khác là sự trao đổi

thông tin Trong thời đại thông tin hiện nay, để có thể làm chủ được thông tin,

khai thác và sử dụng nó một cách có hiệu quả, chúng ta không chỉ chú ý nộidung, tính chất, đặc điểm của mỗi thông tin cụ thể mà còn phải thấy đượcđằng sau cái cụ thể là cái bản chất chung nhất của thông tin

Việc cập nhật thông tin về bất động sản thường xuyên đến người mua vàngười bán, nhà đầu tư, công ty môi giới, đồng thời mang thông tin chuẩn xác

là cầu nối để khách hàng đến gần Hiện nay thị trường kinh tế Việt Nam nóichung và thị trường bất động sản nói riêng luôn có nhiều biến động lớn: giávàng, giá đô la liên tục lên xuống thất thường, chứng khoán đỏ sàn…đã khiếncho nhiều nhà đầu tư hướng mũi nhọn vào việc đầu tư bất động sản và xemđây là môi trường tương đối an toàn và thu nhiều lợi nhuận nhất hiện nay.Đặc biệt là sự kiện Việt Nam là thành viên của tổ chức WTO đã thu hút lượngđầu tư lớn từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước khiến cho nhu cầu về nhà

ở phát triển cao

Việc cung cấp cho khách hàng những thông tin chính xác là rất quantrọng, nó là chìa khoá cho sự thành công của thương vụ Hệ thống thông tintrên thị trường BĐS là toàn bộ các thông tin liên quan trực tiếp hoặc gián tiếpđến BĐS, đặc biệt BĐS tham gia giao dịch trên thị trường Hệ thống thông tinnày hết sức cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên tham gia giao dịch.Bao gồm các thông tin cơ bản nhất về pháp luật, kế hoạch của Chính phủ và

của UBND địa phương về quy hoạch (quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội,quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng), vị trí của BĐS, môi trường, nhucầu, mức cung, tâm lý, tập quán, thông tin về giá đất, giá BĐS trên thị trường.Thông tin thu thập được chính là công sức, nhà môi giới nên sử dụngtriệt để lợi thế tuyệt đối về thông tin Những dữ liệu mà ta thu thập đượcthường dưới dạng thông tin “thô” hay nói cách khác đó là thông tin chưa qua

xử lí Dữ liệu chưa được xử lí về một loại bất động sản là tổng hợp rất nhiều

dữ kiện về bất động sản đó, nó được coi là “nền tảng của những sự suy luận

và loại trừ” Hay nói cách khác nó chính là “gốc” của thông tin Các dữ liệunày cũng có thể đúng và cũng có thể sai do nhiều yếu tố khác nhau Chính vìvậy, để có được một thông tin với chất lượng cao, các dữ liệu phải được trảiqua một quá trình phân tích, kiểm tra, đánh giá

Thông tin có chất lượng cao là thông tin luôn được cập nhật và làm mới.Việc sàng lọc những dữ kiện mà ta thu được về một bất động sản để đưa vào

xử lý là công việc vô cùng quan trọng

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới kĩ năng thu thập và xử lí thông tin của nhà môi giới mua bán nhà ở

1.3.1 Các phương pháp thu thập thông tin

+ Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện cho khách hàng Nếu thiếu thờigian và luôn vội, có một cách tắt để tiếp cận là hãy gọi điện thoại Nếu thực

hiện với kỹ năng tốt, phương pháp này có thể rất hiệu quả Nên đặt các cuộcgọi mang tính chất cá nhân và giới thiệu bất động sản phù hợp với nhu cầucủa người mua.

+ Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu

- Thụ động:

+ Đón tại văn phòng: thu thập thông tin qua việc gặp trực tiếp người

có nhu cầu mua và bán tại văn phòng Đây là phương pháp giúp cho kháchhàng có khả năng trò chuyện với nhân viên, không chỉ vậy nhìn vào quy mô

tổ chức phòng ban của công ty, tác phong làm việc của nhân viên để họ có thểtin tưởng giao cho nhân viên môi giới tìm giúp khách hàng hay bất động sản

+ Quảng cáo: đây là phương pháp phổ biến nhất hiện nay mà bất cứcông ty môi giới nào cũng thông qua Nó giúp người trung gian là công tykhông những tìm được người bán mà cả người mua

Thông thường thời gian đầu chủ động sau thụ động

- Nhìn chung ta có thể quy về hai phương pháp chính đó là:

+ Phương pháp bàn giấy: phương pháp này có tên gọi xuất phát ở chỗ

là người nghiên cứu có thể ngồi tại nơi mình làm việc để tiến hành nghiên cứukhông phải ra hiện trường Muốn vậy người nghiên cứu phải sử dụng nhữngthông tin sẵn có khác nhau Thông tin này được gọi là thông tin thứ cấp(secondary data)

+ Phương pháp nghiên cứu hiện trường: nguồn thông tin thứ cấpnhiều khi không thoả mãn mục đích nghiên cứu thị trường Chẳng hạn khimuốn biết hành vi, thái độ, sở thích, thị hiếu, mức độ thoả mãn nhu cầu củakhách hàng Thông tin này gọi là thông tin sơ cấp Chi phí cao hơn so với việcthu thập thông tin thứ cấp Do đó nghiên cứu hiện trường thường xẩy ra saunghiên cứu bàn giấy Trong phương pháp này có đi kèm là phương pháp quansát và phỏng vấn (thư từ, điện thoại, nói chuyện trực tiếp…)

1.3.2 Kĩ năng thu thập và xử lí thông tin của nhà môi giới

1.3.2.1 Kĩ năng thu thập thông tin

* Kĩ năng thu thập thông tin về bất động sản

Trong thực tế mỗi bất động sản đều có tính hấp dẫn và thường xuyên

là một vài khiếm khuyết nào đó Nhà môi giới cần trực tiếp xem xét bất độngsản do mỗi một bất động sản đều khác nhau, không thể dựa trên kinh nghiệm

để phán đoán

Sự ghi chép của bản thân có thể miêu tả chính xác bức tranh toàncảnh về bất động sản, đánh giá chân thực hơn những lời miêu tả tốt đẹp về bấtđộng sản của chủ sở hữu, bước đầu đánh giá được giá trị của bất động sản.Nếu nhà môi giới chỉ dựa trên lời của chủ sở hữu thì rất dễ gây sự hiểu biếtlệch lạc, thiếu chân thực về BĐS

Tại hiện trường có thể xác định được tính cách và sở thích của chủ sởhữu Đồng thời tránh rơi vào thế bị động khi khách hàng mua BĐS hỏi xemchúng ta đã xem tận mắt BĐS đó chưa Cho phép nhà môi giới đưa ra dãynhững câu hỏi cụ thể Hơn nữa họ có thể được xem các giấy tờ liên quan ngaytại BĐS

Khi khách hàng tìm đến văn phòng, họ luôn hi vọng rằng nhà môigiới giúp họ không chỉ nhanh chóng và hiệu quả đạt được mục đích, mà cònthay thế họ hoàn toàn để họ không bị mất công sức, thời gian cho việc bánBĐS Trong đó thực tế không phải lúc nào cũng làm được như vậy Tập hợpnhững giấy tờ và thông tin mà khách hàng cung cấp cho nhà môi giới nhiềukhi còn thiếu hoặc chưa hợp lệ, chính xác Có rất nhiều dạng thiếu sót về mặtgiấy tờ do nhiều nguyên nhân khác nhau liên quan đến tình trạng pháp lí củaBĐS Vấn đề này xuất phát từ sự thiếu hiểu biết, nhận thức không phù hợpvới thực tế, hay đơn giản là chủ sở hữu chưa hoặc không muốn làm Vì vậy

nhiều khi nhà môi giới là giúp đỡ chủ sở hữu hoàn thiện hồ sơ của bất độngsản.

Để thu thập những thông tin về tình trạng pháp lí của BĐS chúng tađôi khi phải nhờ sự trợ giúp của luật sư, nhà địa chất hay kiến trúc sư Bằngcon đường này chúng ta mới có thể hiểu rõ hơn về BĐS

Để có được những thông tin từ những nguồn như đã nói đến ở trênmỗi nhà môi giới đều phải xây dựng cho mình một phong cách, cách tiếp cận

và xử lí riêng Vấn đề này dựa trên nền tảng kiến thức về tâm lí, năng lực ứng

xử, giao tiếp “Nhất thân, nhì quen” vấn đề này đặc biệt đúng với thị trườngViệt Nam Điều đó cho thấy được tầm quan trọng của việc xây dựng mốiquan hệ với các cấp chính quyền, các ngành như: xây dựng, quy hoạch, kiếntrúc, giao thông, địa chính, ngân hàng, toà án, các văn phòng luật sư, côngchứng, và các văn phòng môi giới khác Thực tế cho thấy có những nhà môigiới năng lực chưa phải giỏi nhưng với sự quen biết rộng và sâu của mình, họđạt được những thành công lớn mà các nhà môi giới giỏi nghiệp vụ khác phải

mơ ước

Để thành công trong sự nghiệp, nhà môi giới phải là người nhạy bénnắm bắt thông tin Đôi khi trong những câu chuyện bâng quơ với một ngườichưa quen biết, nhà môi giới cũng có thể bắt được thông tin quan trọng, quyếtđịnh đến sự thành bại của một thương vụ Trong các hoạt động nghề nghiệp,chúng ta cần luôn tâm niệm rằng “mọi cố gắng đểu sẽ được đền bù một cáchxứng đáng” Khi thực hành nghiệp vụ, nhà môi giới cần khéo léo hướng cuộcđối thoại đến chủ đề họ cần tìm hiểu Qua đó nhà môi giới có thể chắt lọcđược những thông tin hữu ích Tuy vậy cần chú ý trong khi nói chuyện vớinhững nhà môi giới khác Do tính chất cạnh tranh, các nhà môi giới thườngtung “hoả mù” Vì vậy trong lúc giao tiếp với nhà môi giới khác hay vớikhách hàng khi nói đến những thông tin mà chúng ta quan tâm, nhà môi giới

nên nhìn thẳng, nhìn sâu vào mắt người đối thoại Việc này giúp chúng ta vừachứng tỏ sự trung thực của mình, vừa là phương pháp hữu hiệu để tìm hiểuxem có bao nhiêu % sự thật trong lời nói của người đối thoại Đây là mộtphương pháp khó, nhưng lại không quá khó đối với những nhà môi giới cókinh nghiệm và nhạy cảm.

Ngoài các dạng thông tin đã nói ở trên, có một dạng thông tin thường

là không có cơ sở rõ ràng nhưng nhiều khi lại mang tính quyết định đối vớithương vụ, nhất là khi nhà môi giới phục vụ cho khách hàng là người ViệtNam Đó là những thông tin mang tính tâm linh, hay mê tín Một ngôi nhà màchủ sở hữu sống trong đó làm ăn thất bát liên tục, hay bị ốm đau, cho dù chưa

rõ nguyên nhân thì căn nhà cũng sẽ khó bán Để có được những thông tindạng này có thể tìm hiểu từ hàng xóm xung quanh hay người quen của chủ sởhữu Sẽ rất khó khăn khi khai thác từ chủ sở hữu nếu nhà môi giới không có

kỹ năng

* Kĩ năng thu thập thông tin từ khách hàng

Ngay từ buổi nói chuyện đầu tiên nhà môi giới đã phải nắm bắt được

từ khách hàng những thông tin cơ bản sau đây: thông tin ban đầu, khả năng tàichính của khách hàng, xem xét bất động sản Nhà môi giới cần dành nhiềuthời gian, sự chú ý vào những thông tin phản hồi nhận được từ khách hàngliên quan đến bất động sản mà họ cung cấp Bằng cách này nhà môi giới thuthập thêm được những thông tin cụ thể về nhu cầu của khách hàng, đồng thờicũng có thêm được những thông tin về BĐS Việc này cũng được thực hiệntrong khi nhà môi giới cùng khách hàng xem xét BĐS

Trong quá trình xem xét BĐS cùng khách hàng, nếu khách hàng thayđổi ý (yêu cầu, điều kiện…), nhà môi giới cần ghi chép sửa đổi những điểm

đó vào trong sổ Điều này cũng cần được thực hiện khi cùng khách hàng xemBĐS, nếu nhà môi giới phát hiện, chú ý thấy những sự thiếu sót, bất hợp lí

của BĐS Những chú ý riêng đó của nhà môi giới cũng cần ghi cẩn thận vào

sổ tay

Nếu nhà môi giới nhận được thông tin rằng khách hàng thích BĐS

đó, họ cần bắt tay ngay vào việc thực hiện tất cả những động tác có thể,không để khách hàng phải tự mình suy tính, giúp khách hàng đưa ra nhữngquyết định đúng đắn Trong trường hợp cần thiết thì tham gia cùng kháchhàng đàm phán và khéo léo dẫn dắt đến việc kí kết hợp đồng khởi điểm

Nhà môi giới cần cố gắng tìm hiểu về khách hàng một cách kĩ càngnhất Khi đó họ có thể lựa chọn giới thiệu cho khách hàng ngôi nhà đáp ứngđược mong đợi của họ, nhờ đó nhà môi giới cung cấp được dịch vụ tốt chokhách hàng và tiết kiệm được thời gian của mình

Rất nhiều khi bản thân khách hàng không tự nhận thức được nhu cầuthực sự của họ về nhà ở Chính vì vậy mà một trong những kỹ năng quantrọng của nhà môi giới là khả năng gợi mở nhu cầu dịch vụ cho khách hàng.Khách hàng đến văn phòng môi giới và trông đợi rằng nhà môi giới cung cấpcho họ một loạt những căn nhà phù hợp với những yêu cầu của mình

Một nhà môi giới ít kinh nghiệm sẽ căn theo yêu cầu của khách hàng

và bắt đầu tìm trong các mối khách hàng của mình, trên báo chí…để tìm rađối tượng phù hợp cho khách hàng Ở đây nhà môi giới này đã đi không đúnghướng Nhà môi giới trước tiên cần tìm hiểu về đầy đủ về khách hàng củamình và xem xét tại sao họ lại cần đúng loại nhà này mà không phải là loạinhà khác

Ở đây cần chú ý đến một số vấn đề chung Trước tiên, nhiều khikhách hàng coi việc tìm nhà chỉ là một trò giải trí chứ không phải là một côngviệc nghiêm chỉnh Nó cũng có thể vừa là trò tiêu khiển vui vẻ lại vừa manglợi ích tài chính BĐS có giá trị rất cao, nhưng đây không phải là vấn đề lúcnào cũng treo lơ lửng trên đầu khách hàng, buộc họ phải trăn trở, trong khi đã

có sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà chuyên môn Vấn đề mua bán BĐS là quantrọng, nhưng không phải là quan trọng nhất Để tiến hành thương vụ thì kháchhàng phải chuẩn bị lần lượt nhiều bước, trong khi nhiều người không chịuthực hiện nhiệm vụ này Vì vậy nhà môi giới phải giúp họ trong những việcnhư:

- Thuyết phục, chứng minh cho khách hàng rằng tại sao họ lại cần sựgiúp đỡ của một nhà môi giới BĐS có trình độ

- Giúp khách hàng quyết định, nói chung nên sống ở vùng nào, điềukiện ra sao

- Giúp đỡ khách hàng chuẩn bị về mặt tài chính

- Giúp khách hàng xác định cho mình những mốc thời gian thực hiện

- Phát triển những ý tưởng của khách hàng về nơi mà họ muốn sinhsống

Bằng cách này nhà môi giới sẽ tiết kiệm được nhiều thời gian mất đimột cách vô ích khi phải giới thiệu cho khách hàng những ngôi nhà mà rồicuối cùng khách hàng cũng sẽ không mua Thực tế thì buổi nói chuyện đầutiên thường khá dài, nhưng những buổi nói chuyện sau đó sẽ ngắn và dễ dànghiểu hơn

1.3.2.2 Kĩ năng xử lí thông tin

Sau khi thu thập được một lượng thông tin dồi dào, vấn đề tiếp theocủa chúng ta là chắt lọc và xử lí những thông tin đó Đây là một việc đòi hỏikinh nghiệm, kiến thức chuyên nghiệp của nhà môi giới Thực tế là nhà môigiới BĐS có được sự kiểm soát tương đối tốt những thông tin giao dịch thịtrường Những thông tin này rất quý giá Chúng chính là “vũ khí” của nhàmôi giới

Trước tiên nhà môi giới cần chỉnh lý những thông tin thu thập được

để chuyển hoá từ thông tin “thô” sang thông tin có chất lượng: thông tin có

chất lượng cao là thông tin luôn được cập nhật và làm mới Đặc biệt trong thịtrường BĐS thì có những thông tin ngày hôm nay còn mới nhưng đến ngàyhôm sau đã trở nên “lỗi thời” Việc sàng lọc những dữ kiện mà ta thu được vềmột BĐS để đưa vào xử lý nhiều khi đòi hỏi rất nhiều thời gian công sức vàthậm chí là cả tiền bạc Ví dụ như có một thông tin về một ngôi nhà cần bántrên báo chí với những dữ kiện về diện tích, số tầng, số phòng, năm xây dựng,giá… những dữ kiện này đôi khi không chuẩn xác do nhiều lý do khác nhauđòi hỏi người làm môi giới phải bỏ công sức và thời gian để kiểm chứng độchính xác

Xây dựng cơ sở dữ liệu: ngay từ khi bắt đầu có ý định hành nghề môigiới chúng ta đã bắt đầu phải xây dựng cho mình một cơ sở dữ liệu đa dạng

về bất động sản và thị trường bất động sản Đối với thông tin về BĐS có thểphân loại chúng theo các dự án, theo vùng, theo dạng BĐS, theo công năng sửdụng, theo mức giá hay giá trị

Có rất nhiều dạng thông tin khác nhau về BĐS, về khách hàng hay vềthị trường BĐS Những thông tin đó có thể được sắp xếp:

- Đối với thông tin về khách hàng: sắp xếp khách hàng theo thời gian

đó là khách hàng quá khứ, hiện tại, và khách hàng tiềm năng Trong đó có thểsắp xếp theo năng lực tài chính của khách hàng

Với thị trường người nước ngoài thì sắp xếp khách hàng theo quốctịch, trong đó cần phải ghi rõ những đặc điểm, sở thích mang tính dân tộc

- Đối với BĐS có thể phân loại chúng theo các dự án, theo vùng, theodạng BĐS, theo công năng sử dụng, theo mức giá hay giá trị Ngoài ra cũng

có thể sắp xếp thông tin theo đơn vị thời gian như: các giao dịch đã thực hiệntrong quá khứ, giao dịch hiện tại và những dự án trong tương lai

Trước tiên, để xây dựng cơ sở dữ liệu cho mình nhà môi giới từ rấtsớm đã phải có ý thức thu thập thông tin qua báo chí, internet Có thể cắt

những bài báo, mẩu tin hữu ích trên báo, tạp chí…rồi sắp xếp theo từng danhmục như: đất - dự án - biệt thự - chung cư - thị trường trong nước - thị trườngnước ngoài…Cuối ngày, nhà môi giới cũng cần ghi chép bất kì thông tin nào

mà họ cho là có ích trong các cuộc tiếp xúc hay tình cờ nghe thấy trên đài, tivi…

Việc tham gia các hội thảo về BĐS, về thị trường BĐS cũng giúp chonhà môi giới xây dựng hoàn chỉnh hơn cơ sở dữ liệu của mình Nhà môi giớicũng có thể mua số liệu của các tổ chức khác nhau Chỉ nên mua những sốliệu nào thực sự có ích, phục vụ có thể cho thương vụ

Khi khách hàng tìm đến văn phòng, họ luôn hi vọng rằng nhà môigiới giúp họ không chỉ nhanh chóng và hiệu quả đạt được mục đích mà cònthay thế họ hoàn toàn để họ không bị mất công sức, thời gian cho việc muahay bán bất động sản Nếu thông tin khi xử lí chỉ để đó thì sẽ không phát huyđược hiệu quả Vì vậy nhà môi giới cần lựa chọn phương thức để sử dụngthông tin đó một cách hiệu quả Nhà môi giới nên sử dụng triệt để lợi thếtuyệt đối về thông tin Đưa những thông tin này thành những danh sách cácBĐS niêm yết để bán, các nhu cầu của khách hàng cần mua, hay những thôngtin có ích trong các cuộc tiếp xúc Sau đó đưa thông tin này vào máy tính hoặcghi vào một cuốn sổ được sắp xếp theo một trình tự Nhà môi giới có thể truycập trực tiếp tới một khối lượng lớn những thông tin của mình Khi nào cókhách hàng có thể lấy thông tin phù hợp với nhu cầu của khách hàng mộtcách nhanh chóng và hiệu quả

1.4 Kĩ năng thu thập và xử lí thông tin của nhà môi giới mua bán nhà ở tại một số nước

Tại các quốc gia phát triển chẳng hạn như Mỹ thì phần lớn các đại lí

và nhà môi giới bất động sản bán các bất động sản để ở Một số nhỏ thường làcông ty kinh doanh và quản lí bất động sản lớn, chuyên mua bán bất động sản

mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông nghiệp hay mục đích kinhdoanh khác Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình bấtđộng sản và các đối tượng khách hàng Cho dù với bất kì loại hình bất độngsản nào, đại lí hay người môi giới cần phải biết rõ các nhu cầu của khách hàngtrước một thương vụ mua bán Trước khi dẫn người mua đến xem một địa chỉđại lí thường phải tiếp xúc với khách hàng một số lần để nắm rõ nhu cầu cũngnhư thị hiếu của khách Những nhà môi giới vầ các văn phòng mua bán bấtđộng sản có một kiến thức khá sâu rộng về thị trường trong khu vực Họ nắm

rõ nhu cầu của khách hàng và thị trường cũng như những biến động về giá cả

Họ thông thuộc các ngóc ngách, các quy định về thuế, cũng như hỗ trợ tàichính từ ngân hàng Thu nhập của một người làm đại lí BĐS ở Mỹ bao gồm

cả tiền hoa hồng dao động từ khoảng 35000USD đến 92000USD mỗi năm.Con số này bao gồm những công việc có liên quan đến kinh doanh, môi giới

và đại lí BĐS các loại nhà ở, văn phòng cho thuê, thuê mua Đây được coi làmột nghề khá nhạy cảm với biến động của thị trường, đặc biệt các biến độngliên quan đến tỷ giá Khi hoạt động kinh tế suy giảm và tỷ giá tăng số giaodịch về bất động sản đương nhiên sẽ giảm xuống

Trung quốc: Nhờ quá trình đổi mới, nền kinh tế Trung Quốc đã có nhữngbước phát triển vượt bậc Cùng với sự phát triển của đất nước, quá trình đô thịhoá ở nước này cũng diễn ra rất mạnh mẽ và nhu cầu về nhà ở của dân cưtăng mạnh Tuy nhiên, cũng như nhiều nước đang phát triển khác, do khảnăng cung về nhà ở còn hạn chế và hoạt động đầu cơ hoành hành nên tầng lớp

có thu nhập thấp cũng rất khó khăn trong việc mua nhà ở đô thị

Singarpore: Mặc dù là quốc gia phát triển nhưng vấn đề nhà ở cho cácđối tượng dân cư khác nhau ở đây cũng không đơn giản Chính phủ vẫn phải

có những hỗ trợ tài chính đáng kể Chương trình nhà ở được thành công trên

là nhờ kết hợp nhiều yếu tố Diện tích tối thiểu hiện nay phải 60m2 với 2 – 3

phòng ngủ, trong khi đó trước kia là khoảng 35m2 Việc thu thập và xử líthông tin luôn luôn cần nhiều kĩ năng hơn, vì mỗi khu đô thị ở đây có nhữngbản sắc riêng nên ai có nhu cầu mua căn hộ thì nhà môi giới phải hiểu rõ vềgia đình, phong tục của họ ra sao Nhà môi giới luôn biết được thông tin củachính phủ, nắm bắt cơ hội để tìm nguồn cung phù hợp Ví dụ như chính phủ

có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dânkhông di chuyển sang các khu mới, rồi tái phát triển khu cũ bằng cách tăngcường xây dựng các khu mới xen kẽ

Các nước phát triển như Mỹ, Anh, Đức, Pháp, Nhật và 5 nước Châu Á

là : Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore, Malaysia, Thái Lan, mỗi nước đềuxây dựng hệ thống thông tin bất động sản ở mức độ chi tiết khác nhau nhưngnhìn chung có thể xếp các dữ liệu vào 3 nhóm chính:

 Thông tin liên quan đến cung

 Thông tin liên quan đến khối lượng thị trường

 Thông tin liên quan đến giá trị thị trường

 Thông tin liên quan đến cầu

Ở những nước phát triển, nguồn thông tin bên ngoài rất phong phú, cóthể chiếm tới 80% nhu cầu thông tin cần thiết, còn 20% là do doanh nghiệp tự

tổ chức điểu tra thu thập lấy Trong nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệphàng năm phải in ấn tài liệu giới thiệu về tình hình hoạt động sản xuất, kinhdoanh của mình Nguồn thông tin này cho ta cơ sở để tìm hiểu các bạn hàngcũng như các đối thủ cạnh tranh

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG KĨ NĂNG THU THẬP VÀ XỬ LÍ THÔNG TIN CỦA NHÀ MÔI GIỚI MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

TẠI CÔNG TY V-REEX

2.1 Tình hình mua bán nhà ở trên Thành phố Hà Nội ảnh hưởng đến thu thập và xử lí thông tin của nhà môi giới tại công ty V-Reex

2.1.1 Lịch sử xây dựng và phát triển của công ty V-Reex

Công ty CP sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V – REEX ) là mộttrong những sàn giao dịch bất động sản chuẩn đầu tiên được Bộ Xây Dựngcấp phép hoạt động theo công văn số 1143/BXD – QLN ngày 13/6/2008,thành lập trên cơ sở góp vốn của các cổ đông chiến lược là:

- Ngân hàng TMCP NQDVN – VPBank;

- Ngân hàng TMCP Quân Đội – MB;

- Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam – TechcomBank;

- Công ty CP Quỹ đầu tư BĐS

Địa chỉ công ty: Tầng 6A, toà nhà 292 Tây Sơn

Điện thoại: (84-4)3 533 3355

Fax: (84-4)3 537 8733

Web site: www.v-reex.com.vn

Các dịch vụ V-REEX cung cấp bao gồm:

5 Nhận quản lí vận hành và khai thác tài sản là Bất động sản

6 Tư vấn hoàn thiện pháp lí liên quan đến giấy chứng nhận quyền sửdụng đất

- Làm mới giấy CNQSDĐ

- Sang tên CNQSDĐ

- Chia tách, gộp CNQSDĐ

7 Tư vấn về xin cấp phép xây dựng nhà ở

Mục tiêu: Xây dựng V-REEX trở thành một tổ chức kinh doanh dịch vụ

BĐS có uy tín và vị thế trên thị trường BĐS, cung cấp thông tin chi tiết, chínhxác về BĐS và thị trường BĐS Luôn đóng vai trò là bên thứ 3 tham gia vàogiao dịch để đảm bảo tính công bằng, pháp lý và minh bạch của giao dịchBĐS

Nhiệm vụ và lĩnh vực hoạt động chủ yếu của công ty: Liên tục cập nhậtcác văn bản, chủ trương của nhà nước và pháp luật liên quan đến TT BĐS.Liên tục mở rộng mạng lưới môi giới, mở rộng quan hệ khách hàng, tăngcung bất động sản trên sàn giao dịch để V-Reex từng bước trở thành trungtâm phân phối bất động sản lớn nhất miền Bắc Xây dựng bảng thống kê giátrị các bất động sản đã giao dịch thành công và phản ánh được vị trí rõ ràng,chi tiết theo từng tuyến phố, từng vùng từng khu vực trên bản đồ HN Từ đóthấy rõ được diễn biến từng khu vực thị trường hoặc cả thị trường

Phòng môi giới bất động sản.

+ Chức năng:

Cung cấp một loại hình dịch vụ bất động sản đó loại hình môi giới bấtđộng sản, đưa người người bán và người mua ,đưa người cho thuê và ngườithuê có thể gặp nhau

Giới thiệu về thông tin các sản phẩm cho khách hàng.Giúp khách hànghoàn thiện các thủ tục pháp lý về bất động sản.Giúp khách hàng muốn muabất động sản và bán bất động sản có thể đạt được điều mình mong muốn.+ Nhiệm vụ:

Tìm kiếm các thông tin mua và bán, các thông tin cho thuê và cần thuêtrên thị trường để giới thiệu với khách hàng dựa vào đội ngũ nhân viên thịtrường đông đảo Gặp gỡ và tư vấn cho khách hàng Đảm bảo được chấtlượng công việc mà một nhân viên môi giới phải thực hiện

Tìm kiếm đối tác cung cấp, đối tác có nhu cầu đáp ứng các điều kiện củakhách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng Đại diện theo uỷ quyền,cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng muabán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

Mỗi lần giao dịch thành công, Sàn giao dịch thu một khoản tiền hoa hồngmôi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán,chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Phí dịch vụ đối với môi giới bấtđộng sản từ 0,5 – 1% hoặc theo thỏa thuận cụ thể

Một trong những yếu tố chính để làm nên thành công của công ty, làm nó

có thể tiến sâu, tiến xa trên thị trường chính là người lãnh đạo có kiến thứccăn bản tốt, do vậy các thành viên sáng lập và ban giám đốc có lợi thế về sau

và hưởng những thành quả về giáo dục từ đó có lợi thế về những kiến thứccăn bản trong quản lý và kỹ thuật Mặt khác, với sự thay đổi nhanh chóngtrong thời đại thông tin, những nguồn nhân lực trẻ có lợi thế hơn về tiếp cận

và cập nhật thông tin Điều đó trở thành một thói quen tốt để cho một bộ máydoanh nghiệp vận hành

Công ty kết hợp với các công ty môi giới và đẩu tư khác về nguồn kháchhàng cung và cầu về bất động sản Khi công ty có khách hàng muốn thuênhưng lại chưa tìm được bất động sản phù hợp, hay khi công ty có bất động

sản còn trống mà các công ty bạn có nhu cầu thuê Phối hợp hoạt động để đápứng nhu cầu của khách hàng nhanh nhất và hiệu quả cao nhất.

Trước khi thành lập, các thành viên công ty hầu hết đều hoạt động ởcác lĩnh vực khác nhưng có liên quan đến bất động sản như: xây dựng, quảnlý các dự án về xây dựng các cơ sở hạ tầng

Công ty đã đưa ra chương trình phát triển kinh doanh môi giới bất độngsản Công ty đang phối hợp với các cơ quan để mở các lớp đào tạo cho nhânviên và cộng tác viên của công ty Sàn đã xây dựng, ứng dụng công nghệ mới,giúp khách hàng truy cập thông tin qua mạng internet và các màn hình cảmứng đặt tại các trụ sở giao dịch của công ty

Một nhà môi giới chuyên nghiệp giữ vai trò rất quan trọng trong việccho thuê và bán các loại bất động sản Nhà môi giới cung cấp các thông tin vềbất động sản, về quy hoạch và luật pháp liên quan cho người mua Họ trìnhbày các chức năng, lợi nhuận và thương thảo hợp đồng Đồng thời các nhàmôi giới cũng đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị sản phẩm Họ cânđối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư Cungcấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án

2.1.2 Tình hình mua bán nhà ở trên thành phố Hà Nội ảnh hưởng đến thu thập và xử lí thông tin tại công ty V-Reex

Nhà ở là nhu cầu rất chính đáng của người dân và nhu cầu tại các thànhphố lớn cũng rất cao Tại thành phố Hà Nội nhà ở được phát triển theo các dự

án đầu tư chiếm đến 79%, số còn lại là nhà ở mới do các hộ tự xây dựng.Trong những năm gần đây Tp Hà Nội đã triển khai thực hiện các chính sách

ưu đãi, hỗ trợ nhà ở cho những người có mức thu nhập thấp

Cung đất ở và nhà ở trên địa bàn TP.Hà Nội trong thời gian qua tăngđáng kể về số lượng và đa dạng về cơ cấu góp phần đáp ứng tốt hơn nhu cầucủa người sử dụng Nguồn cung nhà ở trong những năm qua tuy có tăng lên

và cơ cấu cung đã được quan tâm nhưng để cho cung BĐS đặc biệt cung vềđất ở, nhà ở gặp cầu trên thị trường nhà môi giới luôn chú ý đến các nhân tốtác động đến cầu và giá cả

Cầu hiện nay bao gồm hai nguồn: cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng bấtđộng sản thực sự, có nghĩa là sau khi mua BĐS họ sẽ sử dụng ngay và cầuxuất phát từ mua BĐS để đầu cơ, họ chờ giá cao là bán ra thu lợi nhuận CầuBĐS tăng lên là do sự gia tăng dân số, dân số tăng làm tăng cầu về nhà ở cũngnhư các loại BĐS khác phục vụ đời sống dân cư Theo tổng cục thống kê, tốc

độ tăng dân số tự nhiên hiện nay ở nước ta khoảng 1,4%/năm Sự tăng dân số

từ nông thôn vào các thành phố đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội làmcho nhu cầu về nhà ở là rất lớn Vì vậy công ty V-Reex luôn tập trung vàomảng thị trường nhà ở, đồng thời nắm rõ nhu cầu của từng đối tượng kháchhàng

TP Hà Nội đang thực hiện chương trình phát triển nhà ở với 56 dự ánlớn và 140 dự án nhỏ Theo dự tính đến năm 2010 các dự án khu đô thị mới sẽtạo thêm trên 10triệu m2 cho quỹ nhà Hà Nội Đây là một con số rất lớn nếuchúng ta biết rằng hiện nay chỉ có khoảng 20% dân số Hà Nội đủ điều kiệnmua nhà Ngoài ra có khoảng 10% dân số Hà Nội được nhà nước ưu đãi khimua nhà, đó là những người có đóng góp cho sự nghiệp xây dựng toàn quốchoặc là những người có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn

Theo định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020: diện tích nhà ở bìnhquân đầu người năm 2015 là 15m2 sàn và đến năm 2020 là 20m2 sàn Để đạtđược mục tiêu đó trong thời gian tới diện tích nhà ở cần được xây dựng là rấtlớn vượt quá tầm so với các hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sảnhiện nay Đồng thời việc giá đất và nhà ở quá cao so với nhu cầu có khả năngthanh toán của dân cư làm phát sinh trở ngại cho việc thực hiện những địnhhướng trên Đây cũng là vấn đề khó khăn mà công ty gặp phải trong thời gian

vừa qua, không phải lúc nào cũng tìm được nhà thoả mãn nhu cầu của kháchhàng Ví dụ như có khách hàng chỉ tìm ngôi nhà để ở tầm 500tr, mà đòi hỏi vềdiện tích là khoảng 30m2, ở vị trí trung tâm Là một nhà môi giới lúc này cầnphải có kĩ năng giúp khách hàng hiểu được rằng nhu cầu đó rất khó đáp ứng,qua đó có thể giới thiệu với khách những BĐS có diện tích như vậy nhưng ở

vị trí khác có giá phù hợp hơn

Tính đến cuối năm 2008, cả nước có 194 khu công nghiệp tại 54 tỉnhthành thu hút khoảng một triệu lao động trực tiếp và từ 1,2triệu – 1,5 triệu laođộng gián tiếp Riêng Thành phố Hà Nội có 4KCN, 18 cụm CN với khoảngtrên 40000 lao động Sự phát triển mạnh các KCN đã và đang đặt ra vấn đềnan giải về nhà ở cho người lao động Thực tế chỉ có khoảng 20% tổng sốcông nhân lao động có chỗ ổn định, còn lại vẫn phải thuê chỗ ở tạm Với việcđặt ra mục tiêu đến năm 2015 giải quyết chỗ ở cho 50% công nhân lao độngtại các KCN, Bộ xây dựng cũng đề xuất nhiều ưu đãi cho các doanh nghiệpkhi thực hiện các dự án này, đồng thời doanh nghiệp phải nhìn thấy lợi ích,những ưu đãi, như vậy mới thu hút nguồn lực của họ Những thông tin màcông ty có được hiện nay chỉ là nhu cầu khách hàng cung cấp cho công ty,chưa được kiểm tra Vì vậy nhà môi giới của công ty thực hiện khảo sát vàkiểm tra lại thông tin về nhu cầu nhà ở cho người lao động

Theo quy đinh tại điều 91, điều 93, điều 94 Luật nhà ở, nhà ở phải cócác điều kiện sau đây mới được đưa vào các giao dịch về mua bán, tặng cho,đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lí nhà ở: có giấychứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật, không

có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấphành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Giá muabán nhà ở do các bên thoả thuận Trường hợp pháp luật có quy định về khunggiá mua bán nhà ở thì không được vượt quá khung gía đó Từ đó công ty

thường xuyên cập nhật giá nhà ở những khu vực khác nhau, đặc biệt thôngqua các cuộc giao dịch đã diễn ra.

Vào thời điểm thị trường nhà đất đang lên, người có tiền cũng khôngdám mua vì giá cả bất ổn định, giá vàng lên xuống thất thường nên các bênkhông mua bán được với nhau Một số sàn giao dịch đã gửi bán cho kháchhàng của họ một số biệt thự, căn hộ cao cấp và nhà mặt tiền…Các ngân hàng

có dư nợ vay thế chấp bằng bất động sản lớn đang gia hạn nợ cho khách hàng

để khách hàng có thời gian bán BĐS thanh toán hợp đồng vay Cập nhật đượccác thông tin này giúp nhà môi giới của V-Reex có được thêm các thông tinkhông chỉ về giá cả, về nhu cầu mà còn có thêm khả năng đánh giá về thịtrường hiện tại và dự đoán được tương lai

Hiện nay nhà môi giới của sàn đi thu thập thông tin để mua được bấtđộng sản giá rẻ Còn đối với những người muốn bán nhưng giữ giá khôngchịu bán rẻ thì các nhà môi giới ghi nhận thông tin để khi thị trường bắt đầusôi động trở lại, khách hàng đặt mua họ sẽ liên hệ Vậy thị trường bất độngsản có những thời gian ở trong tình trạng “giao dịch thông tin là chủ yếu”

2.1.3 Những thuận lợi và khó khăn ảnh hưởng tới kĩ năng thu thập và xử

lí thông tin

2.1.3.1 Thuận lợi

Tại TP Hà Nội tập trung nhiều trường học, nhà máy và xí nghiệp chonên lực lượng lao động và học sinh sinh viên ở các địa phương khác về làmviệc và học tập tăng lên đáng kể Ngoài ra, một số người có tiền và cán bộ,viên chức ở các địa phương khác đổ xô vào thành phố để mua đất ở và nhà ở.Theo sở tài nguyên môi trường Hà Nội, số người không có hộ khẩu ước tínhkhoảng 20% – 25% Đây là nguồn cầu lớn nhất đối với công ty Công ty hàngngày tiếp nhận rất nhiều nhu cầu mua của mọi tầng lớp khác nhau Khi kháchđến thì có bảng câu hỏi về nhu cầu mua nhà, nhưng hầu hết là nhân viên đã có

kĩ năng giao tiếp nên việc hỏi trực tiếp luôn sử dụng hàng đầu Không hỏi dồndập, không hỏi nhiều mà tự để cho khách hàng nói về nhu cầu của họ trước,sau đó nhân viên có thể tiếp tục bằng cách giới thiệu cho khách hàng các sảnphẩm phù hợp với họ để khẳng định sự nhiệt tình của công ty luôn sẵn sàngphục vụ tận tình và chu đáo.

Thu nhập tăng sẽ làm tăng trực tiếp cầu về nhà ở do những người cóthu nhập thấp tăng cao sẽ có xu hướng nới rộng diện tích ở để nâng cao chấtlượng cuộc sống Giả định là cùng với sự gia tăng của thu nhập, nhu cầu vềdiện tích ở bình quan trên đầu người tăng thêm 1m2 Trên quy mô toàn xã hộilượng cầu về nhà ở tăng thêm hơn 80triệu m2 Vì vậy cần đến rất lớn đội ngũmôi giới để giúp khách hàng tìm được nhà ở phù hợp nhất với thu nhập của

họ Công ty luôn sẵn có nhà ở đang có nhu cầu bán, luôn có đầy đủ thông tintrước đó rồi, nếu khách hàng thực sự muốn mua thì giới thiệu, tư vấn cho họ Công ty sử dụng dịch vụ tra cứu thông tin giá trị thị trường – Map price:

là bản thống kê giá trị các bất động sản đã giao dịch thành công trên thịtrường và phản ánh được đặc điểm, quy mô, vị trí rõ ràng, chi tiết theo từngtuyến phố, từng vùng từng khu vực thể hiện trên bản đồ Hà Nội Với phí dịch

vụ là 10.000USD/ACC/year Nó giúp tra cứu thông tin giao dịch thị trường,tình hình biến động giá nhà đất của từng khu vực để làm cơ sở thực tiễn vữngchắc cho mọi quyết định liên quan đến bất động sản trong đó có mua bán nhà

ở Tạo điều kiện thuận lợi cho công ty là tiết kiệm được chi phí nghiên cứu thịtrường, nâng cao được hiệu quả công việc mà luôn cập nhật được các thôngtin mới nhất, phản ánh được thị trường khách quan và chính xác

Với lợi thế có 3 ngân hàng cổ đông, rồi quan hệ với các ngân hàng khácnên công ty V-Reex có thể khoanh vùng đối tượng khách hàng làm tănglượng cung có nhu cầu thực sự cùng với những phương pháp khoa học để tìmkiếm và giới thiệu sản phẩm