Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường quang trung quận hà đông thành phố hà nội

Được sự đồng ý của Ban Giám Hiệu nhà trường và Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên em được phân công về thực tập tại UBND phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI THỊ THẮNG

Tên đề tài : ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG TRUNG,QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Liên thông Chuyên ngành : Quản lí đất đai

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI THỊ THẮNG

Tên đề tài :

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN

SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG TRUNG,QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Liên thông Chuyên ngành : Quản lí đất đai

Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2014 – 2016

Giảng viên hướng dẫn:Th.S Trương Thành Nam

Thái Nguyên, năm 2016

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành tốt chương trình đào tạo trong trường với phương châm

“Học đi đôi với hành”, mỗi sinh viên khi ra trường cần phải chuẩn bị cho

mình vốn kiến thức cần thiết, chuyên môn vững vàng Thời gian thực tập là giai đoạn cần thiết đối với mỗi sinh viên trong trường chuyên nghiệp nhằm hệ thống lại toàn bộ chương trình đã học, vận dụng lý thuyết vào thực tiễn

Được sự đồng ý của Ban Giám Hiệu nhà trường và Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên em được phân công về thực tập tại UBND phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội với đề

tài “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.”

Với tấm lòng biết ơn vô hạn em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong Khoa Quản lý tài nguyên đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong thời gian học tập và rèn luyện tại trường, đặc biệt em xin bày tỏ lòng

biết ơn sâu sắc tới Th.S: Trương Thành Nam người đã trực tiếp hưỡng dẫn

tận tình, chỉ bảo em trong quá trình nghiên cứu đề tài của mình

Em xin chân thành cảm ơn UBND và Ban địa chính phường Quang Trung ,quận Hà Đông đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong thời gian thực tập

Do trình độ và thời gian thực tập có hạn, vì vậy báo cáo của em còn nhiều thiếu sót, em rất mong nhận sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn bè để báo cáo tốt nghiệp của em được hoàn chỉnh và sâu sắc hơn

Em xin trân thành cảm ơn./

Thái Nguyên, ngày 10 tháng 8 năm 2016

Sinh viên

Mai Thị Thắng

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1: Tình hình dân số năm 2015 34 Bảng 4.2: Tình hình phân bố dân cư và đất ở 36 Bảng 4.3 : Hiện trạng sử dụng đất của phường Quang Trung năm 2015 41 Bảng 4.4: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân trên điạ bàn phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội năm 2013 46 Bảng 4.5: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân trên điạ bàn phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội năm 2014 47 Bảng 4.6: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân trên điạ bàn phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội năm 2015 48 Bảng 4.7: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2013 - 2015 49

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 : Biểu đồ cơ cấu kinh tế phường Quang Trung năm 2015 32

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu, yêu cầu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu: 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 3

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 3

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 4

PHẦN 2: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

2.1 Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 5

2.1.1 Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội 5

2.1.2 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai 6

2.1.3 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất: 7

2.1.4 Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 8

2.2 Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyèn sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

2.2.1 Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyèn sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

2.2.2 Một số quy định hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất: 14

2.3 Cơ sở thực tiễn 18

2.3.1 Tình hình cấp GCN ở một số nước trên thế giới: 18

2.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam: 22

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 27

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 27

3.3 Nội dung nghiên cứu 27

3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội địa bàn phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 27

3.3.2 Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 27

3.3.3 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2013 – 2015 27

3.3.4 Phân tích những khó khăn, thuận lợi của tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu 27

3.3.5 Đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương 27

3 4 Phương pháp nghiên cứu 27

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 27

3.4.2 Phương pháp thống kê, phân tích 28

3.4.3 Phương pháp so sánh 28

3.4.4 Phương pháp đánh giá 28

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

4.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 29

4.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 29

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của phường Quang Trung 37

4.2.1 Tình hình quản lý đất của phường Quang Trung 37

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của phường Quang Trung 41

4.2.3 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn 42

4.3 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2013 – 2015 44

4.3.1 Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân trên điạ bàn phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2013 – 2015 46

4.3.2 Đánh giá kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2013 – 2015 49

4.4 Phân tích những khó khăn, thuận lợi của tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu 50

4.4.1 Những thuận lợi 50

4.4.2 Khó khăn: 51

4.5 Đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương 52

4.5.1 Giải pháp chung: 52

4.5.2 Giải pháp cụ thể cho từng trường hợp tồn tại trên địa bàn phường Quang Trung: 53

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 55

5.1 Kết luận 55

5.2 Kiến nghị 56

TÀI LIỆU THAM KHẢO 57

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai Đất đai là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là một tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai cung cấp nguồn nước cho sự sống, cung cấp nguồn nguyên vật liệu

và khoáng sản, là không gian của sự sống đồng thời bảo tồn sự sống Đất đai là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng

Trải qua nhiều thế hệ, cha ông ta đã tốn nhiều công sức và xương máu

để tạo lập vốn đất đai như hiện nay Để tiếp tục sự nghiệp khai thác và bảo vệ toàn bộ quỹ đất tốt hơn có hiệu quả hơn, Đảng và nhà nước ta đã ban hành các văn bản luật phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai có hiệu quả như: Luật đất đai 1987, 1993, luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai đang từng bước đi sâu vào thực tiễn

Ngày nay khi sự phát triển kinh tế, quá trình đô thị hóa ở các vùng ngoại thành, cũng như nội thành làm mật độ dân cư ngày càng tăng Chính sự gia tăng dân số, sự phát triển đô thị cũng như quá trình công nghiệp hóa làm cho nhu cầu về nhà ở, cũng như đất xây dựng các công trình công cộng, khu công nghiệp trong cả nước vốn đã “bức xúc” nay càng trở nên “nhức nhối” hơn Đây là vấn đề nan giải không chỉ riêng nước ta mà còn với các nước đang phát triển, cũng như các nước phát triển trên thế giới

Để khắc phục tình trạng nêu trên thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) có vai trò hết sức quan trọng nhằm thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng trên cơ sở đó Nhà nước nắm

chắc và quản chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật Từ đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng được bảo vệ

và phát huy, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả Mặt khác, nó còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sử dụng đất ổn định lâu dài đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, điều đó góp phần ổn định kinh tế chính trị, xã hội, người dân yên tâm sản xuất đầu tư, tạo được niềm tin cho nhân dân vào đảng và nhà nước ta

Trên thực tế hiện nay công tác này, ở một số địa phương, diễn ra rất chậm, hiệu quả công việc chưa cao, tình trạng quản lý lỏng lẻo, tài liệu chưa chính xác, việc mua bán chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm chưa thông qua cơ quan nhà nước, tình hình lấn chiếm, tranh chấp đất đai vẫn còn xảy ra nhiều

Mặc dù công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở phường Quang Trung đã được các cấp, các ngành quan tâm, song kết quả, chất lượng còn gặp nhiều những hạn chế nhất định, do nhiều nguyên nhân khác nhau tác động

Xuất phát từ thực tiễn trên và nhận thức rõ yêu cầu cấp bách, cần thiết phải tìm hiểu, đánh giá một cách chi tiết công tác cấp GCN, đồng thời được

sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo

Th.S: Trương Thành Nam, em tiến hành nghiên cứu đề tài: " Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Quang Trung, quận Hà Đông, TP Hà Nội giai đoạn 2013 - 2015"

1.2 Mục tiêu, yêu cầu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu:

* Mục tiêu chung

Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để đưa ra những giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận

* Mục tiêu cụ thể:

- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2013 - 2015

- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCN tại phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2013 – 2015

- Tìm hiểu những nguyên nhân làm hạn chế tiến độ cấp GCN của phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp để giải quyết những tồn đọng về công tác cấp GCN giúp công tác quản lý Nhà nước về đất đai của địa phương được tốt hơn

1.2.2 Yêu cầu nghiên cứu:

- Hiểu và vận dụng tốt các quy trình, thủ tục, quy phạm, văn bản về đăng ký, cấp GCN

- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra, thu thập phải có độ tin cậy cao, phản ánh trung thực, khách quan, chính xác và đầy đủ, sát với thực tế công tác đăng

ký, cấp GCN trên địa bàn phường

- Đề ra một số giải pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng ở địa phương liên quan đến công tác CGN

1.3 Ý nghĩa của đề tài

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Có cơ hội học hỏi và rút ra được nhiều kiến thức thực tế, nhất là trong công tác cấp GCNQSDĐ từ đó đưa ra được những đánh giá và nhận định riêng về công tác này trong giai đoạn hiện nay

- Nắm vững những quy định chung của Luật đất đai năm 2013 và những văn bản dưới luật về đất đai của trung ương và ở địa phương trong công tác cấp GCNQSDĐ

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

- Đưa ra các kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền để đề ra những giải pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn

PHẦN 2 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

2.1.1 Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế -

xã hội

* Khái niệm:

Theo Đoocutraiep người Nga thì: “ Đất là vật thể tự nhiên được hình thành do tác động tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời gian, đối với trồng trọt thì có thêm yếu tố con người ”

Ngoài ra còn có nhiều định nghĩa khác về đất nhưng tùy theo lĩnh vực

mà người ta có thể định nghĩa đất đai theo nhiều cách khác nhau

* Vai trò của đất đai:

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành, các lĩnh vực của xã hội Trong giai đoạn hiện nay khi đất nước đang tiến hành công nghiệp hóa hiện đại hóa

và mở cửa hội nhập thì đất đai vẫn giữ một vị trí then chốt trong các ngành Đồng thời đất đai là nguồn lực cơ bản, quan trọng nhất góp phần cho sự phát triển của đất nước

* Phân loại đất đai:

Theo điều 10 Luật đất đai 2013, đất đai được phân loại theo các nhóm như sau:

1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: Đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác

2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: Đất ở gồm đất

ở nông thôn và đất ở đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang ngĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông ngòi, kênh, gạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác

3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích

sử dụng

2.2.2 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai

2.2.2.1 Khái niệm

- Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó,

trật tự hóa nó và phát triển phù hợp với những quy luật nhất định

- Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất đai, cũng như bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai quy định tại Điều 22 Luật đất đai 2013

2.2.2.2 Vai trò của quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò quan trọng cho sự phát triển kinh tế xã hội và đời sống nhân dân, cụ thể là:

- Thông qua hoạch định, chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế xã hội và đất nước ; đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao Giúp nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp để bảo vệ và sử dụng đất đai hiệu quả hơn

- thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, nhà nước quản lý toàn bộ đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả

- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai tạo cơ

sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp cá nhân trong những quan hệ về đất đai

- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư… Nhà nước khuyến khích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhận sử dụng đầy đủ, hợp

lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái

2.1.3 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và các tài sản khác gắn liền với đất:

GCNQSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

GCNQSDĐ,QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp

lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp GCNQSDĐ là quá trình xác lập căn cứ pháp

lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai theo pháp luật

GCNQSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất là một tài liệu quan trọng trong hồ sơ địa chính, do cơ quan quản lý đất đai Trung ương phát hành mẫu thống nhất trong toàn quốc cho mọi loại đất

2.1.4 Sự cần thiết của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

2.1.4.1 GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước

và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai Đồng thời việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm…về đất đai

2.1.4.2 Giấy chứng nhận là điều kiện đảm bảo Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ,hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất

Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm vi lãnh thổ các cấp hành chính Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:

- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau: tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước(góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý

- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể, loại đất, diện tích

Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai

2.1.4.3 GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản

Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm) Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như chưa tương xứng Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn do thiếu thông tin Vì vậy việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích Từ

đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này

2.1.4.4 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng,

có mối quan hệ mật thiết với các nội dung khác của quản lý nhà nước về đất đai; giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai

Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết, kết quả của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất và có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCN thông qua việc giao đất Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp GCN vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng

Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của Chính phủ và UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký

Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên kết quả phân hạng và định giá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và

sau khi đăng ký cấp GCNQSDĐ, đồng thời nó là cơ sở xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đát của họ

Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: Nó giúp việc xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử

để lại, tránh được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước

Như vậy, việc đăng ký và cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của quản lý Nhà nước về đất đai Thực hiện tốt việc cấp giấy sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai

2.2 Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyèn sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.1 Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyèn sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.[15]

Để thực hiện mục tiêu đề ra, Nhà nước đã xây dựng một cơ sở cho công tác quản lý sử dụng đất Cơ sở này dựa trên đặc điểm riêng: Kinh tế - xã hội, chế độ chính trị…của Nhà nước Từ đó, hệ thống pháp luật và chính sách đất đai đã được hình thành, từng bước xây dựng một hệ thống các văn bản pháp luật quy định rõ ràng cụ thể, tạo nên khung pháp lý cho các lĩnh vực liên quan đến đất đai thực hiện theo, đảm bảo đúng đường lối, chính sách mà Nhà nước

đã đề ra, đúng theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế- xã hội của đất nước

Có thể thấy rằng, cơ sở khoa học của công tác quản lý và sử dụng đất được thể hiện thông qua những quy định trong hệ thống các văn bản pháp luật của nhà nước, cụ thể như sau:

- Điều 19 – 20 trong Hiến Pháp 1980 và Điều 17 – 18 trong Hiến Pháp

1992 của Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định về chế độ ruộng đất, cho đến Hiến Pháp 2013 thể hiện ở Điều 53, 54: “Đất đai thuộc

quyền sở hữu của toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý” Sau đó tiếp tục thể hiện tại điều 1 Luật Đất Đai 1988 và Luật Đất Đai 1983

- Quyết định 201- CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng chính phủ về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong

cả nước Quyết định này đã nêu lên 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Luật Đất Đai đầu tiên của Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

đã được công bố ngày 08/01/1988, Luật đã quy định rõ chế độ quản lý sử dụng đất đai, trách nhiệm và quyền lợi của người sử dụng đất Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 1 trong 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại điều 9

- Ngày 14/07/1993, Luật Đất Đai 1993 đã được quốc hội khóa IX thông qua Và một lần nữa công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được khẳng định là một trong 7 nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai

- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục Địa Chính hướng dẫn về việc đăng ký đất đai, cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Trong quá trình thực hiện Luật Đất Đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn

đề bất cập, do đó ngày 26/11/2003 Quốc hội nước ta đã thông qua Luật Đất Đai 2003 trên nền tảng Luật Đất Đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất Đai 1993, năm 1998 và 2001 Tại khoản 2 điều 6 đã nêu rõ 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai trong đó ghi rõ “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là nghĩa vụ quyền lợi của các chủ sử dụng và các cơ quan nhà nước làm công tác quản lý nhà nước về đất đai

Kèm theo Luật Đất Đai 2003 là một loạt các văn bản nhà nước được ban hành nhằm hướng dẫn và thi hành Luật Đất Đai như:

- Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003, cụ thể hóa những quy định trong Luật Đất Đai

- Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai

và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Quyết định số 08/2006/QĐ - BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Nghị định 84/2007/NĐCP ngày 25/05/2007 của Chính Phủ ban hành quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết về khiếu nại đất đai

- Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Nghị định 88/2009/N Đ - CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ ban hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Mới đây nhất là sự đổi mới của Hiến Pháp và đi cùng theo đó là sự thay đổi của hàng loạt các văn bản pháp luật trong đó có Luật Đất Đai 2013

và các văn bản dưới luật đi kèm nhằm hướng dẫn thực hiện thi hành Luật Đất Đai 2013:

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai 2013

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về bản đồ địa chính

- Thông tư 28/2014/TT- BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về thống

kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ban hành quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; công nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền

kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 1035/QĐ-TNMT ngày 06/10/2015 ban hành quy chế làm việc theo chức năng, nhiệm vụ quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013

- Kế hoạch số 243/KH-UBND ngày 31/12/2014 của UBND quận về thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất năm 2015;

- Kế hoạch số 125/KH-UBND ngày 15/6/2015 về đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác giao đất dịch vụ năm 2015, phấn đấu giao cơ bản xong cho các trường hợp đủ điều kiện trong năm 2015;

- Các văn bản chỉ đạo, đôn đốc các phường thực hiện Chỉ thị UBND của UBND Thành phố về tăng cương quản lý quỹ đất nông nghiệp, đất công;

04/CT Chỉ thị 01/CT04/CT UBND của UBND Thành phố về năm trật tự văn minh

đô thị; tiếp tục thực hiện Chương trình 09-CTr/QU của Quận ủy

Ngoài ra, còn có hàng loạt các văn bản khác của chính phủ, các thông

tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thông tư liên tịch của Bộ Tài nguyên và Môi trường …nhằm hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai Thông qua các văn bản này, các cơ quan quản lý của nhà nước đã định hướng đúng cho việc quản lý đất đai, qua đó thiết lập một cơ chế quản lý đất đai và thống nhất từ Trung ương đến địa phương, đảm bảo đất đai sử dụng hợp lý, tiết kiệm, bền vững và đạt hiệu quả cao

2.2.2 Một số quy định hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất:

2.2.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Theo điều 98 của Luật Đất Đai 2013, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất như sau:

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn

mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên

vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp

chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất Đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi

so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không

có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất Đai 2013 Theo Luật đất đai, (2013)[6]

2.2.2.2 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất:

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được quy định một cách cụ thể và rõ ràng tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013 như sau :

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì

do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính Phủ Theo Luật đất đai, (2013)[6]

2.2.2.3 Điều kiện được cấp GCNQSD đất

Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định Nhà nước cấp GCNQSD đất cho những trường hợp sau:

(1) Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người

nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất

để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong

hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

2.3.1.2 Tại Anh:

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với

INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu)

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo

hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó

do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu

cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu )

2.3.1.3 Tại Hoa Kỳ:

Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng ký Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất

đai Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo Về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ,

dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không

2.3.1.4 Tại Scotland:

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng Tương phản với

hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển

Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland:

- Đăng ký thông tin khai báo;

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản;

- Hồ sơ gốc;

- Bảng tra cứu

Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin Như vậy một lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra

Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ

2.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam:

2.3.2.1 Kết quả đạt được của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn cả nước trước khi có Luật Đất Đai 2003:

Việc cấp giấy chứng nhận được thực hiện từ năm 1990 theo quy định của Luật Đất Đai 1988 và Quyết định số 201 QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc cấp giấy chứng nhận Song những năm trước khi có Luật Đất Đai 1993, kết quả cấp giấy chứng nhận đã đạt được chưa đáng kể, phần lớn các địa phương mới triển khai thí điểm hoặc chưa thực hiện cấp giấy chứng nhận tạm thời cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp

Từ khi có Luật Đất Đai 1993, việc cấp giấy chứng nhận mới được các địa phương coi trọng và triển khai mạnh, song do còn nhiều khó khăn về các điều kiện thực hiện ( chủ yếu là thiếu kinh phí, lực lượng chuyên môn thiếu năng lực ) và còn nhiều vướng mắc trong các quy định về cấp giấy chứng nhận nên tiến độ công tác này trong cả nước còn chậm, kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất đến hết năm 2004 của cả nước như sau:

- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 12.194.911 giấy với diện tích

7.011.454 ha

- Đất lâm nghiệp cấp được 764.449 giấy với diện tích 5.408.182 ha

- Đất ở đô thị cấp được 1.973.358 giấy với diện tích 31.275 ha

- Đất ở nông thông cấp được 8.205.878 giấy với diện tích 235.372 ha

- Đât chuyên dùng cấp được 38.845 giấy với diện tích 233.228

2.3.2.2 Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn cả nước từ khi có Luật Đất Đai 2003 cho đến 31/12/2014:

Luật Đất Đai 2013 thay thế cho Luật Đất Đai 2003 mới đi vào thi hành

từ ngày 1/7/2014, như vậy cho đến nay, kể từ khi Luật Đất Đai 2003 ra đời, suốt 10 qua cho đến khi có Luật Đất Đai 2013 thay thế, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo luật Đất Đai 2003 đã đạt được nhiều thành tựu

Việc lập hồ sơ địa chính đã được các địa phương quan tâm, chú trọng thực hiện, kết quả đến nay đã có trên 70% số xã, phường, thị trấn đã xây dựng được hồ sơ, sổ sách địa chính phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai

Ngay sau khi Luật Đất Đai 2013 có hiệu lực thi hành, Bộ TN&MT, UBND các tỉnh, thành phố đã thường xuyên theo dõi tình hình triển khai để

kịp thời hướng dẫn, giải quyết nhằm mục tiêu cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo yêu cầu của Quốc hội

Cụ thể,trong năm 2014 cả nước đã cấp được 41,6 triệu GCN với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp GCN

Bên cạnh đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ

đa mục tiêu cũng được khẩn trương thực hiện Số xã, phường, thị trấn đã hoàn thành và được tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện là 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,68%

Một số tỉnh, huyện đã cơ bản hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực cho công tác quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (cả tỉnh), Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã)…

Qua các kết quả đạt được, nhìn chung công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đang được từng bước thực hiện theo đúng nguyên tắc, về cơ bản đã đạt được khá nhiều thành quả đáng ghi nhận trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Sự thay đổi các văn bản luật cho thấy sự đổi mới dần trong công tác quản lý cũng như sử dụng, các thủ tục hành chính dần được đơn giản hóa trong nhiều khâu giúp các địa phương thực hiện các công việc cũng như thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được giảm tải, nâng cao hiệu quả công việc, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

2.3.2.4 Kết quả thực hiện công tác đăng ký cấp GCN trên địa bàn thành phố

Hà Nội

Để tạo điều kiện cho nhân dân an cư lạc nghiệp và ổn định lâu dài, Đảng và nhà nước đã có những chính sách tạo điều kiện không chỉ về việc giao đất mà còn có những quyết định giao đất cho việc sử dụng ổn định đất lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Điều đó được thể hiện rõ nét sau khi