Thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản khoản vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh

Nhược điểm: • Đối với người vay: – Người đi vay phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất cố định, nhưng dư nợ lại được điều chỉnh nên khoản phải trả sẽ thay đổi trong thời gian vay..

Nhóm thực hiện:

TRẦN THỊ HẰNG TRẦN THỊ NGỌC TÂM DƯƠNG DUY HÙNG HUỲNH QUANG BẢO

TÔ ANH VŨ

CHƯƠNG 5: KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

M C TIÊU NGHIÊN C U Ụ Ứ

 Tìm hiểu tổng quan về lãi suất điều chỉnh.

 Tìm hiểu các khoản vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh và cơ chế thanh toán các khoản vay.

 So sánh giữa lãi suất cố định và lãi suất thả nổi trong vay thế chấp.

NỘI DUNG TRÌNH BÀY

I Tổng quan lãi suất điều chỉnh

II Các hình thức vay thế chấp BĐS có điều chỉnh và cơ chế thanh toán các khoản vay.

TỔNG QUAN VỀ LÃI SUẤT THẢ NỔI

• Lãi suất thả nổi: lãi suất được điều chỉnh theo từng thời kỳ, biến đổi theo thời gian Mức điều chỉnh và kỳ điều chỉnh lãi suất sẽ

theo thỏa thuận giữa khách hàng và ngân hàng (không trái với Pháp luật) và được quy định rõ trên Hợp đồng vay vốn Thông thường kỳ điều chỉnh lãi suất là 03 tháng/lần, 06 tháng/lần hoặc 1 năm/lần

• Lãi suất cho vay cơ bản (lãi suất cho vay do NHNN công bố tại thời điểm điều chỉnh) + biên độ lợi nhuận

• Lãi suất cơ bản là mức lãi suất sàn do NHNN công bố và là cơ sở để các tổ chức cho vay xác định ra biên độ lợi nhuận từ hoạt động cho vay của họ

TỔNG QUAN VỀ LÃI SUẤT THẢ NỔI

• Lãi su t c nh: ấ ố đị lãi su t ấ đượ ấ địc n nh 1 m c c th trên H p ứ ụ ể ợ đồng vay v n, không ch u tác ố ị động c a nh ng bi n ủ ữ ế động lãi su t ấ

th trị ường Lãi su t này s không thay ấ ẽ đổi trong su t th i gian vay v n t i ngân hàng Thông thố ờ ố ạ ường áp d ng trong cho vay ng n ụ ắ

h n.ạ

CÁC HÌNH THỨC VAY THẾ CHẤP BĐS CÓ ĐIỀU CHỈNH

• KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO MỨC GIÁ (PLAM).

• Là khoản vay được thanh toán để điều chỉnh lạm phát. Lãi suất của một khoản thế chấp được điều chỉnh mức giá (PLAM) không thay đổi, nhưng khoản nợ gốc chưa thanh toán được thay đổi định kỳ dựa trên tỷ lệ lạm phát. Những điều chỉnh này được thực hiện dựa trên sự vận động của một chỉ số giá thích hợp, chẳng hạn như Chỉ số giá tiêu dùng (CPI). 

 Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay

 Dư nợ được điều chỉnh định kỳ theo chỉ số giá

 Khoản thanh toán định kỳ có thể thay đổi

 Chi phí sử dụng vốn thực tế có thể thay đổi

KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO

 (1) tính toán d n cho vay cu i k b ng vi c s d ng l ch trình kh u hao d a trên lãi su t 10% cho các k h n còn l i, (2) i u ư ợ ố ỳ ằ ệ ử ụ ị ấ ự ấ ỳ ạ ạ đ ề

ch nh l i d n cho vay b i s thay ỉ ạ ư ợ ở ự đổi trong ch s CPI trong k , và (3) tính toán kho n thanh toán m i trong th i h n vay còn ỉ ố ỳ ả ớ ờ ạ

l i.ạ

• PLAM có liên quan đến mối quan hệ giữa khoản thanh toán khoản vay và thu nhập của người vay

• Nếu chỉ số CPI tăng mạnh  lạm phát tăng mạnh, nhưng thu nhập của người vay tăng chậm hơn trong ngắn hạn, thì gánh nặng thanh toán có thể tăng lên và người vay khó khăn hơn trong việc thanh toán khoản vay

• Khoản thanh toán định kỳ có thể tăng cao

• Mức giá được lựa chọn để lập chỉ mục tính toán CPI thường được đo trên cơ sở lịch sử

KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO MỨC

GIÁ (PLAM).

KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO MỨC

GIÁ (PLAM).

Ưu điểm:

• Đối với người vay:

– Lãi suất có thể xác định trong khoảng thời gian vay là lãi suất cố định Như vậy người vay có thể tính toán được khoản thanh toán theo định kỳ trong thời gian vay

– Dư nợ điều chỉnh theo chỉ số giá, nên khi chỉ số giá giảm thì số tiền người vay phải trả sẽ giảm, có lợi cho người vay

– Hạn chế được rủi ro lãi suất khi lãi suất trên thị trường thay đổi theo xu hướng tăng

• Đối với bên cho vay:

– Lãi suất có thể xác định được trong thời gian vay do lãi suất là cố định nên có thể xác định được nguồn lãi thu được theo định kỳ

– Khi chỉ số giá tăng , khoản tiền người đi vay phải trả sẽ gia tăng có lợi cho bên cho vay

– Hạn chế được rủi ro lãi suất khi lãi suất trên thị trường thay đổi theo xu hướng giảm

KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO MỨC GIÁ

(PLAM).

Nhược điểm:

• Đối với người vay:

– Người đi vay phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất cố định, nhưng dư nợ lại

được điều chỉnh nên khoản phải trả sẽ thay đổi trong thời gian vay.

– Khi chỉ số giá tăng số tiền người vay phải trả sẽ gia tăng sẽ và sẽ gây tổn thất cho người đi vay.

– Người vay có thể phải gánh chịu rủi ro lạm phát khi chỉ số giá thay đổi

• Đối với bên cho vay:

– Lãi suất theo lãi suất đã ấn định nhưng dư nợ lại được điều chỉnh như theo chỉ số giá nên khi chỉ số giá giảm sẽ làm tổn thất cho bên cho vay.

– Khi lãi suất trên thị trường tăng lên thì bên cho vay sẽ chịu tổn thất do mức lãi

suất cố định.

KHO N VAY TH CH P LÃI SU T I U CH NH Ả Ế Ấ Ấ Đ Ề Ỉ

• Khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi (ARM) là khoản vay có lãi suất thay đổi định kỳ căn cứ theo lãi suất thị trường

• Khoản vay thế chấp ARM cung cấp sự điều chỉnh kịp thời hơn đối với người cho vay, phản ánh kỳ vọng thị trường vào lãi suất giữa những điều chỉnh

• V i ARMs, ngớ ười cho vay thi t l p kho n vay v i các i u kho n ế ậ ả ớ đ ề ả được c p nh t ậ ậ để lãi su t vào cu i m i giai o n s ấ ố ỗ đ ạ ẽ đượ đ ềc i u

•

Khoản vay: 100.000$, Kỳ hạn: 30 năm, Lãi suất: 6% Thanh toán tính theo ARM 3/1 Năm 1–3:

KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH

Đặc điểm:

 Kết hợp giữa khoản vay thế chấp lãi suất cố định và khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh

 Trong thời gian đầu áp dụng lãi suất cố định Sau đó áp dụng lãi suất điều chỉnh định kỳ

 Trong khoảng thời gian 3, 5 hoặc 7 năm đầu áp dụng theo FRM, sau đó lãi suất được thiết lập lại và trở thành khoản vay thế chấp ARM

• Tại Việt Nam, các ngân hàng thường có gói ưu đãi lãi suất vay mua nhà, nợ gốc trả định kỳ hàng tháng, lãi suất cố định trong 1 năm đầu

KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH

• Ưu điểm:

• Đối với người vay:

– Lãi vay có thể xác định trong khoảng thời gian đầu nên người vay có thể tính được các khoản phải thanh toán trong khoảng thời gian đầu

– Người vay có thể hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát trong thời gian đầu

– Sau thời gian ưu đãi, người vay sẽ có lợi khi lãi suất thị trường giảm

• Đối với bên cho vay:

– Lãi vay có thể được xác định trong khoảng thời gian đầu nên bên cho vay có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong thời gian đầu

– Bên cho vay sẽ có lợi trong thời gian đầu khi lãi suất trên thị trường đang giảm

– Lợi nhuận của bên cho vay sẽ được đảm bảo vì lãi suất đã được điều chỉnh theo biên độ

– Bên cho vay có thể chủ động điều chỉnh lãi suất và hạn chế được rủi ro lãi suất

KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH

• Đối với người vay:

– Trong thời gian đầu phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, nên người vay sẽ chịu tổn thất khi lãi suất thị trường giảm

– Sau thời gian đầu, người vay sẽ phải gánh chịu rủi ro lãi suất và rủi ro lạm phát vì lãi suất lúc này đã được điều chỉnh theo biên độ

– Vì lãi suất là không dự báo được nên đòi hỏi người vay phải có thu nhập tốt để có thể chấp nhận rủi ro khi lãi suất tăng

– Lãi suất thời gian đầu thường cao hoặc bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn

• Đối với bên cho vay:

– Vì lãi suất được ấn định trong thời gian đầu nên bên cho vay phải gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát trong thời gian đầu

– Sau thời gian đầu, bên cho vay còn phải tốn chi phí thông báo cho người đi vay và phải thực hiện điều chỉnh lãi suất

 Khoản vay thế chấp ARM chỉ trả lãi thời kỳ đầu.

• Đặc điểm.

 Lãi suất điều chỉnh định kỳ

 Trong thời gian đầu chỉ thanh toán lãi Sau đó sẽ chi trả nợ gốc lãi bình thường

• Tại Việt Nam, trường hợp này gọi là ân hạn trả nợ gốc, chẳng hạn như một khoản vay ARM có thời gian ân

hạn là 12 tháng, như vậy trong 12 tháng đầu tiên người vay sẽ chỉ trả lãi, tiền lãi được tính trên dư nợ thực

tế, kết thúc 12 tháng người vay sẽ phải chi trả gốc định kỳ được chia đều hàng tháng hoặc chi trả theo kế hoạch.

• Ưu điểm:

• Đối với người vay:

– Do trong khoảng thời gian đầu người vay không phải chi trả nợ gốc nên khoản thanh toán thấp

– Người vay sẽ có lợi khi lãi suất trên thị trường đang giảm

• Đối với bên cho vay:

- Nhận được khoản thanh toán định kỳ cao hơn sau khi lãi suất được điều chỉnh theo biên độ

– Hạn chế rủi ro lãi suất do lãi suất được điều chỉnh theo biên độ

Nhược điểm:

• Đối với người vay:

– Người vay phải chịu khoản thanh toán định kỳ cao khi bắt đầu trả nợ gốc vì thời gian đầu chỉ trả lãi

– Gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát khi lãi suất được điều chỉnh theo biên độ

– Vì lãi suất là không dự đoán được nên đòi hỏi người vay phải có thu nhập tốt để có thể sẵn sàng chấp nhận rủi ro

– Thường bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn

• Đối với bên cho vay:

– Vì thời gian đầu chỉ trả lãi nên rủi ro về khả năng thu hồi nợ gốc cao

– Bên cho vay phải tốn chi phí thông báo đến người vay và phải thực hiện điều chỉnh lãi suất

 Khoản vay thế chấp ARM với lãi suất ưu đãi.

 Lãi suất ưu đãi ban đầu thấp hơn lãi suất thả nổi

 Chỉ áp dụng lãi suất ưu đãi trong một khoảng thời gian

 Trong trường hợp khi kết thúc thời gian ưu đãi, khoản tiền chênh lệch khi áp dụng lãi suất ưu đãi so với lãi suất thực tế sẽ

được cộng vào số dư nợ gốc được gọi là “khấu trừ âm”

 Khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ “tăng” đột ngột ảnh hưởng xấu đến khả năng thanh toán của người vay, thường

được gọi là “cú sốc thanh toán”.

Khoản vay: 100.000$, kỳ hạn 30 năm, lãi suất ưu đãi 1.5%, lãi suất thị trường: 6%

Ưu điểm

• Đối với người vay:

– Lãi vay trong thời gian đầu thấp nên khoản thánh toán thấp

– Người vay sẽ có lợi khi lãi suất trên thị trường giảm

• Đối với bên cho vay:

– Hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát khi lãi suất trên thị trường thay đổi

– Bên cho vay có thể chủ động điều chỉnh lãi suất sau thời gian ưu đãi

– Thu hút được lượng lớn người đi vay nhờ mức lãi suất ưu đãi này

Nhược điểm

• Đối với người vay:

– Rủi ro thanh toán cao khi hết thời gian ưu đãi

– Người vay thường bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn do mức lãi suất ưu đãi ban đầu

– Hưởng ưu đãi ảo trong trường hợp khấu trừ âm khi kết thúc thời gian ưu đãi, khoản tiền lãi chênh lệch giữa lãi suất ưu đãi

và lãi suất thị trường sẽ được cộng dồn vào tiền gốc trở thành khoản dư nợ gốc mới cao hơn

• Đối với bên cho vay:

– Tiền lãi thu được trong thời gian đầu thấp do mức lãi suất ưu đãi ban đầu Nhưng có thể được bù đắp nhờ trường hợp khấu trừ âm

– Tốn chi phí thông báo, thực hiện điều chỉnh lãi suất

Ph n bù r i ro, r i ro v lãi su t, và r i ro v n ầ ủ ủ ề ấ ủ ỡ ợ

Hình 5-2 Mối quan hệ giữa rủi ro lãi suất, rủi ro vỡ nợ và phí bảo hiểm rủi ro

SO SÁNH GI Ả ĐỊ NH CÁC KHO N VAY TH CH P ARM VÀ FRM Ả Ế Ấ

(h) Tr n Lãi su t ầ ấ không không 2%, 5%* —

Ví dụ về khoản vay là 60.000$ với thời hạn 30 năm Giả định rằng lãi suất ARM sẽ được điều chỉnh hàng năm Do đó, điều chỉnh đầu tiên sẽ xảy ra vào đầu năm thứ hai Vào thời điểm đó, lãi suất của khoản vay sẽ được xác định bởi chỉ số chứng khoán của Kho bạc Hoa Kỳ một năm, cộng với biên độ 2 %.

trong 4 năm tới

ARM I: KHÔNG CÓ MỨC TRẦN THANH TOÁN, LÃI SUẤT

ARM II: TRẦN THANH TOÁN

VÀ KHẤU TRỪ ÂM

• Gi nh m c t l t ng t i a 7.5%/n m ARM II bao g m c gi i h n thanh ả đị ứ ỷ ệ ă ố đ ă ồ ả ớ ạ toán và kh u tr âm ấ ừ

Tr góp hàng tháng ả

(8) Lãi kép hàng tháng

(9)

Tr góp hàng n m ả ă

(5) x (2) (4) - (6) (k t thúc n m) t ế ă ừ (5) (7) x (8) 0.09 12 $450.00 $32.77 12.507596 $409.87

0.12 12 595.90 (76.92) 12.682503 (975.54) 0.15 12 757.08 (199.18) 12.860378 (2,561.53)

0.17 12 894.31 (294.57) 12.980582 (3,823.69)

0.12 12 669.52 (24.80) 12.682503 (314.53)

N mă Ch s ỉ ố L i nhu n ợ ậ Lãi su t ấ S d ố ư đầ u n m ă Thanh toán Tr góp m i ả ỗ

ARM III: LÃI SUẤT TRẦN

• Trong ARM III, sự gia tăng lãi suất được giới hạn 2% trong mỗi lần điều chỉnh và tổng cộng 5% trong suốt thời hạn vay

• Nếu lãi suất vượt quá mức trần, thanh toán bị hạn chế Do đó, trần lãi suất cũng hoạt động như trần thanh toán vì lãi suất tối đa xác định mức thanh toán tối đa trong hợp đồng cho vay thế chấp Điều này có nghĩa rằng nếu chỉ số này cộng với biên độ vượt quá các giới hạn, người cho vay sẽ mất số tiền lãi trên trần lãi suất

Lãi suất ban đầu: ARM I ARM II ARM III FRM

• Khoản vay FRM có lãi suất cố định trong suốt thời gian vay, lãi suất FRM đã bao gồm tất cả các rủi ro tại mức cao nhất, nên lãi suất trong thời gian đầu sẽ cao nhất

• Khoản vay ARM III có lãi suất cao hơn ARM II và ARM I, vì khoản vay ARM III có điều khoản trần lãi suất, tăng lãi suất có giới hạn, sẽ giảm rủi ro lãi suất đối với người vay, khi lãi suất thị trường tăng mạnh sẽ chuyển rủi ro sang bên cho vay Bên cho vay đòi hỏi lãi suất ban đầu cao đề bù đắp rủi ro

• Khoản vay ARM II có lãi suất cao hơn ARM I, vì khoản vay ARM II có điều khoản trần thanh toán, và được khấu trừ âm Bên cho vay sẽ không thu đủ khoản lãi phát sinh, phải tạm hoãn thu, nợ gốc gia tăng đồng nghĩa với mức rủi ro tính trên tài sản sẽ tăng, đòi hỏi phần bù rủi ro cao hơn khoản vay ARM I, lãi suất sẽ cao hơn

• Khoản vay ARM I có lãi suất ban đầu thấp nhất, vì không có các điều khoản ưu đãi

•

SO SÁNH LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH VÀ LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH

 Lãi suất cố định.

Ưu điểm

 Bên cho vay:

o - Xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong suốt thời gian cho vay.

o - Lãi suất cho vay thường cao hơn so lãi suất điều chỉnh

Nhược điểm.

 Bên cho vay:

o Trường hợp lãi suất thị trường tăng, bên cho vay chịu tổn thất khi không thu được lãi cao hơn  rủ ro lãi suất.

 Bên vay:

o Trường hợp lãi suất giảm, bị thiệt hại tài chính khi thanh toán khoản vay.

o Đòi hỏi người vay phải có thu nhập ổn đinh, đảm bảo khả năng thanh toán.

o Lãi suất cho vay cao và bị hạn chế về điều khoản trả trước.

 Lãi suất điều chỉnh.

Ưu điểm.

 Bên cho vay:

o Áp dụng lãi suất điều chỉnh sẽ phù hợp trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến động  hạn chế rủi ro lãi suất…

 Bên vay:

o Có thể hưởng được lãi suất ưu đãi ban đầu theo thỏa thuận.

o Trường hợp lãi suất điều chỉnh giảm, khoản thanh toán định kỳ thấp.

Nhược điểm.

 Bên cho vay:

o Không loại trừ được hết rủi ro lãi suất khi thị trường biến động sau khi điều chỉnh về lãi suất.

o Khoản thời gian điều chỉnh càng lâu, rủi ro lãi suất của người cho vay càng lớn.

o Phải luôn theo dõi tình hình tài chính của khách hàng để hạn chế rủi ro vỡ nợ nếu có sự biến động lãi suất.

 Bên vay:

o Khách hàng sẽ khó khăn trong chủ động về mặt tài chính nếu lãi suất điều chỉnh tăng từ kỳ sau.

o Trường hợp lãi suất thị trường điều chỉnh biến động tăng, người đi vay phải trả một khoản thanh toán định kỳ cao hơn

 rủi ro vỡ nợ cao.

Chỉ tiêu FRM ARM