Bài dịch môn đầu tư và tài trợ bất động sản tài trợ bất động sản hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp

Điều này có nghĩa rằng nếu họ không thực hiện nghĩa vụ, người cho vay cóthể thực hiện các hoạt động pháp lý dẫn đến việc bán những tài sản khác của người đi vay cổ phiếu, trái phiếu và c

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

KHOA TÀI CHÍNH

ĐẦU TƯ VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 2: TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN - HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG THẾ

Tài trợ bất động sản: Mortgages và Notes

Tài trợ có thể là một yếu tố quan trọng trong việc đầu tư bất động sản.Nhìn chung, khi nhà đầu tư mong muốn nhận được nguồn vốn, họ thường thếchấp việc sở hữu bất động sản của mình như một điều kiện để có được khoảnvay Trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư cũng thế chấp tài sản cá nhân để đạtđược khoản vay Những gì ở phần này sẽ là giới thiệu về hợp đồng tín dụng(Note) và hợp đồng thế chấp (mortgage), hai công cụ pháp lý mà thường đượcdùng trong tài trợ bất động sản

B Lãi suất- có thể là lãi suất cố định hoặc lãi suất có điều chỉnh Nếu là lãi suất cóđiều chỉnh, việc lãi suất sẽ được điều chỉnh như thế nào sẽ được cụ thể hóa

C Số tiền trả mỗi kỳ, ngày thanh toán và số lần thanh toán sẽ được thực hiện bởingười đi vay – (ví dụ: $500 sẽ được trả vào ngày 1 mỗi tháng trong 300 tháng)

D Ngày đáo hạn, là lúc tất cả những khoản thanh toán còn lại phải được chi trả

E Bất động sản có vai trò như là sự đảm bảo cho khoản nợ được chứng nhận bởi vănbản thế chấp (sẽ được thảo luận sau)

F Áp dụng của các khoản thanh toán, thường được thực hiện để chi trả đầu tiên đốivới các khoản phí/phạt, lãi suất, và sau đó là sự giảm trong vốn gốc

G Không thực hiện thanh toán – xảy ra khi người đi vay không thực hiện một hoặcnhiều nghĩa vụ dưới điều khoản của hợp đồng tín dụng Việc không thực hiệnthanh toán xảy ra bởi vì việc không thanh toán khoản tiền phải trả

H Phạt thanh toán trễ và điều khoản gia hạn- điều khoản gia hạn cụ thể hóa khoảngthời gian thêm mà khoản thanh toán có thể được chi trả (thường với mức phạt) mà

người cho vay không tuyên bố rằng người đi vay đã không thực hiện nghĩa vụ.Người cho vay không từ bỏ quyền tuyên bố rằng người đi vay không thực hiệnnghĩa vụ nợ tại một số ngày trong tương lai thông qua các khoảng thời gian giahạn thêm Việc gia hạn thường được sử dụng bởi người cho vay khi mà họ tin rằngngười đi vay sẽ thực hiện thanh toán trễ Họ cho thêm thời gian để người đi vaythực hiện chi trả khi mà họ tin rằng lợi ích từ việc này sẽ cao hơn là thời gian vàchi phí tuyên bố là người vay không thực hiện nghĩa vụ nợ và tiến hành phát mãitài sản.

I Điều khoản, nếu có, cho việc thanh toán sớm hoặc thanh toán trước một phần haytoàn bộ số nợ hiện có thường được gọi là “đặc quyền thanh toán trước hạn” Nócho phép người đi vay thực hiện các khoản thanh toán sớm, hoặc để trả lại khoảnvay một phần hoặc toàn phần trước khi đáo hạn Nếu được cho phép, giấy trả nợ

sẽ cho thấy liệu các khoản thanh toán trong tương lại có được giảm hoặc kì hạnthanh toán có được rút ngắn Điều khoản này là một đặc quyền chứ không phảiquyền vì số tiền thanh toán và số lượng các khoản thanh toán được thực hiện bởingười đi vay được cụ thể hóa trong phần C Một điều khoản thanh toán trước hạnthường được đưa vào các khoản vay mua nhà ở Tuy nhiên, khi tài trợ cho các bấtđộng sản tạo ra thu nhập, việc thanh toán trước hạn có thể bị hạn chế và phải trảphí hoặc khoản bị phạt

J Thông báo về việc không thực hiện nghĩa vụ nợ và điều khoản hối thúc – trong cáckhoản thanh toán quá khứ, người cho vay phải thông báo cho người đi vay rằng họđang không thực hiện nghĩa vụ Người cho vay có thể sau đó có thể kết thúc nhanhhợp đồng cho vay bằng cách yêu cầu tất cả các khoản nợ còn lại được thanh toánngay bởi người đi vay

K Điều khoản miễn truy hồi- như đã đề cập ở trên, khi người đi vay kí vào hợp đồngtín dụng, họ chịu trách nhiệm cá nhân, nói cách khác là khoản nợ là “có thể truyhồi” Điều này có nghĩa rằng nếu họ không thực hiện nghĩa vụ, người cho vay cóthể thực hiện các hoạt động pháp lý dẫn đến việc bán những tài sản khác của người

đi vay (cổ phiếu, trái phiếu và các bất động sản khác) để bù đắp tất cả các khoảnphải trả trong quá khứ theo điều khoản hợp đồng Trái lại, “điều khoản miễn truyhồi” là một điều khoản mà hợp đồng tín dụng ghi rõ những điều kiện hoặc ngườicho vay đồng ý không yêu cầu trách nhiệm cá nhân của người đi vay trong trườnghợp không thực hiện nghĩa vụ nợ Trong trường hợp này, người cho vay có thể chỉthực hiện hành động buộc bán các tài sản mà thế chấp cho khoản nợ Người đi vayđược miễn trách nhiệm cá nhân về khoản nợ Điều khoản này cực kì quan trọngđối với nhà đầu tư và phát triển bất động sản

L Khoản vay được chuyển giao cho người khác – điều khoản này thể hiện dưới cácđiều kiện nào thì người vay sẽ được phép thay thế một người khác vào vị trí củamình, người này sau đó sẽ đảm đương trách nhiệm chi trả các khoản thanh toán nợcòn lại Điều này có thể xảy ra nếu người vay mong muốn bán 1 tài sản cho ngườikhác trong khi cho phép người mua đạt được các điều kiện vay hấp dẫn mà đãđược thương lượng trước đó Người cho vay mà từ chối quyền này của người đivay có thể cấm và/ hoặc bao gồm điều khoản “thanh toán toàn bộ khoản vay trướckhi bán tài sản” mà yêu cầu tất cả những khoản thanh toán còn lại phải được trảtrước khi bán hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản Tuy nhiên, nếu hợp đồngtín dụng cho phép người sở hữu mới đối với tài sản có thể đảm đương khoản nợ,người cho vay thường yêu cầu khả năng tín dụng của người sở hữu mới phải tươngđương với người sở hữu cũ, hoặc là được chấp nhận bởi người cho vay Hợp đồngtín dụng có thễ cũng cụ thể hóa liệu người đi vay còn phải chịu trách nhiệm cánhân hoặc là được miễn trách nhiệm đối với khoản nợ khi mà nó đã được chuyểncho người đi vay mới.

M Điều khoản chuyển giao – điều khoản cho phép người cho vay quyền bán hợpđồng tín dụng cho một bên khác mà không cần có sự đồng ý của người đi vay

N Các khoản ứng trước trong tương lai – điều khoản này là việc người vay tiền cóthể yêu cầu vay thêm đến một số lượng tối đa hoặc phần trăm tối đa trên tổng giátrị tài sản với cùng điều khoản ghi trong thỏa thuận vay lúc đầu Sự gia tăng thêmtrong khoản vay có thể có sự điều chỉnh trong lãi suất

O Việc giải chấp của người cho vay – người cho vay đồng ý trả lại tài sản thế chấpkhi khoản vay được trả hết

Hợp đồng thế chấp (Mortgage)

Phần tiếp theo là các thảo luận chung về các hợp đồng thế chấp Hầu hết các thảoluận áp dụng với tất cả các hợp đồng thế chấp Các điều khoản cụ thể cho bất động sảndung để ở và dung để kinh doanh và các khoản vay xây dựng sẽ được thảo luận khi cácchủ đề này được giới thiệu Việc tận dung các nguồn vay để mua bất động sản là phươngpháp phổ biến nhất của việc tài trợ cho việc mua bất động sản Quá trình này bao gồmviệc người mua vay vốn từ người cho vay và sau đó sử dụng nguồn vốn này và nhữngnguồn vốn khác để mua tài sản Các nguồn vốn thường mượn với mục đích sử dụng đểđạt được bất động sản mà sẽ được xem như đảm bảo cho khoản vay Tuy nhiên, khoảnvay cũng có thể được tái tài trợ từ lần này sang lần khác và khoản vay mới được thựchiện như là một khoản đảm bảo Bất động sản được được người cho vay xem như khoảnthế chấp tuyệt vời cho món nợ, và người cho vay đạt được lợi ích được đảm bảo từ bấtđộng sản được thế chấp cho khoản nợ đó

Định nghĩa của hợp đồng thế chấp

Trong hầu hết các trường hợp phổ biến, hợp đồng thế chấp được tạo ra trong mộtgiao dịch mà một bên dùng tài sản bất động sản để cam kết đối với một bên khác chonghĩa vụ nợ Một hợp đồng tín dụng (được thảo luận phần trên) thường được thực hiệncùng lúc với hợp đồng thế chấp Hợp đồng tín dụng này tạo ra nghĩa vụ phải trả nợ theođiều khoản và được đảm bảo bằng bất động sản Yếu tố thiết yếu đối với hợp đồng thếchấp là nghĩa vụ chi trả và cam kết dùng bất động sản như một tài sản đảm bảo đối vớinghĩa vụ nợ Nói chung, khi một khoản vay được thực hiện bởi người đi vay nhằm muabất động sản bao gồm bất động sản hiện hữu và nâng cấp, khoản vay đó được gọi là “hợpđồng thế chấp bằng tiền” (được thảo luận chi tiết hơn ở phần sau của chương) Điều nàytrái ngược với các khoản vay xây dựng, khoản vay được dùng để tái tài trợ cho khoản nợhiện hữu, …

Mối quan hệ giữa hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng

Thông thường, nghĩa vụ nợ được đảm bảo bởi bất động sản được ghi nhận tronghợp đồng tín dụng riêng lẻ Như được chỉ ra ở phần thảo luận về hợp đồng tín dụng, trừkhi hợp đồng tín dụng gồm điều khoản miễn truy đòi, nếu không nó là bằng chứng vềkhoản nợ và đòi hỏi nghĩa vụ cá nhân của người đi vay Hợp đồng thế chấp thường là mộthợp đồng riêng mà dùng bất động sản đã được xác định làm tài sản đảm bảo cho món nợ

Do đó, người cho vay có 2 nguồn mà thu lại số tiền đã vay: (1) từ người đi vay (2) từ tàisản dùng làm tài sản đảm bảo cho hợp đồng tín dụng Trong trường hợp người đi vaykhông thực hiện nghĩa vụ chi trả, người cho vay có thể lựa chọn phớt lờ hợp đồng thếchấp và kiện dựa trên hợp đồng tín dụng Kết quả phán quyết có thể dựa trên hợp đồngtín dụng mà bao gồm các tài sản khác của người đi vay và bán các tài sản này để đáp ứngquyền của chủ nợ, cho phép chủ nợ thu lại lượng tiền đang nợ nhanh hơn là phải kê biênbất động sản Trong thực tế, người cho vay thường sẽ lựa chọn kiện dựa trên hợp đồng tíndụng hoặc là phát mãi bất động sản ngay cùng lúc Các hợp đồng thế chấp thường baogồm các điều khoản quan trọng đối với cả người đi vay và người cho vay Những điềukhoản này là sự cam kết, nghĩa vụ và trách nhiệm của người đi vay, người các khoảnthanh toán dưới điều khoản của hợp đồng tín dụng Các điều khoản này thường được ghinhận lại trong hợp đồng tín dụng, hoặc hợp đồng tín dụng có thể bao gồm những điềukhoản này bằng cách tham chiếu trong hợp đồng bất động sản

Quyền lợicó thể được thế chấp

Hầu hết mọi người quen nghĩ về các hợp đồng thế chấp liên quan đến việc sở hữuhoàn toàn Tuy nhiên bất kỳ loại bất động sản nào có thể bán, tặng, chuyển nhượng – đều

có thể được thế chấp Do đó , những loại tài sản đa dạng như vậy có thể là bất động sản

sở hữu toàn phần, sở hữu trọn đời, bất động sản thuê hàng năm, tài sản còn lại, tài sảnthừa kế, tài sản thuê theo hợp đồng, và quyền để mua bất động sản Liệu rằng đối với sựđánh giá về mức độ an toàn của hoạt động kinh doanh, người cho vay có sẵn sàng chovay dựa trên các bất động sản như vậy là một vấn đề khác

Các yêu cầu tối thiểu đối với các hợp đồng thế chấp.

Một bất động sản bao gồm việc chuyển giao lợi ích từ bất động sản từ người sởhữu bất động sản sang người cho vay Tình trạng gian lận đòi hỏi rằng phải có hợp đồngghi nhận Một khối lượng lớn các khoản cho vay mua bất động sản ngày nay là các khoảncho vay đối với các định chế tài chính, và các hợp đồng thế chấp của các định chế là cáchợp đồng được tiêu chuẩn hóa Tuy vậy, không có hình thức cụ thể nào yêu cầu đối vớimột khoản vay hợp lệ Thực tế, mặc dù các hợp đồng thế chấp được ghi nhận bằng hợpđồng, một bất động sản hợp lệ cũng có thể được viết tay Yêu cầu đối với hợp đồng bấtđộng sản hợp lệ gồm (1) ghi nhận mục đích của các bên tạo ra tài sản đảm bảo đối với bấtđộng sản vì lợi ích cho hợp đồng thế chấp và (2) các điều khoản khác được yêu cầu bởiluật

Ở Mỹ, luật đối với hợp đồng thế chấp chịu sự chi phối chủ yếu của luật tiểu bang

Do đó, để có hiệu lực, hợp đồng thế chấp phải đáp ứng các yêu cầu của luật tiểu bang màbất động sản đóng vai trò là tài sản thế chấp thuộc về

Liệu một bản in ấn của công cụ cho vay mua bất động sản được sử dụng hay làluận sư tạo nên một mẫu hợp đồng đặc biệt thì nên luôn có những điều sau đây:

1 Chúng minh nhân dân thích hợp của người cho vay và người đi vay

2 Những mô tả thích hợp đối với tài sản dùng làm tài sản thế chấp đối với khoảnvay

3 Các điều khoản sở hữu và đảm bảo

4 Điều khoản từ chối quyền của quá phụ

5 Bất kỳ các điều khoản yêu cầu và thỏa thuận hợp đồng

Tất cả những điều khỏa và thỏa thuận hợp đồng được bao gồm trong hợp đồng tíndụng có thể được bao gồm trong hợp đồng thế chấp cũng như thực hiện tham chiếu tronghợp đồng tín dụng ở hợp đồng thế chấp

Mặc dù hàng tá luật bất động sản còn chịu sự chi phối của luật tiểu bang, môt sốlượng lớn các quy định liên bang cũng có hiệu lực trong luật cho vay mua bất động sản.Hơn nữa, trong những năm gần đây, chính quyền liên bang đã hành động để trực tiếp

thay thế luật tiểu bang trong nhiều lĩnh vực (ví dụ: thay thế luật cho vay cắt cổ, sự hạnchế của tiếu bang đối với các điều khoản trả hết nợ trước khi bán, và xây dựng các điềukiện cho việc cho phep các koarn trả trước đối với các văn tự thế chấp và các khoản phạtđốt với khoản thanh toán trước) Điều này đặc biệt đúng trong các khoản vay mua nhà ở.Các khoản cho vay mua bất động sản kinh doanh là ngoài lệ đối với các luật liên bangnày.

Thêm vào đó, chính quyền liên bang đã tác động một cách mạnh mẽ gián tiếp lêncác giao dịch cho vay mua bất động sản bằng hình thức tài trợ cho các cơ quan và cácđịnh chế bán tư nhân mà hỗ trợ cho tất cả mọi mục đích và thành lập nên thị trường thứcấp cho các khoản vay mua nhà ở Hiệp hội tài trợ vốn vay bất động sản quốc gia và liênbang (FNMA) và công ty cho vay mua nhà liên bang (FHLMC) đã bắt đầu sử dụng mẫuhợp đồng thế chấp được chuẩn hóa chung cho mục đích tạo điều kiện cho các giao dịchtrên thị trường thứ cấp ở quy mô quốc gia Mẫu cho vay chuẩn chung của FNMA vàFHLMC đã được sử dụng rộng rãi bởi những nhà cho vay mua nhà ở mà đã thay thế việc

sử dụng mẫu cho vay được sử dụng bởi các định chế đơn lẻ Một lý do của sự phổ biếncủa mẫu cho vay với các nhà cho vay mua nhà để ở là nó được sẵn sàng chấp nhận bởicác định chế thị trường thứ cấp lớn trong trường hợp những người cho vay mong muốnbán bất động sản sau khi chúng được tạo ra

Các điều khoản thế chấp quan trọng

Vượt ra ngoài phạm vi của chương này để thảo luận về tất cả các điều khoản vàcác giao ước mà có thể được tìm thấy trong tài liệu thế chấp Chúng tôi sẽ đề cập đếnmột số trong những điều khoản quan trọng hơn, tuy nhiên, để người đọc đạt một sự đánhgiá tốt về tính hiệu quả các điều khoản này ta có thể đặt vào vị thế của người vay vàngười cho vay

Kinh phí cho khoản Thuế và Bảo hiểm

Điều khoản này yêu cầu người thế chấp nộp số tiền cần thiết để trang trải các loạithuế tài sản và bảo hiểm cháy nổ tài sản và thương vong, cộng với phí bảo hiểm thế chấp,nếu người cho vay yêu cầu, khoản trả góp hàng tháng trước khi đến hạn, nếu khôngkhoản thanh toán đó bị vi phạm luật Mục đích của điều khoản này nhằm cho phép bênnhận thế chấp trả các khoản còn thiếu tiền của bên thế chấp khi đến hạn thay vì dựa vàongười thế chấp để thực hiện thanh toán đúng hạn của họ Bằng cách này bên nhận thếchấp có thể bảo vệ mình tốt hơn hoặc lợi ích an toàn của mình chống lại các thế chấp chocác khoản thuế, mà thường được ưu tiên hơn các thế chấp đầu tiên, và chống lại sai sóttrong bảo hiểm Khoản kinh phí này có thể được giữ tại tài khoản tín chấp (bảo chứng)cho bên thế chấp

Các khoản phí và quyền giữ thế chấp

Điều khoản này yêu cầu người thế chấp trả tất cả các khoản thuế, khoản bị đánhthuế, phí, và khoản bồi thường nếu phát sinh trên tài sản, điều này được ưu tiên hơn cácthế chấp và phải trả tất cả các khoản thanh toán thuê theo hợp đồng, nếu có Lý do chođiều khoản này là vì lợi ích an toàn của bên nhận thế chấp có thể được trả hết nợ nếunhững khoản bồi thường, hoặc thế chấp, không được thanh toán, vì họ thường có thể ưutiên lên trên lợi ích của các chủ nợ khác Ví dụ, nếu thuế và các khoản đánh giá khôngđược trả, khoản thế chấp đầu tiên trên tài sản có thể được trả hết trong một cuộc bán đểđáp ứng các khoản thế chấp thuế, nếu không bên nhận thế chấp hoặc là nhà thầu thànhcông tại cuộc bán đấu giá cưỡng chế tài sản hoặc nộp thuế để giữ tài sản khỏi cuộc bánđấu giá

Bảo hiểm Nguy hiểm

Điều khoản này yêu cầu người thế chấp để có được và duy trì sự bảo hiểm đối vớitổn thất hoặc thiệt hại đối với tài sản do hỏa hoạn và các rủi ro khác, chẳng hạn nhưnhững cơn bão, mưa đá, nổ, và khói Trong thực tế, điều khoản này thừa nhận rằng bênnhận thế chấp cũng như bên thế chấp có quyền lợi bảo hiểm trong các tài sản thế chấp.Quyền lợi bảo hiểm của bên nhận thế chấp là số tiền của các khoản nợ thế chấp

Bảo quản và bảo trì tài sản

Điều khoản này buộc các bên thế chấp duy trì tài sản trong tình trạng tốt và khôngtham gia vào hoặc cho phép hành vi lãng phí Khoản này công nhận rằng bên nhận thếchấp có một quyền có giá trị trong việc ngăn chặn các tài sản thế chấp không bị hư hạiđến mức mà giá trị tài sản thế chấp của tài sản bị giảm sút

Chuyển nhượng tài sản hoặc quyền lợi của người đi vay (thế chấp)

Điều khoản này, được gọi là due-on- sale clause, cho phép bên nhận thế chấp để

tăng tốc nợ (tức là, hành động để làm cho dư nợ cộng với lãi suất tích lũy ngay lập tứcđến hạn và phải trả) khi tài sản, hoặc một số quyền lợi trong tài sản , được chuyểnnhượng mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp Mục đích của điều

khoản due-on-sale là để cho phép bên nhận thế chấp bảo vệ lợi ích an toàn của mình

hoặc bằng cách phê duyệt bất kỳ điều khoản với chủ sở hữu mới Các điều khoản cũng cóthể cho phép bên nhận thế chấp tăng lãi suất tiền vay theo giá thị trường hiện tại Điềunày, tất nhiên, làm giảm khả năng các chủ sở hữu mới giả định một khoản vay với lãi suấthấp dẫn

Quyền của người vay để phục hồi

Điều khoản này giao dịch với quyền của bên thế chấp để khôi phục lại các điềukhoản trả nợ gốc trong các lưu ý sau khi người nhận thế chấp đã gây ra sự gia tăng của

nợ Nó cung cấp cho bên thế chấp quyền ngưng quá trình tịch thu tài sản bất cứ lúc nào

trước khi quyết định được thực thi bắt buộc đối với thế chấp (tức là trước quyết định vềviệc bán tài sản được đưa ra) nếu bên thế chấp thực hiện những điều sau:

1 Trả cho bên nhận thế chấp các khoản tiền mà sau đó sẽ đến hạn khi không cóviệc gia tăng nợ xảy ra

2 Khắc phục bất kỳ rủi ro vỡ nợ của bất kỳ điều khoản hoặc các thỏa thuận khác

3 Trả tất cả các chi phí phát sinh do người cho vay thế chấp trong việc thực thi thếchấp

4 Thực hiện hành động như người cho vay có thể yêu cầu hợp lý để đảm bảo rằngquyền lợi của người cho vay thế chấp trong các tài sản và nghĩa vụ của bên thế chấpphải trả là không thay đổi

Right of Entry: Người cho vay trong quyền sở hữu

Điều khoản này quy định rằng khi tăng tốc hoặc từ bỏ tài sản, người cho vay (hoặcngười tiếp nhận được chỉ định về mặt pháp lý) có thể vào bất động sản để bảo vệ sự antoàn Người cho vay có thể thu tiền thuê cho đến khi khoản thế chấp bị tịch thu Tiền thuêthu được phải được áp dụng đầu tiên cho các chi phí quản lý và điều hành tài sản, và sau

đó đến các khoản nợ thế chấp, các khoản thuế bất động sản, bảo hiểm, và các nghĩa vụkhác của bên thế chấp theo quy định tại thế chấp

Dự tính tổng khoản vay trong tương lai

Trong khi điều được mong đợi rằng một thế chấp sẽ luôn định rõ tổng số nợ dựkiến bảo đảm, thì số tiền này có thể nằm trong bản chất của một dự báo tổng số nợ thể

hiện trong từng kì Nói cách khác, một thế chấp có thể bao gồm những dự tính trong

tương lai bao gồm cả khoản hiện tại Ví dụ, một thế chấp có thể được đưa ra bằng văn

bản rằng nó sẽ bảo vệ một số khoản vay tiếp theo một dòng của tín dụng mở rộng bởi bêncho vay với bên vay Trong trường hợp tổng số tiền không thể dự báo được chính xác, ítnhất là tính chất chung của những khoản dự tính hoặc khoản vay phải được rõ ràng từ các

từ ngữ của thế chấp

Như một minh hoạ của việc thế chấp dự tính trong tương lai, đôi khi được gọi là

thế chấp mở rộng, xem xét các hình thức cho vay xây dựng Ở đây người vay sắp xếp

trước với người cho vay về tổng số tiền, thường là được ghi trong thế chấp, rằng sẽ đượcgiải ngân, theo từng giai đoạn, thế chấp để đáp ứng một phần của chi phí xây dựng khi nótiến hành Khi dự án đang thực hiện, bên thế chấp có quyền kêu gọi bên cho vay tạm giảingân cho vay Tất cả những cải tiến trở thành bảo đảm theo các điều khoản của việc thếchấp như chúng được xây dựng từ trước

Điều khoản phụ

Ý nghĩa của điều khoản này, người nắm giữ tài sản thế chấp đầu tiên đồng ý tạo racấp cơ sở thế chấp của nó trong việc ưu tiên cho việc thế chấp của các chủ nợ khác Mộtđiều khoản phụ có thể được sử dụng trong những tình huống mà người bán cung cấp tàichính bằng cách lấy lại thế chấp từ người mua, và người mua cũng có ý định thế chấp vàongân hàng hoặc tổ chức tài chính khác, thường là để phát triển hay xây dựng một sự cảitiến Tổ chức tài chính nói chung sẽ yêu cầu khoản vay của họ được ưu tiên chấp đối vớikhoản vay tại các tổ chức tài chính Do đó, người bán phải đồng ý để bao gồm một khoảnphụ vào hợp đồng thế chấp, theo đó bên bán đồng ý mức đưới ưu tiên ưu tiên trong việcthế chấp cho khoản vay ngân hàng Điều này đảm bảo rằng ngay cả khi thế chấp củangười bán được ghi lại trước khi vay ngân hàng, nó sẽ không được ưu tiên khi xử lý sovới khoản vay từ ngân hàng

Giả định Thế chấp

Khi bên thế chấp chuyển nhượng quyền của mình cho bên khác, câu hỏi đặt ra,

"Liệu người mua tài sản có đồng ý chịu trách nhiệm thanh toán các khoản nợ thế chấp vàgiải phóng bên thế chấp (người bán) khỏi nghĩa vụ thanh toán của mình?" Nếu đây là ýđịnh của cả hai bên, giả định trong thế chấp bởi người mua tài sản sẽ đóng vai trò giảiquyết mục đích này Hợp đồng chuyển nhượng, sau khi xác định bản chất của việc thếchấp ảnh hưởng đến tài sản, sẽ có một điều khoản thể hiện người được mua tài sản chấpnhận và đồng ý trả các nghĩa vụ nợ cho bên thế chấp như là một điều kiện để xem xétviệc chuyển nhượng này Điều khoản cần được diễn đạt ra bằng ngôn ngữ mà không gâyhiểu lầm về ý định này

Một thỏa thuận giả định có dạng của một hợp đồng bồi thường Nó còn thay đổitrách nhiệm thanh toán các khoản nợ từ người chuyển nhượng (người bán) cho ngườimua tài sản Lúc này, người mua tài sản sẽ đứng ở vị trí của người bảo lãnh để thanh toáncác khoản nợ Tuy nhiên, một sự sắp xếp như vậy chỉ rằng buộc hai bên người chuyểnnhượng và người mua tài sản Vì người nhận thế chấp không phải là một đối tượng củacuộc thỏa thuận này, họ không bị ràng buộc bởi nó Vì thế, Bên nhận thế chấp vẫn cóquyền đòi sự chi trả từ phía người thế chấp ban đầu để chịu trách nhiệm Do đó, nếu mộttài sản được bán với một giả định cho vay và chủ sở hữu mới từ chối thanh toán, ngườicho vay có thể bắt chủ sở hữu trước đó chịu trách nhiệm trừ khi người chủ cũ đã đượcgiải phóng khỏi khoản nợ

Giải phóng bên chuyển nhượng khỏi khoản nợ được chịu trách nhiệm

Khi người vay thế chấp chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cho người khác vàngười mua tài sản chấp nhận chịu trách nhiệm khoản thế chấp của người chuyển nhượng,người cho vay có thể có hoặc không giải phóng người vay thế chấp ban đầu khỏi trách

nhiệm cá nhân đối với các khoản nợ thế chấp Quyết định giải phóng sẽ phụ thuộc vàogiá trị của các tài sản bảo đảm, khả năng tài chính của người mua tài sản, và các yếu tốkhác ảnh hưởng đến thái độ của nhà cho vay đối với giao dịch này Người nhận thế chấpcũng không thể chắc chắn về việc bãi trừ của người thế chấp ban đầu nếu kết quả sẽ làlàm tăng các rủi ro tín dụng, trừ khi người nhận thế chấp được bồi thường một cách nào

đó (vd tỷ lệ sinh lời cao hơn)

Yêu cầu quyền sở hữu khoản thế chấp “Tùy thuộc vào…

Khi bên thế chấp chuyển nhượng quyền của mình cho bên khác, câu hỏi đặt ra,

"Liệu người mua tài sản có đồng ý chịu trách nhiệm thanh toán các khoản nợ thế chấp vàgiải phóng bên thế chấp (người bán) khỏi nghĩa vụ thanh toán của mình?" Nếu đây là ýđịnh của cả hai bên, giả định trong thế chấp bởi người mua tài sản sẽ đóng vai trò giảiquyết mục đích này Hợp đồng chuyển nhượng, sau khi xác định bản chất của việc thếchấp ảnh hưởng đến tài sản, sẽ có một điều khoản thể hiện người được mua tài sản chấpnhận và đồng ý trả các nghĩa vụ nợ cho bên thế chấp như là một điều kiện để xem xétviệc chuyển nhượng này Điều khoản cần được diễn đạt ra bằng ngôn ngữ mà không gâyhiểu lầm về ý định này

Một thỏa thuận giả định có dạng của một hợp đồng bồi thường Nó còn thay đổitrách nhiệm thanh toán các khoản nợ từ người chuyển nhượng (người bán) cho ngườimua tài sản Lúc này, người mua tài sản sẽ đứng ở vị trí của người bảo lãnh để thanh toáncác khoản nợ Tuy nhiên, một sự sắp xếp như vậy chỉ rằng buộc hai bên người chuyểnnhượng và người mua tài sản Vì người nhận thế chấp không phải là một đối tượng củacuộc thỏa thuận này, họ không bị ràng buộc bởi nó Vì thế, Bên nhận thế chấp vẫn cóquyền đòi sự chi trả từ phía người thế chấp ban đầu để chịu trách nhiệm Do đó, nếu mộttài sản được bán với một giả định cho vay và chủ sở hữu mới từ chối thanh toán, ngườicho vay có thể bắt chủ sở hữu trước đó chịu trách nhiệm trừ khi người chủ cũ đã đượcgiải phóng khỏi khoản nợ

Nhưng nếu như người mua nhận thấy rằng thực hiện thanh toán thêm không có lợiích gì, hoặc nêú họ trở nên mất khả năng về tài chính để làm như vậy, họ có thể dựa trêncác khoản “tùy thuộc vào” khi thanh toán của họ Bằng cách làm như vậy, họ có nguy cơ

bị mất bất cứ vốn nào họ có trong tài sản Tuy nhiên, người mua không thể bị truy tốnghĩa vụ chi trả về số lượng món nợ mà họ đảm nhận Người bán vẫn còn trách nhiệm cánhân và có thể bị truy tố về bất kỳ khoản nợ nào còn lại sau phán quyết thiếu hụt từ việcbán nhà bị tịch thu

Nó rõ ràng là rủi ro hơn cho người bán tài sản thế chấp (người thế chấp ban đầu).Nếu như được lựa chọn, họ sẽ thường thích người mua có trách nhiệm đảm nhận thế chấp

trừ khi họ được đền bù cho rủi ro bổ sung mà họ thực hiện như một bảo lãnh (ví dụ, bằngcách nhận một mức giá cao hơn đối với tài sản).

Tài sản đảm bảo cho thế chấp

Các tài sản được bảo đảm thế chấp để bảo đảm cho khoản vay không chỉ bao gồmdiện tích đất và các công trình xây dựng trên đất mà còn có các tiện ích và đồ đạc cốđịnh Ngoài ra, hợp đồng thế chấp có thể quy định tài sản bảo đảm thế chấp cũng baogồm quyền sử dụng tài nguyên thiên nhiên (ví dụ, khoáng sản, gỗ, dầu và khí đốt, vànước, ven sông) và thậm chí quyền cho thuê và kiếm lợi nhuận từ cho bất động sản.Những tiện ích gắn liền với tài sản thường luật coi như vẫn là tài sản thế chấp, bất kể tiệních được tạo ra trước hoặc sau khi thế chấp được thực thi Một ví dụ về tiện ích, nếu tồntại vào thời điểm tài sản được thế chấp, sẽ được đảm bảo cho thế chấp thậm chí nếu nókhông được đề cập trong Hợp đồng thế chấp Việc kê biên tài sản thế chấp sẽ không làmmất những tiện ích này Tuy nhiên, các tiện ích được tạo ra sau khi thực hiện đăng ký thếchấp, tuy nhiên, sẽ bị mất đi bởi việc kê biên tài sản

Một thế chấp cũng thường sẽ chứa những gì được gọi là Điều khoản danh mục tài

sản sau thế chấp như là một phần của mô tả của các loại tài sản được bảo đảm cho việcthế chấp Điều khoản này quy định rằng tài sản có được khi thực hiện thế chấp đó trởthành một phần của bất động sản được bao gồm trong bảo đảm thế chấp Danh mục tàisản sau thế chấp bao gồm cả những cải tiến thêm được dựng lên trên các tài sản hoặc đồđạc sẽ trở thành một phần của tài sản bất cứ lúc nào trong tương lai cho đến khi cáckhoản nợ vẫn còn Tòa án nói chung đã khẳng định tính hợp lệ của Điều khoản danh mụctài sản sau thế chấp, và Đạo luật Giao dịch Đất đai thống nhất (Ulta) công khai chấp nhậnđiều này

Các thế chấp phát sinh thêm

Trong các giao dịch tài chính bất động sản đơn giản, chẳng hạn như những hợpđồng dính tới nhà ở tư nhân, các đặc tính của cấu trúc thế chấp có thể dễ dàng xác định.Việc thế chấp cao cấp hoặc thế chấp trước đó thường được gọi là thế chấp lần đầu Tất

cả những trường hợp khác được phân là thế chấp phát sinh thêm Trong các trường hợp

cụ thể, có thể có một hoặc nhiều hơn các thế chấp phát sinh thêm hoặc không có gì cả.Một khoản thế chấp phát sinh thêm, thường được gọi là một thế chấp thứ hai, đôi khiđược sử dụng để thu hẹp khoảng cách giữa giá của tài sản và các khoản thế chấp đầu tiên

và số tiền có sẵn cho người thế chấp để sử dụng như là một khoản thanh toán giảm sút.Theo truyền thống thế chấp thứ hai thường là vay ngắn hạn và quy định một lãi suất caohơn so với các khoản thế chấp đầu tiên vì các nguy cơ có liên quan với tình trạng của họ

Đăng ký thế chấp

Trừ khi các đạo luật của nhà nước yêu cầu nó, việc đăng ký không phải là thiếtyếu đối với hiệu lực của một thế chấp bởi vì nó là một thỏa thuận giữa bên thế chấp vàbên nhận thế chấp Hành động đăng ký không tạo nên quyền mà không có trước đó,nhưng nó cung cấp thông báo về sự tồn tại và tác động của việc thế chấp Đăng ký thếchấp bảo vệ người sở hữu nó bằng cách cho ông hoặc bà ta quyền ưu tiên trong nhữnghành vi sau đó của bên thế chấp Ví dụ, nếu một thế chấp không đăng ký, bên thế chấp cóthể thế chấp tài sản cho bên cho vay thứ hai Nếu bên cho vay thứ hai này không có thôngbáo về việc khoản thế chấp đầu tiên, người cho vay thứ hai sẽ quyền nhận ưu tiên xử lýtài sản hơn người nhận thế chấp ban đầu Nói chung, các ưu tiên của thế chấp tiếp đượcxác định bởi thời gian họ được chấp nhận hồ sơ

Như chúng ta đã thảo luận, các hành vi đăng ký cung cấp cơ hội cho việc bảo vệngười nắm giữ các quyền lợi về tài sản, nhưng đồng thời đặt họ vào trách nhiệm tận dụngcác cơ hội này Thất bại trong việc kiểm tra các hồ sơ thế chấp cho trước hoặc đăng kýthế chấp có thể dẫn đến thiệt hại cho bên nhận thế chấp Trong hầu hết các tiểu bang, mộtthế chấp lần 2 mà không nhận thông báo về sự tồn tại của một thế chấp ban đầu sẽ được

ưu tiên xử lý hơn Thậm chí ghi nhận tiếp theo của một vay thế chấp cao cấp thường sẽkhông nâng nó thành một ưu tiên cao

Nguồn tài trợ khác

Tài trợ của người bán

Một nguồn tín dụng cho người mua bất động sản thực thường là người bán Nếungười bán sẵn sàng để lấy lại tài sản thế chấp như một phần hoặc thanh toán đầy đủ theogiá giao dịch, nó được gọi là tài trợ của người bán Loại tài trợ được sử dụng khi:

1 Tài trợ thế chấp của bên thứ ba là quá đắt hoặc không có

2 Bên mua không đủ điều kiện cho tín dụng thế chấp dài hạn vì khoản đặt cọc nhỏhoặc khó khăn trong thu nhập hàng tháng

3 Người bán mong muốn tận dụng lợi thế của phương pháp trả góp tăng doanh sốbán hàng

4 Người bán muốn làm tăng giá của tài sản bằng cách đưa ra mức lãi suất thấp hơnđối với thế chấp, qua đó tạo thêm thu nhập từ lãi và thu nhập bình thường

Bất kỳ thế chấp được đưa ra bởi một người mua với người bán để đảm bảo thanhtoán tất cả hoặc một phần của giá mua của một tài sản thường được gọi là một thế chấp

giao dịch tương đương tiền Nó có thể là một thế chấp đầu tiên, mà có thể là trường hợpnếu người bán đang cung cấp tất cả các nguồn tài chính cần thiết để hoàn tất các giaodịch Nó cũng có thể mang hình thức của một thế chấp thứ hai được cung cấp bởi ngườibán và được sử dụng để thu hẹp khoảng cách giữa một thế chấp đầu tiên có sẵn và cọccủa người mua Như vậy, nó phải được phân biệt với các khoản thế chấp được đưa ra đểđảm bảo một khoản vay từ một bên thứ ba để mua tài sản Người cho vay của bên thứ ba(ví dụ, một tổ chức tài chính) thường sẽ muốn thế chấp của mình để được một thế chấpđầu tiên Như vậy, thế chấp mua tiền hoặc phải được ghi lại sau khi khoản vay của bênthứ ba hoặc có chứa một điều khoản lệ thuộc, như đã xác định trước đó.

Hợp đồng mua bán nhà đất

Một hình thức tài trợ bất động sản mà đã được sử dụng rộng rãi trong những năm

qua thường được gọi là một hợp đồng mua bán nhà đất Thuật ngữ hợp đồng mua bán

nhà đất có nhiều biệt hiệu, bao gồm hợp đồng bất động sản, hợp đồng bán trả góp, thỏa

thuận sang tên và hợp đồng chuyển nhượng Như thuật ngữ cuối cùng ngụ ý rằng, ngườibán hợp đồng nhà đất hứa sang tên tại thời điểm mà người mua hoàn thành việc thực hiệncác nghĩa vụ đã đề ra trong hợp đồng Sự thi hành hợp đồng như vậy thường có nghĩa làthanh toán giá mua góp theo quy định, theo cách rất giống như dưới một Hợp đồng Tíndụng và Hợp đồng Thế chấp

Cần nhấn mạnh rằng một hợp đồng mua bán nhà đất không phải là một thế chấp

Theo hợp đồng mua bán nhà đất, bên bán giữ lại quyền sở hữu với tên của họ Chứng

từ sở hữu cho thấy bên bán vẫn là chủ sở hữu của tài sản, nhưng hợp đồng mua bán nhà

đất được cho là để ràng buộc nhằm đảm bảo rằng những người bán hoặc người được chỉ

định cuối cùng sẽ chuyển quyền sở hữu cho người mua hoặc người thừa kế hoặc ngườiđược chỉ định

Các hợp đồng mua bán nhà đất có thể được sử dụng thay thế cho thế chấp giao dịchtương đương tiền tiền và thông thường không được ưu tiên nếu cái sau có thể dùng được.Tuy nhiên, trong trường hợp không có phần tiền đặt cọc hoặc chỉ một khoản đặt cọc nhỏ,

và còn một khoảng thời gian rất dài mà người mua phải thanh toán định kỳ cho ngườibán, người bán đất có thể từ chối cung cấp chứng từ sở hữu và giữ lại thế chấp cho đếnkhi một phần đáng kể của giá mua đã được thanh toán

Một vài điểm so sánh Hợp đồng thế chấp tương đương tiền và hợp đồng mua bánnhà đất Một người mua hợp đồng nhà đất không có quyền sở hữu và do đó không thểkiểm soát cũng như tài sản sẽ được thế chấp sau khi hợp đồng mua bán nhà đất được thựchiện hoặc phải tuân theo giao ước, quyền xây cất, hoặc quyền lưu giữ tài sản trong tương

lai bởi người bán hợp đồng Hầu hết các hợp đồng mua bán nhà đất chứa một điều khoảncho phép người bán thế chấp tài sản lên đến một số tiền bằng số nợ của người mua chongười bán Người mua sẽ tránh khỏi điều này nếu thế chấp được sử dụng bởi vì hạn định

sẽ được thực hiện rõ ràng và người mua sẽ có quyền sở hữu Hơn nữa, khả năng bị tướcquyền hợp đồng mua bán đất có thể tồn tại mà không có bất kỳ biện pháp bảo vệ theo thủtục dành các khoản thế chấp Đề nghị tất cả các điểm so sánh nên được xem xét trongviệc đưa ra quyết định mua hay bán trên dựa trên hợp đồng mua bán nhà đất hoặc xin thếchấp Nói chung, hợp đồng mua bán nhà đất được sử dụng trong rất nhiều các tình huốngtương tự như khoản vay mua bất động sản bằng tiền (ví dụ, nơi mà người mua khó xinđược nguồn tài trợ của bên thứ ba)

Đăng kí các hợp đồng mua bán nhà đất

Pháp luật Nhà nước yêu cầu đăng kí các giao dịch nhà đất và các công cụ ảnhhưởng đến quyền sở hữu Hợp đồng nhà đất nói chung được coi là công cụ ảnh hưởngđến quyền sở hữu và do đó bắt buộc để đăng kí Đăng kí hợp đồng mua bán nhà đấtkhông phải là cần thiết để nó có hiệu lực; nó chỉ ra thông báo về sự tồn tại của nó cho bênthứ ba

Việc không thực hiện thanh toán

Chúng ta đã thảo luận về quyền sở hữu khác nhau liên quan đến bất động sản Tiếptheo, xem xét một số vấn đề mà xảy ra khi một trong các bên không thực hiện nghĩa vụhợp đồng gắn liền với quyền sở hữu tài sản Các hậu quả pháp lý của những vấn đề ảnhhưởng đến sự đảm bảo tài chính của các quyền lợi của bên khác và do đó là một khíacạnh quan trọng của tài chính bất động sản

Một trong những rủi ro quan trọng nhất trong việc đưa ra một khoản vay thế chấp

là người vay sẽ không thực hiện thanh toán bằng một số cách, do đó người cho vay có thểkhông nhận được các khoản thanh toán thế chấp dự kiến Rủi ro của các khoản vay thếchấp phụ thuộc một phần vào các quyền lợi của người cho vay nếu và khi sự vỡ nợ nhưvậy xảy ra Do đó, điều quan trọng là phải hiểu được hậu quả pháp lý của việc khôngthực hiện thanh toán nợ thế chấp

Điều gì cấu thành việc không thực hiện thanh toán?

Việc không thực hiện thanh toán là một việc không thực hiện hợp đồng, thỏa thuận,hoặc nhiệm vụ, đặc biệt là một nghĩa vụ tài chính như một khoản vay Theo đó một việckhông thực hiện thanh toán nợ thế chấp cũng có thể là kết quả của bất kỳ sự vi phạm hợpđồng thế chấp Việc không thực hiện thanh toán phổ biến nhất là sự không thểđáp ứngthanh toán định kì cho nợ gốc và lãi của khoản vay Tuy nhiên, thất bại trong việc nộp

thuế, bảo hiểm khi đến hạn cũng có thể dẫn đến việc không thực hiện thanh toán, mà cóthể thúc đẩy sự gia tăng của nợ và một hành động tịch thu tài sản Thật vậy, một số khoảnthế chấp có điều khoản mà làm cho các quy định cụ thể về việc này Ngay cả sự vi phạm

về sửa chữa tài sản thế chấp có thể tạo thành những gì thường được gọi là một vỡ nợ kỹthuật Tuy nhiên, do vi phạm hợp đồng dẫn đến một vỡ nợ kỹ thuật thường có thể được

xử lí bởi một người vay, nó hiếm khi dẫn đến tịch thu tài sản thế chấp thực Hơn nữa, nó

có thể khó khăn cho bên nhận thế chấp để chứng minh rằng các điều khoản sửa chữatrong tài sản thế chấp đã bị phá vỡ, trừ khi tài sản cho thấy bằng chứng rõ ràng về tácđộng của phần tổn hao Điều này có nghĩa rằng mặc dù có sự vi phạm hợp đồng, bênnhận thế chấp có thể trì hoãn hành động đáp trả Tuy nhiên, trong trường hợp vỡ nợ kỹthuật kèm theo sự từ bỏ, xác suất lớn rằng bên nhận thế chấp sẽ hành động nhanh chóng

để bảo vệ mình hoặc lợi ích của mình chống lại sự phá hoại, bỏ bê, và tiêu hao Điều này

có thể xảy ra mặc dù bên vay vẫn có thể thực hiện các khoản thanh toán định kì

Lựa chọn thay thế cho việc tịch thu tài sản thế chấp: Workouts

Tịch thu tài sản liên quan đến việc bán tài sản bởi các tòa án để đáp ứng các khoản

nợ chưa thanh toán Các chi tiết của quá trình này sẽ được thảo luận sau Do thời gian cóliên quan và các chi phí khác nhau liên quan đến tịch thu tài sản (và có thể sửa chữa bất

kỳ thiệt hại cho tài sản), người cho vay thường thích tìm kiếm một biện pháp thay thế choviệc tịch thu tài sản thực tế

Mặc dù hợp đồng thế chấp thường chỉ ra hình phạt nhất định để làm theo đối vớibất kỳ vi phạm trong hợp đồng, kinh nghiệm cho thấy rằng mặc dù các quy định đối vớihành động đáp trả trong trường hợp không thực hiện thanh toán cho thế chấp, nhiều camkết không được đáp ứng theo đúng với các điều khoản của hợp đồng Thay vào đó, bất cứkhi nào người đi thế chấp nợ gặp rắc rối về tài chính và không thể đáp ứng các nghĩa vụcủa họ, sự điều chỉnh các khoản thanh toán hoặc các điều khoản khác có khả năng được

đề ra nếu cả người vay và người cho vay tin rằng các điều kiện là tạm thời và sẽ đượckhắc phục

Thuật ngữ workout thường được sử dụng để mô tả các hoạt động khác nhau được

thực hiện để đối phó với người phải thế chấp đang gặp khó khăn về tài chính Nhiều lầncác bên thực hiện một thỏa thuận workout để đặt ra các quy tắc mà, trong một thời giannhất định, họ sẽ tự tiến hành và các cuộc thảo luận của họ Người cho vay đồng ý kiềmchế không thực hiện biện pháp pháp lý Đổi lại, người đi vay thừa nhận khó khăn tàichính của mình và đồng ý với các điều kiện nhất định như cung cấp chi tiết các thông tintài chính hiện tại cũng như những thông tin khác, và thiết lập một tài khoản tiền mặt,

trong đó thu nhập từ việc cho thuê tài sản được gửi vào và rút ra dựa trên phê duyệt củangười cho vay.

Sáu giải pháp thay thế có thể được xem xét trong một workout:

1 Tái cấu trúc các khoản vay thế chấp

2 Chuyển giao thế chấp cho một chủ sở hữu mới

3 Tự nguyện chuyển giao quyền sở hữu cho người nhận thế chấp (người cho vay)

4 Một sự "tịch thu tài sản hữu ái."

5 Một sự phá sản có chuẩn bị sẵn

6 Một sự "bán nhanh" được bên cho vay đồng ý với một mức giá bán thấp hơn so với

dư nợ cho vay

Tái cấu trúc các khoản vay thế chấp

Các khoản vay có thể được cơ cấu lại theo nhiều cách Tái cơ cấu này có thể baogồm giảm lãi suất, các khoản lãi dự thu, hoặc ngày đáo hạn mở rộng Nếu khoản vay banđầu là khoản vay không hoàn trả đối với cho người vay, người cho vay có thể muốn cóđược cầu cứu cá nhân đối với người vay như một phần của thỏa thuận tái cơ cấu cho vay.Điều này làm cho các đối tượng vay gặp nhiều rủi ro hơn nếu việc tái cấu trúc thất bại.Người cho vay cũng có thể muốn được một phần trong thành quả của tài sản để nâng caotiềm năng phát triển của người cho vay như là sự bồi thường cho là sự bằng lòng để tái cơcấu lại khoản vay Ví dụ, người cho vay có thể yêu cầu một tỷ lệ phần trăm của bất kỳthành quả trong thu nhập của các tài sản hơn mức hiện tại

Sự tính lại của khoản vay mua bất động sản

Khi khoản vay mua bất động sản được thực hiện và được đặt trên văn kiện, hìnhthức của nó có thể thay đổi đáng kể trước khi nó được trả hết Nó có thể được tính lại chobất kỳ một trong nhiều lý do Một thế chấp có thể được thương lượng lại bất cứ lúc nào,nhưng thường xuyên nhất nó được tính lại bằng cách thay đổi các điều khoản thế chấp(hoặc tạm thời hoặc vĩnh viễn) để tránh hoặc xử lí việc không thực hiện thanh toán

Trường hợp điều khoản thế chấp như lãi suất, thời gian trả góp, hoặc các khoảnthanh toán được thay đổi, chủ nợ phải thận trọng để tránh bị mất ưu tiên của họ đối vớinhững chủ nợ khác Gia hạn thời gian thanh toán thường sẽ không làm giảm ưu tiên củathế chấp mở rộng Toà án, tuy nhiên, rất thận trọng để bảo vệ người cho vay chống lạimối tổn hại, và các khoản thế chấp có thể bị mất ưu tiên bằng cách mà mức thay đổi tronglãi suất, số tiền thanh toán, hoặc số tiền nợ sẽ thêm gánh nặng cho người đi vay

Hợp đồng mở rộng