Bài soạn môn đầu tư và tài trợ bất động sản hoạt động bảo lãnh vay thế chấp bất động sản

Các cách thức để phòng người rủi ro vỡ nợ là yêucầu người đi vay mua bảo hiểm hoặc xuất hiện một bên thứ ba bảo lãnh cho khoản vay.Căn cứ vào quá trình xem xét các đặc điểm của người vay

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA TÀI CHÍNH LỚP TÀI CHÍNH KHÓA 26

- -MÔN ĐẦU TƯ VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 8:

HOẠT ĐỘNG BẢO LÃNH VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

GVHD: TS.Nguyễn Thị Uyên UyênThực hiện: Nhóm 5

1 Nguyễn Tiến Khoa

2 Lê Thị Ngoan

3 Nguyễn Thị Trúc Linh

4 Nguyễn Duy Luân

Tháng 10/2017

MỤC LỤC

I Tổng quan về khoản vay thế chấp Bất động sản có phòng ngừa rủi ro 4

1 Khái niệm khoản vay thế chấp Bất động sản: 4

2 Phân loại khoản vay thế chấp Bất động sản theo mức độ an toàn: 4

2.1 Khoản vay thế chấp không có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ: 6

2.2 Khoản vay thế chấp có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ: 7

2.2.1 Vay thế chấp Bất động sản có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ bằng cách mua bảo hiểm: 7

2.2.2 Vay thế chấp Bất động sản có phòng ngừa bằng bảo lãnh của bên thứ ba: 7

2.2.2.1 Khái niệm bảo lãnh: 7

2.2.2.2 Các hình thức bảo lãnh của bên thứ ba tại Mỹ: 10

a Bảo lãnh vay thế chấp Bất động sản bởi các Công ty bảo lãnh tư nhân: 10

b Bảo lãnh vay thế chấp Bất động sản bởi cơ quan nhà nước: 10

b.1 Bảo lãnh vay thế chấp BĐS bởi Hiệp hội quản lý nhà liên bang (FHA mortgate loan): 10

b.2 Bảo lãnh vay thế chấp BĐS bởi hội cựu chiến binh (VA mortgate loan): 12

II Quy trình bảo lãnh vay thế chấp bất động sản: 15

1 Giới thiệu quy trình bảo lãnh vay thế chấp Bất động sản: 15

2 Quy trình bảo lãnh vay thế chấp Bất động sản: 16

2.1 Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ bảo lãnh và thu thập thông tin: 16

2.2 Bước 2: Phân tích và thẩm định hồ sơ bảo lãnh: 16

2.2.1 Xác minh thu nhập của người đi vay: 17

2.2.2 Ước lượng chi phí nhà ở: 19

2.2.3 Xác minh các nghĩa vụ tài chính khác của người đi vay 20

2.2.4 Xác định các yếu tố bù đắp 20

2.2.5 Xác minh tài sản của người đi vay 21

2.2.6 Thẩm định lịch sử tín dụng 22

2.2.7 Minh họa quy trình thẩm định 23

2.3 Bước 3: Ra quyết định bảo lãnh: 31

2.4 Bước 4: Phát hành bảo lãnh: 31

2.5 Bước 5: Xử lý sau khi phát hành bảo lãnh: 31

2.6 Bước 6: Hoàn tất hợp đồng bảo lãnh: 32

2.6.1 Bảo hiểm quyền sở hữu tài sản, quan điểm quyền tài sản của luật sư33 2.6.2 Các loại phí hồ sơ: 34

2.6.3 Tỷ lệ chi trả, chi phí ký quỹ và thanh toán cho bên thứ ba 35

2.6.3.1 Thuế nhà đất, tỷ lệ phân chia và tài khoản ký quỹ 35

2.6.3.2 Bảo hiểm vay thế chấp và tài khoản ký quỹ 36

2.6.3.3 Bảo hiểm rủi ro và tài khoản ký quỹ: 37

2.6.3.4 Bảo hiểm hủy thế chấp và tài khoản ký quỹ 37

2.6.4 Các khoản phí khác 38

2.6.5 Các quy định theo Đạo luật Thủ tục và Giải quyết Bất động sản (RESPA) 38

Chương 8: Hoạt động bảo lãnh cho vay thế chấp bất động sản

Trong chương 4 và chương 5, chúng ta đã tìm hiểu phân loại vay thế chấp theo rủi

ro lãi suất là khoản vay thế chấp lãi suất cố định và vay thế chấp có điều chỉnh Ngoài ra,nhằm để phòng ngừa rủi ro vỡ nợ, một phương thức vay khác được hình thành là cáckhoản vay có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ Các cách thức để phòng người rủi ro vỡ nợ là yêucầu người đi vay mua bảo hiểm hoặc xuất hiện một bên thứ ba bảo lãnh cho khoản vay.Căn cứ vào quá trình xem xét các đặc điểm của người vay, tài sản thế chấp, xác lập khoảnvay như thế nào, quy mô khoản vay liên quan đến giá trị tài sản đảm bảo, khả năng thanhtoán các khoản vay liên quan đến thu nhập của người đi vay và rủi ro vỡ nợ mà người chovay chấp nhận mà có thể chọn hình thức mua bảo hiểm hoặc nhờ sự bảo lãnh của một bênthứ ba cho phù hợp với từng khoản vay Riêng chương này tập trung vào phương thứcvay thế chấp bất động sản có phòng ngừa rủi ro bằng hình thức bảo lãnh của bên thứ ba

Tùy thuộc vào đặc tính của tài sản và người đi vay, việc bảo lãnh có thể được cungcấp bởi các công ty bảo lãnh tư nhân, bảo hiểm hoặc bảo lãnh có thể được cung cấp từcác cơ quan chính phủ khác nhau

I TỔNG QUAN VỀ KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ PHÒNG NGỪA RỦI RO

1 Khái niệm khoản vay thế chấp Bất động sản:

Khoản vay thế chấp Bất động sản là hình thức mà bên đi vay dùng tài sản là bấtđộng sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ (cả gốc, lãi và tiền phạt nợ quá hạn) cho bên vay(bên nhận thế chấp)

2 Phân loại khoản vay thế chấp Bất động sản theo mức độ an toàn:

Trước khi quyết định chấp thuận một khoản vay, người cho vay phải xem xét mức

độ rủi ro của khoản vay để có thể thỏa thuận với người đi vay nhằm chọn một hình thứccho vay phù hợp Việc đánh giá nguy cơ vỡ nợ của người đi vay dẫn đến việc người chovay tìm cách phân bổ rủi ro vỡ nợ Rủi ro vỡ nợ có thể được giả định hoàn toàn thuộc vềngười cho vay, được phân bổ cho người cho vay và bên thứ ba (như công ty bảo hiểm),

hoặc giả định hoàn toàn thuộc về bên thứ ba là công ty bảo hiểm hoặc người bảo lãnh Từvấn đề phòng ngừa rủi ro vỡ nợ, có thể phân loại vay thế chấp bất động sản gồm:

- Khoản vay thế chấp không có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ

- Khoản vay thế chấp có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ

* Một số lưu ý về đánh giá rủi ro vỡ nợ:

Rủi ro vỡ nợ là tổn thất tiềm năng có thể xảy ra nếu người đi vay không thanh toáncác khoản vay đúng hạn Nguyên nhân có thể do người đi vay không đủ thu nhập hoặcgiá trị thị trường của tài sản đảm bảo giảm xuống dưới mức dư nợ thế chấp hoặc cả hai

Trong một số trường hợp, người cho vay yêu cầu người đi vay mua bảo hiểm vỡ

nợ Người đi vay mua bảo hiểm để có những chính sách bảo vệ người cho vay khỏinhững tổn thất có thể xảy ra nếu người đi vay không trả được tiền vay Trong các trườnghợp như vậy, người cho vay không muốn chịu toàn bộ rủi ro thay cho bên đi vay, hoặc rủi

ro khoản vay có thể được chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ ba Trong trường hợp thứhai, người cho vay phải xem xét tiêu chuẩn thẩm định theo yêu cầu của nhà đầu tư đó;nếu không, người cho vay có thể mất quyền lựa chọn bán tài sản thế chấp sau này Khiquyết định nên hay không nên chấp nhận khoản vay, nhân viên tín dụng sẽ phân tích rủi

+ Tỷ lệ nợ trên tài sản thế chấp là số tiền vay chia cho giá trị tài sản thế chấp đượcước tính Tài sản đảm bảo của người đi vay cũng đảm bảo cho khoản nợ vay, khi tỷ sốLTV tăng thì khả năng tổn thất sẽ tăng theo Điều này là do giá trị thực của tài sản đảm

bảo không đủ để trang trải số dư nợ chưa thanh toán, khoản thanh toán đến hạn và chi phíđấu giá tài sản.

Từ hai mối quan hệ trên, những vấn đề chính mà người cho vay gặp phải khi xemxét đề nghị cho vay vốn của người đi vay là:

(1) đánh giá nhiều biến số có ảnh hưởng đến rủi ro vỡ nợ

(2) xác định nên áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất điều chỉnh

(3) nếu tổng số rủi ro đối với một yêu cầu vay vốn cụ thể là quá lớn, quyết địnhxem có nên từ chối khoản vay hoặc thực hiện với điều kiện có bảo hiểm hoặc bảo lãnh

vỡ nợ từ bên thứ ba

2.1 Khoản vay thế chấp không có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ:

- Khoản vay thế chấp không có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ hay khoản vay thôngthường được thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay Trong quá trình thỏa thuận,

tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV), lãi suất (hoặc các điều khoản lãi suất có điều chỉnh), tỷ lệthanh toán trên thu nhập (PTI) được xác lập

- Khoản vay tối đa sẽ bằng 80% giá trị bất động sản được mua

- Bởi vì người cho vay phải xem xét việc bán tài sản để hoàn trả khoản vay thếchấp nếu người đi vay không trả được nợ, do đó, người cho vay thường đòi hỏi người đivay phải có khoản vốn ít nhất bằng 20% giá trị tài sản Vì thế, tổn thất phải vượt quá 20%giá trị tài sản ban đầu trước khi người cho vay chịu thiệt hại

- Nếu người đi vay không trả được nợ, cả người đi vay và người cho vay đều chịutổn thất Tổn thất bao gồm: các khoản lãi quá hạn, chi phí bán tài sản, chênh lệch giá bántài sản so với số dư nợ thế chấp Trong trường hợp tổn thất xảy ra, người đi vay xem xétmức độ tổn thất của khoản vốn Nếu thiệt hại quá số vốn của người đi vay, thì người chovay cũng chịu một khoản lỗ và người cho vay yêu cầu người đi vay phải bồi thường và cóthể tịch biên tài sản khác thuộc sở hữu người đi vay (tùy vào luật quy định)

2.2 Khoản vay thế chấp có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ:

- Khoản vay thế chấp có phòng ngừa là một khoản vay được thiết lập nhằm bảo vệngười cho vay thế chấp trong trường hợp người đi vay không thanh toán, chết, hoặckhông thể đáp ứng các nghĩa vụ theo hợp đồng thế chấp

- Khoản vay thế chấp có phòng ngừa rủi ro được chia thành hai loại: phòng ngừabằng việc mua bảo hiểm hoặc phòng ngừa bằng việc nhờ bên thứ ba bảo lãnh (bảo lãnh tưnhân, bảo lãnh bởi cơ quan nhà nước như tại Mỹ có tổ chức FHA hay VA)

- Tùy vào từng loại phòng ngừa mà hạn mức vay khác nhau

- Có sự chia sẻ giữa người đi vay, người cho vay và bên thứ ba (bên bán bảo hiểmhoặc bên bảo lãnh) Trong một vài trường hợp người bảo lãnh thể gánh chịu hoàn toàn rủi

Các công ty bảo lãnh hay công ty bảo hiểm sẽ cung cấp bảo hiểm này và thu mộtkhoản phí từ người đi vay dựa trên mức độ rủi ro được giả định bởi công ty này Cáckhoản phí bảo hiểm này được tổng hợp và các công ty bảo hiểm sẽ duy trì dự trữ khoảnphí này để thanh toán các khoản nợ đối với người cho vay thế chấp nếu có các khoản nợxấu xảy ra

2.2.2 Vay thế chấp Bất động sản có phòng ngừa bằng bảo lãnh của bên thứ ba: 2.2.2.1 Khái niệm bảo lãnh:

Khái niệm: Bảo lãnh là hình thức cấp tín dụng mà bên thứ ba cam kết sẽ thực hiện

các nghĩa vụ tài chính thay cho người đi vay nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ màbên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

Theo Thông tư 28/2012/TT-NHNN ngày 03/10/2012 quy định về bảo lãnh ngân

hàng, tại Điều 3 quy định: “Bảo lãnh ngân hàng (sau đây gọi là bảo lãnh) là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản với bên nhận bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh; bên bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho bên nhận bảo lãnh theo thỏa thuận.”

Theo Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13, tại Điều 335: “Bảo lãnh là việc người thứ 3 (bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ

mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.”

Bên bảo lãnh là người bảo lãnh, có thể là tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàngnước ngoài thực hiện bảo lãnh cho bên được bảo lãnh, cá nhân đứng ra bảo lãnh

Bên được bảo lãnh là người đi vay, có thể là tổ chức (bao gồm cả tổ chức tín dụng,chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng ở nước ngoài), cá nhân được bảo lãnhbởi bên bảo lãnh

Bên nhận bảo lãnh là người cho vay, có thể là tổ chức (bao gồm cả tổ chức tíndụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng ở nước ngoài)

Bảo lãnh cho vay thế chấp bất động sản là hình thức cấp tín dụng mà bên thứ ba

căn cứ vào bất động sản thế chấp của người đi vay và các điều kiện khác để cam kết thựchiện các nghĩa vụ tài chính khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ nợ đối vớingười cho vay

Sự khác nhau giữa thế chấp và bảo lãnh:

* Thế chấp:

Theo Điều 317 Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Tài

sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Như vậy, bên thế chấp không nhất thiết là "bên có nghĩa vụ" Vậy, hiểu một cáchchính xác, quan hệ "thế chấp" được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 sẽ xảy ra trong haitrường hợp:

+ Trường hợp thứ nhất: Thế chấp là việc dùng tài sản của mình đảm bảo cho việcthực hiện nghĩa vụ dân sự của mình đối với bên có quyền

+ Trường hợp thứ hai: Thế chấp là việc dùng tài sản của mình đảm bảo cho việcthực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác đối với bên có quyền

* Bảo lãnh:

Theo Điều 335 Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.”

Bộ luật Dân sự 2015 thì không thấy có quy định về việc người bảo lãnh chỉ địnhtài sản cụ thể để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ, mà chỉ có quy định bảo lãnh bằngviệc thực hiện thay nghĩa vụ Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 bảo lãnhchỉ áp dụng trong trường hợp bên bảo lãnh không chỉ định một tài sản cụ thể nào củamình để đảm bảo cho cam kết thực hiện nghĩa vụ Nếu bên bảo lãnh chỉ định một tài sản

cụ thể nào đó làm tài sản đảm bảo, lúc này giao dịch sẽ trở thành cầm cố hay thế chấp

Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, quan hệ bảo lãnh và quan hệ thếchấp không phải được phân biệt bằng việc xem xét quan hệ đó có hai hay ba bên thamgia, mà điểm cơ bản để phân biệt quan hệ bảo lãnh và quan hệ thế chấp là: quan hệ bảolãnh là quan hệ đảm bảo thực hiện nghĩa vụ không có chỉ định tài sản cụ thể đảm bảo, màbiện pháp đảm bảo chính là thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được đảm bảo, còn quan hệ

thế chấp là quan hệ đảm bảo thực hiện nghĩa vụ có chỉ định tài sản cụ thể để đảm bảothực hiện nghĩa vụ.

2.2.2.2 Các hình thức bảo lãnh của bên thứ ba tại Mỹ:

a Bảo lãnh vay thế chấp Bất động sản bởi các Công ty bảo lãnh tư nhân:

Điều kiện: Là công dân Mỹ độ tuổi lao động và có thu nhập ổn định

Được vay tối đa là 95% giá trị tài sản

Thỏa mãn điều kiện người cho vay và điều kiện của người bảo lãnh về thu nhập và

vị trí của tài sản thế chấp

Cho vay thế chấp bất động sản được bảo lãnh bởi công ty bảo lãnh là việc người đivay thương lượng một khoản vay lớn hơn 80% giá trị tài sản từ người cho vay với điềukiện người đi vay phải mua bảo hiểm hoặc có bên thứ ba bảo lãnh rủi ro vỡ nợ cho khoảnvay đó Người đi vay trả cho công ty bảo lãnh một khoản phí bảo lãnh để công ty bảolãnh thanh toán các khoản nợ đối với người cho vay nếu rủi ro vỡ nợ xảy ra Phí bảo lãnh

có thể trả theo tháng

Nếu người đi vay thế chấp để vay 95% giá trị tài sản và có bảo lãnh thế chấp tưnhân hay bảo hiểm, người đi vay chi trả 5% giá trị tài sản, người cho vay sẽ chi trả 95%giá trị tài sản Tuy nhiên, người cho vay chỉ chấp nhận rủi ro với phần 80% giá trị tài sản

và công ty bảo lãnh sẽ đảm bảo khoản tiền tương ứng 15% giá trị tài sản Người đi vayđánh giá khoản vay 95% phải cân nhắc chi phí tăng thêm của 15% giá trị tài sản bằngcách kết hợp lãi suất có thể cao hơn và chi phí bảo hiểm rủi ro vỡ nợ

Công ty bảo lãnh chỉ bảo lãnh cho phần tăng thêm Ví dụ: Ngân hàng cho vay80%, công ty bảo lãnh 10% > khoản vay bạn được vay là 90%, khi phát sinh rủi ro vỡ nợthì công ty bảo lãnh chỉ thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho 10% mà họ bảo lãnh

b Bảo lãnh vay thế chấp Bất động sản bởi cơ quan nhà nước:

b.1 Bảo lãnh vay thế chấp BĐS bởi Hiệp hội quản lý nhà liên bang (FHA mortgate loan):

Ngoài các công ty bảo hiểm và công ty bảo lãnh tư nhân, một khoản vay thế chấp

có thể được bảo lãnh bởi Hiệp hội quản lý nhà Liên bang (FHA) Không giống như bảo

lãnh thông thường, bảo vệ người cho vay với một phần khoản nợ vay tiềm ẩn rủi ro thấtthoát, bảo hiểm thế chấp FHA đảm bảo người cho vay hoàn toàn tránh khỏi tổn thất vỡ

nợ FHA không cho vay mà chỉ bảo lãnh cho các khoản vay Vì FHA sẽ bảo lãnh toàn bộrủi ro vỡ nợ của người đi vay, nên người đi vay phải đạt được những tiêu chuẩn nghiêmngặt trước khi FHA chấp nhận bảo lãnh

Mức vay khi được FHA bảo lãnh: lớn hơn 75% giá trị của bất động sản FHA cũng

quy định mức tối đa cho các khoản vay thế chấp do FHA bảo lãnh Số tiền vay này có thểphụ thuộc vào khu vực địa lý mà khoản vay được thực hiện và có thể thay đổi theo thờigian

Mức bảo lãnh của FHA: Bảo lãnh 100% giá trị bất động sản khi xảy ra vỡ nợ

(không bao gồm các chi phí phát sinh do việc vỡ nợ gây ra: phí kiện tụng, phí hồ sơ…)

Phí bảo lãnh: Do chấp nhận toàn bộ nguy cơ vỡ nợ của người đi vay, nên FHA có

thủ tục nghiêm ngặt và tài sản phải được chấp thuận theo chương trình bảo hiểm của họ,phí bảo lãnh thế chấp FHA thường cao hơn phí bảo lãnh thông thường FHA thu phí bảolãnh từ người đi vay, thường là một phần khoản thanh toán của họ Các khoản phí đượctập hợp thành nguồn dự phòng để thanh toán các yêu cầu của người cho vay

Đối tượng được bảo lãnh: FHA thành lập năm 1934 với việc thông qua đạo luật

nhà ở liên bang Mục đích ban đầu của FHA là ổn định ngành công nghiệp nhà ở saucuộc khủng hoảng đầu những năm 1930 và ổn định giá cả nhà ở cho các gia đình có thunhập thấp và trung bình Điều này cho phép các gia đình mua nhà với khoản thanh toán

thấp hơn so với tiêu chuẩn cho vay thông thường Tuy nhiên, trải qua một thời gian dài

thì chương trình bảo lãnh của FHA mở rộng ra dành cho những đối tượng muốn vay mua

nhà thỏa điều kiện của họ và đặc biệt là các đối tượng lần đầu tiên mua nhà (2017).

Điều kiện để được FHA bảo lãnh:

+ Tính đến hiện tại, người đi vay phải có hai năm làm việc ổn định

+ Thu nhập hàng tháng của 2 năm gần nhất phải cố định hoặc tăng

+ Báo cáo lịch sử tín dụng thường có ít hơn ba mươi ngày chậm thanh toán tronghai năm qua và điểm tín dụng tối thiểu là 500 (tại mức này sẽ được vay khoản 90% giá trịbất động sản)

+ Phá sản phải ít xảy ra cách đây ít nhất là hai năm, và từ lúc đó đến nay có tíndụng tốt sau khi phá sản.

+ Việc phát mãi tài sản phải xảy ra cách đây ít nhất ba năm, từ đó đến nay khong

có 30 ngày trễ hạn tín dụng

+ Khoản tiền thanh toán hàng tháng cho khoản vay thế chấp của bạn phải làkhoảng 30% thu nhập trước thuế của bạn

b.2 Bảo lãnh vay thế chấp BĐS bởi hội cựu chiến binh (VA mortgate loan):

Giống như FHA, VA không cho vay thế chấp VA cung cấp bảo lãnh vay vốnkhông phải bảo hiểm rủi ro vỡ nợ như FHA

Mức vay khi được VA bảo lãnh: Thông thường là 100% giá trị bất động sản.

Mức bảo lãnh: Số tiền bảo lãnh thay đổi theo thời gian và thường không thể vượt

quá 25% giới hạn cho vay của Hiệp hội thế chấp quốc gia Liên bang và Tập đoàn thếchấp cho vay mua nhà Liên bang

Phí bảo lãnh:

Giấy chứng nhận bảo lãnh được cung cấp miễn phí cho người cho vay Khônggiống như FHA và bảo hiểm và bảo lãnh tư nhân, người đi vay không phải trả phí bảohiểm hàng tháng hoặc bảo hiểm khác cho các bảo lãnh của VA Tất cả các tổn thất do VAphát hành sẽ do chính phủ Hoa Kỳ thanh toán thông qua việc phân bổ ngân sách cho Bộcựu chiến binh Vì lý do này, VA thẩm định và kiểm tra tài sản rất chặt chẽ

Đối tượng: Các cựu chiến binh có thể được bảo lãnh tín dụng thế chấp để mua 1

căn hộ từ Bộ cựu chiến binh (VA) VA bảo đảm bồi thường cho các khoản vay của người

đi vay là cựu chiến binh

Cựu chiến binh có thể sử dụng khoản bảo lãnh VA nhiều hơn một lần Số tiềnđược bảo lãnh cho người đi vay vào bất kỳ thời điểm nào tùy thuộc vào mức bảo lãnh tối

đa hiện tại, số tiền bảo lãnh đã sử dụng, cộng với số tiền được khôi phục từ quyền lợi đã

sử dụng trước đó Ví dụ, quyền được VA bảo lãnh tối đa là 36.000 đô la, người đi vaymuốn mua 1 căn nhà với giá 80.000 đô la, VA sẽ cấp chứng nhận bảo lãnh 40% hoặc32.000 đô la, để lại 4.000 đô la cho người đi vay trong tương lai Nếu sau một thời gian,người đi vay đáp ứng các yêu cầu pháp lý phục hồi, khoản bảo lãnh 32.000 đô la được

cộng lại của phần còn lại của quyền hưởng lợi (4.000 đô la) và trả lại toàn bộ quyềnhưởng lợi một lần nữa Nếu người đi vay bán tài sản của mình cho một cựu chiến binhkhác với cả quyền bảo lãnh VA và người đi vay mới này đồng ý thay thế quyền lợi củaông ấy cho quyền lợi mà người đi vay ban đầu sử dụng thì quyền lợi VA của người đivay ban đầu được khôi phục.

+ Các cá nhân hoạt động tích cực trong quân đội

+ Người hoạt động ít nhất 6 năm trong khu ‘Selected Reserve’, sau khi về hưu hoặcchuyển sang khu khác hay thậm chí hoạt động chưa đủ 6 năm nhưng bị khuyết tật trong quá trìnhphục vụ tại phân khu ‘Selected Reserve’ là khu vực dự trữ binh chủng cho Hoa kỳ

+ Khoản vay còn áp dụng cho vợ/chồng của cựu chiến binh bị thương tật 1 phần 10 nămcho đến trước khi mất, hoặc thương tật vĩnh viễn không ít hơn 5 năm, tù binh chiến tranh đã chếtsau ngày 30/9/1999, các cựu chiến binh (tham gia các cuộc chiến kể trên) đã qua đời, bị mất tích,

bị bắt giữ và khoản bảo lãnh sẽ theo quy định dành riêng cho người vợ/chồng của VA Lưu ý vợ/hoặc chồng của các chiến binh đã qua đời không được tái hôn

* So sánh hình thức vay thông thường và vay có bảo lãnh

Khoản vay thông thường

Vay có bảo lãnh tư

nhân

Vay được FHA bảo lãnh

Vay được VA bảo lãnh Đối tượng Công dân Mỹ

độ tuổi laođộng và có thunhập ổn định

Công dân Mỹ độ tuổilao động và có thunhập ổn định

Công dân Mỹ độtuổi lao động và

có thu nhập ổnđịnh

Cựu binh cầnmua nhà

Giá trị vay

được người cho

vay chấp thuận

Tối đa bằng80% giá trị tàisản

Tối đa là 95% giá trị

tài sản

Tối đa có thế đạtgần 100% giá trịtài sản

Tối đa là 100%giá trị tài sản

Điều kiện Thỏa mãn điều

kiện của người

Thỏa mãn điều kiệnngười cho vay và

Thỏa mãn điềukiện người cho

Cựu binh đạtcác điều kiện

cho vay điều kiện của người

bảo lãnh về thu nhập

và vị trí của tài sảnthế chấp

vay và thỏa cácđiều kiện củaFHA đưa ra

theo các quyđịnh của VA

Phí bảo lãnh Không tốn phí

bảo lãnh

Phải trả phí bảo lãnh

Phí bảo lãnh có thểtrả theo tháng

Có phí bảo lãnh,cao hơn phí bảolãnh tư nhân

Không tốn phíbảo lãnh

Phạm vi bảo

lãnh

Bảo lãnh cho phầntăng thêm

Ví dụ: Ngân hàng chovay 80%, công ty bảolãnh 10% > khoảnvay bạn được vay là90%, khi phát sinhrủi ro vỡ nợ thì công

ty bảo lãnh chỉ thựchiện nghĩa vụ thanhtoán cho 10% mà họbảo lãnh

Bảo lãnh 100%

giá trị khoản vaykhi vỡ nợ

Mức bảo lãnhthay đổi vàthường khôngquá 25% giá trịkhoản vay

Người cho vay sẽthỏa thuận chia sẽ rủi

ro với người đi vaytrong hạn mức củamình, phần còn lại do

do người bảo lãnhchịu

Người bảo lãnhchịu 100%

Người bảo lãnhchịu hoàn toàngiá trị khoảnvay (bao gồm

cả chi phí phátsinh trong quátrình bảo lãnh)

* Một số tổ chức bảo lãnh cho khoản vay thế chấp Bất động sản tại Việt Nam:

- Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh:

+ Bảo lãnh cho vay mua nhà đối với cán bộ, công chức, viên chức thành phố chưa

có nhà, có hộ khẩu thường trú tại thành phố Hồ Chí Minh, có thời gian làm việc ít nhất 3năm

+ Điều kiện tài chính: Người vay phải có khả năng tài chính trả trước 30% tiềnmua căn hộ/ nhà dự định mua.

- Quỹ Hỗ trợ phát triển hợp tác xã (HTX):

+ Điều kiện: Các HTX, liên hiệp HTX được Quỹ xem xét, cấp bảo lãnh tín dụngcho các dự án vay vốn tại TCTD khi có đủ các điều kiện như: Hợp tác xã, liên hiệp hợptác xã thuộc đối tượng được bảo lãnh tín dụng Dự án vay vốn được Quỹ thẩm định vàđánh giá là có hiệu quả, có khả năng hoàn trả vốn vay; Có vốn chủ sở hữu tham gia trongquá trình thực hiện dự án tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư dự án, Tại thời điểm đề nghị bảolãnh, HTX, liên hiệp HTX là chủ đầu tư dự án không có nợ xấu tại các tổ chức tín dụng

+ Phạm vi bảo lãnh: Quỹ có thể cấp bảo lãnh tối đa 100% giá trị khoản vay củabên được bảo lãnh tại TCTD nhưng không vượt quá 80% tổng vốn đầu tư của dự án,không bao gồm vốn lưu động

- Các Quỹ bảo lãnh tín dụng trên các tỉnh thành như: Quỹ bảo lãnh tín dụng chodoanh nghiệp nhỏ và vừa thành phố Hồ Chí Minh bảo lãnh cho các doanh nghiệp vayvốn

- Các ngân hàng như Ngân hàng Phát triển Việt Nam, Sacombank…

II QUY TRÌNH BẢO LÃNH VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN:

1 Giới thiệu quy trình bảo lãnh vay thế chấp Bất động sản:

Quy trình bảo lãnh vay vốn thế chấp bất động sản mô tả thứ tự công việc cần thựchiện trong quá trình bảo lãnh vay vốn, từ khi bắt đầu cho đến khi hoàn tất hợp đồng bảolãnh Việc xác lập một quy trình bảo lãnh giúp cho bên bảo lãnh hạn chế rủi ro và kiểmsoát chất lượng tín dụng của bên được bảo lãnh đồng thời làm cơ sở xác định trách nhiệmcủa những người thực hiện công việc trong quy trình bảo lãnh

Quy trình phát hành bảo lãnh phổ biến cho tất cả các loại vay thế chấp, bất kể làloại thế chấp thông thường, thông thường có đảm bảo, FHA hay VA,… Quy trình bảolãnh vay vốn thường bắt đầu bằng việc thu thập những thông tin để xác định có nên bảolãnh cho bên đi vay bằng việc xác định tỉ lệ cho vay, tỉ lệ chi trả/thu nhập, tài sản của bên

đi vay và lịch sử tín dụng của bên cho vay trong quá khứ đã được chấp nhận bởi bên cho

vay hoặc bên cho vay và bên bảo lãnh Sau đó, phải ước tính được thu nhập của bên đivay và mối quan hệ giữa thu nhập đó với các khoản thanh toán thế chấp và các nghĩa vụkhác của bên đi vay Cuối cùng là xác định giá trị của tài sản thế chấp thông qua thẩmđịnh.

Quy trình bảo lãnh vay thế chấp bất động sản có những bước chính như sau:

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ bảo lãnh và thu thập thông tin

Bước 2: Phân tích và thẩm định hồ sơ bảo lãnh

Bước 3: Ra quyết định bảo lãnh

Bước 4: Phát hành bảo lãnh

Bước 5: Xử lý sau phát hành bảo lãnh

Bước 6: Hoàn tất hợp đồng bảo lãnh

2 Quy trình bảo lãnh vay thế chấp Bất động sản:

2.1 Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ bảo lãnh và thu thập thông tin:

Trong bước này, chủ thể phát hành bảo lãnh sẽ yêu cầu người đi vay lập hồ sơ đềnghị phát hành bảo lãnh theo đúng quy định Hồ sơ bao gồm:

+ Giấy đề nghị bảo lãnh

+ Hồ sơ pháp lý của người đi vay

+ Hồ sơ về tình hình sản xuất kinh doanh, tài chính, tài liệu xác minh tình hìnhcông nợ tại thời điểm gần nhất của các tổ chức tín dụng mà khách hàng có dư nợ, các tàiliệu về biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ được bảo lãnh, và các văn bản có liên quan khác

Quá trình thu thập thông tin bao gồm nhưng thông tin về thu nhập, các khoản chiphí phát sinh mà người đi vay phải trả hàng tháng, tài sản đảm bảo, lịch sử tín dụng củangười đi vay…

2.2 Bước 2: Phân tích và thẩm định hồ sơ bảo lãnh:

Bên bảo lãnh phải xem xét khách hàng có đủ các điều kiện sau:

- Về năng lực pháp lý: Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lựchành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổikhông bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật

- Về nhu cầu vốn: Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.

- Có phương án sử dụng vốn vay khả thi

- Có khả năng tài chính để trả nợ: khả năng tài chính về vốn, tài sản và các nguồntài chính hợp pháp khác của khách hàng

Tương tự như quan hệ giữa người cho vay và người đi vay, người bảo lãnh cũngphải thẩm định người đi vay để xem xét có cấp bảo lãnh hay không và phí bảo lãnh nhưthế nào là phù hợp

Mục tiêu của thẩm định là xác định 2 chỉ số khi xem xét cho vay là: Tỉ lệ chi trảtrên thu nhập (PTI) và tỉ lệ vay trên giá trị tài sản đảm bảo (LTV) Ngoài ra, thẩm địnhcòn xem xét lịch sử tín dụng của người đi vay trong quá khứ để đánh giá uy tín của người

đi vay Điều này giúp cho người cho vay hoặc cả người cho vay và người nhận bảo hiểmxem xét có chấp nhận khoản vay của người đi vay hay không?

Quy trình thẩm định bao gồm các bước sau:

Bước 1: Xác minh thu nhập của bên đi vay

Bước 2: Ước lượng chi phí nhà ở

Bước 3: Xác minh các nghĩa vụ tài chính khác của người đi vay

Bước 4: Xác định các yếu tố bù đắp

Bước 5: Xác minh tài sản của bên đi vay

Bước 6: Thẩm định lịch sử tín dụng

2.2.1 Xác minh thu nhập của người đi vay:

Thu nhập của người đi vay có thể đến từ lương và các nguồn thu nhập khác

Để xác minh thu nhập từ lương, người thẩm định yêu cầu người đi vay cung cấpcác tài liệu để:

(1) xác minh nơi làm việc

(2) xác minh mức lương thông qua các mẫu biểu như W-2, sao kê lương…

Mẫu W-2 (Wage and Tax Statement) là giấy báo lương, là một chứng từ quantrọng để khai thuế Giấy này được các công ty cấp cho người lao động hàng năm Trênmẫu này nêu rõ số tiền người lao động kiếm được trong cả năm, tiền thuế tạm thu trích từ

lương của họ trong năm Và giấy này thường gửi cho người lao động trước ngày 31/1 củanăm tiếp theo để đảm bảo thời gian cho người lao động khai nộp thuế Thu nhập cá nhân.

(3) xác minh người đi vay có khả năng tiếp tục làm công việc đó trong tương laihay không Thông thường, khi người đi vay được tuyển dụng làm việc toàn thời gian vàkiếm được thu nhập thường xuyên từ việc làm này, việc xác minh thu nhập khá đơn giản.Trong trường hợp thu nhập của người vay có nguồn gốc từ hơn một nguồn, quá trình xácminh số tiền thu nhập và khả năng thu nhập có ổn định hay không sẽ khó khăn hơn

Ngoài ra, người đi vay còn có các nguồn thu nhập khác bao gồm:

 Làm việc bán thời gian

 Tiền lương hưu

 Những khoản hỗ trợ từ chính sách an sinh xã hội

 Những khoản hỗ trợ từ cộng đồng

Cũng như việc xác định thu nhập qua lương, nhân viên thẩm định cần xem xétxem liệu các khoản thu nhập mà người đi vay đưa ra có ổn định hay không, có được duytrì trong suốt quá trình thanh toán nợ của người đi vay hay không Điều này thường cónghĩa là một nguồn thu nhập phải có đã xảy ra liên tục trong một thời gian đủ để nhânviên thẩm định đánh giá thu nhập đó sẽ tiếp tục trong tương lai

Tất cả các khoản thu nhập phải được kiểm chứng, thường là bằng cách xem xétcác khoản thuế thu nhập cá nhân của người đi vay trong ít nhất hai năm thông qua hồ sơkhai thuế thu nhập cá nhân Khi thu nhập là không phải chịu thuế, nhân viên thẩm định cóthể căn cứ chứng từ chi trả thu nhập hoặc sao kê tài khoản ngân hàng để xác minh sự tồntại của thu nhập

Khi thu nhập có tính chất biến đổi như thu nhập từ tiền hoa hồng, tiền cho thuêhoặc tự kinh doanh, thu nhập của người đi vay thường được tính trung bình trong khoảngthời gian ít nhất là hai năm so với số tiền ghi trên tờ khai thuế

Khi cả 2 vợ chồng đều đi làm việc, câu hỏi đặt ra là cả hai người có thể cùng duytrì ổn định mức thu nhập hay không Quy tắc chung được áp dụng bởi người cho vay là:hỏi liệu cả hai cá nhân sẽ vẫn làm việc vô thời hạn, hoặc ít nhất cho đến khi thu nhập củamột người là đủ để đáp ứng các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng Câu hỏi nàythường gây khó khăn khi số tiền chi trả định kỳ cao hơn so với tổng thu nhập của 2 vợchồng Rõ ràng, bên cho vay sẽ phải đưa ra phán quyết về sự ổn định trong tương lai củathu nhập chung Nói chung, nếu cả hai bên đã được tuyển dụng trong nhiều năm liền, thì

sự ổn định thu nhập trong tương lai khả quan hơn Nếu mục đích của một trong các bên làkết thúc việc làm sau một số năm nhất định và cá nhân này hiện đang làm việc trong mộthoạt động chuyên nghiệp, nhu cầu tuyển dụng cho công việc của người này là cao thìđiều này cũng làm tăng tính ổn định trong thu nhập của người đi vay

Tóm lại, trong bước này, nhân viên tín dụng sẽ tính toán thu nhập trung bình trong

1 tháng của người đi vay là bao nhiêu, kèm với đó là xác minh mức độ ổn định trong thunhập

2.2.2 Ước lượng chi phí nhà ở:

Xác định chi phí nhà ở được dùng để xác định tỉ lệ thanh toán / thu nhập mà ngườivay đang đề xuất thực hiện là tương đối đơn giản Sau đây là danh sách các hạng mục cóthể được bao gồm trong dự toán chi phí nhà ở hàng tháng:

• Tiền gốc và lãi suất cho việc thế chấp được áp dụng

• Bảo hiểm thế chấp (nếu có)

• Thuế bất động sản

• Bảo hiểm rủi ro

• Các khoản phí hiệp hội nhà chung cư hoặc hợp tác xã (nếu có)

…

Người bảo lãnh sẽ phải ước tính nhiều khoản mục này vì không xác định đượcchính xác số tiền này vào thời điểm bảo lãnh phát hành Thông thường thì người thẩmđịnh có thể yêu cầu người đi vay cung cấp các khoản phải chi trả hàng tháng, cộng vớicác khoản thanh toán nợ vay định kỳ, bảo hiểm rủi ro và thuế tài sản, các khoản ngoàikhoản thanh toán thế chấp Dựa vào tổng chi phí sở hữu nhà so với thu nhập của người đivay mà người cho vay hoặc người bảo lãnh có thể đưa ra nhận định về rủi ro liên quanđến khoản cho vay thế chấp và có thể chấp nhận hay từ chối đơn xin bảo lãnh

2.2.3 Xác minh các nghĩa vụ tài chính khác của người đi vay

Trong hầu hết các trường hợp, người vay sẽ có các nghĩa vụ khác ngoài khoản vaythế chấp Ví dụ bao gồm các khoản nợ thẻ tín dụng, nợ thế chấp, hoặc tiền cấp dưỡngnuôi con Người bảo lãnh sẽ yêu cầu người đi vay tiết lộ tất cả các khoản nợ vào thờiđiểm nộp đơn, và sau đó xác minh những cam kết này bằng cách có được một báo cáo tíndụng với sự chấp thuận của người đi vay Người thẩm định có thể tìm đến tòa án nơingười đi vay cư trú để xem liệu người đi vay có đang chịu bất kỳ phán quyết nào có liênquan đến việc phải thanh toán các khoản phải trả Một số thông tin trong báo cáo lịch sửtín dụng cũng cho biết liệu người đi vay có từng đệ đơn xin phá sản hay chưa

Thành phần này được cộng vào chi phí nhà ở để xác định số tiền thanh toán định

kỳ của người đi vay Đến đây người cho vay xác định được tỉ lệ thanh toán trên thu nhập(PTI) của người vay Từ đó bước đầu xác định được rủi ro vỡ nợ của người vay

2.2.4 Xác định các yếu tố bù đắp

Có những yếu tố có thể có lợi cho người đi vay có thể bù đắp có các yếu tố bất lợikhác Chẳng hạn như nếu người đi vay có những tài sản khác đem lại thu nhập cho họnếu có bất trắc xảy ra Nếu kỹ năng nghề nghiệp của họ đang được săn lùng trên thịtrường lao động và họ có khả năng tìm việc mới một cách nhanh chóng nếu mất việc;hoặc họ có thể có được mức thu nhập cao hơn trong tương lai cho dù ở hiện tại tỉ lệ chiphí nhà ở trên thu nhập của họ là lớn thì khoản vay vẫn được chấp nhận Hoặc là nếu họ

có có một khoản đặt cọc cho khoản mua nhà lớn cũng được xem là 1 yếu tố thuận lợi

2.2.5 Xác minh tài sản của người đi vay

Tài sản của bên vay ít nhất phải đủ để trả tiền làm giấy tờ nhà và tiền đặt cọc muatài sản Người cho vay thường không cho phép vốn vay được sử dụng làm tiền đặt cọc đểmua tài sản Thông thường người đi vay phải có trước 20% số tiền dùng để mua tài sản.Nhưng trong một số trường hợp có thể xem xét cho vay khi người đi vay có ít hơn 20%giá trị bất động sản Nhưng tuyệt nhiên, người cho vay không muốn người đi vay mua bấtđộng sản không có sẵn trước 1 khoản tiền để đặt cọc cho tài sản Thời gian đặt cọc củangười đi vay có thể là dấu hiệu cho thấy liệu họ có sử dụng số tiền đi vay để đặt cọc muabất động sản hay không

Tại Mỹ, nguồn gốc của tài sản là có thể xác minh được Vì thế trong 1 số trườnghợp người đi vay sử dụng một mánh lới là sử dụng tiền đi vay từ 1 nguồn khác để đặt cọcmua bất động sản, và trả lời với nhân viên thẩm định đó là 1 món tiền được tặng Trongtrường hợp này, nhân viên ngân hàng có quyền yêu cầu người đi vay cung cấp 1 bảngcam kết không hoàn lại tiền cho tặng từ người cho – gọi là “gift letter” Nhân viên ngânhàng cũng sẽ kiểm tra chứng từ chuyển tiền của người cho tặng để xác minh vụ việc

Những tài sản khác của người vay thường được người cho vay xem xét để đánhgiá rủi ro vỡ nợ của người đi vay Mức độ tín nhiệm sẽ được cải thiện nếu người nộp đơn

đã chứng tỏ khả năng tài chính như: chứng minh bằng các tài khoản tiết kiệm hoặc đầu tưvào các tài sản khác; sở hữu bảo hiểm nhân thọ; mua chứng khoán; cũng như khả năngthực hiện các nghĩa vụ liên quan đến việc mua lại các tài sản đó Ví dụ, một người vaycao tuổi có tuổi thọ kỳ vọng thấp hơn thời hạn của việc vay thế chấp đang tìm kiếm cóthể cho họ một khoản vay với thời gian đáo hạn như mong muốn của người này, thậm chí

nó có vượt quá tuổi thọ của người này, với điều kiện bảo hiểm nhân thọ phải trả cáckhoản vay nếu như người này đột ngột mất Trong hầu hết các trường hợp, người cho vay

sẽ yêu cầu người vay ký vào một bản yêu cầu những định chế tài chính khác, những công

ty đầu tư, và các công ty tín dụng nhằm tiết lộ cho bên cho vay tính chất và số lượng tàisản của người vay Những tài sản đó có thể bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, sổ tiết kiệm vàbất kỳ những hoạt động nào gần đây của tài khoản

Tuy nhiên cũng có một số sự gián đoạn trong quá trình thanh toán nợ trong quákhứ của khách hàng là khách quan như ly hôn hoặc gián đoạn trong thu nhập đôi khi sẽđược chuyên viên thẩm định bỏ qua, nếu người đi vay có giải thích được họ đã phục hồitài chính từ những tình huống bất lợi gây ra vấn đề này Cũng có trường hợp đối tượngtừng bị phá sản trước đó, nhưng người đi vay chứng minh được họ đã có sự phát triển và

ổn định sau sự kiện đó

Ở Việt Nam, các ngân hàng thường xem xét lịch sử tín dụng của khách hàng trên

“Hệ thống chấm điểm tín dụng” thông qua “Trung Tâm Thông Tin Tín Dụng” gọi tắt làCIC (Credit Information Center) trực thuộc ngân hàng nhà nước

Sau khi tất cả dữ liệu thực tế được mô tả ở trên đã được xác định, cơ quan bảolãnh cho vay sẽ xem xét liệu có cấp bảo lãnh hay không

Giới thiệu thêm: Mô hình chấm điểm tín dụng

Sự phát triển của mô hình chấm điểm tín dụng đã có một tác động sâu sắc đến

cả lĩnh vực cho vay, bao gồm cả cho vay thế chấp Khi cung cấp các khoản vay thế chấp, các nhà cho vay thường sử dụng một báo cáo tín dụng về khách hàng vay Hầu hết các báo cáo tín dụng đều có điểm tín dụng Người cho vay sử dụng điểm tín dụng của người đi vay như là một trong những yếu tố xem xét khả năng cho vay Điểm tín dụng ước tính khả năng một người vay tiền tiềm năng sẽ trả khoản vay một cách ổn định hay không Điểm tín dụng có ảnh hưởng quan trọng đến (1) phê duyệt khoản vay

và (2) lãi suất sẽ được trích ra từ khoản vay Điểm tín dụng tối đa thường nằm trong khoảng 850 Điểm tín dụng cao sẽ làm tăng khả năng khoản vay được chấp thuận và

nó sẽ được thực hiện với lãi suất thấp hơn Điểm số dưới 600-700 có thể dẫn đến việc

từ chối đơn xin vay, trừ khi người cho vay đã có thêm các thông tin, chẳng hạn như các tài sản khác thuộc sở hữu của người xin vay, có thể được xem như là khoản đảm bảo.

Các mô hình chấm điểm tín dụng là khác nhau giữa các ngân hàng, nhưng nhìn chung thường thấy có những nhân tố chính sau:

A Sự thanh toán đúng hạn các khoản vay trong quá khứ của người đi vay Nếu người đi vay luôn trả đúng hạn trong quá khứ sẽ tác động tích cực đến diểm tín dụng của họ Nếu họ từng trễ hạn quá 30 ngày sẽ có sự ảnh hưởng tiêu cực đến điểm số, và nếu là trễ hạn quá 6 tháng thì sẽ là ảnh hưởng rất tiêu cực đến điểm tín dụng (nhân tố này chiếm 35% điểm tín dụng)

B Mức độ sử dụng nợ: tỉ lệ các khoản vay trên hạn mức tín dụng hiện hữu hoặc mức độ vay thẻ tín dụng Nếu người đi vay có tỉ lệ sử dụng nợ vay lớn sẽ có ảnh hưởng tiêu cực đến điểm tín dụng (chiếm 30% điểm)

C Số năm kinh nghiệm đi vay: nếu người đi vay có 1 thời gian dài quản lý các khoản vay tốt thì sẽ được cho điểm cao và ngược lại với những người đi vay có ít năm kinh nghiệm (chiếm 15%).

D Mục đích vay: nếu các khoản vay dùng để chi đầu tư tài chính hay vay tiêu dùng thì có rủi ro hơn (chiếm 10%)

E Tìm kiếm gần đây về tín dụng / số lượng thẻ tín dụng / tài khoản được sử dụng gần đây: nếu người đi vay nộp đơn vay nhiều hay số thẻ tín dụng phát hành lớn

có ảnh hưởng tiêu cực đến điểm tín dụng của người đi vay (10%)

2.2.7 Minh họa quy trình thẩm định.

Ví dụ 1: Một cặp vợ chồng có ý định vay ngân hàng để mua nhà và thế chấp bằng

một miếng đất trị giá được thẩm đinh là 77,000$ Chuyên viên tín dụng thẩm định thunhâp trung bình của cả 2 vợ chồng là 3.542$/tháng, tương đương 42.500$/năm Tuynhiên họ có món nợ phải trả góp mỗi tháng là 181$ trong vòng 35 tháng và nợ thẻ tíndụng phải thanh toán mỗi tháng là 50$ trong vòng 12 tháng Biết rằng nếu đi vay họ phảitrả thêm thuế nhà đất mỗi năm là 797$ và tiền bảo hiểm khoản vay là 552$/năm Lãi suất

cố định, kỳ hạn 30 năm, thanh toán hằng kỳ cố định Hãy tính tỷ lệ thanh toán trên thunhập (PTI) trong hai trường hợp sau:

a Vay thế chấp thông thường, nhu cầu vay 80% giá trị tài sản thế chấp, lãi suất9,25%/năm

b Vay thế chấp có bảo lãnh, nhu cầu vay 95% giá trị tài sản thế chấp, lãi suất9,5%/năm, phí bảo lãnh rủi ro vỡ nợ của năm đầu tiên là 0,35% số tiền vay

GIẢI TRƯỜNG HỢP 1: Ta tính được

- Số tiền được vay: 77.000 x 80% = 61.360$

- Khoản thanh toán định kỳ:

TRƯỜNG HỢP 2: Ta có

- Số tiền được vay = 77.000 x 95% = 72.865$

- Khoản thanh toán định kỳ:

- Phí bảo hiểm rủi ro= (0,35% x 72.865) /12 tháng = 21$

Ta rút ra được bảng tổng kết như sau:

Vay thông thường Vay có bảo lãnh

Kỳ hạn vay, lãi suất FRM 30 yr; 9,25% FRM 30 yr; 9,5%

Bảng 1: Tỉ lệ PTI và LTV tiêu chuẩn chung khi xét cho vay thế chấp thông thường

và vay thế chấp có bảo hiểm:

Vay thông thường Vay có bảo lãnh

Tỉ lệ cho phép tối đa (%)

Các tỉ lệ trong bảng trên được thiết lập dựa trên kết quả cho vay trong quá khứ củacác ngân hàng tại Mỹ Trong đó có các điểm đáng chú ý sau:

- Tỉ lệ vay/ giá trị tài sản:

+ tỉ lệ cho vay/ giá trị tài sản của loại vay thế chấp có bảo lãnh là lớn hơn so vớicho vay thế chấp thông thường Điều này đúng với đặc điểm của vay thế chấp thôngthường và vay thế chấp có bảo lãnh

+ Trong trường hợp cho vay thế chấp có bảo lãnh, loại hình ARMs có tỉ lệ vay/ giátrị tài sản cho phép tối đa thường ở mức giới hạn 90% vì hình thức ARMs thường có xuhướng gia tăng lãi suất trong tương lai, dẫn đến tăng thanh toán hoặc tăng dư nợ cho vay(do trần thanh toán hoặc khấu hao trị âm) Điều này là gia tăng rủi ro vỡ nợ của người đivay, vì thế mà người cho vay thường xem xét tỷ lệ cho vay / giá trị thấp hơn

- Tỉ lệ chi trả / thu nhập:

+ Tỉ lệ chi trả / thu nhập trong trường hợp xem xét cho vay lãi suất cố định có điềuđỉnh yêu cầu nghiêm ngặt hơn Điều này là do hiệu ứng điều chỉnh làm gia tăng khoảnphải trả từ đó làm cho tỉ lệ chi trả / thu nhập có xu hướng gia tăng trong tương lai so vớiban đầu Vì vậy mà yêu cầu về lãi tỉ lệ chi trả/ thu nhập thường thấp hơn

Quay trở lại ví dụ minh họa phía trên, ta thấy các tỷ số tính toán chỉ ra rằng ngườivay có thể đủ tiêu chuẩn cho khoản vay thông thường hoặc khoản vay thông thường đượcbảo lãnh với tỷ lệ thấp hơn tỷ lệ tối đa cho phép theo các tiêu chuẩn thanh toán chung thểhiện trong bảng

Cho dù người vay có thích vay thông thường hay được bảo hiểm thông thường,phụ thuộc vào số tiền trả cho khoản đặt cọc (20% hay 5% của giá trị đánh giá) và liệungười đi vay có muốn trả thêm khoản lãi và phí bảo hiểm Sự lựa chọn thứ hai cũng phụthuộc vào việc người đi vay có đủ tiền để thực hiện yêu cầu đặt cọc Nếu người đi vay cóthể trả được khoản đặt cọc, người đi vay phải quyết định xem khoản chênh lệch (15 phầntrăm) có thể được tái đầu tư với lãi suất cao hơn mức lãi suất bổ sung và phí bảo hiểm

Minh họa quy trình vay FHA

Ví dụ 2: Sử dụng thông tin trong ví dụ 1 Biết rằng: