Thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản vay thế chấp bất động sản với lãi suất điều chỉnh

Các điều khoản chỉnh của khoản vay thế chấp bất động sản  Chỉ số điều chỉnh Index: Là một loại lãi suất điều chỉnh được thỏa thuận giữa người vay và người cho vay, sẽ được sử dụng để t

CHƯƠNG 5 VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

VỚI LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH

Danh sách nhóm:

1 Võ Kế Trí

2 Hoàng Thị Ngọc Dung

3 Trần Thị Mỹ Anh

4 Lê Thị Thanh Thái

GVHD: TS Nguyễn Thị Uyên Uyên

NỘI DUNG

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Các điều khoản chính của khoản vay thế chấp bất động sản

2 Xác định lãi suất khoản vay thế chấp

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp

4 Các phương thức cho vay thế chấp

II VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định có dư nợ điều chỉnh theo mức giá (PLAM)

2 Vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh thời hạn cho vay

3 Vay thế chấp bất động sản theo phương thức trả nợ CAM

4 Vay thế chấp bất động sản lãi suất điều chỉnh ARM

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Các điều khoản chỉnh của khoản vay thế chấp bất động sản

 Chỉ số điều chỉnh (Index): Là một loại lãi suất điều chỉnh được thỏa thuận

giữa người vay và người cho vay, sẽ được sử dụng để thiết lập lại lãi suất vay vào ngày điều chỉnh định kỳ

 Biên độ lãi suất (Margin): Mức lãi suất cộng thêm ngoài chỉ số điều chỉnh

 Lãi suất tổng (Composite rate): Tổng các khoản lãi suất dựa trên các chỉ số

điều chỉnh được lựa chọn cộng với biên độ điều chỉnh được sử dụng để thiết lập mức lãi suất mới

 Ngày điều chỉnh (Reset date): Ngày định kỳ điều chỉnh lãi suất Khoảng cách

thời gian điều chỉnh thanh toán càng dài, rủi ro lãi suất đối với người vay sẽ

càng thấp

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Các điều khoản chỉnh của khoản vay thế chấp bất động sản

 Khấu trừ âm (Negative amortization): Khi lãi suất phát sinh trong kỳ

vượt quá khoản thanh toán định kỳ, khoản chênh lệch này được cộng vào số dư nợ Khi bổ sung vào dư nợ cho vay được cho phép trong hợp đồng vay, số tiền đó được gọi là khấu trừ nợ vay âm

 Các mức trần (Caps): Tăng tối đa cho phép trong thanh toán, lãi suất,

gia hạn nợ và khấu trừ âm (số dư nợ) vào ngày điều chỉnh

 Các mức sàn (Floors): Mức giảm tối đa các khoản thanh toán hoặc

lãi suất vào ngày điều chỉnh

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Các điều khoản chỉnh của khoản vay thế chấp bất động sản

Khả năng tiếp nhận (Assumability): Khả năng của người đi vay để

cho phép người mua tiếp theo một tài sản nhận một khoản vay theo các điều khoản hiện tại

 Mức chiết khấu (Discount points): Là một loại lãi suất trả trước hoặc

khoản phí người vay thế chấp có thể mua để giảm lãi suất cho các khoản thanh toán tiếp theo

 Đặc quyền trả trước (Prepayment privilege): Vì thanh toán trước là

một đặc quyền và không phải là quyền, người cho vay có thể tính phạt nếu khoản vay được trả trước trong một khoảng thời gian nhất định

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Các điều khoản chỉnh của khoản vay thế chấp bất động sản

 Cấm trả nợ trước hạn (Lockouts): Nhiều khoản vay thế chấp thương

mại cấm thanh toán trong một số năm nhất định Trong những trường hợp này, nếu một người đi vay muốn trả trước, phí trả trước có thể phải thương lượng với người cho vay

 Quyền chuyển đổi (Conversion option): Quyền của một người vay

ARM để chuyển sang FRM Tùy thuộc vào thỏa thuận, người đi vay

có thể thực hiện việc chuyển đổi này theo ý muốn hoặc chỉ sau một khoảng thời gian cụ thể Người cho vay cũng có thể tính phí cho phương án này

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

2 Xác định lãi suất khoản vay thế chấp:

i = r + p + f + a

• i : lãi suất cho vay (lãi suất danh nghĩa)

• r : lãi suất thực mong muốn

• p : phần bù rủi ro của bên cho vay (bù đắp cho những rủi ro mà bên cho vay phải gánh chịu như rủi ro vỡ nợ, rủi ro biến động lãi suất, rủi trả trước, thanh khoản, )

• f : tỷ lệ lạm phát kỳ vọng (tính cho người đi vay)

• a : các khoản chi phí người vay phải thanh toán để có được khoản vay (phí hồ sơ, phí thẩm định, )

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU

CHỈNH

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay thế chấp

3.1 Thị trường cung cầu vốn vay thế chấp

• Bên cho vay: Hầu hết những bên cho vay thế chấp thường là những cá nhân

hoặc tổ chức trung gian giữa bên có nhu cầu cho vay và bên có nhu cầu đi vay.

• Bên đi vay: Bên đi vay sử dụng khoản tiết kiệm/ khoản đầu tư dưới hình thức

tín dụng thế chấp.

• Mức lãi suất cần bằng: Lãi suất thị trường của những khoản vay thế chấp

được xác định bởi tất cả những gì mà bên đi vay sẵn sàng trả cho việc sử dụng các khoản vay trong một khoản thời gian nhất định và bên cho vay chấp nhận cách thức đền bù cho việc sử dụng các khoản tiền đó.

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU

CHỈNH

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay thế chấp

3.1 Thị trường cung cầu vốn vay thế chấp

• Yếu tố tác động đến cầu: Về phía cầu của thị trường, chúng ta có thể

nói rằng đa phần nhu cầu cho vay thế chấp là một nhu cầu bắt nguồn

và bị tác động bởi nhu cầu về bất động sản

• Yếu tố tác động đến cung: Liên quan đến cân nhắc về lợi nhuận và

rủi ro của việc cho vay thế chấp so với những cơ hội đầu tư khác

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay thế chấp

3.2 Mức lãi suất thực

•Đối với người cần tiết kiệm: Chỉ cho vay thế chấp khi lãi suất thực đủ cao và

đủ khả năng đáp ứng nhu cầu chi tiêu trong tương lai

•Nhà Đầu tư: Chỉ cho vay thế chấp nếu họ tin rằng lãi suất thực khi cho vay thế chấp (sau khi tính đến chi phí, rủi ro) cao hơn lãi suất khi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp hoặc cho vay kinh doanh…

•

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay thế chấp

Vì vậy, những nhà đầu tư và bên cho vay thường có đồng quan điểm về việc đưa lạm phát kỳ vọng trong suốt quãng thời gian họ đầu tư hoặc nợ chưa đáo bạn vào trong tỷ suất sinh lợi được tính toán trước khi đầu tư hoặc được ghi rõ trong hợp đồng cho vay.

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay thế chấp

3.4 Những loại rủi ro

3.4.1 Rủi ro vỡ nợ: Là rủi ro bên cho vay quan tâm nhất.

• Xảy ra khi bên đi vay không đủ khả năng trả nợ gốc, thường là do việc giảm thu nhập của bên đi vay sau khi khoản vay được hình thành

• Được đánh giá dựa vào bản chấn của khoản vay và uy tín của bên đi vay

• Khi rủi ro xảy ra và giá trị BĐS thế chấp bé hơn dư nợ => gây thiệt hại cho bên cho vay

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay thế chấp

3.4 Những loại rủi ro

3.4.2 Rủi ro lãi suất: là một sự không chắc chắn về mức lãi suất tính

trên khoản cho vay

• Đây là một rủi ro rất phổ biến

• Mức lãi suất cân bằng của thị trường luôn biến động (từ phía cung và phía cầu)

• Biến động của lạm phát…

=> Do những biến động này trong nền kinh tế, bên cho vay phải phải chịu rủi ro về mức lãi suất được tính toán không đầy đủ trên một khoản vay cụ thể

13

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay thế chấp

3.4 Những loại rủi ro

3.4.3 Rủi ro trả trước: Là rủi ro khoản vay bị trả trước tại thời

điểm lãi suất thị trường giảm dưới mức lãi suất cho vay

3.4.4 Các loại rủi ro khác:

• Rủi ro thanh khoản: Là rủi ro khi bên đi vay không thể thực hiện những nghĩa vụ tài chính đã thỏa thuận đối với bên đi vay do mất khả năng thanh khoản

• Rủi ro lập pháp: là rủi ro có liên quan đến những thay đổi trong môi trường pháp lý tác động đến hoạt động của thị trường

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU

CHỈNH

4 Các phương thức cho vay thế chấp

4.1 Phương thức vay thế chấp khấu trừ toàn phần

- Được sử dụng rộng rãi nhất trong việc hỗ trợ mua nhà ở, khu chung cư phức hợp, trung tâm thương mại

- Hình thức thanh toán này đơn giản ở dạng định mức, cố định hoặc chi trả hàng tháng, và được tính toán dựa trên khoản nợ ban đầu với mức lãi suất trong một kỳ nợ đã được xác định

4 Các phương thức cho vay thế chấp

4.1 Phương thức vay thế chấp khấu trừ toàn phần

- Số tiền nợ gốc được hoàn trả đầy đủ và đã được khấu trừ hết

- Bên cho vay đã thu được lợi nhuận từ số tiền lãi mà bên đi vay đã trả hàng tháng

- Ví dụ 4.1 minh họa hình thức khấu trừ toàn phần:

Giả sử khoản vay $60.000 được thực hiện với lãi suất danh nghĩa 12% trong thời hạn 30 năm Những khoản chi trả cố định hàng tháng khi vay thế chấp là bao nhiêu với giả định khoản vay này sẽ được khấu trừ trong

30 năm?

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

4 Các phương thức cho vay thế chấp

4.1 Phương thức vay thế chấp khấu trừ toàn phần

Tháng Dư nợ đầu kỳ

PMT

Dư nợ cuối kỳ Tiền lãi thanh toán

hàng kỳ

Tiền gốc thanh toán

hàng kỳ

Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ

4 Các phương thức cho vay thế chấp

4.2 Phương thức vay thế chấp khấu trừ một phần

- Số tiền trả nợ hàng tháng thấp hơn so với khấu trừ toàn phần

- Dư nợ cuối kỳ khác 0 và nhỏ hơn so với dư nợ ban đầu

Ví dụ: Giả sử khoản vay $60.000 được thực hiện với lãi suất danh nghĩa 12% trong thời hạn 30 năm Người vay và người cho vay thoả thuận rằng khoản vay $60,000 ở mức lãi suất 12% trong vòng 30 năm sẽ có số

dư 40,000 đô la vào ngày đáo hạn Hãy lập bảng kế hoạch trả nợ

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

4 Các phương thức cho vay thế chấp

4.2 Phương thức vay thế chấp khấu trừ một phần

Tháng Dư nợ đầu kỳ

PMT

Dư nợ cuối kỳ Tiền lãi thanh toán

hàng kỳ

Tiền gốc thanh toán hàng kỳ

Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ

4 Các phương thức cho vay thế chấp

4.3 Phương thức vay thế chấp chỉ trả lãi

-Số tiền trả hàng tháng chỉ bao gồm tiền lãi theo một mức lãi suất được xác định trong hợp đồng

-Dư nợ cuối kỳ đúng bằng dư nợ ban đầu

- Ví dụ: Người vay và người cho vay thoả thuận rằng khoản vay $60,000 ở mức lãi suất 12% trong vòng 30 năm, hàng tháng chỉ trả lãi, trả nợ gốc khi đáo hạn Hãy lập bảng kế hoạch trả nợ.

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

4.3 Phương thức vay thế chấp chỉ trả lãi

Tháng Dư nợ đầu kỳ

PMT

Dư nợ cuối kỳ Tiền lãi thanh toán

hàng kỳ

Tiền gốc thanh toán hàng kỳ

Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ

4 Các phương thức cho vay thế chấp

4.4 Phương thức vay thế chấp khấu trừ âm

- Bên đi vay và bên cho vay đồng ý rằng số dư nợ vay khi đáo hạn sẽ

lớn hơn số tiền vay ban đầu; Nghĩa là, FV > PV

- Các khoản thanh toán được thương lượng thấp hơn lãi suất định kỳ

của khoản vay

• Ví dụ: Giả sử khoản vay là $60,000 nhưng số tiền đến khi đáo hạn là

$80,000, lãi suất 12%/năm trong 30 năm, kỳ ghép lãi hàng tháng Hãy lập kế hoạch trả nợ

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định có dư nợ điều chỉnh theo mức giá (PLAM)

1.1 Đặc điểm

• Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay, với i = r + p

• Dư nợ được điều chỉnh định kỳ theo chỉ số giá

• Khoản thanh toán định kỳ có thể thay đổi

• Phần bù rủi ro lãi suất cao

• Chi phí sử dụng vốn thực tế có thể thay đổi

• Nợ gốc có xu hướng điều chỉnh tăng trong dài hạn

II VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định có dư nợ điều chỉnh theo mức giá

Bên cho vay

• Gián tiếp hưởng lợi từ giá trị gia tăng của lạm phát, bảo vệ người cho vay khi lạm phát thời gian tới có xu hướng tăng.

• Hạn chế các chi phí để dự báo rủi ro về lạm phát trong tương lai

II VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định có dư nợ điều chỉnh

theo mức giá (PLAM)

 Nhược điểm:

Bên vay

• Gánh chịu rủi ro về lạm phát

• Gánh nặng về việc trả nợ của khách hàng khi lạm phát tăng

Bên cho vay

• Có thể xảy ra rủi ro vỡ nợ trong ngắn hạn do thu nhập của khách hàng không thay đổi kịp thời theo sự thay đổi của lạm phát

• Phải chịu rủi ro về lãi suất khi lãi suất thị trường tăng

II VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định có dư nợ điều chỉnh

theo mức giá (PLAM)

1.3 Ví dụ minh họa

Khoản vay thế chấp PLAM có dư nợ ban đầu là 1.000$, thời hạn vay

3 năm, lãi suất 10%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng, định kỳ điều chỉnh dư

nợ vào đầu mỗi năm Giả sử chỉ số giá trong 3 năm tới dự kiến lần lượt là: 5%, 6%, 7% Hãy lập lịch trả nợ

II VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

Năm đầu tiên:

Điều chỉnh dư nợ đầu

kỳ năm đầu tiên:

PMT

Dư nợ cuối kỳ

Tiền lãi thanh toán hàng kỳ

Tiền gốc thanh toán hàng kỳ

Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ

NĂM 1 (CPI 5%)

Tháng Dư nợ

đầu kỳ

Lãi suất

PMT

Dư nợ cuối kỳ

Tiền lãi thanh toán hàng kỳ

Tiền gốc thanh toán hàng kỳ

Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ

NĂM 2 (CPI 6%)

Dư nợ cuối kỳ

Tiền lãi thanh toán hàng kỳ

Tiền gốc thanh toán hàng kỳ

Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ

NĂM 3 (CPI 7%)

-2 Vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh thời hạn cho vay

2 Vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh thời hạn cho vay

2.2 Ưu nhược điểm

II VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

 Ưu điểm:

- Rút ngắn thời gian cho vay cho nên

giảm rủi ro nợ xấu khi dự báo thị

 Nhược điểm:

- Đầu cơ bất động sản gắn liền với rủi

ro kinh doanh cao.

2 Vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh thời hạn cho vay

2.3 Ví dụ minh họa

Một khoản vay $100.000 có kỳ hạn vay 30 năm, lãi suất cố định 12%/năm, kỳ trả nợ theo tháng Bên cho vay thỏa thuận với bên đi vay trả trước vào cuối năm thứ 10 Nếu khoản vay này được thực hiện theo phương thức khấu trừ toàn phần, hãy lập kế hoạch trả nợ và xác định số tiền bên đi vay trả cho bên cho vay vào cuối năm thứ 10

Nếu khoản vay trên có kỳ hạn 10 năm, hãy lập kế hoạch trả nợ và xác định số tiền bên đi vay trả cho bên cho vay vào cuối năm thứ 10

So sánh 2 trường hợp trường hợp nêu trên

II VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

PMT

Dư nợ vay cuối tháng Lãi trả Nợ gốc Tổng số

-có PMT thấp,

dư nợ cuối năm thứ 10 cao phù hợp với người đi vay để đầu cơ bất động sản Phương thức thứ hai PMT cao, dư nợ cuối năm thứ

10 thấp phù hợp với đầu tư bất động sản thương mại.

3 Vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh PMT (CAM)

• Lãi phải trả bằng với dư nợ đầu kỳ nhân với lãi suất

• Tổng số tiền thanh toán bằng tổng nợ gốc và lãi phải trả hàng kỳ

II VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

3 Vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh PMT (CAM)

3.2 Ưu nhược điểm

II VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

 Ưu điểm:

- Cấu trúc nợ vay là khấu trừ dần nợ gốc của

khoản vay nên đây là phương thức giảm

thiểu rủi ro cho người cho vay.

- Khi lãi suất khoản vay cố định, nếu lãi suất

thị trường giảm thì bên cho vay có lợi.

 Nhược điểm:

- Khi lãi suất khoản vay cố định, nếu lãi suất

thị trường tăng thì bên cho vay bị thiệt.

- Khi lãi suất khoản vay cố định, nếu lãi suất thị trường tăng thì bên đi vay có lợi.

 Nhược điểm:

- Khi lãi suất khoản vay cố định, nếu lãi suất thị trường giảm thì bên đi vay bị thiệt.

3 Vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh PMT (CAM)

3.3 Ví dụ minh họa

Ví dụ 1: Khoản vay 60.000 USD, thời gian vay 30 năm, lãi suất năm đầu tiên 8%/năm, ghép lãi theo tháng Kỳ hạn của các công cụ lập chỉ số là 1 năm, biên độ lãi suất là 2%, định kỳ điều chỉnh nợ và lãi suất là 1 năm,

không có trần lãi suất, không có trần thanh toán và không khấu trừ

nợ âm Lập bảng kế hoạch trả nợ theo phương thức CAM.

II VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH