Tiểu luận môn đầu tư và tài trợ bất động sản vay thế chấp bất động sản với lãi suất điều chỉnh

Các điều khoản chính của khoản vay thế chấp bất động sản  Chỉ số điều chỉnh Index: Là một loại lãi suất điều chỉnh được thỏa thuận giữangười vay và người cho vay, sẽ được sử dụng để thi

KHOA TÀI CHÍNH

VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

VỚI LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH

GVHD: TS Nguyễn Thị Uyên Uyên

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH 4

1 Các điều khoản chính của khoản vay thế chấp bất động sản 4

2 Xác định lãi suất khoản vay thế chấp 5

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp 5

3.1 Thị trường cung cầu vốn vay thế chấp 5

3.2 Mức lãi suất thực 6

3.3 Lạm phát 6

3.4 Những loại rủi ro 7

4 Các phương thức cho vay thế chấp 9

4.1 Phương thức vay thế chấp khấu trừ toàn phần 9

4.2 Phương thức vay thế chấp khấu trừ một phần 11

4.3 Phương thức vay thế chấp chỉ trả lãi 12

4.4 Phương thức vay thế chấp khấu trừ âm 14

II VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH 16

1 Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định có dư nợ điều chỉnh theo mức giá (PLAM) 16

1.1 Đặc điểm 16

1.2 Ưu nhược điểm 16

1.3 Ví dụ minh họa 17

2 Vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh thời hạn cho vay 19

2.1 Đặc điểm 19

2.2 Ưu nhược điểm 19

2.3 Ví dụ minh họa 20

3.1 Đặc điểm 27

3.2 Ưu nhược điểm 27

3.3 Ví dụ minh họa 27

4 Vay thế chấp bất động sản lãi suất điều chỉnh ARM 63

4.1 Đặc điểm 63

4.2 Ưu nhược điểm 64

4.3 Mối quan hệ giữa rủi ro lãi suất, rủi ro vỡ nợ và phần bù rủi ro 64

4.4 Mối quan hệ giữa lợi suất kỳ vọng và rủi ro lãi suất 65

4.5 So sánh các điều khoản của các ARM và FRM 66

4.6 Ví dụ minh họa 67

4.7 Các yếu tố ảnh hưởng sự lựa chọn phương thức vay thế chấp 74

I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Các điều khoản chính của khoản vay thế chấp bất động sản

 Chỉ số điều chỉnh (Index): Là một loại lãi suất điều chỉnh được thỏa thuận giữangười vay và người cho vay, sẽ được sử dụng để thiết lập lại lãi suất vay vàongày điều chỉnh định kỳ

 Biên độ lãi suất (Margin): chỉ mức lãi suất cộng thêm ngoài chỉ số điều chỉnhđược gọi là biên độ (margin), hoặc chênh lệch (spread)

 Lãi suất tổng (Composite rate): Tổng các khoản lãi suất dựa trên các chỉ số điều

chỉnh được lựa chọn cộng với biên độ điều chỉnh được sử dụng để thiết lập mứclãi suất mới

 Ngày điều chỉnh (Reset date): Thời điểm khi các khoản thanh toán thế chấp sẽ

được điều chỉnh được gọi là ngày điều chỉnh Khoảng thời gian này thường là sáutháng hoặc một năm Tuy nhiên, có thể kéo dài từ ba đến năm năm, hoặc có thể là

một tháng hoặc ngắn hơn Khoảng cách thời gian điều chỉnh thanh toán càng dài,

rủi ro lãi suất đối với người vay sẽ càng thấp

 Khấu trừ âm (Negative amortization): Khi lãi suất phát sinh trong kỳ vượt quá

khoản thanh toán định kỳ, khoản chênh lệch này được cộng vào số dư nợ Khi bổsung vào dư nợ cho vay được cho phép trong hợp đồng vay, số tiền đó được gọi

là khấu trừ nợ vay âm

 Mức trần (Caps): Tăng tối đa cho phép trong thanh toán, lãi suất, gia hạn nợ và

khấu trừ âm (số dư nợ) vào ngày điều chỉnh được gọi là mức trần

 Mức sàn (Floors): Mức giảm tối đa các khoản thanh toán hoặc lãi suất vào ngày

điều chỉnh được gọi là mức sàn

 Khả năng tiếp nhận (Assumability): Khả năng của người đi vay để cho phép

người mua tiếp theo một tài sản nhận một khoản vay theo các điều khoản hiện tại

 Mức chiết khấu (Discount points): Là một loại lãi suất trả trước hoặc khoản phí

người vay thế chấp có thể mua để giảm lãi suất cho các khoản thanh toán tiếptheo

 Đặc quyền trả trước (Prepayment privilege): Hầu hết người đi vay nhà ở thường

có quyền trả trước mà không bị phạt Tuy nhiên, vì thanh toán trước là một đặcquyền và không phải là quyền, người cho vay có thể tính phạt nếu khoản vayđược trả trước trong một khoảng thời gian nhất định

thanh toán trong một số năm nhất định Trong những trường hợp này, nếu mộtngười đi vay muốn trả trước, phí trả trước có thể phải thương lượng với ngườicho vay.

 Quyền chọn chuyển đổi (Conversion option): Quyền của một người vay ARM để

chuyển sang FRM Tùy thuộc vào thỏa thuận, người đi vay có thể thực hiện việcchuyển đổi này theo ý muốn hoặc chỉ sau một khoảng thời gian cụ thể Ngườicho vay cũng có thể tính phí cho phương án này

2 Xác định lãi suất khoản vay thế chấp

Lãi suất của khoản vay thế chấp có công thức như sau:

i = r + p + f + a

 i: lãi suất cho vay (lãi suất danh nghĩa)

 r: lãi suất thực mong muốn

 p: phần bù rủi ro của bên cho vay (bù đắp cho những rủi ro mà bên cho vay phảigánh chịu như rủi ro vỡ nợ, rủi ro biến động lãi suất, rủi trả trước, thanh khoản, )

 f: tỷ lệ lạm phát kỳ vọng (tính cho người đi vay)

 a: các khoản chi phí người vay phải thanh toán để có được khoản vay (phí hồ sơ,phí thẩm định, )

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp

3.1 Thị trường cung cầu vốn vay thế chấp

Khi xem xét đến các yếu tố quyết định lãi suất vay thế chấp, chúng ta cũng phảixét đến thị trường cung-cầu vốn vay thế chấp

➢ Bên cho vay: Hầu hết những bên cho vay thế chấp thường là những cá nhân hoặc

tổ chứctrung gian giữa bên có nhu cầu cho vay và bên có nhu cầu đi vay

➢ Bên đi vay: Bên đi vay sử dụng khoản tiết kiệm/ khoản đầu tư dưới hình thức tíndụng thếchấp

➢ Mức lãi suất cần bằng: Lãi suất thị trường của những khoản vay thế chấp đượcxác địnhbởi tất cả những gì mà bên đi vay sẵn sàng trả cho việc sử dụng các khoảnvay trong mộtkhoản thời gian nhất định và bên cho vay chấp nhận cách thức đền bùcho việc sử dụng cáckhoản tiền đó

➢ Yếu tố tác động đến cầu: Về phía cầu của thị trường, chúng ta có thể nói rằng đaphần nhucầu cho vay thế chấp là một nhu cầu bắt nguồn và bị tác động bởi nhu cầu

về bất động sản

➢ Yếu tố tác động đến cung: Bên cho vay sẽ cân nhức về tỷ suất sinh lợi – rủi ro củanhữngkhoản đầu tư bất động sản có liên quan đến lợi nhuận sẵn có trên những khoảnthế chấp.Nếu bên cho vay tin rằng lợi nhuận sẽ lớn hơn nếu họ cho vay thế chấpnhiều hơn (sau khitính đến chí phí và rủi ro thua lỗ) so với việc đầu tư vào trái phiếudoanh nghiệp hoặc chovay kinh doanh, thì nhiều quỹ sẽ được phân bổ để cho vay thếchấp và ngược lại Do đó,quyết định phân bổ tiền cho vay thế chấp của bên cho vayliên quan đến cân nhắc của họvề lợi nhuận và rủi ro của việc cho vay thế chấp so vớinhững cơ hội đầu tư khác.Do đó, thị trường của những khoản thế chấp cũng nênđược nhìn nhận như là một phần của thịtrường vốn, nơi mà những bên cho vay vànhững nhà đầu đầu tư đánh giá lợi nhuận sẵn có củanhững khoản vay thế chấp so vớinhững hình thức đầu tư cạnh tranh khác như trái phiếu, cổphiếu… đồng thời họ cũng

sẽ cân nhắc đến rủi ro của mỗi hình thức đầu tư này

3.2 Mức lãi suất thực

➢ Dưới giác độ của nhà đầu tư: lãi suất mong muốn tính trên các khoản vay thế chấptrongnền kinh tế một phần nào đó chịu sự tác động bởi lợi nhuân-rủi ro của tất cảnhững hìnhthức cho vay khác và những kênh đầu tư khác

➢ Dưới giác độ của người cần tiết kiệm: Đây là mức lãi suất tối thiểu họ phải đạtđược đểthành công trong việc chuyển đổi nguồn lực hiện tại (là giá trị của các quỹ ởthời điểm hiệntại) sang nguồn lực được hình thành trong tương lai Để thuyết phụcnhững cá nhân thựchiện việc chuyển hướng này, thu nhập trong tương lai phải được

kỳ vọng tăng thỏa đángvới tỷ suất sinh lợi có khả năng chuyển đổi thu nhập hiện tại

từ trạng thái tiêu dùng sangtrạng thái tiết kiệm Nếu tỷ suất sinh lợi kỳ vọng thu đượctrên những khoản tiết kiệm đủcao và đủ khả năng đáp ứng nhu cầu chi tiêu trongtương lai, thì việc tiết kiệm trong hiệntại sẽ diễn ra

3.3 Lạm phát

Ngoài lãi suất thực, thì lạm phát cũng là một vấn đề mà tất cả những nhà đầu tư

quan tâm khi đưa ra quyết định của mình, vì lạm phát sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận từ

tư, bên cho vay khi tham gia hoặc mua bán những khoản vay, mà trong đó lãi suất là

cố định trong một khoảng thời gian dài.Do đó, khi quyết định đưa ra những cam kếttrong hợp đồng cho vay, các nhà đầu tư và bên chovay phải chắc chắn rằng mức lãisuất đã cảm kết đủ cao để bù đắp cho bất kỳ tổn thất nào về sứcmua dự kiến trongsuốt khoản thời gian đầu tư hoặc trong khoảng thời gian nợ chưa đáo hạn Nếukhông, tỷ suất sinh lợi thực thu được sẽ bị hao hụt, không thỏa đáng Vì vậy, nhữngnhà đầu tư và bên cho vay thường có đồng quan điểm về việc đưa lạm phát kỳ vọngtrong suốt quãng thời gian họ đầu tư hoặc nợ chưa đáo bạn vào trong tỷ suất sinh lợiđược tính toán trước khi đầu tư hoặc được ghi rõ trong hợp đồng cho vay

• Ví dụ 2.3 minh họa về sự tác động của lạm phát đến lãi suất thực:

Giả sử khoản vay 10.000 được thực hiện với mức lãi suất danh nghĩa/ lãi suấthợp đồnglà 10% / vốn gốc và sau thời hạn một năm phải trả cả gốc lẫn lãi Vào cuốinăm,bên chovay sẽ nhận lại được số tiền 11.000 (= 10.000 + 10.000 x 10%) Nếu tỷ

lệ lạm phát trong năm đó là 6% thì sau đó 11.000 được nhận vào cuối năm chỉ có giátrị vào khoảng 10.377 (= 11.000 / 1.06) Như vậy, mặc dù lãi suất danh nghĩa là10%, nhưng lãi suất thực tế trên khoản thế chấp chỉ ở mức dưới 4% (377 / 10.000 =3.77%) Do đó, chúng tacó thể kết luận rằng nếu bên cho vay muốn lãi suất thực tầm4% thì họ phải đưa ra mức lãisuất danh nghĩa khoảng 10% để bù đắp cho sự thay đổi

mức giá tương lai bị tác động bởi lạm phát Chúng ta có thể tóm tắt rằng lãi suất

danh nghĩa đối với bất kỳ khoản đầu tư nào được xác định bằng mức lãi suất thực cộng với phần bù do lạm phát Trong ví dụ này, mức lãi suất thực 4% cộng với mức

tỷ lệ lạm phát 6% bằng với mức lãi suất danh nghĩa 10% Lưu ý rằng phân bù nàydựa trên tỷ lệ lạm phát dự kiến tại thời điểm hợp đồng cho vay được ký kết Khảnăng tỷ lệ lạm phát thực trong tương lai cao hơn hoặc thấp hơn mức kỳ vọng cũng làmột trong những rủi ro mà những nhà đầu tư hoặc bên cho vay phải cân nhắc

Chúng ta cũng nên chỉ ra rằng lãi suất danh nghĩa cũng chính là mức lãi suấtđược công bố hằng năm Tuy nhiên, tùy thuộc vào loại khoản vay, lãi suất danhnghĩa có thể được biểu diễn hằngngày, hằng tháng, hằng quý, hằng năm

3.4 Những loại rủi ro

Ngoài lạm phát kỳ vọng, những nhà đầu tư và bên cho vay cũng lo ngại về những rủi

ro khi tiếnhành đầu tư hoặc cho vay Những nhà đầu tư và bên cho vay quan tâm đếnviệc tỷ suất sinh lợi hoặc lãi suất trên hợp đồng cho vay có đủ bù đắp cho phần rủi rotương ứng Nói một cách khác, một khoản đầu tư hoặc cho vay có được đáp ứng sựđánh đổi rủi ro – tỷ sinh lợi có điều chỉnh một cách thỏa đáng?

3.4.2 Rủi ro lãi suất

Việc đầu tư và cho vay ngày càng trở nên phức tạp do việc không chắc chắn khi xácđịnh về nguồn cung tiết kiệm trong tương lai, nhu cầu nhà ở và mức lạm phát tươnglai Như vậy, mức lãi suất tại một thời điểm nhất định chỉ có thể phản ảnh những yếu

tố này trên thị trường được kỳ vọng như thế nào Những nhà đầu tư và bên đi vaycũng phải chịu rủi ro về mức lãi suất được tính toán không đầy đủ trên một khoảnvay cụ thể, nguyên nhân là do những biến động mạnh trong nền kinh tế sau khi đã kýhợp đồng cho vay Mức độ của những thay đổi này có thể được đảm bảo thông qua

việc đưa ra một mức lãi suất cao trên hợp đồng cho vay Một sự không chắc chắn về

mức lãi suất tính trên khoản cho vay được gọi là rủi ro lãi suất.

Ví dụ 3.4.2 minh họa về rủi ro lãi suất:

Giả sử Lạm phát dự đoán là 6% tại thời điểm 10.000 của chúng ta đã được cho

vay.Nhưng thực tế nếu lạm phát thực tế là 8%, thì điều này đồng nghĩa với việc lãisuất ghi trên hợp đồng ngay từ ban đầu đáng lẻ phải là 12% Trong trường hợp này,

hiện là 6%, tuy nhiên do phần chênh lệch 2% của phần lạm phát không thể dự đoán,

lượng tiền vay bị mất sức mua tương ứng với giá trị 200 (2% của 10.000) vì lãi suấttính toán quá thấp Điều này không có nghĩa là người cho vay không tính lãi suất

“chính xác” vào thời điểm khoản vay được thực hiện Vào thời điểm đó, lạm phát dự

kiến ở mức 6% Vì vậy, đáng lẻ lãi suất phải được tính ở mức 10% Tuy nhiên, 2%tăng thêm này là không thể dự báo đối với tất cảnhững khoản vay trên thị trường Đó

là phần lạm phát không thể dự báo, nguyên nhân chính gây ra rủi ro lãi suất cho cảbên đi vay và bên cho vay

3.4.3 Rủi ro trả trước

Một số khoản vay thế chấp cho phép bên đi vay trả trước khoản vay trước ngày đáohạn mà không bị phạt Khi điều này được chấp thuận, bên đi vay lựa chọn trả trướckhoản vay, tái cấp vốn hoặc thanh toán số dư nợ nếu tài sản đã được thanh lý Nếucác khoản vay được trả khi lãi suất giảm, bên đi vay phải từ bỏ cơ hội kiếm đượckhoản lãi từ khoản tiền lãi đã thu được ở mức lãi suất ban đầu Hơn thế nữa, khi cáckhoản vay từ các khoản vay trả trước được các bên cho vay tái đầu tư, sẽ thu đượclãi suất thấp hơn Tuy nhiên khi lãi suất tăng, khoản vay có thể không có khả năng

được trả trước Tóm lại, rủi ro mà khoản vay bị trả trước khi lãi suất giảm dưới mức

lãi suất cho vay được gọi là rủi ro trả trước.

3.4.4 Những loại rủi ro khác

Những nhà đầu tư và những bên cho vay cũng cho rằng cũng tồn tại nhiều loại rủi rokhác tác động đến rủi ro khi cho vay Ví dụ, tính thanh khoản hoặc khả năng tiếp cậnnhững khoản cho vay/ đầutư trên thị trường cũng sẽ tác động đến việc tính toán phần

bù rủi ro Những chứng khoán có thể dễ dàng mua bán trên thị trường sẽ đòi hỏi

phần bù rủi ro thấp hơn những loại chứng khoán khó bán Đó được gọi là rủi ro

thanh khoản Rủi ro về lập pháp cũng là một rủi ro liên quan đến việc cho vay thế

chấp và dẫn đến việc tính toán phần bù rủi ro Rủi ro này có liên quan đến nhữngthay đổi trong môi trường pháp lý tác động đến hoạt động của thị trường; ví dụ nhưcác quy định liên quan đến mức thuế tính trên các khoản thế chấp, kiểm soát tiềnthuê, những luật tiểu bang và liên ban ảnh hưởng đến lãi suất… là những rủi ro màbên cho vay phải đối mặt sau khi cho vay Bên cho vay phải đánh giá những khả

năng xảy ra những sự kiện như vậy và chắc chắn rằng họ nhận được phần bù rủi rothỏa đáng khi tiến hành cho vay.

4 Các phương thức cho vay thế chấp

4.1 Phương thức vay thế chấp khấu trừ toàn phần

Hình thức trả nợ phổ biến nhất được sử dụng trong lĩnh vực tài chính-bất động sảntrong suốt thời kỳ hậu khủng hoảng, và ngày nay ngày càng phổ biến, đó chính làhình thức Khấu trừ toàn phần với Khoản chi trả thế chấp không đổi (CPM) (Khấutrừ ở đây có nghĩa là quá trình chi trả xảy ra ra trong một khoảng thời gian) Hìnhthức thanh toán nợ vay CPM được sử dụng rộng rãi nhất trong việc hỗ trợ mua nhà

ở, khu chung cư phức hợp, trung tâm thương mại… Hình thức thanh toán này đơngiản ở dạng định mức, cố định hoặc chi trả hàng tháng, và được tính toán dựa trênkhoản nợ ban đầu với mức lãi suất cố định trong một kỳ nợ đã được xác định.Những khoản thanh toán hàng tháng đã bao gồm việc chi trả lãi và chi trả một phần

nợ gốc Khi kết thúc thời hạn của khoản vay CPM, số tiền nợ gốc được hoàn trả đầy

đủ và đã được khấu trừ hết Bên cho vay đã thu được lợi nhuận từ số tiền lãi cố định

mà bên đi vay đã trả hàng tháng

Ví dụ 4.1 minh họa hình thức khấu trừ toàn phần:

Giả sử khoản vay 60.000 được thực hiện với lãi suất danh nghĩa 12% trong thời hạn

30 năm Những khoản chi trả cố định hàng tháng khi vay thế chấp là bao nhiêu vớigiả định khoản vay này sẽ được khấu trừ trong 30 năm? Dựa trên kiến thức về cáckhoản chiết khấu hàng năm từ chương 3, những vấn đề không chỉ có liên quan đếnviệc đi tìm hiện giá PV trong thời hạn một năm mà còn có thể được xây dựng thôngqua công thức dưới đây:

Trong trường hợp này ,chúng ta quan tấm đến việc tính toán PMT, hoặc khoản chi trả

cố định hàng tháng (tính theo lãi suất năm) là số tiền vay ban đầu PV sẽ được chi trảhoàn toàn đồng thời bên đi vay nhận được khoản lợi nhuận là 12% tính theo lãi képhàng tháng Vậy khoản thanh toán bắt buộc sẽ là 617,17

Bảng 4.1: Bảng tính toán dựa trên ví dụ 4.1 khấu trừ toàn phần

Tiền gốc thanh toán

Tổng số tiền thanh

4.2 Phương thức vay thế chấp khấu trừ một phần

Ví dụ 4.2 minh họa phương thức vay khâu trừ một phần:

Bên vay có thể mong muốn (1) một khoản thanh toán thấp hơn khoản cho vay đãđược trả gốc 1 phần hoàn toàn và / hoặc (2) dư nợ vào ngày đáo hạn bằng 0 Điềunày có thể được thể hiện trong ví dụ sau: Người vay và người cho vay thoả thuậnrằng khoản vay 60,000 ở mức lãi suất 12% trong vòng 30 năm sẽ có số dư 40,000

đô la vào ngày đáo hạn Chúng sẽ có các khoản thanh toán hàng tháng cố định

Để tính toán cho những khoản thanh toán đó, chúng ta biến đổi công thức dùng để tính toán cho CPM với khấu trừ đầy đủ như sau:

Công thức trên khác với FV là được giới thiệu và thể hiện số dư chưa thanh toán

mong muốn (thường được gọi là thanh toán bằng bong bóng), tại thời điểm n, or khi

đáo hạn

Giải ví dụ 4.2.

Cần lưu ý rằng khoản thanh toán 605.72 cũng gần với khoản lãi tích lũy 600 đượctính trước đó Điều này có nghĩa là vốn gốc thanh toán trong kỳ chỉ là 5.72 vào cuốitháng đầu tiên Một lịch trình trả nợ chi tiết hơn cho thấy các mối quan hệ hàngtháng giữa các khoản thanh toán, lãi tích lũy, và số dư nợ được trình bày trong Bảng3.2.

Bảng 4.2 Bảng tính toán dựa trên ví dụ 3.2 khấu trừ một phần

Tiền gốc thanh toán hàng kỳ

Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ

Một hình thức cho lãi suất cố định và các khoản thanh toán cố định của nhữngkhoản vay thường được sử dụng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản được gọi làkhoản vay chỉ trả lãi Như tên của nó, các khoản thanh toán cố định hàng tháng sẽchỉ là “tiền lãi”.

Ví dụ 4.3: Người vay và người cho vay thoả thuận rằng khoản vay 60,000 ở mức lãisuất 12% trong vòng 30 năm sẽ có số dư 40,000 đô la vào ngày đáo hạn Chúng sẽ

có các khoản thanh toán hàng tháng cố định Lập bảng kế hoạch trả nợ theo phươngthức vay trả lãi hàng tháng

Bởi vì khoản vay chỉ trả lãi, khoản thanh toán chỉ đơn giản bằng tiền lãi hoặc 12% /

12 x 60,000 = 600 Điều này có nghĩa là số dư tiền vay vào cuối mỗi tháng sẽ ở mức60,000 Tiền lãi hàng tháng, những khoản thanh toán và dư nợ cho vay hàng thángđối với khoản vay chỉ có trả lãi được trình bày trong Bảng3.3

Bảng 4.3 Bảng tính toán dựa trên ví dụ 3.3 theo phương thức chỉ trả lãi

Tiền gốc thanh toán hàng kỳ

Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ

Tiền gốc thanh toán hàng kỳ

Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ

4.4 Phương thức vay thế chấp khấu trừ âm

Một loại cuối cùng của khoản thanh toán cố định cho khoản vay thế chấp với lãi suất

cố địn được thảo luận trong chương này được gọi là khoản vay trả gốc âm Hình

thức này có thể xảy ra khi: (1) bên đi vay và bên cho vay đồng ý rằng số dư nợ vay

khi đáo hạn sẽ lớn hơn số tiền vay ban đầu; Nghĩa là, FV > PV, hoặc (2) các khoản

thanh toán được thương lượng thấp hơn lãi suất định kỳ của khoảnvay

Ví dụ minh họa 4.4 về hình thức vay thế chấp khấu trừ âm

Giả sử khoản vay là 60,000 nhưng số tiền đến khi đáo hạn là 80,000, lãi suất12%/năm trong 30 năm, kỳ ghép lãi hàng tháng Hãy lập kế hoạch trả nợ

Các khoản thanh toán hàng tháng sẽ là 594.28 Kết quả này có thể được tínhtoán như bảng dưới đây

Chúng ta cũng nên chỉ ra lãi suất trả góp, theo công thức 594.28 ÷ 60,000 =

0.009905 Lãi suất này thấp hơn lãi suất ban đầu là 0.12 ÷ 12 = 0.01 Khi lãi suất trả

suất ghi trong hợp đồng, còn được gọi là “lãi tích luỹ,” trả gốc âm xảy ra Điều này

là do các khoản thanh toán không đủ để chi trả cho mức lãi suất yêu cầu hàng tháng.Chênh lệch giữa các khoản thanh toán thực tế thực hiện và khoản thanh toán chokhoản vay chỉ trả lãi được hoãn lại và trở thành số tiền nợ bổ sung của người đi vayđối với người cho vay Những khoản tiền này cũng sẽ được tính lãi Lãi suất mà họnhận tiền lãi thường là cùng mức lãi suất ghi trên trên hợp đồng Trong ví dụ này, nó

sẽ là 12% ÷ 12 = 0.010000 mỗi tháng Hình thức thanh toán hàng tháng, lãi tích lũy,

và dư nợ cho khoản cho vay trả gốc âm được trình bày trong Bảng3.4

Bảng 4.4 Phương thức cho với khấu trừ âm

Tiền gốc thanh toán hàng kỳ

Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ

II VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1 Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định có dư nợ điều chỉnh theo mức giá

(PLAM)

1.1 Đặc điểm

Là một phương thức cho vấn đề không chắc chắn của người cho vay là việc điềuchỉnh mức giá thế chấp (PLAM) Nhớ lại từ cuộc thảo luận trong chương trước vềcác yếu tố quyết định lãi suất thế chấp, i (với r = lãi suất thực mong muốn, phần bù

rủi ro p và f = lạm phát kỳ vọng), chúng tôi trình bày phương trình sau:

i = r + p + f

Do đó PLAM có các đặc điểm sau:

 Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay, với i = r + p

 Dư nợ được điều chỉnh định kỳ theo chỉ số giá

 Khoản thanh toán định kỳ có thể thay đổi

 Phần bù rủi ro lãi suất cao

 Chi phí sử dụng vốn thực tế có thể thay đổi

 Nợ gốc có xu hướng điều chỉnh tăng trong dài hạn

Lưu ý: dư nợ có thể được điều chỉnh vào đầu kỳ hoặc cuối kỳ, tùy theo thỏa thuậngiữa bên vay và cho vay

1.2 Ưu nhược điểm

- Đối với bên cho vay:

 Chi phí sử dụng nợ vay có thể xác định trong khoảng thời gian điều chỉnh dưnợ

 Xác định được chi phí sử dụng nợ vay thực trong khoảng thời gian điều chỉnh

dư nợ thường là một năm

 Hạn chế được rủi ro vì dư nợ đã được điều chỉnh định kỳ theo chỉ số giá

- Đối với người đi vay

 Lãi suất cố định nên giúp người đi vay có lợi khi lãi suất thị trường tăng

 Dư nợ bị phụ thuộc vào chỉ số giá CPI nên khi CPI giảm thì người đi vay sẽ

có lợi do số tiền phải trả hàng kỳ phải giảm

 Người đi vay hạn chế được rủi ro lãi suất

 Có thể tính toán được khoản thanh toán trong khoảng thời gian điều chỉnh dư

nợ do đó tính toán được dòng tiền trả hàng kỳ

 Nhược điểm

- Đối với người cho vay:

 Chỉ thu được lãi theo lãi suất đã ấn định

 Gánh chịu rủi ro lãi suất: khi CPI giảm số tiền nhận được của người cho vaygiảm

- Đối với người đi vay:

trường giảm

 Dư nợ bị phụ thuộc vào chỉ số CPI, khi CPI tăng số tiền phải trả sẽ gia tăng,

gây tổn thất cho người vay

 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập thực ổn định

 Gánh chịu rủi ro lạm phát

1.3 Ví dụ minh họa:

Khoản vay thế chấp PLAM có dư nợ ban đầu là 1.000, thời hạn vay 3 năm, lãi suất10%/năm, kỳ ghép lãi hàng tháng, định kỳ điều chỉnh dư nợ vào đầu mỗi năm Giả

sử chỉ số giá trong 3 năm tới dự kiến lần lượt là: 5%, 6%, 7% Hãy lập lịch trả nợ

Giải: Sau một năm dư nợ còn lại được tính dựa vào chỉ số CPI Do đó, Dự nợ hàng

năm theo ví dụ trên được tính lại dư nợ hàng theo chỉ số CPI hàng năm: 5%, 6%,7%

Năm đầu tiên:

Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ năm đầu tiên: 1000 X (1.05) = 1.050

Bảng 1.3B Bảng tính chi tiết của ví dụ 1.3 theo ví dụ 1.3 của cho vay bất động sản

có lãi suất điều chỉnh theo mức giá (PLAM)

Tháng Dư nợ

đầu kỳ

Lãi suất

PMT

Dư nợ cuối kỳ

Tiền lãi thanh toán hàng kỳ

Tiền gốc thanh toán hàng kỳ

Tổng số tiền thanh toán hàng

kỳ NĂM

1

Tháng Dư nợ

đầu kỳ

Lãi suất

PMT

Dư nợ cuối kỳ

Tiền lãi thanh toán hàng kỳ

Tiền gốc thanh toán hàng kỳ

Tổng số tiền thanh toán hàng

2.2 Ưu nhược điểm

- Rút ngắn thời gian cho vay

cho nên giảm rủi ro nợ xấu

khi dự báo thị trường bất

- Đầu cơ bất động sản gắn liền với rủi ro kinh doanh cao

2.3 Ví dụ minh họa

Một khoản vay 100.000 có thời hạn vay 30 năm, lãi suất cốđịnh 12%/năm, kỳ trả nợ theo tháng Bên cho vay thỏa thuận vớibên đi vay trả trước vào cuối năm thứ 10 Nếu khoản vay này đượcthực hiện theo phương thức khấu trừ toàn phần, hãy lập kế hoạchtrả nợ và xác định số tiền bên đi vay trả cho bên cho vay vào cuốinăm thứ 10

Nếu khoản vay trên có kỳ hạn 10 năm, hãy lập kế hoạch trả

nợ và xác định số tiền bên đi vay trả cho bên cho vay vào cuối nămthứ 10

PMT

Dư nợ vay cuối tháng (PV)

Lãi trả hàng tháng

Nợ gốc trả hàng thàng

Tổng số tiền trản

nợ hàng tháng

Tháng Lãi suất hàng

tháng

Dư nợ vay đầu tháng

PMT

Dư nợ vay cuối tháng (PV)

Lãi trả hàng tháng

Nợ gốc trả hàng thàng

Tổng số tiền trản

nợ hàng tháng

Tháng hàng

tháng

vay đầu tháng

cuối tháng (PV)

Lãi trả hàng tháng

Nợ gốc trả hàng thàng

tiền trản

nợ hàng tháng

Tháng Lãi suất hàng

tháng

Dư nợ vay đầu tháng

PMT

Dư nợ vay cuối tháng (PV)

Lãi trả hàng tháng

Nợ gốc trả hàng thàng

Tổng số tiền trản

nợ hàng tháng

Tháng hàng

tháng

vay đầu tháng

cuối tháng (PV)

Lãi trả hàng tháng

Nợ gốc trả hàng thàng

tiền trản

nợ hàng tháng

Tháng Lãi suất hàng

tháng

Dư nợ vay đầu tháng

PMT

Dư nợ vay cuối tháng (PV)

Lãi trả hàng tháng

Nợ gốc trả hàng thàng

Tổng số tiền trản

nợ hàng tháng

Tháng hàng

tháng

vay đầu tháng

cuối tháng (PV)

Lãi trả hàng tháng

Nợ gốc trả hàng thàng

tiền trản

nợ hàng tháng

Nhận xét: Phương thức vay thứ nhất có PMT thấp hơn, dư nợ cuối năm thứ 10 caophù hợp với người đi vay để đầu cơ bất động sản Phương thức thứ hai PMT cao, dư

nợ cuối năm thứ 10 thấp phù hợp với đầu tư bất động sản thương mại

3 Vay thế chấp bất động sản điều chỉnh PMT (CAM)

3.1 Đặc điểm

Là phương thức cho vay thế chấp bất động sản với phương thức trả nợ gốc và lãi:

- Nợ gốc trả định kỳ bằng nợ vay ban đầu chia cho tổng số kỳ trả nợ theo hợpđồng

- Lãi phải trả bằng với dư nợ đầu kỳ nhân với lãi suất

- Tổng số tiền thanh toán bằng tổng nợ gốc và lãi phải trả hàng kỳ

3.2 Ưu nhược điểm

- Cấu trúc nợ vay là khấu trừ

dần nợ gốc của khoản vay

nên đây là phương thức

giảm thiểu rủi ro cho người

cho vay

- Khi lãi suất khoản vay cố

định, nếu lãi suất thị trường

giảm thì bên cho vay có lợi

- Khi lãi suất khoản vay cố

định, nếu lãi suất thị trường

tăng thì bên cho vay bị

- Khi lãi suất khoản vay cố định, nếu lãisuất thị trường tăng thì bên đi vay cólợi

- Khi lãi suất khoản vay cố định, nếu lãisuất thị trường giảm thì bên đi vay bịthiệt

3.3 Ví dụ minh họa

Ví dụ 1: Khoản vay 60.000 USD, thời gian vay 30 năm, lãi suất năm đầu tiên8%/năm, ghép lãi theo tháng Kỳ hạn của các công cụ lập chỉ số là 1 năm, biên độ lãisuất là 2%, định kỳ điều chỉnh nợ và lãi suất là 1 năm, không có trần lãi suất, không

có trần thanh toán và không khấu trừ nợ âm Lập bảng kế hoạch trả nợ theo phươngthức CAM

Tháng Dư nợ đầu kỳ Kế hoạch trả nợ PMT Dư nợ cuối kỳ

Tháng Dư nợ đầu kỳ Kế hoạch trả nợ PMT Dư nợ cuối kỳ

Tháng Dư nợ đầu kỳ Kế hoạch trả nợ PMT Dư nợ cuối kỳ

Tháng Dư nợ đầu kỳ Kế hoạch trả nợ PMT Dư nợ cuối kỳ

Tháng Dư nợ đầu kỳ Kế hoạch trả nợ PMT Dư nợ cuối kỳ

Tháng Dư nợ đầu kỳ Kế hoạch trả nợ PMT Dư nợ cuối kỳ

Tháng Dư nợ đầu kỳ Kế hoạch trả nợ PMT Dư nợ cuối kỳ