Thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản phân tích rủi ro

MỤC TIÊU1 2 3 Tìm hiểu tổng quan về rủi ro – tỷ suất sinh lợi Tìm hiểu quy trình phân tích rủi ro trong hoạt động đầu tư tài trợ BĐS Áp dụng quy trình phân tích rủi ro trong trường hợp c

Trang 1

Chương 13: PHÂN TÍCH RỦI RO

GVHD: TS Nguyễn Thị Uyên Uyên

ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT

Trang 2

MỤC TIÊU

1

2

3

Tìm hiểu tổng quan về rủi ro – tỷ suất sinh lợi

Tìm hiểu quy trình phân tích rủi ro trong hoạt động đầu tư tài trợ BĐS

Áp dụng quy trình phân tích rủi ro trong trường hợp cụ thể - Trung tâm thương mại Westgate và Trung tâm phân phối Worthington

Trang 5

1 Tổng quan về rủi ro – tỷ suất sinh lợi

Rủi ro là gì?  Rủi ro là những tình huống mà khi xuất hiện luôn đem đến tổn thất, thiệt

hại cho Nhà đầu tư; ở mức độ cao có thể làm Nhà đầu tư phá sản;

 Rủi ro đem đến sự bất ổn, sự không chắc chắn hay độ nhạy cảm cho kết quả mà Nhà đầu tư kỳ vọng trong tương lai.

 Rủi ro phản ánh khả năng thu nhập thực tế có thể khác xa tới đâu so với thu nhập kỳ vọng.

Trang 6

1 Tổng quan về rủi ro

Đo lường rủi ro?

Có nhiều phương pháp để đo lường và đánh giá rủi ro, một trong những phương pháp phổ biến là phương pháp phương sai và độ lệch

tiêu chuẩn Standard Deviation - 

Độ lệch tiêu chuẩn: là thước đo độ lệch (độ

phân tán, khoảng cách, biên độ dao động) về

tỷ suất sinh lợi ở từng tình trạng kinh tế hoặc từng năm so với tỷ suất sinh lợi kỳ vọng

Trang 7

MỐI QUAN HỆ GIỮA RỦI RO VÀ TỶ SUẤT SINH LỢI

Tương quan giữa tỷ suất sinh lợi và rủi ro là TƯƠNG QUAN THUẬN

Trang 8

PHÂN LOẠI RỦI RO

RỦI RO HỆ THỐNG

• Là rủi ro mà nguyên nhân

mang đến rủi ro là khách quan,

xảy ra trong quá trình vận hành

nền kinh tế

• Rủi ro này không thể giảm

thiểu và triệt tiêu được

• Rủi ro này xảy ra ảnh hưởng

đến toàn bộ các chủ thể trong

nền kinh tế

• Nguyên nhân: thay đổi chính

tiền tệ, lạm phát, chu kỳ tăng

trưởng nền kinh tế…

RỦI RO PHI HỆ THỐNG

• Là rủi ro mang tính đặc thù của một ngành, lĩnh vực.

• Rủi ro này có thể triệt tiêu bằng đa dạng hóa đầu tư

• Rủi ro này xảy ra chỉ ảnh hưởng đến 1 hoặc 1 số chủ thể trong nền kinh tế

• Nguyên nhân xảy ra: biến động giá cả trong NVL đầu vào, biến động trong chi phí nhân công,…

Nguyên nhân đem đến rủi ro/đa dạng hóa danh mục đầu từ

Trang 9

PHÂN LOẠI RỦI RO

1 • Business Risk – rủi ro kinh doanh

2 • Financial Risk – rủi ro tài chính

3 • Liqidity Risk – rủi ro thanh khoản

4 • Inflation Risk – rủi ro lạm phát

5 • Management Risk – rủi ro quản lý

6 • Interest Rate Risk – rủi ro lãi suất

7 • Legislative Risk – rủi ro pháp lý

8 • Enviroment Risk – rủi ro môi trường

Rủi ro trong hoạt động ĐTTT BĐS

Trang 10

PHÂN LOẠI MỘT SỐ LOẠI RỦI RO

Business Risk – rủi ro kinh doanh

Trong kinh doanh BĐS:

Ví dụ: kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê BĐS tại KCN, khách thuê chủ yếu là công nhân

 Gặp rủi ro khi các cty trong KCN cắt giảm lao động

Rủi ro kinh doanh đến từ đặc điểm ngành

Trang 11

Financial Risk – rủi ro tài chính

Việc sử dụng các khoản nợ làm gia tăng rủi

Trang 12

Liqidity Risk – rủi ro thanh khoản

• Tính thanh khoản của một khoản đầu tư càng ít, thì càng dễ xuất hiện việc người bán phải nhượng bộ để có thể bán được nhanh chóng.

• Bất động sản có mức độ rủi ro thanh khoản tương đối cao.

• Những tài sản chuyên dụng thường có rủi ro thanh khoản cao hơn những tài sản có thể sử dụng cho nhiều mục đích.

Trang 13

Inflation Risk – rủi ro lạm phát

• Lạm phát bất ngờ có thể làm giảm tỉ suất sinh lợi của nhà đầu tư

• Một số khoản đầu tư chịu ảnh hưởng bởi lạm phát nhiều hay ít hơn một số khác

Trang 14

Management Risk – rủi ro quản lý

• Tỉ suất sinh lợi mà nhà đầu tư kiếm được có thể phụ thuộc vào năng lực quản lý, được gọi là rủi ro quản lý.

• Một số tài sản yêu cầu trình độ quản lý chuyên môn cao hơn so với một số khác.

Trang 15

Interest Rate Risk – rủi ro lãi suất

• Bất động sản có xu hướng sử dụng đòn bẩy cao, và do

đó, tỉ suất sinh lợi thu được có thể bị ảnh hưởng bởi những thay đổi trong lãi suất.

• Một sự gia tăng mức lãi suất có thể làm giảm mức giá

mà người mua tiếp theo sẵn sàng trả.

Trang 16

Legislative Risk – rủi ro pháp lý

• Bất động sản chịu nhiều quy định như luật thuế, kiểm soát giá thuê nhà, quy hoạch và những hạn chế khác do chính phủ quy định.

• Những thay đổi trong các quy định có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của khoản đầu tư

Trang 17

Enviroment Risk – rủi ro môi trường

• Giá trị của bất động sản thường bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi trong môi trường hoặc thông tin bất chợt rằng môi trường hiện tại chứa mối nguy hiểm tiềm tàng.

• Rủi ro môi trường có thể gây ra tổn thất lớn hơn những rủi ro khác đã được đề cập vì nhà đầu tư có thể phải chịu chi phí khắc phục vượt xa giá trị của tài sản.

Trang 18

LOGO

2 Quy trình phân tích rủi

ro trong đầu tư tài trợ BĐS

Trang 19

2 Quy trình phân tích rủi ro trong đầu tư tài trợ BĐS

a) Thẩm định

b) Phân tích độ nhạy cảm

c) Phân vùng IRR

d) Đánh giá sự thay đổi giữa tỷ suất sinh lợi và rủi ro

e) Đo lường phương sai và rủi ro

f) Thiết lập danh mục

CÁC BƯỚC THỰC HIỆN

Trang 20

• Về cơ bản, THẨM ĐỊNH trong phân tích rủi ro đầu tư là quá trình tìm kiếm các thông tin cần thiết để đánh giá rủi ro đầu tư

có phù hợp với các mục tiêu đầu tư hay không

• Trong hầu hết các trường hợp, một nhà đầu tư tiềm năng sẽ nhấn mạnh rằng bất kỳ rủi ro nào được phát hiện trong quá trình thẩm định phải được chủ sở hữu tài sản hiện tại coi là một điều kiện bán

a) THẨM ĐỊNH TRONG PHÂN TÍCH RỦI RO ĐẦU TƯ

Trang 21

• Mẫu checklist cho quy trình thẩm định

Yếu tố đánh giá Ghi chú

1 Phân tích bên đi

thuê

- Thông tin thuê bên thuê

- Lịch sử thanh toán tiền thuê của bên đi thuê (có chậm trả,…)

còn tồn tại Đánh giá để xác định xem:- Có bất kỳ vụ kiện tụng nào,

- Đóng thuế đủ hay chưa, đúng quy định pháp luật hay không,

- v.v

 Những yếu tố này có thể ảnh hưởng đến BDS

Trang 22

5 Xem các tiêu đề/ văn bản

sự tồn tại của tòa án dân sự đối với chủ sở hữu tài sản hiện hành.

6 Khảo sát BĐS Khảo sát vị trí của BĐS có vi phạm ranh giới pháp lý hoặc hạn chế nào

không.

7 Quy định của Chính phủ Xem xét để xác định xem:

- Việc sử dụng hiện tại và trong tương lai của bất động sản được phép theo quy hoạch hay không

- Ngoài ra xem xét để xác định xem có bất kỳ điều kiện miễn trừ đang được áp dụng

- Vấn đề môi trường sống có thể bao gồm một số vấn đề, bao gồm cả sự tồn tại của các chất thải độc hại, phá hủy các vùng đất ngập nước, cây xanh, các loài có nguy cơ bị tuyệt chủng, vv,

- Và liệu tài sản nằm có nằm trong vùng có nguy cơ bị lũ lụt hoặc các vùng ngập lụt

Trang 23

8 Sự kiểm tra vật lý Thực hiện khảo sát để xác định tình trạng của cấu trúc và nếu có sai hỏng

cần được sửa chữa, bảo trì bởi bên bảo hành Một báo cáo cần được chuẩn

bị để đánh giá kế hoạch thi công và thông số kỹ thuật, tình trạng của hệ thống quản lý tòa nhà, công trình, tiện ích, nền móng, tường, và các tiện ích sẵn có

9 Những vấn đề về thuế Xem xét để xác định các khoản thanh toán của tất cả các loại thuế và sự

định giá để đánh thuế hiện tại cũng như phát hiện các khoản giảm trừ thuế hoặc các loại thuế địa phương đặc biệt, v.v.

10 Chính sách bảo hiểm Những đánh giá bao gồm lịch sử yêu cầu bồi thường bảo hiểm và bất kỳ sự

từ chối bảo hiểm cho chủ sở hữu bất động sản hiện tại

Các nhà đầu tư có quyền yêu cầu bất kỳ báo cáo được ủy quyền của chủ sở hữu bất động sản, chẳng hạn như các nghiên cứu thị trường, nghiên cứu kỹ thuật, vv, mà có thể liên quan đến giao dịch

Các nhà đầu tư có thể yêu cầu một danh sách các tài sản cá nhân có thể liên quan với các tài sản sản nhằm tránh tranh chấp.

11 Nghiên cứu kỹ thuật

12 Nghiên cứu thị trường

13 Danh sách tài sản cá nhân

Trang 24

Có một số tài sản nhạy cảm với những thay đổi bất ngờ của điều kiện thị trường hơn các tài sản khác

Ví dụ: BĐS nằm gần các trường học sẽ nhạy cảm hơn các BĐS

khác khi tỷ lệ bỏ trống gia tăng vào kỳ nghỉ hè

b) PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CẢM

Trang 25

• Một trong những cách đơn giản nhất của việc phân tích rủi ro

là thực hiện một bản phân tích độ nhạy cảm

• Thay đổi một hoặc 1 vài các giả định chính không chắc chắn

để xem mức độ nhạy cảm của hiệu suất đầu tư của tài sản

• Các giả định thường sử dụng: mức dự kiến thị trường cho thuê, tỷ lệ trống, chi phí hoạt động, và giá bán lại dự kiến

Trang 26

Trang 27

Cách 1: Thay đổi một giả định tại một thời điểm

- Ưu điểm: cho phép các nhà phân tích có thể tách các tác động

của một giả định đầu vào cụ thể

- Ví dụ: các tòa nhà văn phòng phân tích trong Chương 11,

chúng ta ước tính IRR là 20,08% trong một tập hợp các giả định cụ thể - được coi là một trường hợp cơ sở Giả định bao gồm một ước tính rằng tài sản sẽ được bán với giá 9,7 triệu $ sau 5 năm Điều gì xảy ra nếu tài sản bán được nhiều hơn hoặc

ít hơn mức này?

PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN ĐỂ THAY ĐỔI GIẢ ĐỊNH

Cách 2: nhiều hơn một biến thay đổi trong một kịch bản cụ thể

Trang 28

Trang 29

Trang 30

Giả định bi quan: giả thiết phản ánh một tình huống mà mọi thứ không như mong đợi

Ví dụ: vị trí còn trống có thể cao hơn, do đó có thể giá thuê thị trường trong tương lai thấp hơn và giá bán lại thấp hơn

 Phân tích xem hiệu suất đầu tư bị ảnh hưởng bao nhiêu bởi sự kết hợp của các giả định tiêu cực hoặc trường hợp xấu nhất

Giả định lạc quan: chỉ ra các khoản đầu tư sẽ như thế nào nếu tất

cả mọi thứ theo chiều hướng tốt

 Các kịch bản có thể xảy ra

Trang 31

• IRR: biện pháp đo lường hữu ích trong việc giúp đỡ các nhà đầu tư quyết định có hay không đầu tư vào một dự án;

• IRR của hoạt động đầu tư vào bất động sản bao gồm hai nguồn của dòng tiền: (1) dòng tiền từ hoạt động và (2) dòng tiền từ việc bán các khoản đầu tư

 Tỷ lệ từng thành phần đóng góp vào tổng lợi nhuận???

c) PHÂN VÙNG IRR

Trang 32

Xem xét lại các giá trị hiện tại của BTCFo và BTCFs

Trang 33

Tại sao phân vùng IRR lại quan trọng?

Phân vùng IRR giúp các nhà đầu tư xác định:

 Có bao nhiêu lợi nhuận phụ thuộc vào dòng tiền hoạt động

hàng năm và;

 Bao nhiêu lợi nhuận phụ thuộc vào dòng tiền của dự án khi

bán lại

 Nói đúng hơn là IRR gắn liền với việc dự báo dòng tiền trong

suốt những năm hoạt động của khoản đầu tư, đặc biệt là IRR được xác định từng phần bởi hợp đồng thuê trước

Trang 34

Phân vùng IRR

Giá bán lại phụ thuộc vào dòng tiền kỳ vọng sẽ xảy ra sau thời gian nắm giữ hiện tại Như vậy, có vẻ như nhà đầu tư càng kỳ vọng một tỷ lệ IRR dự kiến cao trong tương lai, rủi ro họ phải đối mặt càng cao.

Trang 36

d) SỰ THAY ĐỔI CỦA TỶ SUẤT SINH LỢI VÀ RỦI RO

Nói chung, độ biến thiên trong TSSL càng cao, rủi ro của dự án

càng lớn

Ví dụ: xét về tòa nhà văn phòng chúng ta đưa ra phân tích Gỉa dụ

rằng chúng ta cân nhắc đưa ra thêm 2 tài sản để đầu tư đó là khách sạn và tòa nhà chung cư

Bảng tính 13 – 6: Xem file Phương pháp tính

Trang 37

d) SỰ THAY ĐỔI CỦA TỶ SUẤT SINH LỢI VÀ RỦI RO

Hình 13-7 Xác suất phân phối của IRR (tài sản văn phòng, chung cư, và khách sạn)

Trang 38

Phạm vi của TSSL kỳ vọng đối với tài sản khách sạn là lớn hơn nhiều so với tòa nhà văn phòng

Trong phạm vi hẹp của kết quả đối với tòa nhà văn phòng là tương đối so với các kết quả đối với tài sản khách sạn chỉ ra rằng có sự biến đổi thấp hơn trong TSSL kỳ vọng của tòa nhà văn phòng đối với các tài sản của khách sạn

 Xem xét thay đổi thấp hơn trong TSSL đi cùng với rủi ro thấp hơn, và

ngược lại

d) SỰ THAY ĐỔI CỦA TỶ SUẤT SINH LỢI VÀ RỦI

RO

Trang 39

e) ĐO LƯỜNG PHƯƠNG SAI VÀ RỦI RO

Xem File Phương pháp tính

SUMMARY Property Expected Return Risk

Trang 40

e) ĐO LƯỜNG PHƯƠNG SAI VÀ RỦI RO

Hình 13-8 R i ro so v i TSSL ủi ro so với TSSL ới TSSL

Khi các dự án có BTIRR E không bằng nhau, không dùng  để ra quyết định đầu tư mà phải dùng hệ số phương sai.

Hệ số phương sai = rủi ro trên một đơn vị lợi nhuận kỳ vọng.

Trang 41

f) THIẾT LẬP DANH MỤC

Bằng cách phát triển một danh mục đầu tư với các tài sản đầu tư khác nhau, bao gồm cổ phiếu và trái phiếu, nhà đầu tư có thể làm giảm đáng kể rủi ro thông qua đa dạng hóa

Ví dụ: sự kiện kinh tế mà kết quả trong kịch bản bi quan đối với tài sản của khách sạn không nhất thiết ảnh hưởng đến các căn hộ hoặc tài sản văn phòng, và ngược lại Do đó, lợi nhuận đối với ba tài sản trên có thể không có mối tương quan hoàn hảo

Trang 42

LOGO

3 Tình huống phân tích

thực tế —Trung tâm thương mại Westgate

Trang 43

3 Tình huống thực tế —Trung tâm thương mại Westgate

Thông tin dự án bất động sản : Westgate Shopping Center

 Diện tích : 100.000 feet vuông

 Thời gian mua : 1/7/2000

 Thời gian nắm giữ : 5 năm, bán vào cuối năm thứ 6

Trang 44

Chi phí chung của dự án :

 Thuế bất động sản : 40.000 $ năm 1, tăng 2.5%/ năm

 Bảo hiểm : 0.18 $/ 1 feet vuông năm 1, tăng 3%/năm

 Chi phí bảo dưỡng thông thường : 0.75 $/ 1 feet vuông năm 1, tăng 3%/năm

 Chi phí quản lý : 6%/ thu nhập hiệu quả (effective gross income)

3 Tình huống thực tế —Trung tâm thương mại

Westgate

Trang 45

Tóm tắt thông tin người thuê

Trang 46

Dòng tiền từ dự án cho thuê

Trang 47

Dòng tiền từ bán lại BĐS

Trang 48

Tính IRR và Partitioning IRR của dự án

Trang 49

Trường hợp bi quan

Gỉa định trường hợp bi quan :

 Giá thuê thị trường không tăng cho việc gia hạn thuê của người đang thuê.

 Doanh số bán lẻ các nhà hàng không tăng.

 Tỷ lệ không gian trống là 10 % thay vì 5 %

 Xác suất người thuê tiếp tục gia hạn hợp đồng : 60%

→ Giá bán lại thấp hơn vì năm thứ 6 NOI vốn thấp.

→ Phụ lục 13-13: IRR giảm từ 10,48 % còn 7,33 %

Trang 50

Trường hợp bi quan

Trang 51

Những giả định thị trường cho thuê với khả năng gia hạn thuê

Việc lựa chọn 1 loạt các dự báo cơ sở thị trường cho các kiểu không gian trong một tòa nhà khác nhau  Những dự báo này được gọi là những giả định của thị trường cho thuê

KHÁI

NIỆM

Có thể có 1 hay nhiều giả định thị trường đối với tài

sản

Trang 52

Khi khả năng gia hạn ít hơn 100% và có sự khác biệt giữa giá thuê mới và giá gia hạn thêm  giá thuê là bình quân gia quyền của cả hai.

Giá thuê thị trường

Trang 53

Khi hợp đồng thuê hết hạn và không được gia hạn, CSH tòa nhà sẽ chịu một lượng tgian bỏ trống (downtime) cho đến khi người thuê nhà mới được tìm thấy  xuất hiện khoản trống doanh thu (turnover vacancy)

Những tháng bỏ trống

- Xs gia hạn =100%  Số tháng bỏ trống = 0.

- Xs gia hạn <100%  Số tháng bỏ trống = số tháng bỏ trống nếu 100% không gia hạn x (1- Xs gia hạn).

Định dạng
Số trang	75
Dung lượng	3,51 MB