Bài soạn môn đầu tư và tài trợ bất động sản lãi suất cố định trong đi vay thế chấp với khoản thanh toán cố định

Về khía cạnh cơcấu vốn vay, chính ta sẽ xem xét đến những đổi mới trong mô hình thanh toán thế chấp đểđáp ứng sự phát triển của nền kinh tế.Một mục tiêu khác của chương này là để minh họ

Chương này đề cập đến những cách tiếp cận khác nhau trong việc định giá và cơ cấu lãi suấtvay thế chấp cố định Thông qua việc định giá khoản vay, chúng ta sẽ đề cập đến mức lãisuất, chi phí và điều kiện khác bên cho vay đưa ra và bên đi vay sẵn sàng chấp nhận Bêncạnh, một phần vô cùng quan trọng trong việc định giá đó là phân tích thị trường cung – cầuvồn vay, vai trò của lạm phát và sự tác động của hai yếu tố này đến lãi suất Về khía cạnh cơcấu vốn vay, chính ta sẽ xem xét đến những đổi mới trong mô hình thanh toán thế chấp đểđáp ứng sự phát triển của nền kinh tế.

Một mục tiêu khác của chương này là để minh họa các kỹ thuật để xác định tỷ suấtsinh lợi của bên cho vay và chi phí thực của bên đi vay, điều này được hình thành bởi sựràng buộc của những điều kiện và điều khoản trong hợp đồng cho vay Bên cho vay bấtđộng sản thông thường đưa ra nhiều mức phí và lệ phí chứ không chỉ là một tỷ suất sinh lợiđơn thuần, và điều này thường trở thành một điều khoản trong hợp đồng cho vay Các khoảnphí này có thể bao gồm việc chiết khấu khoản vay, tiền đặt cọc, tiền phạt thanh toán trướchạn, hoặc lãi suất trả trước

Ngoài ra, bên cho vay và bên đi vay cũng có thể thỏa thuận về những khoản chiếtkhấu hoặc thời hạn trả nợ để hỗ trợ nguồn tài chính cho một giao dịch bất động sản cụ thể

Vì những khoản này thường ảnh hưởng đến chi phí của việc đi vay, nên phương pháp sửdụng để tính toán tỷ suất sinh lợi của bên cho vay (hay cũng có thể hiểu là chi phí của bên đivay) luôn được chú trọng

I Tổng quan về lãi suất – Yếu tố hình thành lãi suất trên hợp đồng vay có lãi suất cố định

1 Lãi suất – Tỷ suất lợi tức

Đứng ở góc độ người cho vay lãi suất được hiểu là tỷ suất lợi tức hay là tỷ suất sinhlợi mà người cho vay nhận được từ khoản vốn đã cho vay trong một khoảng thời gian xácđịnh

Đứng ở góc độ người đi vay lãi suất là chi phí sử dụng vốn mà người đi vay phải trả

để sử dụng khoản vốn vay trong một khoảng thời gian xác định

Lãi suất = Lãi phải trả hoặc nhận được trong một đơn vị thời gian

Vốn vay hoặc cho vay

2 Lãi suất thực

Để hiểu rõ hơn về cách xác định lãi suất thực, ta xét các ví dụ sau:

Ví dụ 1: Một khoản vay 200 triệu đồng với các điều kiện: lãi suất 9.6%/năm, phí hồ sơ là

200.000 đồng, các khoản phí khác là 0.2%/vốn gốc Nếu tính theo lãi đơn

a Nếu lãi vay phải trả vào cuối mỗi kỳ Hãy xác định lãi suất thực của khoản vay trongđiều kiện:

 Thời gian vay là 4 tháng

 Thời gian vay là 1 năm

b Nếu trong hợp đồng vay quy định người đi vay phải trả trước lãi vay thì lãi suất thực

sẽ thay đổi như thế nào?

Giải

a Nếu lãi vay phải trả vào cuối mỗi kỳ, lãi suất thực trong mỗi trường hợp là

 Thời gian vay là 4 tháng

Tiền lãi: 200.000.000 x 9.6% x 124 = 6.400.000 đồng

Các khoản phí: 200.000 + 200.000.000 x 0.2% = 600.000 đồng

Số tiền thực tế người đi vay nhận được: 200.000.000 – 600.000 = 199.400.000 đồng

Gọi r1 là lãi suất thực trong 4 tháng của khoản vay trên

r1 = 6.400.000 + 600.000 = 0.035

199.400.000

Vậy lãi suất thực trong trường hợp thời gian vay là 4 tháng là 10.5%/năm (3.5%*3)

 Thời gian vay là 1 năm

Tiền lãi: 200.000.000 x 9.6% = 19.200.000 đồng

Các khoản phí: 200.000 + 200.000.000 x 0.2% = 600.000 đồng

Số tiền thực tế người đi vay nhận được: 200.000.000 – 600.000 = 199.400.000 đồng

Gọi r2 là lãi suất thực trong 1 năm của khoản vay trên

r2 = 19.200.000 + 600.000 = 0.0993

199.400.000

Vậy lãi suất thực trong 1 năm của khoản vay là 9.93%/năm

b Trong trường hợp người đi vay phải trả trước lãi vay

 Thời gian vay là 4 tháng

Vậy lãi suất thực trong 4 tháng của khoản vay là 3.63%/4 tháng hay 10.88%/năm

 Thời gian vay là 1 năm

Vậy lãi suất thực trong 1 năm của khoản vay là 10.99%/năm

Qua ví dụ 1 ta thấy, với lãi suất đơn, lãi suất thực bị tác động bởi thời gian vay và thời điểmtrả lãi

 Khoản vay trả lãi cuối kỳ thì thời gian vay càng ngắn thì lãi suất thực càng tăng

 Khi người đi vay phải trả lãi trước thì thời gian vay càng ngắn thì lãi suất thực càngthấp do vốn thực sử dụng người đi vay nhận được ở hiện ít hơn

Ví dụ 2: Một khoản vay 400 triệu đồng với các điều kiện: lãi suất 9%/năm, kỳ ghép lãi 6

tháng, vốn và lãi được trả 1 lần khi đáo hạn, lệ phí vay 0.5%/vốn gốc Nếu tính theo lãi kép,hãy xác định lãi suất thực mà người đi vay phải gánh chịu trong điều kiện

a Thời gian vay là 1 năm

b Thời gian vay là 3 năm

Giải

a Lãi suất thực trong 1 năm

Số tiền phải trả khi đáo hạn: 400.000.000 x (1 + 9 %2 )2 = 436.810.000 đồng

Lệ phí vay: 400.000.000 x 0.5% = 2.000.000 đồng

Số tiền thực tế người đi vay nhận được: 400.000.000 – 2.000.000 = 398.000.000 đồng.Gọi r là lãi suất thực của khoản vay trên

Ta có: 398.000.000 x (1 + r)2 = 436.810.000 đồng

Dùng phương pháp nội suy, ta được r(6 tháng) = 4.76% hay lãi suất thực 1 năm là 9.52%

b Lãi suất thực trong 3 năm

Số tiền phải trả khi đáo hạn: 400.000.000 x (1 + 9 %2 )6 = 509.904.000 đồng

Lệ phí vay: 400.000.000 x 0.5% = 2.000.000 đồng

Số tiền thực tế người đi vay nhận được: 400.000.000 – 2.000.000 = 398.000.000 đồng

Ta có: 398.000.000 x (1 + r)6 = 509.904.000 đồng

Dùng phương pháp nội suy, ta được r(6 tháng) = 4.22% hay lãi suất thực 1 năm là 8.44%

Qua 2 ví dụ trên ta có thể định nghĩa lãi suất thực như sau: Lãi suất thực của khoản vay tài

trợ bất động sản là toàn bộ chi phí thực tế mà người đi vay phải trả để sử dụng một khoản vốn vay nào đó trong một thời gian nhất định (đứng trên góc độ của người đi vay)

Chú ý: lãi suất thực mà người đi vay phải trả đến từ 2 yếu tố: (1) tỷ suất sinh lợi mà người cho vay yêu cầu; (2) các khoản chi phí khác phát sinh nếu có để có được khoản vay.

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất

Minh họa về mối quan hệ giữa lãi suất danh nghĩa (hoặc lãi suất ghi trên hợp đồng

được sự đồng ý của bên đi vay và bên cho vay) và lãi suất thực: Giả sử khoản vay $10,000được thực hiện với mức lãi suất danh nghĩa/lãi suất hợp đồng là 10%/vốn gốc và sau thờihạn một năm phải trả cả gốc lẫn lãi Vào cuối năm, bên cho vay sẽ nhận lại được số tiền $11,000 (= $10,000 + $10,000 x 10%) Nếu tỷ lệ lạm phát trong năm đó là 6% thì sau đó

$11,000 được nhận vào cuối năm chỉ có giá trị vào khoảng $10,377 (= $11,000 ÷ 1.06) Nhưvậy, mặc dù lãi suất danh nghĩa là 10%, nhưng lãi suất thực tế trên khoản thế chấp chỉ ởmức dưới 4% ($377 ÷ $10.000 = 3.77%) Do đó, chúng ta có thể kết luận rằng nếu bên chovay muốn lãi suất thực tầm 4% thì họ phải đưa ra mức lãi suất danh nghĩa khoảng 10% để

bù đắp cho sự thay đổi mức giá tương lai bị tác động bởi lạm phát

Lãi suất do NH công bố

Lãi suất thực mà người đi vay phải

trả cho khoản vay

RR vỡ nợ RR biến động về lãi suất RR trả trước Tính thanh khoản

của BĐS Tính pháp lý

Cung cầu vốn

Chúng ta có thể tóm tắt rằng lãi suất danh nghĩa đối với bất kỳ khoản đầu tư nào

được xác định bằng mức lãi suất thực cộng với phần bù do lạm phát Trong ví dụ này, mức

lãi suất thực 4% cộng với mức tỷ lệ lạm phát 6% bằng với mức lãi suất danh nghĩa 10%.Lưu ý rằng phân bù này dựa trên tỷ lệ lạm phát dự kiến tại thời điểm hợp đồng cho vay được

ký kết Khả năng tỷ lệ lạm phát thực trong tương lai cao hơn hoặc thấp hơn mức kỳ vọngcũng là một trong những rủi ro mà những nhà đầu tư hoặc bên cho vay phải cân nhắc

Chúng ta cũng nên chỉ ra rằng lãi suất danh nghĩa cũng chính là mức lãi suất đượccông bố hằng năm Tuy nhiên, tùy thuộc vào loại khoản vay, lãi suất danh nghĩa có thể đượcbiểu diễn hằng ngày, hằng tháng, hằng quý, hằng năm … Chúng ta sẽ tiếp tục khảo sátnhững ảnh hưởng của việc kết hợp giữa lãi suất tích lũy và biểu mẫu thanh toán trong suốtchương này

3.1 Lãi suất phi rủi ro

Lãi suất phi rủi ro là lãi suất được giả định bằng cách đầu tư vào các công cụ tài chinh màkhông bị rủi ro vỡ nợ như trái phiếu chinh phủ ngắn hạn Đối với các khoản đầu tư bằngUSD, lãi suất đầu tư vào tín phiếu kho bạc Mỹ được coi là lãi suất phi rủi ro Đối với cáckhoản đầu tư bằng EUR thì Kỳ phiếu chinh phủ Đức hoặc Lãi suất liên ngân hàng Châu ÂuEuribor được sử dụng Các loại tài sản này được coi là không có rủi ro vì thông thường khảnăng Chính phủ không trả được nợ là cực kỳ thấp, và bởi vì khoảng thời gian đáo hạn ngắn

sẽ bảo vệ các nhà đầu tư khỏi rủi ro về lãi suất

3.2 Rủi vỡ nợ

Một trong những mối quan tâm lớn của bên cho vay khi thực hiện các khoản vay thế chấp làrủi ro bên đi vay sẽ không đủ khả năng trả nợ gốc Đây được gọi là rủi ro vỡ nợ, rủi ro nàythay đổi theo bản chất của khoản vay và mức độ tin cậy của bên đi vay Khả năng vỡ nợ xảy

ra đồng nghĩa với việc bên đi vay phải công thêm phần bù hoặc xác định mức lãi suất caohơn để bù đắp vào khả năng mất đi khoản cho vay Rủi ro vỡ nợ liên quan đến khả năng thunhập của bên đi vay giảm sau khi khoản vay được thực hiện, do đó gây nguy hiểm cho việcnhận các khoản thanh toán thế chấp trong tương lai Tương tự, giá trị của bất động sản cóthể thấp hơn khoản nợ trong tương lai, điều này có thể dẫn đến việc bên đi vay không thể trả

nợ và gây mất mát đối với bên cho vay

Khi người cho vay đánh giá người đi vay có khả năng vỡ nợ cao thì họ sẽ đòi hỏi một phần

bù lớn hơn, người lại khi người đi vay được đánh giá là khả nẵng vỡ nợ thấp hơn thì phần bùyêu cầu sẽ nhỏ hơn

3.3 Rủi ro về biến động lãi suất

Việc đầu tư và cho vay ngày càng trở nên phức tạp do việc không chắc chắn khi xác định vềnguồn cung tiết kiệm trong tương lai, nhu cầu nhà ở và mức lạm phát tương lai Như vậy,mức lãi suất tại một thời điểm nhất định chỉ có thể phản ảnh những yếu tố này trên thịtrường được kỳ vọng như thế nào Những nhà đầu tư và bên đi vay cũng phải chịu rủi ro vềmức lãi suất được tính toán không đầy đủ trên một khoản vay cụ thể, nguyên nhân là donhững biến động mạnh trong nền kinh tế sau khi đã ký hợp đồng cho vay Mức độ củanhững thay đổi này có thể được đảm bảo thông qua việc đưa ra một mức lãi suất cao trênhợp đồng cho vay Một sự không chắc chắn về mức lãi suất tính trên khoản cho vay đượcgọi là rủi ro lãi suất Rủi ro về biến động lãi suất phụ thuộc vào cung cầu vốn vay trên thịtrường, rủi ro về tỷ giá liên quan đến khoản cho vay, kỳ vọng về lạm phát trọng tưởng lai, …3.3.1 Cung cầu vốn vay

Lãi suất là giá cả sử dụng vốn vì vậy bất kỳ sự thay đổi nào của cung và cầu hoặc cả cung vàcầu tiền tệ không cùng một tỷ lệ đều sẽ là thay đổi mức lãi suất trên thị trường Tuy mứcbiến động của lãi suất ít nhiều phụ thuộc vào các quy định của chính phủ và NHTƯ, song đa

số các nước có nền kinh tế thị trường đều dựa vào nguyên lý này để xác định lãi suất

Lãi suất cho vay tài chính là mức lãi suất mà người đi vay sẵn sang trả cho khoản vay trongmột khoảng thời gian nhất định đó cũng là mức lợi suất mà người cho vay nhận được cũngnhư mức độ chấp nhận rủi ro của người cho vay khi cho vay tài chính trong 1 khoảng nhận

ra rủi ro của người cho vay khi cho vay thế chấp trong một khoảng thời gian nhất định.Cung tăng  lãi suất giảm; cung giảm  lãi suất tăng

3.3.2 Rủi ro tỷ giá

Khi đồng tiền cho vay khác với đồng tiền trả nợ, khi đó người cho vay sẽ phải xem xét, đánhgiá sự thay đổi tỷ giá trong tương lại đối với đồng tiền mà họ cho vay tại thời điểm hiện tại.Nếu người cho vay cho rằng tỷ giá sẽ biến động lớn trong tương lại, lúc nào họ sẽ cộng themmột phần bù lớn hơn vào lãi suất cho vay Ngược lại, khi người cho vay thấy rằng tỷ giá ổnđịnh, ít biến động hơn thì họ sẽ đòi hỏi một phần bù thấp hơn

3.3.3 Lạm phát

Khi lạm phát được dự đoán tăng trong một thời kỳ nào đó, lãi suất sẽ có xu hướng tăng.Điều này là xuất phát từ mối quan hệ giữa lãi suất thực và lãi suất danh nghĩa và để duy trìlãi suất thực không đổi, tỷ lệ lạm phát tăng đòi hỏi lãi suất danh nghĩa phải tăng lên tươngứng Mặt khác, công chúng dự đoán lạm phát tăng sẽ dành phần tiết kiệm của mình cho việc

dự trữ hàng hoá hoặc những dạng thức phi tài sản khác như vàng, ngoại tệ mạnh hoặc đầu tưvốn ra nước ngoài nếu có thể Tất cả những điều này làm giảm cung quỹ cho vay và gây áplực tăng lãi suất trên thị trường Từ mối quan hệ này cho thấy ý nghĩa và tầm quan trọng củaviệc khắc phục tâm lý lạm phát đối với việc ổn định lãi suất, sự ổn định và tăng trưởng củanền kinh tế.

Người đi vay không bao giờ dự báo đúng được tỷ lệ lạm phát vì vậy nếu kỳ vọng về lạmphát tăng  lãi suất tăng, kỳ vọng về lạm phát giảm  lãi suất giảm

Ví dụ, lạm phát dự đoán là 6% tại thời điểm $10,000 của chúng ta đã được cho vay Nhưng

thực tế nếu lạm phát thực tế là 8%, thì điều này đồng nghĩa với việc lãi suất ghi trên hợpđồng ngay từ ban đầu đáng lẻ phải là 12% Trong trường hợp này, chúng ta có thể nói rằng

tỷ lệ lạm phát dự kiến tại thời điểm khoản vay được thực hiện là 6%, tuy nhiên do phần

chênh lệch 2% của phần lạm phát không thể dự đoán, lượng tiền vay bị mất sức mua tương

ứng với giá trị $200 (2% của $10,000) vì lãi suất tính toán quá thấp Điều này không có

nghĩa là người cho vay không tính lãi suất “chính xác” vào thời điểm khoản vay được thực

hiện Vào thời điểm đó, lạm phát dự kiến ở mức 6% Vì vậy, đáng lẻ lãi suất phải được tính

ở mức 10% Tuy nhiên, 2% tăng thêm này là không thể dự báo đối với tất cả những khoảnvay trên thị trường Đó là phần lạm phát không thể dự báo, nguyên nhân chính gây ra rủi rolãi suất cho cả bên đi vay và bên cho vay

Trường hợp lãi suất cho vay quá thấp được ghi trên hợp đồng cho vay là một trong nhữngrủi ro phổ biến của bên cho vay Do đó, phù bù rủi ro này phải được tính toán hoặc phản ánhtrong lãi suất thị trường Rủi ro lãi suất ảnh hưởng đến tất cả các khoản cho vay, đặc biệt lànhững khoản vay được thực hiện với lãi suất cố định, nghĩa là lãi suất được xác định tại mộtmức cố định khi cho vay trong suốt một khoảng thời gian dài Để tránh rủi ro này, bên chovay thường tính toán phần bù rủi ro đối với loại rủi ro này

3.4 Rủi ro trả trước

Một số khoản vay thế chấp cho phép bên đi vay trả trước khoản vay trước ngày đáo hạn màkhông bị phạt Khi điều này được chấp thuận, bên đi vay lựa chọn trả trước khoản vay, táicấp vốn hoặc thanh toán số dư nợ nếu tài sản đã được thanh lý Nếu các khoản vay được trảkhi lãi suất giảm, bên đi vay phải từ bỏ cơ hội kiếm được khoản lãi từ khoản tiền lãi đã thuđược ở mức lãi suất ban đầu Hơn thế nữa, khi các khoản vay từ các khoản vay trả trướcđược các bên cho vay tái đầu tư, sẽ thu được lãi suất thấp hơn Tuy nhiên khi lãi suất tăng,khoản vay có thể không có khả năng được trả trước Tóm lại, rủi ro mà khoản vay bị trả

trước khi lãi suất giảm dưới mức lãi suất cho vay được gọi là rủi ro trả trước

3.5 Tính thanh khoản của BĐS

Những nhà đầu tư và những bên cho vay cũng cho rằng cũng tồn tại nhiều loại rủi ro kháctác động đến rủi ro khi cho vay Ví dụ, tính thanh khoản hoặc khả năng tiếp cận nhữngkhoản cho vay/ đầu tư trên thị trường cũng sẽ tác động đến việc tính toán phần bù rủi ro.Những chứng khoán có thể dễ dàng mua bán trên thị trường sẽ đòi hỏi phần bù rủi ro thấp

hơn những loại chứng khoán khó bán Đó được gọi là rủi ro thanh khoản

3.6 Tính pháp lý

Rủi ro về lập pháp cũng là một rủi ro liên quan đến việc cho vay thế chấp và dẫn đến việc

tính toán phần bù rủi ro Rủi ro này có liên quan đến những thay đổi trong môi trường pháp

lý tác động đến hoạt động của thị trường; ví dụ như các quy định liên quan đến mức thuếtính trên các khoản thế chấp, kiểm soát tiền thuê, những luật tiểu bang và liên ban ảnhhưởng đến lãi suất… là những rủi ro mà bên cho vay phải đối mặt sau khi cho vay Bên chovay phải đánh giá những khả năng xảy ra những sự kiện như vậy và chắc chắn rằng họ nhậnđược phần bù rủi ro thỏa đáng khi tiến hành cho vay

Tóm lược về những yếu tố quan trọng tác động đến chi phí của việc cho vay thế chấp.

Bây giờ, chúng ta có thể thấy lãi suất tính trên một khoản vay thế chấp cụ thể sẽ phụ thuộcvào lãi suất thực, lạm phát, rủi ro lãi suất, rủi ro vỡ nợ, rủi ro trả trước và các loại rủi rokhác Điều này sẽ được tóm tắt và minh họa trong công thức sau:

i = r + p + f

Nói cách khác, khi định giá hoặc xác định mức lãi suất (i) của một khoản vay thếchấp, bên cho vay phải tính toán phần bù rủi ro (p) đủ cao để bù đắp cho rủi ro vỡ nợ vànhững rủi ro khác; và phần bù rủi ro (f) phản ảnh lạm phát dự kiến trong tương lai tác độngđến lãi suất thực (r), mức lãi suất thực này thể hiện sự cạnh tranh đối với những cơ hội đầu

tư khác trong nền kinh tế Nếu những bên cho vay đánh giá thấp bất kỳ một thành phần nàotrong phương trình nêu trên, họ có nguy cơ bị tổn thất nặng nề về mặt kinh tế

Những quyết định liên quan đến xác định mức lãi suất cho vay rất phức tạp đối vớinhững khoản vay thế chấp được áp dụng mức lãi suất cố định trong suốt khoảng thời giancho vay, đặc biệt là thời hạn vay dài Ví dụ, nếu chúng ta có một khoản vay thế chấp đượcthực hiện với kỳ hạn là 01 năm, thì mức lãi suất tính từ lúc ký hợp đồng sẽ được tính toándựa trên những thông tin đã thảo luận ở phần trên và những thông tin trong 01 năm nữa chỉmang tính chất dự đoán Cụ thể hơn,

i 1 = r 1 + p 1 + f 1

Hoặc lãi suất thế chấp (i) tại thời điểm ký hợp đồng cho vay (thời gian t) sẽ dựa trên

kỳ vọng của bên cho vay về mức lãi suất thực, mức lạm phát, và phần bù rủi ro (tương ứngvới những rủi ro phát sinh khi cho vay thế chấp và cao hơn mức rủi ro được phản ảnh trongmức lãi suất thực) trong suốt thời hạn cho vay

4 Lãi suất vay thế chấp cố định

Lãi suất cố đinh trong suốt thời gian cay luôn có xu hướng cao hơn lãi suất thả nổi

So sánh lãi suất cố định và lãi suất thả nổi

Người đi vay

Loại trừ được khả rủi ro biến động lãisuất, chủ động thu xếp được nguồn tàichính của mình  tốn thêm khoản phícủa phần bù

Không hoạch định đượckhoản chi trả

Chi phí sử dụng vốn mắc hơn Chi phí sử dụng vốn rẻ hơn

Áp dụng trong ngắn hạn Áp dụng trong dài hạnGặp bất lợi khi lãi suất thị trường giảm

Người cho vay

Không loại trừ được rủi ro biến độnglãi suất, có thể sẽ bị lỗ nếu lãi suất thịtrường giảm mạnh

Loại trừ được khả rủi robiến động lãi suất

Tỷ suất sinh lợi cao hơn, tính toántrước được lợi nhuận của mình Tỷ suất sinh lợi cao hơn

II Các phương thức thanh toán lãi và nợ gốc cho khoản vay thế chấp có lãi suất cố định với khoản thanh toán định kỳ không đổi

1 Một số khái niệm

Số tiền vay xác định lượng tiền đã mượn và những gì mà bên đi vay được yêu cầu phải

trả một cách hợp pháp

Ngày tiền vay đáo hạn là ngày mà khoản vay phải được hoàn trả đầy đủ.

Lãi suất danh nghĩa là mức lãi suất thỏa thuận ghi trên hợp đồng vay Ví dụ: Một khoản

vay 300 triệu đồng, thời gian vay là 5 năm, lãi suất vay ghi trên hợp đồng là 12%/năm Nhưvậy lãi suất danh nghĩa hàng tháng sẽ là 12%/12 = 1%/tháng Tuy nhiên đây là cách tính đơngiản mà ngân hàng thường diễn giải để người đi vay dễ hình dung, thực chất lãi suất màngười đi vay phải chịu khi trả góp hàng tháng sẽ được tính theo lãi kép theo công thứcchuyển đổi như sau:

Lãi suất tích lũy: lãi suất tính theo tháng nhân với dư nợ gốc Trong phương thức không

khấu trừ (hay chỉ trả lãi) lãi suất tích lũy bằng với tỷ lệ chi trả Ví dụ: Khoản vay 300 trđ,thời gian vay 5 năm, lãi suất 12%/năm Lãi suất tích lũy sẽ bằng 12%/12=1%

Tỷ lệ chi trả được tính bằng khoản thanh toán định kỳ hàng tháng/số tiền gốc Công

thức tính tổng quát như sau:

Gọi PV: Dư nợ gốc

n: Thời gian vay (tháng)

i: Lãi suất vay (tháng)

PMT: Tỷ lệ chi trả

FVn: Dư nợ gốc tại thời điểm đáo hạn

PV =PMTx

1− 1(1+i)n

2 Các hình thức khấu trừ khoản vay

Dựa vào mối liên hệ giữa lãi suất tích lũy và khoản thanh toán trên những khoản vay thếchấp Chúng ta đã đưa ra ví dụ trong tình huống khoản vay có lãi suất tích lũy và tỷ lệ chi trảbằng nhau Khi xem xét những khoản vay khác, chúng ta sẽ thấy rằng lãi suất tích lũy và tỷ

lệ chi trả có thể không bằng nhau Có rất nhiều trường hợp bên cho vay và bên đi vay xemxét những cấu trúc cho vay khác nhau dẫn đến sự khác nhau giữa lãi suất tích lũy và tỷ lệ chitrả Trong những trường hợp như vậy, số dư nợ sẽ bị ảnh hưởng và sẽ thay đổi phụ thuộcvào sự chênh lệch giữa lãi suất tích lũy và tỷ lệ chi trả.

Ví dụ 3: Một khoản vay 300 trđ, lãi suất vay ghi trên hợp đồng là 12%/năm, thời hạn vay là

5 năm Dư nợ còn lại khi kết thúc thời gian vay bằng 0 Hãy lập bảng xác định khoản chi trảhàng tháng (PMT) cho 4 phương thức

a Khấu trừ toàn phần (khoản vay được hoàn trả hoàn toàn)

dư nợ gốc (vốn gốc sẽ được khấu trừ vào hàng tháng) Vào thời điểm đáo hạn, vốn gốc sẽđược khấu trừ hết và dư nợ gốc lúc này sẽ bằng 0

Tính khoản chi trả định kỳ (PMT) với

PV = 300 triệu đồng, i = 12%/12 = 1%, n = 5 x 12 = 60 tháng, FVn = 0

PMT =

PV − FV n

(1+i ) n 1−(1+i)−n

dụ 3, giả sử người cho vay yêu cầu số tiền gốc còn lại sẽ chỉ trả vào thời điểm đáo hạn là

200 triệu đồng Khoản vay này được ví như trái bong bóng, có nghĩa là vốn gốc sẽ bị khấutrừ một phần hàng tháng nhưng vốn gốc vẫn còn lại 200 triệu đồng vào thời điểm đáo hạn

Tính khoản chi trả định kỳ (PMT) với thông tin như sau:

PV=300 triệu đồng, i=12%/12=1%, n=5x12=60 tháng, FVn=200 triệu đồng

Qua bảng kế hoạch trả nợ trên, chúng ta có thể thấy rằng khoản thanh toán định kỳ là 4.22triệu đồng/tháng thấp hơn khoản thanh toán định kỳ của phương thức khấu trừ toàn phần là6.67 triệu đồng/tháng Khoản vay này được ví như trái bong bóng, nghĩa là vốn gốc sẽ bịkhấu trừ một phần hàng tháng nhưng vào thời điểm đáo hạn vốn gốc vẫn còn lại 200 triệuđồng và bên đi vay sẽ thanh toán số vốn gốc này cùng với khoản thanh toán định kỳ cuốicùng.

2.3 Không khấu trừ

Một hình thức khấu trừ khác đối với các khoản vay tài trợ bất động sản đó là Không khấutrừ hay nói cách khác là hàng tháng chỉ trả lãi và dư nợ gốc sẽ được hoàn trả đầy đủ vào kỳthanh toán cuối cùng.Với ví dụ 3, dư nợ gốc cần phải thanh toán vào kỳ thứ 60 là 300 triệuđồng bằng với dư nợ gốc ban đầu

Tính khoản chi trả định kỳ (PMT) với thông tin như sau:

PV=300 triệu đồng, i=12%/12=1%, n=5x12=60 tháng, FV=300 triệu đồng

Tổng cộng (6) = (2) – (4) (3) = (2)*1% (4) = (5) – (3) (5)

g Dư nợ đầu kỳ Khoản thanh toán định kỳ Dư nợ cuối kỳ (1) (2) Lãi Nợ gốc hoàn trả

Tổng cộng (6) = (2) – (4) (3) = (2)*1% (4) = (5) – (3) (5)

g Dư nợ đầu kỳ Khoản thanh toán định kỳ Dư nợ cuối kỳ (1) (2) Lãi Nợ gốc hoàn trả

Tổng cộng (6) = (2) – (4) (3) = (2)*1% (4) = (5) – (3) (5)

PV=300 triệu đồng, i=12%/12=1%, n=5x12=60 tháng, FV=400 triệu đồng

PMT =

PV − FV n

(1+i ) n 1−(1+i)−n

i

=

300− 400(1+1 %)601−(1+1 %)−¿

60

= 1.78 triệu đồng

Tháng Dư nợ đầu kỳ Khoản thanh toán định kỳ Dư nợ cuối kỳ (1) (2) Lãi Nợ gốc hoàn trả Tổng cộng (6) = (2) – (4)

Tháng Dư nợ đầu kỳ Khoản thanh toán định kỳ Dư nợ cuối kỳ (1) (2) Lãi Nợ gốc hoàn trả Tổng cộng (6) = (2) – (4)

Một cách minh họa khác cho hình thức khấu trừ âm đó là bên đi vay sẽ thỏa thuận trướckhoản chi trả hàng tháng là 2 triệu đồng/tháng thấp hơn khoản chi trả theo hình thức khôngkhấu trừ là 3 triệu đồng/tháng Do khoản chi trả hàng tháng của hình thức này không thể bùđắp được hết tỷ suất lợi nhuận và bên cho vay đưa ra nên phần lợi nhuận còn thiếu sẽ đượccộng dồn hàng tháng và sẽ được thanh toán vào kỳ cuối cùng Do đó, dư nợ gốc vào kỳ thứ

60 sẽ lớn hơn dư nợ gốc ban đầu mà người đi vay nhận được

Tháng Dư nợ đầu kỳ Khoản thanh toán định kỳ Dư nợ cuối kỳ (1) (2) Lãi Nợ gốc hoàn trả Tổng cộng (6) = (2) – (4)

Tháng Dư nợ đầu kỳ Khoản thanh toán định kỳ Dư nợ cuối kỳ (1) (2) Lãi Nợ gốc hoàn trả Tổng cộng (6) = (2) – (4)

tháng Kết quả là tổng số tiền 81.67 triệu đồng được cộng thêm vào dư nợ gốc của khoảnvay D nợ gốc còn lại vào cuối năm 5 là 381.67 triệu đồng Khi so sánh với dư nợ gốc banđầu là 300 triệu đồng, chúng ta có thể thấy rằng khoản vay khấu trừ âm đã làm tăng dư nợkhoản vay lên thêm 81.67 triệu đồng.

2.5 Tóm tắt và So sánh: Các hình thức khấu trừ vốn gốc

2.5.1 Tóm tắt

Khấu trừ toàn phần

trừ

Khấu trừ âm

Tỷ lệ chi trả Lớn hơn lãi suất tích

lũy Lớn hơn lãi suất tích lũy Bằng với lãi suất tích lũy Nhỏ hơn lãi suất tích lũy

 Dư nợ cuối kỳbằng 0

 Tiền lãi chiếm tỷtrọng cao trongnhững năm đầu,giảm dần qua cácnăm do người chovay tính lãi trên số

dư nợ vay chưathanh toán

 Số tiền thanh toánhàng tháng bao gồmtiền lãi và một phầntiền gốc Tuy nhiên sốtiền gốc trả hàng tháng

ít hơn số tiền trả theophương thức khấu trừtoàn phần

 Số tiền thanhtoán hàng thángchỉ bao gồm tiềnlãi, không baogồm vốn gốc

 Nợ gốc cònphải trả vào thờiđiểm đáo hạnbằng với dư nợ

đã vay

 Số tiền thanh toánhàng tháng không baogồm vốn gốc, chỉ baogồm tiền lãi Tuynhiên số tiền lãi chitrả ít hơn so vớihương thức khấu trừâm

Phần chênh lệch âmnày được ghi vào dư

nợ chưa thanh toáncủa người đi vay và vìvậy làm gia tăng lãiphải trả vào những kỳtiếp theo và làm giatăng dư nợ chưa thanhtoán vào thời điểmđáo hạn (Nợ gốc cầnphải trả vào thời điểmđáo hạn > dư nợ đãvay)

Khi kỳ hạn càng dài thìkhoản thanh toán định

kỳ càng thấp và ngượclại

Khoản thanh toánhàng tháng khôngđổi khi kỳ hạntăng thay đổi

Khoản thanh toán tăngdần khi kỳ hạn củakhoản vay tăng lên

2.5.2 So sánh